現(xiàn)在的趨勢(shì)已經(jīng)極為明顯，去年提過關(guān)于基本面的什么租金什么人均收入都不用再提了，談?wù)勈袌雒妫?
現(xiàn)在上海樓市運(yùn)行的三大市場特征：
1． 頂級(jí)的、市中心的房價(jià)基本不漲，漲的都是比較偏僻的區(qū)域比如安亭、金橋之類，這意味著什么，炒過股票的人都知道，績優(yōu)股不漲，垃圾股補(bǔ)漲，前段時(shí)間我就是用這個(gè)特征判斷出大盤見頂?shù)摹?

2． 房價(jià)不斷“虛增”，成交量越來越稀少，價(jià)增量縮，意味著主要是賣家在自拉自唱，曲高和寡?？纯?月底的股市。不要跟我說房市股市不一樣，市場都是一樣的。


3． 據(jù)我的觀察，這個(gè)時(shí)候，一些最沒有經(jīng)驗(yàn)的投資者開始入市，有經(jīng)驗(yàn)的投資者開始撤退，我周圍的一個(gè)同事（他可真的是投資高手）,把一個(gè)市場價(jià)8100，二期開盤預(yù)期12000的房子以7700賣掉了，為什么？大家心知肚明。

最近聽到的關(guān)于上海樓市的一些故事，朋友說得，有些時(shí)候當(dāng)面還不好意思反駁，現(xiàn)在一一說一下：

1.上海房價(jià)是不可能跌的，因?yàn)檎幌胱屗?，上海房價(jià)跌了中國金融系統(tǒng)要崩潰。
這個(gè)以前反駁過，別以為市場會(huì)聽政府的話，市場只聽一個(gè)人的話———那個(gè)人叫供需規(guī)律，不要認(rèn)為房價(jià)跌了金融系統(tǒng)要崩潰政府就不會(huì)讓房價(jià)跌，泡沫不戳破終究是泡沫，不會(huì)變成真金白銀，看看2001股市吳敬璉是怎么說得吧。再看看謝國忠的說法：“我認(rèn)為，中國當(dāng)前投資的泡沫是中國歷史和世界歷史上罕見的。“

2．大量臺(tái)灣人將會(huì)來上海定居，上海將成為移民城市，窮人滾出上海。
如果我們相信大陸的導(dǎo)彈將會(huì)把整個(gè)臺(tái)灣島夷為平地的話，這確實(shí)是一個(gè)好的理由。

3.上海房價(jià)漲是不太可能漲了，跌也跌不到哪兒去，想住就買吧。
這是我聽得最多的散戶語，理解趨勢(shì)概念的人都知道，不進(jìn)則退，久盤必跌。
房價(jià)這東西，普遍在4000元的時(shí)候，你看6000的房價(jià)好貴，現(xiàn)在普遍在9000元的時(shí)候，你看8000的房價(jià)好便宜，等房價(jià)跌倒7000了，你看8000的房價(jià)又貴了，這是普遍的心理。

對(duì)了，大家別以為房價(jià)稍微跌一跌就馬上會(huì)有N個(gè)空頭等著去抄底，告訴你，急著買房子的人確實(shí)有，但他們不是市場的主導(dǎo)力量，房價(jià)跌下來，投資需求馬上沒了，供給大量增加，靠自有需求支撐上海現(xiàn)在房價(jià)，搞笑，這種趨勢(shì)我在去年的文章中分析過了。

最近央行出猛藥緊縮，鋼材價(jià)格暴跌，水泥價(jià)格遙遙欲墜，空頭信號(hào)強(qiáng)烈，其實(shí)，如果中國經(jīng)濟(jì)真的硬著陸，等待上海房價(jià)的可能就不是調(diào)整了，而是崩盤！
我也可以算一個(gè)多頭。去年十月，有一個(gè)空頭，在上海熱線叫陣，說到2004年6月1日房價(jià)必跌，并且賭10000元。我以100000元應(yīng)戰(zhàn)，對(duì)方落荒而走?，F(xiàn)在已經(jīng)快到6月1日了，我在熱線上呼吁過幾次，說還剩下幾天，有沒有人愿意接著賭，沒有一個(gè)人接話。
我是從2003年5月開始到網(wǎng)上看房價(jià)的。看到空方天天預(yù)言房價(jià)必跌，包括這位拿破成兄?？墒撬麄儚膩矶际遣回?fù)責(zé)任的。我覺得應(yīng)該清算一下空頭們的責(zé)任。我在2003年3月曾經(jīng)問過徐家匯花園的期房，當(dāng)時(shí)開價(jià)7800一平米。剛才在安家的樓市論壇上看到一位朋友用12000元的價(jià)格買了一套房子。也就1年多一點(diǎn)的時(shí)間，每平米房價(jià)漲了4200元，這個(gè)責(zé)任空頭們負(fù)得起嗎?
拿破成兄的幾個(gè)貼子預(yù)言房價(jià)必跌，用股市的思維來談房市，但是他從來也不說從什么時(shí)候，什么價(jià)位開始跌，跌到什么程度，這是沒有一點(diǎn)實(shí)際參考價(jià)值的。人是要死的，地球是會(huì)毀滅的，世上沒有只漲不跌的房價(jià)，說這些話如果還有什么意義的話，那么只能說是自欺欺人的了。
我很關(guān)注拿破成先生的一句話:“等待上海房價(jià)的可能就不是調(diào)整了，而是崩盤!”。請(qǐng)問何時(shí)崩盤?我愿意像相信那個(gè)宣言2004年6月1日房價(jià)必跌的朋友一樣，再相信拿破成先生一次，等待那一天的到來。讓我們來一起驗(yàn)證。

呵呵，smart-xu先生，你好。我是看不慣空頭們的蓄意造勢(shì)，想要輕輕松松占有資源的行徑，才跟他們賭這口氣，較這個(gè)真的。我還看到有個(gè)家伙宣稱上海房價(jià)只值1500/每平米，真不知道他是怎么想的。我跟yevon-ou就競買他家的房子，愿意用他所說的價(jià)錢買下來，不管地段，房型，有多少買多少。這批空頭，整天懷念公有制的過去，想要利用政府的調(diào)控，低價(jià)入市，用心原是可以理解的。其實(shí)，我也還想買房子，也希望房價(jià)理性一些，但是他們的手段無所不用其極，讓人實(shí)在看不過去。

空頭們對(duì)房市的怨言，我是可以理解的。但是我發(fā)現(xiàn)問題并不僅僅是怨言，而是確實(shí)的包含著一種企圖，那就是利用政府的力量打壓市場，蓄意造勢(shì)，以便他們趁機(jī)入市，良善的人們還以為他們?yōu)槊裾?qǐng)命，結(jié)果是上當(dāng)受騙，眼看著房價(jià)天天高漲，成為錯(cuò)過時(shí)機(jī)的一族。
拿破成兄去年有一篇文章曾經(jīng)談到房市瘋狂以后必然崩盤的幾個(gè)發(fā)展階段，被空軍們捧為座右銘到處流傳。其實(shí)，他當(dāng)時(shí)只是用股市的經(jīng)驗(yàn)套房市，所謂幾個(gè)階段的預(yù)言也不過是泛泛而言。他根本沒有提到過整體經(jīng)濟(jì)過熱，也沒有提到政府會(huì)動(dòng)用行政手段實(shí)行宏觀調(diào)控?，F(xiàn)在他跳出來問樓市還有沒有多頭，好像他的預(yù)言的中似的。其實(shí)，即使現(xiàn)在的房價(jià)趨于穩(wěn)定的調(diào)整，也是政府行政調(diào)空的緣故，跟他的預(yù)言無關(guān)。我們甚至可以這樣說，正是他所沒有想到的政府調(diào)控，使他的預(yù)言落空了。因?yàn)榉績r(jià)平穩(wěn)調(diào)整之后，擠去一部分泡沫，反倒有利于下一個(gè)階段的增長。如果現(xiàn)在不調(diào)控的話，他們的預(yù)言反倒真有可能成為現(xiàn)實(shí)的。
真正把握了上海房市的脈搏的是多方而不是空方，空方由于在宏觀上沒有吃準(zhǔn)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，他們永遠(yuǎn)是踩空的一族。我記得，fred早就提出過面對(duì)wto的到來，中國的金融機(jī)構(gòu)面臨著空前的威脅，而yevon-ou也在去年年末的時(shí)候提醒過人們，中國經(jīng)濟(jì)面臨著空前的通貨膨脹的危機(jī)。現(xiàn)在看來，他們的預(yù)言是正確的。只是他們不是政府中的人物，沒有料到政府的反映如此敏捷，調(diào)整會(huì)這么快的到來?？梢姡覀兊恼羞€是有人才的。這一點(diǎn)，也是我看多的一個(gè)根據(jù)。我們的政府已經(jīng)不是當(dāng)年整天鬧革命的政權(quán)，而是進(jìn)入了比較務(wù)實(shí)的中長期發(fā)展階段。
我發(fā)現(xiàn)有一個(gè)特點(diǎn)，多頭和空頭與年齡有關(guān)（僅僅是平均說）：
年長者有房而看多，年輕人無房而看空。


chenzq55說的絕對(duì)了，近期消息確實(shí)不妙，這個(gè)趨勢(shì)源自去年3月開始的中央與地方之爭，尤其是財(cái)政資源爭奪。話題大，不好判斷，不過我們國家遠(yuǎn)未脫離計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制是個(gè)不爭的事實(shí)，而非你用來分析的市場經(jīng)濟(jì)手段。所謂多頭和房價(jià)上漲的分析方式并不是你分析的比空方一些人比如拿破成更加有水平，實(shí)際上這么多參數(shù)，沒幾個(gè)人能真正分析清楚，不過是恰好你的結(jié)論平行了最大的既得利益群體的行為罷了。
短期二手房價(jià)格是一定會(huì)上揚(yáng)的，但是期房的價(jià)格已經(jīng)開始扭轉(zhuǎn)，現(xiàn)在開發(fā)商的樓盤紛紛遭到退訂，5.1房展會(huì)我下屬前往搜集資料，制作專題，場面冷冷清清，成交寥寥無幾。
另外請(qǐng)不要總以為空方都是不負(fù)責(zé)任來騙人想檢便宜的，你要考慮，不是每個(gè)人都如同你那樣有了一定的資產(chǎn)可以用來投資，對(duì)于像我這樣沒什么積累的年輕人來說，我只需要一套買的起的新房子，而且不用為房子那么吃力，現(xiàn)在的房價(jià)讓人看不懂，我的收入不算很低，但肯定維持不過來。比我收入低的大有人在，他們?cè)趺崔k？如我不算聰明，但我知道一個(gè)城市的持續(xù)發(fā)展需要有性價(jià)比高的人才，現(xiàn)在的房價(jià)無疑是把人往外面推。
至于yevon-ou所說的中國面臨空前通貨膨脹，已經(jīng)被證明是錯(cuò)誤的了。大家應(yīng)該記得，去年11月26日線下聚會(huì)的時(shí)候我曾經(jīng)做過預(yù)測(cè)，目前中國的通貨膨脹是假的，人為制造出來的，在04年4月左右一定會(huì)還原通貨緊縮，比原來更加激烈。實(shí)際上大量物資（包括房子）囤積在中間商手中，并沒有真正的消費(fèi)掉。當(dāng)時(shí)，巴署松博士統(tǒng)計(jì)了600多種商品，證明去年11月有64％的商品實(shí)際供過于求。今年4月中旬，商務(wù)部再次作出統(tǒng)計(jì)，72％的商品處于緊縮階段。通貨膨脹之說不攻自破，而央行面臨嚴(yán)重的銀行信貸問題，在不可避免的情況下，通貨緊縮還原其本色，近期固定資產(chǎn)投資相關(guān)原材料大幅度下跌證明了這一點(diǎn)。
經(jīng)濟(jì)是否硬著陸，如何避免是當(dāng)前重點(diǎn)討論的話題，房地產(chǎn)行業(yè)一定無法避免。房價(jià)雖然難說，但現(xiàn)在還說能怎么漲云云有些過了。目前穩(wěn)妥解決（表現(xiàn)形式相對(duì)緩和）的唯一途徑是堅(jiān)持到四大銀行成功上市，銀行資金壓力緩解。
今年一季度上海房價(jià)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（含二手房）表明，8000元以上樓盤房價(jià)漲幅僅3.8%，遠(yuǎn)比人們預(yù)期的要小。今年8月份中央政府將進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)的另一塊重頭控制——土地，政府將逐漸回收土地方面的操作權(quán)力。最終造成的格局是為了應(yīng)對(duì)WTO，極有可能全國最終只剩下部分開發(fā)商。
二手房價(jià)格短期雖然上揚(yáng)，但并不代表會(huì)一直上揚(yáng)。對(duì)期房購買者來說，短期內(nèi)不讓他們拋售無疑是砍掉了他們的現(xiàn)金流，這和一個(gè)年輕人手里沒錢卻沒有工作一樣難熬。二手房會(huì)受到新房的帶動(dòng)作用，一旦新房價(jià)格下跌，持幣觀望者會(huì)越來越多，直到期房可以出售，炒家基本退出市場，供應(yīng)量足夠放大到市場平衡，那時(shí)候價(jià)格自然也平衡了。
我之所以能肯定二手房也會(huì)下來是因?yàn)檫@次中央政府態(tài)度非常堅(jiān)定，二手房方面的政策隨后就會(huì)跟上。這場戰(zhàn)役打了一年多了，也該有個(gè)結(jié)果了。


再說一些，我用來衡量一句話是否有道理，就是把環(huán)境逆轉(zhuǎn)一下，再往上面套。chenzq55要求的：說出什么時(shí)候一定會(huì)跌，是很不理性的話。如果在大跌的環(huán)境中，人們紛紛拋售房產(chǎn)，那么你說一定會(huì)漲回去的，我也總是來逼問你什么時(shí)候能漲，怕你也不好受吧。
另外，空方不乏對(duì)中國經(jīng)濟(jì)黑暗程度了解比較深刻的，而多方則盲目自信并且維護(hù)著這個(gè)黑暗體系。要知道，這個(gè)體系并不是永遠(yuǎn)能維持下去的，在21世紀(jì)，這個(gè)大泡沫能維護(hù)到今天，怕也只有在中國才有了。
別忘記了文革的時(shí)候我們?nèi)巳硕颊J(rèn)為是正確的，但那個(gè)泡沫破滅的時(shí)候，無數(shù)人不知所措。中國有中國的特色，就是不要認(rèn)為是自己做的好，很多是牛B出來的。聰明的人會(huì)利用泡沫贏利，但更聰明的人是能在泡沫破滅之前逃出來。中國的投資者在泡沫里是沒有機(jī)會(huì)逃跑的，這和國外的小泡沫不太一樣。在別的地方或許能逃掉，在中國泡沫里你絕對(duì)逃不掉，歷史早已明證。
有一個(gè)觀點(diǎn)錯(cuò)誤的認(rèn)為，等房價(jià)跌的時(shí)候，我還不起，別人也一樣。這是非常錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，甚至帶有一些耍賴的性質(zhì)。炒房投資的人畢竟是少數(shù)，而且本來就不受社會(huì)大眾認(rèn)可，當(dāng)他們受到損失的時(shí)候，別人不但不會(huì)來幫助，反而會(huì)來落井下石的。而炒家們損失了財(cái)物并不會(huì)比當(dāng)初在股市里跳樓的人獲取更多的支援或者同情，該拍賣的還是會(huì)拍賣，該叫你睡馬路還是叫你睡馬路。個(gè)人破產(chǎn)法已經(jīng)在醞釀之中，我是準(zhǔn)備等著看熱鬧了。

房價(jià)沒有這么簡單, 政府,開發(fā)商,消費(fèi)者,銀行,將博弈出一個(gè)各方即接受又不太滿義,但是又不得不接受的房價(jià).


thizhi的第一段話還是有道理的，但是第二段話就屬于空方的意氣之言。對(duì)于當(dāng)前的形勢(shì)不妙，我并不是沒有估計(jì)的。其實(shí)，表現(xiàn)為中央和地方之爭的本質(zhì)，是新舊中央的路線之爭。如果其良性互動(dòng)是互補(bǔ)關(guān)系，可望使中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)度過當(dāng)前的難關(guān)。但是稍微處理不當(dāng)就會(huì)造成前后的政策矛盾，不僅僅是朝令夕改，甚至?xí)ハ喾穸āＷ罱蔫F本事件是很讓人憂慮的。
中國經(jīng)濟(jì)改革到今天，已經(jīng)出現(xiàn)了很多死結(jié)。明眼人都很清楚。這些死結(jié)解是解不開的，首先根本就沒有讓你去解決它的環(huán)境和時(shí)間，只能寄希望于在發(fā)展中淡化。我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在犧牲效率的同時(shí)擴(kuò)大規(guī)模，這實(shí)在也是沒有辦法的辦法。
無論空方還是多方，并不是不知道這種處境。關(guān)鍵是用什么眼光去看待這個(gè)問題。我看多是因?yàn)橹袊谶@場來自于內(nèi)外多重方向的挑戰(zhàn)中實(shí)在是輸不起的。既是難關(guān)也是機(jī)會(huì)，中國在重重困境中只有殺出去才有未來。在這樣的關(guān)頭，犧牲是肯定少不了的。被犧牲的階層有怨言可以理解，但是企盼動(dòng)亂就是不應(yīng)該了。
中國面臨著許多矛盾。為了讓房市降溫不得不抬高房貸的門檻，但是銀行的信貸危機(jī)卻很需要民間住宅按揭這樣的優(yōu)良融資渠道。政府很希望讓每一個(gè)貧困學(xué)生都能上得起大學(xué)，最大限度的充實(shí)貧困學(xué)生的助學(xué)金貸款，但是百分之二十的壞帳率卻使很多銀行望而卻步，不得不停止對(duì)學(xué)生的貸款。房價(jià)高固然增加了當(dāng)?shù)厝嗣竦纳顗毫Γ敲媾R外資的洶涌進(jìn)入，恐怕只有提高土地成本的方法才是抑制他們的資金技術(shù)優(yōu)勢(shì)的最有效手段。為了擴(kuò)大就職率不得不擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，但是資源貧瘠如何才能持續(xù)發(fā)展又成為致命的課題。普遍的低工資造成了消費(fèi)不振，過快地提高工資又會(huì)導(dǎo)致通漲，而且國力也不現(xiàn)實(shí)。不發(fā)展房子和汽車產(chǎn)業(yè)銀行如何收回資金?為了安撫富人，不讓資金外流，不得不保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)，為了安撫大眾又不得不加大行政調(diào)控的力度，在某種程度上又從新回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路。這些矛盾都是互相對(duì)立的，牽一發(fā)而動(dòng)全身。任何改動(dòng)都可能傷害一部分人的利益，怎么入手?從何處入手?
考慮問題我喜歡用還原法。這所有的矛盾都是由發(fā)展所帶來的。還是讓發(fā)展去解決。鄧小平所說的發(fā)展是硬道理，至今還是真理。
又回到本文的開頭，表現(xiàn)為中央和地方之爭的問題的本質(zhì)，實(shí)際上是新舊中央的路線之爭。希望它能是良性互補(bǔ)的。只有這樣中國才能有未來。
以上大致是我看多的主要理由。

要我說呀，所謂“看多”，“看空”，如果大家都不帶定語的話，就像吹牛不上稅。
定語指的是時(shí)間范圍，“短期”？“中期”？“長期”？
“短期”又有多長？“中期”指哪一年到哪一年？
正是因?yàn)榇蠹叶疾粠ФㄕZ，辯論起來才好玩，你來我往，高手可以過招了！

樓市的起伏是必然，也是規(guī)律。2年前，就有人在這里或者其他論壇唱空樓市，若干年以后，必然還會(huì)有人唱空樓市，這一點(diǎn)也不奇怪。雖然空頭唱了若干年也沒有結(jié)果，不過他們必然會(huì)有成正果地一天。正如某些空頭所引用的：5年前×××就看出了股市的問題了，你看01年股市果真下跌了吧。
同樣地，假如說若干年以后樓市真的有所回調(diào)的話，他們就會(huì)跳出來說，你們看看，不出我的所料，樓市確實(shí)下跌了吧！


事實(shí)上，對(duì)于空頭們的想法，我是十分理解的。因?yàn)槲乙惨操I房子，我也希望買到價(jià)格便宜的房子，人之常情嘛！不過某些上海的房子真實(shí)價(jià)值只有1500元的論調(diào)，幾乎就是無理取鬧了。
上海作為內(nèi)地的一個(gè)大城市，無論有多少弊病，其自有吸引國內(nèi)外資源的優(yōu)勢(shì)所在。然而，就是這樣的一個(gè)城市，其土地資源是有限的，如果這個(gè)城市沒有對(duì)資源進(jìn)行攔截和篩選的有效機(jī)制，整個(gè)城市將迅速被擠垮。
上海的房價(jià)正是城市對(duì)資源的一種篩選機(jī)制，如果上海的房價(jià)真的只有1500元，那么上海以外地區(qū)的資源將紛紛涌入上海，上海必然成為一個(gè)不適于生存的城市。

不清楚roger為什么說我的論據(jù)恰恰是房價(jià)下跌的根據(jù)。中國正處于艱難的轉(zhuǎn)型過程之中。除了向前走，已經(jīng)沒有別的出路。也就是我曾經(jīng)說過的死地之軍。我的看多，就是在充分估計(jì)了各種困難之后的信心，而并不是盲目樂觀。
中國盡管問題成山，但是有一個(gè)基本面是不可能改變的，那就是人多地少，每個(gè)人都必須活下去，并且有發(fā)展，這是我們這個(gè)世代的宿命。我早就說過，從50年代到70年代中期，不到25年之間，中國出生了7億人。這7億人是一個(gè)團(tuán)塊世代，他們將給這個(gè)國家的整個(gè)發(fā)展帶來根本性的影響。他們小的時(shí)候，教育將成為瓶頸。他們20幾歲的時(shí)候，就職將成為大問題。當(dāng)他們大多數(shù)人三四十歲的時(shí)候，住房將發(fā)生爭搶，而且越演越烈。當(dāng)他們五六十歲的時(shí)候，醫(yī)療事業(yè)將會(huì)空前繁榮，等到他們死的時(shí)候，殯葬館和墓地將會(huì)十分搶手。只有當(dāng)這個(gè)世代整個(gè)的通過時(shí)間管道而消失的時(shí)候，中國才可能回復(fù)平靜，整個(gè)過程只少需要150年左右。
所以我總是說，在我們中國，無論經(jīng)濟(jì)發(fā)展到什么階段，爭搶資源的競爭都將會(huì)異常慘烈。中國跟美國，加拿大等國家根本不同的。我們沒有他們那樣得天獨(dú)厚資源，也沒有從容發(fā)展的空間。中國只能走日本，臺(tái)灣，韓國等亞洲國家的道路，并且由于歷史和制度的多種原因，中國的發(fā)展道路將比日本等亞洲國家已經(jīng)走過來的還要艱險(xiǎn)困難的多。
我前兩天在安家的樓市熱門話題曾經(jīng)發(fā)過兩個(gè)貼子，我把它轉(zhuǎn)在下面，供大家參考。
一，
房子的消費(fèi)是沒有止境的。當(dāng)一般人為衣被所愁的時(shí)候，有錢人卻在追求千萬以上的豪宅。為什么，因?yàn)榉孔酉鄬?duì)于他門來說，已經(jīng)不僅僅是什么生活必需品，而是人生價(jià)值的最大體現(xiàn)。因?yàn)樵谶@個(gè)世界上，人們都是相對(duì)的，一個(gè)人不管他多有錢，他不可能是皇帝，占有的資源都是有限的。他不可能獨(dú)占一條道路，不可能在公眾場所為所欲為。共有資源總是與別人共享的。只有在自己的房子里，他才是不受束縛的。以前的所有位極人臣的高官，他們不缺金銀財(cái)寶，幾乎可以享有所有的人間豪貴，但是最后都在建豪宅上被人抓住尾巴，比如和坤，就是因?yàn)樗ǖ姆孔映^標(biāo)準(zhǔn)，違制而被抄了家的。跟他們比起來，現(xiàn)在的所謂豪宅，實(shí)在算不了什么。
房子體現(xiàn)了一個(gè)人的社會(huì)地位，最大程度的滿足人們的欲望。跟女人的服裝和年輕人的汽車是一樣的。一個(gè)已經(jīng)在生活中取得了相當(dāng)成功的人，不在房子上投入自己的財(cái)力，難道在每天的吃喝上投入嗎? 一個(gè)在平時(shí)的吃喝玩樂都還沒有取得自由的人，他怎么會(huì)知道擁有豪宅的境界呢。
房子不僅僅只是虛榮。在狹小的生活空間中培養(yǎng)出來的人是不一樣的。我到魯迅故居去參觀，看到他家的三味書屋和百草原，我終于明白，一個(gè)家庭出了兩個(gè)當(dāng)代文豪的秘密了。房子是一個(gè)家族的地位和教養(yǎng)的象征，他是一種生活方式，本身就是文化的一部分，是可以遺傳的。我們的許多文化傳統(tǒng)，是通過建筑也就是房子傳下來的。比如故宮，避暑山莊，蘇州庭院，杭州的山水樓閣，上海的豫園，外灘的洋樓，等等等等。
人的富有與貧窮，是一種感覺。滿足程度取決于欲望。一個(gè)能夠不受房子誘惑的人，必然是一個(gè)清心寡欲的人。一方面口口聲聲，不想為了買房子背一身債，口袋里有幾個(gè)錢就想出去happy一下的人，我不相信他們真能耐得住房子的誘惑。只是他們的欲望太多，并且太大，想輕輕松松地?fù)碛?，得不到就到處罵人，我想他們恐怕一輩子要在這種不平衡中消磨青春了。
至于房價(jià)高不高，值不值，這是一個(gè)見人見智的問題。每個(gè)人的結(jié)論都不會(huì)是一樣的。你可以覺得花幾千塊去西藏旅行一趟很值，也可以有人覺得花一個(gè)月的工資買一平方米的房子來得踏實(shí)。這跟農(nóng)民覺得吃肉好，小白領(lǐng)覺得吃菜好是一個(gè)道理。
二，
其實(shí)，中國的別墅，哪是什么別墅，不過是分棟自立的小樓房而已。我動(dòng)心想買，是因?yàn)楝F(xiàn)在的公寓，與眾人住在一起，這個(gè)說想封陽臺(tái)，那個(gè)說想拆煙道，不勝其煩罷了。
我要買房，但是我不看空。我認(rèn)為上海的樓市的前景是看好的。理由很簡單，中國的人實(shí)在是太多。而上海最甚。人們不到上海，不能最有效的實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值，到了上海必須為人滿所苦，在忙忙亂亂的人海中，那兒是安身之地?所以，有一個(gè)家就是非?？少F的。這就是上海房價(jià)必然漲的原因。
我要買房，所以我必須努力，這是我得出的第二個(gè)結(jié)論。想要比人活得好，就必須付出的比別人多。這是硬道理?，F(xiàn)在唱空的主要有兩類人，都是因?yàn)闆]有趕上這一波房地產(chǎn)高速發(fā)展這趟車的后來者。一類是國外回來的海歸。他們?cè)趪饣斓貌⒉缓?，但是他們有心理支撐，覺得再怎么說也比國內(nèi)強(qiáng)吧。他們?cè)趪饪鄵蔚臅r(shí)候，心理防線是至少我還可以回國吧。但是現(xiàn)在不行了。國內(nèi)因?yàn)榉績r(jià)漲了，他們苦苦掙來的外匯，還不夠買一套房子，等于是斷了他們的后路。于是心理有了不平。其實(shí)，仔細(xì)想一想，他們一點(diǎn)也不冤，出國無非是機(jī)緣，并不能證明他們一定優(yōu)秀，真正優(yōu)秀的人，即使在國外也早站穩(wěn)腳跟了。國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)繁榮是國內(nèi)的人們苦干出來的，他們理所當(dāng)然的應(yīng)該享受這分成果。國內(nèi)因?yàn)槿硕?，競爭空前激烈，那些成功者一點(diǎn)也不比海歸們差，憑什么他們就必須比海歸低人一頭?讓海歸們拿幾萬美金輕易的買下房子?海歸也必須付出才對(duì)。
看空的還有一部分人，主要是國內(nèi)新近畢業(yè)的大學(xué)生，從事it行業(yè)的比較多。這些人自以為是高薪白領(lǐng)?？墒撬麄儼l(fā)現(xiàn)，他們的高薪卻跟不上房價(jià)的高漲速度，雖然當(dāng)了白領(lǐng)卻買不起房子。對(duì)這些人我要告訴他們，世界決不是像他們所想象的那樣簡單的。剛畢業(yè)的大學(xué)生，憑什么買房子?美國也好，日本也罷，有幾個(gè)先進(jìn)國家是剛畢業(yè)就可以買得起房子的?房子是人生最大的財(cái)產(chǎn)，經(jīng)過相當(dāng)?shù)呐Σ拍艿玫剑攀钦５?。另外還有一個(gè)理由，一個(gè)二十幾歲就買好房子的人，對(duì)他的人生發(fā)展并沒有好處。我買得起房子，目前就已經(jīng)有兩套。但是我兒子大學(xué)畢業(yè)以后,必須自己去努力奮斗，用自己的力量買房子。我是不可能給他一分錢的。


