搜房起名叫做學(xué)院派，給我出了個題目叫我講一講關(guān)于資本經(jīng)營的問題，第一個我想先說明，我也不是學(xué)院派，而房地產(chǎn)業(yè)不是學(xué)院派，從中國的房地產(chǎn)開發(fā)操作來看，是早于房地產(chǎn)的理論，盡管我們現(xiàn)在的各個大學(xué)已經(jīng)安排了一些房地產(chǎn)系或者是房地產(chǎn)專業(yè)的課程，雖然盡管如此，咱們追求的房地產(chǎn)業(yè)是早于理論先開始的。那么我們房地產(chǎn)開發(fā)公司最早的起源是統(tǒng)建辦，就是各個地方建立了房地產(chǎn)辦公室，人民轉(zhuǎn)向了進(jìn)行房地產(chǎn)公司的辦理。那么在當(dāng)時的憲法還沒有修改，因此土地是不允許轉(zhuǎn)讓和買賣的，因此那時候所有成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司必須是全民所有制，而全民所有制的基礎(chǔ)就是非壟斷和非國家所有，因此它并不是完全市場所有的東西，那么在整個轉(zhuǎn)型的過程中，房地產(chǎn)的開發(fā)包括資本運(yùn)營，既不是靠理論的指導(dǎo)，而是靠拼死的掙扎過程中逐漸發(fā)展，從八十年代一開始限制房地產(chǎn)企業(yè)的成長，然后開始加進(jìn)去了一些限制的條件，88年進(jìn)行了二次整頓，92年鄧小平南巡講話才真正形成了房地產(chǎn)的資本市場。
關(guān)于資本，咱們的理解當(dāng)中好象資本市場只是錢，其實(shí)不是，1970年費(fèi)爾的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論就是資本是財(cái)富，任何財(cái)富都是資本，在考慮資本過程中不僅僅是資金的運(yùn)營，凡是本錢的財(cái)富都是資本，當(dāng)你打狼的時候那根木棍就是資本，那么資本是一種載體，當(dāng)你把資本認(rèn)為是一種載體而不是主導(dǎo)的時候，你才能對資本起到一種運(yùn)營的關(guān)系，而我們就是要把資本的作用發(fā)揮出來，也就是說剛才舉的例子打狼的那根棍的作用發(fā)揮出來。因此，我們在對資本運(yùn)營的理解過程當(dāng)中，你要把范圍擴(kuò)大化，而且用到廣泛的方面去，而不單單指在錢這一方面。
而同時當(dāng)這些東西對人類有用或者是稀缺的時候，它才能成為財(cái)富和資本，我們通常都知道人體是通常不缺少陽光的，缺少陽光人就活不下去了，但是陽光是非常足夠的，那么人們就不覺得它稀缺，那么人們也就認(rèn)識不到節(jié)省陽光就是財(cái)富，那么因此我們要對資本本身有一個正確的認(rèn)識，你才可能對資本的運(yùn)營產(chǎn)生正確的認(rèn)識。首先我想講一講資本市場，狹義的資本市場就是我們所講的金融資本市場的概念，比如說我們有了信托投資，有了上市融資，有了開放式的直接融資等等。
從改革初期的時候，人們只知道錢就是資本，好象只有錢是資本，就是因?yàn)槲覀兊姆山Y(jié)構(gòu)上對資本的定義就是金錢，因此我們最早的法律就是引進(jìn)外資一些詞，所以吸引外資進(jìn)來就是開放了資本市場。后一階段當(dāng)勞動力市場開放的時候，憲法和黨的文件里面開始把知識、技術(shù)、專利允許變成資本，就變成股權(quán)的一部分，參與收益分配，這個時候，實(shí)際上是勞動力進(jìn)入了廣義的資本市場。那么勞動力這個概念是包括了經(jīng)理層的概念，包括了管理者的概念，也包括了科技人員的知識和技術(shù)的概念。所以，勞動力開始進(jìn)入資本市場，它成為了一個開放性的市場，而且成了資本運(yùn)營中的一部分，它可以轉(zhuǎn)化為股權(quán)了。
后來，我們在憲法更改過程中，允許土地有償使用和買賣，也允許私人逐漸開始擁有和占有生產(chǎn)資料，這是在我們的憲法和黨文件中開始發(fā)生變化的一部分。那么，實(shí)際上生產(chǎn)資料所有制也變成了資本市場的一部分。從地產(chǎn)商來說，最大的資本市場實(shí)際上不是金錢，而是土地，就是因?yàn)樯a(chǎn)資料土地可以轉(zhuǎn)化、可以買賣、可以流通，因此它形成了廣義資本市場的最重要的一部分。
另外就是無形資產(chǎn)，近兩年我們開始談到了品牌意識，談到了五百強(qiáng)，就是因?yàn)樵谖覀儌鹘y(tǒng)的觀念中沒有經(jīng)營，沒有品牌，所以品牌不能形成資產(chǎn)，也不是資本。那么在市場競爭中逐漸優(yōu)勝劣汰，開始出現(xiàn)了無形資產(chǎn)，那么就開始出現(xiàn)了知名的品牌，那么比如說海爾打入國際市場等等，像我們的微波爐，這時候?qū)嶋H上無形資產(chǎn)已經(jīng)形成了廣義的資本是市場的一部分，因此中國市場也出現(xiàn)了品牌的評級問題，品牌值多少錢，實(shí)際上就是把無形資產(chǎn)變成了金錢的一種轉(zhuǎn)化，開始有價。由于資本概念在擴(kuò)展，因此所有可能產(chǎn)生財(cái)富和創(chuàng)造未來收入流的這些東西，都會變位資本，因此談資本運(yùn)營的過程中，我們要注意資本和資產(chǎn)是互相不斷的轉(zhuǎn)換的，特別是對房地產(chǎn)商來說，房屋本身它是一種商品，同時是一種消費(fèi)品，還是一種投資品，今天對一個人來說，房子可能是資本的一部分，有的人認(rèn)為它是資產(chǎn)的一部分，但是在你作抵押貸款的過程中，它就變成了資本的一部分，是相互運(yùn)營的階段，那么這種相互轉(zhuǎn)換是我們廣義資本市場的特殊概念。
