房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理

  培訓(xùn)講師:胡冬梅

講師背景:
胡冬梅老師——企業(yè)稅收籌劃賦能實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家★原恒大控股地產(chǎn)分公司(03333)項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)★和潤(rùn)科技(837746)掛牌審計(jì)負(fù)責(zé)人★河北滄州佰瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人★原河北方德實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)★財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家注冊(cè)會(huì)計(jì)師注冊(cè)稅務(wù)師★中國(guó)社科院 詳細(xì)>>

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理詳細(xì)內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理
主講人 胡冬梅
【課程背景】
因房地產(chǎn)商品特性和監(jiān)管政策影響,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比在經(jīng)營(yíng)上呈現(xiàn)出
開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、前期投入大、實(shí)行預(yù)售制度、合作開(kāi)發(fā)普遍等特點(diǎn),
這些經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算和管理方面具有其特殊性。而成本分析和
控制直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)空間,如何做好成本控制關(guān)系到房地
產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展,因此每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)重視成本控制。
房地產(chǎn)一般項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售流程,概括為土地獲取、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售(預(yù)售)三個(gè)階段
,在各階段都有不同的成本核算及控制問(wèn)題,如:前期可行性研究盡調(diào)不足出現(xiàn)不可預(yù)
見(jiàn)成本、設(shè)計(jì)出現(xiàn)偏差導(dǎo)致后期施工的變更成本過(guò)大、無(wú)法控制施工過(guò)程中的大量浪費(fèi)
、想降低采購(gòu)成本卻難以有效的和供應(yīng)商談判、面對(duì)復(fù)雜情況,無(wú)法進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)管理
、想精準(zhǔn)成本核算,又不知把費(fèi)用攤在誰(shuí)頭上,等等,本課程將對(duì)成本核算、成本控制
及避免損失等實(shí)際問(wèn)題給予詳解。
【課程收益】
了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的核算方法,解決操作難點(diǎn),提升專(zhuān)業(yè)能力
參與成本核算過(guò)程掌握結(jié)構(gòu),抓住隱藏的成本控制點(diǎn)
掌握成本管理方法適用條件,避免盲目選擇帶來(lái)的損失
【課程大綱】
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本口徑
1、實(shí)際發(fā)生成本及稅收成本
2、企業(yè)所得稅稅前扣除成本要求
3、土地增值稅稅前扣除成本要求
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段成本及核算
(一)前期勾地拿地階段成本
1、可行性研究及立項(xiàng)成本管理
2、架構(gòu)設(shè)計(jì)及稅收成本分析
3、項(xiàng)目所需投資估算
1)、當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)趨勢(shì)影響因素
2)、項(xiàng)目特定成本因素:拿地狀況、冬雨季、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、額外義務(wù)
4、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和審查階段成本管理
1)、整體項(xiàng)目戰(zhàn)略設(shè)計(jì)與單一項(xiàng)目設(shè)計(jì)
2)、滿足功能要求還要經(jīng)濟(jì)合理兼顧
3)、提高限額設(shè)計(jì)性?xún)r(jià)比初步設(shè)計(jì)概算
(二)開(kāi)發(fā)建設(shè)及預(yù)售階段成本
1、工程招標(biāo)、施工單位選擇和合同簽訂階段成本管理
1)招標(biāo)文件的起草及成本控制條款的明晰
2)EPC、甲供、甲限、甲指、乙供選擇
3)準(zhǔn)確推算工期,獎(jiǎng)懲條款明確
4)施工組織設(shè)計(jì)的審定、圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)優(yōu)化
5)、不同合同的結(jié)算票據(jù)及稅收成本
6)、結(jié)合土增稅測(cè)算考慮的降本增效及增本擴(kuò)利方案
2、施工階段的成本管理
1)、分包管理:責(zé)任延續(xù)、協(xié)調(diào)配合和工期銜接
2)、避免發(fā)生窩工、機(jī)械停滯、工期拖延及無(wú)法澄清的扯皮
3)、進(jìn)度周期的報(bào)量審核以及成本計(jì)劃控制
4)、施工階段增減合同造價(jià)的審核確認(rèn)
5)、材料設(shè)備市場(chǎng)價(jià)的變動(dòng)確認(rèn)及備選方案
建設(shè)完工及銷(xiāo)售清算階段
審核資料,剔除施工單位虛報(bào)、冒報(bào)
1)變更索賠、簽證洽商的責(zé)任承擔(dān)及標(biāo)準(zhǔn)
2)甲供材保管費(fèi)等問(wèn)題以及政府調(diào)價(jià)的執(zhí)行
現(xiàn)場(chǎng)資料的收集完善及雙方確認(rèn)
1)合同協(xié)議和變更簽證資料的時(shí)效性
2)杜絕無(wú)紙花的口頭約定,及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議
3、及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目完工稅務(wù)成本測(cè)算
三、項(xiàng)目成本核算差異
1、采購(gòu)環(huán)節(jié)發(fā)生的共同成本費(fèi)用
2、會(huì)計(jì)核算成本費(fèi)用及收益對(duì)象
3、土地增值稅清算單位分?jǐn)偝杀?br /> 4、企業(yè)所得稅成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒?br /> 四、土地增值稅扣除項(xiàng)目難點(diǎn)問(wèn)題應(yīng)對(duì)
1、拆遷補(bǔ)償成本如何確認(rèn)?扣除憑證有什么不同?
2、項(xiàng)目調(diào)研費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)項(xiàng)目、會(huì)議費(fèi)、臨時(shí)辦公室建造及消耗品等費(fèi)用如何處理?
3、水電費(fèi)、建筑工程勞動(dòng)保險(xiǎn)、招標(biāo)代理費(fèi)、房屋測(cè)繪費(fèi)、
4、財(cái)產(chǎn)綜合保險(xiǎn)費(fèi)、業(yè)主支付委托擔(dān)保費(fèi)費(fèi)用如何處理
5、小區(qū)外的山體公園是否可以進(jìn)開(kāi)發(fā)成本?
6、工程保險(xiǎn)費(fèi),前期物業(yè)費(fèi)等如何處理?
7、金融機(jī)構(gòu)證明如何確認(rèn)?什么是能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分?jǐn)偫ⅲ?br />

 

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