新國五條影響下房地產行業(yè)發(fā)展趨勢與應對策略

  培訓講師：吳懷山

講師背景：
著名獨立經濟學者、城市智庫特聘專家、《陽光時事》特約評論員、《OpenNation開源中國》雜志榮譽顧問、中國創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)家聯盟咨詢專家、國家銀河培訓工程特聘專家、中企創(chuàng)優(yōu)特聘專家、湖南省吳文化交流協會顧問、浙江玖成文化傳媒公司顧問、融資有 詳細>>

吳懷山
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新國五條影響下房地產行業(yè)發(fā)展趨勢與應對策略詳細內容

新國五條影響下房地產行業(yè)發(fā)展趨勢與應對策略

一、 解讀“新國五條”

1、新國五條的核心

（1）嚴格執(zhí)行商品住房限購措施

（2）房產稅范圍將會進一步擴大

（3）完善差別化信貸政策：

A、北京單身人士禁止購買2套房

B、二套房貸提高至70%

C、暫停發(fā)放第三套及以上貸款。

（4）支持公共租賃房建設

2、新國五條與國十條的比較

（1）新規(guī)對第三套及以上住房貸款政策的新表述是“暫停發(fā)放”

（2）新規(guī)對購買首套房的首付比例全國一律低30%

（3）新規(guī)要求各商業(yè)銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房

（4）新規(guī)首次提及銀行對房地產貸款的要求

3、新國五條細則落地

（1） 北京、上海等一線城市有新意

（2） 二、三線城市沒有超出基本框架

（3） 杭州細則連標點35字、南京細則154字

（4） 政策溫和落地

（5） 新建住宅成交量價保持穩(wěn)定

（6） 后續(xù)走勢將由調控力度決定

4、房地產近期相關政策

（1）房地產信托等私募產品受阻：2012年12月14日“銀監(jiān)辦發(fā)(2012)335號”的內部特急通知，要求各銀行業(yè)金融機構全面排查代理銷售第三方產品的業(yè)務。

（2）地方融資平臺受阻：2012年12月24日，銀監(jiān)會下發(fā)463號文件《關于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》。

（3）房地產調控重申：2013年2月20日房地產調控“國五條”出臺

（4）二手房市場交易火爆：3月1日公布的《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》明確提出“依法嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅”等細化措施。.

（5）房地產融資渠道受阻：2013年3月27日銀監(jiān)會下發(fā)《關于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務投資運作有關問題的通知》，當日資本市場表現為銀行股下挫6%。

（6）房地產調控加碼：2013年4月國務院明確下發(fā)通知，國務院2014年6月底前出臺不動產登記條例

5、房地產調控背景下房地產行業(yè)的綜合發(fā)展趨勢研判

二、房地產行業(yè)可持續(xù)發(fā)展唯有轉型升級

1、房地產行業(yè)融資渠道的創(chuàng)新

2、融資前注意的事項

（1）融資總收益大于融資總成本

（2）企業(yè)融資規(guī)模要量力而行

（3）企業(yè)佳融資機會選擇

（4）盡可能降低企業(yè)融資成本

（5）制定佳融資期限決策

（6）盡可能保持企業(yè)的控制權

（7）選擇有利于提高企業(yè)競爭力的融資方式

（8）尋求佳資本結構

3、把握中央契機：城鎮(zhèn)化

（1）城鎮(zhèn)化會帶來房地產行業(yè)的下個黃金十年，但不是過去的簡單復制

（2）城鎮(zhèn)化與房地產行業(yè)如何相互促進共融

（3）房地產業(yè)行業(yè)如何有效利用“本土城鎮(zhèn)化”的優(yōu)勢

4、產業(yè)基金助力房地產行業(yè)突破發(fā)展瓶頸

（1）產業(yè)基金如何幫助房地產行業(yè)轉型升級

（2）城鎮(zhèn)化要借力產業(yè)基金 

5、房地產行業(yè)必須加強投融資管理

（1）積極加強房地產行業(yè)的投資渠道的管理

（2）必須建立多層次的融資渠道和加強成本控制

（3）必須建立金融安全防范體系

6、房地產行業(yè)的其他重要創(chuàng)新

（1）房地產行業(yè)需要在資本運作上更勝一籌

（2）房地產行業(yè)的經營模式亟待創(chuàng)新

（3）養(yǎng)老地產、旅游地產、醫(yī)療地產開發(fā)的深層次創(chuàng)新

7、房產企業(yè)融資與資本運作（案例分析）


 


 

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