房地產(chǎn)業(yè)“營改增”前期準備與納稅風險應對

**部分、營改增改革步伐及增值稅基本原理介紹 

第二部分、房地產(chǎn)已營改增及混合、兼營等問題營改增變化 

第三部分、房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增”要解決的深層次問題 

第四部分、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”可能的方案 

第五部分、如何應對房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”

課程大綱：

**部分、營改增改革步伐及增值稅基本原理介紹 

一、增值稅在中國的發(fā)展

（一）增值稅原理 

（二）增值稅在我國發(fā)展歷史

二、營改增改革步伐

三、增值稅基本原理介紹 

1.增值稅價外稅與房地產(chǎn)企業(yè)工程造價預算管理 

2.增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人管理 

3.增值稅發(fā)票領(lǐng)購 及發(fā)票管理

4.增值稅發(fā)票認證、認證時限及特殊規(guī)定 

 5.應納增值稅額的計算（增值稅進項抵扣、進項轉(zhuǎn)出與不允許抵扣規(guī)定） 

6.增值稅會計核算 

7.增值稅納稅申報與匯總納稅 

第二部分、房地產(chǎn)已營改增、混合、兼營等問題及營改增變化 

一、房地產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)營改增業(yè)務及增值稅發(fā)票管理 

1.建筑設計業(yè)務模式有幾種？發(fā)票及適用稅收政策？ 

2.建筑裝飾設計是否屬于“營改增”范圍？ 

3.工程監(jiān)理業(yè)務是否屬于“營改增”范圍？ 

4.地質(zhì)勘查業(yè)務及適用稅收政策？是否可與設計合在一起開發(fā)票？ 

5.房地產(chǎn)營銷策劃是否屬于“營改增”范圍？ 

6.飯店、會場等提供的會議場所出租及會場布置是否屬于營改增的“文化創(chuàng)意服務”？ 

7.提供商標使用權(quán)是否屬于“營改增”的范圍？商譽如何納稅？ 

8.收取中標服務費繳納增值稅還是營業(yè)稅？ 

9.廣告費用是繳納營業(yè)稅還是增值稅？稅率是多少？廣告制作費用繳納什么稅？ 

10.租賃房屋帶設備及家俱，開具增值稅發(fā)票還是營業(yè)稅發(fā)票？ 

11.環(huán)境評估、工程造價鑒證和建筑圖紙審核是繳納營業(yè)稅還是增值稅？ 

12.EPC項目總包與分包業(yè)務實施過程中，涉及幾種業(yè)務操作模式？分別怎樣納稅？

二、 混合、兼營及與增值稅相關(guān)業(yè)務現(xiàn)行政策及營改增后的變化 

1.“修繕”與“修理修配”是繳納營業(yè)稅還是增值稅？ 

2.電梯維修收入是繳納營業(yè)稅還是增值稅？

3.納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)的同時一并銷售附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)，是繳納營業(yè)稅還是增值稅？ 

4.電信服務附帶贈送貨物征稅問題 

5.燃氣公司安裝前向用戶收取的管道設施建設費是繳納增值稅還是營業(yè)稅？ 

6.某園林公司承接一項綠化工程，工程總價1000萬元。其中，土地平整工程100萬元，銷售自產(chǎn)林木700萬元，后續(xù)管護200萬元，該園林公司屬于一般納稅人企業(yè)，對上述業(yè)務企業(yè)是繳納營業(yè)稅還是增值稅？

7. 某單位在搞綠化時，自己采購樹木、花卉，然后請專業(yè)的園林公司種植并提供后續(xù)管護。園林公司是繳納營業(yè)稅還是增值稅？

8.營改增后，企業(yè)出售已使用過的固定資產(chǎn)如何計算繳納增值稅？

9.某電腦公司在銷售電腦的同時提供維護服務，如何交稅？ 取得什么樣發(fā)票？

10.航空公司的濕租和干租分別適用什么稅率？ 取得什么樣發(fā)票？

11.出租汽車及租賃汽車帶司機有什么不同？

12.電信業(yè)的基礎電信服務和增值電信服務分別適用什么稅率？ 房地產(chǎn)公司取得發(fā)票應該是什么樣的？

13.經(jīng)營租賃和融資租賃如何計算繳納增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)可否采用融資性租賃？

