房地產(chǎn)企業(yè)并購重組與土地拓展專題解析

房地產(chǎn)企業(yè)并購重組與土地拓展專題解析


? 課程背景：
近年來，由于國家政策調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)各種拿地方式層出不窮，大量企業(yè)的拿地方
式通過并購重組的方式進(jìn)行解決，逐步擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，擴(kuò)展經(jīng)營范圍，從而提高整體競
爭力，但由于并購重組方式多樣，各個(gè)企業(yè)需從自身需求出發(fā)，選擇最為合適的并購重
組方式，本課程將結(jié)合各類并購重組方式的特點(diǎn)，在股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、合并、分立
、資產(chǎn)重組等多種紛繁的并購重組方式中，從企業(yè)并購重組的目的出發(fā)、考慮并購各方
的公司架構(gòu)、公司性質(zhì)并結(jié)合稅收環(huán)境等多方面進(jìn)行對(duì)比分析，總結(jié)各類并購重組方式
的利弊，為企業(yè)選擇最終并購重組的方式提供支持，同時(shí)對(duì)股權(quán)架構(gòu)模式下的稅務(wù)盡調(diào)
結(jié)合典型案例進(jìn)行各項(xiàng)稅收分析，為方案的最終落地提供有力支撐，規(guī)避不確定的重大
并購風(fēng)險(xiǎn)。
? 課程收益：
1、了解多種拿地渠道的模式、操作及涉稅節(jié)點(diǎn)，對(duì)渠道進(jìn)行初始分析進(jìn)行初始方案選擇
；
2、可以計(jì)算和分析不同拿地模式下的稅負(fù)和風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)多種方案進(jìn)行詳細(xì)數(shù)據(jù)比較及風(fēng)險(xiǎn)
權(quán)衡，以達(dá)到最終定案；
3、了解并購實(shí)施方案產(chǎn)生的稅務(wù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的應(yīng)對(duì)方式，對(duì)并購的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行提前籌劃并
指導(dǎo)落地；
4、了解股權(quán)收購涉及的稅種及風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)不同的收購目的對(duì)股權(quán)溢價(jià)的資金進(jìn)行設(shè)置做
相應(yīng)納稅籌劃；
5、了解稅務(wù)盡調(diào)的必要性，掌握與審計(jì)、法務(wù)盡調(diào)的配合細(xì)節(jié)，提高效率，全方位把握
盡調(diào)的方向；
6、了解增值稅項(xiàng)下的資產(chǎn)重組適宜背景情況，掌握替代新設(shè)分立及投資入股的籌劃技巧
；
7、靈活掌握各種拿地渠道，并將之融匯貫通，綜合運(yùn)用并購重組的各種方式進(jìn)行全面稅
收籌劃。
? 學(xué)員對(duì)象
房地產(chǎn)董事長、總經(jīng)理、副總、投資人員、法務(wù)人員、財(cái)稅人員與并購重組相關(guān)的其他
行業(yè)相關(guān)人員等。
內(nèi)容提要:
一、招拍掛拿地方式分析
1、在當(dāng)下地王輩出的時(shí)代下，您所拿地塊的土地的價(jià)值及業(yè)態(tài)的設(shè)置對(duì)各項(xiàng)稅種都會(huì)產(chǎn)
生哪些影響呢？有沒有做一個(gè)前期做一個(gè)測(cè)算模型呢？我們今天會(huì)給您展現(xiàn)一個(gè)全方位
精準(zhǔn)稅收測(cè)算模型，直至最終利潤結(jié)果展示；
2、您拿完地后是否還惦記耕地占用稅應(yīng)不應(yīng)該繳納呢？土地證件辦理與耕地占用稅繳納
到底有關(guān)系嗎？相關(guān)土地使用稅跟耕地占用稅究竟存在怎樣的聯(lián)系；1.3、后期開發(fā)的精
裝修房在各稅種都會(huì)產(chǎn)生哪些節(jié)稅效應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)走入全面精裝修時(shí)代嗎？
案例解析：
房地產(chǎn)公司拿地階段開始全稅種測(cè)算模型展示，直至最終利潤分析。
二、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)拿地方式
1、棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠會(huì)涉及那些稅種？分別會(huì)在哪個(gè)環(huán)節(jié)免交？我們自行計(jì)算的免交基
數(shù)及免交的范圍是否正確清楚，關(guān)鍵在于什么資料的取得
2、拆遷成本應(yīng)該怎樣計(jì)算呢，安置房在營改增后是否還應(yīng)該視同銷售呢？究竟按照公允
價(jià)繳納增值稅還是成本加成進(jìn)行計(jì)算呢，能否增值稅項(xiàng)下差額扣除呢，需要什么詳細(xì)的
資料？
3、安置房最終依據(jù)什么資料辦理房產(chǎn)證呢？需要簽訂商品房買賣合同還是回遷安置協(xié)議
，怎樣進(jìn)行正確的區(qū)分？與預(yù)售證有著怎樣的關(guān)聯(lián)，預(yù)售證應(yīng)怎樣設(shè)置才能達(dá)到預(yù)想的
效果
三、并購重組動(dòng)機(jī)分析
1、您知道您公司的并購重組動(dòng)機(jī)嗎？是為了拿地還是為了低價(jià)承接爛尾樓？怎樣從您公
司并購重組的動(dòng)機(jī)出發(fā)找到好的并購模式；怎樣對(duì)于每一案例的并購動(dòng)機(jī)進(jìn)行充分了解
，選擇切實(shí)可行的并購重組方案，確定并購重組的方向；
