《產(chǎn)園園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營》

產(chǎn)園園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營
課程背景：
黨的二十大報(bào)告中，習(xí)總書記提及“產(chǎn)業(yè)”的次數(shù)多達(dá)24次；2024年政府工作報(bào)告中，李強(qiáng)總理更是用了42次“產(chǎn)業(yè)”來做相關(guān)表述。國家的發(fā)展，關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；國際的競(jìng)爭，尤其是在“鍛煉脫鉤”背景下的競(jìng)爭，核心也是產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)的載體，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面有著舉足輕重的作用，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)更成了繞不開的關(guān)鍵話題。
什么是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)有哪些類型？
產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)的邏輯關(guān)系是什么，產(chǎn)業(yè)需要什么樣的園區(qū)？
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)工作起點(diǎn)是什么、終點(diǎn)是什么、過程控制的關(guān)鍵點(diǎn)是什么？
怎么處理好產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)工作線性推進(jìn)與多維度的聯(lián)動(dòng)？
產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)有哪些市場(chǎng)主體，“羊頭”和“狗肉”的背后是什么邏輯？
產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是什么關(guān)系？
產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)怎么做好基礎(chǔ)、做好生態(tài)，承載并助力產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)過程中出現(xiàn)的很多表象問題，看似無解，實(shí)際上都跟這些深層次的邏輯有關(guān)系。很多從業(yè)人員，包括有些管理人員對(duì)這些問題思考不透徹、考慮不全面，很容易出現(xiàn)實(shí)施策略上的偏差，有些園區(qū)開發(fā)甚至出現(xiàn)生搬硬套、經(jīng)驗(yàn)主義的做法，園區(qū)開發(fā)過程中就會(huì)更容易出現(xiàn)一些或大或小的經(jīng)營想問題。
本課程以運(yùn)營的邏輯、經(jīng)營的思維和可落地的視角，從“產(chǎn)業(yè)”到“園區(qū)”再到“開發(fā)”，從園區(qū)開發(fā)的線性流程到多維聯(lián)動(dòng)，從開發(fā)主體到相應(yīng)實(shí)操落地，進(jìn)行闡述，幫助學(xué)員、幫助企業(yè)進(jìn)行完整的園區(qū)開發(fā)思考，必要時(shí)帶方案、帶資源，指導(dǎo)、支持學(xué)員項(xiàng)目推進(jìn)。
課程收益：
● 從宏觀的層面厘清產(chǎn)業(yè)的概念、產(chǎn)業(yè)的痛點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的邏輯關(guān)系。
● 從大運(yùn)營的角度理解產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)生態(tài)總體思路下的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商、運(yùn)營。
● 了解產(chǎn)業(yè)園區(qū)的多種表現(xiàn)形式，掌握其優(yōu)缺點(diǎn)并加以運(yùn)用。
● 學(xué)習(xí)并掌握產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)的難點(diǎn)及思考、解決辦法，了解行業(yè)存在的亂象并知其所以然。
● 掌握運(yùn)營邏輯統(tǒng)籌下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體開發(fā)邏輯，能夠以點(diǎn)帶面、以面促點(diǎn)的理解整體工作和各專業(yè)板塊工作關(guān)系。
● 掌握產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的由本及末的邏輯鏈條，提高思考的深度，提升落地的效益和效率。
● 擴(kuò)展并熟悉產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)涉及的國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、財(cái)務(wù)稅收、工程建設(shè)等方面專業(yè)知識(shí)。
課程時(shí)間：2天，6小時(shí)/天
課程對(duì)象：項(xiàng)目經(jīng)理、招商人員、運(yùn)營人員、產(chǎn)服人員、企業(yè)中高層管理者
課程方式：問卷調(diào)查+理論講解+分組教學(xué)+案例分析+互動(dòng)問答+針對(duì)性研討
課程大綱
第一講：從產(chǎn)業(yè)看園區(qū)
——從美國“脫鉤斷鏈”，我國“積極應(yīng)對(duì)”切入產(chǎn)業(yè)
一、產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵和外延
1. 產(chǎn)業(yè)的定義以及從傳統(tǒng)文化中的產(chǎn)業(yè)
2. 戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)
