商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的難點(diǎn)不在于前期的開(kāi)發(fā)，而在于后期持續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理，盤(pán)活由于經(jīng)營(yíng)模式不當(dāng)而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，需要重新界定項(xiàng)目的贏利模式，必須要考慮適合持續(xù)經(jīng)營(yíng)，不要因?yàn)樾±绊戫?xiàng)目整體，避免銷(xiāo)售成功但經(jīng)營(yíng)失敗的結(jié)果。
    四、項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
    商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，目前許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往忽略了項(xiàng)目與城市功能之間的關(guān)系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例中，有許多對(duì)城市整體規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確而造成項(xiàng)目失敗的案例。
    除此之外，不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)建筑結(jié)構(gòu)有不同的要求，硬件狀況的優(yōu)劣是商業(yè)項(xiàng)目能否成功的重要基礎(chǔ)條件之一。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)規(guī)劃有其特殊的要求，不同業(yè)態(tài)類(lèi)別的租戶(hù)對(duì)商鋪的層高、荷載、進(jìn)深等指標(biāo)都可能有不同的需求，項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、人流動(dòng)線、物流動(dòng)線、視線、立面等每個(gè)細(xì)節(jié)都會(huì)對(duì)客戶(hù)的感受造成影響，進(jìn)而影響項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)的活力。
    開(kāi)發(fā)商應(yīng)要求設(shè)計(jì)公司在項(xiàng)目商業(yè)定位的指導(dǎo)下，以商業(yè)空間實(shí)用為基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)理念對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，以此確保項(xiàng)目?jī)?nèi)容與形式的統(tǒng)一。若項(xiàng)目以建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)規(guī)劃，由于很多建筑設(shè)計(jì)師并非專(zhuān)業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)，因此會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)的建筑規(guī)劃方案并不符合商業(yè)要求，會(huì)造成由于建筑設(shè)計(jì)不符合商業(yè)業(yè)態(tài)的需要而導(dǎo)致的運(yùn)作失敗。
    盤(pán)活因業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)可緊密結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃的調(diào)整，并進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)以及周邊其他項(xiàng)目的前期定位，來(lái)進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。
    項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)失誤是硬傷，萬(wàn)達(dá)在沈陽(yáng)就曾經(jīng)有過(guò)項(xiàng)目全面推倒重建的案例，因此，盤(pán)活此類(lèi)項(xiàng)目需要開(kāi)發(fā)商具備相當(dāng)大的決心和實(shí)力。
    五、小結(jié)
    商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其實(shí)質(zhì)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)，它首先要求地產(chǎn)商、投資商遵循商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，先做“商業(yè)”，再做“地產(chǎn)”，遵照“以經(jīng)營(yíng)為本”的開(kāi)發(fā)理念進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。
    無(wú)論是盤(pán)活失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還是新開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商一定要把握住商業(yè)地產(chǎn)的固有特性，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式上的區(qū)別要有清楚的認(rèn)識(shí)，從項(xiàng)目前期定位開(kāi)始，即遵循商業(yè)規(guī)律，考慮當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)實(shí)、把握投資者和商家經(jīng)營(yíng)戶(hù)的真實(shí)心態(tài)和需求，統(tǒng)籌安排開(kāi)發(fā)商、投資者、管理者、經(jīng)營(yíng)者之間的多重利益關(guān)系，充分考慮項(xiàng)目能否吸引目標(biāo)客戶(hù)、如何招商、是否銷(xiāo)售、如何經(jīng)營(yíng)等多方面因素，才能進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。
對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，無(wú)論是盤(pán)活還是新建，項(xiàng)目能暫時(shí)取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不算真正的成功，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要做到銷(xiāo)售、招商和經(jīng)營(yíng)形成良性循環(huán)的局面，才算項(xiàng)目真正的盤(pán)活。

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