距離"國八條"出臺，還不足一年零一個月。

5月17日，國務院常務會議出臺六條房地產(chǎn)調(diào)控措施，業(yè)界人士幾乎不假思索地將其歸納為"國六條"。2005年的4月30日，正是國務院發(fā)布的八條新政，將價格瘋狂飆升的上海鎖定在了風暴中心，上海房價應聲而落。


一年過去，風暴中心從上海轉(zhuǎn)移到了北京和深圳。與上一次不同的是，中央政府把"槍口"明確地指向了地方政府。

"國六條"

按照慣例，在國務院常務會議之后，相關部委將會拿出執(zhí)行細則。一位參與了"國六條"出臺前期討論會的專家稱，七部委關于"國六條"的執(zhí)行文件正在會簽，很快就會出臺。

前建設部住宅產(chǎn)業(yè)化中心主任、全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生說："建設部將率先推出可行的執(zhí)行細則，第一步是關于限價房的政策。"

"政策基調(diào)仍然是要進行房價調(diào)控。"經(jīng)濟學家趙曉說，"國六條"基本上吸收了前段時間學者討論的觀點，政策方向比較明確，內(nèi)涵比較豐富。

與此前的調(diào)控政策不同，"調(diào)整住房結(jié)構(gòu)"被放至"國六條"的首位，而"嚴控土地"也演變?yōu)?quot;科學用地"。建設部政策研究中心科研處處長文林峰說，去年調(diào)控也要求增加經(jīng)濟適用房供給，也提出了中低價位中小套型房，但是這一次明確要求中低價位房的比例，并作為未來建設的主流，滿足廣大中低收入家庭的住房需求，"以前沒有這么明確過。"

華遠集團董事長任志強說："與以前的政策相比，國六條更多是對地方政府的治理要求。"從經(jīng)濟適用房、廉租房等被強調(diào)的位置看，此次政府在住宅公共產(chǎn)品的投入力度，可謂前所未有。

北京房價的"17.3%"

5月17日舉行的國務院常務會議指出，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但房地產(chǎn)領域的一些問題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房價上漲過快。

中國房地產(chǎn)與住宅研究會副會長顧云昌說，一些城市的房價出現(xiàn)了漲幅過高的跡象，例如深圳、大連、廣州、北京等。北京出現(xiàn)了前所未有的排隊買房的現(xiàn)象，而房價一直平穩(wěn)的廣州，近一段時間也有些區(qū)域房價增幅超過10%，"中央政府顯然是看到了這些現(xiàn)象。"

據(jù)透露，國務院常務會議點了北京和深圳的名。

3月中旬，北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，北京市商品住宅預售交易平均價格漲幅達到17.3%。但是一個月后，北京市統(tǒng)計局卻宣布，一季度商品房漲幅為7.6%。

有意思的是，北京市統(tǒng)計局和建委的相關負責人都聲稱，自己的統(tǒng)計方法是沒有錯誤的。

但無論如何，在普通消費者看來，北京市房價漲幅之高是顯而易見的。一些樓盤的銷售商甚至已經(jīng)開始拒收定金，理由是房價還要漲，"等漲了再賣"。

實際上，在"國八條"出臺之后，盡管上海房價應聲而落，房地產(chǎn)市場一度處于震蕩和惶恐中，但是，北京的房價卻依然逆勢上揚。2005年上半年，北京房價增幅達到18.2%。一些原本以上海為投資中心的國內(nèi)開發(fā)商和海外資金，也攜巨資轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京。

當時，北京市發(fā)改委委員宋宇曾表示，雖然2004年北京房價上漲稍快，但這種上漲是在北京社會經(jīng)濟高速發(fā)展的大背景下多種因素作用的結(jié)果，而非含有大量"泡沫"。此后，北京各政府部門官員都在不同時間對各種媒體表達過類似的觀點，對北京房地產(chǎn)充滿樂觀。

處于風暴眼的北京如何動作引人關注。不過，建設部政策研究中心科研處處長文林峰說，國六條對于部分熱點城市的調(diào)控意見，是比較明確的，"但不是針對某一個城市，而是面向全國大城市。具體政策也會因地制宜。"