那么，我們先說金融市場最基本的融資手段，這個可能是大家實(shí)際操作中可能最關(guān)心的。
第一個概念就是融資，融資可能分為間接融資和直接融資，間接融資是指什么呢？通常我們是指通過中介機(jī)構(gòu)取得的資金是間接融資，就是第一手資金不是你拿到的，而是別人拿到的，比如說銀行，通過銀行取得的都是銀行之間通過客戶取得的資金是間接融資，那么然后通過銀行和中介機(jī)構(gòu)之間取得的融資是間接融資。
那么另外一種就是直接融資，直接融資就是我們進(jìn)行金融的過程中是直接要面對所有的投資人所形成的融資關(guān)系，這種融資關(guān)系涉及的面很多了，最常見的我們通常所接觸的是間接融資，間接融資大概就是銀行的一些貸款，這個可能所有的經(jīng)營者都遇到過，也就銀團(tuán)的貸款，銀團(tuán)就是無數(shù)家金融機(jī)構(gòu)，有的是銀行、有的是投資基金所組合成的貸款，也有企業(yè)之間的貸款，通常我們最常見的用信譽(yù)擔(dān)保取得的這種銀行貸款，由抵押取得的貸款，抵押貸款通常大家都知道房子可以進(jìn)行評估，然后推動評估的價格去取得抵押貸款，其實(shí)實(shí)際上大多數(shù)抵押貸款不是根據(jù)房屋的價值，而是通過經(jīng)營房屋而產(chǎn)生的收入流這是產(chǎn)生房屋貸款的條件，通常在國際上如果我要建一個酒店，這個酒店拿去抵押，那么如果簡單用價值來抵押的話，銀行會給你打折，你這個產(chǎn)品可能有折舊的問題，經(jīng)營破損的問題，他可能帶給你七手。但是如果按收入流算的話，我一百萬的一個酒店或者商場，我的出租租金可能會高于100萬，每年如果是10％，我貸一個10年以上貸款的話，每年的收益率高于100萬，那么銀行可能根據(jù)收益流計(jì)算的時候，可能給你100萬美元的貸款，而不是200萬美元的建屋抵押款，那么在抵押貸款的時候，有多種收入形式。
我們最常見的還有優(yōu)惠的政府貸款，包括國際的和國內(nèi)的，有可以貸款、專項(xiàng)貸款和技改貸款等等，房地產(chǎn)里面最常見的就是煤改氣，不管從政府和發(fā)展商都有一些人獲得過。還有就是搭橋，也可能因?yàn)榕R時的借貸過程形成搭橋貸款，委托貸款和間接貸款等等。我們現(xiàn)在遇到的一種方式就是最常見的住房按揭，這種實(shí)際上不是企業(yè)的行為，因?yàn)槟闫髽I(yè)并不支付利息和成本，但是很多企業(yè)在資金可以支持的時候，就以個人職工的名義把房子直接買掉，然后轉(zhuǎn)化一種銀行貸款，這種情況也是在我們現(xiàn)有的這種小的發(fā)展商資金遇到困難的時候，常常出現(xiàn)的一種融資情況，實(shí)際上你把個人的按揭轉(zhuǎn)換成了企業(yè)對銀行的一種負(fù)債。
第二種就是直接融資，直接融資有私募公募各種不同情況，這里頭可能就是大家認(rèn)為可能企業(yè)更需要發(fā)揮作用的一部分，通常我們說最直接的融資是股權(quán)，用股權(quán)產(chǎn)生了直接融資的形式，我們現(xiàn)在流行的是上市公司的流通股，這是股權(quán)直接流通的形式，那么它是在公開的交易市場有交易規(guī)則的條件下自由流通的股權(quán)。第二種是非市場流通的，就是非上市公司的但是可以自由轉(zhuǎn)讓的一部分股權(quán)。為什么我們說它是非市場流通的呢？就是說我們一個股份制公司，政府明文固定允許你的股權(quán)可以自由的轉(zhuǎn)讓，但是不是在公開的市場中進(jìn)行的流通，所以是非市場流通的一種流通股。第三種一般情況下可以稱為可轉(zhuǎn)讓帶不是流通的，什么意思？就是我固定和某一個單位進(jìn)行了合資，這種合資你說它不可以轉(zhuǎn)讓嗎？可以轉(zhuǎn)讓，它可以變現(xiàn)，但是要找特定的對象，而不是在公開的市場上進(jìn)行流通的一部分，而這種轉(zhuǎn)讓是對方都優(yōu)先權(quán)，并且在某種情況下放棄了優(yōu)先權(quán)以后可以轉(zhuǎn)讓，那么比如說中方和外方可以轉(zhuǎn)讓，他有特定的條件，比如說我中方想轉(zhuǎn)讓，我外方不同意，那么在這種情況下，我就可以收購，那么這就是一種流通了。
那么現(xiàn)在大家基本上理解的是上市，不上市也可以形成流通的股本問題。
那么第二種是債券，很多企業(yè)沒有經(jīng)歷過債券，原來債券是半壟斷狀態(tài)，因?yàn)樵瓉硎峭ㄟ^計(jì)委和金融機(jī)構(gòu)才能獲得，那么當(dāng)進(jìn)入WTO以后，外資銀行可以允許經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的時候，那么債券可能是將來企業(yè)直接融資的一個方面，讓老百姓買你的債券，原來華遠(yuǎn)是發(fā)行了兩次債券，一次是在九十年代初，我們當(dāng)時發(fā)的是10.1％的利息，而實(shí)際上我們國家連續(xù)三次的息漲息，那么這樣的話，我的債券不但用一個低息的方式取得了，而且降低了融資成本。我們第二次的債券是前兩年發(fā)的，是7.1％的債券，那么我們實(shí)際上就不合適了，因?yàn)橹袊迪⒘?次，那么我們實(shí)際上就高成本發(fā)了債券。那么這種債券是基本上采取的定息和定息的方式，那么是要國家審批的。