3. 產(chǎn)業(yè)的分類和發(fā)展
1）產(chǎn)業(yè)的分類：三次產(chǎn)業(yè)分類、國際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類、中國產(chǎn)業(yè)分類
2）產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段
——我國已經(jīng)是“制造業(yè)大國”
4. 產(chǎn)業(yè)共生
共生模型：“豐田主義”和“溫特爾主義”
案例：卡倫堡工業(yè)園的共生生態(tài)
融通發(fā)展：適合中國實(shí)際的產(chǎn)業(yè)組織形態(tài)
案例：深圳的融通發(fā)展之路
5. 產(chǎn)業(yè)集聚
工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)：美國通用電氣的Predix平臺(tái)
6. 產(chǎn)業(yè)認(rèn)知的誤區(qū)
二、產(chǎn)業(yè)對(duì)園區(qū)的需求
1. 該有的初心：產(chǎn)業(yè)園區(qū)服從于、服務(wù)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展
2. 產(chǎn)業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求：地域需求、配套需求、技術(shù)需求、生態(tài)需求、政策需求、“人”的需求、經(jīng)濟(jì)+環(huán)保要求、發(fā)展的扶持重點(diǎn)、企業(yè)和載體的適配
案例研討：西安高新區(qū)與比亞迪三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的現(xiàn)狀和發(fā)展
1. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)兩種形式——政府主導(dǎo)+企業(yè)主導(dǎo)
2. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式及優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比——開發(fā)模式
3. 組合型園區(qū)開發(fā)模式
4. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的迭代
5. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0
案例研討：扎堆的工業(yè)園區(qū)，惠州星河IMC
第二講：從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“外到內(nèi)”
一、產(chǎn)城融合案例研討：金茂主導(dǎo)的長沙梅溪湖國際新城二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)
1. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主體的發(fā)展趨勢(shì)
——國資主體在轉(zhuǎn)型、民營主體強(qiáng)經(jīng)營、行業(yè)龍頭在發(fā)力、科技主體開新局等
2. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)和問題
3. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)該有的樣子
1）建設(shè)：融合化品質(zhì)化
2）招商精準(zhǔn)化組合化
3）全要素服務(wù)體系化
4）盈利輕量化品質(zhì)化
4. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關(guān)指標(biāo)說明
5. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的三大思維
1）生態(tài)的思維：大的頂天立地，小的鋪天蓋地，眉毛是眉毛、胡子是胡子
2）運(yùn)營的思維：盤好資源、用好策略、建好引擎、抓好團(tuán)隊(duì)、做好落地
3）經(jīng)營的思維：目標(biāo)導(dǎo)向、算好經(jīng)濟(jì)，社會(huì)兩本賬、做好拆解、先“閉”后“粗”
6. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
案例研討：華夏幸福的成與?。杭紊飘a(chǎn)業(yè)新城
三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
1. 做產(chǎn)業(yè)還是做地產(chǎn)？
——做產(chǎn)業(yè)+做地產(chǎn)
2. 此地產(chǎn)非比地產(chǎn)？
1）風(fēng)雨飄搖的住宅地產(chǎn)
2）宏觀數(shù)據(jù)支撐下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
3）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)特性
案例研討：中關(guān)村軟件園
第三講：從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“心到腦”
一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃
討論：策劃是什么？
1. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃=產(chǎn)業(yè)策劃+地產(chǎn)策劃
2. 總括：市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)業(yè)定位、運(yùn)營前置、招商先行、建招互促、二次開發(fā)
3. 市場(chǎng)調(diào)研：產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、地產(chǎn)內(nèi)容
