產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式與資本運(yùn)作

一、 轉(zhuǎn)型時(shí)代-----房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的深層次背景和機(jī)遇

1、 中央政府的轉(zhuǎn)型舉措

1） 調(diào)控，從調(diào)企業(yè)、調(diào)產(chǎn)品到調(diào)行業(yè)：陳政高主政周期的去微觀調(diào)控

2） 用集約殺死“城市運(yùn)營(yíng)商”：國(guó)土資源部61號(hào)文

3） 密集的棚戶區(qū)政策

4） 新型城鎮(zhèn)化、人的城鎮(zhèn)化

5） 三十天誕生一百座嶄新的城市：十一部委聯(lián)合下達(dá)試點(diǎn)通知

6） 圍剿住宅開發(fā)商，破圍之路：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

2、 政策解讀：中央政府的目的

1） 病重的北京城和京津冀一體化

2） 什么是政策，什么是模式，什么是轉(zhuǎn)型

3） 中央政府要做什么？產(chǎn)業(yè)和人口改變城市

4） 案例：融創(chuàng)的戰(zhàn)略，**對(duì)地王的關(guān)注，市場(chǎng)化的深入

3、 中國(guó)城市的轉(zhuǎn)型之路：產(chǎn)城一體遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

1） 香港模式的弊端

2） 新加坡模式的破滅

3） 美式城鎮(zhèn)的興起

4） 中國(guó)城市的發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，從2014年6月開始的城市格局轉(zhuǎn)型

4、 地產(chǎn)新常態(tài)給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大的機(jī)遇

1） 重讀政策之一：在招拍掛情況下，低價(jià)獲取住宅用地

2） 重讀政策之二：調(diào)整容積率、且不補(bǔ)交出讓金

3） 重讀政策之三：一萬億的PSL

4） 重讀政策之四：開發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)為城投公司

5） 重讀政策之五：棚改帶來的又一次空手套機(jī)遇

二、 房地產(chǎn)新常態(tài)-------決定房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的三種基本形態(tài)

1、 精明增長(zhǎng)------全新的中國(guó)城鎮(zhèn)格局的樣本標(biāo)準(zhǔn)

1） 精明增長(zhǎng)在美國(guó)五十個(gè)州的運(yùn)用

2） 精明增長(zhǎng)的城市標(biāo)準(zhǔn)體系

3） 精明增長(zhǎng)案例和具體功效

4） 精明增長(zhǎng)對(duì)整個(gè)中國(guó)2014年的政策影響的驗(yàn)證

5） 精明增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向與未來：住宅型房企轉(zhuǎn)型的必然性

2、 農(nóng)地變革，豈止文化和旅游-------農(nóng)地上的產(chǎn)業(yè)化方向

1） 中國(guó)農(nóng)地所有權(quán)變革歷程和趨勢(shì)

2） 十八大及十八屆三中全會(huì)的農(nóng)地導(dǎo)向和后續(xù)舉措：集體建設(shè)用地登記和農(nóng)村戶籍制度改革

3） 從農(nóng)地到建設(shè)用地：農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目技巧和路徑

4） 傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)的崩潰-----案例：萬科良渚的不可復(fù)制

5） 產(chǎn)業(yè)升級(jí)：農(nóng)地變革下的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化必由之路

6） 個(gè)人操盤案例：溫泉屯的主題定位

3、 棚戶區(qū)改造-----城市產(chǎn)業(yè)和政策資金的結(jié)合

1） 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例：哈達(dá)灣模式

2） 棚改與城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)

3） 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：開發(fā)企業(yè)參與棚改的優(yōu)勢(shì)模式

4） ppp與政策性資金運(yùn)用細(xì)則

5） 棚改帶動(dòng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向

4、 新常態(tài)下的資本化模式

1） 案例：北京金寶街

2） 新政策下的資本化體系主要框架

3） 新政策下的資本化模式

4） 主要適用范圍

5） 關(guān)鍵操作要點(diǎn)

三、 產(chǎn)業(yè)化再造，文化、旅游、度假、休閑地產(chǎn)的重生之路

1、 旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化再造：村不動(dòng)、城入鄉(xiāng)

1） 新農(nóng)村建設(shè)和文化旅游地產(chǎn)-------蒼白題材下的畸形模式

2） 制度創(chuàng)新和頂層設(shè)計(jì)-------旅游地產(chǎn)的復(fù)活

3） 旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化模式：鄉(xiāng)村景區(qū)化、景區(qū)產(chǎn)業(yè)化

4） 多方博弈下的利益共同體搭建

5） 個(gè)人操盤案例：多贏格局設(shè)立，160平方公里的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目如何獲得用地指標(biāo)

2、 生態(tài)地產(chǎn)------旅游文化地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和全新的主題切換

