黨的十六屆三中全會《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中明確提出：“實(shí)行城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。最近，理論界就開征物業(yè)稅及其相關(guān)問題進(jìn)行著熱烈的討論，并且廣東、上海、湖南等地聲稱近期將進(jìn)行物業(yè)稅的試點(diǎn)。本文擬就開征物業(yè)稅中的幾個(gè)焦點(diǎn)問題談?wù)剛€(gè)人看法，供同行們參考。

　　

　　一、物業(yè)稅究竟應(yīng)包括哪些內(nèi)容

　　

　　什么是物業(yè)稅？目前理論界對此并沒有定論，有代表性的觀點(diǎn)主要有三：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)稅是財(cái)稅的一種。一般而言，物業(yè)主要指房產(chǎn)和大宗的不動產(chǎn)，在土地產(chǎn)權(quán)可以私人擁有的國家也應(yīng)包括地產(chǎn)。在我國，企業(yè)和私人并不真正擁有土地產(chǎn)權(quán)，所應(yīng)交納的應(yīng)該是地租，而不是地產(chǎn)稅，因此，物業(yè)稅就應(yīng)當(dāng)只是房產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅[1]。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)稅最好能涵蓋所有的不動產(chǎn)，物業(yè)稅設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)擴(kuò)大其適用范圍。一則中央文件中明確指出對不動產(chǎn)開征物業(yè)稅，而不動產(chǎn)除房產(chǎn)外，還有汽車、船只等。二則其他不動產(chǎn)和房屋“捆綁”在一起便于稅收的開征，減少偷稅、漏稅發(fā)生[2]。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)稅的基本框架是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅。即物業(yè)稅=房產(chǎn)稅+城市房地產(chǎn)稅+土地增值稅+土地出讓金[3]。

　　上述三種觀點(diǎn)，一個(gè)共同的特點(diǎn)，認(rèn)為物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，而不同點(diǎn)則在于對財(cái)產(chǎn)范圍的概定上出現(xiàn)了分歧。第一種觀點(diǎn)把房產(chǎn)稅視同財(cái)產(chǎn)稅，認(rèn)為財(cái)產(chǎn)稅又是房產(chǎn)稅，因而把物業(yè)稅和房產(chǎn)稅劃上了等號；第二種觀點(diǎn)則將財(cái)產(chǎn)擴(kuò)大到了所有的不動產(chǎn)，物業(yè)稅不僅包括房產(chǎn)稅，還應(yīng)包括對汽車、船只以及和房屋“捆綁”在一起的其他財(cái)產(chǎn)征收的稅，其涉及面相對較寬；第三種觀點(diǎn)列出了物業(yè)稅的框架，除包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅外，還包括土地出讓金。三種觀點(diǎn)，前兩種觀點(diǎn)涉及到財(cái)產(chǎn)等不動產(chǎn)范圍寬窄問題，而第三種觀點(diǎn)則提出了物業(yè)稅應(yīng)包含土地出讓金的問題。那么，物業(yè)稅究竟應(yīng)包括哪些內(nèi)容呢？

