城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程
城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程 中華人民共和國國家標準 1 范圍 本標準規(guī)定了我國城鎮(zhèn)土地定級工作的工作內容及適用范圍、技術途徑及程序、土地定 級因素的選擇、資料調查與整理、定級因素資料整理及定量化、單元分值計算、土地級 評定及測算、編制土地級別總圖及量算面積、土地級的邊界落實及分宗整理、土地定級 報告及成果驗收、土地級別成果歸檔和更新等。 本標準適用于在我國城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的用地范圍內進行的城鎮(zhèn)土地定級工作。 2 總則 2.1城鎮(zhèn)土地定級的任務與目的 城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經濟和自然兩方面屬性及其在社會經濟活動中的地位、 作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合評定，并使評定結果級別化。城鎮(zhèn)土地定級的目的 是為全面掌握土地質量及利用狀況，科學管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，以及為土地估價、 征收土地稅費和制訂城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計劃提供依據(jù)。 2.2 城鎮(zhèn)土地分等定級體系 城鎮(zhèn)土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次的劃分體系。 土地等反映全國或省、地級行政區(qū)域內城鎮(zhèn)之間土地利用效益的地域差異。土地等的順 序在全國或省、地級行政區(qū)域內統(tǒng)一排列。 土地級反映城鎮(zhèn)內部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。土地級的順序在各城鎮(zhèn)內部統(tǒng) 一排列。 本標準適用于各城鎮(zhèn)內土地級的評定及更新工作，獨立工礦區(qū)及獨立開發(fā)區(qū)的土地定級 及更新按照本規(guī)定執(zhí)行。各城鎮(zhèn)間土地等的評定規(guī)程另行制定。 2.3 土地定級對象 土地定級的對象是城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的用地范圍內的所有土地。土地定級工作以城鎮(zhèn)總 體規(guī)劃確定的用地整體為單位進行。城鎮(zhèn)附近的獨立工礦等用地也可一起進行評定。 2.4 土地定級原則 2.4.1綜合分析原則 . 土地定級應對各種經濟、社會、自然因素進行綜合分析, 按綜合差異劃分土地級。土地級既要反映土地在經濟效益上的差異, 也要反映土地在經濟、社會、生態(tài)等綜合效益上的差異。 2.4.2 主導因素原則 土地定級應根據(jù)城鎮(zhèn)內影響土地質量優(yōu)劣和土地使用價值高低的因素種類及其作用的差 異, 重點分析對土地級起控制和主導作用的因素，突出主導因素的影響。 2.4.3 地域分異原則 土地定級應掌握土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析由于區(qū)位條件不同形成 的地域分異狀況，將類似地域劃歸同一土地級別。 2.4.4 土地收益差異原則 土地定級應在初步劃分的土地級別上對土地收益差異明顯的有關行業(yè)進行土地收益和土 地價格測算, 測算值作為確定土地級別數(shù)目和了解行業(yè)收益差異的重要參考依據(jù)，土地級別高低應與 土地收益或土地價格高低相對應； 2.4.5 定量與定性結合原則 土地定級應盡量把定性的、經驗性的分析進行量化，以定量分析計算為主，必要時才對 某些現(xiàn)階段難以定量的社會、經濟因素采用定性分析。 2.4.6 綜合定級與分類定級相結合的原則 在土地利用類型分異不明顯的中小城鎮(zhèn),可以采用綜合定級；而在土地利用類型分異較明 顯的城鎮(zhèn)或各種不同類型用地質量優(yōu)劣區(qū)域較分散的城鎮(zhèn)，一般要進行分類定級。 2.5 土地定級工作內容 a.準備工作及外業(yè)調查； b.定級因素資料整理及定量化； c.單元分值計算及土地級別評定； d.編制土地級別總圖及量算面積； e.土地級的邊界落實及分宗整理； f.編寫土地定級報告； g.土地定級成果驗收； h.成果歸檔和資料更新。 2.6土地定級的程序 2.6.1 根據(jù)城鎮(zhèn)特點，對影響土地質量和土地使用價值的因素分析，選取土地區(qū)位條件和其它 有關的土地自然和經濟條件，作為劃分綜合土地級別的定級因素； 2.6.2 按照各定級因素分布變化規(guī)律，計算各因素的指標值和作用分，編制各因素 的指標值與作用分值的對照表； 2.6.3 依據(jù)定級因素與社會、經濟活動及生活的相關程度，確定各因素的相對重要性，分別計 算各因素權重值； 2.6.4劃分土地定級單元，計算單元內各因素分值，各分值加權求和，按總分的分布排列 和實際情況，初步劃分土地級別； 2.6.5在不同土地級別上進行土地收益測算或市場交易價格定級，對初步劃分的土地級別 進行驗證和調整； 2.6.6 編繪土地級別圖，編制土地定級報告，完成定級工作。 