談到房價(jià)，很多人談的往往是兩個(gè)問題。
一些人談的是房價(jià)高的原因是什么？而另一些人談的卻是房價(jià)高好不好？
先來看看，第一個(gè)問題。房價(jià)高的原因是什么？由于房子的本質(zhì)是土地，那我們就直接談土地好了。
首先，我們必須承認(rèn)資源是有限的、稀缺的，土地資源更是如此。關(guān)于這一點(diǎn)，有些人會(huì)說，上海有6000多平方公里的土地呢，現(xiàn)在的市區(qū)才用了600多平方米公里，怎么會(huì)稀缺？說這些話的人是不懂經(jīng)濟(jì)的。城市之所以成其為城市，城市發(fā)展的源點(diǎn)和動(dòng)力都來自于一點(diǎn)，那就是集聚效應(yīng)（這是一個(gè)不同于規(guī)模效應(yīng)的概念），只有集聚的資源才有更大的效益。
不過，事物的另一個(gè)方面就是，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)張，資源的集聚效應(yīng)就會(huì)被城市規(guī)模過大帶來的從成本所消耗。這就是城市規(guī)模不可能無限擴(kuò)張的原因。如果上海這個(gè)城市的市區(qū)真的擴(kuò)張到了6000平方公里這么大，那么這個(gè)城市運(yùn)行的成本早就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資源集聚所能夠帶來的好處，城市也就進(jìn)入到破敗的過程了。
接著來看，在城市有限的土地和空間里，諸多資源為了爭取那一塊適合它的土地，必然愿意出一定的價(jià)格來獲得土地，這個(gè)出價(jià)的原則就是市場經(jīng)濟(jì)的基本原則——“價(jià)高者得”，這是市場市場各方長期博弈的結(jié)果。
如果再深究一點(diǎn)，在市場這個(gè)“無形之手”的操控下，土地的這個(gè)價(jià)格必然等于土地的邊際產(chǎn)出，而且微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理還告訴我們，土地的邊際產(chǎn)出，必然和其他資源的邊際產(chǎn)出處于相同的水平上。
結(jié)合城市的集聚效應(yīng)，隨著城市的發(fā)展，資源集聚的效果是資源的邊際產(chǎn)出在提高，這就意味著博弈結(jié)果下的土地產(chǎn)出也在提高，這就是城市土地價(jià)格不斷提高的內(nèi)在動(dòng)力了。
空方總是以普通資源的角度去看房子和房價(jià)，甚至以“物極必反”這種跟廢話一般的觀點(diǎn)來預(yù)測(cè)房價(jià)的走勢(shì)，得出的結(jié)果必然是錯(cuò)誤的。以這樣的理論去指導(dǎo)他們的行為，踏空也就是一種必然。
至于第二個(gè)問題，房價(jià)高好不好？我覺得這是道德學(xué)家更應(yīng)該研究的問題。對(duì)普通人來說，就真的是仁者見仁了。我沒有說房價(jià)高好，還是房價(jià)低好。我只是說，房價(jià)高是城市發(fā)展的必然結(jié)果，能夠保證城市的正常運(yùn)作。
也正因?yàn)檫@樣的觀點(diǎn)，有些人批評(píng)我對(duì)底層人民的疾苦沒有同情心，是道德觀缺失的表現(xiàn)。在這里我還是要跟他們說，經(jīng)濟(jì)和道德沒有關(guān)系！


一并致兩位多頭：
第一，我去年確實(shí)沒有料到中國經(jīng)濟(jì)的全面過熱會(huì)引發(fā)中國政府嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，但是，我卻看到了房地產(chǎn)行業(yè)的過熱，同時(shí)，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)過熱很大一部分是由于房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)的。
第二.roger說得也對(duì)，但我從來沒有指望政府的宏觀調(diào)控會(huì)打壓房地產(chǎn)市場，很明顯，政府以同時(shí)減少供給和需求的政策來企圖實(shí)現(xiàn)房價(jià)軟著陸，但是，我也不認(rèn)為政府會(huì)成功，我在去年就說過，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的需求彈性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給彈性。
第三，感覺我們的多頭不是在討論市場，而都是泛泛而談我們的教科書。
他們不理解，一個(gè)人永遠(yuǎn)無法窮盡所有影響市場的基本面因素，他們也不理解，對(duì)于處在任何時(shí)候的市場是都能找到漲與跌的理由，達(dá)成共識(shí)是不可能的。
他們一再以一些定性的例如城市化、經(jīng)濟(jì)大發(fā)展來肯定現(xiàn)在的上海樓市，卻不能理解這些利好早已經(jīng)反映在過去的上漲中，而真正重要的租金、空置率、市場特征等因素，這些已經(jīng)綜合了所有基本面因素的市場面因素他們卻不聞不問。換句話說，他們沒有理解市場分析的精髓之所在。
他們不明白，為什么我們無法判斷哪一天下跌，下跌多少，雖然這是市場學(xué)說中最明顯的常識(shí)，我們只有跟隨趨勢(shì)的大潮，讓趨勢(shì)自己來說出，而重要是在市場拐點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)候，跟隨市場的趨勢(shì)，在感覺市場拐點(diǎn)接近的時(shí)候，拒絕參與趨勢(shì)。而現(xiàn)在的上海樓市，我感覺正在接近拐點(diǎn)。
（對(duì)，是感覺，投資永遠(yuǎn)是一門藝術(shù)而不是科學(xué)。）


還有，最后再仔細(xì)的看了一下多頭對(duì)我的批判
首先，我看空上海樓市在2003年10月，那以后房價(jià)上漲不到5％,而且是報(bào)價(jià)，現(xiàn)在那，去看看，比報(bào)價(jià)便宜5％左右的肯賣你不少。
其次，chenq說負(fù)責(zé)任，好，空頭說話不負(fù)責(zé)，難道多頭說話就負(fù)責(zé)？如果1年之后房價(jià)大跌，別人聽了你們的言論，一年資產(chǎn)縮水20%，你就負(fù)責(zé)？用來自住的還不要緊，如果是用來投資的那？房地產(chǎn)市場流動(dòng)性差，一套牢就是個(gè)長套，你們拿什么來承擔(dān)？
做市場的人最重要的品德，不要怨天尤人。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)投機(jī)者，大部分都是沒在房地產(chǎn)上吃過虧的，只盯著可能的一些收益，不考慮更大的風(fēng)險(xiǎn)。喜歡在市場里抓最后一擋的人，必將付出沉重的代價(jià)。


還是先整理一下觀點(diǎn)和立場：多空雙方爭論房價(jià)應(yīng)不應(yīng)該這么高是無意義的，因?yàn)檫@涉及到政治因素和社會(huì)科學(xué)，要回答這個(gè)問題必須首先定性社會(huì)制度、分配原則和執(zhí)政宗旨?？辗揭苑績r(jià)不應(yīng)該如此高，房價(jià)超過了普通百姓承受能力作為論據(jù)不正確，既然要說市場經(jīng)濟(jì)，就不要把民意和政治因素考慮進(jìn)來。
有的多方并不是堅(jiān)持房價(jià)不跌，而是近中期不看跌。多方也知道房價(jià)可能背離市場規(guī)律，但同時(shí)多方考慮了政府行政因素甚至中央和地方權(quán)利斗爭因素，而且相信這一背離市場的制度能夠持續(xù)。這一點(diǎn)thizhi說過了。
誰能定性預(yù)測(cè)，給出1-2年內(nèi)變化趨勢(shì)，那才是最牛叉的。

我在猜，如果一年內(nèi)整體樓市真的能夠保持平穩(wěn)的話，那么局部熱點(diǎn)的炒作就不可避免（每個(gè)區(qū)都不會(huì)甘于落后），特別在一城九鎮(zhèn)拉低全市均價(jià)的基礎(chǔ)上。
我一直沒看明白，一城九鎮(zhèn)是為了擴(kuò)大城市布局，還是真的是要調(diào)整上海的人口結(jié)構(gòu)，把目前的普通百姓遷移出去？


擴(kuò)大城市布局和調(diào)整上海的人口結(jié)構(gòu)是正相關(guān)。


剛才又看了拿破成兄的最初的那個(gè)貼子。發(fā)現(xiàn)他的所謂投資藝術(shù)純粹只是一廂情愿的感覺。其中第一點(diǎn)說到有價(jià)無市，盤久必跌。果真如此么?現(xiàn)在低價(jià)樓盤，即使是清浦這樣的地方，也銷得很快。市中心的高價(jià)樓盤，卻銷得很少。這一方面固然可以說是購買力受到了抑制，但另一方面，為什么不說是市中心高價(jià)樓盤的供應(yīng)方惜售呢?別忘了，目前的樓市是靠政府的打壓才維持著相對(duì)平衡的，如果沒有政府的打壓，局面將會(huì)怎樣?一個(gè)城市的房價(jià)，根據(jù)邊際效益遞減的規(guī)律，從中心到四周，呈傘型擴(kuò)散，越到周邊，房價(jià)越低，這是最基本的常識(shí)?，F(xiàn)在周邊的地價(jià)房買得好，說明了什么?我一直認(rèn)為，政府的低價(jià)房供應(yīng)全部安排在遠(yuǎn)郊，這實(shí)際上就是一種托市行為，為上海今后的樓價(jià)走高，打下了不可動(dòng)搖的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在人們買下了清浦的三千多塊錢一平米的低價(jià)房，那么市中心的高價(jià)房還有下跌的空間嗎?他跟股市的垃圾股高漲的最后的瘋狂是一回事嗎?
再來說說盤久必跌，這在股市也許是常識(shí)。但是在房市就不一定。只要房市的基本面不變，還處在上升通道里，盤整只是為了下一個(gè)上揚(yáng)積蓄能量的階段而已。我一再強(qiáng)調(diào)房市跟股市不同，就是因?yàn)榉渴械闹芷谕ǔ６急容^長。一個(gè)人的一生不可能經(jīng)歷兩次已上的盛衰的過程。人們都對(duì)日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂談虎色變，但是有誰去關(guān)注過日本從45年以后房地產(chǎn)將近五十年長盛不衰的漫長過程。日本東京的丸之內(nèi)是全日本的一等地，地價(jià)從50年代到90年代漲了兩萬倍，泡沫破裂也只不過是讓它的價(jià)值降低到最高值的三分之一，充其量回到了70年代末的水平。而一般民居的價(jià)格并沒有下降那么多，該三千萬，四千萬買一套房子還是這個(gè)價(jià)錢，只不過比起泡沫時(shí)期來，買的地段可以好一些，設(shè)備先進(jìn)一些而已。我有幾個(gè)朋友，70年代大學(xué)畢業(yè)的時(shí)候，正趕上房地產(chǎn)價(jià)格高漲的時(shí)期，他們四個(gè)人，只有一個(gè)人買了房子，其他三個(gè)人總是笑他傻，他們都租房住。但是到了90年代，那位買了房子的朋友早已還完了貸款，又重新將自己的房子翻蓋成三層樓，而其他三個(gè)人終于頂不住租房過的日子，先后在93年，95年，98年買了房子。九十年代是日本房價(jià)最高的時(shí)候，他們頂了一輩子潮流，最后買了高價(jià)。人生已經(jīng)到了快退休的前夕，將銀行貸款一直貸到死后用生命保險(xiǎn)去沖抵的地步。事實(shí)說明傻的是他們。成功的人生和失敗的人生不僅表現(xiàn)在金錢上，還在后代的培養(yǎng)上也體現(xiàn)了出來。這四位朋友都是大學(xué)里的教職員，那位買了房子的朋友，一子一女都上了很好的大學(xué)，畢業(yè)后就職走上了社會(huì)，他們自己老兩口老后的生活也有了堅(jiān)實(shí)的保障。而沒有買房子的三個(gè)人中，其中一個(gè)學(xué)歷最高，為人處事最精明，夫婦的年收加起來有兩千多萬，但是長期以來只租7萬的一式一廳過日子。用他的話說是身外無余物最好。但是他的兒子呢?他兒子從中學(xué)以后就不上學(xué)，脫離社會(huì)，躲進(jìn)家庭，還說不得?，F(xiàn)在他本人退休了，兒子已經(jīng)二十七八歲了，就這么養(yǎng)在家里。還有兩位的孩子，雖然不至于到這個(gè)地步。但是下一代的成長差距是很明顯的。他們四個(gè)人，再加上我，經(jīng)常在一起聚會(huì)。有時(shí)聊起當(dāng)年買房子的事，他們已經(jīng)沒有嘲笑那位買了房子的那位的心情了，但是自己還是不肯認(rèn)錯(cuò)?？傆X得租房也是一種人生觀。有一次，我就插進(jìn)去說，帳不能只從經(jīng)濟(jì)上算，還必須算一算下一代的教育和成長。你住小房子你可以有自己的價(jià)值觀的平衡，而小孩是不會(huì)認(rèn)可大人的價(jià)值觀的，他只能被動(dòng)的接受你們給他安排的環(huán)境，你讓他在什么樣的環(huán)境中生活就變成什么樣的人。當(dāng)時(shí)三個(gè)人都沉默了好久，最后，那位最年長的終于說，這么說起來的話，倒也的確有道理。第二年，也就是98年，他終于買了自己的房子。但是一切都已經(jīng)晚了。
我跟大家說這么多的意思，就是希望大家能明白，一個(gè)人不可能經(jīng)歷房地產(chǎn)的兩次已上的盛衰。房地產(chǎn)的周期是非常長的。為什么看好上海房市的是臺(tái)灣人，香港人，日本在住的中國人，因?yàn)樗麄冎婪康禺a(chǎn)的基本規(guī)律，他們經(jīng)歷過房地產(chǎn)的上升通道。為什么國內(nèi)的人房價(jià)一漲就驚慌失措，步步踩空，因?yàn)槿藗兌紱]有經(jīng)過房地產(chǎn)的漲跌。很多人都在說93年的時(shí)候也不景氣過。錯(cuò)了，那時(shí)的房地產(chǎn)還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。真正的房地產(chǎn)市場元年應(yīng)該是從2000年算起的，我們還只不過邁出了第一步，今后的道路還會(huì)是很漫長的。
拿破成兄說誰也沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)的暴跌，好像他經(jīng)歷過似的。房地產(chǎn)的暴跌是有多方面原因的，日本的暴跌跟日元高漲，美國做空日本有關(guān)，房地產(chǎn)暴跌只是其中的一個(gè)環(huán)節(jié)而已。香港的暴跌是因?yàn)?7年之前中英兩國政府較勁，造成房地產(chǎn)的非理性增漲之后的價(jià)值回歸。海南的房地產(chǎn)暴跌本身就不是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。臺(tái)灣的房地產(chǎn)低迷受兩岸形勢(shì)的影響。房地產(chǎn)是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，經(jīng)濟(jì)不垮，房地產(chǎn)也不會(huì)單獨(dú)垮。
房地產(chǎn)即使暴跌也不可怕，沒聽說日本的房地產(chǎn)價(jià)格下降死過多少人。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不像股票那樣會(huì)變得一錢不值，大多數(shù)人都還在同樣的房子里住著。已經(jīng)買出去的房子的評(píng)估價(jià)格是降了，但是你要去買的新房價(jià)格卻并不會(huì)降很多。知道是為什么嗎?買賣都是雙方的，你想要用1500元一平米的價(jià)錢去買人家10000塊錢買來的房子，人家寧可讓它空著也不會(huì)買給你。己所不欲，勿施于人，說的就是這個(gè)道理。房子不是西紅柿，買不出去就會(huì)爛掉。拿幾十套房子來回倒的投機(jī)家畢竟是少數(shù)?，F(xiàn)在日本有很多空房，但是該買房的人還是老老實(shí)實(shí)去花3-4000萬買5-60平米的房子。等待房市崩盤想撿便宜貨的想法本身就是夢(mèng)想，是想要掠奪他人財(cái)富的不健全的空想。只有股市可以產(chǎn)生并容納這種想法，在房地產(chǎn)上是要落空的。


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從宏觀上,中長期來看,樓上說得是很有道理的.老實(shí)說,在這也就chenzq55等幾個(gè)人能說出深層的道理來.但是短期來說,由于國家的宏觀調(diào)控,根據(jù)中國的現(xiàn)實(shí),上海的樓市短期面臨的調(diào)整似乎是難以避免的.


chenzq55的話中有個(gè)嚴(yán)重忽略事實(shí)或者說輕描淡寫的地方。你舉例說辭，長篇大論，道理是很不錯(cuò)，但最后一處卻有些問題。
“拿幾十套房子來回倒的投機(jī)家畢竟是少數(shù)。”
這句話是你的原話，說明了你對(duì)上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀不了解或者故意回避一些核心問題?？赡苓@些投機(jī)家的人數(shù)是少數(shù)，但他們擁有的市場占有率卻是絕大多數(shù)。如果你否認(rèn)了這一點(diǎn)，那么討論都是在邊緣，而沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。


回答royal:調(diào)整不等于崩盤。世上哪有不調(diào)整而直線發(fā)展的東西?不是說道路是曲折的，前途是光明的嗎?調(diào)整意味著結(jié)構(gòu)變動(dòng)，冷熱對(duì)沖，調(diào)整同時(shí)意味著無限的商機(jī)。一個(gè)直線上升和直線下降的市場是沒有機(jī)會(huì)的。那是賭博，革命，而不是正常的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。
回答元帥:從某種意義上來說，投機(jī)家的存在顯示了套利空間的存在，意味著嚴(yán)重的供需不平衡。試想有火車票的黃牛，倒房票的炒家，可是誰曾見到過獨(dú)占冰棍生意的人?有人囤積水資源和糧食嗎?如果不是戰(zhàn)亂的時(shí)候?股票剛出來的時(shí)候，人們也瘋搶過，現(xiàn)在還有人去搶一只股票嗎?
有幾個(gè)問題請(qǐng)大家冷靜的思考一下。
1，政府提高房貸的利率，卻讓銀行的個(gè)人存款利率停留在原有水平，這意味著什么?
2，政府死死頂住美日的壓力，不讓人民幣升值，卻不動(dòng)聲色地讓通貨膨脹，這又是為了什么?
3，鼓吹中國經(jīng)濟(jì)過熱的是外資，準(zhǔn)備大批投資搶灘上海的也是外資，那個(gè)摩根士丹利亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠唱空中國唱得最兇，可是正是他們的公司準(zhǔn)備在上海房地產(chǎn)進(jìn)行大筆投資。這又意味著什么?
4，政府不知道如何讓房市降溫嗎?解鈴還得系鈴人，房價(jià)是政府為了拉動(dòng)消費(fèi)，實(shí)行住房改革，推出各種利好，花了九牛二虎之力好不容易才啟動(dòng)的。現(xiàn)在既然房價(jià)已經(jīng)太高了，為什么政府遲遲不肯下手？讓房市降溫的最有效手段就是限制房子的轉(zhuǎn)手。日本的泡沫經(jīng)濟(jì)就是出臺(tái)房屋買賣限轉(zhuǎn)三年的政策所刺破的。政府還在等什么?央行副行長對(duì)民間資本和地房政府的呼吁為什么形同哀求?
想想這些，大家也許會(huì)明白很多。


你錯(cuò)了。不良貸款即金融危機(jī)，是同一個(gè)東西。政府怕的是，壓一壓怕崩盤，放一放怕過熱，騎虎兩難。這是有中國特色的市場經(jīng)濟(jì)的宿命。


應(yīng)該注意的是，造成不良貸款的是房地產(chǎn)商的過度開發(fā)，而不是個(gè)人的房貸。對(duì)銀行來說，房貸是優(yōu)良貸款?，F(xiàn)在壓制開發(fā)商，抬高房地產(chǎn)商的準(zhǔn)入門檻，整頓房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，實(shí)際上只會(huì)更進(jìn)一步壓縮兩三年后的住房供給量，迎來又一波更猛烈的房價(jià)高漲。

對(duì)樓市，長期看好，短期看跌。長期看好的理由也就是因?yàn)橹袊硕嗟厣?。上海始終處于“優(yōu)質(zhì)商鋪”地段。自然會(huì)越來越好。其實(shí)，上海如果想樓市漲，只要對(duì)戶籍政策進(jìn)行一下改變，就有數(shù)不清的人愿意在上海購買房產(chǎn)了。不過，由于受西方移民政策影響，“人才為我所用，不為我所養(yǎng)”，目前，上海還是在竭力控制人口的。短期看跌的理由是，目前的房價(jià)已經(jīng)超過普通人的承受范圍，需要一個(gè)調(diào)整，來積蓄力量，所以目前投資樓市可能獲得的收益不如炒糧食，不過糧食又沒法炒。隨著通貨膨脹最終帶動(dòng)工資上調(diào)，樓市將再度上揚(yáng)。


成功的人生和失敗的人生不僅表現(xiàn)在金錢上，還在后代的培養(yǎng)上也體現(xiàn)了出來。這四位朋友都是大學(xué)里的教職員，那位買了房子的朋友，一子一女都上了很好的大學(xué)，畢業(yè)后就職走上了社會(huì)，他們自己老兩口老后的生活也有了堅(jiān)實(shí)的保障。而沒有買房子的三個(gè)人中，其中一個(gè)學(xué)歷最高，為人處事最精明，夫婦的年收加起來有兩千多萬，但是長期以來只租7萬的一式一廳過日子。用他的話說是身外無余物最好。但是他的兒子呢?他兒子從中學(xué)以后就不上學(xué)，脫離社會(huì)，躲進(jìn)家庭，還說不得?，F(xiàn)在他本人退休了，兒子已經(jīng)二十七八歲了，就這么養(yǎng)在家里。還有兩位的孩子，雖然不至于到這個(gè)地步。但是下一代的成長差距是很明顯的。他們四個(gè)人，再加上我，經(jīng)常在一起聚會(huì)。有時(shí)聊起當(dāng)年買房子的事，他們已經(jīng)沒有嘲笑那位買了房子的那位的心情了，但是自己還是不肯認(rèn)錯(cuò)?？傆X得租房也是一種人生觀。有一次，我就插進(jìn)去說，帳不能只從經(jīng)濟(jì)上算，還必須算一算下一代的教育和成長。你住小房子你可以有自己的價(jià)值觀的平衡，而小孩是不會(huì)認(rèn)可大人的價(jià)值觀的，他只能被動(dòng)的接受你們給他安排的環(huán)境，你讓他在什么樣的環(huán)境中生活就變成什么樣的人。當(dāng)時(shí)三個(gè)人都沉默了好久，最后，那位最年長的終于說，這么說起來的話，倒也的確有道理。第二年，也就是98年，他終于買了自己的房子。但是一切都已經(jīng)晚了。