　　我們認(rèn)為，物業(yè)稅包括哪些內(nèi)容，原則上應(yīng)由財(cái)產(chǎn)等不動產(chǎn)的價(jià)值及其增值等因素來確定。首先，財(cái)產(chǎn)等不動產(chǎn)價(jià)值是物業(yè)稅的主要計(jì)稅依據(jù)。既然物業(yè)稅是對財(cái)產(chǎn)等不動產(chǎn)的征稅，那么財(cái)產(chǎn)等不動產(chǎn)的價(jià)值即成為我們計(jì)征物業(yè)稅的主要依據(jù)。馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，商品價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時(shí)間所決定，而其表現(xiàn)形式則是商品的價(jià)格。所以，作為商品價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式，財(cái)產(chǎn)等不動產(chǎn)的價(jià)格即成為我們計(jì)征物業(yè)稅的直接依據(jù)。從會計(jì)學(xué)的觀點(diǎn)看，物業(yè)稅計(jì)征依據(jù)應(yīng)該由組成財(cái)產(chǎn)等不動產(chǎn)的各項(xiàng)支出（成本）、生產(chǎn)稅金和必要利潤所構(gòu)成。就某項(xiàng)房產(chǎn)而言，必須包括建造房產(chǎn)所耗費(fèi)的原材料，人員工資，必要利潤和生產(chǎn)稅金。由于房產(chǎn)具有與其他物品不同的特點(diǎn)，它必須要有必要的土地支持，它不可能只是空中樓閣，因此，作為國有土地出讓金支出，也必然成為房產(chǎn)的成本構(gòu)成，在房產(chǎn)進(jìn)入銷售階段，其價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式——價(jià)格中也就自然包含了土地出讓金。其次，財(cái)產(chǎn)等不動產(chǎn)增值是物業(yè)稅的重要計(jì)稅依據(jù)。開征物業(yè)稅，實(shí)際上其核心內(nèi)容是對居民擁有的非經(jīng)營性房產(chǎn)恢復(fù)征收物業(yè)稅，這是以財(cái)產(chǎn)價(jià)值為依據(jù)征收的；同時(shí)，人們進(jìn)行房地產(chǎn)投資，目的是為了實(shí)現(xiàn)增值，以達(dá)到投資賺錢的效果，那么，其增值部分，包括房屋增值（含自然增值和經(jīng)營增值）、土地增值價(jià)值等。

　　對于這一觀點(diǎn)，特別是將土地出讓金作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，理論界有爭論。我們承認(rèn)，土地出讓金其實(shí)是為了取得一定年限的土地使用權(quán)而支付的地租，是一定年限地租收益的資本化。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余，它其實(shí)是全部經(jīng)濟(jì)回報(bào)減去非土地要素的報(bào)酬。具體到住房而言，是全部回報(bào)扣除各項(xiàng)實(shí)物成本（建筑原材料、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)等）、稅費(fèi)、工資、資本報(bào)酬（銀行利息和合理利潤）之后的部分，這個(gè)經(jīng)濟(jì)剩余，應(yīng)該被土地所有者獲得。我國城鎮(zhèn)土地屬于國有，政府代表國家收取土地出讓金，對應(yīng)的是土地使用權(quán)這一資產(chǎn)的價(jià)格，而不是財(cái)產(chǎn)稅經(jīng)過資本化后的等價(jià)物[4]。但是，土地是房產(chǎn)的直接支撐，作為不動產(chǎn)，土地與房產(chǎn)已經(jīng)緊緊地“捆綁”在一起，從便于稅收的計(jì)征、控管，從減少偷稅、漏稅的角度出發(fā)，將土地出讓金納入物業(yè)稅，作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)該是一個(gè)有益的嘗試。

　　綜上所述，物業(yè)稅是對財(cái)產(chǎn)的征稅，它涉及到對財(cái)產(chǎn)的取得、財(cái)產(chǎn)的保有和不當(dāng)占有財(cái)產(chǎn)的調(diào)節(jié)。具體設(shè)計(jì)物業(yè)稅時(shí)，上述各項(xiàng)應(yīng)當(dāng)成為其相應(yīng)的稅目。

　　

　　二、以稅收形式取得土地使用權(quán)

　　

　　《中華人民國和國憲法》規(guī)定，城市土地屬于國家所有；《中華人民共和國土地法》稱，中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。國有土地和集體所有的土地可以依法確定給單位及個(gè)人使用?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，國家按照所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，土地使用權(quán)出讓一般為40～70年，其中居住用地出讓為70年。國家如何依法出讓土地，單位和個(gè)人如何依法取得土地的使用權(quán)？現(xiàn)行做法是由單位或個(gè)人支付相當(dāng)于40～70年地租的土地出讓金后，與土地所在地人民政府簽訂合同，由當(dāng)?shù)乜h以上人民政府發(fā)給土地使用權(quán)證而取得土地的使用權(quán)。單位和個(gè)人興建房產(chǎn)等不動產(chǎn)，必須向房產(chǎn)所在地人民政府取得土地使用權(quán)。這里我們要討論的是，單位和個(gè)人取得土地使用權(quán)，除支付土地出讓金形式外，能否采取稅收形式？我們認(rèn)為，單位和個(gè)人以繳納物業(yè)稅（取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)）的形式同樣可以取得土地使用權(quán)。