14.北京市一家印務公司，經(jīng)營范圍主要為提供印刷品印刷、排版、裝訂，同時兼營廣告設計、制作、設備租賃等。其中，提供印刷品印刷、排版、裝訂勞務申報繳納增值稅；廣告設計、制作和設備租賃申報繳納營業(yè)稅。近，國稅局通知該公司從2012年9月1日起，經(jīng)營的所有項目都應當繳納增值稅，但截至2012年8月31日之前的增值稅期末留抵稅額，不得從廣告設計、制作和設備租賃的銷項稅額中抵扣?？墒?，該公司8月賬上還有15萬元的上期留抵稅額。這部分進項稅額都已經(jīng)**認證，也用于生產(chǎn)經(jīng)營了。是否還能抵扣？需要轉(zhuǎn)入成本嗎？該公司應該如何處理？房地產(chǎn)公司與其發(fā)生業(yè)務關(guān)系應如何處理？

15.一般納稅人注銷時進項留抵稅額如何處理？ 兩種情況分別怎樣處理？ 

16.增值稅進項留抵稅額能否抵減增值稅欠稅形成的滯納金? 

17.企業(yè)辦理跨區(qū)遷移，在遷出地尚未抵扣的留抵稅額，在遷入地是否可以繼續(xù)抵扣？ 

18.我公司是一家加油站，自有生產(chǎn)經(jīng)營用車輛所耗用的汽油，應作進項稅額轉(zhuǎn)出處理，還是按視同銷售處理？房地產(chǎn)公司自己兼營加油站怎樣處理？

19.我公司為了開拓市場，采購了一些禮品（如模型、小工具、雨具等）送給參加訂貨會的客戶。請問，購進禮品的進項稅額能否抵扣？銷項稅額怎樣計算？ 

20.我公司將自己開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為出租，這種行為算企業(yè)所得稅的視同銷售嗎，該如何處理稅務問題？ 營改增后如何處理？

21.我公司原法人退股，之前他代公司支付的貨款（現(xiàn)金支付），形成公司對該自然人的債務，現(xiàn)公司用庫存的原料抵償債務，企業(yè)所得稅法要求視同銷售貨物處理，但《增值稅條例》中的視同銷售沒有該內(nèi)容規(guī)定，請問增值稅處理是否也要作視同銷售處理？相關(guān)依據(jù)是什么？ 

22.公司在產(chǎn)品保修期內(nèi)免費為客戶提供維修服務，免費維修所消耗的材料或更換的配件是否需要作進項稅轉(zhuǎn)出或視同銷售處理？ 

23.企業(yè)購入生產(chǎn)車間監(jiān)控設備取得的增值稅專用發(fā)票，其進項稅額是否可以抵扣？營改增后有什么變化？

24.一般納稅人企業(yè)的中央空調(diào)修理費，可否作進項稅額抵扣？ 

25.企業(yè)在廠區(qū)內(nèi)安裝路燈，采購路燈鋼桿、燈罩、燈泡及其他配件，并取得增值稅專用發(fā)票，其進項稅額能否抵扣？ 營改增后變化？

26.從事汽車銷售的增值稅一般納稅人企業(yè)，新裝修汽車銷售展廳所耗用的裝飾材料均取得增值稅專用發(fā)票。請問，這些裝飾材料能否抵扣進項稅額？ 房地產(chǎn)企業(yè)購入時怎樣處理？

27.一般納稅人購進油漆用于粉刷門窗取得增值稅專用發(fā)票，是否可以抵扣進項稅額？ 營改增后怎樣處理？

28.我公司從國外購買電腦并取得了境外公司開具的發(fā)票，這種發(fā)票可否抵扣相應進項稅額？ 

29.購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設備支付的費用以及繳納的技術(shù)維護費，是否可以在增值稅應納稅額中全額抵減？如何抵減？ 

