“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響和應(yīng)對策略

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響和應(yīng)對策略

【課程背景】
營退增來，百業(yè)待整，稅改紅利，誰主沉！
以“營改增”政策為背景，根據(jù)建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)的特點，為房地產(chǎn)行業(yè)的財稅經(jīng)
理人決策提供方向性指引，為財務(wù)部門積極應(yīng)對稅制轉(zhuǎn)變做好準(zhǔn)備，確保房地產(chǎn)行業(yè)適
應(yīng)“營改增”稅制改革，保持持續(xù)競爭力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化、稅收成本最小化的目標(biāo)
。
【課程收益】
與時俱進：把脈房地產(chǎn)企業(yè)、建安企業(yè)營改增最新稅收政策及風(fēng)險導(dǎo)向；
熟練掌握并解決房地產(chǎn)企業(yè)、建安企業(yè)營改增過渡期涉稅問題；
掌握營改增財稅處理技巧及抵扣憑證風(fēng)險點；
把握營改增應(yīng)對策略及涉稅籌劃技巧。
【課程特色】
主講老師根據(jù)“營改增”的相關(guān)規(guī)定，針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點設(shè)計情景，整場策劃鮮
活生動，串串關(guān)聯(lián)、環(huán)環(huán)相扣、跌宕起伏、場面熱烈、大家說稅、自由教學(xué)、引人入勝
！主講老師將提煉實務(wù)操作的精華與您共同分享！


【課程內(nèi)容】
一、總體指導(dǎo)方向：
房地產(chǎn)行業(yè)在這項改革中要處理好下面幾個環(huán)節(jié)和方向：
首先，面對即將到來的改革，要做好由營業(yè)稅到增值稅的過渡期的準(zhǔn)備，每個房地產(chǎn)企
業(yè)應(yīng)該按照房地產(chǎn)項目、分別住宅、商業(yè)等類別進行全面摸底、測算，對于已實現(xiàn)銷售
的建筑面積、未實現(xiàn)銷售的建筑面積、已經(jīng)結(jié)算的工程成本、未結(jié)算的工程成本等、做
出具體而細(xì)致的分類和統(tǒng)計。
其次，房地產(chǎn)行業(yè)有自己獨特的特點，比如在建設(shè)階段基本都是支出成本費用、在
預(yù)售階段開始陸續(xù)產(chǎn)生收入、工程結(jié)算時間跨度比較長等，房地產(chǎn)的主要成本構(gòu)成是工
程成本，除此之外還有廣告費、勘察設(shè)計費、咨詢費等，未來納入“營改增”，對我們稅
負(fù)影響最大的行業(yè)是建安行業(yè)，建安行業(yè)的稅率是11%、其他諸如廣告、勘察設(shè)計、咨詢
等稅率是6%，由營業(yè)稅改為增值稅后，我們在進行具體核算的時候最重要的是要注意收
入與成本的配比環(huán)節(jié)。目前我們需要結(jié)合本企業(yè)的特點就當(dāng)前運作形勢下收入與成本取
得與結(jié)算的時間、額度、跨度等作出一個有效分析，由此來為“營改增”進行有效的前期
準(zhǔn)備。
最后，我們提醒廣大房地產(chǎn)企業(yè)要正確面對“營改增”這項改革，“營改增”就全國所
有行業(yè)而言，由于消除了重復(fù)征稅的因素，所以全行業(yè)的總體稅負(fù)是降低的，只是由于
各個行業(yè)的特點不同而導(dǎo)致“營改增”的影響不同。房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)
的流轉(zhuǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅都將帶來一定的影響，但只要經(jīng)過合理、合法、合
規(guī)的精細(xì)化安排和策劃，尤其在2016年5月1日前做好各項準(zhǔn)備并結(jié)合目前的大環(huán)境，引
進多元化經(jīng)營要素，并隨著改革的不斷推進而不斷調(diào)整自己的經(jīng)營策略，一定會找到一
個適應(yīng)企業(yè)發(fā)展模式，整體稅負(fù)保持在最低水平，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的策略。