另外一種就是可換股債，那么在國際上是非常多的，而且可換股債可以在市場上進(jìn)行流通。我們現(xiàn)在的債券國債大部分都是上市債券，可以流通的一種自由買賣的債券，有些就約定好了這些債券是記名的或者不可轉(zhuǎn)讓的形式?？蓳Q股就是有選擇性，我可以選擇成換股票，那么可換股債券比一般的債券優(yōu)勢大一些，風(fēng)險也小一點(diǎn)，但是通常可換股的債券利率都比較低，因?yàn)樗梢酝ㄟ^轉(zhuǎn)換成股票的時候取得一個高收益。
還有一種是強(qiáng)制性的可換股債券，具有選擇性的是有條件約束，比如說我股票價值達(dá)到了某一個發(fā)債時候的數(shù)字的時候，我就不還你錢，你必須買我的股票，另外一種是沒有約定條件的，我前面說的是沒有約定條件的，另外一種是有約定條件的，股票價值達(dá)不到我就還你錢，股票價值達(dá)到市場一定價格的時候，你就必須換成股票，我不給你錢，所以債券有多種形式。當(dāng)然還有很多的衍生工具，我們國家就這幾種，因?yàn)閲业膫袌鰶]有完全放開。
任股權(quán)券也一種方法，那么去年出現(xiàn)了信托法，那么目前這種方式還沒有被大家認(rèn)識，那么但是信托法出現(xiàn)以后，這種方式是可以運(yùn)用了，那么這個是比我們當(dāng)時的信托公司更現(xiàn)實(shí)的一種，那么包括私人和個人之間都可以采用信托法來實(shí)現(xiàn)自己的問題。
那么另外就是基金投資，那么可以列為直接投資的一種，也可以列為間接投資的一種，因?yàn)榛鹗峭顿Y人購買的基金形成的作為中介機(jī)構(gòu)的一部分，但是中介機(jī)構(gòu)的發(fā)起人常常是基金的管理者，所以也是直接的股東，因此他可以借于兩者之間。還有一種是延遲付款，這相當(dāng)于房地產(chǎn)里面直接融資的一種方式，等于把資金轉(zhuǎn)移給了其他單位或者是供應(yīng)商，通過延遲付款的方式變成了一種特殊的融資。這是我們最常見的在資本市場的融資。
那么國有企業(yè)最初的資本積累是怎么形成的？在八十年代我們出臺的第一部開發(fā)企業(yè)管理辦法中注冊資本是虛設(shè)的，因?yàn)槟菚r候要求的是全部是全民所有制，所以注冊資金是假的。我們到九十年代后期才開始出現(xiàn)公司法，才要求注冊資本是實(shí)投資本，實(shí)資本注冊制，所以在以前我們當(dāng)初在成立全民所有制開發(fā)企業(yè)的時候，注冊資本是1500萬，但是實(shí)際資本是零，沒錢，靠什么呢？一個是靠以政府信譽(yù)為背景的銀行信貸，因?yàn)槟菚r候幾乎所有的土地都是劃撥，而所有的開發(fā)公司都全民所有制，都帶有政府行為，銀行也是政府行為，因此形成了以政府行為為背景的信譽(yù)而形成的信貸。再一種就是資金首先來自于預(yù)付款，那么在統(tǒng)建辦開始在初期都是預(yù)付款的方式來作為公司土地運(yùn)營的方式，那么靠的是什么？靠的是劃撥所開發(fā)的權(quán)利，因?yàn)橹挥腥袼兄频钠髽I(yè)才能開發(fā)，只有獲得土地的人才可以從事開發(fā)業(yè)務(wù)和建設(shè)。
開發(fā)企業(yè)在最初的時候，因?yàn)槭侨袼兄疲旧鲜前?5％的稅率來計(jì)算，這個是由建行執(zhí)行的，那么幾乎所有的建行都成立了一個統(tǒng)建開發(fā)，那么他負(fù)責(zé)了開發(fā)企業(yè)的解利問題，因此所有的企業(yè)都為了避免解利，那么就拖著不賣掉，那么就把應(yīng)該付的稅收變成了盈余。那么我們國家的土地一種是按工程進(jìn)度來結(jié)算，另外一種方法就是按工程竣工來結(jié)算，那么按照新的會計(jì)制度里頭對工程竣工還提出了一個條件，就是你要有客戶的入主，比如說香港給你發(fā)了入國紙以后你才可以贏利，如果是個體的和私有的開發(fā)商你仍然可以用這種方式，延期解利，當(dāng)你不解利的時候你的所得稅還可以延期上交，那么可以變成你的一部分，可以轉(zhuǎn)換成發(fā)展基金。
我大概說一下原來華遠(yuǎn)運(yùn)行的經(jīng)營模式和案例。我們在84年第一個成立的城市項(xiàng)目是西單社區(qū)的改造，第一個項(xiàng)目是華威大廈，實(shí)際上我們是用土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)換而形成的股權(quán)結(jié)構(gòu)，當(dāng)時的土地使用權(quán)是按照我們合約是25年分期支付，一年只交一年的錢，但是按照合作法的規(guī)定，我們把它轉(zhuǎn)換成了一個綜合的價格，就是按照25年的價格一次性變換成了股權(quán)，然后組織了合資公司，公司持有50％的股權(quán)，通過合資公司的外方在國際銀團(tuán)組織了12家國際貸款銀團(tuán)，由中國銀行提供的擔(dān)保，我們把公司的股權(quán)、建筑物以及公司的全部資產(chǎn)進(jìn)行了抵押，轉(zhuǎn)換成了中國銀行的擔(dān)保，貸了112億美元，而且我們國家的總理李鵬和挪威的首相布藍(lán)特夫人來出席簽字儀式。那么我們通過經(jīng)營逐年還貸，現(xiàn)在已經(jīng)還清了全部的貸款，這是一種用土地使用權(quán)作為轉(zhuǎn)換方式。
第二個是華能大廈，那么下面是中國百貨來租賃和經(jīng)營。這個是我們以土地的三蒙一平條件，以上海和廣州兩個市政府進(jìn)行的合作項(xiàng)目，那么確定項(xiàng)目的時候，可能還是江澤民和朱森林來確定項(xiàng)目。那么我們可能用土地開發(fā)的條件作為轉(zhuǎn)換成了百分之二三十的股權(quán)，那么現(xiàn)在注冊的條件是北京和上海從政府轉(zhuǎn)換成企業(yè)來操作。那么這是我們最初的兩個比較大的和比較早的操作方式。
