2023房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與政策解讀 （不含宏觀經(jīng)濟形勢）

2023房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與政策解讀
提綱
王傳寶 教授
時長：0.5-1天?？筛鶕?jù)客戶要求調(diào)整課綱


培訓(xùn)目標(biāo)：解讀我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和最新房地產(chǎn)政策變化，幫助學(xué)員正確判斷
我國房地產(chǎn)市場發(fā)展走向，進而幫助房地產(chǎn)企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有趣、有
理、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上
，進而知道未來的必然。


講座提綱


最新房地產(chǎn)政策解讀與2023房地產(chǎn)市場預(yù)測


一、2021年5月前房地產(chǎn)金融政策
1、三道紅線
——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強對房企資金“三道紅線”管控
2、房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區(qū)LPR加點提高
——嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市
——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”
3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控
——針對狂飆突進的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治
亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)
商或其控股股東資質(zhì)不達標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，嚴(yán)格
限制了前端融資模式的發(fā)展。
——23號文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購房尾款類項
目除外
4、房貸集中度管理新政
——2021年1月9日?中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)
貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度
——各省加碼
5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中
——22城住宅用地公告不能超過三次
——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標(biāo)


二、2021年下半年到2022年上半年房地產(chǎn)政策變化
1、2021年下半年開始個別龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險
2、2021年底房地產(chǎn)政策在需求側(cè)進行微調(diào)
3、2022年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購限貸政策
。2022年2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調(diào)至20%
4、2022年3月，鄭州發(fā)布房地產(chǎn)“一攬子”政策，取消認(rèn)房又認(rèn)貸。
5、2022年4月份的政治局會議之后，金融監(jiān)管部門進一步提高了對房地產(chǎn)需求的支持
力度
6、2022年4月份央行、外匯管理局聯(lián)合印發(fā)“金融23條”，提出要因城施策實施好差別
化住房信貸政策，保持開發(fā)貸平穩(wěn)有序投放
7、2022年5月，首套房貸利率下限調(diào)整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內(nèi)第二次
下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購房門檻
8、2022年6月，溫州發(fā)布“安居貸”、鄭州鼓勵棚改房票安置、珠海推出“一人購房全
家?guī)汀薄?br /> 9、從上半年的房地產(chǎn)政策看，重點還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發(fā)揮到
了極致，但效果不及預(yù)期，每個月的房地產(chǎn)銷售面積及房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍然在不斷下滑
。


三、2022年7月份以后房地產(chǎn)政策重點由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)
1、2022年7月底的政治局會議明確提出房地產(chǎn)工作的重點是“保交樓、穩(wěn)民生”，房地
產(chǎn)政策重點由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)
2、決策層已經(jīng)認(rèn)識到當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險具有相當(dāng)?shù)钠毡樾?br /> 3、2022年8月，住建部、財政部、央行通過政策性銀行專項借款方式支持保交樓，初
期規(guī)模2000億元。
4、2022年11月，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，證監(jiān)會調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)5項
股權(quán)融資措施，明確支持和放開了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求。
5、2023年以來各地刺激房地產(chǎn)政策紛紛加碼，除了降價以外所有政策“能出盡出”
6、截止2023年2月初，部分城市首套房房貸已經(jīng)降到3.7%


四、2022房地產(chǎn)十大政策：全面松綁，需求、供給齊發(fā)力
1、兩次降準(zhǔn)
——政策回顧：2022年4月15日，央行宣布，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進綜合融資成本
穩(wěn)中有降，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行
5%存款準(zhǔn)備金率的金融機構(gòu)）。此后的11月25日，央行再次降準(zhǔn)0.25個百分點。
——政策意義：雖然2022年兩次降準(zhǔn)的主要目的是加大對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的
支持力度，但是隨著整體資金面的寬松，必然會影響到房地產(chǎn)市場。更重要的是，這對
其帶來的“寬貨幣”信號意義大于一切。
2、三次下調(diào)LPR
——政策回顧：2022年，央行三次下調(diào)貸款市場報價利率（LPR），刺激房地產(chǎn)市場需
求的力度可謂之大。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為
4.6%，較上月下調(diào)5個基點。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調(diào)15個
基點至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個基點
；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個基點。
——政策意義：信貸政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本，帶動住房需求釋放。

