日前《北京日報》報道，北京的房市出現(xiàn)了讓人震撼的變化，“一次性付全款八折”——打折、優(yōu)惠，眼下這樣的詞匯對于北京市場上的開發(fā)商來說，終于不再像前幾年那樣難以說出口了，而最高8折的力度也很令消費(fèi)者感覺北京的房價再不象以前那樣的堅挺。

　　媒體報道，在這一輪樓市打折中，，萬科是“動作”最大的一個。例如，萬科四季花城，20套特價房，戶型面積為95平方米和120平方米，一次性付全款，可由每平方米8100元最低優(yōu)惠至7400元，按揭貸款最低優(yōu)惠至每平方米7600元。不過，比萬科更牛的是“沸城”，這個樓盤打出的優(yōu)惠是“一次性付全款八折”，均價10020元的房子折扣下來8000元出頭。珠江奧古斯塔城邦的優(yōu)惠也十分引人注目——買別墅，送寶馬，或者免70年物業(yè)費(fèi)。

　　萬科的董事長王石先生跟我很熟。去年六月王石在一次海螺行動會議上講到，現(xiàn)在的房價瘋漲，里面充滿了泡沫，泡沫總有一天要破裂，萬科已經(jīng)做好應(yīng)對泡沫破裂的準(zhǔn)備。為此我專門寫的一篇文章，題目是《房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大關(guān)注房地產(chǎn)泡沫破裂意義深刻》?？墒呛髞硗跏壬指牧丝冢f他的泡沫不是那個意思，并不是指現(xiàn)在，是指將來。到了去年10月份，王石先生在一個場合的談話中說，房地產(chǎn)市場可能有“拐點(diǎn)”，媒體又是一片評論。然后王石先生又在博客上說，說這個拐點(diǎn)是指珠三角，并不是指全國其他地方。前幾日，王石先生在一次內(nèi)部會議上說，拐點(diǎn)不過是禿子頭上的蚤子——明擺著。王石先生很明確指出，瘋漲的房價對萬科來講也不是好事情。我理解王石先生的難度。王石先生是房地產(chǎn)業(yè)的代表人物，說話要把握適合的“度”。這個“度”就是他不能講假話，也不能過分講真話，他要和同行保持關(guān)系，他也希望房地產(chǎn)不要大跌，如果大跌，他萬科的房地產(chǎn)也會受到損失，當(dāng)然，大跌主要是整個國家的經(jīng)濟(jì)波動太大，王石先生是房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，因此，在需要發(fā)言的時候，總是躲躲閃閃，言不由衷。

　　過去我說過，從來都是經(jīng)濟(jì)規(guī)律不騙人，只有人能騙人。為什么？經(jīng)濟(jì)規(guī)律是具有普遍性的東西，你看，美國的次級貸，就是因?yàn)榉艑捔朔抠J的條件，一批房貸歸還能力不夠的客戶使用了大量貸款，結(jié)果是整個美國的經(jīng)濟(jì)遭受萎縮之痛。過去的十多年中，先后有日本的房市崩盤，香港的房市崩盤，房價下跌的數(shù)據(jù)讓人震撼；掉了70%甚至更多。一次出席鳳凰衛(wèi)視的〈一虎一席談〉節(jié)目，中國房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長孟曉蘇博士親口和我講了他看望董建華先生并調(diào)研香港房地產(chǎn)市場的場景。房市有什么規(guī)律？說到底就是要與大多數(shù)消費(fèi)者的消費(fèi)能力相適應(yīng)。

　　前不久，王石先生在接受中央電視臺采訪時，講了居民收入和供給之間的要有一個合理的比例關(guān)系，這我完全同意。但是王石先生說現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)的房價與居民家庭年收入比達(dá)到了8.3，這個觀點(diǎn)我不敢茍同。王石先生大概沒有認(rèn)認(rèn)真真的看過統(tǒng)計報表，沒有看過國家相關(guān)城市的報表，特別是北京市的統(tǒng)計公報。2006年北京市人均的收入是19978元，北京的戶均2.7口人，家庭年收入是55546元，在北京的五環(huán)邊的平均價格已經(jīng)達(dá)到萬元之多。越靠里價格更高，在二環(huán)邊已經(jīng)兩三萬元了。要買一百平方米的住房，四環(huán)外的價格已經(jīng)超過120萬，120萬跟55546元相比，顯然是20多倍。那么，我們認(rèn)為一百平方米的住房，并不是一個高標(biāo)準(zhǔn)的住房，但是如果我們按照建設(shè)部小康的住房標(biāo)準(zhǔn)，就是人均30平方米來說，三口之家90平方米，那么也需要一百多萬。這個房價與家庭年收入的比例，也是15倍到20倍之間。

