房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全周期會計核算及稅收風險分析

【主講內(nèi)容】
第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)成本會計核算與稅收政策協(xié)調(diào)
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)周期概述
1、項目籌建期的會計核算（國家稅務總局2012年15號公告）
2、制造成本法與完全成本法對比分析
3、籌建期時間長短的把握及賬簿的設立
二、土地開發(fā)階段的會計處理及稅收分析，取得方式?jīng)Q定核算方法
1、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定
2、以分立方式取得土地成本的確定
3、以購買股權(quán)方式取得土地成本的確定
4、以合并方式取得土地成本的確定
5、以拆遷安置方式取得土地成本的確定
6、以劃撥方式取得土地成本的確定
7、以接受投資方式取得土地成本的確定
8、以置換方式取得土地成本的確定
9、以合作建房方式取得土地成本的確定
10、以路換地方式取得土地成本的確定
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設階段的成本核算
1、四種成本分配方法的運用
⑴、占地面積法
⑵、建筑面積法
⑶、直接成本法
⑷、預算造價法
2、基礎設施、公共配套成本在項目分期開發(fā)建設中的預提與分攤方法
3、商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的成本分拆技巧
⑴、成本核算與總體規(guī)劃相結(jié)合：合理安排成本結(jié)構(gòu)，細膩實施成本核算
⑵、兼顧匯算清繳與土地增值稅清算的雙重成本分拆技巧
⑶、地下室及車庫成本的分拆技巧
⑷、商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅、地下室、車庫成本分拆典型案例
4、房地產(chǎn)項目成本核算與分拆的賬務指引
⑴、房地產(chǎn)項目成本分拆會計處理技巧
◇、前期工程費的稅務處理
◇、建筑成本的稅務處理，甲供材有什么稅務風險？稅務機關是怎樣檢查虛開建筑發(fā)票的？
◇、基礎設施建設費的稅務處理
◇、公共配套設施費的稅務處理
◇、開發(fā)間接費用的稅務處理
⑵、房地產(chǎn)項目成本核算賬務指引
四、房地產(chǎn)企業(yè)期間費用的處理原則與操作技巧
1、期間配比原則的運用技巧
2、費用限額扣除的操作技巧
⑴、浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除？
⑵、集團公司統(tǒng)一貸款，所屬企業(yè)申請使用屬于關聯(lián)企業(yè)之間的借款嗎？
⑶、關聯(lián)企業(yè)之間不需要歸還利息的借款需要納稅調(diào)整嗎？
⑷、向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值可以加計扣除嗎？
⑸、個人股東以資產(chǎn)抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業(yè)使用，應支付的利息
由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎？
3、費用轉(zhuǎn)化處理技巧：期間費用與開發(fā)間接費的轉(zhuǎn)化技巧
第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)項目成本核算控制策略與扣除操作實務
一、房地產(chǎn)業(yè)成本項目構(gòu)成及成本規(guī)劃
1、房地產(chǎn)業(yè)成本項目構(gòu)成
2、如何合理確定成本對象？
3、土地閑置成本的處理技巧
4、房地產(chǎn)成本費用計劃與控制
二、房地產(chǎn)成本核算操作實務
1、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本的差異
2、土地開發(fā)成本的核算程序
3、配套設施開發(fā)成本的會計處理技巧
4、預提費用的會計處理技巧
5、開發(fā)間接費用的會計處理技巧
6、成本對象報廢或毀損的處理
三、房地產(chǎn)成本規(guī)劃及稅前扣除的節(jié)稅要點
1、成本扣除的政策與基本要求
2、成本扣除的策略與操作實務
3、設備選擇甲購還是乙購？
4、材料選擇甲供還是乙供？
5、項目成本核算方法與節(jié)稅技巧
6、土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)中的納稅技巧
第三部分：專家現(xiàn)場開放時間，解答學員疑難問題
【主講專家】李 民：中國注冊稅務師、中國注冊會計師；東北大學經(jīng)濟學博士，工程學碩士，某省地稅官員，揚州稅務專修學院客座教授，注冊會計師考試命題人之一，北京金旭紅教育咨詢有限公司首席稅務咨詢師，眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)納稅顧問。多次代表國家稅務總局查辦各類案件，具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務聽證案件，三次代表稅務機關應訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟措施的運用。擅長講授注冊會計師考前培訓,房地產(chǎn)開發(fā)及建筑安裝行業(yè)財稅培訓，稅收政策解析、稅法與會計差異分析等課程。其授課以實用性著稱，授課態(tài)度求真務實、案例源于實戰(zhàn)、祥實精巧、并因此受到參加培訓的財稅人員的好評。
【培訓對象】各房地產(chǎn)企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
?鑒于本課程的實用性強，基于公司決策與流程，強烈建議公司高管與財務高管決策人共同出席！

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