30.商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的返還收入，增值稅如何處理？ 

31.某一般納稅人企業(yè)6月份購進一批防暑降溫用的白糖、茶葉，取得了增值稅專用發(fā)票，其進項稅額可否抵扣？

32.某企業(yè)購買貨物并取得供貨方開具的增值稅專用發(fā)票，但供貨方卻委托另一公司收款。請問，該企業(yè)取得的增值稅專用發(fā)票能否抵扣？ 

33.進項稅額轉(zhuǎn)出的相關(guān)業(yè)務處理

l 單位買進一批貨物，在運輸途中發(fā)生交通意外，貨物全部毀損。請問，這批貨物的進項稅額需要轉(zhuǎn)出嗎？ 

l 企業(yè)購進一批材料并且已經(jīng)作進項抵扣稅額，但當?shù)匕l(fā)生水災沖毀了這批材料。請問，企業(yè)是否需要作進項稅額轉(zhuǎn)出處理？ 

l 因市場需求萎縮，我公司對庫存商品的銷售價格進行調(diào)整，決定以低于進貨價銷售。此情況是否屬于增值稅暫行條例中所說的“非正常損失”，是否需要作進項稅額轉(zhuǎn)出處理？ 

34.購銷雙方約定以銀行承兌匯票方式進行結(jié)算，產(chǎn)生的貼現(xiàn)息費用由購買方承擔。貼現(xiàn)息費用是否可認定為增值稅價外費用？貼現(xiàn)息可否單獨開具增值稅專用發(fā)票？ 

35.購方納稅人將增值稅專用發(fā)票進行認證抵扣后，因銷方納稅人未申報繳納稅款，購方納稅人是否需就已認證抵扣稅款做進項稅額轉(zhuǎn)出？

36.商品砼享受稅收優(yōu)惠的處理

l 乙公司是某集團的全資子公司，主營業(yè)務為生產(chǎn)銷售商品砼，并取得預拌商品混凝土專業(yè)承包貳級資質(zhì)，可生產(chǎn)各種強度等級的混凝土和特種混凝土，因利用廢渣占比超過30%，2013年已向主管稅務局申請享受銷售商品混凝土免征增值稅的稅收優(yōu)惠政策。

l 乙公司2013年產(chǎn)值3億元，均為自產(chǎn)混凝土銷售收入，其中銷售給該集團所屬的另一全資子公司甲公司各施工項目部2.4億元，占全部銷售收入的80%；銷售給該集團以外的其他外部單位0.6億元，占全部銷售收入的20%。

l 經(jīng)模擬增值稅業(yè)務，乙公司統(tǒng)計2013年進項稅額為2000萬元。生產(chǎn)用料包括：水泥、砂子、石子、外加劑、粉煤灰、礦粉、水等，全部為外購。 

l 在乙公司的產(chǎn)值、進項稅額不變的前提下，請分析： 

l 1.站在乙公司角度，分析乙公司應選擇按何種計稅方式納稅（可從乙公司增值稅稅收成本角度分析）？ 

l 2.站在該集團角度，分析乙公司應選擇按何種計稅方式納稅（可從暢想集團增值稅稅收成本角度分析）？ 

l 3.站在該集團角度，當乙公司對外銷售收入達到多大比重時，簡易計稅和一般計稅兩種方法達到增值稅的納稅均衡？

37.企業(yè)以購物送積分方式搞促銷，例如消費者購買1000元貨物，將獲得200元積分，消費者可用積分來購物。請問，用積分購物應該如何繳納增值稅？

38.建筑企業(yè)使用房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一購入一電、水增值稅處理？

39.建筑企業(yè)自產(chǎn)自用的水泥預制構(gòu)件如何納稅？ 

40.施工現(xiàn)場生產(chǎn)混凝土該如何繳稅?

