2016年房地產(chǎn)、建筑業(yè)“營改增”過渡期準備及納稅管理策略應對實戰(zhàn)研討會




關(guān)于舉辦“2016年房地產(chǎn)、建筑業(yè)“營改增”應急解答運用案例及納稅管理策略應對實戰(zhàn)答
疑會”的通知
各有關(guān)單位：
2016年1月22日，國務院召開營改增、加快財稅體制改革座談會，李克強總理在
座談會上強調(diào)：以營改增作為加快財稅體制改革重頭戲，今年要全面推開，全面推開
營改增、加快財稅體制改革必須周全考慮、精心設計。李克強總理強調(diào)：以營改增作
為加快財稅體制改革重頭戲。營改增已箭在弦上，2016勢在必發(fā)。如果說2015年建筑
業(yè)焦點是“資質(zhì)換證”，那營改增必將是貫穿2016全年的焦點。營改增給建筑業(yè)帶來的
影響更加猛烈、更加深遠。
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令人忐忑的建安、房地產(chǎn)企業(yè)的營改增新政將在2016年實施，營改增本質(zhì)上是有利于
降低企業(yè)稅收成本，增強企業(yè)發(fā)展能力。但是，企業(yè)如果沒有積極做好準備，將不僅
無法降低稅收成本，還有可能會增加稅負和加大稅務風險。建安房地產(chǎn)企業(yè)集團領(lǐng)航
人及財稅高管應該在戰(zhàn)略角度高瞻遠矚提前部署企業(yè)應對營改增策略，在全行業(yè)內(nèi)憂
外患期間能“駕橫海之大航，領(lǐng)集團于無憂”。
為了讓更多的建安房地產(chǎn)企業(yè)深入了解最新“營改增”稅收政策，解析其對建筑施工、
房地產(chǎn)企業(yè)的影響，幫助各建安房地產(chǎn)企業(yè)財稅總監(jiān)、經(jīng)理理解其重點、難點，全面掌
握增值稅下稅企間財稅爭議及解決途徑，化解稅務稽查風險，全面有效降低企業(yè)稅務風
險，繼而能確保各相關(guān)部門理解營改增策略，準確執(zhí)行“運用之妙存乎一心”的營改增轉(zhuǎn)
型方案與籌劃，為此，我們特舉辦“2016年房地產(chǎn)、建筑業(yè)“營改增”應急解答運用案例及
納稅管理策略應對實戰(zhàn)答疑會”。我們誠邀貴單位積極組織人員參加！
課程收益
如您是房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)航人，您可以：
理解如何站在戰(zhàn)略角度看待房地產(chǎn)企業(yè)營改增；
認識自上而下全集團一致行動應對營改增的重要性。
″ 如您是財稅總監(jiān)，經(jīng)理，您可以：
領(lǐng)略房地產(chǎn)業(yè)營改增政策，探索營改增應對措施；
分析本企業(yè)財稅管理現(xiàn)狀，理解如何建立完善營改增內(nèi)控制度；
初步學會正確降低本企業(yè)稅收負擔的方法。
二、課程大綱
|第一部分：房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營改增政策走向及應對策略 |
|一、增值稅與營業(yè)稅的主要差異（把握問題的|七、營改增對房地產(chǎn)的主要影響解析 |
|基礎(chǔ)） |1、對工程總承包（EPC）的影響解析 |
|1、增值稅的稅負形成機制與營業(yè)稅稅負形成 |2、對土地一級開發(fā)的影響解析（BT、EPC |
|機制差異解析 |、以路換地等）（國稅函【2009】520號文|
|2、營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅（價格=生產(chǎn)成本+流通 |） |
|費用+利潤+稅金） |3、土地一級開發(fā)不同投資回收方式的調(diào)整|
|3、增值稅是價外稅，是可以抵扣的收入稅,重|（固定回報、比例分成、財政返還）營改 |
|復征稅程度緩解 |增后的重大調(diào)整 |
|4、增值稅PK營業(yè)稅的差額計稅 |4、居住用和商用地產(chǎn)營改增后的主要稅負|
|5、稅率和稅負差異（增值稅稅率結(jié)構(gòu)復雜：1|區(qū)別（案例解析）：住宅、廠房、倉儲、 |
|7%、13%、11%、6%、0、3%） |商鋪、酒店（公寓）、養(yǎng)老設施等 |
|6、納稅地點（勞務發(fā)生地與機構(gòu)所在地）差 |5、對合作開發(fā)的影響解析 |
|異 |6、對銷售的影響解析 |
|7、納稅時間不同 |（1）不同銷售方式稅負差異顯著 |