2.7 土地定級的技術方法 2.7.1 因素的作用分計算采用相對值法和距離遞減法，按0～100 分封閉區(qū)間賦分，因素指標優(yōu)劣與作用分的關系按正相關設置，因素條件越好，作用分 越高; 2.7.2 單元劃分可選用主導因素判定法、疊置法或網(wǎng)格法； 2.7.3 權重確定采用特爾菲測定法、因素成對比較法、層次分析法或其它數(shù)學方法； 2.7.4 單元總分值計算采用多因素加權分值求和法。計算式為: n Ｐ＝ ∑ wi·Ｆi i=1 式中：Ｐ—單元總分(各定級因素在單元內對土地優(yōu)劣影響的綜合反映)； ∑—累加符號； ｎ—土地定級因素的總數(shù)； wi—權重(某定級因素對土地質量和使用價值的影響度)； Fi—分值(某定級因素在單元內表現(xiàn)出的優(yōu)劣度)。 2.7.5 級別確定采用總分數(shù)軸法、總分頻率曲線法、總分剖面圖法或聚類分析法； 2.7.6 土地收益測算采用典型抽樣測定、數(shù)理統(tǒng)計檢驗方法。 2.8 土地定級的類型 土地定級有綜合定級和分類定級兩種類型。市區(qū)和近郊區(qū)非農業(yè)人口五十萬以上的大城 市，必須同時進行綜合定級和分類定級；其它城市必須進行綜合定級，必要時可同時進 行分類定級。 2.8.1綜合定級 綜合定級指對影響城鎮(zhèn)土地質量的各種經濟、社會、自然因素進行綜合分析，按差異劃 分土地級。 2.8.2分類定級 分類定級指分別對影響某類型用地城鎮(zhèn)土地質量的各種經濟、社會、自然因素進行綜合 分析，按差異劃分各類型用地土地級。分類定級一般有商業(yè)用地土地定級、住宅用地土 地定級、工業(yè)用地土地定級等。 2.9 土地定級成果 a. 土地定級報告； b. 土地級別圖； c. 土地級別邊界圖； d．土地定級單元分值圖； e. 土地定級因素作用分值圖； f. 土地定級分級面積匯總表； g . 原始資料、中間計算結果和其它過渡圖、表。 2.10 規(guī)程解釋權 本標準由國土資源部負責解釋。 3 準備工作 3.1 編寫土地定級任務書 凡開展土地定級的城鎮(zhèn)，由市、縣土地管理局組織編寫土地定級任務書，經上級土地管 理部門批準后實施。省級土地管理部門在必要時，可對本標準中某些條款作出補充規(guī)定 。補充規(guī)定不得與本標準要求相抵觸，并須報國土資源部認可和備案。土地定級任務書 的內容包括： a. 開展土地定級城鎮(zhèn)的基本情況； b. 土地定級工作所需的技術資料和圖件資料； c. 土地定級工作的組織與領導； d. 土地定級時間安排和經費預算； e. 土地定級成果； f. 土地定級技術方案。 3.2 表格準備 根據(jù)當?shù)赝恋囟壒ぷ餍枰?，從附錄A中有選擇地準備工作用表。 3.3 圖件準備 土地定級工作所需準備的圖件主要為各類工作底圖，包括土地級別總圖工作底圖、土地 級別邊界圖工作底圖、定級因素作用分值圖工作底圖和其它輔助工作底圖。各類底圖采 用能覆蓋城鎮(zhèn)定級范圍的城鎮(zhèn)平面圖、地形圖或地籍圖。 . 根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)模和復雜程度不同，各類工作底圖的比例尺應當符合下列各款的要求： 3.3.1 土地級別總圖的工作底圖 大城鎮(zhèn) 1:10000 ～ 1:50000 中等城鎮(zhèn) 1:5000 ～ 1:10000 小城鎮(zhèn)以下 1:1000 ～ 1:5000 3.3.2 土地級別邊界圖的工作底圖 應采用城鎮(zhèn)地籍圖，無地籍圖時，可暫用比例尺大于土地級別總圖并能準確劃出土地級 邊界的其他圖件。 3.3.3 定級因素作用分值圖的工作底圖 作用分值圖比例尺應與土地級別總圖一致。 3.3.4 其它輔助圖件的工作底圖 其它輔助圖件的工作底圖應采用滿足需要的圖件，比例尺由各城鎮(zhèn)自定。 3. 3. 5 以計算機系統(tǒng)為輔助手段定級工作底圖 以計算機系統(tǒng)為輔助手段定級的各類工作底圖應滿足以上要求，工作底圖的采集方法采 用掃描、數(shù)字化等手段或直接利用滿足要求的電子圖件，編碼規(guī)則必須遵照國家有關規(guī) 定。 4 土地定級因素選擇 定級因素指對土地級別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經濟、社會、自然條件。 4. 1 因素選擇范圍 4.1.1 綜合定級因素選擇范圍 a. 繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度； b. 交通條件方面的因素有：道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度； c. 基礎設施方面的因素有：生活設施完善度、公用設施完備度； d. 環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度； e. 其他方面的因素。 各因素的含義祥見附錄A中表A1。 