房地產(chǎn)企業(yè)全程賬務(wù)處理、土地增值稅清算攻略、個稅籌劃和融資方案全解

房地產(chǎn)企業(yè)全程賬務(wù)處理與土地增值稅清算攻略及個稅籌劃
課程背景：企業(yè)合理分?jǐn)偝杀竟?jié)約稅款3000萬；一筆錯誤會計分錄遭到稅務(wù)稽查，這些都是我們顧問單位的真實案例。會計核算不當(dāng)，稽查風(fēng)險巨大，會計核算不科學(xué)，直接影響納稅的多少，會計核算精細(xì)，帶來項目清盤時稅收價值的最大化。
眾所周知，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、涉及面廣、產(chǎn)品復(fù)雜，如何進(jìn)行高難度的土地增值稅清算？如何合理規(guī)劃、科學(xué)清算，規(guī)避風(fēng)險，成為每個房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注焦點。
課程收益：在房地產(chǎn)不景氣的大環(huán)境下，為你打開一道通往希望的大門，給房地產(chǎn)財務(wù)人員，企業(yè)管理者新的思維方式和思考依據(jù)。同時為房地產(chǎn)企業(yè)全程講解貫穿始終，從股權(quán)設(shè)計到組織結(jié)構(gòu)，再到企業(yè)內(nèi)部賬務(wù)處理及稅籌方案，給房地產(chǎn)企業(yè)360度全流程財務(wù)戰(zhàn)略，資本運營方案。專題一?房地產(chǎn)企業(yè)全程規(guī)范的會計核算
一、重要會計科目的會計核算及涉稅風(fēng)險
1.開發(fā)產(chǎn)品 ?2.投資性房地產(chǎn) ?3.預(yù)收賬款 ?
4.應(yīng)交稅費 ?5.開發(fā)成本 ?6.開發(fā)間接費用
二、相關(guān)稅費計稅基礎(chǔ)的確認(rèn)
三、完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品的會計核算及涉稅風(fēng)險
四、房地產(chǎn)企業(yè)一般計稅與簡易計稅
五、拆遷還房的核算及涉稅處理和風(fēng)險
六、利息處理技巧
七、增值稅21個科目的會計核算
八、材料采購中一般納稅人和小規(guī)模納稅人的擇優(yōu)選擇
九、甲供材、清包工的擇優(yōu)選擇
十、企業(yè)所得稅申報的涉稅風(fēng)險
十一、增值稅納稅申報
十二、成本臺賬的設(shè)立
專題二?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算攻略
一、土地增值稅征稅范圍與原則
二、土地增值稅征收具體情況的界定
三、土地增值稅的特點
四、土地增值稅計算
五、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的組成與確認(rèn)
六、取得土地使用權(quán)所支付的金額組成與確認(rèn)
七、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成與確認(rèn)
八、房地產(chǎn)開發(fā)費用的組成與確認(rèn)
九、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的組成與確認(rèn)
十、財政部規(guī)定的其他扣除項目的計算與確認(rèn)
十一、不同的成本分?jǐn)偡椒▽ν恋卦鲋刀惖挠绊?br /> 十二、土地增值稅對企業(yè)所得稅的影響
專題三?個人所得稅新政解讀及薪酬規(guī)劃
一?個人所得稅法修正的主要內(nèi)容及影響
二?過渡期薪酬規(guī)劃策略
三?新規(guī)正式執(zhí)行后的薪酬規(guī)劃策略
四?社保由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收對企業(yè)的影響及應(yīng)對策略
專題四 新形勢下房企投融資稅務(wù)規(guī)劃
一：大勢觀瀾—看清趨勢 謀定而后動
1、回首2018年，金稅三期+國地稅合并+個稅修訂
2、展望2019年，減稅幾何？房產(chǎn)稅？社保入稅落地？
3、新周期下，房企投融資新特點和各節(jié)點節(jié)稅點和風(fēng)險點
4、碧桂園的啟發(fā)：控成本、提效率、防風(fēng)險、謀轉(zhuǎn)型
二：拿地稅收籌劃
（一）股權(quán)架構(gòu)
1、自然人直接架構(gòu)：龍地產(chǎn)案例；
2、合伙企業(yè)間接架構(gòu)：碧桂園跟投案例
3、控股公司間接架構(gòu)：紅星美凱龍案例
4、海外架構(gòu)：2018年港股上市房企盤點和架構(gòu)解析；
5、契約型架構(gòu)：萬科地產(chǎn)案例
（二）拿地籌劃
1、股權(quán)收購????2、合作建房????3、拆遷還建??4、舊城改造等
三：運營稅收籌劃
1、資產(chǎn)剝離方式概覽（分立、轉(zhuǎn)讓、劃轉(zhuǎn)、投資）
2、分立：榮安地產(chǎn)分立案例（流程+節(jié)稅點+風(fēng)險點+點評）
3、投資：肥肥地產(chǎn)投資案例（流程+節(jié)稅點+風(fēng)險點+點評）
4、劃轉(zhuǎn)：某上海地產(chǎn)公司剝離商業(yè)地產(chǎn)案例
