房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)暨全程運(yùn)營(yíng)納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防范專題
⊙ 2014年11月20–22日 ⊙                   ⊙ 杭州•皇冠大酒店 ⊙  
⊙ 主 講：王老師 ⊙
【專題背景】
全面取消營(yíng)業(yè)稅，改征增值稅將是我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制最為猛烈、重大的一次改革。隨著“稅收十二五規(guī)劃”最后一年的臨近，房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”風(fēng)聲鶴唳。然營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言到底是利好還是利差？是可以讓房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到減輕稅收成本支出還是繼續(xù)加大本就高企不下的稅負(fù)？房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的增值稅改革，抓住營(yíng)改增的重要機(jī)遇并采取有效措施防控企業(yè)可能面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)呢？這些是地產(chǎn)業(yè)界普遍最為關(guān)心的話題。
最近幾年，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。在調(diào)控房?jī)r(jià)的政策下，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)疲軟，價(jià)格下跌，信貸緊縮，資金緊張，利潤(rùn)空間急劇縮水，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，使得本來(lái)就捉襟見肘的資金鏈條更加吃緊。為了配合國(guó)家宏觀調(diào)控政策，國(guó)家稅務(wù)總局也加大了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的征收管理與稅收稽查的力度。使得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅收風(fēng)險(xiǎn)迅速增大。
為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高財(cái)會(huì)核算水平，規(guī)范納稅行為，實(shí)現(xiàn)理性納稅籌劃，這也是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。為此，我們按照對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體納稅規(guī)劃、分階段落實(shí)的思路，根據(jù)近幾年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)，對(duì)每個(gè)階段所涉及的稅種進(jìn)行法規(guī)解讀，輔以風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅籌劃技巧，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個(gè)開發(fā)階段進(jìn)行過(guò)程中落實(shí)納稅籌劃方案，為規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)、全面降低稅負(fù)提供幫助。全程實(shí)戰(zhàn)案例分享，接地氣、重實(shí)效，讓您兩天不虛此行！
【主講專家】王老師：會(huì)計(jì)師，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問(wèn)題，擅長(zhǎng)土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與稅收成本控制，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧！
【主講內(nèi)容】
    一：房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的應(yīng)對(duì)策略
1．營(yíng)改增背景分析以及時(shí)間安排
2．房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅稅率或征收率？
3．營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)售價(jià)及凈利潤(rùn)有何影響？
4．房地產(chǎn)企業(yè)哪些發(fā)票可以抵扣？注意什么問(wèn)題？
5．混業(yè)經(jīng)營(yíng)需要注意什么問(wèn)題
6．甲供材業(yè)務(wù)在營(yíng)改增面前的優(yōu)劣分析
7．納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的差異分析
二：取得土地環(huán)節(jié)的納稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅？計(jì)征契稅的依據(jù)
以及納稅環(huán)節(jié)有幾個(gè)部分？
2．企業(yè)取得的土地返還款、減免款該如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？針對(duì)四種不同的做帳方式
分別解析涉及的各稅種風(fēng)險(xiǎn)。
3．以接受投資方式取得土地，會(huì)計(jì)如何規(guī)定？入帳憑證如何確認(rèn)？稅收風(fēng)險(xiǎn)如何
掌控？土地投資方的稅收風(fēng)險(xiǎn)在哪里？
4．以收購(gòu)股權(quán)的方式取得土地，土地成本如何確認(rèn)？將通過(guò)“史上最?；I劃案例”
來(lái)解析其中的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)。
5．受讓生地、受讓熟地、購(gòu)買爛尾樓如何確認(rèn)土地成本？在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候
