房地產全面預算管理與成本控制 內訓

**章：房地產企業(yè)全面預算管理系統的建立

【提出問題】

什么是地產公司的全面預算管理？

為什么要進行全面預算管理？

如何進行全面預算管理？

房地產企業(yè)如何建立全面預算管理系統？

全面預算為什么會成為流于形式的數字游戲？

【討論問題】

全面預算形象的比喻應該是“一張網”，在這張網內進度管理是“橫軸”，代表各時間節(jié)點達成的目標；成本管理是“縱軸”，代表各時間節(jié)點達成目標所付合同的費用。不管外界的情況如何變化，都能在這張網中找到所對應的位置。

房地產全面預算管理與成本控制課程培訓，內容涉及房地產企業(yè)如何建立全面預算管理系統，房地產企業(yè)如何建立全面成本管理系統等，旨在使學員掌握全面預算管理的整體解決方案，掌握國內為領先的全面計劃預算管理模式，掌握房地產成本管理的流程，組織，表單，分析工具等技能。

**部分：從業(yè)務角度入手，做好全面預算管理

一． 什么是全面預算管理 ？

【統一概念】：全面預算是什么？

Ø 全面預算就是成本控制？

Ø 全面預算是銷售預算、成本預算、費用預算等的預算綜合？

Ø 全面預算是工作計劃的數字化反應？

Ø 這幾種理解都對，但是都不全面！

它有兩個維度 ：

一、 從表現形式看—全面預算是各種預算表格的集成

按時間維度劃分：可以分為靜態(tài)、動態(tài)預算；

按控制項目劃分：可以分為銷售收入預算、工程成本預算、管理費用預算、銷售費用、財務費用預算、稅金預算、資本性支出預算等。

二 、從管理環(huán)節(jié)分—全面預算是計劃、預算、考評的循環(huán)

（一）、計劃：分為一級計劃（集團關鍵節(jié)點計劃）、二級計劃（項目主項計劃）、三級計劃（各專項計劃及輔助計劃，包含設計專項計劃、報批報建計劃、采購計劃、工程專項計劃、營銷與客服計劃）等；

（二）、預算：預算編制、預算調整、預算分析；

（三）、考評：目標設定（計劃目標與預算目標）、結果衡量（時間、質量、成本）、績效體現（固定工資、季度獎金、年度分紅、項目提成）等。

二． 為什么要實行全面預算？

【統一思想】：預算管理是全面預算會計、會計反映監(jiān)督和內部控制三方面的統一

其中，全面預算包含以下內容：

ü 全面預算項目，

ü 全程預算控制，

ü 全員預算規(guī)則

會計反映監(jiān)督包含以下內容：

ü 沒有業(yè)務沒有預算，

ü 沒有預算沒有業(yè)務，

ü 客觀反映及時反饋

內部控制包含以下內容：

ü 業(yè)務規(guī)范化

ü 流程制度化

ü 權責明確化

【統一思想】四大功能是：

規(guī)劃、控制、溝通協調、激勵約束

案例：一個房企老板的成本管理擔憂；

案例：xxx置業(yè)公司計劃運營管理內訓總結

三． 如何做好全面預算管理

【統一行為】：

1. 全面預算保障條件：

資源保證；組織保證；流程保證；制度保證；科目保證。

組織機構案例（主要以萬科、龍湖、萬達、華潤置地、萬通集團等企業(yè)的組織構架特點說明），專業(yè)方面簡介一下：科目體系，核算科目，目標成本模板，合約規(guī)劃模板等）

