●市場拐點并不等于價格下跌

　　●關(guān)注價格增速拐點更有意義

　　●政府應扶持推進住宅產(chǎn)業(yè)化

　　●促進房地產(chǎn)業(yè)提升整體素質(zhì)

　　時下人們對房價十分關(guān)注，也很關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的拐點是否出現(xiàn)，有些人一說房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點，就簡單籠統(tǒng)地認為是價格下跌。那么到底什么是拐點？是否出現(xiàn)了拐點？如何走出拐點的陰影？

　　經(jīng)濟學里講的拐點一般是指經(jīng)濟景氣周期性波動中，在波峰與波谷時的景氣指數(shù)的最高點和最低點，而不是現(xiàn)實生活中未被加工整理過的每一筆交易的成交價格原始記錄的波動的轉(zhuǎn)折點。拐點一般的解釋是轉(zhuǎn)折點之意，在通常情況下，某一種經(jīng)濟指標的起伏轉(zhuǎn)折的拐點是無規(guī)則的，所以談拐點一般指經(jīng)濟活動的總體水平才有意義，如景氣水平的起伏，它是包含著一種趨勢性的、規(guī)律性的、必然性的過程，對它的關(guān)注可以起到預測的作用。價格從來都是在上下起伏的，每時每刻都有拐點，關(guān)注價格拐點不如關(guān)注價格趨勢，或更確切地講是價格增長速度的拐點。

　　景氣指數(shù)是經(jīng)過理論抽象概括和加工的一個綜合指標。它與周期性波動的有關(guān)研究聯(lián)系在一起，它的起伏波動與現(xiàn)實中的價格波動不是一回事。相反，在房地產(chǎn)業(yè)周期波動中，景氣出現(xiàn)的拐點和價格增長速度出現(xiàn)的拐點的方向有時是相反的。

　　本輪房地產(chǎn)景氣的周期波動歷時10年（1998—2008年），2005年達到景氣最高峰值，之后周期進入下降階段。與此輪景氣周期相伴隨的價格是呈現(xiàn)相反的傾向，即（2000—2004年）景氣上升到達最高峰的幾年中，價格增長速度是最平穩(wěn)的幾年。價格增長速度出現(xiàn)劇烈振動的時期，恰恰是在房地產(chǎn)業(yè)不景氣的幾個年份，比如價格增長幅度大跌（1997—1999年）和大起（2005—2007年），構(gòu)成了這10年“大跌—平穩(wěn)—大起”的一個U字形的波動。

　　為什么越不景氣，價格越上漲呢？其它制造業(yè)由于生產(chǎn)要素的供應是相對充分的，當市場空間縮小時，企業(yè)可以尋求替代性要素，降低成本，以低價策略占領市場，然而房地產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)要素是無法替代的，具有壟斷性的。所以短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不僅不會以降價占領市場，相反會縮小供應，造成供銷量縮減速，同時提升價格以保持企業(yè)利潤水平。供應量縮減，價格上升了，總收入總利潤水平不但不降，反而上升，這對于房地產(chǎn)企業(yè)和整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，可謂一舉兩得，何樂而不為呢？價格上升，供應量減少反過來又會使消費者及投資者誤認為，是由于需求過剩導致的結(jié)果，在買漲不買跌的心理支配下，一些手中有余錢的人反而急于購房，一種虛假的繁榮便出現(xiàn)了。這時的市場實際上成了有錢人的獨角戲，很多中產(chǎn)者、中低收入者只好退出市場觀望。

　　如何讓房價回歸，使房地產(chǎn)業(yè)重新回歸景氣狀態(tài)，才是我們必須思考的問題。所以現(xiàn)在的注意點應從價格拐點是否出現(xiàn)，轉(zhuǎn)到如何使房地產(chǎn)業(yè)回歸景氣周期的問題。從對向下的價格拐點的關(guān)注轉(zhuǎn)而進入對向上的景氣拐點的關(guān)注上來。

　　一直以來房地產(chǎn)業(yè)有“住宅產(chǎn)業(yè)化”的提法，經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，使“住宅產(chǎn)業(yè)化”的運作停留在理論上。現(xiàn)在該到了再提“住宅產(chǎn)業(yè)化”的時候了，只有這樣，房地產(chǎn)業(yè)才能走出低谷，重新找回以往的景氣時光。可以計算一下，如果實現(xiàn)了預制組裝住宅，像生產(chǎn)線上組裝生產(chǎn)汽車那樣的話，那么將縮短多少施工工期？盤活多少積壓資金？減少多少環(huán)境破壞？降低多少運輸成本？減少多少二次裝修的浪費？減少多少拆遷的成本？另外，當開發(fā)商能夠為特定的人群設計制造30平方米的迷你型別墅，而不是粗制濫造一個大而無當?shù)木邮铱臻g，老百姓支付的總價不就可能降低了嗎？

　　當然，“住宅產(chǎn)業(yè)化”是一個長期的過程，要靠政府的支持和扶持?？上驳氖?，已經(jīng)有企業(yè)開始嘗試了，萬科就宣布今年他們生產(chǎn)的住宅套均面積只有83平方米，而且是集成式組裝住宅。

　　當人們還在爭論拐點是否出現(xiàn)了的時候，我們何不換個角度來思考一下如何使房地產(chǎn)業(yè)來一次減肥、提升素質(zhì)的問題？

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