新國(guó)五條影響下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與應(yīng)對(duì)策略（內(nèi)訓(xùn)）

  培訓(xùn)講師：吳懷山

講師背景：
著名獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)者、城市智庫(kù)特聘專家、《陽(yáng)光時(shí)事》特約評(píng)論員、《OpenNation開(kāi)源中國(guó)》雜志榮譽(yù)顧問(wèn)、中國(guó)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)家聯(lián)盟咨詢專家、國(guó)家銀河培訓(xùn)工程特聘專家、中企創(chuàng)優(yōu)特聘專家、湖南省吳文化交流協(xié)會(huì)顧問(wèn)、浙江玖成文化傳媒公司顧問(wèn)、融資有 詳細(xì)>>

吳懷山
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新國(guó)五條影響下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與應(yīng)對(duì)策略（內(nèi)訓(xùn)）詳細(xì)內(nèi)容

新國(guó)五條影響下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與應(yīng)對(duì)策略（內(nèi)訓(xùn)）

一、 解讀“新國(guó)五條”

1、新國(guó)五條的核心

（1）嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施

（2）房產(chǎn)稅范圍將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大

（3）完善差別化信貸政策：

A、北京單身人士禁止購(gòu)買2套房

B、二套房貸提高至70%

C、暫停發(fā)放第三套及以上貸款。

（4）支持公共租賃房建設(shè)

2、新國(guó)五條與國(guó)十條的比較

（1）新規(guī)對(duì)第三套及以上住房貸款政策的新表述是“暫停發(fā)放”

（2）新規(guī)對(duì)購(gòu)買首套房的首付比例全國(guó)一律低30%

（3）新規(guī)要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房

（4）新規(guī)首次提及銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的要求

3、新國(guó)五條細(xì)則落地

（1） 北京、上海等一線城市有新意

（2） 二、三線城市沒(méi)有超出基本框架

（3） 杭州細(xì)則連標(biāo)點(diǎn)35字、南京細(xì)則154字

（4） 政策溫和落地

（5） 新建住宅成交量?jī)r(jià)保持穩(wěn)定

（6） 后續(xù)走勢(shì)將由調(diào)控力度決定

4、房地產(chǎn)近期相關(guān)政策

（1）房地產(chǎn)信托等私募產(chǎn)品受阻：2012年12月14日“銀監(jiān)辦發(fā)(2012)335號(hào)”的內(nèi)部特急通知，要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)全面排查代理銷售第三方產(chǎn)品的業(yè)務(wù)。

（2）地方融資平臺(tái)受阻：2012年12月24日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)463號(hào)文件《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》。

（3）房地產(chǎn)調(diào)控重申：2013年2月20日房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”出臺(tái)

（4）二手房市場(chǎng)交易火爆：3月1日公布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》明確提出“依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”等細(xì)化措施。.

（5）房地產(chǎn)融資渠道受阻：2013年3月27日銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問(wèn)題的通知》，當(dāng)日資本市場(chǎng)表現(xiàn)為銀行股下挫6%。

（6）房地產(chǎn)調(diào)控加碼：2013年4月國(guó)務(wù)院明確下發(fā)通知，國(guó)務(wù)院2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例

5、房地產(chǎn)調(diào)控背景下房地產(chǎn)行業(yè)的綜合發(fā)展趨勢(shì)研判

二、房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展唯有轉(zhuǎn)型升級(jí)

1、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的創(chuàng)新

2、融資前注意的事項(xiàng)

（1）融資總收益大于融資總成本

（2）企業(yè)融資規(guī)模要量力而行

（3）企業(yè)佳融資機(jī)會(huì)選擇

（4）盡可能降低企業(yè)融資成本

（5）制定佳融資期限決策

（6）盡可能保持企業(yè)的控制權(quán)

（7）選擇有利于提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的融資方式

（8）尋求佳資本結(jié)構(gòu)

3、把握中央契機(jī)：城鎮(zhèn)化

（1）城鎮(zhèn)化會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的下個(gè)黃金十年，但不是過(guò)去的簡(jiǎn)單復(fù)制

（2）城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)如何相互促進(jìn)共融

（3）房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)如何有效利用“本土城鎮(zhèn)化”的優(yōu)勢(shì)

4、產(chǎn)業(yè)基金助力房地產(chǎn)行業(yè)突破發(fā)展瓶頸

（1）產(chǎn)業(yè)基金如何幫助房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

（2）城鎮(zhèn)化要借力產(chǎn)業(yè)基金 

5、房地產(chǎn)行業(yè)必須加強(qiáng)投融資管理

（1）積極加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道的管理

（2）必須建立多層次的融資渠道和加強(qiáng)成本控制

（3）必須建立金融安全防范體系

6、房地產(chǎn)行業(yè)的其他重要?jiǎng)?chuàng)新

（1）房地產(chǎn)行業(yè)需要在資本運(yùn)作上更勝一籌

（2）房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式亟待創(chuàng)新

（3）養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的深層次創(chuàng)新

7、房產(chǎn)企業(yè)融資與資本運(yùn)作（案例分析）


 

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