3、“五限”松綁
——政策回顧：2022年可謂房地產(chǎn)政策松綁大年。中指研究院統(tǒng)計，2022年1-
11月，已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條，達到近5年來的峰值。縱觀20
22年的政策調(diào)整，以限購、限貸、限價、限售、限商為主的“五限”政策松綁，成為主流
，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點城市的發(fā)展方向。
——政策意義：“認(rèn)房又認(rèn)貸”被認(rèn)為是極具影響力的樓市收緊政策，如今，包括南京、
杭州在內(nèi)的熱點城市都進行了優(yōu)化，信號意義更加強烈。未來，“認(rèn)房又認(rèn)貸”中的首套
房認(rèn)定有望繼續(xù)放寬。
4、“一人購房全家?guī)汀?br /> ——政策回顧：在2022年的政策松綁潮中，住房公積金的調(diào)整輻射面廣、動作頻繁。據(jù)
諸葛找房不完全統(tǒng)計，截至12月21日，全年約有180個城市（含多次發(fā)布政策城市）發(fā)布
公積金政策，其中有九成以上城市是對住房公積金貸款政策從降首付、提高最高貸款額
度這兩方面進行適度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武漢、中山等在內(nèi)的少
數(shù)城市是優(yōu)化公積金提取、異地辦理等政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年全國已經(jīng)有超過30
個城市發(fā)布“一人購房全家?guī)汀闭?，包括荊州、珠海、潮州、秦皇島、贛州、滄州、信
陽、馬鞍山等城市。
——政策含義：“一人購房全家?guī)汀闭叱雠_背后，是當(dāng)?shù)劁N售疲軟，地方政府鼓勵民眾
購房的舉措。既有利于緩解青年人、新市民的購房資金難題，還能提振民眾購房熱情、
增強市場信心。
5、房企再融資“開閘”
——政策回顧：2022年11月28日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文“證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持
房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”。其中，涉及恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，
這是四年來我國再次啟動房地產(chǎn)股權(quán)融資，意味著代表股權(quán)融資的“第三支箭”正式落地
。
——“三支箭”：為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，2022年國家出臺了一系列舉措，尤其是金融支持
政策方面，射出了所謂的“三支箭”。
一是信貸支持之箭，
二是債券支持之箭，
三是股權(quán)支持之箭。
——政策意義：不管是配股融資還是“借殼上市”，房企再融資撕開了一個口子，不僅僅
將惠及優(yōu)質(zhì)房企，或許已經(jīng)出險的房企也能從中找到一條融資破局的路徑。
6、金融支持房地產(chǎn)16條
——政策回顧：監(jiān)管層出臺16條金融新政，房地產(chǎn)迎2022年最強政策支持。11月份，央
行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》
，涵蓋了6大方面內(nèi)容，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券
融資、保交樓專項借款、保護個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措
施。自該政策出臺后，信貸、債券、股權(quán)“三支箭”加速落地。截至目前，銀行授信房企
金額超4萬億元，多家房企發(fā)出定增、配股方案。
——政策點評：“金融支持房地產(chǎn)16條”是2022年以來力度最大、措施最為具體的新政，
覆蓋房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋了需求端和供給端，可謂全方位的金融支持。
7、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金
——政策回顧：2022年，預(yù)售資金監(jiān)管政策的調(diào)整，成為一大看點。11月14日，銀保監(jiān)
會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知
》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金
。上述通知指出，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資
金，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管
資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
——政策點評：從保函置換預(yù)售監(jiān)管資金可以看出，政策方向已經(jīng)從“保項目不保房企
”轉(zhuǎn)向“保項目”“保優(yōu)質(zhì)房企”，將有助于扭轉(zhuǎn)房企融資困境，有效遏制企業(yè)“爆雷潮”。
8、“賣一買一”可退個稅
——政策回顧：為了推動換房交易，9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換
購住房有關(guān)個人所得稅政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有
住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個
人所得稅予以退稅優(yōu)惠。從內(nèi)容看來，這一政策針對的人群是“賣一買一”的換房置業(yè)者
，最高可以實現(xiàn)全部退還個稅。
——政策意義：該政策雖然輻射面有限，但是對于有換房需求的人來說，卻是真正的利
好，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求。
9、二手房“帶押過戶”
——政策回顧：為了盤活二手房市場，2022年多個地方試行“帶押過戶”，包括昆明、濟
南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無錫等地陸續(xù)推出了新政，深入探索二手房交易
、過戶等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。
——政策意義：無論“帶押過戶”還是“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，都是二手房交易過程中的
政策優(yōu)化，都有助于縮短交易周期、提升交易效率，有利于激發(fā)二手房市場的交易活力
，促進住房消費。
10、北京城市更新立法
——政策回顧：繼深圳、廣州、上海之后，北京也加入城市更新立法陣營。6月7日，北
京市住建委發(fā)布《北京市城市更新條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。7月27日
，北京市人大常委會首次審議《北京市城市更新條例（草案）》。11月25日，《北京市城市
更新條例》由北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十五次會議通過，自2023年3
月1日起施行。這是北京首次為城市更新立法。針對城市更新中的焦點、難點、痛點問題
，條例進行了積極回應(yīng)。
——政策意義：作為全國第一個減量發(fā)展的城市，北京也是第一批城市更新試點城市之
一，對城市更新進行立法，可有效破解城市更新中的各種難題，保障多方主體權(quán)益。