二、內(nèi)容提綱
1.營改增基礎(chǔ)知識介紹
2.“營改增”試點政策與營業(yè)稅政策、增值稅政策的對比說明及銜接
(1)“營改增”試點政策的應(yīng)稅服務(wù)范圍與營業(yè)稅稅目的對比說明
(2)“營改增”與部分增值稅、營業(yè)稅政策的比較分析
(3)“營改增”試點期間試點納稅人的增值稅優(yōu)惠與營業(yè)稅相關(guān)優(yōu)惠的分析說明
3、2016年5月1日起“營改增”試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)
業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對？
(1)建筑業(yè)納入營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
(2)金融業(yè)納入營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
(3)生活服務(wù)業(yè)（醫(yī)療業(yè)、酒店業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)）納入營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影
響
4、2016年5月1日起所有企業(yè)新增的不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，存量不動產(chǎn)不
可以抵扣，由此形成的差異分析和應(yīng)對策略。
(1)2016年5月1日前購入不動產(chǎn)的賬務(wù)稅務(wù)處理及對外轉(zhuǎn)讓的適用稅率
及相關(guān)政策

(2)2016年5月1日后購入不動產(chǎn)的賬務(wù)稅務(wù)處理及對外轉(zhuǎn)讓的適用稅率及相關(guān)政策
5、2016年5月1日前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何做好過渡期的準(zhǔn)備工作？如何辦理稅務(wù)變更
及發(fā)票領(lǐng)用等手續(xù)？

(1)2016年5月1日前,向國稅局辦理變更稅務(wù)登記及一般納稅人認(rèn)定、購買發(fā)票的注意事
項
(2)2016年5月1日前需要開具營業(yè)稅發(fā)票的項目界定
(3)如何合理劃分“營改增”前后國、地稅的納稅期間

6、與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的其他行業(yè)全部納入增值稅后對房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的影響。
(1)交通運輸業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
(2)廣告業(yè)、勘察設(shè)計、咨詢業(yè)等部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
(3)郵政業(yè)、鐵路運輸、電信也對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
7、房地產(chǎn)企業(yè)營改增前后流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)和企業(yè)所得稅稅負(fù)的分析（包括出租不動產(chǎn)
及對外銷售開發(fā)產(chǎn)品）；

(1)房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)稅政策下對外銷售房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)與在增值稅政策下對外銷售房
產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)對比分析

(2)房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)稅政策下對外銷售房產(chǎn)的企業(yè)所得稅稅負(fù)與在增值稅政策下對外銷
售房產(chǎn)的企業(yè)所得稅稅負(fù)對比分析

(3)房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)稅政策下對外出租房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)與在增值稅政策下對外出租房
產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)對比分析

(4)房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)稅政策下對外出租房產(chǎn)的企業(yè)所得稅稅負(fù)與在增值稅政策下對外出
租房產(chǎn)的企業(yè)所得稅稅負(fù)對比分析
8、2016年5月1日前后應(yīng)如何合理安排對外銷售開發(fā)產(chǎn)品的發(fā)票開具和相關(guān)成本發(fā)票
的取得；
(1)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何劃分開具營業(yè)稅發(fā)票、增值稅發(fā)票的時點和范圍
(2)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何劃分取得營業(yè)稅成本發(fā)票、增值稅成本發(fā)票的時點和范圍
9、接受境外提供服務(wù)應(yīng)如何代扣代繳稅費、如何進行成本的核算；
10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已經(jīng)達(dá)到土地增值稅清算狀態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在營改增
前后應(yīng)如何進行合理安排，才能實現(xiàn)土地增值稅稅負(fù)及流轉(zhuǎn)稅負(fù)最小化，實現(xiàn)企業(yè)價值
最大化；
11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、對外出租、對外銷售開發(fā)產(chǎn)品在“營改增”前后的稅務(wù)影
響對比分析；

12、對于已經(jīng)實現(xiàn)銷售的開發(fā)項目，根據(jù)總建筑面積、總可售建筑面積、已實現(xiàn)銷售的
建筑面積、未實現(xiàn)銷售的建筑面積；已經(jīng)確認(rèn)的收入，已經(jīng)確認(rèn)的開發(fā)成本等進行匹配
，解析現(xiàn)階段如何通過詳細(xì)測算和合理按排“營改增”前后的相關(guān)事宜，確保稅收成本最
小化。
13、對房地產(chǎn)企業(yè)而言：“營改增”前后核算的變化和對比；
14.案例精析:通過一個案例,深度解析和分析“營改增”后對土地增值稅稅負(fù)、企業(yè)所
得稅稅負(fù)、流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的影響，總結(jié)“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)總體稅負(fù)的影響及應(yīng)對策
略。
15. 學(xué)員就學(xué)習(xí)過程中的疑惑、疑難問題現(xiàn)場提問，授課老師現(xiàn)場解答。

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