房地產與建筑企業(yè)“營改增”應對及稅務風險控制解析

房地產與建筑企業(yè)“營改增”應對及稅務風險控制解析

【課程背景】

李克強總理在《政府工作報告》中宣布“從2016年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增?！?br/> 經過四年的努力，我國已經在交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和七個現(xiàn)代服務業(yè)實現(xiàn)了營業(yè)稅改征增值稅改革，累計減稅超過6000億元。這是繼2009年全國實施增值稅轉型之后，我國貨物和勞務稅收制度的又一次重大改革，也是一項重要的結構性減稅措施。四大行業(yè)全面實施營改增，今年計劃再減稅5000多億元。
四大行業(yè)營改增的號角已經吹響，化解房地產庫存的步伐已經起動，建筑業(yè)、房地產業(yè)應借改革的春風，加強財稅法規(guī)的學習，迎接房地產行業(yè)的開發(fā)經營季。
財政部 國家稅務總局印發(fā)的《關于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》總結了前階段營改增的經驗，理順升華了《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》及相關規(guī)定，也為其他行業(yè)的營改增奠定了基礎。為宣傳普及營業(yè)稅改征增值稅的稅法知識，協(xié)助房地產企業(yè)盡快掌握營改增的操作方法，提前做好業(yè)務上的準備工作，并搞好今年企業(yè)所得稅匯算清繳后的風險管控，我們特意編制寫了這套教材。