案例：某高新園區(qū)市場(chǎng)調(diào)研，某生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園市調(diào)剖析
4. 經(jīng)營性定位——邏輯+分析+商業(yè)模式+產(chǎn)業(yè)定位+企業(yè)定位+產(chǎn)品定位
5. 運(yùn)營前置：資源、訂單+研發(fā)、統(tǒng)領(lǐng)、其他
6. 招商先行：為什么先行？怎么先行？
1）大先行：鏈和庫
2）小先行：項(xiàng)目招商資源落地，現(xiàn)金流、現(xiàn)金流、還是現(xiàn)金流！劃重點(diǎn)
7. 建招互促
1）以招定產(chǎn)：規(guī)劃-進(jìn)度、規(guī)模-節(jié)奏
2）以產(chǎn)促招：參與、動(dòng)線、移步換景
——二次開發(fā)滾動(dòng)發(fā)展長久的生意才可靠
案例研討：干了一期干二期的西部云谷
二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全方位規(guī)劃
1. 規(guī)劃原則
2. 以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的空間規(guī)劃——建筑與建設(shè)規(guī)劃+標(biāo)準(zhǔn)化廠房
案例：某臨空產(chǎn)業(yè)港工程規(guī)劃
3. 以運(yùn)營為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（看重運(yùn)營儲(chǔ)備率）
1）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的角色
2）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃分析
3）怎么打動(dòng)人心
4）規(guī)劃準(zhǔn)備工作
5）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落筆
3. 以經(jīng)營為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃
1）數(shù)字化經(jīng)營
2）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃
3）現(xiàn)金流
案例研討：某頭部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營邏輯
第四講：從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“手到腳”（建設(shè)+招商+運(yùn)營）
一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的前提-拿地
1. 城市梯隊(duì)：梯隊(duì)劃分及特點(diǎn)
2. 政府關(guān)注，打動(dòng)政府：產(chǎn)業(yè)、品牌、規(guī)劃，畝均論英雄
——招拍掛及涉及的指標(biāo)和流程
3. 拿地途徑：一二級(jí)聯(lián)動(dòng)拿地、產(chǎn)業(yè)勾地、合作拿地、股權(quán)收購等
——再次強(qiáng)調(diào)的注意事項(xiàng)
二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形象-建設(shè)
——開發(fā)的全周期計(jì)劃+開發(fā)的全責(zé)手冊(cè)
1. 盯著問題干：業(yè)務(wù)問題、管理問題
2. 分工把控：成本、設(shè)計(jì)、招采、工程
3. “兩專兩嚴(yán)”與“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”
4. 抓牛鼻子的管理動(dòng)作
案例研討：鄂州城市綜合體安全事故“盡職免責(zé)”案例
二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商
1. 招商的特點(diǎn)和原則：周期長、跨度大、專業(yè)性強(qiáng)，突出重點(diǎn)、突出特色、產(chǎn)業(yè)集聚
2. 招商團(tuán)隊(duì)組織：踏實(shí)肯干+專業(yè)培訓(xùn)
3. 分析目標(biāo)客群需求：做好“三點(diǎn)式”文章
4. 階段性招商重點(diǎn)：按階段走好“六步”招商
5. 16種招商方式：招商要撒網(wǎng)，總有款式適合您
6. 招商管理辦法：沒有規(guī)矩、不成方圓，管理總控、日常管理、激勵(lì)機(jī)制
7. 組合拳大招商：“大商”和“小商”相結(jié)合、“本土”和“外向”相結(jié)合、“精準(zhǔn)”和“觸達(dá)”相結(jié)合、“線上”和“線下”相結(jié)合、“園招”和“地招”相結(jié)合
8. 招商談判：談判準(zhǔn)備、談判過程
9. 企業(yè)評(píng)估
案例研討：某臨空產(chǎn)業(yè)港招商定價(jià)與優(yōu)惠
1）基于資產(chǎn)規(guī)模和市場(chǎng)競(jìng)爭的定價(jià)
2）基于現(xiàn)金流的促銷
3）基于利潤的價(jià)格上漲
案例研討：浙大網(wǎng)新科技園的立體式推廣
三、層層鋪墊后的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營
1. 運(yùn)營才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來：邏輯的必然利潤空間，運(yùn)營有難點(diǎn)
2. 分析需求，提供服務(wù)：園區(qū)視角、城市視角、區(qū)域視角、平臺(tái)視角（案例及建議）
3. 打造融資體系：產(chǎn)業(yè)基金體系、產(chǎn)業(yè)投資體系
4. 做好資源鏈接：產(chǎn)業(yè)組織、企業(yè)家、職場(chǎng)社交5. 雙引擎驅(qū)動(dòng)真正的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營：訂單運(yùn)營是核心，研發(fā)運(yùn)營是硬實(shí)力
四、競(jìng)爭力提升策略
案例研討：招商局?芯云谷

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