前言
　　物業(yè)管理在我國雖然只有20年的歷史，卻得到了很大的發(fā)展，許多物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊伍、高效的運行機制、先進的管理理念和管理方法以及嚴格的質量標準和有效的質量保障體系，而且形成了較大的管理規(guī)模和門類較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專業(yè)分工體系。同時，隨著政策法規(guī)的逐步出臺和落實，社會及業(yè)主對物一管理的逐漸認識和住房消費意識的逐步形成，在一些城市和地區(qū)初步形成了競爭有序的物業(yè)管理市場。這些充分說明了物業(yè)管理在我國已經取得了長足進展。
　　
　　然而，物業(yè)管理企業(yè)長期以來提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。這一現(xiàn)象的產生既有社會、業(yè)主、發(fā)展商的因素，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的認識和策略上的偏差。誠然，管理和服務是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對社會提供的基本產品，也是物業(yè)管理公司存在的市場基礎。但提供優(yōu)質的管理和服務應是物業(yè)管理企業(yè)經營和競爭的一種手段。作為企業(yè)，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問題。達到社會效益、環(huán)境效益與經濟效益并重，良性發(fā)展的目標。
　　物業(yè)管理企業(yè)忽視經營，會造成企業(yè)贏利能力的低下，企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴大規(guī)模，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶勁，并反過來影響服務質量。就整個行業(yè)來講，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業(yè)的發(fā)展。將物業(yè)管理行業(yè)與房地產業(yè)以及同屬服務業(yè)的酒店管理業(yè)、房屋中介代理業(yè)做一個對比，我們不難得出上述結論。
　　隨著物業(yè)管理市場化進程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產形勢的發(fā)展，經營越來越被提到物業(yè)管理企業(yè)的日程上來，物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展，經營將是一條必由之路。
　　一、物業(yè)管理企業(yè)經營的市場基礎和需求
　　物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準市場需求，準確把握機會，才能獲得成功。就目前來講，物業(yè)管理企業(yè)經營的市場基礎和需求主要有以下幾個方面：
　　1、房地產市場的發(fā)展和變化
　　房地產市場的發(fā)展和變化給物業(yè)管理的經營提供了廣闊的市場基礎，具體表現(xiàn)在：
　?。?）租賃市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進行房屋租賃中介服務的市場。由于空置房的增加，房地產商需要將部分物業(yè)出租以獲取回報，加上購置物業(yè)收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業(yè)管理由于最接近業(yè)主-出租方，所以在房屋租賃代理領域有得天獨厚的便利，市場潛力很大。
　?。?）適應性作為房地產開發(fā)的基本要素，要求房地產適應市場的需求，但由于房地產開發(fā)周期較長，加上有些房地產商前期市場定位不準確，使房地產投入使用時不能完全適應市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進行改變。有些地產商在規(guī)劃設計時特意將房屋設計成多用途、易改變的形式以適應市場的變化，這些都需要在房地產建成后進行調整。而物業(yè)管理公司可以具體組織實施這一工作，如果操做得當，會給發(fā)展商、業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來豐厚的回報，這點在諸如工業(yè)物業(yè)改為商業(yè)物業(yè)，住宅用途改為辦公用途時尤為顯著。
　?。?）物業(yè)管理的策劃，已成為房地產營銷策劃的一個重要組成部分。通過設計適合房屋檔次和規(guī)模，與房屋的目標客戶的消費能力、生活水準和生活習慣相適應的物業(yè)管理方案，將建筑設計、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中，對房地產開發(fā)商已充分認識到了這一點。因此，物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，參與房地產營銷策劃，是大有可為的。
　?。?）房地產開發(fā)的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現(xiàn)也為物業(yè)管理企業(yè)的經營提供了大量的機會。
　　2、居民需求的變化
　?。?）隨著人們收入的增長，二、三次置業(yè)的人數(shù)不斷增加，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。這種情況下人們更將住房當做財產來對待，就更加關心房產的保值、增值、租賃和流通等問題。這樣一方面更加突出了物業(yè)管理的重要性，另一方面也提出了對房屋租賃、轉讓及價格、信息等方面的需求。
