陳寶存：中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主席

       亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)

 與任志強(qiáng)，董藩，朱大鳴一道被指為中國(guó)樓市春天派四大代表人物.

 中國(guó)民主同盟盟員。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事、全經(jīng)聯(lián)首批地產(chǎn)研究員。全國(guó)地產(chǎn)知名專家和評(píng)論人，杰出地產(chǎn)人，大腕級(jí)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人。

個(gè)人經(jīng)歷

陳寶存 畢業(yè)于山西財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)專業(yè)，初教書、后國(guó)旅從事財(cái)務(wù)工作、再加入地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，開始從一級(jí)開發(fā)到二級(jí)開發(fā)(除工程外)的全程操作。08年中開始寫專業(yè)分析文章，準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析和對(duì)行業(yè)規(guī)律的精準(zhǔn)把握，成為房地產(chǎn)與財(cái)經(jīng)領(lǐng)域知名評(píng)論人。 4年教師生涯，15年的國(guó)企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人經(jīng)歷，5年地產(chǎn)高管。 曾經(jīng)15年的中西政體比較研究。

陳寶存還是中國(guó)低碳產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟副主席、中國(guó)低碳產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)、亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事、全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事、副秘書長(zhǎng)，全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)、全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)、豪宅研究院副院長(zhǎng)、

陳寶存所寫的文章在搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)、搜狐財(cái)經(jīng)、搜狐焦點(diǎn)、騰訊財(cái)經(jīng)、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)、和訊財(cái)經(jīng)等等房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站推廣到全國(guó)，與任志強(qiáng)，董藩，朱大鳴一道被指為中國(guó)樓市春天派四大代表人物。

在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)歷中，直接從事除工程和財(cái)務(wù)系統(tǒng)之外的所有直接工作，主要擔(dān)任具有決策權(quán)力的高層管理人員，特別是在擔(dān)任北京某開發(fā)公司副總裁期間，因?yàn)橹饕龆€市場(chǎng)的開拓工作，對(duì)土地取得一線城市與二三線城市的巨大不同有深入的研究，所積累的政策知識(shí)和開發(fā)前期的實(shí)務(wù)，成就了他作為全國(guó)地產(chǎn)知名專家和評(píng)論人的位置。

房地產(chǎn)開發(fā)全程需要對(duì)政策走向的熟知，需要對(duì)項(xiàng)目的整體把握，需要與政府相關(guān)職能部門溝通的能力，他的長(zhǎng)項(xiàng)正在于此。所獲得的社會(huì)身份也是又一證明。

工作兢兢業(yè)業(yè)，細(xì)致入微，有大思路，對(duì)政策的解讀有獨(dú)到之處，更有學(xué)習(xí)精神和學(xué)習(xí)能力。

榮譽(yù)成績(jī)

2009年獲得住交會(huì)地產(chǎn)百杰獎(jiǎng)，

2010年在搜房網(wǎng)全國(guó)最具影響力的博客評(píng)選中，位居馮侖孟曉蘇、潘石屹、任志強(qiáng)之上，暫列第二位。

在拐點(diǎn)論和08年金融危機(jī)前后，對(duì)形勢(shì)和政策的預(yù)測(cè)準(zhǔn)確而獨(dú)到，有自己的思想，也是獲得08年、09年榮譽(yù)的基礎(chǔ)。

置業(yè)見解

有關(guān)住房空置問題，我們有很多錯(cuò)誤的理解。比如數(shù)燈頭，這是市場(chǎng)調(diào)研人員一直采用的簡(jiǎn)單方式。在多年的實(shí)踐中，我一直提醒調(diào)研人員，不要簡(jiǎn)單數(shù)燈頭，原因是一般的生活習(xí)慣是一家人很少所有的燈頭全部點(diǎn)亮。很可能集中在一個(gè)房間看電視，而且很多是關(guān)了燈看的。

新建的住宅小區(qū)由于偏離市中心，或者配套不完善，或者先買了房由于裝修需要一定的時(shí)間進(jìn)行資金的準(zhǔn)備，裝修方案的準(zhǔn)備，或者已進(jìn)行裝修，但是孩子就學(xué)于市中心，那么夫婦與孩子繼續(xù)幾年在市區(qū)名校周邊的生活是很正常的事。所有這些因素都會(huì)體現(xiàn)為暫時(shí)空置。但是，這不是投資投機(jī)性需求占主導(dǎo)地位，而是剛性需求。

自牛刀個(gè)人在博客中的所謂“國(guó)家智能電網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，660個(gè)取樣城市6540萬套住房電表讀數(shù)為零”新聞后，雖然國(guó)家智能電網(wǎng)已經(jīng)高調(diào)辟謠：“國(guó)家智能電網(wǎng)的規(guī)劃實(shí)施是2011年—2015年，目前國(guó)家智能電網(wǎng)用戶只有幾百萬戶?！钡窃谘Щ康禺a(chǎn)的輿論引導(dǎo)下，科學(xué)結(jié)論被踐踏，以訛傳訛卻被奉為真理。