41.商業(yè)企業(yè)增值稅一般納稅人采取以舊換新方式銷售貨物，所銷售的貨物是按差價開具發(fā)票，還是按貨物的全額開具發(fā)票？收取的舊貨如果取得了增值稅專用發(fā)票，可否抵扣進項稅額？ 

42.企業(yè)處置銷售下腳料，是否繳納增值稅？

42.某公司在展覽會上展示公司所經(jīng)銷的工藝品，之后撤換下來的展品作為紀念品現(xiàn)場贈送給前來洽談的客商，請問這些展品是否繳納增值稅？

43.企業(yè)出租固定資產(chǎn)，租期3年，租金一次性取得，應如何確認收入？ 

44.A企業(yè)委托另一家B企業(yè)代銷產(chǎn)品，由于B企業(yè)業(yè)務人員的疏忽，導致代銷清單在郵寄途中丟失。請問，這批貨物的納稅義務發(fā)生時間如何確定？

45.2009年4月，某造船廠與外商簽訂購船合同，約定在2010年交付船舶并一次性收取全部價款。造船廠如何確認增值稅的納稅義務發(fā)生時間？ 房地產(chǎn)開發(fā)集團提供上述業(yè)務怎樣處理？

46.納稅人有申請延期繳納稅款權(quán)，但獲準3個月后，又發(fā)生當期貨幣資金不足以繳納稅款的情形，請問還可以繼續(xù)申請延期繳納嗎？ 

47.某企業(yè)是增值稅納稅人，總機構(gòu)在北京市朝陽區(qū)，由于經(jīng)營需要，在海淀區(qū)設立了一個獨立核算的分支機構(gòu)，并且以分支機構(gòu)的名義對外經(jīng)營業(yè)務，該企業(yè)的分支機構(gòu)應在何地繳納增值稅？能否匯總到總機構(gòu)一并繳納？

48.增值稅征期忘記申報，有何處罰措施？

49.企業(yè)長期不申報怎么處理？

50.增值稅專用發(fā)票出格、壓線后，該發(fā)票是否屬于合法有效的發(fā)票？ 

51.去年8月份，某公司發(fā)生一筆銷售業(yè)務，但沒有給對方開具發(fā)票，此筆收入已按時申報。10月份，客戶突然要求該公司對該筆業(yè)務開具增值稅專用發(fā)票。請問，該公司可否開具該筆業(yè)務的增值稅專用發(fā)票？ 

52.稅務登記證正在辦理中的企業(yè)，因業(yè)務需要可否申請稅務機關(guān)代開發(fā)票？ 

53.某公司是增值稅一般納稅人，現(xiàn)向客戶銷售了一批貨物，對方要求該公司開具增值稅專用發(fā)票。請問，如果對方單位不是增值稅一般納稅人，該公司還要開具增值稅專用發(fā)票嗎？

54.企業(yè)作廢已開具的增值稅專用發(fā)票，是否需要收回已交給購貨方的聯(lián)次？

55.發(fā)票丟失，需要到稅務機關(guān)辦理什么手續(xù)？

56.某公司與軍隊的事業(yè)單位有經(jīng)營業(yè)務往來，應取得何種票據(jù)？ 

57.銷售方應開給一家公司的增值稅專用發(fā)票，誤開給了另一家公司，這家公司未認證抵扣，但是發(fā)票已經(jīng)跨月。請問，在這種情況下應該由哪一方申請開具紅字專用發(fā)票？如果是由銷售方申請，拒收證明應該由哪家公司開具呢？

58.某公司是生產(chǎn)型一般納稅人企業(yè)，近準備加工一批手推車，原料由對方自備，公司只收取加工費，但公司營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍中并沒有受托加工這項內(nèi)容。請問，公司如果從事該業(yè)務，可不可以開具有加工費內(nèi)容的增值稅專用發(fā)票？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事其他業(yè)務怎樣處理？

59.無償贈送貨物是否可以開具專用發(fā)票？ 

60.某外貿(mào)企業(yè)上個月收到用于出口退稅的增值稅專用發(fā)票，已認證**。本月開票方逃逸，稅款沒有繳納。主管稅務機關(guān)認為該發(fā)票不能抵扣，且不能辦理出口退稅，企業(yè)該如何處理？ 

61.對累計購買貨物達到一定數(shù)量的購貨方，供應商（一般納稅人）給予相應的補償，如何開票？

62發(fā)票的抵扣聯(lián)沒有加蓋印章，是否符合規(guī)定？ 

63.什么是虛開增值稅專用發(fā)票？有什么后果？

64.稅法規(guī)定增值稅發(fā)票犯罪有多少種？處罰程度？

第三部分、房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增“要解決的深層次問題 

一、四個假設前提

1.建筑業(yè)企業(yè)可以保持現(xiàn)有利潤而將所有可能增加的稅費轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè) 