五、2022年12月中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來變化預(yù)測與中國
房地產(chǎn)未來發(fā)展
1、本次會議部署的重要工作中，第五點是“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險”，其中
較大篇幅聚焦于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，同時強調(diào)防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，如“堅決
遏制增量、化解存量”。房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈較長，對中國經(jīng)濟廣義影響可達兩到三成，
與地方政府土地財政收入息息相關(guān)，在金融體系中也具有重要地位，因此是防范化解金
融風(fēng)險的核心所在。
2、回顧2022年，盡管地方政府因城施策“松綁”房地產(chǎn)政策、央行銀保監(jiān)會推動房貸
利率較大幅度下行，但地產(chǎn)銷售尚未企穩(wěn)。需求端刺激乏力，背后是疫情后居民資產(chǎn)負(fù)
債表惡化、預(yù)防性儲蓄抬升、房地產(chǎn)風(fēng)險事件沖擊的共同影響。2022年11月以來，房企
融資政策“三箭齊發(fā)”，相比于前期更加務(wù)實，政策更多向房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是民營房企
）融資端傾斜。但是政策出臺到明顯見效需要時間，疊加疫情沖擊，11月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)
據(jù)繼續(xù)走弱，對地產(chǎn)鏈條的進一步支持仍有必要。
3、在此背景下，本次會議對房地產(chǎn)的相關(guān)表述更為積極有力。對房地產(chǎn)市場，要“確
?！逼椒€(wěn)發(fā)展，明顯強于2022年7月政治局會議的“穩(wěn)定”；在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上
，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險的蔓延。
4、對房地產(chǎn)企業(yè)：一方面，“滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的
風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”，明確了對優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持，直指其“資產(chǎn)負(fù)債狀況”，“
保主體”的信號更加明顯。另一方面，“堅決依法打擊違法犯罪行為”，對房地產(chǎn)企業(yè)融資
的支持并不是無原則、無底線的。參照鄭州大干30天文件內(nèi)容，“搜集挪用、抽逃樓盤資
金的線索……全面核查是否存在資金被抽逃挪用情況，及時將線索提交給辦案機關(guān)”。
5、尤為重要的是，會議提出“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。2021年中央經(jīng)
濟工作會議提出“探索新的發(fā)展模式”，本次會議在此基礎(chǔ)上更進一步。參照2022年12月
14日中共中央國務(wù)院印發(fā)的《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，我們認(rèn)為，房
地產(chǎn)新發(fā)展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來將在擴大
保障性租賃住房供給、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、完善長租房政策及“租購?fù)瑱?quán)”方面
更進一步。
6、“住房改善”被列為“第一內(nèi)需”。
——會議通稿在談到擴大內(nèi)需的時候，一共列舉了三個重要的內(nèi)需（見上文），分別是
住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)。很顯然，住房改善被放在了第一位。
——劉副總理再次肯定房地產(chǎn)是中國的“支柱產(chǎn)業(yè)”。注意，既然“住房改善”被放在了重
要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認(rèn)房認(rèn)貸）等，都可能在2023年被
取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當(dāng)幅度的松動。
7、房地產(chǎn)有新提法
——會議通稿，多次提到了房地產(chǎn)行業(yè)、住房消費，除了
“住房改善”被列為第一內(nèi)需外，還有如下表態(tài)：要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好
保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效
防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。
要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長
租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模
式平穩(wěn)過渡。
——2021年會議的提法：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，
探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持
商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)
展。
——很明顯，2022年的表述更長、更全面、更具體，直接提到了很多措施，比如“滿足
行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)
債狀況”。2022年雖然也提及了“房住不炒”，但是在靠后的位置。2021年提及“房住不炒
”是在論述房地產(chǎn)段落的開篇位置，這個微妙的變化值得關(guān)注。另外值得注意的是，最新
會議通稿的兩句話——“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”、“要堅決依法打擊違法犯罪行為
”。這意味著，大房企的命運將全面分化。優(yōu)質(zhì)頭部房企，比如萬科、龍湖等，是要保的
；而另外一些房企，尤其是核心人物，其違法犯罪行為將被打擊。這些違法犯罪行為可
能包括：行賄、騙貸、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、利益輸送等。至于他們在公司的股權(quán)被清零，也在預(yù)
料之中。