　?。?）隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務，對特約服務的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業(yè)管理公司的有償服務提供了廣闊的市場。近年來除了傳統(tǒng)的家政、社區(qū)服務得到進一步的發(fā)展外，像會所經營管理、智能化信息服務等新興的內容也成為許多物業(yè)管理公司關注的對象。 　　3、物業(yè)管理及相關產業(yè)的發(fā)展
　　（1）物業(yè)管理發(fā)展的趨勢之一就是專業(yè)化分工越來越細，物業(yè)管理公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業(yè)工作對外委托。如清潔衛(wèi)生、盆栽植物的養(yǎng)護和更換、玻璃幕墻的清洗、電梯維保、中央空調水處理、消防系統(tǒng)的維護等等。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長和資源優(yōu)勢，成立專業(yè)化的隊伍，承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)（如酒店業(yè)、零售業(yè)及餐飲業(yè)等）的相關業(yè)務或工程，這也不失為一種良好的經營選擇。 　?。?）隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴大，不僅帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對社會相關行業(yè)提出了更高、更大的市場需求。這種需求在硬件上表現(xiàn)為物業(yè)管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供應等方面（如各類標牌標識的制作就有很大的需求）。在軟件上表現(xiàn)為對信息、資料、培訓、人才交流、質量體系認證等方面。物業(yè)管理企業(yè)在這方面的經營行為，既為同業(yè)提供了方便，促進了行業(yè)的發(fā)展，又為自已的經營行為開辟了新的市場。
　　二、物業(yè)管理企業(yè)如何經營
　　物業(yè)管理企業(yè)要搞好經營，除了要了解市場，把握市場以外，還應掌握經營的方法，抓住重點，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經營管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶的優(yōu)勢，才能取得好的效果。總的來講，應該在下述幾個大 的方面進行系統(tǒng)的計劃。
　　1、對業(yè)主--物業(yè)管理服務的經營
　　搞好物業(yè)管理服務的經營無疑是物業(yè)管理企業(yè)經營的基礎工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和服務質量，以優(yōu)質的服務換取優(yōu)價的回報，同時有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物業(yè)管理企業(yè)達到長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標，還應關注以下幾個要點：
　?。?）實施品牌戰(zhàn)略，有計劃、有步驟，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌，充分利用名牌所帶來的巨大的市場效應和市場信譽。
　　物業(yè)管理由于屬于服務業(yè)，涉及面較廣，影響服務質量的因素較多，質量保證的實施較困難，尤其特殊的是，客戶對物業(yè)管理服務質量很難進行全面的、客觀的檢查和評價。這些特點決定了客戶在選擇物業(yè)管理產品的提供者--物業(yè)管理公司的時候，非常注意其信譽。而優(yōu)質的品牌是良好信譽的集中體現(xiàn)，故物業(yè)管理公司的品牌是其開拓市場的關鍵因素。國外統(tǒng)計資料表明：在某一領域前十大品牌的市場份額占有率超過70%，物業(yè)管理企業(yè)如果不能樹立自身的品牌形象，其發(fā)展空間是受到很大限制的。
　　建立品牌是一個系統(tǒng)工程，不是一朝一夕能夠完成的，要建立一個長期計劃并加以實施，首先是苦練內功，提高物業(yè)管理水平，使客戶滿意。其次是要規(guī)范企業(yè)的行為，守合同重信譽，不侵犯業(yè)主的權益，積極維護企業(yè)的形象。再有就是要注重宣傳和引導，特別要抓住政策、市場和宣傳上的契機進行集中突破。另外，企業(yè)綜合實力和管理規(guī)模也是建立品牌的重要因素。
　?。?）注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認同感，還應起到引導消費，拓展市場的作用。 　　引導消費的作用不應忽視，現(xiàn)在我國很多居民受長期免費住房的影響，對住房消費認識不足。通過積極的宣傳、引導和示范，讓業(yè)主見到或了解到文明、健康的生活方式和居住環(huán)境對其生活質量和生活素質的影響，以及對其房產（可能是他們最大的財產）價值保障的作用。不僅能提高居民的住房消費意識，增加物業(yè)管理企業(yè)的收益，而且能大大降低物業(yè)管理的難度，減少與業(yè)主的爭議。
　?。?）積極開拓市場，不斷擴大管理規(guī)模，占據(jù)更大的市場份額，此舉對提高物業(yè)管理企業(yè)的總體贏利能力和抗風險能力，壯大公司實力以及顯著降低成本都有重要意義。
　?。?）重視財務管理，加強工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來良好的經濟效益。
　　（5）對物業(yè)管理資源進行戰(zhàn)略性調整，根據(jù)市場競爭情況和物業(yè)管理公司自身特點，將不具備競爭力的，運作成本不合理的業(yè)務（如清潔，某些機電維保）分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來發(fā)展自已的優(yōu)勢項目，也能達到很好的經營效果。
　　2、以物業(yè)本身為中心開展多種經營