|8、稅源歸屬（國地稅）的差異 |（2）自營銷售、代理（境內(nèi)外）銷售、帶|
|二、思考：建筑業(yè)核算的范圍是什么？ |租約銷售、出租、經(jīng)營權(quán)的整體轉(zhuǎn)讓、托 |
|三、營改增對建筑業(yè)的主要影響及對策解析 |管、證券化、眾籌 |
|1、對可抵扣金額的影響（直接費、間接費） |7、持有物業(yè)出租、轉(zhuǎn)租的稅負差異解析 |
|2、對項目增值率的影響 |8、對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的影響（房地產(chǎn)信|
|3、對招投標的影響解析 |托投資基金）9、融資渠道與方式的選擇 |
|4、對供應商選擇的影響解析 |八、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營改增后材料采購 |
|5、對期初庫存材料和機械設備等資產(chǎn)的影響 |還要不要貨比三家？ |
|6、對企業(yè)經(jīng)營成果的影響（收入、成本、利 |九、房地產(chǎn)、建筑企業(yè)招投標預算造價營 |
|潤、現(xiàn)金流和資產(chǎn)） |改增后如何改變？ |
|7、對企業(yè)管理的影響（掛靠經(jīng)營、項目核算 |十、既然營改增，什么票可以抵扣進項稅 |
|制） |額呢？ |
|8、建筑企業(yè)營改增的主要應對策略和方法 |1. 猜想1：成本都能取得進項稅額發(fā)票？ |
|四、思考：營改增后掛靠會怎樣？ |2. 猜想2：商品混凝土等材料增加稅負 |
|1. 必須申請認定一般納稅人的涉稅風險 |3. 猜想3：建筑勞務費增加稅負 |
|2. 掛靠經(jīng)營大部分成本進項稅額難扣除 |4. 猜想4：轉(zhuǎn)包或分包給個人取得發(fā)票能 |
|3. 虛開發(fā)票行為的罪與罰 |否扣除 |
|行為人有以下四種行為之一的，即構(gòu)成虛開發(fā)|5. 猜想5：材料都可以抵扣17%？ |
|票的行為： |6. 猜想6：發(fā)票的收集和認證容易嗎？ |
|1) 為他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符的發(fā) |7. 猜想7：“甲供材料”誰來采購? |
|票； |8. |
|2) 為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符的發(fā) |思考：企業(yè)發(fā)生的經(jīng)營業(yè)務費、工作服、 |
|票； |勞保用品進項發(fā)票可否抵扣 |
|3) 讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不 |9. |
|符的發(fā)票； |思考：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)是否要設立庫存 |
|4) 介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符的 |，設立材料收發(fā)臺賬？ |
|發(fā)票。 |10. 賬面固定資產(chǎn)所含增值稅如何處理？ |
|五、思考：營改增過渡階段賬務如何調(diào)整？ |11. 代開發(fā)票抵扣多少？ |
|六、房地產(chǎn)營改增主要政策條款的解析（處理|十一、營改增后注意防范發(fā)票風險 |
|問題的關(guān)鍵） |1. |
|1、計稅方法：一般計稅法與簡易計稅法解析 |要提高防范意識，從思想上重視虛開發(fā)票 |
|2、納稅人的確定標準（生產(chǎn)地、銷售地、目 |問題 |
|的地） |2. 要擇優(yōu)選取購貨對象 |
|3、一般納稅人與小規(guī)模納稅人的認定 |3. 對供貨單位應當做必要的考察 |
|4、匯總納稅與合并申報 |4. 要盡量通過銀行賬戶支付貨款 |
|5、增值稅抵扣方法（抵扣制度、范圍、方法 |5. |
|、留抵） |要求開票方提供有關(guān)資料，落實內(nèi)容的一 |
|6、銷項稅額、進項稅額和應納稅額的計算注 |致性和合法性 |
|意事項 |6. |
|7、退免稅 |對有疑點的發(fā)票，要及時向稅務機關(guān)求助 |
|8、征收管理 |、查證 |
|9、重點過渡政策解析 |十二、思考：房地產(chǎn)有哪些專屬進項稅額 |
| |？ |
| |十三、思考：營改增后不得抵扣進項稅額 |
| |的有哪些情形？ |