2、并購重組各營改增后企業(yè)并購重組政策發(fā)生了那些變化？重組方案應(yīng)做出怎樣的調(diào)整
安排？合并、分立及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉及的稅收及票據(jù)該怎樣應(yīng)對(duì)；
四、并購重組的方式及流程分析
1、您知道您可以選擇的并購方式有多少嗎？您的公司性質(zhì)、股權(quán)架構(gòu)及對(duì)方公司性質(zhì)及
股權(quán)架構(gòu)對(duì)并購重組會(huì)起到什么作用呢？
2、各種并購重組的成本對(duì)項(xiàng)目清算會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？您的并購成本都能將以什么方式
進(jìn)行扣除呢？
3、各種并購重組下的企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅等各稅種的優(yōu)惠政策能不能合并
使用呢？怎樣才能最大限度享受優(yōu)惠政策的作用
4、您與大型企業(yè)合作的分紅處理是否面臨兩難的境地，應(yīng)怎樣化解，對(duì)于不對(duì)等分紅的
適用條件稅收政策曾做過哪些規(guī)定；
5、對(duì)工業(yè)企業(yè)等非房產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)并購重組有什么特別之處嗎？應(yīng)如何將稅收優(yōu)惠政策融
合其中，如何在股權(quán)收購與資產(chǎn)收購之間進(jìn)行轉(zhuǎn)化；
五、并購重組方式的稅負(fù)籌劃分析
1、以并購重組方式拿地，不同形式下稅收成本會(huì)呈現(xiàn)怎么樣的不同呢？應(yīng)從怎樣眾多的
并購重組的形式中選擇適合自己的方式
2、以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式接手在建工程（爛尾樓）
2.1此種方式會(huì)涉及哪些稅收？可以規(guī)避嗎？增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等
稅收政策有著怎樣的千絲萬縷的關(guān)系？怎樣通過多種方案對(duì)比分析決定我們是否要選取
此種并購方案；
2.2自己的項(xiàng)目可不可以做一次在建工程轉(zhuǎn)讓？可不可以降低土地增值稅稅率的級(jí)次？可
不可以做低普通住宅的增值率？對(duì)什么樣的項(xiàng)目可以做？應(yīng)該以什么方式做？涉及的稅
收應(yīng)做怎樣的安排等您都考慮過嗎；
3、股權(quán)收購方式拿地
3.1、這種方式應(yīng)該當(dāng)前稅負(fù)最小，但是需要考慮面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)及后續(xù)清算成本的增加
等，要考慮雙方的價(jià)格博弈等
3.2、需要做的工作是盤清家底，做法務(wù)及稅務(wù)盡調(diào)，您做過稅務(wù)的盡調(diào)嗎？您知道被收
購企業(yè)的欠稅到底多少嗎？我們將面臨怎樣的抉擇，怎樣做各種風(fēng)險(xiǎn)中求的平衡；
3.3、您的股權(quán)收購是全部股權(quán)收購嗎？您知道全部股權(quán)收購的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)嗎？應(yīng)怎樣設(shè)置
股權(quán)收購的資金支付才能化解股權(quán)溢價(jià)呢；
3.4、收購個(gè)人股權(quán)與收購法人股權(quán)有什么區(qū)別您知道嗎？您代扣個(gè)稅了嗎？怎樣做才能
規(guī)避巨額的代扣代繳義務(wù)呢；
3.5、您公司的股權(quán)收購私下交易了嗎？您可知道私下交易您損失的稅金有多少嗎？
3.6、您做過外資個(gè)人的股權(quán)收購嗎？什么情況下外資個(gè)人所得會(huì)穿透計(jì)稅，外匯管制下
我們應(yīng)該怎樣化解收購難題？
4、合并、分立、成立分支機(jī)構(gòu)
4.1您清楚合并合并、分立的適用條件嗎？怎樣讓方案事實(shí)落地？合并方式下企業(yè)所得稅
應(yīng)該辦理清算嗎？分立的法律風(fēng)險(xiǎn)及稅收優(yōu)惠之間應(yīng)怎樣求得平衡？
4.2成立分支機(jī)構(gòu)拿地與成立子公司拿地的區(qū)別在哪里？怎樣選擇合適的架構(gòu)模式，總公
司拿地分公司是否可以開發(fā)使用呢？各稅種對(duì)于土地成本都分別是怎樣認(rèn)定的呢？
案例分析:
1、股權(quán)收購的非房地產(chǎn)企業(yè)盡調(diào)、房地產(chǎn)企業(yè)盡調(diào)；
2、外資企業(yè)股權(quán)收購的全面盡調(diào)；
3. 棚戶區(qū)項(xiàng)目全方位盡調(diào)。
六、多種方式組合拿地
1、怎樣化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)收購、合并、分立為增值稅項(xiàng)下的資產(chǎn)重組、母子公司投資劃
轉(zhuǎn)及其他方式的組合呢？增值稅項(xiàng)下的資產(chǎn)重組與資產(chǎn)投資劃轉(zhuǎn)有什么沖突和聯(lián)系，多
種方式怎樣綜合使用，都在那些節(jié)點(diǎn)使用呢？
2、工業(yè)企業(yè)與房產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)并購重組有什么不同嗎？針對(duì)不同行業(yè)應(yīng)該怎樣做到多種稅
收優(yōu)惠政策并用才能實(shí)現(xiàn)最終的并購動(dòng)機(jī)呢？
案例分析:
1、房地產(chǎn)企業(yè)分立與資產(chǎn)重組方案比較分析；
2、先投資再轉(zhuǎn)讓等節(jié)稅細(xì)節(jié)操作分析。

曾慶艷老師的其它課程