　　再看一看北京房價攀升的過程。記得2002年的時候，通州北關(guān)環(huán)島價格是2000元左右一平，到07年底已經(jīng)超過10000元；北京昌平的王府花園，也從2000元跳升到現(xiàn)在的每平方10000元左右。近幾年的房價，用心驚肉跳來形容是非常合適的。2005年四月，北京西南郊的萬年花城，僅三個月就漲價了25%，新京報等有大量報道。這幾年的房價上漲是全國性的，北京是首都，是中央機(jī)關(guān)、跨國公司的總部，大學(xué)和科研院所特別集中，因此房地產(chǎn)需求與市場的購買力相對要大得多。雖然北京市政府做了大量工作，有了許多成效。不過，房價上漲的壓力也很大。我們知道的數(shù)據(jù)是，就2006年的二三月到2007年二三月僅一年時間，朝陽區(qū)的房價就從均價9235元每平米，上升到07年三月底13305元，整個區(qū)域平均價格一年上漲42%。

　　再說房價上升的原因，通常人們認(rèn)識取的有兩部分，一方面由于土地招拍掛，地價上漲帶動房價上漲。一方面是房地產(chǎn)商的利潤。但這幾年當(dāng)中，房地產(chǎn)商的利潤已經(jīng)高得沒有譜了。有名言說，上帝要他滅亡，必先讓他瘋狂。中國的房地產(chǎn)暴利正是如此，誰也不想悠著點(diǎn)。甚至是“賺錢賺得多得不好意思了”，正向深圳的中介人說的那樣，賺不到100%都不想干了。之所以能賺那么多，原因其實(shí)很簡單。上海就有這樣一個案例，實(shí)際每平方開發(fā)成本是6000元，被憑空虛列成本提高到了12000元，每平方米被拉高6000元。這期間一方面要壓低供貨商的價格，然后要讓供貨商要開出高出實(shí)際價格很多的票據(jù)來（見2007年4月23日央視《新聞?wù){(diào)查》）。按中國的現(xiàn)行稅收政策，2008年以前企業(yè)所得稅應(yīng)是33%，象上海的這個樓盤都逃漏的稅收，如果每平米逃漏2000元，一個40000平方米樓盤僅虛增成本部分，偷逃稅收可高達(dá)8000萬元。

　　《刑法》第201條危害稅收征管罪規(guī)定，納稅人采取仿造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證、在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報而拒不申報、或者進(jìn)行虛假的納稅申報的手段，不繳或少繳應(yīng)納稅款，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅10%以上不滿30%并且偷稅數(shù)額在1萬元以上不滿10萬元的，或者因偷漏稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次行政處罰又偷稅的，處三年以下有期徒刑或拘役，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金；偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。明明有《稅收征管法》在,但以前執(zhí)行不力。稅收是國法，任何偷逃稅收的行為決不能開綠燈。依據(jù)這個法，許多已經(jīng)忽悠成功并且巨富的開發(fā)商，稅收這一塊與法與理都是不應(yīng)當(dāng)逃逸的。而上億元的偷漏稅，足夠讓這些開發(fā)商的主要高官和財務(wù)人員都在牢房當(dāng)中渡過余生。

　　北京的房地產(chǎn)市場在回歸理性，一方面是北京市政府不遺余力地落實(shí)中央的調(diào)控措施，推出了為數(shù)不少的政策性的住房，三限雙競的限價房，每年按計劃建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房，加上廉租房，甚至要為外地農(nóng)民工建設(shè)廉租屋。二是北京的房價在南方普遍瘋漲的2007年，相對還算漲得少一點(diǎn)。因此，北京的房價不會象深圳廣州跌得那樣快。同時，北京是全國的首都，全國的大學(xué)最多的城市是北京，加起來近百家，全國的主要科研院所，大約有一半中央級的院所在北京，跨國公司的總部大約有80%在北京，高科技企業(yè)的領(lǐng)跑者多數(shù)也在北京。因此， 北京的白領(lǐng)階層遠(yuǎn)較全國其它城市數(shù)量多，能量大，掙錢的能力也相對高，這樣一批人是支撐北京的房價的基礎(chǔ)。雖然北京的房價也相對高，但還是有一定的銷售市場，跟這樣的一個特定人文環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境是分不開的。

　　說到拐點(diǎn)，也是大家爭論不休的問題。什么是拐點(diǎn)？沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。按照我們學(xué)者的研究，連續(xù)三個月房價漲勢停頓，并且有向下跌的態(tài)勢，就是拐點(diǎn)，也有人給出具體指標(biāo)，連續(xù)三個月，房價平均價格下跌總數(shù)超過5%，就是拐點(diǎn)。我贊同這樣一個判斷。不僅是北京的房價過了拐點(diǎn)，會繼續(xù)下滑，全國的市場也過了拐點(diǎn)。讓城市的大部分消費(fèi)者有購買能力是房價重新上揚(yáng)的基本條件。而那個房價應(yīng)當(dāng)是與大部分消費(fèi)者的購買能力相適應(yīng)的。

　　還是承認(rèn)聯(lián)合國的房價與家庭年收入比，那是總結(jié)了世界多個國家的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，就是3：1。雖然北京的這樣的城市有特殊性，筆者認(rèn)為，恐怕也不能超過8：1吧。不過，這個8：1是北京市家庭收入的平均年收入。因此，下降的拐點(diǎn)到了，下降遠(yuǎn)未到頭，要進(jìn)入上漲的拐點(diǎn)，還遠(yuǎn)著呢！

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