致ask
這段話應(yīng)該不會(huì)有什么理解上的歧義吧，我的文字表達(dá)能力真的這么差么?
房市自從2000年以來，一路高漲，如果不是最近的政府宏觀調(diào)控，只憑慣性也應(yīng)該還會(huì)再漲一段時(shí)間的。政府是考慮到后續(xù)發(fā)展的重要性，才接連推出幾項(xiàng)控制房市的政策的。
政府從內(nèi)心里應(yīng)該是喜歡看到房價(jià)高漲的。只是為了緩和民情，不得不推出中低價(jià)房滿足普通老百姓的需要。但是他們并不原意看到因?yàn)橹械蛢r(jià)房的推出而影響了市中心的房價(jià)，所以把解困房放到了遠(yuǎn)郊區(qū)，既照顧了低收入階層的困難，又維護(hù)了新富起來的人群的利益。這是頗費(fèi)苦心的一番設(shè)計(jì)。政府的兩難之境在于，不依靠新富人階層，中國經(jīng)濟(jì)不可能發(fā)展，不安撫低收入者階層，中國社會(huì)不能安定。處理好二者之間的矛盾，需要一種走鋼絲般的技術(shù)。
可惜，今天的低收入階層卻并不一定理解政府的苦心，他們總以為政府跟新富人勾結(jié)在一起，坑他們(事實(shí)也確實(shí)有這方面的問題，要不然怎么會(huì)有那么多貪官呢，難怪老百姓怨氣沖天)。他們不僅要房子住，而且要市中心的房子。我在安家論壇就碰到一位哥們，他抱怨說，26-27歲買房子，還款十年，自己已經(jīng)36-7歲了。該退休了，口袋了還剩不下幾萬塊錢。你看看，這是一種何等胸懷，別說日本，就算美國，有26-7歲就能買房子的嗎?買了房子的人有十年貸款就能還清的嗎?有又能買房子又能時(shí)不時(shí)出去happy一下的嗎?這樣豪氣沖天的所謂低收入階層，只能說是我們過去的公有制把他們慣壞了。

的后果不能一概而論吧？應(yīng)該分析一下，中央是想不論開發(fā)貸款還是個(gè)人貸款一棍子打死呢，還是嚴(yán)格控制開發(fā)貸款，適當(dāng)謹(jǐn)慎個(gè)人貸款呢？我覺得是后者。銀行的錢總要放貸款，不給開發(fā)商貸款，就要尋找別的出路釋放壓力，個(gè)人貸款不會(huì)停，說不定更寬松。
這樣一來，房產(chǎn)供給反而減少，個(gè)人貸款不受影響。中央達(dá)到控制固定資產(chǎn)投資目的，地方保持房價(jià)不跌，消化寸量。


以下是引用chenzq55在2004-5-19 16:49:00的發(fā)言：
有幾個(gè)問題請(qǐng)大家冷靜的思考一下。
1，政府提高房貸的利率，卻讓銀行的個(gè)人存款利率停留在原有水平，這意味著什么?
2，政府死死頂住美日的壓力，不讓人民幣升值，卻不動(dòng)聲色地讓通貨膨脹，這又是為了什么?
3，鼓吹中國經(jīng)濟(jì)過熱的是外資，準(zhǔn)備大批投資搶灘上海的也是外資，那個(gè)摩根士丹利亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠唱空中國唱得最兇，可是正是他們的公司準(zhǔn)備在上海房地產(chǎn)進(jìn)行大筆投資。這又意味著什么?
4，政府不知道如何讓房市降溫嗎?解鈴還得系鈴人，房價(jià)是政府為了拉動(dòng)消費(fèi)，實(shí)行住房改革，推出各種利好，花了九牛二虎之力好不容易才啟動(dòng)的。現(xiàn)在既然房價(jià)已經(jīng)太高了，為什么政府遲遲不肯下手？讓房市降溫的最有效手段就是限制房子的轉(zhuǎn)手。日本的泡沫經(jīng)濟(jì)就是出臺(tái)房屋買賣限轉(zhuǎn)三年的政策所刺破的。政府還在等什么?央行副行長對(duì)民間資本和地房政府的呼吁為什么形同哀求?

再來湊個(gè)熱鬧：
1.銀行存款利率牽動(dòng)國家根本，我反復(fù)強(qiáng)調(diào)過，除非經(jīng)濟(jì)真的要實(shí)現(xiàn)硬著陸，否則不會(huì)動(dòng)；
2.人民幣不升值就是為了應(yīng)對(duì)外資，這點(diǎn)非常明顯，在我發(fā)起的那個(gè)討論里討論已經(jīng)足夠多。通貨膨漲已經(jīng)結(jié)束，政府的調(diào)控?zé)o法逆轉(zhuǎn)消費(fèi)不景氣的現(xiàn)狀，說明了房地產(chǎn)的消費(fèi)并不足以支撐整個(gè)社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；
3.可惜你不知道一件事，大摩剛剛把在上海一塊項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了另外一個(gè)開發(fā)商，對(duì)方恰好是我的一個(gè)朋友負(fù)責(zé)的，4月底我已經(jīng)獲知這個(gè)消息；
4.政府降溫這塊的操作也很簡單，當(dāng)初啟動(dòng)市場最主要是放開了個(gè)人信貸，那么現(xiàn)在壓縮個(gè)人信貸也很方便。不過橡皮筋崩得太緊了，不能立刻還原，否則會(huì)崩斷，只能慢慢壓縮，雖然整體行動(dòng)上有一定的滯后效應(yīng)，但方向卻很明了。


再說需求，分析上海和北京市場未來的價(jià)格變化

上海已經(jīng)被所謂兩外資金惡炒了一輪，目前市場上最常見的是炒家的言論。他們說：市場上有大量的需求，有那么多人需要買房。其實(shí)從證大花園業(yè)主全體聯(lián)名告開發(fā)商的名單僅占房屋數(shù)量1/3，我們就知道，現(xiàn)在國家用來衡量空置率是否被消化根本就不是一個(gè)客觀的指標(biāo)，如同我們的DGP。

當(dāng)前長三角一帶出臺(tái)的政策是以限制炒家現(xiàn)金流為主，對(duì)短期投資客的行為來說是致命的，因?yàn)樗麄兊默F(xiàn)金流一般不能保證僵持到一年以上。那么，這個(gè)所謂的市場有效需求是在不停變動(dòng)的。目前已經(jīng)進(jìn)入完全的一個(gè)資本運(yùn)作市場，大家把房子當(dāng)作賺錢的工具而不是體現(xiàn)其居住價(jià)值本身。政策面為了防止銀行的風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定政局，對(duì)這種炒作行為進(jìn)行限制，是正確的。一旦脫離資本運(yùn)作市場，還原本色，那么有效需求會(huì)大大降低，供應(yīng)量會(huì)遠(yuǎn)大于現(xiàn)在的需求，那么房價(jià)必跌。

再說北京，北京由于文化上有一定差異，因此二手房市場遲遲未能啟動(dòng)，單靠新房市場一條線，不可能做成像上海這么火爆的市場。當(dāng)然，啟動(dòng)二手房市場需要一定的條件，這不是一兩家開發(fā)商能有本事做的到的，還需要政府大力支持。如果北京二手房市場一年內(nèi)無法啟動(dòng)，那北京的房價(jià)會(huì)跌一波，等奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后再走一輪。如果二手房市場能啟動(dòng)，那房價(jià)還是會(huì)一路上揚(yáng)。

不論是上海還是北京，房價(jià)收入比都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常的國際標(biāo)準(zhǔn)，最主要的原因是收入不均導(dǎo)致了房子成為少部分人玩資本的地方，這個(gè)不利于國家穩(wěn)定。凡是不利于國家穩(wěn)定的東西必然不長久，諸位把這些說的條條框框的，像個(gè)真正的市場經(jīng)濟(jì)一樣，可是笑死人了。


再說政府，銀行，房地產(chǎn)行業(yè)前景（房地產(chǎn)信托）和WTO

銀行的立場和政府是一體的，小型商業(yè)銀行在這個(gè)體制下不能脫離這個(gè)范圍。中國銀行壞帳率之高有目共睹，雖然虛假數(shù)字公布了一輪又一輪，但稍微有常識(shí)的人都知道怎么回事。很多人以為緊縮個(gè)人信貸是為了防止銀行風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)那最多拿掉了銀行的一部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在銀行與房地產(chǎn)行業(yè)的博奕中，個(gè)人信貸部分基本可以忽略不計(jì)。

如果房地產(chǎn)行業(yè)能一直景氣下去，那么政府毫無理由擔(dān)心銀行的問題。實(shí)際上正是因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)投資出了問題，政府才必須出面干預(yù)。當(dāng)年日本東京的土地20年間翻了56倍，雖然日本政府內(nèi)部很多高手看到了問題，但為了保證商業(yè)銀行的利益，前期沒有做干涉，到了后期已經(jīng)是眼睜睜的看著泡沫爆掉。中國政府有前車之鑒，控制力度又遠(yuǎn)勝日本政府，絕不會(huì)允許類似事情再發(fā)生。

限轉(zhuǎn)期房和拍賣土地以及提高準(zhǔn)備金率等問題，最痛苦的就是開發(fā)商。對(duì)處于資金密集型產(chǎn)業(yè)里的中小開發(fā)商來說，資金和土地兩個(gè)源頭同時(shí)被控制，意味著開發(fā)成本大幅度的提高，而在市場上房價(jià)無法保證比成本提高幅度更快，那么就是致命的。

換句話說，即便房價(jià)走平，開發(fā)商日子也很不好過。有資金和大量土地戰(zhàn)略儲(chǔ)備的開發(fā)商例外，未來市場上也極有可能就剩下這些企業(yè)進(jìn)行行業(yè)聯(lián)盟壟斷，以對(duì)抗外部資金。

對(duì)政府來說，另外一個(gè)需要考慮的地方是應(yīng)對(duì)WTO洶涌的外資進(jìn)駐。我們都清楚，一個(gè)事情如果很容易做，又容易賺錢，那除非你付出了更多的努力，否則你沒資格獲得那部分財(cái)富或榮譽(yù)?，F(xiàn)在處于政府保護(hù)狀態(tài)下的開發(fā)商賺錢是很容易的，不少人暴富發(fā)家后，經(jīng)常在媒體上拋頭露面，儼然一副成功人士的樣子，非常有意思。他們大概不知道日本現(xiàn)在開發(fā)商利潤之薄，另外在這個(gè)市場里才起來幾年，沒到一輩子平安過去就還沒贏。李嘉誠或許能說他已經(jīng)成功了，但對(duì)國內(nèi)多數(shù)開發(fā)商來說，危險(xiǎn)比成功大的多。

為了應(yīng)付類似摩根，花旗這樣大財(cái)團(tuán)對(duì)土地行業(yè)的入侵，政府有意推動(dòng)市場競爭，造就幾個(gè)強(qiáng)大的壟斷企業(yè)。不過多數(shù)企業(yè)不會(huì)有這樣的認(rèn)識(shí)，而且房地產(chǎn)行業(yè)很不好轉(zhuǎn)型，因此房地產(chǎn)信托應(yīng)運(yùn)而生，并且一定會(huì)蓬勃發(fā)展。不過房地產(chǎn)信托在整個(gè)大的戰(zhàn)略框架上也只是一個(gè)插曲而不是主流。主流該做的如資金和圈地等，如果現(xiàn)在還沒完成的，那十年后就基本沒的玩了。


一波三折。。。。
司智，你說的邏輯上是正確的。
但你有無想過呢？美元為何難跌？偶覺得美元和房產(chǎn)目前的境況類似。
我覺得房產(chǎn)可能有較長期的盤整，盤整會(huì)消化暫時(shí)的泡沫（相對(duì)于普通百姓），迎接更強(qiáng)勢(shì)的上漲。
總之即使下跌也空間不大。


我個(gè)人理解，如果市場健康應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)“大跌”，實(shí)際上現(xiàn)在市場投機(jī)成分過重。美元的主導(dǎo)地位正是因?yàn)轶w現(xiàn)了綜合國力，而上?，F(xiàn)在綜合競爭力缺乏基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)還遠(yuǎn)不成氣候，所以結(jié)果很難說。我當(dāng)然是不希望大跌的了。


看過一個(gè)報(bào)道說上海市年薪10w以上的人口有100w.
thizhi能根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)估算一下這批人需要的房屋有多少面積?
上海從商品房開始建設(shè)以來每年供應(yīng)的房屋有多少面積.
滿足這些人的居住需求需要幾年來計(jì)算周期?呵呵.(好像靜態(tài)了一點(diǎn)點(diǎn))
我還是覺得一個(gè)地方的房價(jià)最終長期決定因素是本地消費(fèi)者的購買力.
匯率利率的變動(dòng),升值的預(yù)期只是短期套利的機(jī)會(huì)吧?


通過thizhi以上的幾個(gè)帖子來看，關(guān)于人民幣升值壓力的問題，thizhi也承認(rèn)確實(shí)存在的。我們可以在這個(gè)大前提之下來討論一些問題。
首先，fred曾經(jīng)做過一個(gè)很簡單的比喻：把中國看作是一個(gè)上市企業(yè)，那么所有的人民幣資產(chǎn)就可以看作是一個(gè)這個(gè)企業(yè)的股票。目前這個(gè)“股市”上的投資者（外資）紛紛看好這個(gè)股票的增值潛力，而愿意買入它的股票。這個(gè)比喻通俗易懂。
現(xiàn)在來看，如果這個(gè)情況真的是發(fā)生在股票市場，中國這支股票早就應(yīng)該大大升值了。也就是說，如果是在匯率自由浮動(dòng)的條件下，人民幣的匯率早就應(yīng)該提高上去了。然而現(xiàn)實(shí)的情況是，人民幣無法自由浮動(dòng)，人民幣資產(chǎn)的價(jià)值被低估，這就更加增加了對(duì)投資者（外資）的吸引力。
另一個(gè)情況是，外資進(jìn)入中國的渠道目前尚未通暢，還存在很大的障礙。但是他們又知道的一個(gè)情況是，幾年之后，中國政府必須把這個(gè)障礙清除。可以說，他們現(xiàn)在都虎視耽耽地看著中國市場，一旦障礙掃除，外資必然蜂擁而入。
對(duì)于這些情況，thizhi應(yīng)該非常清楚。
房地產(chǎn)歷來是最穩(wěn)健的一種投資方式，全世界如此，所有的資本更加清楚地認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。這幾年，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場發(fā)展的道路開始鋪平，在沒有大規(guī)模外資進(jìn)入內(nèi)地市場的情況下，國內(nèi)資本就對(duì)房地產(chǎn)這塊肥肉趨之若騖，使得房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上升。一旦外資大量進(jìn)入內(nèi)地，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的所有人民幣資產(chǎn)都將成本他們的投資對(duì)象。
這是內(nèi)地房地產(chǎn)繼續(xù)上漲的重要?jiǎng)恿?。屆時(shí)，上海北京等對(duì)資本吸引力的一些城市，房價(jià)的上漲速度將把全國的平均水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面。
另外，從要素配比的角度看，大量國際資本涌入以后，作為兩大生產(chǎn)要素，資本和房地產(chǎn)的對(duì)比將發(fā)生重要改變。房地產(chǎn)相對(duì)于資本顯得更加稀缺，這就必然推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)。
至于thizhi所說的國際資本進(jìn)入，對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊，這是無法避免的。屆時(shí)，國內(nèi)幾萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，能夠有幾百家能夠生存下來，就已經(jīng)足夠了。我們唯一希望的就是，在未來的幾年里，內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)能夠迅速形成自己的核心競爭力。


thizhi 總結(jié)的很全面，有兩點(diǎn)我與他不同。
1、這次緊縮的目的：thizhi認(rèn)為“如果房地產(chǎn)行業(yè)能一直景氣下去，那么政府毫無理由擔(dān)心銀行的問題”，我不這么看。政府這次整頓原因是固定資產(chǎn)投資增長過快，而不是對(duì)房產(chǎn)景氣不景氣的判斷。即使政府認(rèn)為房地產(chǎn)能夠景氣下去，也要打壓房產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的繼續(xù)繁榮會(huì)帶動(dòng)鋼鐵、水泥等其他建材價(jià)格上漲，從而導(dǎo)致更快的固定投資增長，對(duì)中國資源、能源需求已經(jīng)達(dá)到無法滿足的境地，將來生產(chǎn)能力過剩，重復(fù)建設(shè)。當(dāng)然，銀行的安全問題被放在一并考慮了。房產(chǎn)開發(fā)是固定資產(chǎn)投資的源頭，政府決定從源頭念緊箍咒。
推論：政府意在打壓房產(chǎn)開發(fā)，而不是打壓房價(jià)（盡管空方希望）。
2、這次緊縮的后果：老實(shí)說我不看好緊縮的實(shí)施效果。中國社會(huì)發(fā)展到今天，再嚴(yán)厲的措施命令經(jīng)過層層傳達(dá)、學(xué)習(xí)、理解、再執(zhí)行的過程也會(huì)變成強(qiáng)弩之末，被各層的利益所鈍化。近來假貨毒貨屢禁不絕和重大生產(chǎn)事故頻繁就說明了這一點(diǎn)。地方政府和銀行都有自己的利益，地方政府希望保持房價(jià)穩(wěn)定上漲，銀行不愿意限制個(gè)人貸款。初期可能因?yàn)樾睦硪蛩貙?duì)房價(jià)造成一定影響，不久將淡化。thizhi說房價(jià)會(huì)近期上漲我還沒想明白。

我的推測(cè)是：近期先停漲或緩漲幾個(gè)月，然后加速上漲。



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以下是引用chenzq55在2004-5-19 10:56:00的發(fā)言：
房地產(chǎn)即使暴跌也不可怕，沒聽說日本的房地產(chǎn)價(jià)格下降死過多少人。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不像股票那樣會(huì)變得一錢不值，大多數(shù)人都還在同樣的房子里住著。已經(jīng)買出去的房子的評(píng)估價(jià)格是降了，但是你要去買的新房價(jià)格卻并不會(huì)降很多。知道是為什么嗎?買賣都是雙方的，你想要用1500元一平米的價(jià)錢去買人家10000塊錢買來的房子，人家寧可讓它空著也不會(huì)買給你。己所不欲，勿施于人，說的就是這個(gè)道理。房子不是西紅柿，買不出去就會(huì)爛掉。拿幾十套房子來回倒的投機(jī)家畢竟是少數(shù)?，F(xiàn)在日本有很多空房，但是該買房的人還是老老實(shí)實(shí)去花3-4000萬買5-60平米的房子。等待房市崩盤想撿便宜貨的想法本身就是夢(mèng)想，是想要掠奪他人財(cái)富的不健全的空想。只有股市可以產(chǎn)生并容納這種想法，在房地產(chǎn)上是要落空的。
沒聽說日本的房地產(chǎn)價(jià)格下降死過多少人？好像也沒聽說日本連夜排長隊(duì)炒樓花的事吧？
香港狂炒樓花傾家蕩產(chǎn)總有聽聞吧？現(xiàn)在上?？峙赂癞?dāng)年的香港
何況日本房產(chǎn)升值伴隨個(gè)人收入的提高（記?。喝毡臼且蝗斯ぷ?，養(yǎng)活一大家人。社會(huì)福利也完善），現(xiàn)在的上海呢？
我覺得隨著上海的房價(jià)飆升，城市競爭力的下降，房價(jià)會(huì)自然穩(wěn)定在一個(gè)均衡的位置（象深圳）
現(xiàn)在大家要做的就是找下一個(gè)目標(biāo)城市。^_^


回67樓，CHENZQ55的話是有隱含前提的，即不能過度負(fù)債。
但從日本五十年的周期來看，那十年跌掉三分一，相對(duì)只是個(gè)小波動(dòng)。。。要能看到我們中國的房產(chǎn)是在老年時(shí)期，還是青年時(shí)期。
所以我贊同CHENZQ55的觀點(diǎn)。


以下是引用wuzhifu在2004-5-20 12:22:00的發(fā)言：
回67樓，CHENZQ55的話是有隱含前提的，即不能過度負(fù)債。
但從日本五十年的周期來看，那十年跌掉三分一，相對(duì)只是個(gè)小波動(dòng)。。。要能看到我們中國的房產(chǎn)是在老年時(shí)期，還是青年時(shí)期。
所以我贊同CHENZQ55的觀點(diǎn)。
50年？不知道50年前上海的房價(jià)實(shí)際是多少？
改革初期我老家那里的私房也就1000元左右/套（使用面積約100平米），以前還便宜，但具體記不得了。2000年原址建成的新房是1200左右/平米，那些年的升值該不該也算上？


引“穿越”的話：
何況日本房產(chǎn)升值伴隨個(gè)人收入的提高（記住：日本是一人工作，養(yǎng)活一大家人。社會(huì)福利也完善），現(xiàn)在的上海呢？
我覺得隨著上海的房價(jià)飆升，城市競爭力的下降，房價(jià)會(huì)自然穩(wěn)定在一個(gè)均衡的位置（象深圳）
現(xiàn)在大家要做的就是找下一個(gè)目標(biāo)城市。^_^
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我覺得穿越的看法非常成熟，不可能上海的房價(jià)一枝獨(dú)秀。下面是我的一些想法，請(qǐng)各位專家，前輩指證：
房產(chǎn)：香港的房價(jià)與上海的房價(jià)會(huì)有一天縮短差距，但極可能通過香港的房價(jià)暴跌/匯率的調(diào)整來形成。房價(jià)必定與收入一起增長，但由于大量勞動(dòng)力的存在，收入的增長將大大落后于GDP的增長，所以期望上海房價(jià)按照GDP的增長速度增長是不現(xiàn)實(shí)的。如果上海房價(jià)繼續(xù)增長，那么商務(wù)成本與生活成本的持續(xù)攀升將導(dǎo)致年輕人離開這個(gè)城市，到中小城市發(fā)展。同時(shí)也將迫使企業(yè)遷出上海，本質(zhì)上同美國的企業(yè)遷到中國來一樣（資本的流動(dòng)）。而這一點(diǎn)在中國流動(dòng)更為迅速，那時(shí)因?yàn)槿肆Y源與資本兩項(xiàng)都可以流動(dòng)。所以從本質(zhì)上來說，現(xiàn)在上海的樓價(jià)實(shí)在是太高了，與居民的收入相背離，樓市的調(diào)整在所難免。
匯率：另外，外資的大量涌入與人民幣的固定匯率大有關(guān)系，與市場對(duì)著干，那么資本就會(huì)繼續(xù)進(jìn)入中國來購買中國的資產(chǎn)，特別是房地產(chǎn)。由于外匯占款導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量的快速增長，很有可能通貨膨脹會(huì)產(chǎn)生，最后受苦的還是廣大的老百姓。政府保持固定匯率看上去是為了保衛(wèi)國家的財(cái)才，不讓外匯的投機(jī)資金成功，可是實(shí)際上損害了市場機(jī)制，到最后，承擔(dān)后果的還是中國。
戶口：如果放開上海的戶口，上海的房價(jià)肯定會(huì)長。從微觀角度上來說，居住在上海這樣的特大城市其實(shí)不是很舒服的，有輛車到處都是堵車。以前中小城市的商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施與特大城市相差太遠(yuǎn)，現(xiàn)在可以說已經(jīng)非常接近了。希望有人可以分析一下，就居住而言，上海有什么優(yōu)勢(shì)？


-- 個(gè)人感覺也還可信
以下是引用ufriend在2004-5-20 14:26:00的發(fā)言：


有那么多10W年薪的家庭么么，平均3口之家，上海也就有400萬個(gè)家庭，難道每4個(gè)家庭就有一個(gè)家庭收入超過10萬的么
其實(shí)上海人口有1700w,所以有超過600w個(gè)家庭.其實(shí)年薪10w的占總?cè)丝诘臄?shù)據(jù)在6%左右.個(gè)人感覺應(yīng)該還是比較可信的.
如果有人在稅務(wù)局工作應(yīng)該有一個(gè)感性的認(rèn)識(shí)了吧.