　【課程對象】

　　1、房產建筑企業(yè)財務、合同管理、采購、項目管理、涉稅管理部門相關人員

　　2、各國地稅、會計師事務所、稅務師事務所負責人及稅務專業(yè)人士

　　【課程大綱】

　　一、營業(yè)稅、增值稅的區(qū)別對建筑和房地產企業(yè)的影響及其應用

　?。ㄒ唬┦欠駜r外稅的區(qū)別

　?。ǘ┦欠襁M成本的區(qū)別

　?。ㄈ┦欠駥е缕髽I(yè)重復納稅的區(qū)別

　　（四）營業(yè)稅和增值稅的區(qū)別對招投標合同簽訂產生的影響

　?。ㄎ澹I改增后，建筑企業(yè)招投標合同工程造價的報價技巧

　?。I改增對建筑和房地產企業(yè)的影響

　　1、對現(xiàn)金流的影響

　　2、對工程預算的影響

　　3、對收入和會計核算的影響

　　4、對稅負的影響

　　二、增值稅發(fā)票的幾個關鍵問題、供應商的最優(yōu)選擇和抵扣增值稅進項稅費應具備的條件

　?。ㄒ唬┰鲋刀惏l(fā)票的分類，

　?。ǘ┱l有資格開具增值稅專用發(fā)票

　　（三）增值稅發(fā)票的認證期限和抵扣期限

　?。ㄋ模┙ㄖ头康禺a企業(yè)營改增后如何選擇供應商實現(xiàn)節(jié)稅的最優(yōu)化

　　（五）營改增后，建筑和房地產企業(yè)抵扣增值稅進項稅費應具備的四個條件

　　三、營改增后，建筑和房地產企業(yè)實際繳納增值稅的計算及各類成本的抵扣處理

　?。ㄒ唬┙ㄖ髽I(yè)和房地產企業(yè)營改增后可以抵扣增值稅進項稅的各檔稅率

　?。ǘ┤Q因素：能否抵扣的各成本的進項稅費

　　（三）建筑企業(yè)各項成本的抵扣處理

　　1、甲供材的抵扣技巧

　　2、勞保用品的抵扣技巧

　　3、沙石料和商品混泥土的抵扣政策

　　4、會議費用和咨詢費用的抵扣技巧

　　5、建筑勞務公司或人工成本的抵扣政策

　　（四） 房地產企業(yè)各類成本的抵扣

　　1、土地成本的抵扣處理

　　2、拆遷補償費用和配套設施費用的抵扣處理

　　3、建筑成本的抵扣處理

　　4、綠化費用的抵扣處理

　　5、前期工程費用的抵扣處理

　　6、管理費用、財務費用和銷售費用的抵扣處理

　　7、設備費用的抵扣處理

　　四、營改增后，建筑企業(yè)增值稅納稅地點、納稅義務時間、增值稅發(fā)票開具

　　（一）總公司直接管轄的項目部的納稅地點和增值稅發(fā)票開具

　?。ǘ┛偡止倔w制下的納稅地點和增值稅發(fā)票開具

　　（三） 母子公司體制下的納稅地點和增值稅發(fā)票開具

　?。ㄋ模┰鲋刀惣{稅義務時間與工程結算的發(fā)票開具

　?。ㄎ澹┰鲋刀惏l(fā)票開具必須與合同相匹配

　　五、建筑企業(yè)項目經理承包制和掛靠工程項目營改增后的處理

　　（一）營改增后，掛靠項目存在的法律、財務和稅務風險分析

　?。ǘI改增后，掛靠項目的財務和稅務處理

　　（三）建筑企業(yè)項目經理承包制的稅收風險分析

　?。ㄋ模┙ㄖ髽I(yè)項目經理承包制營改增后的稅務風險控制策略

　　六、建筑企業(yè)和房地產企業(yè)營改增過渡期間新老項目的銜接問題處理

　?。ㄒ唬┳裱脑瓌t

　?。ǘ┬吕享椖康膭澐謽藴?/p>

　　（三）營改增前的在建項目或未完工項目的涉稅處理

　?。ㄋ模I改增前已經完工項目，業(yè)主拖欠工程款，營改增后支付工程款的稅務處理

　　七、建筑企業(yè)和房地產企業(yè)營改增后的合同節(jié)稅簽訂技巧

　?。ㄒ唬┎少徍贤暮炗喖记?nbsp;            （二）勞務合同的簽訂技巧

　?。ㄈV告合同的簽訂技巧             （四）總分包合同的簽訂技巧

　?。ㄎ澹〦PC合同的節(jié)稅簽訂技巧         （六）工程結算書的簽訂技巧

　　（七）土地出讓合同的簽訂技巧         （八）總分包合同的簽訂技巧

　?。ň牛┳赓U合同的簽訂技巧             （十）物業(yè)服務合同的簽訂技巧

　　（十一）商品房銷售合同的簽訂技巧    （十二）以房抵工程款的合同簽訂技巧

　?。ㄊ┤鞑灰恢孪碌挚墼鲋刀惖暮贤炗喖记?/p>

　　八、營改增后，房地產企業(yè)、建筑企業(yè)的發(fā)票控稅策略

　?。ㄒ唬I改增后的建筑行業(yè)企業(yè)實現(xiàn)節(jié)稅的20 種發(fā)票開具技巧

　　1、施工期間發(fā)生水電費用的發(fā)票開具技巧

　　2、采購過程中的運輸發(fā)票開具技巧

　　3、采購過程中材料發(fā)票的開具技巧

　　4、掛靠工程中的發(fā)票開具技巧

　　5、開票期間與業(yè)務發(fā)生時間不一致的實務處理以及涉稅風險。

　　6、總公司投標的工程，分公司施工中的發(fā)票開具技巧

　　7、建筑企業(yè)售后回租中的發(fā)票開具技巧

　　8、甲方從工程結算款中扣留施工企業(yè)罰款的發(fā)票開具技巧

　　9、材料供應商給予施工企業(yè)銷售返點的發(fā)票開具技巧

　　10、甲方扣留施工企業(yè)質量保證金的發(fā)票開具技巧

　　11、施工企業(yè)與業(yè)主已經辦理工程進度結算未收到的結算工程款發(fā)票開具技巧

　　12、施工企業(yè)接受勞務派遣公司派遣勞務人員的發(fā)票開具技巧

　　14、施工企業(yè)收到業(yè)主的提前竣工獎、材料差價款的發(fā)票開具技巧

　　15、施工企業(yè)與非房地產企業(yè)發(fā)生“甲供材”業(yè)務的發(fā)票開具技巧

　　16、建筑施工企業(yè)租用機械設備的發(fā)票開具技巧

　　17、建筑施工企業(yè)銷售營改增之前采購的設備的發(fā)票開具技巧

　　18、營改增后，沙石料的發(fā)票開具技巧

　　19、建筑施工企業(yè)支付或收到違約金和賠償金的發(fā)票開具技巧

　　20、營改增前已經完成結算的未收工程款于政策后收到工程款的發(fā)票開具技巧

　?。ǘI改增后的建筑施工企業(yè)不能抵扣進項稅金的8種發(fā)票

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