房地產(chǎn)企業(yè)全程賬務(wù)處理、土地增值稅清算攻略、個(gè)稅籌劃和融資方案全解

房地產(chǎn)企業(yè)全程賬務(wù)處理與土地增值稅清算攻略及個(gè)稅籌劃
課程背景：企業(yè)合理分?jǐn)偝杀竟?jié)約稅款3000萬(wàn)；一筆錯(cuò)誤會(huì)計(jì)分錄遭到稅務(wù)稽查，這些都是我們顧問單位的真實(shí)案例。會(huì)計(jì)核算不當(dāng)，稽查風(fēng)險(xiǎn)巨大，會(huì)計(jì)核算不科學(xué)，直接影響納稅的多少，會(huì)計(jì)核算精細(xì)，帶來(lái)項(xiàng)目清盤時(shí)稅收價(jià)值的最大化。
眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、涉及面廣、產(chǎn)品復(fù)雜，如何進(jìn)行高難度的土地增值稅清算？如何合理規(guī)劃、科學(xué)清算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)。
課程收益：在房地產(chǎn)不景氣的大環(huán)境下，為你打開一道通往希望的大門，給房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員，企業(yè)管理者新的思維方式和思考依據(jù)。同時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)全程講解貫穿始終，從股權(quán)設(shè)計(jì)到組織結(jié)構(gòu)，再到企業(yè)內(nèi)部賬務(wù)處理及稅籌方案，給房地產(chǎn)企業(yè)360度全流程財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，資本運(yùn)營(yíng)方案。專題一?房地產(chǎn)企業(yè)全程規(guī)范的會(huì)計(jì)核算
一、重要會(huì)計(jì)科目的會(huì)計(jì)核算及涉稅風(fēng)險(xiǎn)
1.開發(fā)產(chǎn)品 ?2.投資性房地產(chǎn) ?3.預(yù)收賬款 ?
4.應(yīng)交稅費(fèi) ?5.開發(fā)成本 ?6.開發(fā)間接費(fèi)用
二、相關(guān)稅費(fèi)計(jì)稅基礎(chǔ)的確認(rèn)
三、完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品的會(huì)計(jì)核算及涉稅風(fēng)險(xiǎn)
四、房地產(chǎn)企業(yè)一般計(jì)稅與簡(jiǎn)易計(jì)稅
五、拆遷還房的核算及涉稅處理和風(fēng)險(xiǎn)
六、利息處理技巧
七、增值稅21個(gè)科目的會(huì)計(jì)核算
八、材料采購(gòu)中一般納稅人和小規(guī)模納稅人的擇優(yōu)選擇
九、甲供材、清包工的擇優(yōu)選擇
十、企業(yè)所得稅申報(bào)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
十一、增值稅納稅申報(bào)
十二、成本臺(tái)賬的設(shè)立
專題二?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算攻略
一、土地增值稅征稅范圍與原則
二、土地增值稅征收具體情況的界定
三、土地增值稅的特點(diǎn)
四、土地增值稅計(jì)算
五、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的組成與確認(rèn)
六、取得土地使用權(quán)所支付的金額組成與確認(rèn)
七、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成與確認(rèn)
八、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的組成與確認(rèn)
九、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的組成與確認(rèn)
十、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的計(jì)算與確認(rèn)
十一、不同的成本分?jǐn)偡椒▽?duì)土地增值稅的影響
十二、土地增值稅對(duì)企業(yè)所得稅的影響
專題三?個(gè)人所得稅新政解讀及薪酬規(guī)劃
一?個(gè)人所得稅法修正的主要內(nèi)容及影響
二?過渡期薪酬規(guī)劃策略
三?新規(guī)正式執(zhí)行后的薪酬規(guī)劃策略
四?社保由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收對(duì)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略
專題四 新形勢(shì)下房企投融資稅務(wù)規(guī)劃
一：大勢(shì)觀瀾—看清趨勢(shì) 謀定而后動(dòng)
1、回首2018年，金稅三期+國(guó)地稅合并+個(gè)稅修訂
2、展望2019年，減稅幾何？房產(chǎn)稅？社保入稅落地？
3、新周期下，房企投融資新特點(diǎn)和各節(jié)點(diǎn)節(jié)稅點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
4、碧桂園的啟發(fā)：控成本、提效率、防風(fēng)險(xiǎn)、謀轉(zhuǎn)型
二：拿地稅收籌劃
（一）股權(quán)架構(gòu)
1、自然人直接架構(gòu)：龍地產(chǎn)案例；
2、合伙企業(yè)間接架構(gòu)：碧桂園跟投案例
3、控股公司間接架構(gòu)：紅星美凱龍案例
4、海外架構(gòu)：2018年港股上市房企盤點(diǎn)和架構(gòu)解析；
5、契約型架構(gòu)：萬(wàn)科地產(chǎn)案例
（二）拿地籌劃
1、股權(quán)收購(gòu)????2、合作建房????3、拆遷還建??4、舊城改造等
三：運(yùn)營(yíng)稅收籌劃
1、資產(chǎn)剝離方式概覽（分立、轉(zhuǎn)讓、劃轉(zhuǎn)、投資）
2、分立：榮安地產(chǎn)分立案例（流程+節(jié)稅點(diǎn)+風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)+點(diǎn)評(píng)）