甲乙雙方分別如何進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？
6．“拆一還一”方式下取得土地，如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票如何開具？
本課程將從被拆人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅進(jìn)行
全方位的稅收分析。
7．“建設(shè)—移交”模式下的土地成本確認(rèn)，如何完善記賬憑證？
8．接受抵償債務(wù)的土地使用權(quán)，該如何運(yùn)作才能免除額外的稅收負(fù)擔(dān)？
9．為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同？如何
操作可以在稅前扣除，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
10．征用耕地從事房地產(chǎn)開發(fā)，如何避免重復(fù)繳納耕地占用稅與土地使用稅？
11．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后，從何時(shí)開始計(jì)算繳納土地使用稅？從何時(shí)
開始免除納稅義務(wù)？計(jì)入那個(gè)會(huì)計(jì)科目？怎樣計(jì)算才可以讓稅負(fù)最佳？全新的
解讀讓您不再為土地使用稅煩惱。
三：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平？還是關(guān)注企業(yè)的銷售？
2．分期開發(fā)還是合并開發(fā)？即使再艱難，也必須作出理性的選擇，因?yàn)槠渲惺斋@的
不僅僅是稅收。
3．合作建房方式的稅收如何控制，我們將從七種不同的合作建房模式為您一一化解
其中的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
4．自行開發(fā)與委托代建，其中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里？考慮的并不只是稅收負(fù)擔(dān)問(wèn)題，更
應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)的利潤(rùn)與價(jià)值。
5．委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，支付的設(shè)計(jì)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)在我國(guó)境內(nèi)納稅？房地
產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？
四：開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．確定成本核算對(duì)象的原則和方法是什么？
2．成本費(fèi)用歸集的原則是什么？
3．特殊費(fèi)用歸集應(yīng)該注意的稅收問(wèn)題：會(huì)議費(fèi)、差費(fèi)、招待費(fèi)、辦公費(fèi)、車輛費(fèi)等
4．稅收對(duì)售樓部及類似資產(chǎn)的處理是如何規(guī)定的？
5．地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？
納稅人如何處理才能夠取得相對(duì)收益？
6．甲供材、甲控材、甲供設(shè)備的區(qū)別是什么？房地產(chǎn)建安流程中，設(shè)備和材料如何
區(qū)分？本課程將通過(guò)具體的案例，從甲供材料和甲供設(shè)備兩種情況，分別講述營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅當(dāng)中稅收待遇有哪些不同？
7．房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的借款費(fèi)用怎樣核算？計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅
對(duì)借款費(fèi)用的處理有何差異？
8．向股東或其他自然人借款利息是否都可以扣除？
9．資本化的借款費(fèi)用與計(jì)入損益的借款費(fèi)用怎樣區(qū)分？如何提供“金融企業(yè)同期同
類借款利率情況說(shuō)明”？
10．集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復(fù)納稅？
11．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大？如何區(qū)分合同工、臨時(shí)工、
勞務(wù)的區(qū)別，他們的稅收待遇有什么不同？
12．購(gòu)買爛尾樓（在建工程或者在建項(xiàng)目）如何確認(rèn)初始成本？
五：銷售階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．“買一送一”模式下如何確認(rèn)收入金額？送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等不同的銷售模式分別有哪些稅收區(qū)別？會(huì)計(jì)如何處理？贈(zèng)送的禮品是否有個(gè)人所得稅的扣繳風(fēng)險(xiǎn)？
2．“以老帶新”銷售模式下如何確認(rèn)支出？票據(jù)如何處理？是否涉及扣繳個(gè)稅？
3．“抵券銷售”“一萬(wàn)抵五萬(wàn)”銷售模式下收入如何確認(rèn)？
4．“包銷”和“代銷”的區(qū)別是？二者確認(rèn)收入的差異在哪？稅收風(fēng)險(xiǎn)如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷售模式的稅收如何處理？
6．“還本銷售”如何確認(rèn)收入？我們的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析，同時(shí)給解決的方案，讓您不再為回租而煩惱。
8．“售后回購(gòu)”方式在營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)？
9．房地產(chǎn)企業(yè)收取的價(jià)外費(fèi)用有哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅
一一分析。
10．針對(duì)不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價(jià)格明顯偏低，我們?nèi)绾握页鲞m合自己的“正當(dāng)理由”？
