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房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅項(xiàng)目清算籌劃案例解析

培訓(xùn)講師：安文英

講師背景：
安文英——財(cái)稅管理培訓(xùn)專家★赴美訪問學(xué)者★資深財(cái)稅培訓(xùn)專家★稅務(wù)智能研究所研究員★天津工業(yè)大學(xué)特聘專家★天津市會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)特聘專家★稅務(wù)師全國統(tǒng)一考試金牌培訓(xùn)講師★15年以上稅務(wù)、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)行業(yè)資深培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)職業(yè)履歷安文英老師，具有多年稅務(wù)、財(cái)務(wù) 詳細(xì)>>

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房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅項(xiàng)目清算籌劃案例解析

房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅項(xiàng)目清算籌劃案例解析【課程背景】
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅主要特點(diǎn)是：地增值稅稅率高、稅負(fù)重；土地增值稅清算體系與清算結(jié)果具有一定的獨(dú)立性；不同地方，土地增值稅清算方法、成本對(duì)象、成本分?jǐn)偡椒ǖ染哂忻黠@的差異性。不經(jīng)籌劃，土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅三大稅種合計(jì)幾乎達(dá)到了整個(gè)售價(jià)的40%，而目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是不足20%的，所以，掌握納稅籌劃技能對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)來講，非常重要。
【課程收益】
1、全面梳理土地增值稅清算審核流程的重點(diǎn)問題及籌劃策略。
2、深入分析房地產(chǎn)開發(fā)收入、成本的確認(rèn)、費(fèi)用、稅金的扣除等各方面的政策特點(diǎn)，掌握土地增值稅清算的籌劃重點(diǎn)。
3、揭示房地產(chǎn)業(yè)成本核算對(duì)象、開發(fā)成本項(xiàng)目和范圍、共同成本分配方法，重點(diǎn)分析土地增值稅清算對(duì)象、五大扣除項(xiàng)目的納稅籌劃空間。
4、掌握最新政策下土地增值稅主要籌劃方法
【課程對(duì)象】
房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、?注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。
【課程大綱】
一、拿地及設(shè)立環(huán)節(jié)納稅籌劃
1、房企拿地途徑6方法、6稅種籌劃
（1）招拍掛（凈地）方式拿地的籌劃
（2）法拍取得土地、房產(chǎn)的規(guī)劃
（3）從其它企業(yè)取得土地拿地的規(guī)劃
（4）物業(yè)在籌劃中的3大任務(wù)
2、明股實(shí)地策劃分析
3、房企股權(quán)終止確認(rèn)納稅籌劃的特殊性分析
（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓
（2）留存收益分配
（3）先增資再減資
（4）撤資
（5）清算
4、債轉(zhuǎn)股項(xiàng)目合作開發(fā)稅收規(guī)劃
5、機(jī)構(gòu)分設(shè)適用稅收政策規(guī)劃
6、開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收籌劃分析
7、個(gè)人股東及定向分紅的應(yīng)用案例
8、拿地階段契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅的籌劃案例
9、小規(guī)模納稅人、小微、小微利的利用總體影響
10、設(shè)立項(xiàng)目公司以及土地出讓金收據(jù)的處理
二、籌資環(huán)節(jié)納稅籌劃
1、三條紅線與銀行授信安排
2、委托貸款納稅籌劃安排
3、統(tǒng)借統(tǒng)還納稅籌劃安排
4、明股實(shí)債納稅籌劃安排
5、對(duì)賭協(xié)議納稅籌劃安排
6、關(guān)聯(lián)方如何突破債資比2:1的限制？
7、乙方籌資籌劃安排
8、籌資階段增值稅發(fā)票、企業(yè)所得稅利息扣稅票據(jù)的安排
三、企業(yè)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的籌劃分析
（一）土地開發(fā)成本以及規(guī)劃對(duì)象的籌劃
1、二分法、三分法、四分法的轉(zhuǎn)化分析
2、占地面積、建筑面積、層高系數(shù)調(diào)整安排
3、項(xiàng)目合并與分期清算的籌劃思路
4、多業(yè)態(tài)開發(fā)籌劃思路
5、遮光、青苗、釘子戶補(bǔ)償費(fèi)的土增稅、企業(yè)所得稅、個(gè)稅處理
（二）開發(fā)成本的籌劃安排
1、甲供“四大件”必須簡易計(jì)稅的安排
2、水電費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)及籌劃安排
3、建安企業(yè)與發(fā)包方簽訂建筑合同后，內(nèi)部授權(quán)或三方協(xié)議的安排
4、超合同施工、超合同結(jié)算的安排
5、利用專屬成本、共同成本、過渡成本、間接成本費(fèi)用分?jǐn)偨档投愗?fù)
6、精裝修合理加大開發(fā)成本案例
7、質(zhì)保金發(fā)票及進(jìn)項(xiàng)稅額的籌劃
8、總包掛靠風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避
9、增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額留抵退稅的關(guān)鍵處理
10、公共配套設(shè)施的應(yīng)用
11、紅線外開發(fā)的扣除籌劃
12、地上、地下車庫的處理
13、工程成本待定的處理
14、“新房”和“舊房”哪個(gè)稅更少？
15、發(fā)票及證據(jù)鏈籌劃
16、靈活用工平臺(tái)的應(yīng)用
17、個(gè)稅、社保公積金的籌劃

