房?jī)r(jià)下跌可能使美國(guó)陷入日本式衰退
作者:尹中立 153
據(jù)美國(guó)商務(wù)部1月28日公布的數(shù)據(jù),經(jīng)季節(jié)因素調(diào)整后,2007年12月份單戶型住宅銷量月比下降4.7%,折合成年率為60.4萬(wàn)套,錄得1995年2月年率55.9萬(wàn)套以來(lái)的最低水平。12月份預(yù)售屋價(jià)格中值較2007年同期的244,700美元下降10.4%,至219,200美元;12月份預(yù)售屋平均售價(jià)較2007年同期的301,900美元下降11.5%,至267,300美元。這是2006年6月以來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)1年多的價(jià)格與銷量下滑,這些數(shù)據(jù)顯示,美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束了自2001年以來(lái)的上升周期而陷入了衰退。但筆者認(rèn)為,美國(guó)這次房地產(chǎn)周期的低谷持續(xù)的時(shí)間要比1990年代初的房地產(chǎn)低谷要長(zhǎng)得多,危害也大得多。
這次房地產(chǎn)繁榮是在特殊條件下產(chǎn)生的。2001年,美國(guó)政府在9·11恐怖事件及科技股泡沫破滅的雙重打擊下,為了防止經(jīng)濟(jì)衰退采取了大幅度降低利率等一系列刺激經(jīng)濟(jì)的手段,在低利率的刺激下,房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲刺激了個(gè)人消費(fèi)的興起。2007年美國(guó)的個(gè)人消費(fèi)攀升至實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的72%,家庭債務(wù)創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到了個(gè)人可支配收入的133%。2000年至2004年,借貸消費(fèi)增長(zhǎng)占消費(fèi)增長(zhǎng)的65%,居民消費(fèi)增長(zhǎng)中60%與住房再融資有關(guān)。結(jié)果是居民儲(chǔ)蓄率從1995年的14%下降到2004年的1.6%。在2002-2007的5年中,美國(guó)的凈國(guó)民儲(chǔ)蓄平均僅為國(guó)民收入的1.4%,美國(guó)不得不從海外進(jìn)口儲(chǔ)蓄盈余,以維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
這些數(shù)據(jù)表明,美國(guó)出現(xiàn)高消費(fèi)、低儲(chǔ)蓄的根源在于房?jī)r(jià)的不斷上漲。有研究表明,最近幾年中,有60%的增量消費(fèi)來(lái)源于住房再融資,而美國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)70%來(lái)源于消費(fèi)。
在美國(guó)的歷史上有很多次房地產(chǎn)繁榮,之前的房地產(chǎn)繁榮對(duì)消費(fèi)的刺激并沒(méi)有這次明顯,原因何在?這還要從美國(guó)經(jīng)濟(jì)的過(guò)去20年的歷史中尋找答案。從上世紀(jì)90年代初開(kāi)始,美國(guó)經(jīng)濟(jì)在IT行業(yè)的帶領(lǐng)下一直處在世界經(jīng)濟(jì)的絕對(duì)領(lǐng)先位置,因此股市也走出了連續(xù)10多年的大牛市,長(zhǎng)期的牛市使美國(guó)人對(duì)投資理財(cái)產(chǎn)生了深深的眷戀,在個(gè)人的資產(chǎn)配置上股票投資(包括購(gòu)買基金)替代了儲(chǔ)蓄。2001年科技股泡沫破滅后,房地產(chǎn)又成為美國(guó)人投資的熱點(diǎn)。股市與樓市的交替上漲使美國(guó)人的資產(chǎn)配置過(guò)度地依賴股市與房地產(chǎn)市場(chǎng),因此他們的消費(fèi)也嚴(yán)重地依賴股價(jià)與房?jī)r(jià)的上漲。由此可見(jiàn),房?jī)r(jià)下跌將對(duì)美國(guó)消費(fèi)及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生巨大影響。政府降低利率及減稅、擴(kuò)大財(cái)政開(kāi)支的手段很難抵消房?jī)r(jià)下跌對(duì)金融產(chǎn)生的收縮效應(yīng)。
這一點(diǎn)與1990年后的日本有不少相似之處,1990年之前的日本金融市場(chǎng)過(guò)度地依賴土地價(jià)格的上漲,不僅個(gè)人融資以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物,企業(yè)的融資也常常拿不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物,該現(xiàn)象被日本金融界稱之為金融的“土地本位”,1990年日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之后,土地價(jià)格不斷下跌,基于土地的融資迅速收縮,而融資收縮又進(jìn)一步導(dǎo)致土地價(jià)格下跌,使日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了長(zhǎng)期衰退泥潭。