再談中國經(jīng)濟(jì)、上海房價(jià) 拿破成
對(duì)房價(jià)的爭論，不可避免的將回到對(duì)經(jīng)濟(jì)的爭論上來，我與我的一個(gè)同事爭論上海房價(jià)的時(shí)候，我問他，你為什么看好上海樓市，他說“因?yàn)闅v史證明，一個(gè)處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展中的國家，其房價(jià)和地價(jià)長期看漲。”別忘了，他是真正的高手，對(duì)經(jīng)濟(jì)、對(duì)市場的領(lǐng)悟都很深，許多chenq/smart的觀點(diǎn)，我早已經(jīng)和他爭論過。
那么，現(xiàn)在的問題是“我們的經(jīng)濟(jì)到底能不能繼續(xù)高速發(fā)展？”
我在經(jīng)濟(jì)學(xué)上造詣甚淺，對(duì)此的思考也剛剛開始，記得在學(xué)校里的時(shí)候，我們所有的同學(xué)無一不看談中國經(jīng)濟(jì)，可是，到了公司之后，周圍的同事絕大多數(shù)看好中國經(jīng)濟(jì)，剩下的就是唱崩潰論的，我對(duì)此沒有結(jié)論，說說我自己的一些不成熟的想法。
本輪中國經(jīng)濟(jì)走出緊縮，根本上有三個(gè)因素：房產(chǎn)、汽車、出口，這在我去年的一篇拙文中已經(jīng)論述過，那篇文章的觀點(diǎn)是，房產(chǎn)和汽車的需求爆發(fā)性增長不能長期為繼，而行政性投資沖動(dòng)將會(huì)導(dǎo)致在這些行業(yè)的投資迅猛增長，現(xiàn)在的通漲會(huì)導(dǎo)致將來的通縮，果不然，政府看到了這一問題，其調(diào)控措施也一次較前一次嚴(yán)厲。
前面chenq兄提出的讓我們思考的幾個(gè)問題，1.為什么只調(diào)貸款利率不調(diào)存款利率？我的答案很簡單，中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的問題是貸款投放過多、而不是存款太少，其原因也不言自名。2.為什么不動(dòng)匯率而任由通貨膨脹？理由thizhi說得很明白，匯率的提高打擊出口，而內(nèi)需又無法啟動(dòng)。3.為什么政府不敢打擊房產(chǎn)？chenq兄，這并不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，政府從來就不認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是正常的健康的，關(guān)鍵在于銀行，中國這幾年的地產(chǎn)泡沫，大多是銀行資金吹起來的，自有資金并不多，如果地產(chǎn)泡沫破滅，中國的金融系統(tǒng)又將多出不知道多少壞帳，這對(duì)本來就已經(jīng)很脆弱的中國金融系統(tǒng)當(dāng)然是雪上加霜。
為什么我們的調(diào)控這么困難，為什么我們政府在一輪經(jīng)濟(jì)周期啟動(dòng)伊始就開始這么嚴(yán)厲的調(diào)控，甚至還動(dòng)用了行政手段？商業(yè)銀行停發(fā)貸款，這在世界金融史上是絕無僅有的。這絕無僅有的的調(diào)控措施為什么中國就要用？因?yàn)橹袊慕?jīng)濟(jì)也是絕無僅有的。
中國經(jīng)濟(jì)，問題在于半市場半行政的經(jīng)濟(jì)體系，這種經(jīng)濟(jì)體系帶來一下結(jié)果：1.企業(yè)之間缺乏公平競爭的環(huán)境，差的企業(yè)不倒、好的企業(yè)發(fā)展不起來。2.國有銀行體系導(dǎo)致資本流向無效率。3.收入分配嚴(yán)重不公。
以上三點(diǎn)都很嚴(yán)重，每一個(gè)著重的論述都要長篇大論，對(duì)此學(xué)術(shù)界早已經(jīng)爭論多時(shí)，我也不再贅述，我只想說：中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在面臨的問題，絕大多數(shù)都是這三個(gè)問題的表現(xiàn)。大家想想，改革開放20多年，我們到底培養(yǎng)出多少有國際競爭力的企業(yè)？為什么我國有這么多的形象工程？許多中西部開發(fā)的道路，一天才通過幾十輛車？為什么我們的消費(fèi)啟動(dòng)不起來？
中國的經(jīng)濟(jì)是典型的投資驅(qū)動(dòng)型，應(yīng)該說是行政性投資驅(qū)動(dòng)型，而行政性的投資意味著無效率，資本在政府和私人利益的驅(qū)動(dòng)下流向一個(gè)有一個(gè)無效率的行業(yè)，隨著行業(yè)的衰退而化為灰燼，在這其間，一部分人積累了大量的財(cái)富，而更多人則是一無說得，貧富差距的巨大意味著缺乏廣泛的消費(fèi)群體，意味著沒有一個(gè)真正撐起消費(fèi)的中產(chǎn)階級(jí)。
這些資本的浪費(fèi)難道就沒有體現(xiàn)嗎？有，體現(xiàn)就是銀行的壞帳，銀行的壞帳赤裸裸的代表了 那些無效的投資，看看中國的商業(yè)銀行有多少壞帳就可以知道我的言論不是聳人聽聞。
現(xiàn)在的情況與93、94年沒有多大的區(qū)別，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)制度沒有改變、銀行體系也沒有改變，改變的只是我們從一個(gè)短缺的經(jīng)濟(jì)過度到了一個(gè)過剩的經(jīng)濟(jì)體，而這也意味，如果我們的政府放任下去，以后的通貨緊縮，會(huì)比96年－2002年更嚴(yán)重。大量匆忙上馬的房地產(chǎn)開放項(xiàng)目、汽車廠、鋼鐵廠將更找不到人購買他們的產(chǎn)品。
有些人屢屢以日本的房價(jià)房價(jià)來映射上海的房價(jià)，對(duì)此我有些愕然，日本在戰(zhàn)后20年內(nèi)保持了年均18％的高速增長，大量的財(cái)富流向了日本，而日本持續(xù)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致其最終放棄緊盯美元的貨幣政策，預(yù)期日元升值的資本也進(jìn)一步大量流入，最終吹起了龐大的地產(chǎn)和股市泡沫。而中國呢？
我一直在懷疑中國到底是財(cái)富流出國還是財(cái)富流入國，GDP和GNP之間的差距（去年為GDP的10％以上）或許可以說明這一點(diǎn)，不錯(cuò)，中國是世界的制造工廠，為什么？因?yàn)橹袊兄澜缟献畋阋说耐恋睾蛣趧?dòng)力，我們的地方政府為了吸引外資可以以白送的方式送出土地，我們的勞動(dòng)力價(jià)格便宜的令人難以置信，外商軋干了我們的財(cái)富。錢到哪里去了？我們難道幻想世界上所有的財(cái)富都在流向中國，把上海的房價(jià)吹到天上去嗎？
終于開始談到上海房價(jià)，我一直很反對(duì)一些多頭那些不切實(shí)際的大道理，說這些大道理是不會(huì)有錯(cuò)的，誰都會(huì)說，正如我上面說過的那樣，可是，我不會(huì)用這些來主導(dǎo)我的投資，因?yàn)槲颐靼?，任何一個(gè)人對(duì)基本面的分析都是不可能完備的，現(xiàn)在不可能，以后也永遠(yuǎn)不可能。我看到的是.上海人民的收入與上海房價(jià)之間的差距，租金和房價(jià)的差距，這兩點(diǎn)，已經(jīng)足以代表我上面說得所有東西了，我們并沒有足夠的財(cái)富。
多頭的另一個(gè)思路是長期看漲、短期看跌，那么，我要說，請(qǐng)不要用長期趨勢(shì)來主導(dǎo)你的投資，凱恩斯說過“長期來看，我們都是會(huì)死的。”長期來看，誰都無法預(yù)測(cè)，有人說土地一定會(huì)隨著時(shí)間而增值，可是，如果再有一個(gè)瘋狂一點(diǎn)的想法，如果有一個(gè)科學(xué)的進(jìn)步導(dǎo)致我們可以建造空中樓閣，土地是不是就一文不值了呢？當(dāng)然，這并非我的想法，我想說明的是，預(yù)測(cè)太長期的趨勢(shì)而忽略目前的市場狀況純粹是一種掩耳盜鈴。
我一直喜歡直接觀察市場，正如股票市場是最好的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)工具一樣，房地產(chǎn)市場也是，所以，便有了一些直接從市場面分析上海樓市的文章，而一些多頭人士卻不斷用一些他們并不什么熟悉的大道理來攻擊我的看法，多頭們，你我都不可能精確的了解中國經(jīng)濟(jì)，還是多觀察觀察市場吧，請(qǐng)不要再用基本面的論述來否定我一再論及的市場面信號(hào)了。


看了拿破成先生的貼子。我覺得他實(shí)際上沒有提出任何新的論點(diǎn)。他的最堅(jiān)實(shí)的論點(diǎn)無非是1，我們目前的經(jīng)濟(jì)并不是健全的市場經(jīng)濟(jì)。2，經(jīng)濟(jì)成長主要是靠行政投資驅(qū)動(dòng)的。3，由此得出一個(gè)結(jié)論，就是這樣的經(jīng)濟(jì)體是注定要崩盤的。但是他對(duì)自己的結(jié)論卻省略了具體的論證，只是把它歸結(jié)為市場因素是不可能全面把握的，人們只能靠感覺去感知趨勢(shì)。而拿破成先生所感覺到的根據(jù)則是上海人的收入支撐不起現(xiàn)在的房價(jià)。
我不得不說，這是一種典型的循環(huán)論證。最后只能歸結(jié)為不可知論。以拿破成先生為代表的空方實(shí)際上陷入了一種自我矛盾的處境。他們一方面指責(zé)中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是真正的市場經(jīng)濟(jì)，但是另一方面卻無不期待政府行使行政調(diào)控的手段，對(duì)目前的房地產(chǎn)市場說不。反而倒是多方，對(duì)政府的宏觀調(diào)控持一種十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。總是希望政府少干涉一點(diǎn)為好，應(yīng)該小心呵護(hù)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)范市場運(yùn)行規(guī)則，讓看不見的市場之手去調(diào)節(jié)。
但是，遺憾的是，我們的經(jīng)濟(jì)的確是具有中國特色的市場經(jīng)濟(jì)。所以從這一個(gè)角度說，拿破成先生的愿望也不是完全沒有根據(jù)的。目前的政府的確正在對(duì)過熱的經(jīng)濟(jì)實(shí)行調(diào)控，這也就是拿破成先生為什么在這個(gè)時(shí)候出來問還有沒有多頭的原因。因?yàn)樵谒磥恚醒胍呀?jīng)發(fā)話了，整個(gè)氣候就要變了，他想要看看不失時(shí)務(wù)的多頭究竟還有幾人。
對(duì)于政府的調(diào)控他卻是完全不看好的。他認(rèn)為政府控制不住局面，所以他才會(huì)得出樓市必然崩盤的結(jié)論。然而，正是在這一點(diǎn)上，我跟他的意見是根本相反的。我認(rèn)為我們沒有理由斷定中國的經(jīng)濟(jì)一定會(huì)失控，我對(duì)這一點(diǎn)的信心并不是來自于政府的調(diào)控，而是來自于改革至今所已經(jīng)積聚起來的民營資本的勢(shì)力，此外還有國際環(huán)境所帶來的根本性的改變，我認(rèn)為這些條件已經(jīng)使今天的宏觀調(diào)控和93-94年的政府調(diào)控有了根本性的區(qū)別。
一個(gè)區(qū)別就是wto 所帶來的外來資本的登陸。關(guān)于這一點(diǎn)，smart-xu先生的貼子里已經(jīng)有了很好的論述。我這里就不再重復(fù)了。外資登陸的一個(gè)最主要的特征就是，它是以外資的需求來安排市場結(jié)構(gòu)的。本地老百姓的承受能力并不是他們首先需要考慮的問題。所以上海老百姓是不是承受得起房價(jià)的壓力，對(duì)外資來說，是一個(gè)假問題。出于解困目的的中低價(jià)房是政府應(yīng)該考慮的，外資只考慮建在人民廣場的來復(fù)士大廈的盈利狀態(tài)如何?要是盈利狀態(tài)不佳的話，他們隨時(shí)可以撤回資本。
另一個(gè)區(qū)別是民營經(jīng)濟(jì)已經(jīng)相當(dāng)壯大。在我們國家，民營經(jīng)濟(jì)實(shí)體在市場準(zhǔn)入，資金調(diào)配，資源配置，人才來原等許多方面受到不公平的待遇。他們相對(duì)于外資來講不利，相對(duì)于國營企業(yè)來說也是不利的。他們像私生子一樣，受盡了氣，在夾縫中求生存求發(fā)展?，F(xiàn)在有論者提出，改革開放二十多年了，中國為什么沒有出現(xiàn)自己的能夠打得響的拳頭產(chǎn)品，為什么沒有足夠強(qiáng)大的民族工業(yè)。這原因就在于國家一直偏袒了國營企業(yè)。但是在wto 打開國界的時(shí)候，這種情況將大大的改觀，民營企業(yè)可以通過外資的渠道得到貸款，他們將跟外資聯(lián)合起來，分享至今為止只有國營企業(yè)才能獨(dú)享的各種壟斷特權(quán)。
這就是目前的政府所最害怕的。現(xiàn)在的調(diào)控正是出于保護(hù)國營企業(yè)的利益，在外資進(jìn)入之前筑好防波堤的一種戰(zhàn)略行為。這樣的行動(dòng)在90年代中后期已經(jīng)搞過一次，也就是大集團(tuán)經(jīng)營的戰(zhàn)略，可惜并沒有收到預(yù)期的效果，相反的倒是消滅了不少生氣勃勃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營企業(yè)，讓不少效益不好的國營企業(yè)溫存下來了。而這一次，已經(jīng)沒有時(shí)間了，再不整頓，狼真的要來了，首當(dāng)其沖的是國有銀行，所以政府才有緊迫感。而整頓的思路跟原來的卻并沒有多少差別，仍然是集中優(yōu)勢(shì)兵力，收縮防線，以求保存實(shí)力。
拿破成先生指責(zé)說，政府的行政投資導(dǎo)致了必然的低效率。這是不錯(cuò)的。朱熔基世代曾經(jīng)下過狠心，想要徹底解決國營企業(yè)的問題。但是沒能成功。最主要的理由，并不是怕國有資產(chǎn)流失，因?yàn)橐呀?jīng)赤字累累的企業(yè)根本就談不上有什么資產(chǎn)。而是怕再改革下去將引起社會(huì)的動(dòng)蕩。也就是下崗失業(yè)工人的問題。
所以，我一再說，現(xiàn)在的政府是沒有辦法的。人口問題是中國所有問題的主要矛盾，終我們一生都無法回避這個(gè)問題。正因?yàn)檎逍训恼J(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，所以他們現(xiàn)在的調(diào)控，我相信一定會(huì)是很講究分寸的。一方面要拉住外資，讓它們到中國來投資，使它們覺得有利可圖，另一方面要安撫民營資本，使它們不至于絕望而逃到國外，在這種層層顧慮，種種制肘的條件之下，我們?cè)賮砜凑恼{(diào)控政策，就很容易理解了。
我原來提出的三個(gè)問題，都只有在這樣的背景下才能理解。政府提高貸款利率，是為了保護(hù)銀行的體力，但是不同步提高存款利息，是為了促進(jìn)老百姓繼續(xù)擴(kuò)大消費(fèi)。政府不肯讓人民幣升值，是為了保持外貿(mào)優(yōu)勢(shì)，用廉價(jià)勞動(dòng)力和巨大市場吸引外資來投資。默認(rèn)國內(nèi)通貨膨脹，則是變相的讓人民幣增值，讓老百姓為此買單。我一直不明白thizhi為什么一口咬定中國的通漲已經(jīng)解決，目前是通縮。不知道他有什么根據(jù)。連政府官員都承認(rèn)目前存在著通漲壓力，這種壓力主要來自于國際上的原油和原材料的價(jià)格高漲所引起了。目前如果是通縮的話，政府為什么要這么急急忙忙的調(diào)控經(jīng)濟(jì)過熱?判斷通漲或是通縮，用傳統(tǒng)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是沒有意義的。一斤大米漲一倍才多少錢?一枝牙膏在日常生活成本中占多少比例?而現(xiàn)在的住房，汽車，醫(yī)療，教育的漲幅又是多少?人們的生活結(jié)構(gòu)已經(jīng)起了根本性的變化，不看生活消費(fèi)的結(jié)構(gòu)變化，仍然拘泥于傳統(tǒng)的調(diào)查品目上，你永遠(yuǎn)也無法判斷通貨膨脹的到來。
第三個(gè)問題。政府為什么不會(huì)讓房地產(chǎn)崩盤，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的繁榮，最大程度的解決了一直困擾著政府的無法有效收攏資金的難題。銀行所苦惱的是國營企業(yè)的大量不良債權(quán)，不是千家萬戶的住房貸款。任何房地產(chǎn)只要賣出去了，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就分?jǐn)偟搅饲Ъ胰f戶，這是消化不良資產(chǎn)的最有效的手段之一。中國人民還沒有完全習(xí)慣美國人的生活方式，不會(huì)輕易宣告?zhèn)€人破產(chǎn)。把錢借給個(gè)人是最安全最優(yōu)良的貸款。日本在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅以后，全副精力的消化不良資產(chǎn)，所采用的方法就是擴(kuò)大民間房貸，政府用各種手段，包括低金利，退稅等等，鼓勵(lì)民間消費(fèi)，連年以來不斷創(chuàng)出住房貸款的新高就是明證。所以我敢肯定，中央的所謂調(diào)控的真實(shí)意圖，無非是要壓縮房地產(chǎn)投資，而對(duì)于民間房貸是不會(huì)也不可能禁貸的。目前風(fēng)傳對(duì)第二套房子停貸，一方面是出于房地產(chǎn)市場的降溫的暫時(shí)需要，另一方面也可能與某些商業(yè)銀行沒有很好的領(lǐng)會(huì)中央的意圖聽到風(fēng)就是雨有關(guān)。所以我估計(jì)，房產(chǎn)新政打擊了房地產(chǎn)商的大規(guī)模投資，為房市擠去了部分泡沫之后，很可能在兩三年后迎來一個(gè)供給減少，房價(jià)高漲的局面。
最后談?wù)勀闷瞥上壬秊楦鶕?jù)的問題，上海人的消費(fèi)能力能不能夠承受得起現(xiàn)在上海的房價(jià)?有統(tǒng)計(jì)說，目前上海有一百萬已上年收十萬以上的家庭。這個(gè)統(tǒng)計(jì)是不是可靠，大家都在爭論。主要的分歧恐怕來自于統(tǒng)計(jì)標(biāo)本的不一致。認(rèn)為沒有的一方，主要從名義工資著眼，認(rèn)為有的一方，主要從隱性收入著眼。這個(gè)爭論很可能不會(huì)有什么結(jié)果。但是我想請(qǐng)大家考慮一個(gè)因素，那就是上海的特殊性問題。在我看來，上海像沙灘里的一個(gè)坑，它所積聚的財(cái)富，通常不能用一般的標(biāo)準(zhǔn)去衡量。我記得上海第一百貨公司，即使是在六七十年代全國工資極低的情況下，它的年?duì)I業(yè)額也是超過一億元的。它所聚集的購買力，并不僅僅局限于上海一地，通常一個(gè)外地人到上海來，要帶來幾十個(gè)親戚鄰居好幾年的積蓄，到南京路上來消費(fèi)的。其情形正跟現(xiàn)在的三外人員搶購上海房產(chǎn)相似。
另外還想提醒大家，一個(gè)地方的房價(jià)高并不都是壞處，房價(jià)高是因?yàn)闄C(jī)會(huì)多效率高所帶來的。房價(jià)高固然提高商務(wù)成本，但是效率高也可以反過來降低商務(wù)成本。房價(jià)高同時(shí)也是優(yōu)化一個(gè)城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)的重要因素。反過來也可以這樣考慮，房價(jià)高是因?yàn)槲镉兴?，想要讓房價(jià)降低單靠行政手段是不行的，只有降低這個(gè)城市的商業(yè)價(jià)值才行。而降低商業(yè)價(jià)值只有兩種可能，一種是戰(zhàn)爭和自然災(zāi)害，另一種就是有意的人為的失政。

應(yīng)wuzhifu要求，統(tǒng)一在此發(fā)帖：
啥都不多說了。斗膽預(yù)測(cè)：
2005年6月。環(huán)線內(nèi)最低房價(jià)：10000/平方米。
上海平均房價(jià)：和今年一樣。5500左右。依然全國領(lǐng)跑！
如有空頭者估估行情以作比較不甚榮幸。

偶也試一下，不知道有沒有獎(jiǎng)勵(lì)哦
也斗膽預(yù)測(cè)：（排除通貨膨脹因素）
2005年6月。
環(huán)線內(nèi)最低房價(jià)：7000/平方米。（包括年舊的二手）
上海平均房價(jià)：3500左右。（包括各個(gè)區(qū)縣）
甚感榮幸。