　　首先，在我國，土地實(shí)行公有制，土地可視同一種公共物品，而繳納稅收是取得公共物品的有效方式。如前所述，我國土地實(shí)行社會主義公有制，包括全民所有或者集體所有。正如我國現(xiàn)行的國防、安全、義務(wù)教育、公費(fèi)（合作）醫(yī)療、公益服務(wù)等公共設(shè)施和服務(wù)一樣，它是社會必要的公共物品，當(dāng)納稅人向社會繳納應(yīng)該繳納的稅款后，就取得了享受社會公共需求和社會公共物品、服務(wù)的權(quán)力。土地屬公有資源，我們認(rèn)為可視同于公共物品，當(dāng)單位和個(gè)人繳納必要的稅金后，亦取得對土地這一公共物品的使用權(quán)。需要說明的是，國防、安全、義務(wù)教育、公費(fèi)（合作）醫(yī)療等公共設(shè)施和服務(wù)是將納稅人繳納的稅款通過財(cái)政支出集中建設(shè)的，國有土地則是自然形成、不可再生的，但兩者都是公共物品和服務(wù)。以繳稅的形式取得對土地的使用權(quán)，符合“稅收是向公共部門的貨幣轉(zhuǎn)移，是對社會公共需求和社會公共物品、服務(wù)的支付”這一現(xiàn)代稅收基本理論的要求[5]。

　　其次，物業(yè)稅屬地方稅，與土地出讓金一樣，最終形成地方財(cái)政收入?，F(xiàn)行土地出讓金屬地租性質(zhì)，收取后成為地方政府的財(cái)政收入；物業(yè)稅是稅收，作為地方稅收，是地方財(cái)政收入的來源之一。雖然物業(yè)稅和土地出讓金（地租）有著本質(zhì)的區(qū)別，前者是憑借國家權(quán)力征收的，后者是憑借所有者權(quán)力收起的，由于土地是一個(gè)特殊物品，在我國屬公有形式，當(dāng)國家權(quán)力和所有權(quán)集于一身的國家在對土地取得收入時(shí)，作為地方財(cái)政收入，稅與地租之間的區(qū)別就顯得不那么重要了。

　　第三，我國已有通過稅收形式取得土地使用權(quán)的先例。為合理利用城鎮(zhèn)土地，國務(wù)院頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，規(guī)定從1998年11月1日起對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人按照其實(shí)際占用的土地面積計(jì)算征收土地使用稅。顧名思義，繳納了土地使用稅，就能合法地使用土地，就更加完整地?fù)碛性撏恋氐氖褂脵?quán)。

　　

　　三、采取抵扣形式防止重復(fù)征稅

　　

　　改通過支付土地出讓金取得土地的使用權(quán)為通過繳納物業(yè)稅而取得土地的使用權(quán)后，人們最擔(dān)心的問題是容易造成重復(fù)征稅，從而形成稅上加稅的問題。客觀地講，實(shí)行繳納物業(yè)稅（取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)的物業(yè)稅）取得對土地的使用權(quán)后，在這塊土地上建造的房產(chǎn)等不動產(chǎn)在成本核算中，繳納的這部分稅款必然形成房產(chǎn)造價(jià)的一部分，在評估該房產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)繳納的物業(yè)稅也自然成為該房產(chǎn)等不動產(chǎn)的價(jià)值組成部分。那么，當(dāng)該房產(chǎn)等不動產(chǎn)進(jìn)入保有環(huán)節(jié)，國家對其征收保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅時(shí)，其計(jì)稅依據(jù)中就包含了取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)繳納的物業(yè)稅，從而造成重復(fù)征稅。

　　事實(shí)上，解決這種重復(fù)征稅的辦法很簡單，我們可以借鑒現(xiàn)行增值稅的征收辦法，為了避免增值稅征收時(shí)的重復(fù)征稅，我們實(shí)行了上道環(huán)節(jié)征收的稅款在下道環(huán)節(jié)征稅時(shí)對其予以必要的扣除。如果說，增值稅的扣稅辦法成功地避免了重復(fù)征稅問題的話，那么，我們就可以對物業(yè)稅的征收采取如下設(shè)計(jì)：物業(yè)稅以單位或個(gè)人擁有的房產(chǎn)等不動產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，依照一定的稅率（或單位稅額）計(jì)算出房產(chǎn)等不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的應(yīng)征稅款，扣除取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)繳納的稅款部分后，其差額即為實(shí)際應(yīng)征的物業(yè)稅。即：

