房地產(chǎn)合作開發(fā)與風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)合作開發(fā)與風(fēng)險(xiǎn)管理【培訓(xùn)對(duì)象】
董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總、投資總、相關(guān)模塊負(fù)責(zé)人、公司法務(wù)及律師。
【培訓(xùn)價(jià)值】
解析原理、明確方法、突破重點(diǎn)、學(xué)以致用。
【課程大綱】
第一部分：“術(shù)篇”——房地產(chǎn)合作開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)防范
一、合作開發(fā)模式
1、房地產(chǎn)聯(lián)建；
2、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；
3、組建項(xiàng)目公司；
4、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；
5、房屋參建；
6、其他模式。
二、合作開發(fā)操作要點(diǎn)
1、合作主體：合作方盡調(diào)六大維度：綜合實(shí)力；經(jīng)營(yíng)理念、資信情況；經(jīng)營(yíng)能力、風(fēng)險(xiǎn)情況及管理情況；
2、公司設(shè)立：設(shè)立時(shí)間；入股時(shí)間；
3、法人治理：股東會(huì)、董事會(huì)職權(quán)及表決機(jī)制；總經(jīng)理職權(quán)；非操盤方派駐人員職責(zé)；
4、操盤模式：?jiǎn)畏讲俦P；聯(lián)合操盤；保底收益；
5、退出機(jī)制：退出方式、退出時(shí)間；
6、僵局處理：僵局處理之萬(wàn)能公式。
三、合作開發(fā)協(xié)議核心條款設(shè)計(jì)
1、合作模式：
（1）財(cái)務(wù)投資&戰(zhàn)略投資；
（2）聯(lián)合操盤&單方操盤。
2、項(xiàng)目公司設(shè)立與股比：
（1）公司設(shè)立時(shí)間節(jié)點(diǎn)的法律意義；
（2）股權(quán)比例的法律意義：67%、51%、50%、34%、20%。
3、項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理：
（1）權(quán)責(zé)劃分；
（2）管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)的鎖定。
4、資金籌措與資金管理：
（1）封閉式管理；
（2）滾投式管理。
5、利潤(rùn)分配：
（1）兜底條款；
（2）分配節(jié)點(diǎn)。
6、退出機(jī)制：
（1）退出節(jié)點(diǎn)；
（2）退出方式。
7、僵局處理：僵局處理萬(wàn)能公式。
四、合作開發(fā)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)與防范
1、合作主體不合法的法律風(fēng)險(xiǎn)：
（1）開發(fā)資質(zhì)；（2）自然人&法人。
2、名為投資實(shí)為借貸、保底收益的法律風(fēng)險(xiǎn)：
（1）保底條款；（2）明股實(shí)債。
3、合作拿地的法律風(fēng)險(xiǎn)：
（1）聯(lián)合競(jìng)拍；（2）單方競(jìng)拍。
4、合同法律風(fēng)險(xiǎn)：
（1）簽約過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)；
（2）合同履行中的法律風(fēng)險(xiǎn)。
5、土地來(lái)源法律風(fēng)險(xiǎn)：
（1）劃撥土地使用權(quán)；（2）并購(gòu)項(xiàng)目；（3）招拍掛項(xiàng)目。
五、投資并購(gòu)模式
1、股權(quán)收購(gòu)：交易結(jié)構(gòu)、交易步驟、交易風(fēng)險(xiǎn)；
2、資產(chǎn)收購(gòu)：法律要件、項(xiàng)目完善；
3、并購(gòu)項(xiàng)目操作要點(diǎn)與實(shí)戰(zhàn)技能；
4、合作開發(fā)：簽約技巧與操盤模式；
5、項(xiàng)目收購(gòu)常犯的9大錯(cuò)誤；
6、項(xiàng)目投資考察10大要訣。
第二部分：“道篇”——對(duì)標(biāo)標(biāo)桿房企（RC、ZL、HD、BGY)
一、頂層機(jī)制：成就共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)；
二、制度建設(shè)：戰(zhàn)略漏斗、市場(chǎng)漏斗、 財(cái)務(wù)漏斗、法務(wù)漏斗、稅務(wù)漏斗；
三、流程設(shè)計(jì)：項(xiàng)目評(píng)審及決策流程；
四、投后管理：項(xiàng)目跟投、獎(jiǎng)懲機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)控制。
第三部分：“勢(shì)篇”——房地產(chǎn)投資并購(gòu)的八大趨勢(shì)
趨勢(shì)一：錢重要，比錢更重要的是拿地的綜合能力；
趨勢(shì)二：對(duì)手變伙伴，“聯(lián)合體”拿地成潮流；
趨勢(shì)三：拿地主渠道之變：從“招拍掛”到“并購(gòu)”；
趨勢(shì)四：賣方重就業(yè)和城市升級(jí)，買方轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商；
趨勢(shì)五：2017年拿地聚焦核心一二線城市和衛(wèi)星城市；
趨勢(shì)六：多項(xiàng)目并購(gòu)，少企業(yè)并購(gòu)；
趨勢(shì)七：彎道超車，N種創(chuàng)新拿地模式頻出；
趨勢(shì)八：三大維度提煉適合進(jìn)入城市的8項(xiàng)新指標(biāo)。
【經(jīng)典案例】
案例1：北京XX地產(chǎn)項(xiàng)目之聯(lián)營(yíng)模式
深度解析：保底性條款的法律效力；名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為借貸；辨析房屋買賣、房屋租賃、借款合同與土地使用權(quán)買賣之區(qū)別。
案例2：浙江XX項(xiàng)目之單方操盤模式
深度解析：管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)范圍與界定；營(yíng)銷收入與總貨值界定；管理制度銜接；人員工資承擔(dān)；資金使用及銷售指標(biāo)。

案例3上海寶山XX合作開發(fā)糾紛案
深度解析：簽約主體、地塊限價(jià)、轉(zhuǎn)股節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目管理、退出機(jī)制、排他性條款、違約責(zé)任、糾紛解決及其他注意事項(xiàng)，展現(xiàn)某地產(chǎn)“10強(qiáng)”房企如何玩轉(zhuǎn)“金蟬脫殼”。
案例4：沈陽(yáng)XX合作開發(fā)項(xiàng)目之僵局處理
全景解析：合作項(xiàng)目中跟投機(jī)制的嵌入與應(yīng)用；資金籌集及資金管理；退出機(jī)制；僵局處理之萬(wàn)能公式。
案例5 ：浙江XX300客戶群訴案
以道馭術(shù)、禪劍合一：道、術(shù)、勢(shì)多元思維破解棘手群訴，打造集事前預(yù)防、事中控制、事后補(bǔ)救之立體式企業(yè)法律風(fēng)控體系。為之于未有，治之于未亂，打造企業(yè)法律風(fēng)控之最高境界：防患于未然！

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