2.建筑業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)都適用一致的增值稅稅率（11%） 

3.房地產(chǎn)企業(yè)住宅項目完全無法將增加的稅費轉(zhuǎn)嫁給下環(huán)節(jié)的個人消費者 

4.暫不考慮其他服務、融資成本的進項稅，假設對房地產(chǎn)企業(yè)成本影響不變 

二、營改增對住宅項目的影響

1.建筑企業(yè)可抵扣材料比例對房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本的影響

2.建筑企業(yè)毛利率對房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響 

3.住宅開發(fā)企業(yè)適用稅率11%、建筑商材料可抵扣比例100%

4.住宅開發(fā)企業(yè)適用稅率11%、建筑商材料可抵扣比例50% 

5.住宅開發(fā)企業(yè)適用稅率11%、建筑商材料可抵扣比例50%、土地成本可抵扣  

三、營改增對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的影響 

四、對稅收征收管理的影響

1.房地產(chǎn)業(yè)稅收征管問題  

2.已進行建設開發(fā)之房地產(chǎn)項目的過渡性問題

3.商品房預售所引致的留抵稅額問題

4.房地產(chǎn)開發(fā)抵扣鏈條的完整性、公共配套設施的增值稅處理

第四部分、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增“可能的方案 

一、 過渡期政策問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增之前自行建造的商品房是按照一般計稅方式還是簡易計稅方式計算征收增值稅？或是繼續(xù)計算繳納營業(yè)稅？營業(yè)稅稅率5%還是簡易征收率6%或是3%？如果購買方只要增值稅專用發(fā)票用來抵扣進項稅額銷售方是否可以按照一般計稅方式計算繳納增值稅？

2.房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增執(zhí)行過程中自行建造的商品房是按照一般計稅方式還是簡易計稅方式計算征收增值稅？或是繼續(xù)計算繳納營業(yè)稅？營業(yè)稅稅率5%還是簡易征收率6%或是3%？如果購買方只要增值稅專用發(fā)票用來抵扣進項稅額銷售方是否可以按照一般計稅方式計算繳納增值稅？

3.房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增實施后自行建造的商品房是否一定按照一般計稅方式計算繳納增值稅？

4.房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增實施前購買的商品房按照一般計稅方式還是簡易計稅方式計算繳納增值稅？按照一般計稅方式卻沒有對應的進項稅額？

5.房地產(chǎn)企業(yè)營改增實施日前后的新老項目怎么劃定？是按照取得土地使用權(quán)證日期？還是建設用地規(guī)劃許可證日期？建設工程規(guī)劃許可證日期？建設工程施工許可證日期？預售許可證日期？竣工驗收備案證日期？

6.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)購買個人的房產(chǎn)能否抵扣進項稅額？

7.營改增后個人銷售二手房區(qū)分普通住房和非普通住房嗎？能否繼續(xù)適用差額征稅政策？

8.營改增后房地產(chǎn)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，可否抵扣進項稅額？或者是視同銷售？視同銷售并沒有改變所有權(quán)，也許將來還會出售。一次性允許抵扣進項稅額，會導致進項稅額很大而長期不需要繳納增值稅?？煞癜凑帐褂媚晗拗鹉暧嬎愕挚?？或者是參照企業(yè)所得稅按照不少于低折舊年限20年計算分攤抵扣進項稅額？

9.營改增后房地產(chǎn)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為經(jīng)營性出租固定資產(chǎn)，可否抵扣進項稅額？一次性允許抵扣進項稅額，會導致進項稅額長期大于出租銷項稅額而長期不需要繳納增值稅。

10.融資性售后回租合同未執(zhí)行完畢怎樣處理？經(jīng)營性租賃房產(chǎn)呢？

11.先期拿地，成本較小，營改增后拿地成本可否抵扣？建設成本商品后，增值較大怎樣處理？

12股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地，怎樣進行抵扣？

13合作建房，以地換房，以房換地增值稅怎樣處理？

14.合作建房有多少種方式？怎樣應對營改增？

二、 拿地環(huán)節(jié)增值稅處理的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金是否有機會抵扣進項稅？以什么票據(jù)為準？