　　應(yīng)征物業(yè)稅=保有環(huán)節(jié)應(yīng)征物業(yè)稅額－取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)已征稅額

　　 應(yīng)征物業(yè)稅＝不當(dāng)處置財(cái)產(chǎn)（價(jià)值或數(shù)量）Ｘ適用稅率（單位稅額）

　　單位和個(gè)人在房產(chǎn)等不動產(chǎn)核算時(shí)，應(yīng)該標(biāo)明在取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)已繳納的稅款，即便是房地產(chǎn)開發(fā)商，當(dāng)他們向千家萬戶出售商品房時(shí)，亦應(yīng)將取得土地使用環(huán)節(jié)已繳納的稅款分割到千家萬戶，并且在開具房地產(chǎn)交易統(tǒng)一發(fā)票時(shí)予以注明，這樣，房產(chǎn)進(jìn)入保有環(huán)節(jié)，在計(jì)征物業(yè)稅時(shí)就可作必要的扣除。

　　采取抵扣形式征收物業(yè)稅，具有極其重要的意義：

　　第一、保證了稅款計(jì)算的完整性。計(jì)征物業(yè)稅，應(yīng)該是對房產(chǎn)等不動產(chǎn)價(jià)值的全部，而不應(yīng)該是對其中一部分征稅，將上道環(huán)節(jié)征收的稅款在計(jì)稅總額中作必要扣除，目的是為了避免重復(fù)征稅。如果把取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)支付的價(jià)款硬性排除在物業(yè)稅計(jì)征依據(jù)之外，那么，很明顯就是對物業(yè)的部分價(jià)值征稅，這既破壞了物業(yè)計(jì)稅依據(jù)的完整性，又為物業(yè)稅的征收管理造成麻煩，無形造成了物業(yè)稅征管中的漏洞。

　　第二、維護(hù)了現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)的游戲規(guī)則，有利于防止房市的無序波動。按照現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)的游戲規(guī)則，單位和個(gè)人建造房產(chǎn)，需先申請置地，支付土地出讓金，取得土地使用權(quán)后，再進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)投資，形成最終物品——房產(chǎn)等不動產(chǎn)。改征物業(yè)稅后，只是將支付土地出讓金部分變成取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，它仍然是單位或個(gè)人建造房產(chǎn)等不動產(chǎn)總價(jià)值的組成部分。試想，如果不以稅收形式或收取地租形式取得土地使用權(quán)，那就只能采取計(jì)劃調(diào)撥了，如果采取計(jì)劃調(diào)撥土地，土地市場將會出現(xiàn)什么局面？如沿用土地出讓金形式，又將影響物業(yè)稅征收的完整性，導(dǎo)致“購房容易養(yǎng)房難”等一系列問題。采取征收物業(yè)稅取得土地使用權(quán)，不會改變現(xiàn)行房產(chǎn)開發(fā)的游戲規(guī)則。征收物業(yè)稅，只是按物業(yè)總價(jià)值計(jì)稅、扣除取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)征收的稅款部分后，即可得出單位和個(gè)人應(yīng)實(shí)繳的物業(yè)稅，這樣，不會影響房市的無序波動。