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以下是引用chenzq55在2004-5-21 0:42:00的發(fā)言：
看了拿破成先生的貼子。我覺得他實(shí)際上沒有提出任何新的論點(diǎn)。他的最堅(jiān)實(shí)的論點(diǎn)無非是1，我們目前的經(jīng)濟(jì)并不是健全的市場經(jīng)濟(jì)。2，經(jīng)濟(jì)成長主要是靠行政投資驅(qū)動(dòng)的。3，由此得出一個(gè)結(jié)論，就是這樣的經(jīng)濟(jì)體是注定要崩盤的。但是他對(duì)自己的結(jié)論卻省略了具體的論證，只是把它歸結(jié)為市場因素是不可能全面把握的，人們只能靠感覺去感知趨勢(shì)。而拿破成先生所感覺到的根據(jù)則是上海人的收入支撐不起現(xiàn)在的房價(jià)。
我不得不說，這是一種典型的循環(huán)論證。最后只能歸結(jié)為不可知論。以拿破成先生為代表的空方實(shí)際上陷入了一種自我矛盾的處境。他們一方面指責(zé)中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是真正的市場經(jīng)濟(jì)，但是另一方面卻無不期待政府行使行政調(diào)控的手段，對(duì)目前的房地產(chǎn)市場說不。反而倒是多方，對(duì)政府的宏觀調(diào)控持一種十分謹(jǐn)慎的態(tài)度?？偸窍Ｍ俑缮嬉稽c(diǎn)為好，應(yīng)該小心呵護(hù)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)范市場運(yùn)行規(guī)則，讓看不見的市場之手去調(diào)節(jié)。
但是，遺憾的是，我們的經(jīng)濟(jì)的確是具有中國特色的市場經(jīng)濟(jì)。所以從這一個(gè)角度說，拿破成先生的愿望也不是完全沒有根據(jù)的。目前的政府的確正在對(duì)過熱的經(jīng)濟(jì)實(shí)行調(diào)控，這也就是拿破成先生為什么在這個(gè)時(shí)候出來問還有沒有多頭的原因。因?yàn)樵谒磥恚醒胍呀?jīng)發(fā)話了，整個(gè)氣候就要變了，他想要看看不失時(shí)務(wù)的多頭究竟還有幾人。
對(duì)于政府的調(diào)控他卻是完全不看好的。他認(rèn)為政府控制不住局面，所以他才會(huì)得出樓市必然崩盤的結(jié)論。然而，正是在這一點(diǎn)上，我跟他的意見是根本相反的。我認(rèn)為我們沒有理由斷定中國的經(jīng)濟(jì)一定會(huì)失控，我對(duì)這一點(diǎn)的信心并不是來自于政府的調(diào)控，而是來自于改革至今所已經(jīng)積聚起來的民營資本的勢(shì)力，此外還有國際環(huán)境所帶來的根本性的改變，我認(rèn)為這些條件已經(jīng)使今天的宏觀調(diào)控和93-94年的政府調(diào)控有了根本性的區(qū)別。
一個(gè)區(qū)別就是wto 所帶來的外來資本的登陸。關(guān)于這一點(diǎn)，smart-xu先生的貼子里已經(jīng)有了很好的論述。我這里就不再重復(fù)了。外資登陸的一個(gè)最主要的特征就是，它是以外資的需求來安排市場結(jié)構(gòu)的。本地老百姓的承受能力并不是他們首先需要考慮的問題。所以上海老百姓是不是承受得起房價(jià)的壓力，對(duì)外資來說，是一個(gè)假問題。出于解困目的的中低價(jià)房是政府應(yīng)該考慮的，外資只考慮建在人民廣場的來復(fù)士大廈的盈利狀態(tài)如何?要是盈利狀態(tài)不佳的話，他們隨時(shí)可以撤回資本。
另一個(gè)區(qū)別是民營經(jīng)濟(jì)已經(jīng)相當(dāng)壯大。在我們國家，民營經(jīng)濟(jì)實(shí)體在市場準(zhǔn)入，資金調(diào)配，資源配置，人才來原等許多方面受到不公平的待遇。他們相對(duì)于外資來講不利，相對(duì)于國營企業(yè)來說也是不利的。他們像私生子一樣，受盡了氣，在夾縫中求生存求發(fā)展?，F(xiàn)在有論者提出，改革開放二十多年了，中國為什么沒有出現(xiàn)自己的能夠打得響的拳頭產(chǎn)品，為什么沒有足夠強(qiáng)大的民族工業(yè)。這原因就在于國家一直偏袒了國營企業(yè)。但是在wto 打開國界的時(shí)候，這種情況將大大的改觀，民營企業(yè)可以通過外資的渠道得到貸款，他們將跟外資聯(lián)合起來，分享至今為止只有國營企業(yè)才能獨(dú)享的各種壟斷特權(quán)。
這就是目前的政府所最害怕的。現(xiàn)在的調(diào)控正是出于保護(hù)國營企業(yè)的利益，在外資進(jìn)入之前筑好防波堤的一種戰(zhàn)略行為。這樣的行動(dòng)在90年代中后期已經(jīng)搞過一次，也就是大集團(tuán)經(jīng)營的戰(zhàn)略，可惜并沒有收到預(yù)期的效果，相反的倒是消滅了不少生氣勃勃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營企業(yè)，讓不少效益不好的國營企業(yè)溫存下來了。而這一次，已經(jīng)沒有時(shí)間了，再不整頓，狼真的要來了，首當(dāng)其沖的是國有銀行，所以政府才有緊迫感。而整頓的思路跟原來的卻并沒有多少差別，仍然是集中優(yōu)勢(shì)兵力，收縮防線，以求保存實(shí)力。
拿破成先生指責(zé)說，政府的行政投資導(dǎo)致了必然的低效率。這是不錯(cuò)的。朱熔基世代曾經(jīng)下過狠心，想要徹底解決國營企業(yè)的問題。但是沒能成功。最主要的理由，并不是怕國有資產(chǎn)流失，因?yàn)橐呀?jīng)赤字累累的企業(yè)根本就談不上有什么資產(chǎn)。而是怕再改革下去將引起社會(huì)的動(dòng)蕩。也就是下崗失業(yè)工人的問題。
所以，我一再說，現(xiàn)在的政府是沒有辦法的。人口問題是中國所有問題的主要矛盾，終我們一生都無法回避這個(gè)問題。正因?yàn)檎逍训恼J(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，所以他們現(xiàn)在的調(diào)控，我相信一定會(huì)是很講究分寸的。一方面要拉住外資，讓它們到中國來投資，使它們覺得有利可圖，另一方面要安撫民營資本，使它們不至于絕望而逃到國外，在這種層層顧慮，種種制肘的條件之下，我們?cè)賮砜凑恼{(diào)控政策，就很容易理解了。
我原來提出的三個(gè)問題，都只有在這樣的背景下才能理解。政府提高貸款利率，是為了保護(hù)銀行的體力，但是不同步提高存款利息，是為了促進(jìn)老百姓繼續(xù)擴(kuò)大消費(fèi)。政府不肯讓人民幣升值，是為了保持外貿(mào)優(yōu)勢(shì)，用廉價(jià)勞動(dòng)力和巨大市場吸引外資來投資。默認(rèn)國內(nèi)通貨膨脹，則是變相的讓人民幣增值，讓老百姓為此買單。我一直不明白thizhi為什么一口咬定中國的通漲已經(jīng)解決，目前是通縮。不知道他有什么根據(jù)。連政府官員都承認(rèn)目前存在著通漲壓力，這種壓力主要來自于國際上的原油和原材料的價(jià)格高漲所引起了。目前如果是通縮的話，政府為什么要這么急急忙忙的調(diào)控經(jīng)濟(jì)過熱?判斷通漲或是通縮，用傳統(tǒng)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是沒有意義的。一斤大米漲一倍才多少錢?一枝牙膏在日常生活成本中占多少比例?而現(xiàn)在的住房，汽車，醫(yī)療，教育的漲幅又是多少?人們的生活結(jié)構(gòu)已經(jīng)起了根本性的變化，不看生活消費(fèi)的結(jié)構(gòu)變化，仍然拘泥于傳統(tǒng)的調(diào)查品目上，你永遠(yuǎn)也無法判斷通貨膨脹的到來。
第三個(gè)問題。政府為什么不會(huì)讓房地產(chǎn)崩盤，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的繁榮，最大程度的解決了一直困擾著政府的無法有效收攏資金的難題。銀行所苦惱的是國營企業(yè)的大量不良債權(quán)，不是千家萬戶的住房貸款。任何房地產(chǎn)只要賣出去了，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就分?jǐn)偟搅饲Ъ胰f戶，這是消化不良資產(chǎn)的最有效的手段之一。中國人民還沒有完全習(xí)慣美國人的生活方式，不會(huì)輕易宣告?zhèn)€人破產(chǎn)。把錢借給個(gè)人是最安全最優(yōu)良的貸款。日本在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅以后，全副精力的消化不良資產(chǎn)，所采用的方法就是擴(kuò)大民間房貸，政府用各種手段，包括低金利，退稅等等，鼓勵(lì)民間消費(fèi)，連年以來不斷創(chuàng)出住房貸款的新高就是明證。所以我敢肯定，中央的所謂調(diào)控的真實(shí)意圖，無非是要壓縮房地產(chǎn)投資，而對(duì)于民間房貸是不會(huì)也不可能禁貸的。目前風(fēng)傳對(duì)第二套房子停貸，一方面是出于房地產(chǎn)市場的降溫的暫時(shí)需要，另一方面也可能與某些商業(yè)銀行沒有很好的領(lǐng)會(huì)中央的意圖聽到風(fēng)就是雨有關(guān)。所以我估計(jì)，房產(chǎn)新政打擊了房地產(chǎn)商的大規(guī)模投資，為房市擠去了部分泡沫之后，很可能在兩三年后迎來一個(gè)供給減少，房價(jià)高漲的局面。
最后談?wù)勀闷瞥上壬秊楦鶕?jù)的問題，上海人的消費(fèi)能力能不能夠承受得起現(xiàn)在上海的房價(jià)?有統(tǒng)計(jì)說，目前上海有一百萬已上年收十萬以上的家庭。這個(gè)統(tǒng)計(jì)是不是可靠，大家都在爭論。主要的分歧恐怕來自于統(tǒng)計(jì)標(biāo)本的不一致。認(rèn)為沒有的一方，主要從名義工資著眼，認(rèn)為有的一方，主要從隱性收入著眼。這個(gè)爭論很可能不會(huì)有什么結(jié)果。但是我想請(qǐng)大家考慮一個(gè)因素，那就是上海的特殊性問題。在我看來，上海像沙灘里的一個(gè)坑，它所積聚的財(cái)富，通常不能用一般的標(biāo)準(zhǔn)去衡量。我記得上海第一百貨公司，即使是在六七十年代全國工資極低的情況下，它的年?duì)I業(yè)額也是超過一億元的。它所聚集的購買力，并不僅僅局限于上海一地，通常一個(gè)外地人到上海來，要帶來幾十個(gè)親戚鄰居好幾年的積蓄，到南京路上來消費(fèi)的。其情形正跟現(xiàn)在的三外人員搶購上海房產(chǎn)相似。
另外還想提醒大家，一個(gè)地方的房價(jià)高并不都是壞處，房價(jià)高是因?yàn)闄C(jī)會(huì)多效率高所帶來的。房價(jià)高固然提高商務(wù)成本，但是效率高也可以反過來降低商務(wù)成本。房價(jià)高同時(shí)也是優(yōu)化一個(gè)城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)的重要因素。反過來也可以這樣考慮，房價(jià)高是因?yàn)槲镉兴?，想要讓房價(jià)降低單靠行政手段是不行的，只有降低這個(gè)城市的商業(yè)價(jià)值才行。而降低商業(yè)價(jià)值只有兩種可能，一種是戰(zhàn)爭和自然災(zāi)害，另一種就是有意的人為的失政。
不贊同的太多，對(duì)我的觀點(diǎn)的錯(cuò)誤理解也太多。
先批判三點(diǎn)：
1.基本面的推理是無法論證趨勢(shì)的，趨勢(shì)是無數(shù)基本面因素綜合影響的結(jié)果，認(rèn)證趨勢(shì)只能靠對(duì)市場的觀察，我確實(shí)不能從基本面的分析論證市場的趨勢(shì)，難道多頭可以？這一點(diǎn)我說了好多遍，如果你不能理解，我也不想再說了。
2.政府的調(diào)控有個(gè)度的問題，過尤不及，反對(duì)行政性經(jīng)濟(jì)制度和贊同宏觀調(diào)控沒有本質(zhì)的矛盾，這是凱恩撕理論的基本觀點(diǎn)。
3。不是我認(rèn)為政府控制不住局面，我認(rèn)為市場本身的力量超過政府的力量，市場不聽政府的話而是聽供需規(guī)律的話，現(xiàn)在是市場的力量導(dǎo)致趨勢(shì)向下，政府想延緩這種趨勢(shì)。你不要曲解我的意思。
4.最后談到本質(zhì)的問題，還是樓市和租金，租金低，說明商業(yè)價(jià)值低，房價(jià)租金背離說明價(jià)值價(jià)格背離。chenp終于還是明白了這一點(diǎn)，這一點(diǎn)不是泛泛而談的。


大家一直在為目前上海的房價(jià)是漲、是跌爭論不休，各人都從各個(gè)方面來論證自己的觀點(diǎn)是對(duì)的，但我決定與價(jià)格的漲跌有著直接聯(lián)系是供需的關(guān)系。房子的供應(yīng)從目前來說是在減少（由于上海政府出臺(tái)的期房限轉(zhuǎn)等一系列政策和房產(chǎn)商控制供應(yīng)量的原因），那么我們就應(yīng)該看看需求方面，是否請(qǐng)各位已經(jīng)有了自己住房的網(wǎng)友（不包括還在租房的網(wǎng)友）說一下是否還會(huì)在近一、兩年內(nèi)繼續(xù)購買房產(chǎn)。盡管這不能代表上海所有的需求，但我們也可以得到一些直觀的感受。不管是空是多，都需要把真金白銀拿出來才可以達(dá)成結(jié)果呀！


答拿破成先生的三點(diǎn)批評(píng)
1.基本面的推理是無法論證趨勢(shì)的，趨勢(shì)是無數(shù)基本面因素綜合影響的結(jié)果，認(rèn)證趨勢(shì)只能靠對(duì)市場的觀察，我確實(shí)不能從基本面的分析論證市場的趨勢(shì)，難道多頭可以？這一點(diǎn)我說了好多遍，如果你不能理解，我也不想再說了。
任何趨勢(shì)都是基本面的綜合影響的結(jié)果。放棄對(duì)基本面的分析，一味的依賴所謂的市場觀察，很容易陷入只見樹木不見森林的境地。這通常是從股市養(yǎng)成的惡習(xí)。因?yàn)橛绊懝墒械囊蛩靥?，用黑箱理論的操作有時(shí)的確可以比較有效的指導(dǎo)短期投資。但是房市跟股市最大的不同，就是影響供需的基本面因素是比較單純和長期穩(wěn)定的。放棄基本面分析的努力，是一種對(duì)市場的傲慢。這兩天《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表文章:莫把樓市作股市，既是對(duì)目前非理性炒房的一種警告，也可以看作是對(duì)空方用股市的思路套用樓市的一種否定。其實(shí)，即使是股市，從長期宏觀的觀點(diǎn)來看，也是基本面的綜合反映，我們之所以主張?jiān)诠墒欣镆惨獔?jiān)持價(jià)值投資就是因?yàn)橄嘈殴蓛r(jià)的長期走向是可以用基本面的分析來預(yù)測(cè)的緣故。
2.政府的調(diào)控有個(gè)度的問題，過尤不及，反對(duì)行政性經(jīng)濟(jì)制度和贊同宏觀調(diào)控沒有本質(zhì)的矛盾，這是凱恩撕理論的基本觀點(diǎn)。
宏觀調(diào)控可以是尊重市場的調(diào)控，也可以是出于政策需要的對(duì)市場的粗暴干涉。凱恩撕理論所指的是前一種，目前空方所期待的是后一種。
3。不是我認(rèn)為政府控制不住局面，我認(rèn)為市場本身的力量超過政府的力量，市場不聽政府的話而是聽供需規(guī)律的話，現(xiàn)在是市場的力量導(dǎo)致趨勢(shì)向下，政府想延緩這種趨勢(shì)。你不要曲解我的意思。
在這一點(diǎn)上也許我們有某種共通點(diǎn)。我也是相信市場的力量最終是要起決定性的作用的，政府的調(diào)控只能順勢(shì)而為，不能違反規(guī)律?，F(xiàn)在的市場是不是導(dǎo)致趨勢(shì)向下，我們的理解有根本性的區(qū)別，這是我們對(duì)問題的看法和判斷的根本不同所造成的。
4.最后談到本質(zhì)的問題，還是樓市和租金，租金低，說明商業(yè)價(jià)值低，房價(jià)租金背離說明價(jià)值價(jià)格背離。chenp終于還是明白了這一點(diǎn)，這一點(diǎn)不是泛泛而談的。
實(shí)際上，拿破成先生最有自信的就只是這一點(diǎn)。他所謂觀察到的市場信息，無非就是房價(jià)和租金發(fā)生了某種程度的背離。但是我要提醒大家注意一點(diǎn)。租金的下跌主要的表現(xiàn)為高價(jià)房下跌，而中低價(jià)房的租金是一直上漲的。最近，即使是高價(jià)房的租金也開始有了回攀，因?yàn)殡S著wto 的開放，海外人士將大批登陸，到2007年將達(dá)到最高峰。在一個(gè)房地產(chǎn)的上升通道里，房租相對(duì)于房價(jià)來說，有時(shí)是可以滯后的。
此外，還有一點(diǎn)不可不注意。房價(jià)在2000年以前曾經(jīng)有內(nèi)銷房和外銷房的區(qū)別，并規(guī)以后，那些固北虹橋的高價(jià)外銷房的價(jià)格至今也沒有回升到當(dāng)時(shí)賣出時(shí)的高價(jià)，我們現(xiàn)在所說的房價(jià)高漲，主要的還是指屬于原來內(nèi)銷房的那些房源。內(nèi)外銷房并規(guī)對(duì)原來的外銷房有一個(gè)補(bǔ)跌的壓力，對(duì)原來的內(nèi)銷房有一個(gè)補(bǔ)漲的過程。所反映出來的走向雖然不同，但是其本質(zhì)卻是同一個(gè)，那就是價(jià)值回歸。而在租房市場里，卻從來就沒有一個(gè)內(nèi)租房和外租房的形式上的區(qū)分。但是高檔出租房實(shí)際上是從一開始就向海外人士照準(zhǔn)的。其價(jià)格的昂貴完全可以跟外銷房相提并論。那么，我們能不能把高檔房租的下跌和低檔房租的上漲也看成是兩個(gè)市場之間的價(jià)值回歸呢?我認(rèn)為是完全可以的。在我看來，目前的高價(jià)房租調(diào)整和中低價(jià)房租上漲也是一種價(jià)值回歸。拿高價(jià)房租的下跌來印證高價(jià)房銷售價(jià)格的高漲是一種價(jià)值背離本身就是一種比較對(duì)象上某種錯(cuò)位。
這樣一來，你還覺得房租和房價(jià)是背離的嗎?難道現(xiàn)在1-2000元房租的房子今后還會(huì)有租金下跌的危險(xiǎn)嗎?
目前的房價(jià)相對(duì)于房租來說，的確遠(yuǎn)遠(yuǎn)的走在前面。這說明房租要追上房價(jià)有一個(gè)漫長的補(bǔ)漲過程，這說明兩個(gè)問題，一是人均工資的提升緩慢，這受到中國人口多的影響，跟我的基本面分析沒有矛盾。2，人們對(duì)前景的預(yù)期已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超前了，這進(jìn)一步保證了上海房市將會(huì)有一個(gè)長久的繁榮期。
最后說明一點(diǎn)。諸葛亮的隆重對(duì)和毛澤東的論持久戰(zhàn)，都是從基本面的分析入手，抓住主要矛盾，才把握住形勢(shì)大局的發(fā)展規(guī)律的。拿破成先生一再聲言蔑視基本面的分析，自持對(duì)市場的熟悉表現(xiàn)了他的自我局限。這個(gè)局限，從他對(duì)房租和房價(jià)的分析中也可以看得出來。

的房子市值大概37萬左右，月租金是1000元，這個(gè)價(jià)位在附近這個(gè)區(qū)域
相當(dāng)普遍，比較適中。而且從四年前起，就維持在這個(gè)價(jià)位附近，一直沒有多大的
變動(dòng)，浮動(dòng)范圍在上下100元左右。
也就是說，在租金不變的情況下（從2000起至今沒有變化，近兩三年應(yīng)該也不會(huì)有
什么變化，房子已有十年的房齡），房子的價(jià)格（現(xiàn)在的市價(jià)）等于30.83年的租金
（這里假設(shè)房子沒有一天是空置的）。
在這種情況下，我還是選擇租房子住，感覺非常合算。

本質(zhì)上可以這樣理解。但是中國人的消費(fèi)能力受人口因素的限制，不可能在短期內(nèi)有很快的改變，而人均工資總的趨勢(shì)還是向上的。
而人口因素卻是急劇的推高房價(jià)上升的主要因素。房價(jià)和收入的矛盾，將是一個(gè)長期的現(xiàn)象。不可能在短期內(nèi)有所緩解。這一點(diǎn)也決定了只有讓收入跟著房價(jià)漲，而不可能讓房價(jià)來低就工資水平，讓房價(jià)跌的總體特性。


1。拿破成，我覺得你有個(gè)關(guān)鍵的錯(cuò)誤，即你只看到了上海人的收入并和國外對(duì)比。。。但你想過沒有，買房的主力是什么人？
回，買方的主力不是上海人，但是，以后住房子的是上海人，決定上海房價(jià)的，是那些準(zhǔn)備以后住在這些房子中的人的收入。“投資不在于評(píng)估你購買標(biāo)的的價(jià)格，而在于你判斷6個(gè)月或1年以后別人準(zhǔn)備出多少錢來買它。”——凱恩斯
2.任何趨勢(shì)都是基本面的綜合影響的結(jié)果。放棄對(duì)基本面的分析，一味的依賴所謂的市場觀察，很容易陷入只見樹木不見森林的境地。這通常是從股市養(yǎng)成的惡習(xí)。因?yàn)橛绊懝墒械囊蛩靥?，用黑箱理論的操作有時(shí)的確可以比較有效的指導(dǎo)短期投資。但是房市跟股市最大的不同，就是影響供需的基本面因素是比較單純和長期穩(wěn)定的。放棄基本面分析的努力，是一種對(duì)市場的傲慢。這兩天《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表文章:莫把樓市作股市，既是對(duì)目前非理性炒房的一種警告，也可以看作是對(duì)空方用股市的思路套用樓市的一種否定。其實(shí)，即使是股市，從長期宏觀的觀點(diǎn)來看，也是基本面的綜合反映，我們之所以主張?jiān)诠墒欣镆惨獔?jiān)持價(jià)值投資就是因?yàn)橄嘈殴蓛r(jià)的長期走向是可以用基本面的分析來預(yù)測(cè)的緣故。

你一再歪曲我的意思，也不理解市場分析的精髓，建議你去讀一讀股市晴雨表和股票作手回憶錄，“不要認(rèn)為自己對(duì)基本面懂的很多，你理解的是一個(gè)方面，而市場的走勢(shì)已經(jīng)包括了所有投資者對(duì)市場的總體看法。”市場比你對(duì)基本面了解多了。災(zāi)難性的投資往往是對(duì)基本面分析過于自信的結(jié)果，而我也不蔑視基本面分析，我只是認(rèn)為基本面分析有不可避免的局限性，特別是像我們這種比較粗略的基本面分析。
3.宏觀調(diào)控可以是尊重市場的調(diào)控，也可以是出于政策需要的對(duì)市場的粗暴干涉。凱恩撕理論所指的是前一種，目前空方所期待的是后一種。
我很不懂chenq憑什么說現(xiàn)在政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控就是對(duì)市場的粗暴干涉。政府采取了不批土地的措施來防止上海樓市的大跌（為了維護(hù)金融體系的穩(wěn)定）,我不明白多頭還需要什么不粗暴的干涉？
4.此外，還有一點(diǎn)不可不注意。房價(jià)在2000年以前曾經(jīng)有內(nèi)銷房和外銷房的區(qū)別，并規(guī)以后，那些固北虹橋的高價(jià)外銷房的價(jià)格至今也沒有回升到當(dāng)時(shí)賣出時(shí)的高價(jià)，我們現(xiàn)在所說的房價(jià)高漲，主要的還是指屬于原來內(nèi)銷房的那些房源。內(nèi)外銷房并規(guī)對(duì)原來的外銷房有一個(gè)補(bǔ)跌的壓力，對(duì)原來的內(nèi)銷房有一個(gè)補(bǔ)漲的過程。所反映出來的走向雖然不同，但是其本質(zhì)卻是同一個(gè)，那就是價(jià)值回歸。而在租房市場里，卻從來就沒有一個(gè)內(nèi)租房和外租房的形式上的區(qū)分。但是高檔出租房實(shí)際上是從一開始就向海外人士照準(zhǔn)的。其價(jià)格的昂貴完全可以跟外銷房相提并論。那么，我們能不能把高檔房租的下跌和低檔房租的上漲也看成是兩個(gè)市場之間的價(jià)值回歸呢?我認(rèn)為是完全可以的。在我看來，目前的高價(jià)房租調(diào)整和中低價(jià)房租上漲也是一種價(jià)值回歸。拿高價(jià)房租的下跌來印證高價(jià)房銷售價(jià)格的高漲是一種價(jià)值背離本身就是一種比較對(duì)象上某種錯(cuò)位。
我很佩服你編故事的能力。事實(shí)上，我終于理解到你在基本面分析上的想象力。
5。這樣一來，你還覺得房租和房價(jià)是背離的嗎?難道現(xiàn)在1-2000元房租的房子今后還會(huì)有租金下跌的危險(xiǎn)嗎?
現(xiàn)在上海賣的房子是準(zhǔn)備用來租1－2000元房租的房子嗎？
這句話充分證明了你的思維的混亂和在不理解別人的觀點(diǎn)下對(duì)別人妄加批駁的懷習(xí)慣。

“2，人們對(duì)前景的預(yù)期已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超前了，這進(jìn)一步保證了上海房市將會(huì)有一個(gè)長久的繁榮期。”
不理解chenq為什么認(rèn)為樂觀的預(yù)期是上海房市長久繁榮期的保證，我只知道，過于樂觀的預(yù)期是所有泡沫的根源，這種預(yù)期的破滅是市場崩跌的開始。


拿破成，讀讀證券分析吧。。。讀了這本書，所有其他的股票書都不用讀了。。。。價(jià)值是相對(duì)的，不是絕對(duì)的。
對(duì)你分析的那些群體來說，是泡沫，對(duì)有些人呢？


對(duì)你分析的那些群體來說，是泡沫，對(duì)有些人呢？

wuzhifu先生：“有些人”是不是已經(jīng)居有其所？如果是，那么他們最終還是要通過出售、出租來把房子通過“那些群體”來兌現(xiàn)成本，獲取利潤吧？


對(duì)于房地產(chǎn)投資國內(nèi)國外是兩種態(tài)度
全球最大的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)之一—ING（荷蘭國際集團(tuán)）執(zhí)行董事會(huì)成員兼亞太區(qū)執(zhí)行委員會(huì)主席金文洛先生日前透露，該集團(tuán)正在上海和北京進(jìn)行一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，投資基金的總額達(dá)6億美元，他同時(shí)表示：“相信今后會(huì)有更多的投資。”對(duì)于日前中國房地產(chǎn)過熱論調(diào)，金文洛表示：經(jīng)濟(jì)增長和住房需求相輔相成，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展這么快，高需求不足為怪。對(duì)任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體來講，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有高潮和低潮，經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期會(huì)反映在房地產(chǎn)市場上，但一些地方過熱不代表整個(gè)市場的情況。業(yè)內(nèi)估計(jì)，未來兩三年內(nèi)，外資基金在中國房地產(chǎn)市場投入的資金可能高達(dá)20億美元，且將集中于住宅市場。由于目前還存在諸多限制，外資基金目前在中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍處于試探階段。


以下是引用wuzhifu在2004-5-21 14:39:00的發(fā)言：
拿破成，讀讀證券分析吧。。。讀了這本書，所有其他的股票書都不用讀了。。。。價(jià)值是相對(duì)的，不是絕對(duì)的。
對(duì)你分析的那些群體來說，是泡沫，對(duì)有些人呢？
投資不在于評(píng)估你購買標(biāo)的的價(jià)格，而在于你判斷6個(gè)月或1年以后別人準(zhǔn)備出多少錢來買它。”——凱恩斯
“再理解理解這句話的含義。”
那本書我早就讀過，不要忘記，格雷可姆在它生命的最后時(shí)刻，推翻了自己的看法。
我在讀大學(xué)的時(shí)候，聽過一個(gè)美國股市成功投資者的講座。我提出問題：
為什么你認(rèn)為你只需要關(guān)注股票的價(jià)格，而完全不關(guān)心股票背后的上市公司，為什么你的投資策略跟奧倫/巴非特完全不同，后者的辦公室里連股票行情機(jī)也沒有？
答：世界上沒有幾個(gè)人把握基本面能像奧倫\\巴非特那么準(zhǔn)，一個(gè)股票10年、20年的投資也沒有每個(gè)投資者都跟的起的。


再答拿破成先生
1?；兀I方的主力不是上海人，但是，以后住房子的是上海人，決定上海房價(jià)的，是那些準(zhǔn)備以后住在這些房子中的人的收入。“投資不在于評(píng)估你購買標(biāo)的的價(jià)格，而在于你判斷6個(gè)月或1年以后別人準(zhǔn)備出多少錢來買它。”——凱恩斯
并沒有證據(jù)可以證明買方的主力不是上海人。拿破成始終把上海房市看作投資需要，這是明顯的歪曲了事實(shí)。
2.你一再歪曲我的意思，也不理解市場分析的精髓，建議你去讀一讀股市晴雨表和股票作手回憶錄，“不要認(rèn)為自己對(duì)基本面懂的很多，你理解的是一個(gè)方面，而市場的走勢(shì)已經(jīng)包括了所有投資者對(duì)市場的總體看法。”市場比你對(duì)基本面了解多了。災(zāi)難性的投資往往是對(duì)基本面分析過于自信的結(jié)果，而我也不蔑視基本面分析，我只是認(rèn)為基本面分析有不可避免的局限性，特別是像我們這種比較粗略的基本面分析。
我已經(jīng)一再告訴你，不要用股市的經(jīng)驗(yàn)來套樓市。很遺憾，你處處引用的都是股票的經(jīng)驗(yàn)。我告訴你，如果股市像目前的樓市一樣遭到政府的明確的打擊的話，不崩盤才是怪事。但是樓市卻根本就沒有動(dòng)搖陣腳。這也就是你們空方之所以要屢屢踩空的根本原因。因?yàn)槟銈冎豢吹搅藰鞘械耐稒C(jī)炒家的一面，沒有看到更多的人是買房自住的。
3.我很不懂chenq憑什么說現(xiàn)在政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控就是對(duì)市場的粗暴干涉。政府采取了不批土地的措施來防止上海樓市的大跌（為了維護(hù)金融體系的穩(wěn)定）,我不明白多頭還需要什么不粗暴的干涉？
目前政府對(duì)樓市的干涉粗暴不粗暴是有目共睹的。對(duì)開發(fā)商斷供還能理解，但是期房限轉(zhuǎn)就缺乏充實(shí)的法律根據(jù)，在相當(dāng)一部分人已經(jīng)支付了70年期限的土地出租金之后，如果還要強(qiáng)制推行物業(yè)稅的話，無疑于出爾反爾，跡近掠奪。對(duì)個(gè)人房貸隨便提高門檻，不管他有沒有支付能力，能夠說是市場經(jīng)濟(jì)應(yīng)有的調(diào)空嗎?
4.我很佩服你編故事的能力。事實(shí)上，我終于理解到你在基本面分析上的想象力。
內(nèi)外銷房的并規(guī)明顯的促進(jìn)了房價(jià)的價(jià)值回歸，這是事實(shí)，不是我的杜撰。不信，你可以去看看虹橋地區(qū)那些早年賣出的別墅，現(xiàn)在是一種什么狀況。政府推動(dòng)下一輪的新固北的建設(shè)，用意無非是對(duì)原有外銷房的損失進(jìn)行變像的補(bǔ)償罷了。
5?，F(xiàn)在上海賣的房子是準(zhǔn)備用來租1－2000元房租的房子嗎？
這句話充分證明了你的思維的混亂和在不理解別人的觀點(diǎn)下對(duì)別人妄加批駁的懷習(xí)慣。
現(xiàn)在上海有新房，二手房市場，各個(gè)房價(jià)的段都有相應(yīng)的租金價(jià)格。租金價(jià)格越低，租金越堅(jiān)挺。我只不過是要指出指出這一個(gè)事實(shí)。你是真的看懂了我的那一段話了嗎?
2，不理解chenq為什么認(rèn)為樂觀的預(yù)期是上海房市長久繁榮期的保證，我只知道，過于樂觀的預(yù)期是所有泡沫的根源，這種預(yù)期的破滅是市場崩跌的開始。
我的樂觀來源于中國的人口危機(jī)。人口問題雖然壓低中國人的平均工資水平，中國將在很長時(shí)間內(nèi)維持低工資的體系，但是另一方面將不斷加劇住房價(jià)格的上升。終我們這一代，這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)改變。用夸張的語言來說，我們身邊有一顆隨時(shí)可能爆炸的人口原子彈。它的存在，使很多問題變得復(fù)雜化，但同時(shí)也使很多問題變得簡單化。我甚至可以這樣說。中國的貧富差距今后還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，即使再擴(kuò)大，也不可能發(fā)生動(dòng)亂。因?yàn)槟囊环矫娑己ε峦瑲w于盡。政府怕，人民也怕;外國怕，中國也怕。富人怕，窮人也怕。這可以說，是最大的制約我們的時(shí)代要因。
我的所謂樂觀是建立在最悲觀的基礎(chǔ)之上的。



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其實(shí),大家爭來爭去, 就是看不清大方向, 用股票語言來描述上海房產(chǎn)就是,長期看多,短期看空,題材炒作充分,莊家需要獲利出局.


