**部分：房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略

一、增值稅與營(yíng)業(yè)稅的主要差異（把握問題的基礎(chǔ)）
1、增值稅的稅負(fù)形成機(jī)制與營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)形成機(jī)制差異解析
2、營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅（價(jià)格=生產(chǎn)成本 流通費(fèi)用 利潤(rùn) 稅金）
3、增值稅是價(jià)外稅，是可以抵扣的收入稅,重復(fù)征稅程度緩解
4、增值稅PK營(yíng)業(yè)稅的差額計(jì)稅
5、稅率和稅負(fù)差異（增值稅稅率結(jié)構(gòu)復(fù)雜：17%、13%、11%、6%、0、3%）
6、納稅地點(diǎn)（勞務(wù)發(fā)生地與機(jī)構(gòu)所在地）差異
7、納稅時(shí)間不同
8、稅源歸屬（國(guó)地稅）的差異

二、思考：建筑業(yè)核算的范圍是什么？

三、營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)的主要影響及對(duì)策解析
1、對(duì)可抵扣金額的影響（直接費(fèi)、間接費(fèi)）
2、對(duì)項(xiàng)目增值率的影響
3、對(duì)招投標(biāo)的影響解析
4、對(duì)供應(yīng)商選擇的影響解析
5、對(duì)期初庫(kù)存材料和機(jī)械設(shè)備等資產(chǎn)的影響
6、對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響（收入、成本、利潤(rùn)、現(xiàn)金流和資產(chǎn)）
7、對(duì)企業(yè)管理的影響（掛靠經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目核算制）
8、建筑企業(yè)營(yíng)改增的主要應(yīng)對(duì)策略和方法

四、思考：營(yíng)改增后掛靠會(huì)怎樣？

1.必須申請(qǐng)認(rèn)定一般納稅人的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

2.掛靠經(jīng)營(yíng)大部分成本進(jìn)項(xiàng)稅額難扣除

3.虛開發(fā)票行為的罪與罰

行為人有以下四種行為之一的，即構(gòu)成虛開發(fā)票的行為：

1)為他人開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

2)為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

3)讓他人為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

4)介紹他人開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。

五、思考：營(yíng)改增過渡階段賬務(wù)如何調(diào)整？

六、房地產(chǎn)營(yíng)改增主要政策條款的解析（處理問題的關(guān)鍵）
1、計(jì)稅方法：一般計(jì)稅法與簡(jiǎn)易計(jì)稅法解析
2、納稅人的確定標(biāo)準(zhǔn)（生產(chǎn)地、銷售地、目的地）
3、一般納稅人與小規(guī)模納稅人的認(rèn)定
4、匯總納稅與合并申報(bào)
5、增值稅抵扣方法（抵扣制度、范圍、方法、留抵）
6、銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額的計(jì)算注意事項(xiàng)
7、退免稅
8、征收管理
9、重點(diǎn)過渡政策解析

七、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)的主要影響解析
1、對(duì)工程總承包（EPC）的影響解析
2、對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的影響解析（BT、EPC、以路換地等）（國(guó)稅函【2009】520號(hào)文）
3、土地一級(jí)開發(fā)不同投資回收方式的調(diào)整（固定回報(bào)、比例分成、財(cái)政返還）營(yíng)改增后的重大調(diào)整
4、居住用和商用地產(chǎn)營(yíng)改增后的主要稅負(fù)區(qū)別（案例解析）：住宅、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、商鋪、酒店（公寓）、養(yǎng)老設(shè)施等
5、對(duì)合作開發(fā)的影響解析
6、對(duì)銷售的影響解析
（1）不同銷售方式稅負(fù)差異顯著
（2）自營(yíng)銷售、代理（境內(nèi)外）銷售、帶租約銷售、出租、經(jīng)營(yíng)權(quán)的整體轉(zhuǎn)讓、托管、證券化、眾籌
7、持有物業(yè)出租、轉(zhuǎn)租的稅負(fù)差異解析
8、對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的影響（房地產(chǎn)信托投資基金）9、融資渠道與方式的選擇
八、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營(yíng)改增后材料采購(gòu)還要不要貨比三家？