　　第三，維護(hù)了政府、消費(fèi)者及開發(fā)商各方的利益。從政府角度看，政府批租土地時(shí)，將應(yīng)收取的土地出讓金變成了取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，不會影響政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的能力，相反，土地出讓金變成物業(yè)稅后，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收，其征收的力度將更大，更有利于地方財(cái)政收入的組織；從消費(fèi)者角度看，不會出現(xiàn)買得起而供不起的問題，避免了購房風(fēng)險(xiǎn)。由于物業(yè)稅的核心內(nèi)容是對居民擁有的非經(jīng)營性房產(chǎn)恢復(fù)征稅，其征稅對象十分普遍?，F(xiàn)行工薪階層購房大多采取按揭貸款方式，這種用未來錢購置房產(chǎn)的辦法，使得他們在購樓時(shí)就已經(jīng)繳納了取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，當(dāng)房產(chǎn)到了保有階段，國家征收房產(chǎn)等不動產(chǎn)的物業(yè)稅時(shí)，已考慮了對前一環(huán)節(jié)已征稅款的扣除，不會加大購房者供樓的壓力，同時(shí)，在對舊房產(chǎn)征收物業(yè)稅時(shí)，設(shè)計(jì)按舊房價(jià)值一定比例（相當(dāng)取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)征稅價(jià)款部分）予以扣除，能夠較好地避免重復(fù)征稅問題，克服新舊房產(chǎn)稅負(fù)不公的現(xiàn)象；從開發(fā)商角度看，開發(fā)商投資房地產(chǎn)，憑繳納的稅款取得土地使用權(quán)，由于物業(yè)稅是地方稅收，國家在制定稅率時(shí)，只是明確了一個(gè)征收率幅度，不同城市之間，城市與城鎮(zhèn)之間，同一城市不同地段之間的具體應(yīng)征稅額，可在國家規(guī)定的幅度內(nèi)活動，開發(fā)商憑經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以取得相應(yīng)地段土地的使用開發(fā)權(quán)，從而杜絕少數(shù)人壟斷土地的現(xiàn)象，有利于現(xiàn)有土地的優(yōu)化利用，更有利于開發(fā)商對既有土地資源進(jìn)行合理開發(fā)。

　　

　　四、開征物業(yè)稅的若干建議

　　

　　物業(yè)稅是對財(cái)產(chǎn)的征稅，是財(cái)產(chǎn)稅的一個(gè)方面。我們認(rèn)為，它應(yīng)該是對財(cái)產(chǎn)中的不動產(chǎn)征收，從目前情況看，實(shí)際上就是對單位和個(gè)人的房產(chǎn)征稅。由于現(xiàn)行我國房地產(chǎn)稅制問題多，房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕，且稅收優(yōu)惠范圍大。有學(xué)者認(rèn)為，現(xiàn)行房產(chǎn)稅制稅種繁雜、重復(fù)征稅；稅種課稅范圍狹窄，稅基覆蓋面小，稅制結(jié)構(gòu)不是很優(yōu)化[6]。同時(shí)，由于房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)上的缺陷，導(dǎo)致偷逃稅款現(xiàn)象相當(dāng)普遍，據(jù)國家稅務(wù)總局有關(guān)人士透露，東北某省1997年以來檢查房地產(chǎn)業(yè)納稅人2542戶次，其中有違法問題的納稅人戶次占總戶次的49%；華東某省今年開展的房地產(chǎn)稅收專業(yè)檢查，被查的88戶房地產(chǎn)企業(yè)有87戶存在問題，偷漏稅比去年增加1000多萬元。僅京城958戶房地產(chǎn)企業(yè)檢查計(jì)稅達(dá)2.8億元[7]。對居民房產(chǎn)出租應(yīng)征的房產(chǎn)稅，其漏征漏管現(xiàn)象更為普遍，對房產(chǎn)等不動產(chǎn)的征稅制度已到了非改不可的地步了。為此，對開征物業(yè)稅提出如下建議：

　　本著少稅種、寬稅基、低稅率的原則設(shè)計(jì)物業(yè)稅制。現(xiàn)階段涉及對物業(yè)等不動產(chǎn)征稅的稅種較多，主要有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用權(quán)、土地增值稅、耕地占用稅等，稅種繁多，相互交駐，內(nèi)外不統(tǒng)一，調(diào)節(jié)面窄，沒有發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅制應(yīng)有的作用。建議對這類財(cái)產(chǎn)（不動產(chǎn)）設(shè)置統(tǒng)一的物業(yè)稅，其下設(shè)置三個(gè)稅目，即：1.財(cái)產(chǎn)取得。包括土地使用權(quán)取得、房產(chǎn)取得、其它不動產(chǎn)取得；2.財(cái)產(chǎn)保有。包括房產(chǎn)保有、地產(chǎn)保有、其它不動產(chǎn)保有；3.不當(dāng)行為。包括閑置土地、占用耕地、其它不動產(chǎn)不當(dāng)處置。