上一輪調(diào)控失靈？

對房地產(chǎn)市場的調(diào)控開始于2003年中，在2005年春夏之交，針對地產(chǎn)的宏觀調(diào)控拉至滿弓。但是目前，不僅北京、深圳等地的房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，價格屢創(chuàng)新高，即使是處于調(diào)控中心的上海，當?shù)亟y(tǒng)計局的資料也表明，進入今年4月份以后，不僅房價下挫勢頭停止了，而且出現(xiàn)了微升跡象。

此時，地產(chǎn)調(diào)控第二輪或許已經(jīng)不可避免。

瑞士信貸的亞洲區(qū)首席分析師陶冬幾天前撰文稱，2004年的宏觀調(diào)控以及2005年春的房地產(chǎn)新政，在為房地產(chǎn)熱降溫上基本上是失敗的。他認為，宏觀調(diào)控以行政手段制止銀行貸款流向開發(fā)商，這對個別中、小開發(fā)商可能是致命的，但對資金充沛的大開發(fā)商并不造成實質(zhì)性威脅，相反為他們的趁機擴張?zhí)峁┝朔奖恪?

不過，國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所經(jīng)濟運行與發(fā)展研究室主任王小廣并不認同這樣的看法，"現(xiàn)在流行的觀點是錯誤的，一調(diào)控就失靈的說法不夠客觀。"他說，"首先固定資產(chǎn)投資增長放慢了；其次，房價增幅放慢了，盡管個別城市出現(xiàn)了不同情況，但這并不影響整體；第三，去年的重點城市房價增長放慢了。"

5月18日，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會公布的房地產(chǎn)季度報告稱，長三角區(qū)域的住宅，漲幅、跌幅都比較小，趨于平穩(wěn)，而環(huán)渤海地區(qū)的房價上漲較快。

顧云昌認為，房地產(chǎn)新政實施一年來還是取得了成效的，有些專家預言要跌30%、50%，但并沒有出現(xiàn)這樣的大起大落。"國八條"起到了明顯作用，上海房價出現(xiàn)了適度回落。

下一步怎么調(diào)

"以前的調(diào)控主要是對市場、消費，而這次重點是對政府。"華遠集團董事長任志強說。5月17日召開的國務院常務會議指出，各地區(qū)、特別是城市政府要切實負起責任，把調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制。

任志強舉例說：調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃；第二條是稅收、信貸、土地政策，第三條合理控制拆遷，第四條監(jiān)管開發(fā)建設，第五條加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，第六條是統(tǒng)計和信息發(fā)布。"這不都是地方政府要解決的問題嗎？"

早在4月2日，建設部通報就曾指出， 部分地區(qū)對廉租住房制度建設重視不夠。仍有13個省(區(qū))沒有將廉租住房制度建設納入省級人民政府對市(區(qū))、縣人民政府工作的目標責任制管理，70個地級以上城市沒有建立廉租住房制度。

但是，廉租房、經(jīng)濟適用房的資金卻是由國土部門決定的。聶梅生認為，在地方，土地拍賣的收入占到地方收入的40%~50%，這筆資金應該從政府賣土地的收入來，也就是將政府高價拍賣土地的收入補貼到廉租房的建設上。

有關人士稱，目前國土資源部正在洽商土地出讓金重新分配事宜，可能的比例是從土地出讓金分出15%，以用于廉租房建設。

在"國六條"中，"合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長"正是對地方政府財政支出的一項約束，在部分城市，正是由于城市中心區(qū)CBD建設、大型廣場、配套市政占用了大量的售賣土地的出讓金。任志強稱，這一條的目的正是"壓縮城市投資"。

對于這一點，文林峰說："這次主要針對供應結(jié)構(gòu)。改善供應結(jié)構(gòu)，適當加大某些城市供應需要動員地方政府做出更多努力。"

如何動員，如何調(diào)整結(jié)構(gòu)，要看各部委的執(zhí)行細則如何制定。對于房地產(chǎn)市場來說，現(xiàn)在仍然是一個敏感時期。

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