4.1.2商業(yè)用地土地定級因素選擇范圍 a. 繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度； b. 交通條件方面的因素有：道路通達度、公交便捷度； c. 基礎設施方面的因素有：生活設施完善度； d. 人口狀況方面的因素有：人口密度； e. 其他方面的因素有：高級商務集聚影響度； 各因素的含義祥見附錄A中表A2。 4.1.3住宅用地土地定級因素選擇范圍 a. 基礎設施方面的因素有：生活設施完善度、公用設施完備度； b. 交通條件方面的因素有：道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度； a. 環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度； b. 繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度； c. 人口狀況方面的因素有：人口密度； a. 其他方面的因素。 各因素的含義祥見附錄A中表A3。 4.1.4 工業(yè)用地土地定級因素選擇范圍 a. 交通條件方面的因素有：道路通達度、對外交通便利度； b. 基礎設施方面的因素有：生活設施完善度； c. 產業(yè)集聚效益方面的因素有：產業(yè)集聚影響度； d. 環(huán)境條件方面的因素有：自然條件優(yōu)劣度； e. 其他方面的因素。 各因素的含義詳見附錄A 表A4。 4.2 因素選擇原則 確定的因素應同時滿足: a. 因素指標值變化對土地定級有較顯著的影響； b. 因素指標值有較大的變化范圍，選擇的因素對不同區(qū)位的影響有較大的差異。 c. 不同類型的土地定級應分別選擇相應的定級因素。 4. 3 因素選擇方法 按附錄A 表A1、A2、A3、A4 內容選擇采用： a. 進行特爾菲法測定要選擇的因素 ； b. 參照附錄A 表A1、A2、A3、A4 ，按掌握的數(shù)據(jù)進行選擇。 4.4 定級因素權重確定 4.4.1 權重確定原則 權重反映定級因素對土地的影響程度。權重確定原則為: a. 權重值與因素對土地影響的大小呈正比，數(shù)值在 0～1 之間，各選定因素的權重值之和＝1 ； b. 各因素重要性順序和權重值范圍：綜合定級時參考表A1、商業(yè)用地土地定級時參考表A2 、住宅用地土地定級時參考表A3、工業(yè)用地土地定級時參考表A4。無特殊需要，不得隨 意打亂表中前兩位因素原有的重要性順序； c. 權重值可單獨選用特爾斐測定法、因素成對比較法或層次分析法確定,也可用特爾斐測定 法結合其它兩種方法來確定； d.定級因素對不同類型用地的影響程度不同，分類定級時不同類型用地的定級應選定相 應的因素權重。 4.4.2 權重確定方法 4.4.2.1 特爾斐測定法(Delphi方法) 對各因素進行多輪次的專家打分。權重值按下式計算： Wi=Ei÷100 式中：Wi—某因素的權重值 Ei—該因素經多輪打分后的平均值 實施要求: a. 專家應是熟悉城鎮(zhèn)土地狀況的有關行業(yè)的技術、管理專家以及高層次決策者，專家總體 權威程度較高，總數(shù)為 10-40 人; b. 專家打分應根據(jù)定級因素的背景材料和打分說明進行，并在不協(xié)商的情況下按表A5的格 式百分制獨立打分； c. 從第二輪次起，打分必須參考上輪打分結果進行； d. 打分輪次為 2-3 輪。 4.4.2.2 因素成對比較法 對所選因素進行相對重要性兩兩比較、賦值，計算權重。 實施要求: a. 對比結果要符合 A因素＞B因素，B因素＞C因素，則A因素＞C因素的關系; b. 對因素所賦的值應在 0～1 范圍內，同時兩因素值之和＝1。 4.4.2.3 層次分析法(AHP方法) 對定級因素相對重要性進行判別，組成判斷矩陣，計算權重值。 實施要求: a. 因素相對重要性判別最好使用特爾斐測定的數(shù)據(jù)，判斷矩陣必須通過一致性檢驗; b. 同時按層次分析法求算因素權重和因素內的各因子作用系數(shù)。僅求算因子作用系數(shù)，可 用層次單排序計算。 5 資料調查與整理 5.1 資料調查的一般要求 a. 外業(yè)調查、收集到的資料，要按實地位置標注到定級工作輔助圖或底圖上; b. 利潤、銷售額等數(shù)據(jù)的調查按抽樣方法進行，要求近期連續(xù)三年以上資料; c. 抽樣或斷面調查，每種類型要有足夠樣本; d. 外業(yè)調查資料應填入相應的調查手簿或各種表格中，數(shù)值準確到小數(shù)點后一位。 5.2 資料調查的內容 5.2.1 繁華程度資料的收集與調查 資料收集的范圍包括： a. 商業(yè)服務業(yè)〔以下簡稱商服〕中心的數(shù)量、位置、范圍； b. 商服中心的商店總數(shù)、經營項目、銷售額、利潤額、占地面積、營業(yè)面積、等； c. 必要時了解商業(yè)職能種類數(shù)，商服中心職能完備率、專業(yè)商店數(shù)及商服建筑物的建筑密 度及樓層數(shù)等數(shù)據(jù)。 資料不足時，應實地對各商服中心進行補充或全面調查。 5.2.2交通條件資料的收集與調查 資料收集的范圍包括： a. 與道路狀況有關的道路網(wǎng)分布、道路類型、級別標準、車流量、道路長度及寬度等數(shù)據(jù) ...
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