“房地產開發(fā)全過程四大階段的財稅操作技巧高研班通知”
             ☆ 鄭州•紅珊瑚大酒店 
☆ 主 講：劉老師
【課程背景】
為了解決居者有其屋，保障房地產行業(yè)的健康發(fā)展，促進房價合理回歸，最近幾年，國家加大了對房地產行業(yè)的宏觀調控力度。2013年2月20日，國務院常務會議明確了繼續(xù)做好房地產市場調控工作

的五項政策（新國五條），嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，堅決抑制投機投資性購房，控制房價上漲，完善穩(wěn)定房價工作責任制。新國五條的貫徹必然引起房價回落，銷售量放緩，房地產業(yè)的暴利時代已

經過去，開始跌入微利時代。
為了避免房地產投資過熱，自2011年初開始，人民銀行多次提高存款準備金率，控制信貸規(guī)模，嚴格控制對房地產業(yè)的貸款，房地產企業(yè)籌資困難。房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，對房地產業(yè)的信貸

緊縮政策使得本來就捉襟見肘的房地產業(yè)資金更趨緊張。
2008年年初，國家稅務總局印發(fā)了《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》，這是實施《企業(yè)所得稅法》以來的第一個分行業(yè)的所得稅管理制度。2010年4月17日，國務院下發(fā)了《關于堅決遏制

部分城市房價過快上漲的通知》，通知要求“稅務部門對房地產開發(fā)項目進行重點清算和稽查”。為貫徹國務院的指示，國家稅務總局連續(xù)兩次發(fā)文，要求各地稅務機關，堅決、全面、深入地推進本地

區(qū)土地增值稅的清算工作，從而，掀起了全國性的土地增值稅清算高潮。最近十年來，建筑業(yè)、房地產業(yè)每年都被列為各級稅收檢查的重點，房地產業(yè)面臨的稅收監(jiān)管越來越嚴厲。
為此，我們按照對房地產開發(fā)項目進行整體納稅規(guī)劃、分四大階段落實的思路，根據(jù)近幾年對房地產企業(yè)稅收專項檢查的重點，對每個階段所涉及的稅種進行法規(guī)解讀，輔以會計處理技巧，使房地

產開發(fā)企業(yè)在每個開發(fā)階段進行過程中落實納稅籌劃方案，為規(guī)避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助。
【主講專家】劉老師：我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務講師，現(xiàn)受聘擔任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教

授，長期從事房地產企業(yè)、建筑企業(yè)的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究

、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業(yè)界納稅策劃的領軍人物。
出版有《房地產企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）、《房地產企業(yè)財稅操作難題精解》等房地產企業(yè)財稅專著。
幾年來，曾在北京大學中國企業(yè)家特訓班、清華大學總裁班、浙江大學總裁班、中國房地產業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續(xù)教育的主講教

師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業(yè)的財稅顧問。
講授過《房地產開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產企業(yè)涉稅風險規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產業(yè)稅收檢查前輔導》等。學員普遍反映：通

