物業(yè)的前期介入、承接查驗、工程管理與裝修管理

物業(yè)的前期介入、承接查驗、工程管理與裝修管理
【課程背景】
? 物業(yè)工程管理在物業(yè)管理的過程中起著關鍵的作用，它猶如一顆心臟保障著各系統(tǒng)在正常運行。 物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)企業(yè)如何把長期直接面對客戶時清晰了解到的客戶實際感受與需求，通過在公共配套設施和設備的直接管理與維護中，積累的大量案例和遺留問題的解決中，系統(tǒng)性、前瞻性向發(fā)展商提出合理化建議和實施方案，這是一項具有較高應用價值的專項業(yè)務。然而，在很多物業(yè)的開發(fā)建設中，建設單位雖然邀請了物業(yè)企業(yè)參與了前期介入工作，因物業(yè)公司的關注點出現(xiàn)偏差和專業(yè)度的欠缺令產權單位和發(fā)展商不滿意，前期介入工作中的實際效果違背初衷。物業(yè)公司在不同業(yè)態(tài)物業(yè)的開發(fā)建設中，如何與發(fā)展商融洽協(xié)作，運用好前期介入三個階段的工作特點，發(fā)揮物業(yè)公司優(yōu)勢，在新項目開發(fā)建設階段開發(fā)環(huán)節(jié)的有效參與，將物業(yè)公司具備的后期管理經驗與優(yōu)勢延伸到工程開發(fā)環(huán)節(jié)，盡可能減少問題發(fā)生，達到展現(xiàn)品質、凸顯賣點把遺憾和遺留問題減少到最低點。物業(yè)企業(yè)在前期接入的實際工作中面對的地產業(yè)務部門的重視程度問題、委派人員的工作成本問題、專業(yè)度話語權和協(xié)商機制等問題，面對的這些難點標桿企業(yè)是如何通過內部市場化協(xié)議來加以約定和解決的？標桿企業(yè)在實際工作中是如何操作和實施的？
物業(yè)的承接查驗是對于項目工程及前期介入成果的驗收和最后的把關，內容廣泛，責任重大。
物業(yè)的工程管理也包括物業(yè)紅線內的室外設備與設施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備，這些設備構成了物業(yè)設備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務的有機組成部分。作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質保證。只有這些設備、設施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。
通過對我國裝飾裝修管理法律 規(guī)定的學習，掌握物業(yè)管理企業(yè)裝飾裝修管理的內容，明確 物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理 中的權利義務及法律責任。
法律規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)裝修管理內容。法律規(guī)定應禁止和注意的裝修 ，通過案例來說明裝修過程中違章行為的處理。
【學習對象】
物業(yè)企業(yè)及相關企業(yè)的總經理、工程經理、前介經理、前介工程師、項目經理、房地產相關設計人員等。
【課程大綱】
一、物業(yè)的前期介入
第一部份??如何從客戶和成本角度做好物業(yè)前期介入與設備選型
一、如何提升物業(yè)公司前期介入話語權是前期介入的關鍵
1、 地產公司整體對物業(yè)公司前期介入工作的重視程度
2、 物業(yè)公司前期介入專業(yè)能力如何體現(xiàn)，與地產公司強力部門溝通技巧，與地產建立正常問題反饋途徑案例與樣表。前期介入咨詢月報，周報，建議書。后評估報告。
3、 地產公司與物業(yè)公司之間的委托協(xié)議與費用（介紹協(xié)議范本與案例）
?二、居住類物業(yè)和商業(yè)物業(yè)前期介入中物業(yè)公司不同關注點的“十問”
1、 住區(qū)圍墻的設置是否取得物業(yè)公司的認可
2、 小區(qū)入口（包括人行、車行和地庫）的數量是否取得物業(yè)公司同意
3、 物業(yè)用房是否與住宅分期交付同步，客服接待前臺是否位于首期交付區(qū)域