92年我們第一次發(fā)行的債券是2990萬，利率是10.1％，而當(dāng)時利率上調(diào)，我們少了4％的利息，這是第三種。
在社會上引起最多關(guān)注的華遠(yuǎn)實(shí)際的經(jīng)營操作是股份制改造，93年當(dāng)我們擁有大量的用土地轉(zhuǎn)換成公司股權(quán)和作為開發(fā)項(xiàng)目之后，我們開始進(jìn)行了社會直接融資的股份制改造，把全民所有制公司變成了股份制公司，當(dāng)時我們是1500萬的注冊資本，經(jīng)過評估以后變成了8700萬，我們占有當(dāng)時公司35％的股權(quán)，而總股本的發(fā)行量是2億5000萬，這其中除了發(fā)起人的股權(quán)以外，拿出了8250萬股議價發(fā)行，那么就是一股賣了兩塊錢，那么這樣我們使1500萬的注冊資本變成了3億3250萬的凈資產(chǎn)，這是我們第一步的變化過程。93年我們進(jìn)行股份制改造以后，94年做了一個送二配三的增資擴(kuò)股，原有股東每10股送了2股，然后每10股配送3股，不上市的公司，不流通的股票也可以議價發(fā)行，我們第二次發(fā)行的價格是2塊5，只要你業(yè)績好，我們第一輪的分紅是9毛9分錢每股，那么這樣就造成了我們可以用易價值來進(jìn)行特殊形式的配故。
那么第二步值得注意的是我們境外資本再投資的問題，那么當(dāng)時我們擴(kuò)大了52％的股權(quán)地吸收了7700萬美元的外資股，這是與境外資本結(jié)合的第一步，然后我們第二步把外方的股權(quán)全部在香港接殼上市，當(dāng)時中國的法律沒有規(guī)定，所以我把中國的股權(quán)和外國的股權(quán)合并拿到境外上市，那么需要經(jīng)過證監(jiān)會的批準(zhǔn)，那么直接把外資的股權(quán)到香港去上市不經(jīng)過證監(jiān)會的批準(zhǔn)就可以，那么我們就直接到香港上市了，那么我們到香港就上市了紅籌股，那么當(dāng)時國家發(fā)現(xiàn)這種形式有點(diǎn)問題，那么就出了一個紅籌股上市的文件。
96年正式掛牌以后，97年我們就在境外發(fā)行了1億7250萬美元的可換股債券。金融危機(jī)之后，可換股債權(quán)在盧森堡上市減價，那么債券價格也在發(fā)生變化，我們發(fā)行的是比如說100元，金融危機(jī)之前債券漲到了112元，到金融危機(jī)最厲害的時候這個價格降老了4毛9分錢，就等于我花了4毛9還了1塊1毛錢的債券，債券的交易我們大概實(shí)際上賺了將近3個億，就是可換股債券融資的條件比較低，我們大概是2％的利息，那么我們當(dāng)時約定的股票達(dá)到6塊3的話必須換股，如果股票達(dá)不到6塊3我們就必須還錢，后期的成本是很高的，但是金融危機(jī)實(shí)際上我們用幾毛錢的代價就把錢還掉了。1億7250萬美元的可換股債我們最終大概用了8千萬美元買回來了一億多，還了一億多的債。最后，可能要還的這一部分債就剩了不到五千萬，就非常少。所以資本運(yùn)營的過程中境外了境內(nèi)有不同的操作方式，境外的衍生工具形成的資本運(yùn)營方式會更多一些，發(fā)債我們不需要任何單位批準(zhǔn)，國家也沒有有關(guān)的規(guī)定。我記得同一天是中國銀行在國際上發(fā)行了兩億美元的債券，上了中央電視臺的頭條新聞，而我們當(dāng)時發(fā)了一億7250萬可換股企業(yè)的債券那么并不亞于中國銀行發(fā)行的債券。
同時我們在國內(nèi)又以合資公司的名義發(fā)行了企業(yè)股債券，我們可能是唯一的一家，我們第一次發(fā)行是完全全民所有制，而第二次發(fā)行的企業(yè)債實(shí)際上是合資企業(yè)的企業(yè)債。然后就畫了一個句號，我就把全部股權(quán)賣掉，去年大家可能從新聞中看到，我覺得我賣到股權(quán)這個事賺了多少錢并不重要，而是在于在地產(chǎn)行業(yè)里頭唯一一個能走出資本退出的就是我，剩下的人打得不可開交，恨不得破產(chǎn)、打離婚什么的，而我們用了一種完全商業(yè)化的方式用股權(quán)的方式來做。我想這件事可以告訴大家，地產(chǎn)公司不僅是賣項(xiàng)目，賣公司可能比賣項(xiàng)目更好，他才真正體現(xiàn)了在資本運(yùn)營中你可能更多要做的是賣公司，而不是賣項(xiàng)目。
我與華潤分手以后，我們在去年的12月30號正式成立了一個華遠(yuǎn)新時代房地產(chǎn)公司，重新組成了一個新的公司，注冊資本是三個億，當(dāng)然我們還可以多注冊一點(diǎn)，但是我們盈利上沒有那么大，每股收益上沒有那么大，所以我們注冊那么大沒有用。那么在這里頭我可以給大家介紹幾個可以給大家借鑒的案例：第一個案例就是我們用品牌和無形資產(chǎn)換了開拓房地產(chǎn)公司55％的股權(quán)，而持有了海潤國際公寓這個項(xiàng)目，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時候我們沒有花一分錢，就是因?yàn)槲覀兊钠放平?jīng)營、能力和無形資產(chǎn)的作用，就可以值這么值這么多錢，所以買股權(quán)和換股權(quán)的時候非要花錢嗎？不一定，這就等于無形資產(chǎn)就可以變成資本運(yùn)營的一部分。