11．銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何實(shí)現(xiàn)稅前扣除？需要注意防控哪些錯(cuò)誤？
六：清盤清算階段 
1．房地產(chǎn)行業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定，對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有何影響？
2．各種不同的稅種對(duì)收入確認(rèn)的原則有何差異？
3．土地增值稅確認(rèn)收入時(shí)金額如何確定？
4．清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何確定？是否涉及“二次清算”？
5．成本差如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？不同階段出現(xiàn)的成本差如何進(jìn)行稅收分析？
6．在交房前后支付的物業(yè)費(fèi)如何進(jìn)行成本費(fèi)用歸集？對(duì)稅收的影響是什么？
7．如何進(jìn)行成本分?jǐn)偛趴梢允故杖牒统杀境?ldquo;正比例”函數(shù)關(guān)系？本課程將以詳實(shí)的案例，分別從占地面積法、建筑面積發(fā)、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法、層高系數(shù)法來(lái)詳細(xì)解讀成本分?jǐn)偟募记珊头椒?，讓不同類型的開發(fā)產(chǎn)品分別“找到”屬于自己的
“一半”，達(dá)到二者的“完美結(jié)合”
8．基本裝修、簡(jiǎn)裝、精裝的標(biāo)準(zhǔn)是？軟裝在企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除有什么不同？
七：現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)解答
1．王老師有著豐富的現(xiàn)場(chǎng)答疑經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)干練、風(fēng)趣的語(yǔ)言，將復(fù)雜的、棘手的稅收問(wèn)題簡(jiǎn)單化、通俗易懂，易于學(xué)員理解和實(shí)際操作。
2．課堂注重實(shí)踐和理論的結(jié)合，就一種經(jīng)濟(jì)行為涉及到每個(gè)稅種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位、深層次解讀，有效化解稅收風(fēng)險(xiǎn)！學(xué)員可以準(zhǔn)備自己的疑問(wèn)，在課堂現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)，選擇一種適合您的稅收處理方法。沒(méi)有最好，只有更好！
【培訓(xùn)對(duì)象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等人員。
【資    料】本課題配套講義、政策輯要與案例資料。
【培訓(xùn)時(shí)間】2014年11月20日至22日（11月20日全天報(bào)到,21-22日兩天課程）
【培訓(xùn)地點(diǎn)】杭州◇皇冠大酒店（杭州市江干區(qū)天城路88號(hào)＜火車東站附近＞）
【增值服務(wù)】☆參會(huì)學(xué)員可享受房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)會(huì)員積分贈(zèng)送服務(wù)；如稅法查詢、
納稅輔導(dǎo)、在線專家答疑、遠(yuǎn)程教育、網(wǎng)上信息檢索、QQ論壇交流等。
             ☆參會(huì)學(xué)員可同時(shí)獲贈(zèng)我司專家團(tuán)王震老師實(shí)況錄音“房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)
程中投融資業(yè)務(wù)核心財(cái)稅問(wèn)題解析專題”光盤一張。
【相關(guān)費(fèi)用】人民幣2880元/人（含授課、場(chǎng)地、資料、會(huì)務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)咨詢費(fèi)等）。
           ↘ 如需安排食宿者，可統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理，（具體詳見參會(huì)確認(rèn)函）。
戶  名：北京金旭紅信息咨詢中心 
賬  號(hào)：0200 2919 0910 0004 288
開戶行：中國(guó)工商銀行股份有限公司北京通朝支行
【聯(lián)系方式】☆☆ 課程顧問(wèn)：佟 軍
☆ 手 機(jī)：13681007031      ☆ 郵 箱：tongjun@vip.126.com
☆ 房地產(chǎn)財(cái)稅官方微信賬號(hào)：fdccspx
【報(bào)名方式】參會(huì)學(xué)員請(qǐng)?jiān)跁?huì)議前3日將回執(zhí)表傳真至聯(lián)系人，以便會(huì)務(wù)組做好準(zhǔn)備工作。
⊙請(qǐng)真實(shí)填寫并按此線剪下傳回⊙
                           ☆ 報(bào)  名  回  執(zhí)  表 ☆        收件人：佟 軍
 單 位 名 稱  聯(lián)系人 
 學(xué) 員 姓 名 
 學(xué) 員 電 話  手  機(jī) 
 付 款 方 式        會(huì) 前 電 匯（   ）       報(bào) 到 時(shí) 交 現(xiàn) 金（   ）
備 注：是否住宿（  ）  入住時(shí)間：2014年  月  日  男（  ）人     女（  ）人

 

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2014年10月23日     
問(wèn)題征集：                                                            （可附頁(yè)）
鑒于本課程的實(shí)用性強(qiáng)，基于公司決策與流程，強(qiáng)烈建議公司高管與財(cái)務(wù)高管決策人共同出席！

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