突如其來(lái)的全球金融風(fēng)暴，令國(guó)內(nèi)房企在2008年飽受資金鏈之痛，一時(shí)間“現(xiàn)金為王”成為房企過冬的救命口訣。如今，市場(chǎng)稍有回暖但前景仍不明朗，房企如何在把控風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)保證業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，即如何用活手中的錢，是為房企管理現(xiàn)金流的關(guān)鍵。北大縱橫管理咨詢集團(tuán)高級(jí)合伙人閔昱、蘭德地產(chǎn)策略咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶在接受采訪時(shí)一致認(rèn)為，現(xiàn)金流管理不僅僅是財(cái)務(wù)工作，更要與企業(yè)戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)鏈條打通進(jìn)行。

　　記者：“現(xiàn)金為王”是近期房企過冬的共識(shí)，但經(jīng)過一段時(shí)間的銷售資金回籠，是否現(xiàn)在仍然是手頭上現(xiàn)金越多越好？

　　閔昱：現(xiàn)金流管理分成技術(shù)、戰(zhàn)略和風(fēng)險(xiǎn)3個(gè)層面，而在市場(chǎng)低迷期，風(fēng)險(xiǎn)管理更為突出，因?yàn)檫@事關(guān)房企的生死。其實(shí)，房企有其自身的發(fā)展規(guī)律，波動(dòng)的明顯程度和周期性比較強(qiáng)，但是每個(gè)企業(yè)因?yàn)樽陨砬闆r不同對(duì)波谷的判斷也不盡相同。初步來(lái)看，南方的房企調(diào)整比較到位，但像北京等北方區(qū)域的房企調(diào)整就不是非常到位。在這種情況下，現(xiàn)金流策略仍然應(yīng)該謹(jǐn)慎。但可以篤定的是，當(dāng)前已經(jīng)是一個(gè)要開始花錢的時(shí)期，不花錢容易喪失發(fā)展機(jī)會(huì)。但是否應(yīng)該傾巢出動(dòng)？目前還不能百分之百地做出這種判斷。

　　宋延慶：前兩天我看了一個(gè)證券公司的報(bào)告，現(xiàn)在已有25%的信貸直接、間接流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這大大緩解了房企的資金壓力。現(xiàn)在房企對(duì)未來(lái)的投資信心指數(shù)在逐步提高，從這一點(diǎn)考慮的話，房企應(yīng)該膽子大一點(diǎn)：輕裝上陣，即管理上建立健全規(guī)章制度；負(fù)重前行，既要適度地控制資產(chǎn)負(fù)債率，但也不要過于懷疑自己的抗擊打能力。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，現(xiàn)金流相對(duì)不錯(cuò)的房企應(yīng)該考慮彎道超車，雖然這在正常情況下很難，但在這種特殊的市場(chǎng)發(fā)展階段可以加加油門。

　　記者：在當(dāng)前這個(gè)節(jié)點(diǎn)，除了保證企業(yè)運(yùn)行過程中現(xiàn)金流不能中斷外，還應(yīng)在現(xiàn)金流策略上關(guān)心哪些方面？

　　閔昱：現(xiàn)在大多企業(yè)比較關(guān)注技術(shù)層面的問題，即如何把財(cái)務(wù)運(yùn)作得比較健康，但是風(fēng)險(xiǎn)管理和戰(zhàn)略管理上相對(duì)較弱。原因在于，風(fēng)險(xiǎn)與戰(zhàn)略管理對(duì)管理人員的專業(yè)素質(zhì)要求較高，這不僅要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)有很強(qiáng)的認(rèn)知能力，還需要對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政府宏觀調(diào)控思路有很強(qiáng)的把控能力，甚至要考慮很多震蕩性因素，掌握行業(yè)的運(yùn)行規(guī)律并利用它。

　　此外，還應(yīng)該關(guān)注企業(yè)的擴(kuò)張問題。擴(kuò)張的時(shí)機(jī)、方式、地域、思路，都直接影響到企業(yè)現(xiàn)金流管理的思路。比如說(shuō)，在市場(chǎng)波峰到波谷的中間階段擴(kuò)張就容易出問題，但在波谷到波峰的中間階段選擇擴(kuò)張，現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)就很小。

　　宋延慶：我們建議房企每年都做一個(gè)結(jié)構(gòu)性融資計(jì)劃，比如保利就經(jīng)常發(fā)融資債。在這樣一個(gè)計(jì)劃的指導(dǎo)下，財(cái)務(wù)部門要做的就是提高資金的周轉(zhuǎn)效率，比如說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)管理和戰(zhàn)略管理這兩個(gè)方面，近幾年房企才剛剛意識(shí)到加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性。但據(jù)我了解，當(dāng)前房企對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別范圍還很窄，不一定負(fù)債率超過70%就是高風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵看企業(yè)如何對(duì)其資金進(jìn)行安排。

　　記者：如上所述，現(xiàn)金流管理不僅僅是一項(xiàng)財(cái)務(wù)工作，那么如何將現(xiàn)金流管理內(nèi)容與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略有效結(jié)合？

　　閔昱：首先，現(xiàn)金流管理不能一個(gè)人說(shuō)了算，一拍腦袋就決定肯定不行，必須要通過前期調(diào)研、分析等一系列流程來(lái)保證決策的科學(xué)合理性?，F(xiàn)在很多企業(yè)出問題，就是因?yàn)榱鞒袒緵]有，老板想到什么就做什么，決策的主觀意愿比重太大。

　　其次，要有專門的部門對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略、風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤，積累相應(yīng)資料。無(wú)論是市場(chǎng)好的時(shí)候還是差的時(shí)候，這個(gè)部門都要持續(xù)運(yùn)作，不能到出現(xiàn)問題才開始考慮。

　　第三，一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門、戰(zhàn)略管理部門和風(fēng)險(xiǎn)管理部門之間的業(yè)務(wù)內(nèi)容其實(shí)是有重疊的，那么就應(yīng)該打通這三個(gè)部門的業(yè)務(wù)壁壘，比如定期舉行通氣會(huì)，每月、每季度、每半年召開分析會(huì)。這個(gè)很重要，但大多房企都忽略了。

　　宋延慶：各個(gè)公司都應(yīng)該有一個(gè)統(tǒng)一的資金平臺(tái)，但很多公司都是老總一個(gè)人說(shuō)了算，導(dǎo)致最后出現(xiàn)很多匪夷所思的錯(cuò)誤決策。而且，根據(jù)我們對(duì)上市公司的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流的控管問題很多時(shí)候出在財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)，即財(cái)務(wù)部門不懂業(yè)務(wù)，而業(yè)務(wù)部門又不懂財(cái)務(wù)，這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率低下?，F(xiàn)在給開發(fā)商做流程設(shè)計(jì)和戰(zhàn)略規(guī)劃的時(shí)候，我們會(huì)建議他們的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)化、業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)化，并提倡讓財(cái)務(wù)部門涉足業(yè)務(wù)營(yíng)銷。此外，房企應(yīng)該全員學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)知識(shí)，這樣既有利于團(tuán)隊(duì)協(xié)作，也有利于提高業(yè)績(jī)

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