4、 物業(yè)監(jiān)控中心和消防控制中心的位置是否取得物業(yè)公司的認可
5、 垃圾中轉站是否位于紅線內（夏季）最下風口、靠近園區(qū)出入口位置，是否考慮有裝修垃圾堆放點
6、是否根據項目客戶需求配置滿足需求的電動車存放處和充電點。是否配備了電動車充電車位。
7、園區(qū)和架空層是否根據客戶需求設立室外集中活動場地，活動區(qū)域是否對周邊業(yè)戶居住影響為最小
8、物業(yè)公司給地產公司《前期介入》中意見采納的考核評價內容解析
?三、新項目對客展現(xiàn)品質與特色競爭點——社區(qū)出入口
1、 突出軟景效果，展現(xiàn)硬景特色的設計要點
2、 體現(xiàn)社區(qū)第一印象的人車分流，解析社區(qū)出入口模塊細化設計清單
3、 標準化四類部品中不同風格設計方案
4、 從后期物業(yè)管理便利性和管理成本控制社區(qū)主次出入口設置原則，安防智能化配置清單，崗亭 設置風格等
5、 案例：社區(qū)出入口開放與封閉的幾種形式
6、 標準化住區(qū)與城市界面交通安全環(huán)境要點等
?四、住區(qū)人車分流品質感體現(xiàn)與停車場前期介入要點
1、停車場前期規(guī)劃設計布局，解析地下停車場自然采光節(jié)能、停車橋、敞開式（半地下）停車場等效果的對比與利弊分析
2、前期介入對小區(qū)內交通規(guī)劃要點分析
3、不同業(yè)態(tài)車位配比參數
4、詳述高、中、低不同檔次社區(qū)停車場管理系統(tǒng)安防智能化配置建議與案例
?五、物業(yè)管理用房
1、 各地法規(guī)對物業(yè)管理用房的規(guī)定及物業(yè)管理用房的權屬
2、 在設計階段就應解決好物業(yè)管理用房的規(guī)劃與設計布局
3、 通過案例解析物業(yè)客戶前臺、辦公用房、庫房、業(yè)委會與警務工作站用房布局與裝修標準
4、 從后期降低物業(yè)管理崗位設置和便利性確保在建設期做好“消防、安防與服務功能三合一“
5、對于水泵房位置的選定的建議與案例
?六、社區(qū)取水點、垃圾分類與綠化管理
1、 社區(qū)垃圾房的不同作用與設置地點選擇
2、 園區(qū)、單元與樓內垃圾桶的設置標準
3、 園區(qū)、高層住宅樓內、地下車庫。地下空間保潔取水點問題的解決
4、 推薦幾款高端物業(yè)垃圾房、垃圾桶、保潔取水點、保潔工作間設置案例，體現(xiàn)品質感
?七、居住物業(yè)賣點是空調還是電梯
1、物業(yè)公司前期介入對有機房、無機房、小機房電梯選型與節(jié)能關注點
2、在設計與施工階段消除電梯噪音傳導途徑，從源頭避免業(yè)主對電梯噪音的投訴
3、從設計施工階段解決好電梯底坑的排水與滲漏問題
4、電梯安防與“五方對講“設置的重要性
5、前期介入階段必須考慮與解決好空調室外機位置/尺寸/回風問題
?八、太陽能與中水設施的應用利弊分析
1、對太陽能集中集熱 — 集中儲熱輔熱系統(tǒng)；集中集熱 — 分戶儲熱輔熱系統(tǒng)；分戶集熱 — 分戶儲熱輔熱系統(tǒng)利弊分析，破解運營使用與收費難題
2、高層住宅樓太陽能熱水系統(tǒng)設置技巧與方法
3、社區(qū)自備中水系統(tǒng)的應用與回收利用要點
4、太陽能熱水系統(tǒng)與社區(qū)自備中水設施運營與計費要點
?九、社區(qū)商業(yè)配套設施與住區(qū)安防
1、住區(qū)配套商業(yè)街的特點與配套商業(yè)的定位
2、小區(qū)配套底商的附屬設施隔油池、煙塵凈化裝置的必要性
3、住區(qū)配套商業(yè)位置與住區(qū)出入口開放設計，重視解決商業(yè)安防設施與圍合的封閉
?十、各類設備選型綜合對比分析
1、 不同業(yè)態(tài)在開發(fā)報建時采用何種（高壓）供電方式便于后期物業(yè)管理維護成本降低
2、 不同類型樓宇供水方式利弊解析，新建項目采用何種二次加壓供水方式節(jié)能和維護成本最佳
3、 高端居住項目采用“恒溫、恒濕”作為銷售賣點的潛在風險與維護成本
4、 高層住宅如何把太陽能熱水設施合理設計與布局，減少存在的“雞肋”問題
5、 北方地區(qū)地下車庫、地下空間消防管線風險規(guī)避、車庫通風與節(jié)能方式
?第二部分：寫字樓/公寓/商業(yè)綜合體前期介入
一、寫字樓/公寓/商業(yè)綜合體前期介“十問“????