六、2023年兩會《政府工作報告》關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來變化預(yù)測與中國房
地產(chǎn)未來發(fā)展
說明：本部分要等2023年3月5日兩會召開以后才能研究和講述。


七、2023年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測與房地產(chǎn)政策變化預(yù)測
1、2023年房地產(chǎn)市場形勢嚴(yán)峻
——就當(dāng)前形勢來看，一系列政策刺激下房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)一個小陽春，但全國范
圍內(nèi)房地產(chǎn)態(tài)勢短期難以完全扭轉(zhuǎn)，而且可能更嚴(yán)重。
——2022年全年國房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)不樂觀
——2023年開年國房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)
2、恢復(fù)樓市信心關(guān)鍵是調(diào)整政策思維
——面對嚴(yán)峻的形勢，中國政府2023年房地產(chǎn)政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整。
3、疫情后中國經(jīng)濟復(fù)蘇要求房地產(chǎn)市場必須健康平穩(wěn)發(fā)展
4、房地產(chǎn)市場風(fēng)險最嚴(yán)重的時刻可能已經(jīng)過去。房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)濟不景
氣期間，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增速與穩(wěn)定房地產(chǎn)價格同樣重要。
5、 “住房改善”被列為“第一內(nèi)需”
——劉副總理再次肯定房地產(chǎn)是中國的“支柱產(chǎn)業(yè)”。
6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（
認(rèn)房認(rèn)貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有
相當(dāng)幅度的松動。
7、防風(fēng)險成為第一要務(wù)。這體現(xiàn)在去年底中央經(jīng)濟工作會議的文件中，把今年房地
產(chǎn)業(yè)的工作部署放在“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險”的框架下論述，并確定今年房地
產(chǎn)政策的核心目標(biāo)就是“防風(fēng)險、保交樓”，而不是再強調(diào)用政策來保證房地產(chǎn)市場的“穩(wěn)
”。住建部1月的工作會議也明確表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在巨大風(fēng)險，要采取“慢撒氣”
方式來化解，而不是突然引爆。
8、在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險的
蔓延。
——房地產(chǎn)政策的“防風(fēng)險、保交樓”要務(wù)，盡管是一體兩面，但更重要的著力點是在“
保交樓”上。因為只有居民購買的期房能保證交付，才能讓以期房為主體的樓市信心逐漸
恢復(fù)，風(fēng)險逐漸化解。否則，不僅會引發(fā)整個市場崩塌的危機，居民拒絕償還按揭貸款
，也將引發(fā)銀行危機及金融市場風(fēng)險，以及購房居民把損失責(zé)任指向政府的社會危機。