1） 生態(tài)文明啟示錄

2） 生態(tài)空間和發(fā)展空間

3） 個(gè)人操盤案例：缺乏自然資源和人文資源的鄉(xiāng)村的旅游地產(chǎn)價(jià)值提升方式

4） 生態(tài)文明主題的深化：教育和示范主題

5） 個(gè)人操盤案例：生態(tài)示范基地，生態(tài)、教育、人口、消費(fèi)能力的組合方式

3、 休閑度假地產(chǎn)和遠(yuǎn)郊主題商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化突破------不僅僅是奢侈版的旅游地產(chǎn)

1） 度假的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)概念

2） 消費(fèi)時(shí)間：度假和休閑地產(chǎn)的核心要素

3） 亞特蘭蒂斯：休閑度假的典型案例解析

4） 主題定位山寨的前提

5） 佛羅倫薩小鎮(zhèn)：休閑商業(yè)的革命性啟示

6） 休閑度假地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化導(dǎo)入方式

    4、案例解析：萬達(dá)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，只不過贏了土地

四、 養(yǎng)老地產(chǎn)-----房企如何利用一個(gè)根本無法成立的商業(yè)模式獲得收益

1、 綠城的嘗試

1） 頤養(yǎng)學(xué)院：綠城養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)通路

2） 圈子和尊嚴(yán)：養(yǎng)老人口的生存要素分析

3） 短期收益的缺陷

2、 合眾模式-----健康谷主題

1）2000畝占地的財(cái)務(wù)分析

2）致命誘惑：長(zhǎng)壽

3）客群和收益來源，房產(chǎn)保單化

3、拿地功能和不可行性

4、大健康產(chǎn)業(yè)----養(yǎng)老地產(chǎn)的唯一可實(shí)現(xiàn)主題

   1）大健康與中國(guó)特色

   2）試水大健康：復(fù)星的布局模式

   3）大健康與休閑產(chǎn)業(yè)的結(jié)合方式

 4）個(gè)人操盤案例：丁字灣南海新城的突破困局

五、永恒的主題：城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的難點(diǎn)和破解方法

    1）土地性質(zhì)變更

    2）拆分銷售

3）招商實(shí)現(xiàn)

4）獲取大限度的政策優(yōu)惠

2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新類別和實(shí)操要點(diǎn)

    1）房地產(chǎn)企業(yè)如何尋求城市發(fā)展的需求點(diǎn)切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

    2）科技與創(chuàng)新題材的構(gòu)建

    3）科技CBD

    4）科技新城

    5）新市鎮(zhèn)和商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新升級(jí)

    6）從EOD到環(huán)保低碳CBD

    7）教育主題的城市化運(yùn)用

    8）創(chuàng)意文化主題的新變種

    9）CSD和CLD

    10）工業(yè)園區(qū)

3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的命脈-----人口導(dǎo)入

    1）個(gè)人操盤案例：中新生態(tài)城的救贖之路

    2）低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)園

    3）人口導(dǎo)入和原住民的利益設(shè)計(jì)

4）個(gè)人操盤案例：利用人口導(dǎo)入獲得低價(jià)住宅用地

4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)

    1）資源的起點(diǎn)

    2）主題定位，不可忽視的力量

    3）組織的設(shè)計(jì)

    4）回歸主題：住宅用地的獲取

    5）個(gè)人操作案例：民營(yíng)資本如何獲取財(cái)政部專項(xiàng)資金

六、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)操盤模式

1、主題定位設(shè)計(jì)：政府與房企共贏關(guān)系構(gòu)建

    1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)體系的合理利用

    2）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口導(dǎo)入方法

    3）重建一座城市的規(guī)劃體系

    4）取信政府的方法

    5）讓你的項(xiàng)目成為政府工作報(bào)告承諾完成的政府項(xiàng)目

    6）城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)方式

    7）個(gè)人操作案例：政府協(xié)議和開發(fā)模式

2、組織構(gòu)建：招商的組織和實(shí)操

    1）資源整理，資源無處不在

    2）產(chǎn)業(yè)吸引力模型和資源導(dǎo)向

    3）準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的力量

    4）前置招商的計(jì)劃組織和實(shí)施

    5）個(gè)人實(shí)操案例：中交建筑CBD

3、運(yùn)營(yíng)模式構(gòu)建

    1）協(xié)議方法

    2）組織構(gòu)建的不同之處

    3）非常設(shè)機(jī)構(gòu)的重要性

    4）節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)

    5）土地利用規(guī)劃的要害之處

    6）操作規(guī)程：從合規(guī)性到商業(yè)模式

4、實(shí)操技巧

    1）利用政府債務(wù)

    2）利用政府城市規(guī)劃

  3）利用上一級(jí)政府的引導(dǎo)方向

4）利用產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和結(jié)構(gòu)調(diào)整機(jī)會(huì)

5）利用招商政策

6）利用政府機(jī)構(gòu)和平臺(tái)

7）利用產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu)和研發(fā)機(jī)構(gòu)

8）利用土地政策

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