九、房地產(chǎn)、建筑企業(yè)招投標(biāo)預(yù)算造價(jià)營(yíng)改增后如何改變？

十、既然營(yíng)改增，什么票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額呢？

1.猜想1：成本都能取得進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票？

2.猜想2：商品混凝土等材料增加稅負(fù)

3.猜想3：建筑勞務(wù)費(fèi)增加稅負(fù)

4.猜想4：轉(zhuǎn)包或分包給個(gè)人取得發(fā)票能否扣除

5.猜想5：材料都可以抵扣17%？

6.猜想6：發(fā)票的收集和認(rèn)證容易嗎？

7.猜想7：“甲供材料”誰(shuí)來(lái)采購(gòu)?

8.思考：企業(yè)發(fā)生的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)費(fèi)、工作服、勞保用品進(jìn)項(xiàng)發(fā)票可否抵扣

9.思考：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)是否要設(shè)立庫(kù)存，設(shè)立材料收發(fā)臺(tái)賬？

10.賬面固定資產(chǎn)所含增值稅如何處理？

11.代開發(fā)票抵扣多少？

十一、營(yíng)改增后注意防范發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)

1.要提高防范意識(shí)，從思想上重視虛開發(fā)票問題

2.要擇優(yōu)選取購(gòu)貨對(duì)象

3.對(duì)供貨單位應(yīng)當(dāng)做必要的考察

4.要盡量**銀行賬戶支付貨款

5.要求開票方提供有關(guān)資料，落實(shí)內(nèi)容的一致性和合法性

6.對(duì)有疑點(diǎn)的發(fā)票，要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)求助、查證

十二、思考：房地產(chǎn)有哪些專屬進(jìn)項(xiàng)稅額？

十三、思考：營(yíng)改增后不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的有哪些情形？

第二部分：房地產(chǎn)營(yíng)改增的主要應(yīng)對(duì)策略與稅收籌劃

一、項(xiàng)目是采用母子公司體制還是采用總分公司？
二、投資架構(gòu)--關(guān)聯(lián)交易的調(diào)整設(shè)計(jì)（建安、綠化、建材、銷售、代理等關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的處理）
三、供應(yīng)商和招投標(biāo)管理的調(diào)整
四、如何處理小規(guī)模納稅人的報(bào)價(jià)

五、房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
六、產(chǎn)品的營(yíng)銷策略對(duì)營(yíng)改增的響應(yīng)
七、項(xiàng)目公司注銷策略的調(diào)整（有留抵稅額的項(xiàng)目公司，不能正常注銷怎么辦？）

第三部分：新房地產(chǎn)企業(yè)、建安企業(yè)所得稅匯算清繳報(bào)表填報(bào)應(yīng)用

一、取消進(jìn)戶執(zhí)法，是稅務(wù)管理防松了嗎？大數(shù)據(jù)環(huán)境下我們要提供哪些信息？

二、納稅申報(bào)表基礎(chǔ)信息會(huì)“泄露”什么秘密

三、年度納稅申報(bào)表填報(bào)有無(wú)先后順序？沒有相關(guān)業(yè)務(wù)是否可以不填報(bào)？

四、收入、成本、費(fèi)用明細(xì)表的填報(bào)注意哪些事項(xiàng)？確認(rèn)收入稅收與會(huì)計(jì)存在哪些差異？期間費(fèi)用會(huì)“泄露”哪些信息？

五、納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表的填報(bào)注意哪些事項(xiàng)？視同銷售如何填報(bào)？房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品如何填報(bào)？政府補(bǔ)貼收入如何填報(bào)？

六、跨期費(fèi)用如何解決？軍隊(duì)票據(jù)能否扣除？

七、彌補(bǔ)以前年度虧損納稅如何填報(bào)？稅務(wù)機(jī)關(guān)查增的應(yīng)納稅所得額可否彌補(bǔ)以前年度虧損？