9、為了“保交樓、防風(fēng)險”，房地產(chǎn)政策是“抓兩頭、帶中間”。
——“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。近期央行、
銀保監(jiān)會召開主要銀行信貸工作座談會，提出實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，聚焦
專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)
債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流
，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。也就是說，全面放松優(yōu)質(zhì)房企的各種融資條
件，保住建房主體，讓優(yōu)質(zhì)房企能承擔(dān)起“保交樓”的主體責(zé)任。
——“一頭”是抓出險房企，一方面幫助這些房企自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)
的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)
。也就是說，房地產(chǎn)融資政策的放松，并非重回以往融資模式的老路，而是通過市場化
、法治化方式對房企優(yōu)勝劣汰，并嚴(yán)厲打擊銷售套取資金的犯罪行為。這是房地產(chǎn)政策
首次有這樣的提法，意味著今年房企破產(chǎn)倒閉將成常態(tài)，10萬家房企的規(guī)模將逐漸收縮
。
——優(yōu)質(zhì)房企主體保住及擴張發(fā)展，既是“保交樓”最重要的一環(huán)，也是重啟房市信心的
重要一環(huán)。2023年房地產(chǎn)信心提振將是漫長的路。
10、促進房地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型，主要包括兩個方面。
——完善與改進現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)。比如，2022年“保交樓”事件爆發(fā)，主要是與住
房預(yù)售制度存在嚴(yán)重缺陷有關(guān)。所以，今年的政策對住房預(yù)售制度有新取向，比如要求
有條件的地方進行現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金
抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。這意味著多年來一直受到嚴(yán)重質(zhì)疑的住房預(yù)售制度將有
重大改革，一方面為現(xiàn)房銷售創(chuàng)造制度條件，另一方面即使繼續(xù)實行住房預(yù)售，也會建
立嚴(yán)格監(jiān)管資金運行的制度。房地產(chǎn)融資及資金運行模式將出現(xiàn)巨大變化，并將嚴(yán)重影
響房企行為方式。
——房地產(chǎn)市場如何向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制轉(zhuǎn)型。發(fā)展保障
性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租
賃住房供給，扎實推進棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)
權(quán)房等各類保障性住房。比如，最近深圳推出共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是解決當(dāng)前安居、人
才房的問題。這既可讓現(xiàn)有房地產(chǎn)利益格局不至于發(fā)生巨大變化（或房價不再持續(xù)下跌
），又可適當(dāng)解決這些城市弱勢居民的基本住房需求。
——這些轉(zhuǎn)型既有房地產(chǎn)融資模式、資金管理模式、市場運行模式的轉(zhuǎn)型，也有市場發(fā)
展模式轉(zhuǎn)型、觀念上的轉(zhuǎn)型（強調(diào)建筑業(yè)是實體經(jīng)濟，發(fā)展房地產(chǎn)市場就是發(fā)展實體經(jīng)
濟）等。房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)型在今年將是全方位的。
11、疫情后居民資產(chǎn)負(fù)債表惡化、預(yù)防性儲蓄抬升、房地產(chǎn)風(fēng)險事件沖擊的共同影響
。政策出臺到明顯見效需要時間。
12、房地產(chǎn)市場進一步分化
13、房企進一步分化
14、大房企的命運將全面分化
——對優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持
——堅決依法打擊違法犯罪行為
15、2023年市場形勢的嚴(yán)峻，政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整，會把房地產(chǎn)市場引向何方，效
果如何，就目前來看，相當(dāng)不確定。
——政策肯定是利好。政策對房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)肯定是促進作用。具體效果多大要看市場
反應(yīng)。
——過去20年房價只漲不跌、極度繁榮的時代已經(jīng)結(jié)束，中國房地產(chǎn)將進入一個新時代
。

八、洞察先機：對房地產(chǎn)企業(yè)投資的幾點建議
1、20大后中國經(jīng)濟走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟發(fā)展的支撐條件
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
——消費結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加
2、落實政策利好，解決面臨困難
3、堅定信念：正確認(rèn)識房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用和地位
——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用
——不可過度依賴
——房住不炒
——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展
4、做好自己的事情：給房地產(chǎn)企業(yè)的幾點建議
——正確識別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，做好風(fēng)控
——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高
——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新
——精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)
——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子
——正確認(rèn)識房地產(chǎn)周期
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業(yè)管理創(chuàng)新
5、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
6、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例
——案例：標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬科等
——案例：全產(chǎn)業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析
7、甄別不同區(qū)域的機會
——甄別不同區(qū)域的機會：人往何處去？錢往何處去？
——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨
——人口流入，房價上升
——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負(fù)擔(dān)得起高房
價）
——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）
——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……
——學(xué)區(qū)房政策
——房地產(chǎn)調(diào)控政策
8、房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)房地產(chǎn)市場向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制
轉(zhuǎn)型
9、當(dāng)前形勢下做好“保交樓、防風(fēng)險”
——改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好


長風(fēng)破浪會有時，直掛云帆濟滄海！
祝大家事業(yè)順利，身體健康！
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