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短期看多，不測(cè)頂，不做多。
市場的基本規(guī)律是供需，平抑房價(jià)根本在于加大供給。


按揭貸款降低（提高自有資金比例）是最有效打擊房價(jià)的手段。


chenzq55按
多方又得生力軍。樓上出現(xiàn)了一位sisbo先生。這位兄弟的高論深得我心，不知是何方高人。我們有許多地方都想到一起去了。我擅自作主，決定把他的幾個(gè)貼子轉(zhuǎn)到這里來。供大家參考，同時(shí)也希望這位朋友能參加到我們的討論中來。
sisbo的貼子是在跟jinni1119網(wǎng)友的討論中展開的。請(qǐng)sisbo先生和jinni1119網(wǎng)友原諒我未經(jīng)他們的允許就把他們的貼子轉(zhuǎn)到這里來。先此謝罪。
sisbo貼
美國房子十五年不止三倍了，83年的房子15萬美金，現(xiàn)在是80萬美金。美國現(xiàn)在低息、放貸、印鈔票。所以房子增值（其實(shí)是讓現(xiàn)金擁有者貶值，資產(chǎn)擁有者保值），還是保護(hù)了美國原有居民的利益，所以美國大部分有產(chǎn)者過得挺好。沒見老潘說美國居民現(xiàn)在擁有更多的財(cái)富么?。?！所以讓世界其他地方擁有美國美金的人傻眼。他們股票其實(shí)是把境外投資得錢消化成泡沫，現(xiàn)在又把地產(chǎn)泡沫消化成他們自己的既得利益。。。多聰敏。。?？蓱z的是無產(chǎn)者。
中國也一樣?？蓱z的是無產(chǎn)者。越?jīng)]有房子，現(xiàn)金越貶得快（鈔票印的多，不然中國金融這么維持？？），越買不起。。。。別討論什么收入房價(jià)比，什么地價(jià)經(jīng)濟(jì)學(xué)了，我看整個(gè)就是鈔票印刷經(jīng)濟(jì)學(xué)。。。寫做愛經(jīng)濟(jì)學(xué)分析或單身女子經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的人，再寫一篇中國鈔票和美國鈔票印刷經(jīng)濟(jì)學(xué)究可以了，告訴我們，那一年貨幣總量又增加幾倍，我就基本知道房價(jià)什么時(shí)候“漲”幾倍了。沒準(zhǔn)十倍不止 呢?。。。。。。。。。。?！你不相信？我相信。美國加州房子均價(jià)45萬美金了。那個(gè)美國政府就已經(jīng)是對(duì)無產(chǎn)者客氣了，才漲三倍。。。。順便又緩解了經(jīng)濟(jì)衰退，又讓美國國民增加了房產(chǎn)價(jià)值，這就是中產(chǎn)階級(jí)占社會(huì)60%的好處。中國呢，漲50%就會(huì)讓90%的人倒霉。。。
所以趕緊到中國10%的隊(duì)伍里去，否則爬的更慢呢。。。和世界經(jīng)濟(jì)抗衡的中國，地價(jià)是要漲的啊。。。蠢見蠢見，拋轉(zhuǎn)拋轉(zhuǎn)。。。
jinni1119網(wǎng)友評(píng)
是真傻還是假傻?漲的理由再好,也得有個(gè)分寸,自己國民都買不起,把中國賣給外國?一群既得利益的賣國賊。
sisbo回貼
看不懂文章??？地價(jià)不漲，外資買地（中國資產(chǎn)）更便宜。誰是賣國賊？以前免費(fèi)提供土地給外資設(shè)廠，豈不是大賣國賊？你會(huì)說話嗎。鼓勵(lì)大家是有產(chǎn)者，不對(duì)嗎？一邊是經(jīng)濟(jì)適用房，一邊是豪華別墅，現(xiàn)在又孕踉提出廉居屋出租政策，政府區(qū)別地價(jià)已經(jīng)在拼命搞平衡了，上有政策下游對(duì)策，執(zhí)行不到位，但本意是好的。。。我在比較美國十年的房價(jià)。老潘任美聯(lián)主席，一直在控制通脹。現(xiàn)在還是犧牲了勞工的利益，贊同工作機(jī)會(huì)外流，ｊｏｂ?。铮酰簦螅铮酰颍悖椋睿?，　保護(hù)占社會(huì)60%的中產(chǎn)階級(jí)。中國兩頭難，是因?yàn)闆]有或很少真正的中產(chǎn)階級(jí)。便宜的沒有福利和保險(xiǎn)保障的勞動(dòng)力，在吸引外資，加上廉價(jià)的土地。作為個(gè)人，你只有認(rèn)清這個(gè)事實(shí)，作自己該做的事。光氣憤有什么用啊？我在討論經(jīng)濟(jì)，不要涉及個(gè)人攻擊。我在說美國人狡猾，泡沫科技股卷了全世界人的錢，我是在美國經(jīng)歷這幾年的。其實(shí)那場科技泡沫根本動(dòng)搖不了他們的技術(shù)和實(shí)力。美國每一次都把災(zāi)難轉(zhuǎn)嫁到別國頭上。。。論及各省中心城市地價(jià)上漲，這是客觀規(guī)律（我說的是走城市中心化的國家）。紐約一套公寓100萬美金，排隊(duì)等出租公寓一個(gè)月都等不到。誰傻啊？中國的問題，是貧富差距越來越大的問題，是科技實(shí)力和國外差距越來越大的問題，體制問題和金融腐爛，我就不談了。我就鼓勵(lì)別墅２０００萬３０００萬，賣給有錢人和外國人有什么不好。把中心地賣天價(jià)，更好。那叫志氣。再象韓國一樣建外國人高檔別墅區(qū)，買５００萬美金才好呢。在美國海邊的房子，５００萬美金的有的事。就像美國人賣天價(jià)的中心地房子給日本，整垮日本鬼子經(jīng)濟(jì)后，再低價(jià)又把曼哈頓收回來了。搞得鬼子灰溜溜的。我還希望中國有這一天呢，把美國和歐洲鬼子搞的灰溜溜的，那才是本事。如果天安門能以天價(jià)賣給美國人，把美國搞垮了，豈不是更好。。?？上麄儾簧袭?dāng)啊。。。中國的房地產(chǎn)商賺他們的錢，才叫有本事?？上麄兙褪遣粻帤狻Ｆ骄用褡≌飺咐麧?。那才是賣國賊呢。
所以啊，這個(gè)世界本來就是這樣的。
jinni1119網(wǎng)友評(píng)
哎, 典型的西學(xué)模范,言必稱美國, 文必提歐日, 就是不懂中國是什么, 老毛是農(nóng)民,但他知道怎么對(duì)付中國這個(gè)爛攤子, 你呢, 學(xué)問不錯(cuò),就是太年輕, too simple, 中國按你的設(shè)想發(fā)展下去, 該出很多個(gè)陳勝,吳廣了,呵呵.
sisbo回
網(wǎng)特到處是，北美都不少呢。算了，不聊了。其實(shí)在美國，就親眼見不眨眼就掏現(xiàn)金１００萬美金買美國房產(chǎn)的中國小姑娘。。。中國人，都沒有信心在中國買房子。如果外資肯高價(jià)買中心地，就高高的賣給他們吧。中國人現(xiàn)在本來就應(yīng)該向越王勾踐學(xué)習(xí)。住遠(yuǎn)一點(diǎn)有什么，小一點(diǎn)有什么。嚷嚷什么。先把錢用在提高教育，振興科技，汽車、醫(yī)藥等形成自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)上。。。而不是有錢放在消費(fèi)上和粗放型低技術(shù)的高耗能源的產(chǎn)業(yè)上。。。有口氣，以后再建設(shè)更美麗的家園。。?？上?，高關(guān)稅高地價(jià)的錢，用來養(yǎng)了一群敗家子和蛀蟲及吸血鬼了。他們又把錢卷到了美國，傻乎乎的被人左一刀稅右一道費(fèi)的砍和騙。。。一群敗家子。。。
我沒有什么設(shè)想，只實(shí)實(shí)在在的做事。。。
老毛扣帽子的本事，看樣子樓上的學(xué)到了精髓。比較西方，就是“崇洋媚外”，你是不是缺點(diǎn)自信?。空f別人ｓｉｍｐｌｅ，我看您攻擊個(gè)人，倒顯得教養(yǎng)方面挺‘浮渣‘的。
我還知道，大學(xué)時(shí)老師沒有３５－４５歲的，斷檔了。因?yàn)槔厦屗麄兩仙较锣l(xiāng)了。
您倒是用對(duì)了詞匯“對(duì)付”。。老毛說“鄉(xiāng)親們，農(nóng)忙時(shí)吃干，農(nóng)閑事喝稀”，看樣子您愛喝稀飯。。。
jinni1119網(wǎng)友評(píng)
那不是沒信心買中國房子,是沒信心肯定在中國的房子會(huì)不會(huì)被抄家,沒收.
你怎么老把外國人當(dāng)傻子,要騙他們來買中國的虛高的房子, 做生意要誠信,互惠互利,一方賺一方賠是欺詐,不能像某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)拍胸口保證投資房產(chǎn)回報(bào)高,轉(zhuǎn)身就要擠泡沫, 這種缺德的事情咱們本分人家不做
你生活好,收入高是你的本事, 大家都為你高興, 但希望你多到中國社會(huì)底層走走, 治大國如烹小鮮,細(xì)節(jié)小處都很重要, 中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展支持房產(chǎn)長期走高, 但不是一兩個(gè)月漲10%的瘋狂, 房價(jià)也不是幾個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的言論所左右的,漲跌都是走出來的, 如果大家買的起,漲了大家都高興,這是只能做多的市場, 上漲才能大家賺錢, 但后果呢, 你們這兒喊的高興, 就不想想崩盤的后果, 到時(shí)候你在美國逍遙,我們可倒霉了
另外,simple是江老說的,我借用一下
sisbo回
我沒有唱高房價(jià)。我只是在通俗化解釋“布谷”的話，我認(rèn)為將要發(fā)展的事務(wù)或事實(shí)。但那不一定就是我的希望。所以我才會(huì)假設(shè)或比喻美國來買天價(jià)的天安門。我只是在解釋廉價(jià)房和極貴的高檔商品房或別墅之間，老百姓要區(qū)別對(duì)待和面對(duì)時(shí)代的變化。并給予政府良好的希望。。。您要隨便借用，還是學(xué)到了老毛的精髓。。佩服佩服。。。江老的話，您就少用吧，既然老毛的科班出身，還是跟老毛多學(xué)學(xué)。。。


sisbo和chenzq最大的問題在于在國外時(shí)間長了，經(jīng)?？吹?ldquo;掏出1百萬美金的小姑娘”，而忽略了一個(gè)事實(shí)，就是這些小姑娘的數(shù)量占據(jù)總?cè)丝跀?shù)量非常少。
chenzq55回復(fù)拿破成的帖子，無法一一引用了，看前兩個(gè),chenzq55認(rèn)為：
1.上海房子兩外購買力弱，本地購買力強(qiáng)；
2.上海房產(chǎn)不同于股票市場，尚未進(jìn)入資本運(yùn)作階段。
這兩點(diǎn)第一點(diǎn)就是chenzq對(duì)上海情況極其不了解，兩外人購買房產(chǎn)的當(dāng)然居多，我手里的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是71。9％的上海房子被外地人購買；而從本地購買力看來，可以參考王煉利老師的《國民經(jīng)濟(jì)核算體系》中完全出自官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前價(jià)格下，本地購買力根本無法消費(fèi)當(dāng)前市場投放出來的量。
第二點(diǎn)房產(chǎn)作為投資工具看兩點(diǎn)，一是租賃，一是買賣賺取差價(jià)。我的劃分標(biāo)準(zhǔn)是：當(dāng)差價(jià)比值投資年回報(bào)在5％左右的，稱為投資，當(dāng)前租賃就是差不多這個(gè)度；超過20％的，就是投機(jī)。今年上海一季度同比增長28。3％，不是投機(jī)是什么？還能說沒有進(jìn)入資本運(yùn)作階段？這和股票的區(qū)別何在？房子完全被用來作為了賺錢的工具而不是居住的商品。這樣一批房子在市場上占據(jù)了主流地位，我們平時(shí)在上海耳濡目染的就是買房子賺錢，升值，不會(huì)跌等等，街頭巷尾老頭老太都在談買房子甚至房價(jià)漲跌，這和股市無論內(nèi)部還是外部表象如出一轍，拿破成用來比較是很有道理的。
從這兩點(diǎn)看，不否認(rèn)這批外來購買力就形成了實(shí)際的投資需求支撐市場，因?yàn)楝F(xiàn)在放得很寬，是哪里人已經(jīng)不重要了，重要的是市場的表象。我們爭來爭去，這兩點(diǎn)無非就是說現(xiàn)在人買房子是用來居住的多還是賺錢的多。
居住用得著那么多房子么？一套足以。有人經(jīng)常說為父母再準(zhǔn)備一套，實(shí)際上這時(shí)候他的父母往往還居住著一套，這是典型的混淆概念，對(duì)房子來說，兩套和三套的差距就是不小的一筆資金?，F(xiàn)在如此多人買兩套三套，你能說他們都是用來居住的？
ok,到此，上海房子用來主力居住還是投資已經(jīng)很清楚了，市場主流就是投資需求。那么，這股需求由于牽動(dòng)了開發(fā)市場而擴(kuò)大了銀行的爛帳，為了收拾這個(gè)局面，政府必須出臺(tái)政策保護(hù)銀行，也就是保護(hù)國家根本。
從另外一個(gè)角度來說，也是為了政府的穩(wěn)定，防止民變。chenzq55最常說的一句話是：年輕人就不應(yīng)該那么早買得起房子。這話我考慮了很久，一直無法反駁，因?yàn)樗@句話沒有錯(cuò)。錯(cuò)在什么地方？錯(cuò)在現(xiàn)在房價(jià)太高，而政府沒有推出大量穩(wěn)定的廉租房作為市場主流供應(yīng)。請(qǐng)注意，一對(duì)年輕的小夫妻在上海年收入5萬（中等水平）的，根本存不下錢來。房租要開掉1萬，生活（水電煤）交通要開掉1萬5，通訊（手機(jī)電話網(wǎng)絡(luò)）5千，交際費(fèi)用1萬，旅游過節(jié)開銷1萬。對(duì)他們來說，他們至少要等到5年后才能有買房子的希望，那時(shí)候可能他們中一部分人的收入能達(dá)到10萬，但多數(shù)人不會(huì)那么快，依然是很少存錢。
問題就在這里，他們這么年輕，現(xiàn)在需要居住買房的購買力偏偏都是年輕人。但是實(shí)際消費(fèi)的真的是年輕人么？不是，是他們的父母，是他們父母一輩子的心血積攢，為了房子，他們掏空了一輩子的家底。
真心的希望chenzq55能看看自由論壇里那個(gè)父親為了兒子偷豬肉而羞愧自殺的故事，類似的事情還有很多，上海去年就曾有一個(gè)16歲的小姑娘因?yàn)楦赣H無錢供她上學(xué)跳江自殺。這批人不必說了，多數(shù)中等層面的人并不比他們強(qiáng)到哪里去，上海本地能買得起房子的人只有10％左右。另外90％的人，他們的生存空間何在？政府縱然不肯正面交代，然而能面對(duì)社會(huì)越來越多的呼聲么？


中等收入的夫婦，年收入十萬還差不多。
剃度消費(fèi)還是可以接受的?，F(xiàn)在十年在晉江樂園70平方的兩房，45萬，是能夠承受的。而且基本上夠用。應(yīng)該還能解決。不同層次的人不同的解決之道。


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時(shí)差關(guān)系。只好睡覺。昨晚到四點(diǎn)。呵呵。
感謝你們的評(píng)論。有必要再解釋解釋，所以在這寫寫。我很敬佩Boss.Fred..實(shí)際上他已經(jīng)回答了這個(gè)問題。關(guān)于近期的中心房價(jià)，針對(duì)個(gè)人如何套利投資（他很仁慈?。暧^方面關(guān)于金融，他在利率上調(diào)的討論里最后的”對(duì)話“。（他夠大膽的了）。和WTO之前和之后的預(yù)測(cè)。。。我完全贊同他的基本觀點(diǎn)。所以不談多了。雖然我經(jīng)濟(jì)系研究生畢業(yè)，可惜那時(shí)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)沒有興趣，技術(shù)出身，搞慣了實(shí)際的東西（現(xiàn)在也沒改務(wù)實(shí)作風(fēng)）。所以，不好意思，沒有系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)問。不象ThiZhi，少年就天才鬼才。我是兩邊走來走去，在美國股市和中國房市最動(dòng)蕩的幾年實(shí)際看到的東西。貴論題是上海樓市看多？？？所以這里是關(guān)于近期實(shí)戰(zhàn)的話題。。。針對(duì)個(gè)人，就變成了，是關(guān)于中心房價(jià)？ 還是平均房價(jià)？
首先，我是從很窮的家庭出來的。所以，回答了jinnil11129先生的話（不好意思，本人喜歡有upbringing的人）。我了解中國的底層。我父母一輩子的積蓄是零，我們子女是他們唯一的財(cái)富。無論看多看空，我再有錢，也沒買高價(jià)房子。我的房子是經(jīng)濟(jì)適用房（不好意思，我是北京戶口，研究生畢業(yè)的成果之一）。另外的商品房也是中檔的。我不去追捧高價(jià)房。我贊成理智消費(fèi)。（我不是專業(yè)炒房的，沒有工夫作買賣房子的手續(xù)。）作為個(gè)人來說，如果你要抱怨商品房貴，您愿意掏那個(gè)錢面對(duì)那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，買商務(wù)區(qū)中心的房子，我無話可說。他賺錢是他的本事。來這，是來看見真討論的，好及時(shí)把握社會(huì)變化，具體來說是學(xué)會(huì)如何花錢（現(xiàn)在科學(xué)名詞是如何“理財(cái)“）。作為個(gè)人，當(dāng)然是越早投資越好（所以及早年輕時(shí)就要學(xué)會(huì)投資最好，少消費(fèi)）。又要說美國了（中國市場經(jīng)濟(jì)太晚了，沒辦法），在美國，大學(xué)畢業(yè)學(xué)會(huì)貸款買房子的，到現(xiàn)在可能擁有三套，比博士畢業(yè)的人還有錢，這一點(diǎn)不奇怪。我認(rèn)識(shí)的中國博士38歲才開始在美國擁有自己房產(chǎn)的，也很多。實(shí)際例子BERKELY的博士，孩子都有了，在SanJose，就是沒有趕上買房子，這一落后就是十年。。。同學(xué)們房子100萬美金了，自己還是月租2000無產(chǎn)。美國平均購買房子的年齡也是在30歲以后。所以，給上海個(gè)人的意見，如果近期買房，到郊區(qū)去，買Boss.Fred說的，會(huì)把10000元房價(jià)拉平到另一頭的3500元的擁有輕軌交通的房子。。。而且抗跌，保值，解決生活問題。而且越快越好。也是政府給老百姓的出路。
看空的人，未必比看多的更了解這個(gè)社會(huì)。就像我以前以為作生意的人，除了坑蒙拐騙外，都不學(xué)無術(shù)。其實(shí)不然。越是有產(chǎn)者，在中國，沒準(zhǔn)更了解錢貶值的速度有多快。越了解前沿經(jīng)濟(jì)陣地上，黑紅白的激烈。。。
說起“憤青”，6。4時(shí)我們就夠" 憤青" 了。所以人首先要?jiǎng)?wù)實(shí)，然后拉遠(yuǎn)鏡頭，再務(wù)務(wù)虛。自己陣地都沒有，永遠(yuǎn)看空。。。。？？？鏡頭太遠(yuǎn)了，就太虛了。害人害己。（對(duì)不起，我還是務(wù)實(shí)）
順便說一句，我是31歲后再買房子的。兩邊讀書，費(fèi)時(shí)啊。東西方兩邊都是戰(zhàn)場啊。。呵呵，時(shí)間才是最大的投資，錢算什么。(CHENZQ55先生，不好意思，我是小女子，所以您是我長，您就不要太謙虛了。我看了您的帖子，金玉良言啊。別人要說我們互相‘臭臭‘啊)
所以俄是蠢才一個(gè)。一干不好事，我先抽自己嘴巴子。抽明白了，接著再干活。少廢話。我奉勸年輕人，越早明白這點(diǎn)，越好。
再說遠(yuǎn)了，我還是相信中國（和CHENZQ55一樣?。?。如果中國跨了， 我寧愿兩套房子一錢不值。因?yàn)槟遣皇且粋€(gè)人的事。往哪兒逃？誰叫俄愛吃中國飯呢。。。所以俄就在中國，吃中國飯。我最近讓我發(fā)了財(cái)?shù)慕憬氵€是買郊區(qū)輕軌的中檔房，我看它跌哪兒去？跌個(gè)鬼。我不知道中國房產(chǎn)周期，現(xiàn)在才開始有周期吧？美國是至少十年，波浪式上升。通脹都會(huì)讓房子升上去。（俄告訴俄姐姐，貸款提高門檻，好?。。?！擠擠泡沫，讓投機(jī)的人少一點(diǎn)，我們更安全。。。所以我看見有個(gè)人簽名說一套十套房子，先貸款賺后貸款的。。。就發(fā)笑。。這個(gè)論壇里的人可“耐”死了）
再回答ThiZhi的話。美國100萬美金買房子的小姑娘極個(gè)別，但偏偏是中國人。眾位明白這是什么人了吧？更證明，中國和美國目前沒有可比性，所以拿收入/房價(jià)來比，是經(jīng)濟(jì)學(xué)家閉門造車的事。那個(gè)適合于均衡發(fā)展的社會(huì)。而中國是極不均衡發(fā)展的社會(huì)。中國極富人群的錢好像不等租金收入。比美國人還牛。。。房價(jià)是個(gè)絕對(duì)的中國特色。。。一邊4000元的經(jīng)濟(jì)適用房，旁邊就是8000元的商品房。（象北京朝陽新城）哪個(gè)國家有？ 為了緩解劇烈的社會(huì)矛盾，政府拿出經(jīng)濟(jì)適用房的方案，我相信將來還會(huì)有廉租屋的方案來解決或緩解社會(huì)問題。我由衷希望上海經(jīng)濟(jì)適用房量和速度和審核力度應(yīng)該比北京加大。然后年輕人趕緊搭上末班車，是上上策。反正中國跨了，你也跑不掉。就賭吧，賭中國大。
再回答ThiZhi舉例的1萬租房，1萬旅游，1萬消費(fèi)，1萬。。。的年輕人，這樣的消費(fèi)模式，我估計(jì)他們一輩子買不起房子，或得等到創(chuàng)業(yè)后成功了買房子。我還擔(dān)心，這種消費(fèi)方式，創(chuàng)業(yè)哪來的起動(dòng)資金？就是在美國，這種消費(fèi)方式的年輕人，可能是快樂的單身漢，并且準(zhǔn)備如此快樂下去。。。我也是快樂的單身，但是也沒這么瀟灑。奇怪了。他們應(yīng)該看看猶太人的書。。。猶太人擅長貸款，擅長比別人先走一步，猶太人尤其擅長買不動(dòng)產(chǎn)，霸占土地資源。因?yàn)樗麄儧]有自己的國家，越買地買房子。形成金融實(shí)力，再“餓衡衡“掙窮人的錢。沒見美國人都找出理由，強(qiáng)盜到中東石油里了。。。
作為中國政府，當(dāng)然要學(xué)會(huì)如何留住錢。所以拿房子“走”出去，是必然的。“房子”套錢比較好，穩(wěn)定一點(diǎn)。Boss Fred真會(huì)比喻。聰明的老百姓別去買“走”出去的房子，買了的話，套利后，就要及時(shí)“走”回來。否則就是別人“走”掉后的倒霉下家。我又沒時(shí)間“走”來“走”去，所以我就買不“走”的房子。我不等租金，俄是拿銀行貸款的錢保證我的現(xiàn)金不會(huì)貨幣貶值，然后我的現(xiàn)金再來和美國政府賭大小，趕上美元也許會(huì)讓人民幣貶值的車之前(wto) ，把美國的房子買了。CHENZQ55說的對(duì)啊，房產(chǎn)周期太長了。所以這一趟美國房產(chǎn)車我就沒趕上（等于人民幣貶了很多啊。。。）我至少要等5年以上，房價(jià)才可能掉一點(diǎn)點(diǎn)。。不過，我可不一味看空美國房產(chǎn)。。所以俄要狠狠掙美國人的錢。。。這是我的理財(cái)方案。也算回答了vw321...。。謝謝各位。