當(dāng)然,美國(guó)的問(wèn)題與日本還是有些差別的,美國(guó)的經(jīng)濟(jì)基本面超過(guò)當(dāng)時(shí)的日本,尤其是科技創(chuàng)新能力一直是世界領(lǐng)先的,而且美元是世界貨幣。但問(wèn)題的關(guān)鍵是美國(guó)在過(guò)去十多年的好日子里過(guò)度地透支了未來(lái),要從過(guò)度透支狀態(tài)恢復(fù)到正常狀態(tài)需要較長(zhǎng)的時(shí)間,假設(shè)未來(lái)每年美國(guó)人的儲(chǔ)蓄增加的數(shù)量占GDP的比例為5%,那么消費(fèi)將減少相應(yīng)的數(shù)量,GDP的增長(zhǎng)速度可能會(huì)降到0,甚至更低。這樣的時(shí)間可能要持續(xù)3年以上才能將儲(chǔ)蓄率恢復(fù)到10%以上。
但美國(guó)的次貸危機(jī)依然有它的積極意義,因?yàn)橛纱丝梢愿淖兠绹?guó)經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)蓄過(guò)低的狀況,當(dāng)居民不能再通過(guò)住房再融資來(lái)消費(fèi)時(shí),必然改變10年來(lái)養(yǎng)成的這些“超前消費(fèi)習(xí)慣”,儲(chǔ)蓄率會(huì)逐漸上升,美國(guó)的經(jīng)濟(jì)失衡狀況會(huì)逐漸減少,世界經(jīng)濟(jì)將向恢復(fù)均衡的狀態(tài)靠近。但經(jīng)濟(jì)從一種狀態(tài)強(qiáng)行過(guò)渡到另外一種狀態(tài)一定是痛苦的,這種痛苦不僅會(huì)表現(xiàn)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)而且會(huì)傳導(dǎo)到美國(guó)的主要貿(mào)易伙伴國(guó),中國(guó)經(jīng)濟(jì)必須為此做好充分的準(zhǔn)備。最值得留意的還是美元的地位及其走勢(shì),當(dāng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)真的出現(xiàn)日本式長(zhǎng)期衰退的話,美元的地位將受到嚴(yán)重威脅,世界金融秩序?qū)⒅匦赂膶憽?
有意思的是,2001年之后中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)了上漲同樣是房?jī)r(jià)上漲,在美國(guó)房?jī)r(jià)下跌之后,中國(guó)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)疲軟狀況。那么,同樣是房?jī)r(jià)上漲和下跌,中國(guó)的情況會(huì)不會(huì)和美國(guó)一樣?
筆者的分析結(jié)論是,同樣是房?jī)r(jià)的上漲,在中國(guó)不僅沒(méi)有刺激消費(fèi)增加而且導(dǎo)致了消費(fèi)的減少,其中的原因主要有以下幾點(diǎn):
第一,美國(guó)的土地制度與中國(guó)有根本區(qū)別。在美國(guó)土地是屬于私人的,土地價(jià)格上漲帶來(lái)的收益由私人所有,而中國(guó)的土地所有者是公有制,中國(guó)土地價(jià)格上漲的最大受益者是政府和無(wú)償擁有土地資源的國(guó)有企業(yè)。因此,當(dāng)土地價(jià)格上漲后,中國(guó)政府的儲(chǔ)蓄和企業(yè)的儲(chǔ)蓄比例上升而居民的儲(chǔ)蓄比例下降,從而導(dǎo)致了總儲(chǔ)蓄過(guò)剩而消費(fèi)不足。
第二,美國(guó)有發(fā)達(dá)的住房金融市場(chǎng),可以很方便地將住房增值部分轉(zhuǎn)化為居民的流動(dòng)資產(chǎn)。2001年之后,美國(guó)政府將市場(chǎng)利率大幅度下降并推出了適合居民投資的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品(最有代表性的是次級(jí)住房抵押貸款及其衍生產(chǎn)品CDO等)。因?yàn)橛邪l(fā)達(dá)的住房金融二級(jí)市場(chǎng)支持,金融機(jī)構(gòu)在保持流動(dòng)性的情況下得到高收益,因此有足夠的動(dòng)力推出一系列的產(chǎn)品創(chuàng)新,只要房?jī)r(jià)不斷上漲,投資者就可以很方便地將房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的增值收益轉(zhuǎn)化為消費(fèi)支出。
但中國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展迅速,也有些城市和銀行推出了加按揭業(yè)務(wù),但該業(yè)務(wù)在政策上還有很多限制,很難普遍推廣,因此,中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲還難以推動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)。
第三,中國(guó)與美國(guó)居民的消費(fèi)行為和觀念有較大差距。崇尚儲(chǔ)蓄一直是中國(guó)人的習(xí)慣,而美國(guó)人則習(xí)慣于“今朝有酒今朝醉”。美國(guó)人將住房?jī)r(jià)格上漲所帶來(lái)的收益拿去消費(fèi),而中國(guó)人則傾向于將該收益拿去再投資。
第四,美國(guó)的住房市場(chǎng)已經(jīng)飽和,新增的住房占存量的比例很小,在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中,99%的居民是受益者,因此,房?jī)r(jià)上漲不會(huì)擠壓居民消費(fèi)。而中國(guó)的情況則相反,新增加的住房十分迅速,一手房銷售額占社會(huì)零售總額的比重在17%左右,房?jī)r(jià)上漲對(duì)中國(guó)城市居民的消費(fèi)有明顯的擠壓作用。
