批量精裝定位、成本管控及采購管理發(fā)出稿

批量精裝傳統(tǒng)與創(chuàng)新——住宅精裝成本管控及采購管理
課程價值
本次高老師課程從客戶、開發(fā)商、供應商等多維度解析，引領開發(fā)投資人如何金融創(chuàng)新、市場定位、成本體系支撐，借鑒國際領先做法復雜精裝簡單化（基準配置+個性化服務），并用互聯(lián)網(wǎng)思維打通宜居與客戶端接口。課件所提供工具直接用于日常工作。
課程大綱
前言：
全國精裝趨勢分析
1.1房企表現(xiàn)1.2城市表現(xiàn)
產(chǎn)業(yè)鏈重塑成為必然
2.1重塑理由，8個服務包；
2.2結論，趨勢、企業(yè)應對、消費需求。
精裝設計邏輯的再思考
3.1建筑設計、室內設計、配套部品深化設計；
3.2設計流程順序之重要性，批量精裝設計核心原則；
3.3成本管控之關鍵。
多種路徑實現(xiàn)住宅批量精裝修
4.1傳統(tǒng)方式
4.2以供應鏈整合為優(yōu)勢的平臺；
4.3以施工工藝精湛的精裝總承包負責實施的平臺；
4.4搶工長施工藍領為主的互聯(lián)網(wǎng)平臺。
第一部分 精裝定位；
1、客戶：老人、成功人士（財富人群）、剛需白領、初創(chuàng)人士；
2、產(chǎn)品：養(yǎng)老公寓、別墅、城市豪宅、度假產(chǎn)品、城市普宅、兼辦公居家公寓
3、案例分析：
1）養(yǎng)老公寓核心是服務，地產(chǎn)開發(fā)商+專業(yè)養(yǎng)老管理機構的合作。
硬件設施：安全、便捷、舒適……
美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例、國內地產(chǎn)龍頭萬科案例。
2）別墅精裝：
美國案例：華盛頓DC郊區(qū)案例
國內某地產(chǎn)開發(fā)案例；
3）城市豪宅：
北京星河灣
萬科翡翠濱江（上海陸家嘴）
萬柳書院
長沙金茂府
4）度假產(chǎn)品
國內某地產(chǎn)度假產(chǎn)品、客棧；
5）城市普宅(含首改)
6）兼辦公居家城市公寓
華潤悅景灣、綠地悅公館、金地MINI墅（未未來）、江河地產(chǎn)愛迪城
通過案例分享，理解精準客戶定位對應不同類型之精裝，深入研究城市區(qū)域、收入人群、內在需求、政策導向。
橄欖枝：餐飲ABC，化繁為簡：基本配置+個性化需求（社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)入口，小米智能家居）
第二部分 精裝成本管控體系；
1、住宅精裝修成本管理體系建設
1.1如何建立精裝修住宅的科目體系：
通過成熟標桿企業(yè)科目體系分享，理解：在各類不同產(chǎn)品中提煉精裝共性，建立直接成本科目；期間費用與與毛坯的不同，以及如何結合大成本進行項目總成本的信息平臺建設？
1.2如何建立精裝修住宅的分級體系
在梳理自身成熟產(chǎn)品線基礎上，采用搭積木方式來組合分級？或是大道至簡做強做細2～3類精裝戶型及標準？分享萬科精裝標準及經(jīng)典成熟分級標準化。
1.3精裝修住宅分級體系對應的裝修標準分享；
1.4如何分解精裝修目標成本，以及與設計標準定位的關系。成本分解工具表分享
2、產(chǎn)品定位階段的成本管理；
2.1哪些項目不適合做精裝修；
2.2基于不同需求下的精裝修成本定位；VR虛擬樣板間的運用
1）總指標控制；
2）三類成本～敏感性成本、功能性成本、結構性成本不同處理方式（匹配性）；
3）不同客戶的關注點～核心：基于不同空間的設計成本功能分區(qū)；
4）基于不同空間的硬裝成本分級體系；
5）設備成本定位；
3、設計階段的成本控制：
3.1分享中海地產(chǎn)《關于加強項目成本管理、推行限額審批的意見》
3.2總原則：跟進設計，試配計算～牢牢把控，不要事后管理 ，在標準戶型基礎上形成產(chǎn)品包；