3、投資：肥肥地產(chǎn)投資案例（流程+節(jié)稅點(diǎn)+風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)+點(diǎn)評(píng)）
4、劃轉(zhuǎn)：某上海地產(chǎn)公司剝離商業(yè)地產(chǎn)案例
5、如何設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的激勵(lì)機(jī)制（股權(quán)激勵(lì)+合伙人+跟投）
四：退出稅收籌劃
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注銷清算：五步驟+10個(gè)稅收節(jié)點(diǎn)
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓節(jié)稅案例深度剖析
3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型中的稅收籌劃招數(shù)盤點(diǎn)
4、新個(gè)稅+CRS啟動(dòng)后，高凈值人群財(cái)富配置專題
5、富貴鳥和小馬奔騰案例看家族企業(yè)的財(cái)富傳承之道
五：融資稅收籌劃
1、房企創(chuàng)新融資模式的稅政籌劃案例（信托、ABS、供應(yīng)鏈金融等）
2、房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式及稅收籌劃
專題五 年終企業(yè)所得稅匯算清繳疑難問題處理
一、營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)所得稅季度預(yù)繳與預(yù)計(jì)利潤(rùn)
1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅季度預(yù)繳方法2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅季度預(yù)繳比例3、房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)點(diǎn)4、房地產(chǎn)企業(yè)完工前收入稅務(wù)處理5、房地產(chǎn)企業(yè)完工后收入稅務(wù)處理6、房地產(chǎn)企業(yè)收入納稅調(diào)整
二、營(yíng)改增后預(yù)繳所得稅與匯算清繳收入金額的確定
1、預(yù)收賬款收入金額確定
2、匯算清繳收入金額確定
3、視同銷售環(huán)節(jié)收入金額確定
三、完工成本計(jì)算與結(jié)轉(zhuǎn)
1、完工成本分期
2、完工成本業(yè)態(tài)歸集與分?jǐn)?、成本分?jǐn)偡?、利息成本分?jǐn)?、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本
四、完工成本計(jì)算與結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)操案例
1、完工成本分期實(shí)操案例2、完工成本業(yè)態(tài)歸集與分?jǐn)倢?shí)操案例3、成本分?jǐn)偡▽?shí)操案例4、利息成本分?jǐn)倢?shí)操案例5、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本實(shí)操案例
五、完工產(chǎn)品匯算清繳成本調(diào)整
1、分?jǐn)偝鲎猱a(chǎn)品折舊2、樣板房軟裝成本3、新項(xiàng)目一般計(jì)稅成本變化?4、不動(dòng)產(chǎn)銷售匯算清繳成本調(diào)整?5、固定資產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)匯算清繳成本調(diào)整
六、所得稅匯算清繳其他收入與費(fèi)用調(diào)整
七、匯算清繳具體案例運(yùn)用
1、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理
3、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處理
4、土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理
5、商鋪售后返租的財(cái)稅處理
6、房企代墊首付和購(gòu)房返稅處理
7、合作建房的稅務(wù)處理8、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理
9、房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理10、房地產(chǎn)預(yù)收的誠(chéng)意金、訂金、定金的
11、“還本”方式銷售建筑物的營(yíng)業(yè)稅處理12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同拆遷補(bǔ)償方式的涉稅政策13、售房部（接待處）、樣板房的稅務(wù)處理14、預(yù)收款可以作為房企廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除基數(shù)15、房企銷售未完工產(chǎn)品的稅費(fèi)處理?16、 售樓部的會(huì)計(jì)與稅收處理?17、賣精裝房送家電、家俱的稅務(wù)處理及案例分析18、城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的稅收優(yōu)惠政策19、轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施的稅務(wù)處理
20、項(xiàng)目公司注銷前的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理?21、房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的財(cái)稅處理
22、融資性售后回租三大稅種處理
23、買一贈(zèng)一模式稅務(wù)問題
24、視同銷售財(cái)稅處理
25、融資費(fèi)用與統(tǒng)借統(tǒng)還稅務(wù)處理
26、股權(quán)投資與轉(zhuǎn)讓稅務(wù)處理
27、企業(yè)一般重組與特殊重組涉稅處理

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