前兩天就是18號我們與首旅簽訂了一個全面合作的協(xié)議，北京首旅集團(tuán)是全民所有制的國家行業(yè)企業(yè)的集團(tuán)，等于在北京有28家三星級以上的酒店，同時有自己的首汽集團(tuán)，首汽的出租公司，大車的運(yùn)輸、小車的運(yùn)輸?shù)鹊龋€有自己的酒店管理集團(tuán)等等，我們和他們簽訂了一個合作協(xié)議，而這個合作的基本條件也是以品牌為主和資金為輔而形成的一種合作，這種合作的結(jié)果是我持有了首旅本身可以具備地產(chǎn)開發(fā)條件的將近400萬土地。那么，實(shí)際上形成的是以小搏大的一種杠桿作用，有的報紙上已經(jīng)明確提出了這種杠桿作用的效率。那么資本運(yùn)營的其中一個過程就是以小搏大這樣一種轉(zhuǎn)換。那么這是我們已經(jīng)完成的兩項(xiàng)。
我們下一步可能要再進(jìn)行一次社會直接融資的股份制改造，也是用品牌和社會效益，通過戰(zhàn)略投資人之間的私募來擴(kuò)大企業(yè)的資本實(shí)力，適時的進(jìn)入公開股市的資本市場。到目前為止當(dāng)我們發(fā)出這個信息以后，已經(jīng)有很多基金和企業(yè)準(zhǔn)備來成為我們的股東。那么，我們可以有一種充分的選擇，我們可以選擇張三的資金，也可以選擇李四的資金。山東一個個體戶跟我提出來，我有4個億的錢，我都給你吧，那么新加坡投資基金說，我給你1個億美元，但我只占30％。還有一些基金也提出來一些同樣的想法。而我們所自己考慮，就是我必須要保證股東的滿意回報。而在保證股東滿意匯報嗯之的時候，我不可以一開始把自己的股權(quán)做得太大，做得太大我沒有那么多項(xiàng)目，那什么來支撐我，我沒有那么多利潤回報我沒辦法那么干。那么大家知道，如果我們沒有具備那么多馬上開工的項(xiàng)目的話，我沒有那么的錢，我也不能要。那么你品牌形成一定效益的時候，可以具備了轉(zhuǎn)換成資本的條件，你在融資的時候這就是一個條件。那么對于房地產(chǎn)公司來說，你要注意到你要把資源形成一個最佳的配制，當(dāng)形成最佳配置的時候你可能獲得的效益是最高的。
那么如果這樣做我們所需要的運(yùn)營基礎(chǔ)，那么這個運(yùn)營基礎(chǔ)就是基本運(yùn)營的基本條件，對于境外的投資者來說，可能最重要的就是需要有一個優(yōu)秀的管理隊(duì)伍，在國外的資本市場里面最首先評價的就是你企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)、管理隊(duì)伍，你的組織能力、市場判斷能力，那么在國內(nèi)我們可能不太重視誰來當(dāng)董事長、誰來當(dāng)總經(jīng)理，誰組成的董事會，那么在國外最重視的就是這個，那么可能在進(jìn)行投資的時候首先談的可能是你這個隊(duì)伍如何如何，你的人如何如何。那么第二個就是企業(yè)制度，那么接下來就要談你這企業(yè)有沒有毛病，好的企業(yè)制度里面包括了你的股本結(jié)構(gòu)，比如說我們在香港上市，其中有我們公司本身的優(yōu)勢問題，也有我們的股東結(jié)構(gòu)好的問題，我們的股東結(jié)構(gòu)里包括了一個是華潤在香港很有名的一個中資企業(yè)，再一個就是高盛，非常有名的經(jīng)營管理公司，第三個就是美國很有名的基金，那么這三個股東是做了一個非常好的支撐。另外一個就是看你的激勵機(jī)制，大家可能從報紙上看到了，我當(dāng)時的工資是你的年薪是700萬，如果一個上市公司的經(jīng)理我如果拿不到700萬，沒人敢買我的股票，因?yàn)槟阕约憾伎梢詫静回?fù)責(zé)任，公司對你沒有任何的吸引力，為什么買你的股票呢？如果按香港的上市公司算我的年薪很低的，這是一個特定的條件，企業(yè)的激勵機(jī)制和這些東西是相并聯(lián)的，但是我可以告訴你，我的年薪不如我的任股權(quán)的收益，我的任股權(quán)的收益更廣。這就是一種激勵機(jī)制，這種激勵機(jī)制在事先的約定中就要讓投資者知道你有一個非常好的激勵機(jī)制。
另外就是財(cái)務(wù)是透明度的，那么信譽(yù)和財(cái)務(wù)透明度是所有的投資者最嚴(yán)的，我們當(dāng)時審計(jì)的時候是國際上六大知名會計(jì)師事務(wù)所，那么當(dāng)然這其中有一家倒了，那么當(dāng)時用的是畢馬威，就是要和安達(dá)信合作的一家世界上有名的會計(jì)師事務(wù)所，就是因?yàn)槟愕呢?cái)務(wù)制度和你的透明度包括讓所有投資者都看得清楚的一種明明白白的東西，如果畢馬威會計(jì)師事務(wù)所認(rèn)可了我的財(cái)務(wù)制度，認(rèn)可了我的財(cái)務(wù)計(jì)算方式和債券債務(wù)包括 不良資產(chǎn)的一些處理方式，那么國際的投資者才有可能給你投錢，如果你的財(cái)務(wù)制度老藏著搞一些東西的話，就沒有人給你投錢。