　　這種經營是對物業(yè)管理主業(yè)經營的很好的輔助和補充，由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經營得當，也會得到很好的回報。概括起來，這類經營主要有以下幾種： 　?。?）針對業(yè)主和客戶而提供的有償服務，如家政服務和汽車美容服務等。
　?。?）針對物業(yè)管理行業(yè)和其它相關需求的專業(yè)化服務。如專業(yè)清潔服務和機電設備維保服務。
　?。?）房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務。如代理業(yè)主進行房屋出租。
　?。?）為物業(yè)管理行業(yè)提供產品和流通方面的服務。
　?。?）為物業(yè)管理或房地產業(yè)提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務。
　?。?）為同業(yè)提供培訓、人才交流等方面的服務。 　?。?）對公共場地或場所的經營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。
　　3、專項經營活動
　　與上述經營行為不同。專項經營往往是以較大投資為基礎的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經營活動，這種經營風險和收益都可能較大。所以首先要進行認真的可行性分析，籌措資金，制定經營管理方案。為減少風險，這類經營以圍繞物業(yè)本身為主要開展。具有代表性的此類經營活動有：
　　--開辦幼兒園、學校；
　　--經營性場所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等；
　　--會所及康體娛樂設施；
　　--裝飾裝修；
　　--搬家公司、禮儀服務公司等
　　4、與房地產經營相聯(lián)系的經營
　　通過對經營性房產進行技術性的改造或功能上、環(huán)境上的配套，或者實施對物業(yè)的功能或用途上的改變，提高經營性物業(yè)的贏利能力，而使物業(yè)管理企業(yè)獲得回報，這種經營在商場、寫字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類上有很大的機會，比如：
　　--通過對電梯進行技術改造，美化環(huán)境，建立起多媒體導購系統(tǒng)，再加上適當?shù)妮o助宣傳和活動，使所管理的商業(yè)物業(yè)客流量和營業(yè)額提高，從而帶動鋪面租金的上漲；
　　--通過興建寬帶上網(wǎng)及其它方法，改善寫字樓物業(yè)的辦公條件，從而提高寫字樓的出租率。
　　--通過改善工業(yè)區(qū)的行車、停車條件和貨物裝運條件，方便工業(yè)區(qū)的廠家，從而改善工業(yè)區(qū)的投資環(huán)境；
　　上面從幾個方面簡述了物業(yè)管理企業(yè)經營的一些內容，物業(yè)管理企業(yè)要搞好經營，關鍵在于認真分析客戶需求，把握商機，樹立創(chuàng)新意識，同時應合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。
　　三、物業(yè)管理企業(yè)在經營中需注意的幾個問題
　　1、防止“饑不擇食”，盲目擴張。在增加新的經營項目或承接新的物業(yè)管理項目之前，應該進行充分的可行性分析和研究，對各種風險因素要進行認真的評估并制定可行的實施方案。這樣才能使物業(yè)管理企業(yè)的經營走上健康發(fā)展的軌道。而盲目發(fā)展的后果是很壞的，這方面近幾年在行業(yè)內有很多生動的教訓，提醒各物業(yè)管理企業(yè)在開拓發(fā)展的同時要保持頭腦的清醒。 　　2、避免所謂“多元化”的影響，堅持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)經營為基礎。物業(yè)管理企業(yè)的經營如果脫離和優(yōu)勢不再成立。這種經營將面臨來自市場和社會的激烈競爭，物業(yè)管理企業(yè)在資金、技術和經驗上都處劣勢，經營風險大為增加。同時，這種經營不僅不能對物業(yè)管理有所幫助，反而由于資源的精力的大量占用，勢必對物業(yè)管理產生不利的影響。這樣會使物業(yè)管理公司喪失基礎，是不可取的。
　　3、經營中堅持以內涵為立足之本，強化內部建設。只重視對外拓展，忽視內部建設的現(xiàn)象也應引起業(yè)內人士的注意。要在拓展經營項目的同時，調整管理機制和管理方法，培養(yǎng)人才，總結經驗。特別是對某些經營項目（如房屋中介代理），管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識、經驗和管理方法是遠遠不夠的，需要進行大的調整，甚至需要專業(yè)資質的認可。所以要在拓展市場的同時，加強內部建設，才能使企業(yè)的多種經營得到穩(wěn)健發(fā)展。
　　4、注意經營和收益的合法性，不侵害業(yè)主權益。依靠物業(yè)本身進行的經營行為，要按照國家和地方法規(guī)的要求進行，其中哪些經營權和收益屬于業(yè)主（收入用于補貼管理費），哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)管理公司，以及收益的分配等問題，都應引起物業(yè)管理公司的注意。一般擁有產權的單位、個人或組織才擁有經營權和收益權（如地下停車場、戶外廣告及公共場地等），所以物業(yè)管理公司利用自已不擁有產權的物業(yè)或公共場所、設施等進行經營，應先獲得產權人的同意，并就經營內容、方式及收益分配等方面與產權人達成協(xié)議的情況下方可進行。
　　上面就物業(yè)管理企業(yè)的經營問題談了一些認識，現(xiàn)在許多物業(yè)管理企業(yè)已經在經營方面作了很多有益的探索并取得了驕人的成績。相信在物業(yè)管理同行的共同努力下，伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)經營的總體水平一定會得到很大的提高。

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