2.房地產(chǎn)企業(yè)以招拍掛所支付的土地出讓金計算抵扣進項稅額，扣除率按照11%計算還是6%    

3.房地產(chǎn)企業(yè)支付的為獲得土地相關(guān)的各種費用是否有機會抵扣進項稅？比如拍賣傭金、評估費、交易費？

4.支付的各類政府規(guī)費能否獲得進行抵扣？青苗補償費用票據(jù)使用？市政配套費用怎樣抵扣？

5.房地產(chǎn)企業(yè)為了取得土地與當?shù)卣炗喌耐顿Y協(xié)議中所明確的紅線外支出如何計算征收增值稅？紅線外支出要不要視同銷售征收增值稅？另外，紅線外支出也屬于取得土地的成本，但是只有文件沒有財政收據(jù)，可否抵扣進項稅額？操作層面怎樣處理？

6.取得土地繳納的契稅、耕地占用稅可否作為增值稅計稅基礎？換成財政收據(jù)可以嗎？

7.房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地怎么抵扣進項稅額？

8.房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，是否征收增值稅？假如被轉(zhuǎn)讓的公司資產(chǎn)主要是房屋、土地權(quán)屬。

9.營改增后，一級開發(fā)商取得土地，生地變熟地后轉(zhuǎn)讓，是參照營業(yè)稅的差額計算方式還是一般計稅方式計算征收增值稅？

10.附帶建設回遷房取得土地方式下，回遷房產(chǎn)視同銷售并繳納增值稅？現(xiàn)金拆遷補償部分的增值稅處理？無論是回遷房產(chǎn)補償還是現(xiàn)金補償能否算取得土地使用權(quán)的進項稅額？

11.支付的各類拆遷補償費或拆一還一的成本如何抵扣？

12.項目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發(fā)票抬頭都是總公司，不是項目公司。在項目公司成立后，取得土地的相關(guān)支出是否能作為項目公司的成本？項目公司是否可以進行增值稅抵扣？

三、 前期工程環(huán)節(jié)的問題

1.如果沒有終取得土地所發(fā)生的前期調(diào)研費用、可行性研究費能否抵扣進項稅額？

2.項目批報建費用怎樣抵扣，發(fā)票或收據(jù)是什么樣的？，項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報批費，如人防工程建設費、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）拆遷管理費、招投標管理費等。

3.規(guī)劃設計費用如何抵扣進項稅額？項目立項后的總體規(guī)劃設計、單體設計費用、管線設計費用、改造設計費用、可行性研究費用（含支付社會中介服務機構(gòu)的市場調(diào)研費用），制圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費用、方案評審費用。

4.勘測丈量費用如何進行抵扣進項稅額？主要包括：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等

5.工程招標費用如何進行抵扣進項稅額？包括工程招標管理費、工程招標交易服務費、工程招標代理服務費用等（什么情況下必須進行招標？）

6.“三通一平”費是否可抵扣進項稅額？如何進行抵扣進稅額？道路通、電力通（含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費）、自來水（上下水道）、場地平整（包括開工前垃圾運費）的費用。

7.臨時設施費如何進行抵扣進項稅額？工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。

8. 其他費用可否抵扣進項稅額？包括擋光費、危房補償鑒定費、施工噪音管理費等。

四、 建安環(huán)節(jié)的問題

1.代建市政設施，房地產(chǎn)公司為總包方，分包給分包公司，房地產(chǎn)公司只收取代理費，如果營改增前符合按代理業(yè)繳納營業(yè)稅的條件，營改增后，增值稅如何處理？可以按照服務業(yè)代理業(yè)6%差額計征增值稅嗎？分包單位發(fā)票開給政府。

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用所發(fā)生的進項稅是否可以從銷項稅額中抵扣？ 

3.利用地下基礎設施建造的車位、車庫，不能辦理產(chǎn)權(quán)，用來銷售或者出租，進項稅額能否抵扣？沒有全部銷售或出租完畢，進項稅額抵扣多少？不能辦理產(chǎn)權(quán)銷售或者出租是按照銷售不動產(chǎn)的稅目還是出租不動產(chǎn)的稅目？