第三個就是市場經(jīng)濟(jì)的判斷，要看你這個企業(yè)對市場的影響力，你的運(yùn)營能力、知名度和市場占有率和信譽(yù)度，那么我們知道在上市過程中有一個推介活動，那么就是到所有的投資者那里去出自己，就是要推品牌，那么品牌的最大作用就是對信息的了解程度，最快、最短、最直接，比如說海爾，比如說長虹，大家馬上就知道他是生產(chǎn)電視機(jī)的，而他的電視機(jī)質(zhì)量是比較好的，你不需要了解其他更多的信息了，而如果我說這是一個土豆，那么你可能要先想想他是哪產(chǎn)的，然后想想他的特點(diǎn)什么樣，那么這就不同了。而信譽(yù)度可能就是你融資成本高低的問題，那么也可能大家愿意一塊錢買你，也可能愿意兩塊錢買你，為什么我剛才說除了新加坡資金還有美林等等很多資金愿意給我們錢，就是因?yàn)槲覀冊谶^去的融資上市過程中證明我們是有能力運(yùn)營，而且是賺了錢的，這是我們很重要的一個基本條件。
另外對于一個地產(chǎn)開發(fā)公司來說，具有升值潛力的土地條件是非常重要的，再一個就是你要有一定的金融知識和操作能力，比如說我說可換股債券，當(dāng)一個企業(yè)要發(fā)可換股債券的時候，你大概有四十多筆帳要算帳，比如說都要換成股票的話，你的股票是不是升值了，那么是不是你還是50％，那么相關(guān)的變量會產(chǎn)生很多，資產(chǎn)會發(fā)生很大的變化，那么換股之前是負(fù)債，那么換股之后就變成股了，那么當(dāng)市價發(fā)生變化的時候，債券人也可能發(fā)生變化，那么比如說市場是3塊，那么過一段時間是4塊，那么4塊錢可以賣掉，3塊錢就要轉(zhuǎn)化了。那么在資本運(yùn)作過程中至少要了解到你的品牌值多少錢，怎樣進(jìn)行資本運(yùn)作，那么可能還需要一點(diǎn)最基本的資金實(shí)力，最后就是開放的融資心態(tài)，就是你要開放的把你的股權(quán)融資給人家。
我這個企業(yè)老認(rèn)為我很好，但是你沒有任何一個關(guān)聯(lián)的企業(yè)的時候，當(dāng)你用信用進(jìn)行擔(dān)保的時候，取得銀行貸款的時候，或者說你要發(fā)債的時候，沒有擔(dān)保人是做不到的，比如說企業(yè)債券發(fā)債，國家也會要求你擔(dān)保再擔(dān)保，你如果說我有一個子母關(guān)系的話，由父親給兒子擔(dān)保，或者兒子給父親擔(dān)保，那么這個擔(dān)保工具是誰呢？不能靠別人，得你自己去創(chuàng)造，如果你公司是有1500萬注冊資本，那么你就把它分成1000萬和500萬，當(dāng)銀行融資的時候可能就更有利于你融資。
資本運(yùn)營的最簡單的幾種辦法：
第一種辦法就是傍大款，我們老說很多小姐去傍大款，其實(shí)在經(jīng)營行為當(dāng)中傍大款是我們成功的一個很重要的因素，完全靠自己做成功的事是很難的，靠賣身去換取資金，比如說我們把控股權(quán)放掉，本來這個企業(yè)我控股，現(xiàn)在把控股權(quán)賣給別人，實(shí)際上就是賣掉自己吧，簡單的說就是用這種方法換取資金，而形成了資本運(yùn)營的基本條件，實(shí)行資本勢力的擴(kuò)大。第二個擴(kuò)大就是交叉信貸，用不同的銀行產(chǎn)生的信貸，用張三的還李四，那么我們用一家銀行貸款的時候，那么可能你的還款都是放在地里面，那么可以把我們需要的貸款分成五個四個，那么每次老能拿不斷的錢去款，你可能也一個交叉貸款的問題。
第三個就是利益交換，用己之長換己之短，也可能你在某一個上面有優(yōu)勢，比如說你取得土地有優(yōu)化，獲得你在取得規(guī)劃上有優(yōu)勢，或者你在資金上有優(yōu)勢，或者在金融操作運(yùn)營上有優(yōu)勢，等等，不管你在哪方面有優(yōu)勢，你都可以跟人家合作。那么我們現(xiàn)在的發(fā)展商在很多方面都是沒有優(yōu)勢的，那么比如說自己建一個樣板房，那么比如說人家過來拍個照學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)，那么他就不允許人家拍照，那么實(shí)際上這種不開放的心態(tài)是很不對的。
那么再一個就是你怎么把最好的資產(chǎn)給別人，實(shí)際上我們首先做的就是只有最好的資本別人才接受，你老想把最好的東西藏在自己兜里，把最壞的東西給別人，誰都不是傻子，弄個瘸子去給人家，五只比較健全的你藏在家里頭，人家肯定不干，這種心態(tài)是我們大多數(shù)企業(yè)管理者嘴上不說，心里藏有的，不信你好好回憶一下，肯定是這樣。
那么另外一個就是創(chuàng)造工具，創(chuàng)造工具有很多種方式，當(dāng)資本運(yùn)營的時候你自己要創(chuàng)造一些工具來形成資本運(yùn)營的條件，比如說華遠(yuǎn)集團(tuán)我們有大量的金融資產(chǎn)投資，我們這個銀行投了一點(diǎn)，我們在北京商業(yè)銀行是第二大股東，在新華忍受人壽我們是并列的第二大股東，比如說我們在招商銀行也是股東，你要形成一點(diǎn)金融資產(chǎn)，什么意思呢？你好象把這個錢投給銀行了，然后這個金融資產(chǎn)常常可以抵押，常?？梢再J款，所以你的現(xiàn)金流并沒有什么損失，你無非由于付了點(diǎn)利息，但是銀行的利息比你這個還高的話，并不影響你的操作，不影響你的運(yùn)營。那么你可以把這個金融資產(chǎn)進(jìn)行抵押，那么讓其他的投資的人放心，因?yàn)槟阌薪鹑谫Y產(chǎn)，那么你可以把固定資產(chǎn)給銀行作為抵押，因?yàn)榈盅旱倪^程中而形成你的一大工具，有的時候可能需要創(chuàng)造一些工具，持有股票、金融資產(chǎn)，某些保留的建筑等等，你要是干巴巴的就一張紙，風(fēng)一吹就跑了，怎么會有人相信你呢，誰會跟你進(jìn)行經(jīng)營合作呢。