三、參會對象

房地產(chǎn)、建筑業(yè)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總會計師、首席財務官、財務副總裁、財務總監(jiān)
、財務經(jīng)理、稅務總監(jiān)、稅務經(jīng)理、經(jīng)營、預算、審計及合同等部門人員。

|第二部分：房地產(chǎn)營改增的主要應對策略與稅收籌劃 |
| | |
|一、項目是采用母子公司體制還是采用總分 |五、房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司與資產(chǎn)經(jīng)營管 |
|公司？ |理公司的結(jié)構(gòu)設計 |
|二、投資架構(gòu)--關(guān)聯(lián)交易的調(diào)整設計（建安 |六、產(chǎn)品的營銷策略對營改增的響應 |
|、綠化、建材、銷售、代理等關(guān)聯(lián)業(yè)務的處 |七、項目公司注銷策略的調(diào)整（有留抵稅額的 |
|理） |項目公司，不能正常注銷怎么辦？） |
|三、供應商和招投標管理的調(diào)整 | |
|四、如何處理小規(guī)模納稅人的報價 | |
|第三部分：最新房地產(chǎn)企業(yè)、建安企業(yè)所得稅匯算清繳報表填報應用 |
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|一、取消進戶執(zhí)法，是稅務管理防松了嗎？ |五、納稅調(diào)整項目明細表的填報注意哪些事項 |
|大數(shù)據(jù)環(huán)境下我們要提供哪些信息？ |？視同銷售如何填報？房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工 |
|二、納稅申報表基礎(chǔ)信息會“泄露”什么秘密 |開發(fā)產(chǎn)品如何填報？政府補貼收入如何填報？ |
|三、年度納稅申報表填報有無先后順序？沒 |六、跨期費用如何解決？軍隊票據(jù)能否扣除？ |
|有相關(guān)業(yè)務是否可以不填報？ |七、彌補以前年度虧損納稅如何填報？稅務機 |
|四、收入、成本、費用明細表的填報注意哪 |關(guān)查增的應納稅所得額可否彌補以前年度虧損 |
|些事項？確認收入稅收與會計存在哪些差異 |？ |
|？期間費用會“泄露”哪些信息？ | |


四、相關(guān)師資

建筑房地產(chǎn)實力派財務管理專家，高級會計師，中國注冊稅務師；上海致通振業(yè)稅務師
事務所所長；《新理財》等財稅管理核心期刊的主要撰稿人，多次在《中國房地產(chǎn)稅務報
》上發(fā)表文章。曾任某國有軍工企業(yè)（下屬地產(chǎn)公司）財務處處長；多家房地產(chǎn)企業(yè)長
年稅務顧問。主要從事國有企業(yè)，外資企業(yè)審計評估及財稅咨詢工作，并擔任多家大中
型集團及上市公司財稅顧問，為客戶在中國提供稅務咨詢、稅務顧問、稅收籌劃、確立
組織結(jié)構(gòu)納稅布局、業(yè)務流程納稅風險控制、出口退稅納稅設計、投資理財中的稅收籌
劃、投資資金管理等服務。尤其擅長房地產(chǎn)企業(yè)、外資企業(yè)的稅收籌劃運作。

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