1）、戶型優(yōu)化走在前面；在毛坯戶型基礎上，對生活方式的詮釋；避免拆改；
2）、在目標成本控制下的精裝修設計； 分享案例，各部門工作如何配合，成果文件分享（帶設計圖片版清單分享，概念稿成果文件），設計標準化分享。
3）、如何與住宅部品部件制造商共同完善產(chǎn)品設計：重點在集成、共享平臺、金融包裝
a精裝修住宅主要部品的分類 ；
b如何與部品供應商完善產(chǎn)品設計；
c如何選擇工業(yè)化的專業(yè)設計與施工。
集成模塊分享，供應商基礎分類。
4、施工階段的成本控制
不拆改，不重復施工——最好的施工階段成本控制
4.1交樓標準樣板房如何選擇標配與非標配？樣板間展示性與實際交樓標準之間的矛盾？
4.2如何做好標段劃分；
4.3做好裝修設計圖與原施工圖的技術對接；
4.4如何協(xié)調好裝修施工單位與總包施工單位及其他分包施工單位的關系，責任分工，合理安排工序
4.5如何做好各方施工單位的成品保護工作；
4.6如何做好精裝修住宅的驗收工作；
4.7標桿企業(yè)施工工藝做法分享。（綠城、福建某地產(chǎn)及經(jīng)典工藝）(中海、萬科工藝)
甲方過于強調工藝，可能會忽略管理的思路與動作，且甲方、監(jiān)理管理同一個工序，管理的點與施工單位的點是不同的，施工單位應重點放工序、工藝的施工，甲方、監(jiān)理應該更看重保證這些落地的管理動作，然后再檢查其中的一些關鍵點，理論上集合優(yōu)秀工藝、工序很難達到針對不同造價、不同條件下項目的百分之百落地。甲方、監(jiān)理重點抓管理動作、抓關鍵點，能保證好的做法落地80%
5、售后服務階段的成本控制
1）如何實際統(tǒng)一的售后服務體系（開發(fā)商、物業(yè)公司、承包商、供應商）
E師傅思維
金地手機移動驗房（直連工程師、施工單位，科學管理維修，并充分滿足客戶的知情權）
2）保證售后服務的前提條件（與合約落地關系、相關承諾、知會條款）
第三部分：精裝修采購管理
創(chuàng)新思維：
開發(fā)商、承包商、金融體系各方出口與利益，眾籌商業(yè)模式的可能性探討；
企業(yè)自身信息庫；采購平臺系統(tǒng)；
外部資源云采購平方網(wǎng)易才網(wǎng)企業(yè)微信：云采購、旺財網(wǎng)、易材網(wǎng)….
傳統(tǒng)供應商管理：
2.1供應商分類；合約角度、功能角度
2.2標桿企業(yè)做法學習分享：某標桿地產(chǎn)物資采購制度要點、某標桿地產(chǎn)室內精裝限額數(shù)據(jù)。
3、基于合約管理的招標與采購管理體系
3.1合約分判
3.2合同管理，標桿企業(yè)合同范本分享
3.3基于總價包干和以工序為單位的清單體系建設及分享（學員直接應用于工作中）；
4、集團戰(zhàn)略采集：
4.1某標桿地產(chǎn)集采指導性意見發(fā)布、物資采購方式分享、——集采原則
4.2哪些部品部件適合做戰(zhàn)略采購，以及選擇恰當?shù)牟少彿绞健⒂媰r原則？
4.3如何協(xié)調戰(zhàn)略采購與項目采購？
4.4供應商管理～保證交房的鐵桿供應商，抓住核心；
4.5集團采購的要點；
4.6中國精裝產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟供應商名分享
項目過程采購要點分享：
5.1如何做到恰當匹配？競品分析、技術指標要點把握
5.2評標原則：最低價中標？還是綜合評分法？分享某標桿地產(chǎn)關于定標原則修訂文件
5.3把控原則：成本目標、考察關鍵、談判痕跡、相互制衡、流程定格（信息化）
5.4采購案例分享（壁紙采購、櫥柜采購、石材、衛(wèi)生潔具、涂料供應等等）

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