罪魁禍?zhǔn)?，誰讓內(nèi)外銷房并軌呢．
讓窮人與富人站在同一起跑線上，富人將窮人甩得更遠(yuǎn)了．
可以這么說，富人對(duì)窮人采用逼空的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)，而窮人正在討論是否要求政府干預(yù)，如果不滿足條件，威脅上井岡山．


你的觀點(diǎn)代表了絕大多數(shù)當(dāng)前中產(chǎn)階級(jí)的觀點(diǎn)，這些人走出國門回來后唯一說的一句話：只有共產(chǎn)黨才能保持中國高速發(fā)展。
不幸的是，我在對(duì)歷史有一些研究，從漢以來在中國文化中的崩潰性因素一直存在。如果我要把最后的話說出來，那么，當(dāng)前體制造成的分化是導(dǎo)致觀點(diǎn)沖突極大的根源，也是不可調(diào)和的矛盾，這個(gè)矛盾會(huì)總爆發(fā)，但不是現(xiàn)在。在控制體系的最高端，利益和權(quán)力的當(dāng)前占有讓他們不肯放出哪怕一點(diǎn)點(diǎn)，這是人的基本心態(tài)。然而他們也很清楚在他們的時(shí)間里他們經(jīng)不起這樣的折騰，所以他們有必要進(jìn)行一些延緩的手段，這些手段會(huì)形成中短期的“空”，如93年的經(jīng)濟(jì)軟著陸和01年周小川國有股減持就是兩個(gè)典型的案例。這樣的案例在當(dāng)前統(tǒng)治者手中還會(huì)被長期使用。
你的觀點(diǎn)，放在美國或許效應(yīng)是很大的，放在中國卻沒有可類比性。換句話說，日本當(dāng)初可以說被做空了，中國卻連“做空”這兩個(gè)字的資格都沒有。我一向不主張?jiān)谥袊?dāng)前房地產(chǎn)市場上說“多空”二字便是如此。
根本無人曾預(yù)料到上海房價(jià)于2000年啟動(dòng)，如果真有，那他應(yīng)該是肯定勝過李嘉誠了。所以，此次上漲中獲勝的人憑借的依然是運(yùn)道而不是真的把大方向分析的一清二楚，其實(shí)根本分析不清楚。fred是超級(jí)強(qiáng)人，他分析的也是過程中的短期波動(dòng)，有效期不會(huì)超過一年。指不定明天就出來一個(gè)政策讓你吃不消，這就是中國所謂“市場”。
sisbio姐姐，放棄你那把中國當(dāng)作市場經(jīng)濟(jì)來分析的手段吧，中國依然處在不折不扣的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，所不同是繁榮了表面上的市場經(jīng)濟(jì)，其實(shí)當(dāng)前的所謂市場經(jīng)濟(jì)不過是正常的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)消費(fèi)體系產(chǎn)生的效應(yīng)，不過是與文革那樣破壞力極強(qiáng)的年代相比，似乎我們是因?yàn)?ldquo;市場經(jīng)濟(jì)”獲得了成功，大謬不然。分析上海的房地產(chǎn)一定要碰運(yùn)氣，我很早就知道政府一定會(huì)干涉，但什么時(shí)候干涉，要達(dá)到什么樣的力度我無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，政治太復(fù)雜了。
此次政策傾斜度極高，我想不需要太多推測(cè)了。之前的拖拉政策依然是以廉租即還原國家控制為主，但類似政策卻是上山容易下山難，因此更加猛烈的政策隨后就會(huì)到來。從去年3月開始政策就已經(jīng)出臺(tái)，那時(shí)候就可以開始逃倉了。去年到今年房價(jià)的漲幅雖然驚人，但是最后的瘋狂，鉆的空子就是之前的一系列政策制訂比較空洞，抓不住要害部位，漏洞多。但4月26日期房限轉(zhuǎn)政策一出臺(tái)市場上已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化。實(shí)例證明是搜房樓市話題一個(gè)老網(wǎng)友舉證某公司售樓打了8折。我們能看到，政府出政策一向都無法一步到位，也是逐步完善的，但這個(gè)方向不會(huì)變，而且效果越來越明顯，未來幾個(gè)月出臺(tái)的政策將會(huì)非常狠的直接沖著要害部位去。
另外，我對(duì)海外論壇關(guān)注頗多，本站還有ask等不少老手也是一樣，不過為了防止政治問題，我們基本都是只看不說。海外論壇如海納百川或博訊，雖然由于爭論自由而在相當(dāng)程度上涌現(xiàn)了一批優(yōu)秀的思想者和思維，但由于政府的隔離策略，真正能對(duì)中國現(xiàn)狀有資格指手劃腳的人依然在國內(nèi)。


另外，在資金，土地和市場三方面受到嚴(yán)格控制之后，新的投資方向在哪里，這是很多人堅(jiān)信房價(jià)不會(huì)跌的主要原因。
我想提醒大家，在幾年前同樣沒有幾個(gè)人能提前意識(shí)到房產(chǎn)市場的啟動(dòng)，甚至國家在最早制訂政策之初的初衷也并非如此，他們意料不到會(huì)有今天這樣的局面。按照中國政府一向以來的穩(wěn)健政策，這種結(jié)果很難想象成為政府一種有計(jì)劃的策略，我們都知道怎么回事情。一是政府中能人少，二是有能人在沒有強(qiáng)力支持的情況下也不敢輕易做大的動(dòng)作。
新的資本市場的開發(fā)同樣也是很難意料到的，當(dāng)初日本高爾夫會(huì)員證也是幾乎很短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)的。我個(gè)人認(rèn)為，金融資本市場逐步開放，國內(nèi)資本也在尋求出路的時(shí)候，未來中國的格局是，在可能的任何行業(yè)都會(huì)發(fā)生爆炒現(xiàn)象，資金的投機(jī)性會(huì)越來越強(qiáng)，直到中國真正建立了自己的完整市場經(jīng)濟(jì)體系，那可能是很久，很久以后的事情了。
在資本市場的選擇上，能同時(shí)擁有以下幾點(diǎn)要素的必然會(huì)成為各路資金青睞的炒作對(duì)象，以前我在一個(gè)叫第五元素的帖子里有過原型描述：
1.基于衣食住行，吃喝玩樂，色情賭博等的人類基本需求；
2.可供應(yīng)原材料資源盡可能小，周期盡可能慢；
3.盡量向資金密集型產(chǎn)業(yè)靠攏；
4.十年內(nèi)未被強(qiáng)力炒作過。
而政府的策略很簡單，控制這些行業(yè)的輪番炒作，在炒作高峰期（極有可能是行業(yè)問題導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)蕩，比如強(qiáng)制性拆遷等）的時(shí)候推動(dòng)強(qiáng)力政策，動(dòng)用媒體資源收網(wǎng)獲利，既能消滅一些地方勢(shì)力或者大戶，集權(quán)于中央（類似例子在中國歷史上數(shù)不勝數(shù)），又能在政治上穩(wěn)定人心。
雖然WTO會(huì)對(duì)政府進(jìn)行政策打壓方面有相當(dāng)大的壓力，但政府可以把政策手段隱蔽化，另外就是牢牢把控媒體。這樣的市場會(huì)持續(xù)很長一段時(shí)間。


以下是引用青藏高原8848在2004-5-22 19:11:00的發(fā)言：
所以人首先要?jiǎng)?wù)實(shí)，然后拉遠(yuǎn)鏡頭，再務(wù)務(wù)虛。自己陣地都沒有，永遠(yuǎn)看空。。。。？？？鏡頭太遠(yuǎn)了，就太虛了。害人害己。
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這句最有意思的說
這句話根本上就不適合上海房地產(chǎn)，上海沒資格說被“做多”或者“做空”，我們平時(shí)所謂的“多空”不過是一廂情愿的恰好在一個(gè)很短的周期內(nèi)平行了結(jié)果。正如同中國股市，如果你用“多空”來衡量中國股市，你根本不會(huì)預(yù)測(cè)到2001年的崩盤。
這點(diǎn)我和fred存在理解上的差異，當(dāng)然，他對(duì)政策影響力是認(rèn)可的，只是他對(duì)政策啟動(dòng)的時(shí)機(jī)和效應(yīng)上和我看法有出入。

以下是引用青藏高原8848在2004-5-22 19:35:00的發(fā)言：

我理解sisbo這句話的意思，不是來說多方或者空方的，而是一種人生態(tài)度和做事原則。
我的理解是，sisbio認(rèn)為現(xiàn)在看空的人多數(shù)沒有資本，所以他們沒有資格去討論關(guān)于市場的事情，先務(wù)實(shí)打好工作基礎(chǔ)再說。
我想說的是，這句話的含義沒有錯(cuò)，但現(xiàn)在太多年輕人看不到方向了，我團(tuán)隊(duì)里很多人對(duì)我說，我根本不知道將來應(yīng)該干什么，現(xiàn)在走什么路才是正確的，需要怎樣的結(jié)果才能證明自己。
可以允許年輕人犯錯(cuò)誤，但決不能不讓他們說話，他們的思維也是發(fā)自內(nèi)心。

以下是引用thizhi在2004-5-22 20:08:00的發(fā)言：

我的理解是，sisbio認(rèn)為現(xiàn)在看空的人多數(shù)沒有資本，所以他們沒有資格去討論關(guān)于市場的事情，先務(wù)實(shí)打好工作基礎(chǔ)再說。
我想說的是，這句話的含義沒有錯(cuò)，但現(xiàn)在太多年輕人看不到方向了，我團(tuán)隊(duì)里很多人對(duì)我說，我根本不知道將來應(yīng)該干什么，現(xiàn)在走什么路才是正確的，需要怎樣的結(jié)果才能證明自己。
可以允許年輕人犯錯(cuò)誤，但決不能不讓他們說話，他們的思維也是發(fā)自內(nèi)心。
還是回歸到人生態(tài)度和做事原則問題。sisbo的這句觀點(diǎn)畢竟不是英雄領(lǐng)袖的理想，甚至不是精英的。但是它應(yīng)該代表大多數(shù)“務(wù)實(shí)”普通人的生活準(zhǔn)則，從一般評(píng)判角度來看，它是積極向上的，雖然不是最先進(jìn)的。
當(dāng)然，社會(huì)矛盾和危機(jī)的浮現(xiàn)和激化需要有人來先天下之憂而憂，需要有人堅(jiān)持不懈甚至犧牲自己的個(gè)人利益來主張正義和合理，但這是另一方面或者另一高度的問題。
關(guān)于上海房產(chǎn)，我倒覺得不僅本地人、可以發(fā)言，臺(tái)灣人、香港人、美國人也盡可發(fā)言。每個(gè)人看問題的角度不同，的出的結(jié)論也不同，每個(gè)人說出了房價(jià)的一個(gè)側(cè)面，把這些綜合起來，判斷才能趨于準(zhǔn)確。


從拿破成和chenqz的辯論中看，分歧主要來自于兩個(gè)方面：
首先，就是基本面對(duì)長期趨勢(shì)的重要性和對(duì)基本面分析的重視程度。拿破成輕看基本面分析，而chenqz重看基本面的分析。拿破成估計(jì)是股市的經(jīng)驗(yàn)比較豐富，喜歡把股市的經(jīng)驗(yàn)套用到樓市。
對(duì)此，我是這樣來看的，樓市和股市的區(qū)別很明顯，也很本質(zhì)，如果套用股票分析的思維來看樓市，錯(cuò)誤結(jié)論在所難免。
股市的基本元素是股票，每一支股票背后對(duì)應(yīng)的就是一個(gè)上市公司。對(duì)于股票的分析，長期趨勢(shì)確實(shí)難以把握。因?yàn)榧词乖谝粋€(gè)一路高歌的市場中，由于企業(yè)經(jīng)營層面的原因，上市公司的表現(xiàn)也可能有很大起伏。這就決定了股票分析更看重短期市場面的思維方式。
而樓市的基本元素是土地，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，資本和勞動(dòng)力等其他資源不斷豐富，唯有包括土地在內(nèi)的自然資源日益匱乏，這就是樓市基本面能夠長期看好的根本原因，這一觀點(diǎn)在本論壇很多帖子中都有論述。這就是能夠用基本面分析把握樓市的根本原因。
其次，就是目前的政府政策頻出，到底是一種“尊重市場的調(diào)控”還是“對(duì)市場的粗暴干預(yù)”。
“無形的手”有時(shí)需要“有形的手”來調(diào)節(jié)，對(duì)市場的適當(dāng)調(diào)控，本來就是政府職責(zé)的應(yīng)有之意，畢竟市場失靈在所難免。然而，“適度”調(diào)控的“適度”兩字，何其難以把握。回望中國20多年來的改革歷程，無論時(shí)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，還是在各個(gè)行業(yè)，“一放就活、一活就亂、一亂就抓、一抓就死、一死就放”的惡性循環(huán)無時(shí)不在上演。
近觀中國政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，無處不體現(xiàn)著隨意性和搖擺性。2003年，在121文件出臺(tái)受到市場（主要是開發(fā)商）的反彈過于強(qiáng)烈，又匆匆出臺(tái)一個(gè)與之不乏矛盾的18號(hào)文件。這里所反映的正是我們的政府對(duì)市場缺乏自己的認(rèn)識(shí)，受市場參與方影響的痕跡實(shí)在過于明顯。
限制期房轉(zhuǎn)讓政策在法理上雖然存在問題，畢竟出臺(tái)了。這也是上海政府對(duì)市場的一種妥協(xié)，這個(gè)妥協(xié)是向市場的買方作出的。而還在醞釀的降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的政策，更是一個(gè)弱智的政策，如果這個(gè)政策出臺(tái)，市場幾乎要倒退到5年之前。
我想這樣的調(diào)控，無論如何都不能說是“適度的調(diào)控”吧！


關(guān)于當(dāng)前樓市中，客戶構(gòu)成的問題。我想，處于市場一線的我，還是比較有發(fā)言權(quán)的。我接觸的樓盤，基本上的10000元左右的樓盤，按說這樣價(jià)格的樓盤中，外地購買力應(yīng)該居于整個(gè)上海平均水平之上。但是我統(tǒng)計(jì)下來，這些樓盤中，外地購買力的平均水平基本在50％-60％之間。所以我想問的是，thizhi關(guān)于上海外地購買力71.9％的驚人數(shù)據(jù)（至少我覺得驚人）從何而來？
更何況，不少的所謂外地購買力，從另一個(gè)更為客觀的角度來看，并不能稱之為外地購買力。因?yàn)檫@些購買力實(shí)現(xiàn)后，隱藏于購買力之后的“購買者”就可能轉(zhuǎn)化為上海人。這種新能量的補(bǔ)充，正是整個(gè)上海充滿活力的根本。
Thizhi談到本地購買力的問題，列舉了一個(gè)小白領(lǐng)家庭的日常開銷。這樣的開銷確實(shí)讓我又吃了一驚。不才的家庭收入已經(jīng)超過10萬元，不過這樣的開銷方式卻也覺得有點(diǎn)浪費(fèi)。正如sisbio所說的，這樣的開銷方式，一輩子都別想買到房子了！消費(fèi)和積累總是一對(duì)矛盾。
另外，thizhi談到當(dāng)前低收入家庭的境況，確實(shí)存在，沒有人否認(rèn)。本人在大學(xué)期間，曾經(jīng)到一個(gè)上海居民家里去做家教。一家三口才10平方米大小的地方，吃喝拉撒全部要在這里解決，境況確實(shí)困難，而且進(jìn)來近來經(jīng)過那個(gè)地方，老房子依舊，這位主顧的境況自然也就依舊了。
不過這些情況的存在，與上海樓市的走向，與上海房價(jià)的高低，沒有必然聯(lián)系?？梢赃@么說，上海的房價(jià)已經(jīng)與這部分人沒有關(guān)系了，他們雖然生存在上海，卻已經(jīng)是這個(gè)體系之外的人群。他們所能做的只能是通過自己的努力改善境況，否則就只能企盼政府的救助。政府的廉租政策，經(jīng)濟(jì)適用房政策，都應(yīng)該是為這些人準(zhǔn)備的。
這樣說也許很殘酷，但是我在另一個(gè)帖子里就講過，房價(jià)何道德沒有關(guān)系。


對(duì)于上海樓市應(yīng)該是能夠有一個(gè)基本判斷的。至少在2000年溫州人就看多。至少在2000年，我家對(duì)面的新?？道锏姆孔?，一室一廳，賣25萬，租5000/月，這就是投資回報(bào)，就是“基本面”。
對(duì)于樓市，基本面究竟是什么？我覺得拿破成認(rèn)為的基本面是租金/房價(jià)，而CHEN55則認(rèn)為，基本面是指人口/土地。就我的看法，樓市也有短，長期。短期的基本面應(yīng)該是租金/房價(jià)，而長期的是人口/土地。也就是這個(gè)理由，我短期看空，長期看漲。記得有一次跟人談起投資，有一個(gè)人勸我，買松江的房子，她說，買了，如果能捂十年，絕對(duì)會(huì)增值。但這個(gè)理念不符合我的投資理念。如果要捂十年，為什么我不在第八年，第九年買，要現(xiàn)在開始讓資金積淀？這就是我短期內(nèi)不會(huì)投資樓市（除非在二手市場上發(fā)現(xiàn)特別廉價(jià)的），因?yàn)槟壳皹鞘械淖饨鸹貓?bào)率已經(jīng)跟資金機(jī)會(huì)成本持平，低于按皆利率。同時(shí)，樓市的漲幅不大，在這個(gè)情況下，目前應(yīng)該尋找更好的投資機(jī)會(huì)。
至于長線，就如CHEN55所說，上海樓市會(huì)好的，但這要經(jīng)歷一個(gè)消化過程，不是直線上升，而是排浪式的。不過，上海樓市注定要不會(huì)跟中國別的地方同步發(fā)展。我的感覺，西藏，新疆這種地方越來越差，上海越來越好。今后，最有錢的人在國外，次一等的在上海：）


回答thizhi 及至今買不起房子的年青白領(lǐng)們
sisbio的詼諧中隱藏著最重要的東西。有那么幾句話最打動(dòng)我的心。那就是我們?yōu)槭裁床荒軐W(xué)學(xué)越王勾踐，住遠(yuǎn)一點(diǎn)怕什么，住小一點(diǎn)又怕什么?
的確，一個(gè)人也好，一個(gè)民族也好，臥薪嘗膽，忍辱負(fù)重是非常重要的。老鄧當(dāng)年指示我們要韜光養(yǎng)晦，本來就有勾踐的十年生息，十年恢復(fù)的意思，可惜真正領(lǐng)會(huì)到這一點(diǎn)的人并不多。
日本人在戰(zhàn)后是有過臥薪嘗膽的?，F(xiàn)在舉世聞名的創(chuàng)業(yè)家，比如索尼的盛田昭夫，松下的松下幸之助，本田的本田宗一郎，都有過忍辱負(fù)重，堅(jiān)韌不拔的創(chuàng)業(yè)期，至今為人所傳頌。日本的奇跡，不是少數(shù)精英所創(chuàng)造的，而是一個(gè)民族齊心協(xié)力共同創(chuàng)造的。他們的那些艱苦樸素的美德至今沒有丟棄。普通的民居，不過就是五六十平米，飲食也并不豪奢。最有名的是去年，小泉純一郎訪問朝鮮的時(shí)候，午飯是自己帶去的三角飯團(tuán)。這種飯團(tuán)在上海的日系24小時(shí)店里也有買的。大家不妨去買來吃吃看。日本的公司職員平時(shí)大部分就是吃著這樣的午飯上班的。
但是我們呢。好日子剛過幾天，就懂得排場和奢華了。別的沒學(xué)會(huì)，高而夫球場，洗浴中心，休閑會(huì)館，卻應(yīng)有盡有。人們所關(guān)心的，所攀比的不是鉆研，學(xué)習(xí)，磨練，攻關(guān)，而是比享受，講排場。尤其是小白領(lǐng)們，別人的嚴(yán)肅認(rèn)真沒學(xué)到手，月光族的享樂人生觀倒學(xué)得比誰都快，動(dòng)不動(dòng)就要去happy。這樣浮躁的年輕人，怎么能使這個(gè)民族真正興旺起來?他們剛剛踏上社會(huì)，有什么資格向社會(huì)伸手要這要那?
我們國內(nèi)的所謂商品房，真是生活所必需的嗎?動(dòng)不動(dòng)上百平米，有兩個(gè)廁所，兩個(gè)浴室，兩個(gè)廳。這哪是普通人家的生活必需品，這不是豪宅又是什么?我當(dāng)年結(jié)婚的時(shí)候，單位給12平米的一間集體宿舍，兩張單人床拼起來的，不也照樣過日子，生孩子嗎?哪像現(xiàn)在的年輕人，單單披婚紗就有幾百個(gè)項(xiàng)目，又是盛大的喜筵，又是天上人間的豪游。沒有新房不結(jié)婚，買不起房子就憂天冤人。好像整個(gè)世界就不得安寧了似的。
我在前面的一個(gè)貼子里，曾經(jīng)說到過人的住房消費(fèi)是沒有止境的。舉了和坤和魯迅的例子。當(dāng)時(shí)我只是講了上限，還沒有講下限。其實(shí)，即使往下限來看，我那句話也是成立的。人類本來就是穴居的，只要看看山頂洞人就可以明白，沒有房子也可以過。住房本來就是一種奢侈的文化。歷史上有過不少因饑荒而發(fā)生的動(dòng)亂。還從來沒有發(fā)生過因?yàn)闆]有房子住的動(dòng)亂。即使是日本，美國這樣富裕的國家，也有不少無家可歸的人，他們?cè)诠珗@，車站過夜，拿幾個(gè)紙箱避風(fēng)雨，檔嚴(yán)寒，政府也沒有特地為他們發(fā)救濟(jì)款蓋房子，他們也沒有凍死餓死。人不能一天不吃飯，但是可以沒有房子住。白毛女就活了幾十年。
我之所以說這些，是為了指出一個(gè)事實(shí)，人對(duì)房子的需求彈性是非常大的。從大陸去香港打工的人為了節(jié)約開支，三個(gè)人拼租一個(gè)床位。在日本，我曾經(jīng)去過福建朋友居住的地方，十幾個(gè)人橫七豎八的躺在一間二十幾平方米的房子里。過去上海的72家房客的故事想來大家也還應(yīng)該是熟悉的。我并不是說我們就應(yīng)該安于過這種日子，但是我試圖指出，房荒不會(huì)也不可能引發(fā)社會(huì)動(dòng)亂。我們過去曾經(jīng)是這樣過來的，今天世界上大多數(shù)人也還這樣在過日子。老毛十分關(guān)心人民的吃飯問題，但是建國以后卻幾乎沒有像樣的造過房子，說明他是很懂得什么才是社會(huì)的主要矛盾的。
thizhi 所說的房價(jià)高了，留不住人才之說純粹是欺人之談。人生的使命在于創(chuàng)造，而不是享受。大家到上海來是為了尋找更多的機(jī)會(huì)，而不是來過舒服日子的。要不然，過去有許多農(nóng)村知識(shí)分子，舍去自己的農(nóng)莊大宅，到上海的亭子間討生計(jì)，他們又是為了什么?窮人和富人同樣追求城市生活。富人到城市是為了實(shí)現(xiàn)人生的宏圖，窮人到城市是為了尋找一線的生機(jī)。即使是乞丐也不會(huì)到山野荒村去乞討，而會(huì)到城市里撿報(bào)紙，翻垃圾。離開城市的喧嘩，尋求生命的安靜和休息，永遠(yuǎn)只是歷盡風(fēng)霜而最后成功者的特權(quán)。跟年輕的小白領(lǐng)是無緣的。
憑良心來說，我們國家目前處在歷史上最有希望的時(shí)期。我們的國家領(lǐng)導(dǎo)人總的來說相對(duì)賢明，我們國家的大多數(shù)人民更需要安定。整個(gè)體制也正在內(nèi)外的合力下朝著一個(gè)日益光明的方向走。小白領(lǐng)們的某些過分而任性的要求，在更廣大下層人民看來，是不切實(shí)際的，是得不到支持的。沒聽說那首農(nóng)民歌謠嗎?“我們剛要吃肉，你們就要吃菜了”。那里頭的意味豈止是諷刺，簡直就是辛酸。
還是sisbio那句話，務(wù)實(shí)，務(wù)實(shí)，再務(wù)實(shí)。年青的小白領(lǐng)們，還是務(wù)實(shí)一些吧。為了自己，也為了這個(gè)民族。