　　物業(yè)稅分別采取從價(jià)和從量計(jì)征辦法，在財(cái)產(chǎn)取得、財(cái)產(chǎn)保有和不當(dāng)處置三個(gè)環(huán)節(jié)中，土地使用權(quán)取得、閑置土地、占用耕地等適用從量計(jì)征（即稅額/M2）辦法，例如：土地使用權(quán)取得可以對大城市、中小城市、城鎮(zhèn)，區(qū)別不同地域，如沿海、東部、中部、西部規(guī)定不同的征收標(biāo)準(zhǔn)幅度，由各地根據(jù)不同情況在國家規(guī)定幅度內(nèi)自行確定每塊土地物業(yè)稅的征收額度。確定征稅額度，同樣可采取競標(biāo)形式，這類似于對個(gè)體工商業(yè)戶核定稅額時(shí)的“自報(bào)公議”。其他環(huán)節(jié)適用從價(jià)計(jì)征辦法，由于房產(chǎn)等不動產(chǎn)受條件改善或物質(zhì)磨損和經(jīng)濟(jì)磨損的影響，其價(jià)值在一定時(shí)期內(nèi)會出現(xiàn)升降浮動，對這些物質(zhì)進(jìn)行價(jià)值評估顯得十分重要。建議每3-5年即應(yīng)對應(yīng)稅物業(yè)進(jìn)行一次價(jià)值評估，以便合理稅負(fù)。

　　物業(yè)稅實(shí)行寬稅基，凡是在中國擁有房產(chǎn)等不動產(chǎn)的中國公民、在中國居住的外國人均應(yīng)依法繳納物業(yè)稅。對國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；由國家財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；復(fù)退軍人、下崗職工自用房產(chǎn)暫免征收物業(yè)稅。農(nóng)村居民自用房暫免征收物業(yè)稅。

　　物業(yè)稅實(shí)行低稅率。對于財(cái)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，目前理論界趨向于按0.5%征收，具體多少，應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真測算確定。我們認(rèn)為，其稅負(fù)以不低于同期銀行存款利率為宜；對于財(cái)產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，土地使用權(quán)取得的稅額以不低于現(xiàn)行土地出讓金額度為宜；房產(chǎn)等不動產(chǎn)購入取得時(shí)鑒于有營業(yè)稅，所得稅等稅種的調(diào)節(jié)，其物業(yè)稅可以“0”稅率處理；對于土地閑置等不當(dāng)行為，應(yīng)在現(xiàn)行耕地占用稅、土地增值稅的基礎(chǔ)上提升稅率，以調(diào)節(jié)和保護(hù)土地資源。

　　開征物業(yè)稅后，應(yīng)改革現(xiàn)行房產(chǎn)在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的各稅與物業(yè)稅重疊交叉、重復(fù)征稅；名目繁多的各種收費(fèi)與房產(chǎn)開發(fā)、流通環(huán)節(jié)征收的各稅交叉、重復(fù)征稅的問題，為物業(yè)稅的實(shí)施提供一個(gè)寬松的環(huán)境。據(jù)有關(guān)資料反映，現(xiàn)行稅制涉及到房地產(chǎn)的有14個(gè)稅種，各種收費(fèi)達(dá)80-150項(xiàng)之多[8]，同時(shí)，征收手續(xù)復(fù)雜，稅費(fèi)職能不清，管理難度加大，偷逃稅費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，繁多的稅費(fèi)增大了房產(chǎn)生產(chǎn)成本，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。對此，一是要對這些稅費(fèi)進(jìn)行歸并。將具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)并入稅收，取消內(nèi)外兩套稅制，將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等并入物業(yè)稅；二是對不利于房地產(chǎn)發(fā)展的稅費(fèi)予以取消。取消固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，對多如牛毛的各項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行清理，對那些可有可無，對推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作用不大的收費(fèi)堅(jiān)決取消；三是完善相關(guān)稅制。對房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)過程中涉及的營業(yè)稅、所得稅、契稅、印花稅等，應(yīng)積極完善，確保其作用得到充分發(fā)揮。

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