（三）開發(fā)費(fèi)用的籌劃安排
1、利息支出與開發(fā)成本的處理
2、開發(fā)費(fèi)用與間接開發(fā)費(fèi)用的劃分處理
3、費(fèi)用均分籌劃法
4、非銀行融資的處理
（四）稅金及附加的籌劃
1、城建稅及教育費(fèi)附加的分配
2、“舊房”印花稅、契稅、城建稅、教育費(fèi)附加的籌劃
（五）加計(jì)扣除20%的技巧
1、銷項(xiàng)稅額抵減額的處理
2、土地返還款的處理
3、還遷房的處理
4、紅線外施工的處理
四、預(yù)收及收入的策劃分析
1、設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司
2、房地產(chǎn)銷售價(jià)格臨界點(diǎn)設(shè)計(jì)
（1）估算定價(jià)區(qū)間（2）收入分散籌劃法
（3）利用代收費(fèi)用并入房價(jià)減少稅基
3、商業(yè)地產(chǎn)自持不對(duì)外銷售的安排
4、房地產(chǎn)投資、重組、對(duì)外投資、視同銷售的安排
5、開發(fā)產(chǎn)品抵償建筑工程款債務(wù)處理
6、開發(fā)產(chǎn)品售后回租抵房價(jià)籌劃分析
7、代建房籌劃分析
8、實(shí)物折扣與價(jià)格折扣選擇的籌劃
9、增值稅預(yù)繳的安排
10、老帶新銷售個(gè)稅、所得稅、土增稅的安排
11、自用出租及出售返租房產(chǎn)稅的籌劃
12、銷售價(jià)格明顯偏低的處理
13、稅率下行大環(huán)境下，售房合同的價(jià)稅安排
五、決算及清算階段
1、土地增值稅標(biāo)普宅優(yōu)惠政策的策劃方法分析
2、控制增值率
3、延伸產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，跨行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化
4、核定征收與查賬征收在土地增值稅、企業(yè)所得稅中應(yīng)用籌劃
5、竣工結(jié)算需要各稅種、各部門配合安排
6、超期清算，不違法案例
7、二次清算
8、土地增值稅清算引發(fā)稅金及附加的稅前扣除處理
9、清算后再銷售的安排以及清盤后總稅負(fù)的控制
10、注銷當(dāng)年虧損的處理
六爭議處理及解決技巧
1、證據(jù)鏈的構(gòu)建及自查
2、三道紅線不要踩
3、虛開不能碰
5、五步驟解除爭議
現(xiàn)場(chǎng)答疑

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