數(shù)據(jù)顯示，1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革之后的所有住房增量不足5000萬套，那么6540萬套相當(dāng)于空置76%以上，顯然不符合事實(shí)。而城市中心的房屋空置率很低。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不得已推出的待售面積1.9億平方米，只是取得預(yù)售證，但是暫時(shí)還沒有銷售完成的數(shù)據(jù)，換句話說：是可售面積。而2009年近9億平方米的銷售總量，1.9億平方米僅僅是2009年市場(chǎng)3個(gè)月的銷量，這個(gè)信息給我們傳達(dá)的是可售房源僅僅只有旺季3個(gè)月的銷量。

早在2003年，國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年報(bào)開始，將以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分?？罩脮r(shí)間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時(shí)間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。但是，具體執(zhí)行過程中，都視為空置房。而銷售之后的住房空置才是真實(shí)的空置。

擠壓空置房的努力應(yīng)該是沒有抓到市場(chǎng)的根本，畢竟大量的郊區(qū)住房由于配套的不完善，也由于置業(yè)者工作學(xué)習(xí)以及子女的學(xué)習(xí)還在主要城區(qū)，而通脹和投資的局限，國(guó)人習(xí)慣于買房以抵御通脹，造成很多房屋的暫時(shí)閑置。那么物業(yè)稅及其變種房產(chǎn)稅，很難把這部分剛性消費(fèi)人群擠出市場(chǎng)。

個(gè)人觀點(diǎn)

空置房以訛傳訛

自牛刀個(gè)人在博客中的所謂“國(guó)家智能電網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，660個(gè)取樣城市6540萬套住房電表讀數(shù)為零”新聞后，雖然國(guó)家智能電網(wǎng)已經(jīng)高調(diào)辟謠：“國(guó)家智能電網(wǎng)的規(guī)劃實(shí)施是2011年—2015年，目前國(guó)家智能電網(wǎng)用戶只有幾百萬戶。 ”但是在妖魔化房地產(chǎn)的輿論引導(dǎo)下，科學(xué)結(jié)論被踐踏，以訛傳訛卻被奉為真理。

擠壓空置房的努力應(yīng)該是沒有抓到市場(chǎng)的根本，畢竟大量的郊區(qū)住房由于配套的不完善，也由于置業(yè)者工作學(xué)習(xí)以及子女的學(xué)習(xí)還在主要城區(qū)，而通脹和投資的局限，國(guó)人習(xí)慣于買房以抵御通脹，造成很多房屋的暫時(shí)閑置。那么物業(yè)稅及其變種房產(chǎn)稅，很難把這部分剛性消費(fèi)人群擠出市場(chǎng)。

有關(guān)租售比

目前的租售比超高，只能有利于租房人群。為什么租售比這么低？是否是泡沫？是否是不具備投資的價(jià)值？更是爭(zhēng)議頗多。我們知道的是，高速發(fā)展中國(guó)家，收入絕對(duì)值的增長(zhǎng)是十分快速的。這也表現(xiàn)在我們20年收入增長(zhǎng)幾十倍上。那么未來的收入絕對(duì)值如何增長(zhǎng)呢？當(dāng)然還是高速增長(zhǎng)的預(yù)期。即使不考慮通脹因素，20年之后的收入絕對(duì)值的增長(zhǎng)也會(huì)超過10倍以上。按大師謝國(guó)忠的理論，中國(guó)人均收入未來五年將增長(zhǎng)4倍，那么房?jī)r(jià)五年漲4倍也就順理成章了。所以實(shí)際剛性的住房改善和住房新增，所謂投資投機(jī)住房的目的絕不會(huì)是租賃，而是房?jī)r(jià)的升值預(yù)期。但是，在保障房沒有形成規(guī)模的情況下，投資投機(jī)需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，帶來的是租賃市場(chǎng)的價(jià)格低廉。這對(duì)于新增城市人口的絕大部分買不起房的人群是利好因素。

有關(guān)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)

人的聚集才有商業(yè)的擴(kuò)大。而濟(jì)南南部，尤其是英雄山路一線，群山環(huán)抱，風(fēng)景秀麗，周邊有英雄山、馬鞍山（樓盤）、七里山、郎茂山等眾多山體公園，人居環(huán)境之優(yōu)異無處可比。甚至在以前，濟(jì)南還流傳一句買房寶典：“住南不住北”。那么，南部商圈投資價(jià)值是可以確保的。而在軟環(huán)境方便，這一區(qū)域多是軍隊(duì)駐地，機(jī)關(guān)駐地，治安環(huán)境好，城市管理水平也處于較高水平。如果說買房子住是“住南不住北”，商鋪投資、商業(yè)投資也一樣。

還有一個(gè)不得不說的因素，那就是投資者最為關(guān)心的價(jià)格因素。濟(jì)南的房?jī)r(jià)目前處于低位。有人士分析最具上漲潛力的十大城市，第一位就是濟(jì)南。歷史形成的濟(jì)南土地出讓價(jià)格的低廉，使得濟(jì)南這一東部發(fā)達(dá)省份的城市房?jī)r(jià)位于全國(guó)三線城市的水平。包括住宅與商業(yè)物業(yè)的升值空間巨大也是自然的。