1、寫字樓/公寓/商業(yè)綜合體安全防范設計是否取得物業(yè)認可
2、寫字樓/公寓/商業(yè)綜合體車位配比及交通設計是否取得物業(yè)公司商榷
3、寫字樓/公寓/商業(yè)綜合體物業(yè)管理用房設置是否取得物業(yè)公司認同意
4、綜合體物業(yè)中控室、監(jiān)控室的設計布局是否邀請物業(yè)公司參
5、寫字樓/公寓/商業(yè)綜合體給排水系統(tǒng)設備設施的配置方式是邀請物業(yè)公司參與
6、寫字樓/商業(yè)綜合體供配電系統(tǒng)設備設施配置狀況是否約請物業(yè)公司參與
7、寫字樓/商業(yè)綜合體制冷、供暖系統(tǒng)設備設施配置狀況是否取得物業(yè)公司認可
8、寫字樓/公寓/商業(yè)綜合體設備設施選用中節(jié)能與計量方面有哪些考慮
9、寫字樓/公寓/商業(yè)綜合體應配備哪些配套設施
10、寫字樓/商業(yè)綜合體垃圾處理設備設施配置應滿足哪些條件，樓層內是否設置清潔間
?二、寫字樓/公寓/酒店/商業(yè)綜合體大、小物業(yè)的權責利分割
寫字樓/公寓/酒店/商業(yè)綜合體設備設施選型
1、不同業(yè)態(tài)安全安防設施的配置與樓宇自控設施的應用
2、優(yōu)化地下車庫的建安成本，規(guī)劃好地下車庫的行車動線、業(yè)態(tài)占比和出入口
3、介紹幾種綜合體地下車庫行車動線案例，啟發(fā)參訓學員設計規(guī)劃思路
4、寫字樓/商業(yè)電梯的選型與數量配置，寫字樓電梯的分區(qū)
5、綜合體供電設備等級和不同業(yè)態(tài)供電負荷密度分配
6、綜合體的品質感與節(jié)能措施應用
二：如何從物業(yè)的需求業(yè)主的感受和規(guī)范標準來進行承接驗收
建設部-最新-物業(yè)承接查驗辦法
承接查驗的相關法律責任，程序、范圍、條件及爭議解決
承接查驗的資料鑰匙移交內容、手續(xù)、保管責任
物業(yè)承接查驗操作指南(給排水系統(tǒng))
物業(yè)承接查驗操作指南(供配電系統(tǒng))
物業(yè)承接查驗操作指南(消防系統(tǒng))
物業(yè)承接查驗操作指南(電梯系統(tǒng))
物業(yè)承接查驗操作指南(智能化系統(tǒng))
物業(yè)承接查驗操作指南(房屋公共部位與公共設施)
物業(yè)承接查驗操作指南(暖通系統(tǒng))
物業(yè)承接查驗操作指南(園林綠化系統(tǒng))
房屋分戶驗收標準及規(guī)范，驗房工具使用及交房驗收流程
三：物業(yè)設施設備管理
1、如何通過物業(yè)設備管理體現(xiàn)物業(yè)資產管理的價值
2、物業(yè)工程設備維保體系的建立與操作
3、物業(yè)工程管理（給排水部分）
4、物業(yè)工程管理（供配電部分）
5、物業(yè)工程管理（智能化系統(tǒng)）
6、物業(yè)工程管理（消防系統(tǒng)）
7、物業(yè)工程管理（(暖通系統(tǒng)部分）
8、物業(yè)工程管理（房屋及公共設施設備部分）
9、物業(yè)工程管理（工程入室維修培訓）
10、物業(yè)高標準設備房的打造
四：物業(yè)二次裝修管理
1、裝修管理與控制技巧
2、物業(yè)裝飾裝修管理法律規(guī)定及裝修管理規(guī)程
3、裝修管理服務協(xié)議書
4、圖解介紹裝修全過程，及辦理審核關鍵點
5、物業(yè)裝修管理問題處理與解決案例分享

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