未來兩年內，開發(fā)商的戰(zhàn)略步伐應以穩(wěn)健為主，穩(wěn)中求進，堅守“現(xiàn)金為王”的觀念，維持現(xiàn)金流的財務安全底線，保證自己在動蕩的時期能夠生存下來，此時的大忌是“鋌而走險”地賭政策的變化。
三大猜想
中央政府這次對房地產(chǎn)市場的調控，目的就是穩(wěn)定房價。明確了這一點，那么不管外部的經(jīng)濟形勢如何動蕩，房價的暴漲暴跌都將是不被政策所放任的。在我看來，“平穩(wěn)”的一個基本標準是房價漲幅不超過10%，跌幅不超過15%。需要注意的是，暴跌和暴漲同樣不能被政府所接受。一旦市場出現(xiàn)暴漲或未能達到穩(wěn)定的目標，后續(xù)的政策肯定會持續(xù)出臺，而如果市場出現(xiàn)暴跌，只要取消或放松以前執(zhí)行的政策即可。以我的判斷，此次整個調控的周期會加長，可能不會是一兩年的事情，一線城市房價的跌幅會控制在15%以內，二線城市由于上漲的時間較晚，未來跌幅應該會更小一些。
未來兩年內，開發(fā)商的戰(zhàn)略步伐應以穩(wěn)健為主，穩(wěn)中求進，堅守“現(xiàn)金為王”的觀念，維持現(xiàn)金流的財務安全底線，保證自己在動蕩的時期能夠生存下來，此時的大忌是“鋌而走險”地賭政策的變化，今天的“保守”正是為自己購買一個未來發(fā)展的權利和機會，否則等一切恢復常態(tài)的時候，可能自己已經(jīng)失去了在這個行業(yè)的話語權。
猜想一：REITS牽手保障房
從目前的情況來看，政府的此次調控還不會因為近期國際經(jīng)濟形勢的惡化而松動。前不久，央行提高存款準備金率就一下子凍結了9000億元資金，這說明政府對于影響到整個經(jīng)濟形勢的貨幣政策都并沒有松動，就更不會在短期內放松對房地產(chǎn)這一市場的調控。另外，對房地產(chǎn)的扶植政府有一個“一箭雙雕”的辦法，那就是保障房建設。這一方面解決了民生的問題，另一方面也可以通過投資拉動GDP，可以對商品房的投資有一個替代效應。當然，這一塊的資金從哪里出，將是政府需要認真考慮的一個新問題。地方平臺的融資已經(jīng)提上日程，也有聲音開始質疑地方政府的償債能力，今后保障房融資方式的變革等一系列問題都需要政府去解決。在我看來，像REITs這樣的產(chǎn)品將來并不會先對商業(yè)地產(chǎn)市場開放，而會最先投入到保障房市場中去，以解決保障性住房融資渠道的問題。
保障房目前可以說占據(jù)了整個市場的“半壁江山”，關注度很高。今后這一領域可能出現(xiàn)的問題主要集中在分配、質量和后續(xù)的融資上。但只要這個方向是對的，就要堅定地走下去。
將來應該建立以公租房為主的保障房體系。保障性住房解決的應該是“安居”的問題，就不應該把土地增值的利益附加給房屋的使用對象。如果一件商品不是按市場價值定價、即它的性質被扭曲之后，就一定會產(chǎn)生配額、腐敗等現(xiàn)象，保障房的使用者如果額外獲取了商品價值，就必然會出現(xiàn)尋租等情況。因此保障房只保障房屋使用者最基本的居住權利就可以了，而不該產(chǎn)生增值。另外，地方政府拿出土地進行保障房建設的時候，就意味著損失了一大筆的土地紅利，公租房就可以解決這一矛盾，地方政府掌握著產(chǎn)權，將其證券化，開發(fā)商的資金就有可能進來。
猜想二：融資環(huán)境對優(yōu)秀房企松動
在金融信貸環(huán)節(jié)，未來一兩年內不排除這種可能性：銀行會對業(yè)內的一些優(yōu)秀企業(yè)有所松動，在諸如A股市場或公司債等方面為它們提供相關便利。目前房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，不管有沒有開發(fā)能力的企業(yè)都在不斷涌入，但很多企業(yè)的成本控制能力、資金周轉能力都是很低效的，是在低效地配置資源，給先進的企業(yè)在融資方面開一道口子，讓它們有資金去收購這些專業(yè)度低下的企業(yè)，對于提升整個行業(yè)的質量水平是有很大好處的，可以擠出存量土地，增加市場供應，也有利于這一行業(yè)能夠在一定程度上把房價降下來。
未來這一市場的集中度一定會是一個加速提高的趨勢。目前排在全國前十的房企市場占有率是10%左右，兩年以后，這一數(shù)據(jù)一定會提升。2008年未能實現(xiàn)“百日劇變”，是因為那一年本來就是一個被外部因素干擾了的“未遂的調控”。而如今，本身這一行業(yè)就是一個加速集中的階段，再加上特殊的政策，因此情況會完全不同。任何一個行業(yè)每一次的外部動蕩，其結果一定是加速這一行業(yè)的市場集中度。
猜想三：商業(yè)地產(chǎn)融資收緊
近一年來，商業(yè)地產(chǎn)領域表現(xiàn)出來的是一種貨幣驅動下的盲目沖動。這種盲目性至少體現(xiàn)在兩個利益主體上，一個是作為賣地方和規(guī)劃方的地方政府，這種矛盾導致其動機已經(jīng)不純；另一個是開發(fā)商，因為商業(yè)地產(chǎn)拿地比較便宜，很多企業(yè)沒有做過商業(yè)地產(chǎn)也會盲目介入。和住宅市場相比，我國的商業(yè)地產(chǎn)總量上并沒有明顯的供求失衡的情況，它主要的問題是結構性的失衡。這種失衡首先表現(xiàn)在業(yè)態(tài)升級方面，比如在二三線城市的某個區(qū)域，它可能缺的是一個SHOPPING MALL的概念；其次是由于城市區(qū)域規(guī)劃發(fā)生改變而造成的失衡，比如城市中心向外延伸、修建了城鐵，空間結構的改變造成了新的需求。
商業(yè)地產(chǎn)領域目前這種貨幣過剩驅動下的一哄而上，將直接導致未來5年內開發(fā)黃金期已近尾聲而進入存量重組黃金期。而這幾年也將是驗證這些開發(fā)商后期運營的階段。一些運營高手將憑借他們的運營能力，再加上資本的作用進行新一輪的重組兼并。在國外許多地區(qū)，比如100萬規(guī)模人口的城市應該在什么位置有一個多大的購物中心都是有嚴格的規(guī)劃的，以避免將來出現(xiàn)空置，但我國有些地方政府不作為，甚至蓄意追求大型商業(yè)項目的量化指標。目前很多城市和地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模從總量上看已經(jīng)出現(xiàn)過剩，因此將來必然會有一些項目死掉，這是現(xiàn)在就完全可以分析出來的。而商業(yè)地產(chǎn)日漸浮出水面的這些隱患，會導致今后銀行更關注這其中的金融風險，可能會對商業(yè)地產(chǎn)項目的融資和抵押評估方面進行一定的政策調整。


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