房?jī)r(jià)收入比

實(shí)際我們沒有可參考的模型。歐美的收入完全公開，我們不行。歐美已經(jīng)基本完成了城市化進(jìn)程，我們差的很遠(yuǎn)。歐美的人口增長(zhǎng)很小，我們不是。那么急速擴(kuò)張的城市，收入水平差距甚大。比如北京，有很多最低收入人群僅僅能滿足吃飯，比如800元。如果房?jī)r(jià)適應(yīng)的是800元的人群，那么這個(gè)城市所有土地都建上商品房也不夠。居住成本的低廉，會(huì)造成城市人口的超高速暴漲，這是城市的災(zāi)難。

而城市住房占用的土地，只來自于拆遷改造騰退。過低的補(bǔ)償?shù)谝恍胁煌?，第二城市原有最低收入人群的改造升?jí)也就成了無緣之木。而土地是不能繼續(xù)擴(kuò)大占用范圍的。

人人買的起房的夢(mèng)想

在錯(cuò)誤的概念下 所支撐的人人買的起房只能是夢(mèng)想

那么，市場(chǎng)和政策轉(zhuǎn)向租賃房，消費(fèi)轉(zhuǎn)向租賃房也就成了必然。只是，這個(gè)觀念的轉(zhuǎn)變是要時(shí)日的，也需要輿論的爭(zhēng)取引導(dǎo)。但是更需要房地產(chǎn)真相的公開化，而不是目前的妖魔化。

穩(wěn)定的政策帶來的穩(wěn)定投資預(yù)期才是最主要的。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。其中，商品住宅投資25619億元，增長(zhǎng)14.2%；辦公樓投資1378億元，增長(zhǎng)18.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資4172億元，增長(zhǎng)24.4%。

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長(zhǎng)46.3%。

而目前的生產(chǎn)能力，在城市化高速推進(jìn)，每年新增城市人口達(dá)到1500萬至1800萬的情況下，真實(shí)的生產(chǎn)量只能達(dá)到500萬至1000萬套之間。對(duì)于城市原戶籍人口的住房改善升級(jí)與分戶、新增城市人口的基本需求來說相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)一直將維持供不應(yīng)求的形勢(shì)。這是我們的國(guó)情決定的。尤其是土地資源奇缺、工業(yè)生產(chǎn)與鐵公基高速發(fā)展的東部城市，用地矛盾一直將維持用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求的形勢(shì)。

那么挖掘城市既有建設(shè)用地，才是唯一的出路。只有鼓勵(lì)市場(chǎng)的發(fā)展，才可以保持房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。也只有只有保持房地產(chǎn)高速發(fā)展的這一勢(shì)頭，才會(huì)有住房上市量的成長(zhǎng)，才會(huì)改變供求矛盾，才會(huì)逐漸穩(wěn)定房?jī)r(jià)。而這是需要勇氣和智慧的。

對(duì)于樓市是否會(huì)出現(xiàn)“金九銀十”，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)副秘書長(zhǎng)陳寶存表示：2010年“金九銀十”是要必然出現(xiàn)的，在國(guó)十條調(diào)控政策剛開始出臺(tái)的時(shí)候我就一直在預(yù)測(cè)，今年可能要逼出“金九銀十”。2010年的9-10月份房?jī)r(jià)不會(huì)有大降，會(huì)有微小的降幅，實(shí)際上最近很多網(wǎng)站的調(diào)查，老百姓現(xiàn)在的預(yù)期也就是下跌10%，老百姓的預(yù)期10%我，相信這個(gè)房?jī)r(jià)的下降幅度也就是5%。

2010年從4月份開始的宏觀調(diào)控早于以往任何調(diào)控，以往下半年開始的調(diào)控把多年的“金九銀十”給調(diào)亂了。但是2010年的市場(chǎng)持續(xù)觀望半年以后沒有多少效果的情況下，加上我最初的看法，我當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)三季度應(yīng)該有信貸總量的壓力，全年7.5的信貸總量沒有比去年高太多，2009年是快到十萬了，2010年的7.5萬，也是超高的。

2010年的貸款壓力是很大的，二季度開始收緊，三季度還在收的情況下，第四季度應(yīng)該說信貸要放松。現(xiàn)在不管你的信貸政策是怎么調(diào)控，實(shí)際上對(duì)于商業(yè)銀行來講都有壓力，商業(yè)銀行是必要放款的。第四季度放貸壓力是有的，這是一個(gè)就是當(dāng)時(shí)的預(yù)測(cè)。再有就是在市場(chǎng)的整個(gè)觀望，一定會(huì)釋放，而釋放很難推到下一年度。自2008年到現(xiàn)在的對(duì)于基本形式預(yù)測(cè)我一直是對(duì)的。