4.存貨與固定資產(chǎn)劃分標準的變化對建筑、房地產(chǎn)企業(yè)抵扣進項稅額有無關(guān)系？

5.房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂工程施工合同后，按照當?shù)卣ㄔO局或監(jiān)理站的要求所繳納的勞保費也取得了行政事業(yè)性收據(jù)，可否抵扣進項稅額？這部分錢建設局會撥付建筑施工企業(yè)，建筑施工企業(yè)做增值稅收入嗎？除此之外，也許還有專項文明施工費、專項安全措施費。

6.營改增后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負的影響在哪里？

7.園林綠化工程營改增后的涉稅風險控制技巧在哪里？

8.清包工環(huán)節(jié)材料費用怎樣抵扣？

9.生產(chǎn)企業(yè)提供自產(chǎn)貨物并提供安裝勞務的怎樣處理？

五、 融資環(huán)節(jié)的問題

1.金融業(yè)營改增前的抵扣問題，銀行貸款利息方面，銀行是否會開具增值稅專用發(fā)票以抵扣進項稅？

2.非金融業(yè)營改增的抵扣問題，委托貸款、企業(yè)拆借、社會集資可否抵扣進項稅額？

3.統(tǒng)借統(tǒng)貸利息分割單可否抵扣進項稅額？一方取得利息進項稅額發(fā)票也要轉(zhuǎn)出，另一方支付利息分割單可以抵扣進項稅額？還是只能開具發(fā)票才可以計算抵扣進項稅額？

4.房地產(chǎn)信托基金資金成本的抵扣問題？

六、 收入方面的問題

1.預計房地產(chǎn)銷售、出租稅率？都是11%嗎？還是出租要按照17%計算？

2.房地產(chǎn)企業(yè)預收賬款是否就要按照適用稅率計算繳納增值稅？房子還沒建已經(jīng)實現(xiàn)了銷售，訂金、定金、意向金、誠意金，是在取得預售許可證之后簽訂了銷售或預售合同確認增值稅收入還是只要收到錢就要算收入？

3.房地產(chǎn)企業(yè)開盤后一售而光，但房子還沒建，只有銷項沒有進項，可否先預征后清算？清算時點選擇在取得竣工驗收備案時間？

4.對于不同類型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車位，是否采用不同的增值稅政策？稅率一樣，預征率會一樣嗎？

5.項目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，屬于視同銷售行為？進項稅如何抵扣？如果隨后又進行出售，銷項稅和進項稅又如何處理？

6.以土地或商品房進行投資增值稅處理？ 視同銷售嗎？

7.將房產(chǎn)免費提供給酒店使用，是否視同銷售？還是視同出租？

8.合作建房一方出土地、一方出資金不成立獨立法人企業(yè)，雙方都要視同銷售繳納增值稅嗎？可否有視同采購的進項稅額？ 

9.房地產(chǎn)企業(yè)營改增后總分支機構(gòu)匯總納稅，可否包括子公司？實務中取得土地后辦理項目子公司的較多。

10.營改增后首付款與按揭款該如何納稅？

11.營改增后“買一贈一”行為如何納稅以及風險如何控制？

12.營改增后視同銷售行為如何納稅？

13.“三大費用”中涉及的進項稅額如何抵扣，有何風險？是否要進項轉(zhuǎn)出？

第五部分、如何應對房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”

一、如何控制企業(yè)稅務風險

1購買的材料都可以抵扣進項稅額嗎？ 

2. 購買的材料沒有全部用于工程怎么辦？ 

3. 購買的材料工地施工超定額浪費了怎么辦？ 

4. 購買的材料工地被盜丟失怎么辦？ 

5. 購買的材料抵頂了分包工程款怎么辦 ？

6. 自用的施工機械處理給分包商怎么辦？ 被盜了怎么辦？

二、進行稅收籌劃

1.個人所得稅怎樣籌劃

2.企業(yè)所得稅怎樣籌劃

3.增值稅怎樣籌劃

三、定價安排與稅負轉(zhuǎn)嫁

1.合同簽訂

2.價格的確定 

3.支付安排

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