房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及北京土地所有制政策解讀

  培訓講師：阮曉東

講師背景：
阮曉東老師?中國科學院博士?東北亞開發(fā)研究院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所特邀研究員?中宏國研信息技術(shù)研究院特邀研究員?北京新發(fā)展產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新戰(zhàn)略研究院研究員【個人簡介】多年宏觀分析及城鎮(zhèn)化咨詢經(jīng)歷，具備數(shù)量經(jīng)濟分析和全產(chǎn)業(yè)鏈分析雙重能力，以國際國內(nèi)互動的視角 詳細>>

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房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及北京土地所有制政策解讀

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及北京土地所有制政策解讀
阮曉東 博士 研究員

1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及北京市場形勢
? “房住不炒”的主要行政和市場管理政策工具
? “一城一策”從實施模式看各地如何穩(wěn)定總需求
? “完善土地出讓收入分配機制”對土地出讓的影響
? 深化戶籍制度改革，完善財政轉(zhuǎn)移支付和土地與人口掛鉤
? 強化基本公共服務保障，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化
? 優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動作用
? 建設(shè)現(xiàn)代化都市圈，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)
? 利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，完善長租房政策
? 京津冀規(guī)劃及北京房地產(chǎn)市場特點及未來發(fā)展趨勢分析

2北京市集體所有制土地政策研究解讀
? 北京市集體所有制土地改革試點的主要進程及區(qū)域
? 北京市集體所有制土地適合的開發(fā)項目類型及模式
? 北京市集體所有制土地目前的政策體系及規(guī)劃進展
? 銀監(jiān)、金融部門設(shè)立“土地未來收益”金融產(chǎn)品類型
? 北京市集體所有制土地入市流轉(zhuǎn)及主要操作流程

3、集體所有制開發(fā)項目的獲取方式
? 集體建設(shè)用地開發(fā)項目的運作模式
? 集體建設(shè)用地開發(fā)項目的報批流程
? 定向出讓基礎(chǔ)上的委托開發(fā)建設(shè)+委托運營管理模式
? 委托建設(shè)+長期租賃的投資模式
? 集體建設(shè)用地報批報建的基本程序







《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使
用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務部門征收有關(guān)問題的通知》，睡覺時候想了想，真還
真是一個重大變革的問題，對地產(chǎn)投拓未來的影響，分享之。






一、投拓細節(jié)上，土地出讓金返還正式退出歷史舞臺


以后再有人來問，土地出讓金能不能直接退還，直接可以一錘子敲死，稅務部門來征
收后，地方政府對土地出讓金的控制力基本上喪失了，做不了文章。甚至那些承諾土
地出讓金到賬后，什么轉(zhuǎn)一圈然后回購安置房啥的，都要重新梳理下流程，防止出現(xiàn)
錢被中央收走因為退的少，地方政府沒錢回購的事情。






二、投拓模式上，稅收勾地、就業(yè)勾地將被地方政府熱捧


你說，地賣了的錢，地方政府沒有支配權(quán)，那他賣地一點動力都沒有。但是如果開發(fā)
商能帶給地方政府社會效益的項目，一般政府會更加青睞，畢竟稅收這塊還是有不少
地方留存的，而且是長期收益。以后估計一多半的項目都是勾地，反正出讓金支配不
了，倒不如少收點錢給產(chǎn)業(yè)方做人情，或者合同中約定后期的經(jīng)營重稅。






三、市場反應上，長三角土地供應將進一步縮量


地方政府的收入，大部分分為“稅收+賣地+基金收入等其他”，長三角地方政府的稅收
收入已經(jīng)很高了，有的縣級市甚至因為稅源太多而控制收稅力度，賣地往往只是為了
平抑棚改等直接成本、順便賺點小錢。如果賣地的錢自己也用不上，這些地方政府就
更加沒動力搞住宅了，能過日子就好，多賺的錢都被國家轉(zhuǎn)移支付了，何必呢。






四、市場反應上，中西部區(qū)域估計會推行一二級聯(lián)動


當政府的財政沒法依賴土地財政的時候，賣了地不算自己的錢，那控盤土地市場的手
一定會松開，本身做一級整理也是苦差事，費錢費力，中西部城市大概率會找一級整
理單位去搞。但難度也挺大，就是收支兩條線，被稅務機關(guān)征收之后，怎么還回來、
還多少錢又是問題。也許就是做低出讓價給一級整理單位補貼了。






五、房價上面，這個政策大概率是利好


房價主要是看供應，如果地方政府都沒心思去搞土地，住宅用地的供應大概率會嚴重
縮量的時候，房價大概率又是摁不住了。






 

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