過講座的學習提高了對企業(yè)會計準則的理解，擴展了稅收法規(guī)知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。
【主講內容】
第一階段 投資決策階段的納稅籌劃
1．實收資本的會計核算方法；房地產開發(fā)企業(yè)因為實收資本不到位而發(fā)生的借款利息可否稅前扣除？
2．房地產企業(yè)在項目調研階段的費用應當怎樣進行會計處理？調研費用是否可以計入
開發(fā)成本？
3．投資方以土地使用權進行投資怎樣規(guī)劃營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的納稅行為？對被投資企業(yè)接受投資后的納稅有何影響？
4．投資方以非貨幣資產對房地產開發(fā)企業(yè)投資，評估增值是否繳納企業(yè)所得稅？
5．房地產企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企、事業(yè)單位以及個人資金合作開發(fā)，應當怎樣進行會計處理和稅務處理？
6．企業(yè)股權收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
7．企業(yè)資產收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
8．企業(yè)合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
9．新成立的房地產開發(fā)企業(yè)怎樣確定籌建期間？如何核算開辦費？
10．房地產開發(fā)企業(yè)籌建期的業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費怎樣在稅前扣除？
第二階段 前期工作階段的納稅籌劃
1．土地使用權的獲取有哪些形式？
2．房地產開發(fā)企業(yè)怎樣核算“土地征用及拆遷補償費”？契稅可否計入土地成本？
3．征用耕地進行房地產開發(fā)所繳納的耕地占用稅怎樣核算？怎樣避免耕地占用稅與城鎮(zhèn)土地使用稅重復納稅？
4．房地產開發(fā)企業(yè)以房換地怎樣計算土地的成本？
5．房地產企業(yè)以地換房怎樣計算確認土地使用權轉讓所得？如何核算換入房產的成本？
6．房地產企業(yè)取得土地使用權后，何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時截止交納城鎮(zhèn)土地使用稅？
7．房地產企業(yè)取得土地使用權繳納契稅的依據(jù)是什么？
8．對動遷戶的拆遷補償費怎樣計入土地成本？以自建房產安置動遷戶如何進行會計
核算？
9．房地產企業(yè)購置在建工程，投資開發(fā)完成后再出售怎樣計算營業(yè)稅？
10．委托境外設計單位進行規(guī)劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅？房地產企業(yè)承擔什么稅收責任？
11．房地產開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？
12．土地閑置費如何進行會計處理？企業(yè)所得稅與土地增值稅對土地閑置費的處理有何
差異？
13．土地出讓金返還怎樣進行會計處理可以降低稅費支出？
第三階段 項目建設階段的納稅籌劃
1．怎樣正確劃分開發(fā)產品的成本核算對象？
2．怎樣劃分開發(fā)成品的成本項目？每個成本項目所包括的具體內容是什么？
3．開發(fā)產品成本核算的一般程序是什么？
4．共同成本、間接成本怎樣進行分配？
5．商品房地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區(qū)別？
6．房地產開發(fā)企業(yè)自供建材和設備是否應當繳納建筑業(yè)營業(yè)稅？采購建材、設備取得
的增值稅發(fā)票可否計入“開發(fā)成本”？
7．房地產企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對
借款費用的處理有何差異？
8．房地產企業(yè)向股東或其他自然人借款利息可否扣除？
9．房地產集團統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？
10．何為資本弱化？企業(yè)從關聯(lián)方接受的債權性投資的利息支出應當怎樣扣除？
11．房屋及建筑物的改建支付如何進行會計核算？是否增加固定資產的計稅基礎？
12．企業(yè)對房屋、建筑物等固定資產在未提足折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的
怎樣進行會計核算？
13．房地產開發(fā)企業(yè)在年度所得稅匯算清繳時，為保證收入與成本配比哪些成本可以
預提？預提之后還應注意什么問題？
第四階段 竣工驗收和銷售階段的納稅籌劃
1．“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？
2．企業(yè)所得稅的視同銷售業(yè)務稅收政策有何變化？計稅基礎如何確定？
3．房地產企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企事業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產，且未成立
獨立法人公司的怎樣計算應納稅所得額？
4．房地產開發(fā)項目怎樣確定成本終結日？項目完工與企業(yè)所得稅的納稅申報有何關系？
5．企業(yè)發(fā)生的與生產經營活動有關的業(yè)務招待費如何稅前扣除？預收賬款可否作為業(yè)務招待費的計算基數(shù)？
6．計算土地增值稅的增值額時允許扣除的房地產開發(fā)成本包含哪些內容？怎樣計算
允許扣除的房地產開發(fā)費用？
7．房地產開發(fā)費用中利息怎樣計算，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？沒有
借款的，開發(fā)費用是否按照5％扣除？
8．什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
9．房地產開發(fā)企業(yè)經批準建造出售保障性住房，是否應當預繳土地增值稅？
10．以土地（房地產）進行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產開
發(fā)企業(yè)有何特殊規(guī)定？
11．房地產企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣
利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
12．房地產企業(yè)轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么區(qū)別？
13．房地產企業(yè)利用已經征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？
14．企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？
15．房地產企業(yè)直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？
16．搞好土地增值稅清算應注意哪些問題？
17．開發(fā)項目清盤時怎樣與稅務機關進行企業(yè)所得稅清算？
第五部分 專家現(xiàn)場開放時間，解答學員疑難問題。
【培訓對象】各房地產企業(yè)領導、主管財務工作人員和成本合約部及稅務、會計事務所等人員。
【資    料】本課題配套講義、政策輯要與案例等資料。
【培訓時間】2013年07月09日至11日（07月09日全天報到,10-11日兩天課程）
【培訓地點】鄭州◇紅珊瑚大酒店（鄭州市二馬路20號）
【增值服務】☆參會學員可享受房地產企業(yè)管理教育網(wǎng)的會員積分贈送服務；如稅法查詢、納稅輔導、在線專家答疑、遠程教育、網(wǎng)上信息檢索、QQ論壇交流等。
【相關費用】人民幣2680元/人（含授課、場地、資料、會務、現(xiàn)場咨詢費等）。
           ↘如需安排食宿者，可統(tǒng)一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。

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