5、如何設(shè)計轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的激勵機(jī)制（股權(quán)激勵+合伙人+跟投）
四：退出稅收籌劃
1、房地產(chǎn)項目公司注銷清算：五步驟+10個稅收節(jié)點
2、房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓節(jié)稅案例深度剖析
3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型中的稅收籌劃招數(shù)盤點
4、新個稅+CRS啟動后，高凈值人群財富配置專題
5、富貴鳥和小馬奔騰案例看家族企業(yè)的財富傳承之道
五：融資稅收籌劃
1、房企創(chuàng)新融資模式的稅政籌劃案例（信托、ABS、供應(yīng)鏈金融等）
2、房地產(chǎn)基金運作模式及稅收籌劃
專題五 年終企業(yè)所得稅匯算清繳疑難問題處理
一、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)所得稅季度預(yù)繳與預(yù)計利潤
1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅季度預(yù)繳方法2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅季度預(yù)繳比例3、房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)點4、房地產(chǎn)企業(yè)完工前收入稅務(wù)處理5、房地產(chǎn)企業(yè)完工后收入稅務(wù)處理6、房地產(chǎn)企業(yè)收入納稅調(diào)整
二、營改增后預(yù)繳所得稅與匯算清繳收入金額的確定
1、預(yù)收賬款收入金額確定
2、匯算清繳收入金額確定
3、視同銷售環(huán)節(jié)收入金額確定
三、完工成本計算與結(jié)轉(zhuǎn)
1、完工成本分期
2、完工成本業(yè)態(tài)歸集與分?jǐn)?、成本分?jǐn)偡?、利息成本分?jǐn)?、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本
四、完工成本計算與結(jié)轉(zhuǎn)實操案例
1、完工成本分期實操案例2、完工成本業(yè)態(tài)歸集與分?jǐn)倢嵅侔咐?、成本分?jǐn)偡▽嵅侔咐?、利息成本分?jǐn)倢嵅侔咐?、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本實操案例
五、完工產(chǎn)品匯算清繳成本調(diào)整
1、分?jǐn)偝鲎猱a(chǎn)品折舊2、樣板房軟裝成本3、新項目一般計稅成本變化?4、不動產(chǎn)銷售匯算清繳成本調(diào)整?5、固定資產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)匯算清繳成本調(diào)整
六、所得稅匯算清繳其他收入與費用調(diào)整
七、匯算清繳具體案例運用
1、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理
3、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理
4、土地閑置費扣除的稅務(wù)處理
5、商鋪售后返租的財稅處理
6、房企代墊首付和購房返稅處理
7、合作建房的稅務(wù)處理8、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理
9、房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理10、房地產(chǎn)預(yù)收的誠意金、訂金、定金的
11、“還本”方式銷售建筑物的營業(yè)稅處理12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同拆遷補(bǔ)償方式的涉稅政策13、售房部（接待處）、樣板房的稅務(wù)處理14、預(yù)收款可以作為房企廣告費、宣傳費和業(yè)務(wù)招待費扣除基數(shù)15、房企銷售未完工產(chǎn)品的稅費處理?16、 售樓部的會計與稅收處理?17、賣精裝房送家電、家俱的稅務(wù)處理及案例分析18、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目的稅收優(yōu)惠政策19、轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施的稅務(wù)處理
20、項目公司注銷前的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理?21、房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的財稅處理
22、融資性售后回租三大稅種處理
23、買一贈一模式稅務(wù)問題
24、視同銷售財稅處理
25、融資費用與統(tǒng)借統(tǒng)還稅務(wù)處理
26、股權(quán)投資與轉(zhuǎn)讓稅務(wù)處理
27、企業(yè)一般重組與特殊重組涉稅處理

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