第二個就是經(jīng)營公司而不是經(jīng)營項(xiàng)目，有很多的現(xiàn)象比如說我們并不知道這個公司經(jīng)營者是誰，比如說大家都熟悉的潘石屹，那么潘石屹用什么公司建立的現(xiàn)代城你知道嗎？那么他現(xiàn)在又做一個項(xiàng)目，可能又換了一個公司。那大家知道我現(xiàn)在建的項(xiàng)目，一看就知道這是華遠(yuǎn)的項(xiàng)目，那么現(xiàn)在我們就是要經(jīng)營公司，不是經(jīng)營項(xiàng)目，那么這樣才能建立起自己的品牌，才能最后變成無形資產(chǎn)經(jīng)營資本。
那么下面我再講講資本的問題，盡管我講了很多資本融資，你們不要誤解，其實(shí)銀行的融資是最便宜、最廉價的資本。另外一個就是如何要利用銀行的錢，或者是要進(jìn)行資本經(jīng)營，最昂貴的資本是什么？就是你的品牌和信譽(yù)，當(dāng)你的品牌和信譽(yù)被破壞的時候，你根本就沒有資本運(yùn)營的基礎(chǔ)，所以最貴的資本就是你的品牌和信譽(yù)。
銀行的錢現(xiàn)在是怎么一個情況呢？我把2001年的情況給大家作一個簡單的介紹，2001年房地產(chǎn)投資是6245個億，增長了25.3％，占全國固定資產(chǎn)投資總額的22.4％，其中商品房住宅投資是4279億，占全部房地產(chǎn)投資的68.5％，全國去年竣工的是2.25億平方米，住宅占了82.6％，銷售大概是1.8億平方米，3860個億，全國去年的住房按揭貸款是6398億元，這里頭包括了公積金貸款，占全國主任消費(fèi)貸款總額的86％，是1997年的33倍，我們可以從這個數(shù)據(jù)里面看到金融的發(fā)展速度是非?？斓?，而對房地產(chǎn)的支持是非常大的，去年的銀行個人住房貸款是占了5858個億，而當(dāng)年的一年之內(nèi)，銀行的按揭貸款是2282個億，紀(jì)念的1—2月份是263個億，去年銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款是2.3個億，那么銀行大概是用于房地產(chǎn)按揭和企業(yè)的貸款是5個億，那么進(jìn)行融資最好不要忘記最好用的錢就是銀行的錢。
那么我今天要講的就是這些，可能還要留一點(diǎn)時間給大家提問，那么謝謝大家。
講講怎么傍大款？
傍大款小姐要傍大款肯定自己要長得漂亮，然后你還得把自己打扮得干凈利落一點(diǎn)，對于一個企業(yè)來說也同樣，你先得把自己弄漂亮，可能我前面說的有幾個基本條件，比如說你的股本結(jié)構(gòu)、你的管理隊(duì)伍、你的市場經(jīng)營能力以及你的市場占有率等等，你的品牌意識，這個就是傍大款的基本前提，實(shí)際上路演干什么？我們到所有的投資者面前去表現(xiàn)自己，告訴你我能產(chǎn)生多少盈利。那么同樣你長得不亮，然后說的是一口土話，你肯定是傍不上大款，這都是相通的東西。所以我覺得你如果不把自己的根本的東西弄得稍微有一點(diǎn)說得出去的實(shí)力的東西的話，你就不可能去傍大款，我現(xiàn)在傍大款我可以說我有我的品牌，我離開華潤以后，我就告訴你，我這個華遠(yuǎn)要重新成立公司，很多投資者說你重新成立公司可以，我知道你長得很漂亮，我也知道你有能力把我這個錢生出更多的錢來，所以我愿意給你投資，這恰恰是一個基礎(chǔ)，你要把公司的建設(shè)基礎(chǔ)做好，你要有一定的土地儲備來具備它的升值條件，我有這么多項(xiàng)目，告訴投資者這些項(xiàng)目是在CBD或者是在北京最好的土地地盤，那么它具有最良性的成本和最好的土地價格，這樣你才能去傍大款。
投資基金法的出臺對房地產(chǎn)投資有何利處？
投資基金法出臺了之后就多了一個投資基金，不出臺也同樣有投資基金，那么這個不與你是否一定得等投資基金法。那么現(xiàn)在國際上的房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)非常大，其中進(jìn)入國內(nèi)的已經(jīng)有十來個，現(xiàn)在最著名的就是漢斯基金，那么原來的停車場改造，在東直門外他也有自己的項(xiàng)目，這種大的投資基金進(jìn)入中國的數(shù)量已經(jīng)非常非常多了，在我們過去的境外融資和發(fā)可換股債券里面大部分都是投資基金投入的，關(guān)鍵是你能不能找到，你要想找到他，他要想找到你，就是有一個信息溝通的問題，而這個信息溝通你就必須要把自己打扮得漂亮，那么漂亮的小姐老是藏在黑暗的地方也不行，你得走到街上讓大家看到，那么投資基金法如果成立了，在國內(nèi)公開可能會更多一點(diǎn)，但是你別忘了用別人的錢常常是不太好用的，想用別人錢的時候別人會提一些條件，比如說你必須給我保證10％、20％的回報，或者是你得給我提供可行性報告。
土地使用權(quán)開發(fā)方式和操作的問題，那么土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎？
這個錯了，我們最早是沒有土地使用權(quán)的，是土地出讓權(quán)，那么八幾年的時候沒有土地使用權(quán)合法的概念，和法律上所說的交傳統(tǒng)的土地使用費(fèi)，這不是一個概念，開發(fā)上你要開發(fā)的轉(zhuǎn)讓的不是土地，而開發(fā)成果，土地還是國家的，土地開發(fā)的結(jié)果還是單位的，你只是替他做了一個土地開發(fā)，比如說我只給你做了土地拆遷，那么我說的土地使用權(quán)是法律上規(guī)定的那種土地使用權(quán)。