因此,當(dāng)中國(guó)的房?jī)r(jià)下跌時(shí),不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)和日本那樣的信用崩潰,住房?jī)r(jià)格下跌不僅不會(huì)使消費(fèi)減少反而可能會(huì)刺激消費(fèi)支出的增加,但房?jī)r(jià)下跌一定會(huì)使中國(guó)政府儲(chǔ)蓄和企業(yè)儲(chǔ)蓄在總儲(chǔ)蓄的比例下降,在短期會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度,但長(zhǎng)期會(huì)使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更健康。這與美國(guó)的房?jī)r(jià)下跌的后果是不一樣的。
擴(kuò)展閱讀
領(lǐng)導(dǎo)魅力:盡可能大方一點(diǎn) 2023.03.28
部屬都喜歡比較大方的主管,希望主管不要太吝嗇,不愿主管站在“摳門”型的隊(duì)伍里面一動(dòng)不動(dòng)。一個(gè)“一毛不拔”的主管是不會(huì)得到部屬喜歡的,生活上過(guò)分吝嗇的主管,在工作上也不會(huì)懂得獎(jiǎng)賞部屬,于是部屬常常會(huì)
作者:高定基詳情
抑制房?jī)r(jià)不是開(kāi)征物業(yè)稅的目的 2023.03.08
前幾天,一位多次聽(tīng)我講課且有心的北京大學(xué)的研究生給我發(fā)來(lái)短消息,說(shuō):張老師,我看到2009年7月28日的〈21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道〉上發(fā)表了謝群松先生(供職于中國(guó)人民銀行支付結(jié)算司)的文章“物業(yè)稅改革并非抑制
作者:張健詳情
拭目以待劉曉慶和房?jī)r(jià)是否在裝嫩 2023.03.08
年近六旬的劉曉慶悄悄走進(jìn)了電視劇《徐悲鴻》劇組,飾演徐悲鴻第一任妻子蔣碧薇。據(jù)悉,這是一個(gè)從19歲少女演到50多歲的大跨度角色。劉曉慶曾經(jīng)也以高齡扮演過(guò)少女武則天,面對(duì)各界質(zhì)疑劉曉慶對(duì)自己的演技很有信
作者:張健詳情
為什么同一城市房?jī)r(jià)差異那么大? 2023.03.08
前幾天寫了《不同城市的房產(chǎn)價(jià)格差異》,指出房地產(chǎn)市場(chǎng)形成區(qū)域差異的原因主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):amp;Oslash; 不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異;amp;Oslash; 不同區(qū)域、不同規(guī)
作者:張健詳情
美國(guó)直銷企業(yè)欲搶灘中國(guó)市場(chǎng) 2023.02.09
美國(guó)一家知名直銷企業(yè)——美國(guó)然健環(huán)球有限公司27日下午在北京舉行信息發(fā)布會(huì)宣布,該公司將全面啟動(dòng)中國(guó)市場(chǎng)戰(zhàn)略,以借北京奧運(yùn)之機(jī),大舉搶灘潛力巨大的中國(guó)市場(chǎng)。 然健環(huán)球全球總裁卡帝斯amp;#8226
作者:王玨詳情
《看不懂的全球經(jīng)濟(jì)》第二部分第二章( 2023.02.03
在美國(guó)經(jīng)濟(jì)由生產(chǎn)驅(qū)動(dòng)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型100多年的歷史中,借貸消費(fèi)模式產(chǎn)生了。借貸消費(fèi)模式在歷史上也曾受到清教倫理的譴責(zé),面對(duì)著社會(huì)文化的挑戰(zhàn)。但20世紀(jì)30年代后,這一模式漸為社會(huì)所接受,成為人們習(xí)以為
作者:朱磊詳情
版權(quán)聲明:
本網(wǎng)刊登/轉(zhuǎn)載的文章,僅代表作者個(gè)人或來(lái)源機(jī)構(gòu)觀點(diǎn),不代表本站立場(chǎng),本網(wǎng)不對(duì)其真?zhèn)涡载?fù)責(zé)。
本網(wǎng)部分文章來(lái)源于其他媒體,本網(wǎng)轉(zhuǎn)載此文只是為 網(wǎng)友免費(fèi)提供更多的知識(shí)或資訊,傳播管理/培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn),不是直接以贏利為目的,版權(quán)歸作者或來(lái)源機(jī)構(gòu)所有。
如果您有任何版權(quán)方面問(wèn)題或是本網(wǎng)相關(guān)內(nèi)容侵犯了您的權(quán)益,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們核實(shí)后將進(jìn)行整理。
- 1廠家招商準(zhǔn)備工作之溝 8
- 2太古可口可樂(lè)第2期降 16
- 3 19
- 4員工不是被招聘進(jìn)來(lái)的 30
- 5姜上泉老師:降本必增 18
- 6西安王曉楠:2024 1620
- 7輔警或迎來(lái)轉(zhuǎn)正新契機(jī) 47
- 8西安王曉楠:輔警月薪 56
- 9什么是小型門店的底層 39