2. 全面預算流程編制

確定項目目標利潤 ；

編制項目主項計劃；

編制預算。

(1) 、制定目標--確定項目定位與目標利潤率；

(2)、制定計劃--制定集團關鍵節(jié)點計劃、項目主項計劃、項目專項計劃、樓棟施工計劃。

 （3）、組織實施；

 （4）、績效管控；

3. 靜態(tài)預算與動態(tài)預算

項目目標利潤，年度預算，月度預算

靜態(tài)預算項目分解控制

4. 靜態(tài)預算流程編制

案例分析：公司項目預算分許（收入，支出，年度利潤預算等）

5. 動態(tài)預算流程編制

四、項目利潤預算控制方式

具體每一項預算控制方法：   

1、銷售收入；2、土地成本；3、前期費用；4、工程成本；

5、營銷費用；6、管理費用；7、財務費用；8、稅金。

第二部分：房地產全面預算管理體系分享與交流

房地產企業(yè)全面預算管理的“困惑

現狀：偏重財務視角推行全面預算管理的房地產企業(yè)，其全面預算管理絕大多數已淪為流于形式的“數字游戲”。

癥結：財務與業(yè)務“兩張皮”，預算管理缺乏運營管理支撐

全面預算為什么會成為流于形式的數字游戲？（四個問題討論）

一、 綜述：如何理解房地產全面預算管理

二、 房地產全面預算管理—計劃篇

三、 房地產全面預算管理—實務篇

四、 房地產全面預算管理—保障篇

案例1：LH地產集團公司的全面預算管理特點和學習借鑒點；

案例2：龍湖集團xxx項目啟動會之成本管理部分

第二章： 房地產企業(yè)成本管控系統的建立

**部分：開發(fā)項目前期成本管理的重要性

【提出問題】

什么是成本管理？為何進行成本管理？怎么進行開發(fā)項目前期的成本管理？

為什么采取了很多種的方法，但找不到有效的途徑控制成本？

控制成本就是降低質量，降低標準嗎？

控制成本的重點在哪里？

企業(yè)何時進行成本控制？

【討論問題】

成本管理的定義、范圍、管理方式；

成本管理的作用和效果；

實行成本管理的保障條件；

新常態(tài)下成本管理的思路，流程和方法；

目標成本指定的階段和作用；

目標成本與動態(tài)成本的管理及責任成本；

簡單介紹房地產成本管理的三大階段及趨勢：

第二部分：成本管控術—成本策劃：企業(yè)利潤的節(jié)流閥與監(jiān)控者

【提出問題】

成本管理操作過程中的困惑：

成本部門“單兵作戰(zhàn)”較多，各部門的協同不夠；

目標成本測算準確度不高；

合約規(guī)劃實際指導意義不大，流于形式；

控成本還是保品質？這是個問題！

變更簽證太多，怎么管？

動態(tài)成本數據不能準確及時獲取；

資金計劃預不準，難以真正做到資金平衡；

房地產企業(yè)成本管理控制要點

【討論問題】

房地產企業(yè)成本管理控制要點：

控目標、控合同、控付款、控動態(tài)

控目標---（分享案例）Z企業(yè)“不同階段目標成本編制”

概念設計階段、方案設計階段、初步設計（擴初設計）階段、施工圖設計階段及構件深化設計階段目標成本形成及成本重點控制對象；

目標成本修訂調整指導原則；

目標成本編制原則與調整流程；

控合同---公司董事長或者總經理在進行合同審批時，如何判斷合同價格是否合理？預算夠不夠？

成本控制vs與成本核算；

合約規(guī)劃對成本控制的作用；

合約管控案例分享：X企業(yè)“成本管理的三大儲備”

控付款—無計劃不付款

付款計劃，基于審定工程量，定期刷新合同付款計劃并與計劃聯動；

月度資金計劃每月匯總生成，上報集團審批后，達成率納入部門考核；

合同付款：無計劃不付款，合同付款申請、審批嚴控計劃外審批付款；

控動態(tài)—實時對比  指導定價

目標成本→動態(tài)成本→產品動態(tài)單方

目標成本：成本控制線、上線VS基線

動態(tài)成本：實時、動態(tài)反映“預計終成本”，合約規(guī)劃余量的蓄水池作用，動態(tài)成本月度回顧→預警、強控

產品動態(tài)單方：指導定價、橫向對標

第三部分 房地產規(guī)劃設計階段投資控制要點和策略；

策略一：實行設計方案招投標，優(yōu)化設計

策略二：實行限額設計，有效控制造價

策略三：加強對圖紙的會審與審查

策略四：深入運用價值工程。運用價值工程的優(yōu)勢：

策略五：采用合同措施，有效控制造價 

案例：xx集團設計階段成本管理控制的經驗教訓

案例：白銀時代X企業(yè)目標利潤的運營管控實踐

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