管理隊(duì)伍最追求的五個職位是什么？為什么？
我不認(rèn)為管理隊(duì)伍最重要的是五個職位，管理隊(duì)伍最核心的就是老總，然后是你的一套創(chuàng)作班子、輔助人員，如果你的第一把手是黨委書記，所有的投資者都不給你投資，如果說你的第一把手還需要除了董事會之后還要其他人批準(zhǔn)人家可能也不給你投資。那么實(shí)際上在管理學(xué)上有這么幾個階段，一個階段就是所有的經(jīng)營者要為股東負(fù)責(zé)，第二個就是要把經(jīng)營者的權(quán)利和股東的權(quán)利相結(jié)合，另外一個就是把職工的和股東的權(quán)利相結(jié)合，那么最后都?xì)w結(jié)到所有的人都對股東負(fù)責(zé)，因?yàn)楣蓶|是主人。這個管理隊(duì)伍關(guān)鍵是在于你產(chǎn)生核心的魂，那么比如說萬科，萬科大家都知道王石是魂，王石指到東這個隊(duì)伍就打到東，指到西就打到西，而不能說出現(xiàn)一支隊(duì)伍不聽王石的。那么任何企業(yè)這個核心是最主要的。
當(dāng)年的華遠(yuǎn)您到后期只任董事長，那么新華遠(yuǎn)您是否打算請職業(yè)經(jīng)理人作總經(jīng)理呢？
這個我們在網(wǎng)上已經(jīng)發(fā)布過消息，新聞也發(fā)布過，我們肯定要請一個不管是職業(yè)經(jīng)理人也好，還是自己培養(yǎng)專業(yè)人士也好，來當(dāng)總經(jīng)理，我們現(xiàn)在在網(wǎng)上和獵頭公司已經(jīng)在挖總經(jīng)理，但是獵頭公司給我們提供了一些人，我們都不太滿意，在座的如果有人自認(rèn)能當(dāng)華遠(yuǎn)總經(jīng)理，我們也歡迎你來。
你今年準(zhǔn)備開發(fā)什么項(xiàng)目，你今年的開工項(xiàng)目和銷售目標(biāo)？
我今天開發(fā)的項(xiàng)目是海潤花園，那么在規(guī)劃局沒有批準(zhǔn)和合同沒有簽約之前，我們還不能公布，但是我可以告訴大家，我們今年會不少于30萬的開工，那么在一個公司在剛剛開業(yè)不到一年的時間開工30萬的話，是非常不容易的事情，那么明年我們會超過50萬，后年會超過80萬，那么明年我們會超過20個億，后年我們會超過30個億，我們大概是這么一個安排，那么如果我們和手底下人的合作和其他單位的合作更好的話，我們可能會退出這個目標(biāo)，那么今年可能準(zhǔn)備上市的是5個。
提問：
任總，你的資產(chǎn)運(yùn)作很多成功的事例是不是在你改成股份制，公司體制上改制以后更明顯？
回答：
我剛才舉例子的時候，前頭第一個用的是華威大廈，第二個是華能大廈，這都是我在股份制之前運(yùn)作的方式，實(shí)際上華威大廈大家可以看見在西單，總的建筑面積是六萬多平方米，那么實(shí)際上我們也沒有投資多少，那么我后面也列了很多跟股份制有關(guān)系的，那么在融資工具里面我第一個直接用的就是股權(quán)，所以股份制改造是現(xiàn)代企業(yè)當(dāng)中的一種方式，從現(xiàn)代國際上的股份制來說，一種就是純所有制，那么第二個就是八幾年以后形成的合伙人制，現(xiàn)在我們的會計(jì)師事務(wù)所、建筑師事務(wù)所都是采取的合伙人方式，這是以個人的智力為主要因素采取的合伙人制。另外一種就是叫做現(xiàn)代企業(yè)制度，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來說，現(xiàn)代企業(yè)制度就是公眾公司，就是大家共同管理的一個公司，共同投資的一個公司，那么這里頭就涉及到股權(quán)問題，實(shí)際上最早的股票是在一百年以前，那么擁有資本的時候，這種資本主義社會更更多的是用股權(quán)來界定股東之間的關(guān)系和資本運(yùn)營的關(guān)系，那么我們公司法不符合股份制法，公司法有很多缺乏，不能滿足一個完全股份制公司的要求。我們最早實(shí)行的是在八十年代末期用的叫做股份制管理辦法這個問題。那時候開始形成了大量的股份制，而我們的股份里頭允許不允許私人持有股份和私有公司的時候，我們那時候是員工持有計(jì)劃，那么中國一直在股份制問題上一直都是一個模糊的概念，那么但是在國際資本市場上面股份是最基本的，叫做產(chǎn)權(quán)清晰，那么實(shí)際上股份制最基本的就是產(chǎn)權(quán)清晰，那么全民所有制人家不給你投資就是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明晰，那么不知道是張三還是李四，所以人家不給你投。那么股份制是衍生資本最多的，那么除了技術(shù)資本問題以外、無形資本問題、人力資本問題以外，那么股權(quán)才能形成價值化，那么如果不形成股權(quán)很難把無形資產(chǎn)價值化，那么這里頭我們很重要的一條就是股份制改造和國際資本市場相結(jié)合這兩種運(yùn)用的是最多的，我前前后后在國際上拿回來的是6億多美元，那么6億美元對于一個公司來說是一個很龐大的數(shù)字，如果更成功的話，從我們集團(tuán)來說我們前后拿到了12億7000萬美元，在房地產(chǎn)公司是6億美元，在其他的行業(yè)里面我們有6億多美元，在房地產(chǎn)公司里面要用各種的方法在國際上吸引大量的資金，然后在境內(nèi)也可以通過各種方法來融得資金。

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