引chenzq55：人生的使命在于創(chuàng)造，而不是享受。
如若看透這一點(diǎn)的，是不會(huì)被現(xiàn)在風(fēng)起云涌的房產(chǎn)市場所迷惑的。


憑良心來說，我們國家目前處在歷史上最有希望的時(shí)期。我們的國家領(lǐng)導(dǎo)人總的來說相對(duì)賢明，我們國家的大多數(shù)人民更需要安定。整個(gè)體制也正在內(nèi)外的合力下朝著一個(gè)日益光明的方向走。小白領(lǐng)們的某些過分而任性的要求，在更廣大下層人民看來，是不切實(shí)際的，是得不到支持的。沒聽說那首農(nóng)民歌謠嗎?“我們剛要吃肉，你們就要吃菜了”。那里頭的意味豈止是諷刺，簡直就是辛酸。
說得太好了！支持！chengz55：我們年輕一輩要向你這樣的前輩多多學(xué)習(xí)！


chenzq55
中國人多地少，又面臨城市化過程，但沒錢是夠不成有效需求的。
房價(jià)如果象瘋漲，不是沒蹦盤的可能，如果任由市場決定，市場是會(huì)調(diào)節(jié)一切，但成本也很高，況且房地產(chǎn)市場也是個(gè)不完全競爭的市場，人的貪婪和盲從也是沒理性可言的。
政府現(xiàn)在的行為是對(duì)的，讓房價(jià)緩下來，甚至有點(diǎn)下降，也是為了健康的發(fā)展，說白了就是慢慢的漲，是讓投資消費(fèi)有個(gè)好的循環(huán)。



to roger
我本質(zhì)上也是反對(duì)房價(jià)瘋漲的。我從心底里支持這次政府的適當(dāng)調(diào)控。我一直反對(duì)的是小白領(lǐng)的挑肥揀瘦，還要假民意的冠冕。其實(shí)，對(duì)最廣大的下層人民來說，上海的房價(jià)對(duì)他們來說沒有任何意義。對(duì)他們有意義的，是城市化進(jìn)程讓他們可以進(jìn)城打工。對(duì)他們更有意義的，是外資進(jìn)來了搞活了經(jīng)濟(jì)，使他們可以不再挨餓。僅此而已。
有人在抱怨外資并沒有帶來真正意義上的技術(shù)轉(zhuǎn)移。這簡直就是作夢(mèng)。外資來中國是來賺錢的，不是來傳道授業(yè)的。要不然還要保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)干什么?一個(gè)民族的技術(shù)，是幾代人積累起來的。能白白告訴你嗎?我們自己以前的庸醫(yī)巫術(shù)，雖然沒有任何價(jià)值，但因?yàn)槟軌蝌_一口飯吃，還要只傳子不傳女生怕外流呢。更何況可以富國強(qiáng)兵的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)?盜版軟件只帶來投機(jī)取巧的惡習(xí)，毒化一個(gè)民族的情操和道德。真正的制高點(diǎn)必須靠幾代人矢志不移的團(tuán)隊(duì)精神才能攻取。
我極其同意sisbio的觀點(diǎn)，把天價(jià)的房子賣給外國人去，讓他們來享受，讓他們?nèi)ジ?，哪怕再重新豎起幾塊華人與狗不得入內(nèi)的牌子，又有什么?把掙來的錢，投入教育，發(fā)展我們自己真正的科學(xué)和技術(shù)，而不要像現(xiàn)在這樣把聰明才智都用來騙自己人騙來騙去，用科學(xué)知識(shí)去制造毒奶粉，來毒害自己的孩子。
全球化是對(duì)我們的挑戰(zhàn)，也是我們的機(jī)遇。我們中國現(xiàn)在需要全民族的勾踐精神，更需要有一批時(shí)刻告誡人民戒矯戒躁的范大夫。

chenzq55:
你最后這段話說到根子上了，你明知道我們目前的教育體系培養(yǎng)出來的所謂人才根本應(yīng)付不了更大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，那么房價(jià)和地價(jià)就不會(huì)無止境的上漲。
現(xiàn)在文盲和高學(xué)歷的人都是越來越多，和階級(jí)一樣劃分越來越嚴(yán)重。這些在現(xiàn)有的教育體系下培養(yǎng)出來的人才能應(yīng)付全球經(jīng)濟(jì)一體化么？
輕易拿中國和日本，美國比是不明智的，日本美國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)均衡的程度不是中國能比的了的。以前上海能起來是沾光了投資拉動(dòng)消費(fèi)，大家把上海當(dāng)作一個(gè)賺錢的工具在使用，而并不是去完善這個(gè)城市的經(jīng)營，到目前為止依然如此。
胡上臺(tái)后已經(jīng)開始逐漸改正這個(gè)格局，從三大塊的動(dòng)作來看，原材料供應(yīng)，資金（銀行和外資），土地都在限制上海乃至華東。剛剛有消息說印度3億美金江蘇被拒，其實(shí)自從去年人民幣升值壓力以來，有多少外資被拒了呀。
原材料供應(yīng)可以從那個(gè)傳說中的故事（不能說，自己找，關(guān)于陳良宇的）知道，原材料供應(yīng)大省現(xiàn)在已經(jīng)開始停止對(duì)上海低價(jià)甚至無償供應(yīng)的渠道，這些細(xì)節(jié)你們大概都沒注意到。原材料價(jià)格現(xiàn)在開始大幅度下跌，正是因?yàn)樾枨笠呀?jīng)嚴(yán)重不足，這中間很大一塊需求來自土地開發(fā)，你們不會(huì)當(dāng)作不知道吧。
土地8月份將會(huì)重新整頓，國土資源部不僅開始控制發(fā)達(dá)地區(qū)的土地供應(yīng)，還開始控制落后邊遠(yuǎn)地區(qū)的土地控制，杜絕土地炒作。
資金方面，主要從整頓消費(fèi)市場為主，銀行的消息是上海在個(gè)人按揭方面必須靠回款來保證放貸金額。這個(gè)是兩個(gè)星期前的政策，四大行肯定會(huì)有反復(fù)，但應(yīng)付不了這樣的局面。今年下半年開始，銀行的個(gè)人信貸基本會(huì)停止。央行是嚴(yán)格限制了上海幾大銀行的貸款額度，現(xiàn)在幾大行都把僅存的一點(diǎn)貸款額度當(dāng)作了寶貝，在年底調(diào)度用。版面上多的是銀行的朋友，大家也可以一起說說自己知道的。
至于提高準(zhǔn)備金率，控制開發(fā)市場就更不必說了，中小開發(fā)商和策劃代理無法再大量存儲(chǔ)手中的房子，做中間商，必須加速銷售才能回款。我倒是要看看他們?cè)趺粗С窒氯ァ?
外資方面，由于不符合開發(fā)條件，政策限制極其嚴(yán)格，開發(fā)成本大幅度提高，連大摩都開始退單，不少人還以為謝國忠是在為大摩資金進(jìn)駐造勢(shì)，可把人家首席經(jīng)濟(jì)分析師看成跟自己一個(gè)層次的人了。也不動(dòng)腦筋想想，大摩的首席經(jīng)濟(jì)分析師，是你能當(dāng)?shù)牧说拿?？人家?huì)幼稚到以為自己發(fā)一個(gè)文章就能把當(dāng)前熱度降下來的程度？摩根斯坦利名垂江湖這么多年，一下子就讓你給看穿了，那個(gè)招牌未免也太不值錢了吧，哈哈。


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以下是引用chenzq55在2004-5-23 4:38:00的發(fā)言：
to roger
我本質(zhì)上也是反對(duì)房價(jià)瘋漲的。我從心底里支持這次政府的適當(dāng)調(diào)控。我一直反對(duì)的是小白領(lǐng)的挑肥揀瘦，還要假民意的冠冕。
小白領(lǐng)挑肥揀瘦不應(yīng)該，應(yīng)該快去買房子，任由投機(jī)商和開放商宰割，把自己辛辛苦苦賺的錢送給投機(jī)商、開發(fā)商、和zf，讓他們揮霍，自己肋緊褲腰帶過下半生。
以前在上海樓市上爭過，房價(jià)上漲，收益的是投機(jī)商、開發(fā)商、zf，一般老百姓得什么好處？

假民意的冠冕，如果你是這樣看待我的想法的話，我想說的是：
1. 我的購買力還是買的起房的。2.如果你認(rèn)為我寫文章都因?yàn)闆]買到房子，在跟上海樓市嘔氣的論斷，那我要告訴你，市場之中，輸了就是輸了，贏了就是贏了，從來就沒有什么道德，也不用抱什么幻想，跟市場生氣對(duì)自己沒有任何好處，這一點(diǎn)我早就明白了。


在現(xiàn)階段，我們需要徹底的唯物主義和實(shí)用主義，因?yàn)槲覀円l(fā)展，需要抓住國際環(huán)境給予的中國的發(fā)展機(jī)會(huì)，快速增強(qiáng)我們的綜合國力。形式上的，面子上的東西我們可以放棄。因此我部分贊同chenzq55和sisbio的觀點(diǎn)。
結(jié)合中國經(jīng)濟(jì)是否過熱的問題，我早就說過中國經(jīng)濟(jì)不是冷熱的問題，而是結(jié)構(gòu)問題，而結(jié)構(gòu)的表現(xiàn)是不均衡。我們政府是一個(gè)責(zé)任政府、理性的政府。從是追求效率的，容易改的改了就是說明理性。目前工作體系并沒有理順，我們一定可以看到逐步的結(jié)構(gòu)調(diào)整。我對(duì)執(zhí)政黨充滿信心。當(dāng)然，我首先是自私自利的，也就是“屁股決定腦子”我支持執(zhí)政黨是因?yàn)?ldquo;三個(gè)代表”可以保護(hù)我的個(gè)人利益。 我可以聲明：對(duì)于房產(chǎn)和股市，我是現(xiàn)有思想后有行為；而不是現(xiàn)有房產(chǎn)，后證明房產(chǎn)要漲。我真心實(shí)意地表達(dá)我的觀點(diǎn)。


以下是引用拿破成在2004-5-23 9:20:00的發(fā)言：
小白領(lǐng)挑肥揀瘦不應(yīng)該，應(yīng)該快去買房子，任由投機(jī)商和開放商宰割，把自己辛辛苦苦賺的錢送給投機(jī)商、開發(fā)商、和zf，讓他們揮霍，自己肋緊褲腰帶過下半生。
以前在上海樓市上爭過，房價(jià)上漲，收益的是投機(jī)商、開發(fā)商、zf，一般老百姓得什么好處？

以下是引用chenzq55在2004-5-23 22:32:00的發(fā)言：
這段話這么說得這么別扭?看了多遍，不知所云。fred也學(xué)會(huì)油腔滑調(diào)了?
不明白了吧，這就是為什么他被稱為邊緣人的原因。他描述的是他看到的真實(shí)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，然而在解釋的時(shí)候卻為各方都不融。
既得利益者不愿意他說出來，老百姓對(duì)他的只有結(jié)論沒有理由卻是非常不滿，然而他的理由卻是不能完整說出來的?；蛘咭盟约赫f過的一句話：沒有效益。


偶認(rèn)為準(zhǔn)備條后路先,跟著趨勢(shì)走算球.....又一務(wù)實(shí)派啊，還是可愛牌滴。是啊，北京的剝削階級(jí)們好像比上海的仁慈一點(diǎn)點(diǎn)。我的經(jīng)濟(jì)適用房就是你說的那種啊二百平米的先準(zhǔn)備的后路呢。嘻嘻。。
ThiZhi, 沒大沒小 的打趣起大姐來了。。。人心不古。。。啊。。。世風(fēng)日下。。。你說未飲而醉，所以飲了就不醉了吧，剩下舌頭打結(jié)，免得這么天天“牛”氣沖天啊。。。哈哈。。
我感覺到Boss Fred是像ThiZhi說的那樣的，所以我就說他真逗，因?yàn)樗麞|一榔頭西一棒錘的，深?yuàn)W的讓人看。?？?。。不懂啊。。。沒辦法啊，在中國舌頭功能主要是用來吃飯品茶的。難得糊涂嘛。。。所以我馬下就說請(qǐng)喝茶。。


幾天上不到網(wǎng)，又多了很多精彩的發(fā)言。。。。。。
如果從單純各方利益（投資或消費(fèi)能力）的角度來看，房產(chǎn)確實(shí)有下跌的理由，而且我和拿破成，THIZHI一樣希望弱勢(shì)群體能有房住。
但是要看規(guī)律，看本質(zhì)的話，我站在CHENZQ55，和SISBIO一邊：
1.房產(chǎn)出現(xiàn)了價(jià)值和價(jià)格的背離（拿破成）－房產(chǎn)的價(jià)值是相對(duì)的不是絕對(duì)的，并不是只看到投入租金比就能得出結(jié)論的，相對(duì)有的人來說他買房的目只是消費(fèi)，這是從投資角度來看；即使是從消費(fèi)能力來看，那些有錢人，包括香港和臺(tái)灣等地及華僑購房不只是一兩套，而是十幾套，幾十套的購買，在珠三角就很常見。
2.土地是不可復(fù)制的，這個(gè)規(guī)律根本上決定了房價(jià)應(yīng)該高，不應(yīng)該低，政府的做法也是不應(yīng)該便宜外國人，考慮到中國目前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，結(jié)合這條規(guī)律，從長期而言，土地及房產(chǎn)的價(jià)格只是在青年期。當(dāng)然我不否認(rèn)有可能下跌等短期波動(dòng)。但這條規(guī)律已決定了房產(chǎn)的長期規(guī)律是不可動(dòng)搖的。
3.房產(chǎn)不象股票那樣有高流通，購房的人看待房產(chǎn)和股票是不一樣的，即便租金大跌，持有房子的人也不會(huì)以低于投入價(jià)出手房子的，你憑什么下結(jié)論說房價(jià)會(huì)大跌呢？如果他們不出手房產(chǎn)，（即沒有形成做空的事實(shí)），房價(jià)即使有泡沫也是不會(huì)跌的。。。
4.有誰能看清以后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)？？？就算經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)看不清，請(qǐng)問中國會(huì)亂嗎？？經(jīng)歷過文革的中國不能再亂了，誰都不希望亂，大家都怕亂，只有妥協(xié)！只要中國不亂，土地的不可復(fù)制決定了今后的房價(jià)只會(huì)是長期向上的。。。。。。而只要經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)向好，人們收入提高，及通漲的發(fā)生（長期而言在經(jīng)濟(jì)中通漲的概率遠(yuǎn)大于通縮），帶來的就是租金的大幅上揚(yáng)，隨之就是房價(jià)的高漲。
CHENZQ55實(shí)際強(qiáng)調(diào)的是不要違背事物的規(guī)律，即人不可能天生平等，只有妥協(xié)各方利益，和諧向前發(fā)展。。。。。因?yàn)槿诵匀绱恕?
寫完了，感覺有些悲衰，衰莫大于心死，就象FRED說過的，中國的問題是結(jié)構(gòu)問題，實(shí)則是說體制問題是根本。但體制只能漸變，豈不聞“曲則直”。而我和THIZHI等只能是目前不確定過程中的犧牲品。。。。問題在于這個(gè)過程有多長？


廢話不說了，開始預(yù)測(cè)（管它準(zhǔn)不準(zhǔn)，謊言重復(fù)一萬遍就是真理?。?
短期：未來3-5個(gè)月內(nèi)，房價(jià)停漲，10月左右開始以/2%的速度上漲，春節(jié)前后可能有小幅波動(dòng)，一直漲到明年5月。
中期：2007年開始房價(jià) 出現(xiàn)下跌跡象，2008年下降開始加速。上海房價(jià)進(jìn)入下降軌道。時(shí)間持續(xù)到2011年，為最底谷。


這回沒有玩笑的心情了?？戳藈uzhifu的話，很沉重。爭論的時(shí)候，我并不是“屁股決定腦袋”。就像在美國，我也沒有買房，但是加州房價(jià)從2000年到現(xiàn)在已經(jīng)翻了一倍。但我就不看空它，因?yàn)榉慨a(chǎn)周期太長了。CHENZQ55 說的，人一生可能趕不上幾次周期。。。
發(fā)展才是硬道理。房子是奮斗的結(jié)果之一，而不是目標(biāo)。
當(dāng)年我的男朋友到了日本，寧可找大他4歲的日本女子，一邊還說愛我的。明明我這個(gè)高材生可以到美國留學(xué)的，我倒留在了中國創(chuàng)業(yè)。我就發(fā)誓在中國干出樣子給他看看。公司成功后我才離開中國的，在美國從零開始的。。。和CHENZQ55 一樣，為的是多看這個(gè)世界。到今天，我還是相信中國。我的父母兄弟姐妹在這個(gè)地方。。。我現(xiàn)在還是在拼命奮斗。。。所以，相信Thizhi 和 wuzhifu 一樣會(huì)剛剛鐵骨。先發(fā)展事業(yè)吧，未來是你們的，這決不是空話。每一個(gè)時(shí)代，都有屬于自己的機(jī)會(huì)。。。
Survive in this society, struggle in this life, fulfill your dream...


以下是引用wuzhifu在2004-5-24 12:24:00的發(fā)言：
規(guī)律是不以個(gè)人（即使是多數(shù)人）意志（利益）為轉(zhuǎn)移的。
但是規(guī)律是從眾多階層的利益折沖中逐漸形成的。目前空方的意志不代表大多數(shù)人的利益，所以形不成主流。


仔細(xì)看了前面置頂?shù)奶?，fred還是看漲，起碼看漲10年以上！
我3月買了一個(gè)小房子，總價(jià)29萬，不得已的辦法，本來想買新房，受到大于7000就要首付超過3成的影響，沒有那么多錢，也不想靠父母要錢。新房好點(diǎn)地段的，100m2的總價(jià)必然超過70萬。
自己的收入還不錯(cuò)，朋友也馬馬虎虎，一兩年前就想買房子，但是那時(shí)候從來沒有想過買個(gè)舊小房子，總想一步到位，但是這兩年上海的形勢(shì)是小點(diǎn)的房子根本買不到。
還好父母兩年前買了套大房子，這樣全家總算在上海有了兩套房子了。
無論是漲還是跌，都不怕了。

I didn\'t mean that.... 我當(dāng)然知道我們?cè)诶碚摵蛯?shí)踐方面辯論而已。也可能年齡的關(guān)系，會(huì)把希望理想和現(xiàn)實(shí)分開的更理智一點(diǎn)而已。對(duì)房價(jià)，我也很矛盾，對(duì)美國的對(duì)中國的。就像大學(xué)時(shí)代，一邊罵食堂的飯是夾生的，一邊還要吃完它。在生意場上，沒有假如假設(shè)，非常實(shí)際的就要作出理性的判斷，把不利的和有利的，不同人的立場利益驅(qū)動(dòng)力找出來。就好像對(duì)美國的房子，我的判斷就是失誤的，馬上就是代價(jià)。其實(shí)我是沒有興趣和人爭論的，但是我還是憑我的良知表明經(jīng)我看到的得出的結(jié)論。在寫帖子的時(shí)候，我一直通俗的表述盡量貼近現(xiàn)實(shí)。因?yàn)檫@兒是談?wù)摵蛶椭碡?cái)?shù)牡胤健?
不過很高興這兒人才濟(jì)濟(jì)。你也是我的老師。


THIZHI, 前行者注定是孤獨(dú)的, 2年前預(yù)測(cè)不準(zhǔn)原因不在你, 而在于這個(gè)社會(huì)體制, 我幸運(yùn)的99年谷底買了房, 不幸的是2002沒有買計(jì)劃中的第二套, 但我看空的決心從來就沒有動(dòng)搖過.
FRED成功的把握了上海房產(chǎn)近幾年的走勢(shì), 但以前對(duì)不代表會(huì)一直對(duì)下去, 目前情況確實(shí)也很復(fù)雜, 面臨一個(gè)方向選擇, 上海房產(chǎn)是個(gè)政策市, 受地方勢(shì)力控制, 有今天的輝煌, 不是溫州人的功勞, 地方扶持所造就的游戲規(guī)則功不可沒, 然而就是因?yàn)楝F(xiàn)在的輝煌, 使人迷信權(quán)力的威力, 認(rèn)為靠政策之手可以把房價(jià)持續(xù)的舉上去, 那些接近決策核心的人也因此以為自己可以作出下一個(gè)成功預(yù)測(cè).
其實(shí), 自然界的規(guī)律是不可以被人為的力量改變, 否則當(dāng)年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)就不可能失敗, 上海房產(chǎn)從97年來的回暖也不是藍(lán)印戶口的功勞, 是經(jīng)濟(jì)規(guī)律的使然, 市場經(jīng)濟(jì)中價(jià)格永遠(yuǎn)是圍繞價(jià)值的中樞震蕩, 拉離的越遠(yuǎn),向心力越大. 現(xiàn)在, 多空紛爭越加激烈, 各派論據(jù)十足, 但持有房產(chǎn)的人從來沒有這么精神高度敏感, 正如股市中, 如果你買入一個(gè)讓你無法安心入眠的股票, 那它帶給你的就是災(zāi)難. 君子不立危墻之下.


那么我覺得目前，包括一年以前，無論是看空還是看多，如果是自住者，是否應(yīng)該積極面對(duì)，房子不同于股票，不買房就意味要租房，這里不包括可以投靠親友的，而目前的租金，對(duì)夫妻而言，需要1500一個(gè)月，就需要18000/年。
是否買一個(gè)小的房子是一個(gè)無奈的抉擇？但是可能獲利?。?！


租房和買房的投資收益比較,很多人已經(jīng)闡述的很詳細(xì)了, 我的觀點(diǎn)是, 簡單的靜態(tài)分析可以分兩種,
第一種是有能力一次付清的人,而且沒有除存銀行外, 沒有其它投資渠道, 那你買房和租房的關(guān)系是, 年房租除以3%, 這就是你可以承受的房價(jià). 3%是銀行五年期存款利率.
第二種是無能力一次付清,需要靠商業(yè)貸款供房的人, 他可以承受的房價(jià)是年房租除以6%, 6%是商業(yè)貸款利率.
這是靜態(tài)的簡單分析, 如果考慮加息, 通漲等等因素, 需要建個(gè)模型,


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拿破成，thizhi ，wuzhifu幾位兄弟都不是買不起房子住的人，他們的呼喊，其實(shí)是對(duì)當(dāng)前社會(huì)的分配不公的抗?fàn)帯?duì)于這一點(diǎn)，我是明白的。所以我對(duì)他們其實(shí)也正是充滿著希望，所以才會(huì)說那么多。
但是我想指出一點(diǎn)，為下層人民說話，其實(shí)并不一定就符合他們的根本利益。我最近一直在考慮一個(gè)問題。日本從明治維新之后，走上了一條持續(xù)發(fā)展的道路。雖然中間出現(xiàn)過軍國主義，但是從百年歷史來看，他們的發(fā)展勢(shì)頭從來沒有終止過，其中一個(gè)最根本的原因就是他們的民族從來沒有發(fā)生過內(nèi)部紛爭。他們的人民從來就是受壓迫的。從來也沒有試圖過翻身，也沒有試圖過反抗。而他們的當(dāng)權(quán)者也沒有過度的張揚(yáng)，他們還是愛民如子的。當(dāng)原子彈炸到他們頭上的時(shí)候，他們的天皇為了保護(hù)子民的生命財(cái)產(chǎn)，跪到了美軍司令麥克阿瑟將軍的腳下。也就是前天，小泉純一郎到北朝鮮去帶回了5個(gè)被誘拐者的家屬。一國元首互相訪問是國際常識(shí)，小泉兩次訪朝，被金正日看不起，說日本不是很硬嗎?最后服軟的又是誰?連工作午餐也沒有和小泉一起吃?？梢哉f為了5個(gè)家族的團(tuán)圓，日本的總理丟了面子，日本作為一個(gè)國家也丟了面子。但是奇怪的是，小泉回國后支持率從百分之四十五，上升到百分之五十七，沒有人說他是喪權(quán)辱國。
回想我們的近百年歷史，革命，抗?fàn)?，充滿淋漓和鮮血，一切都是以人民的名義，凡是替權(quán)貴勢(shì)力說話的都是反動(dòng)派，只要站在人民一邊就是好同志。等到人民真正翻身作了主人，張志新，顧準(zhǔn)卻成了冤魂，當(dāng)時(shí)沒有一個(gè)人會(huì)對(duì)他們施以同情。我們可以很慷慨的宣言，用三億人的生命去贏得未來的戰(zhàn)爭。文革以后的今天我們是不是應(yīng)該反省，我們的道路究竟在哪個(gè)地方出了偏差?
我一直非常敬佩鄧小平，認(rèn)為他是我們的再造國父。他領(lǐng)導(dǎo)了一場不流血的革命，給我們指出了一條可以持續(xù)走下去的路。我同時(shí)很尊敬嚴(yán)復(fù)，他給我們介紹了這么多西方思想，但自己卻走了一條?；实穆?。
我認(rèn)為何清蓮女士，王煉利女士都是很有氣節(jié)的知識(shí)分子。她們所說的也大致都是實(shí)情。但是不是全部。何女士的指責(zé)，沒有給我們帶來新的希望，王女士的統(tǒng)計(jì)只是揭示了一個(gè)公然的秘密。她們的勇氣和良心都讓人敬佩，但是，她們忘記了一個(gè)更重要的前提，一個(gè)民族更需要和解和協(xié)力，才能沖出重圍，走向新生。
fred的相對(duì)價(jià)值論告訴我們，一只老虎追趕兩個(gè)人。我們不必要比老虎跑得快，只要比另一個(gè)人跑得快，就可以保全性命。但是，還有另一種可能，我們甚至都不需要比另一個(gè)人跑得快，只需要把那個(gè)人絆到在地，就可以從容逃生。要知道，我們?nèi)祟悘膩砭筒环@種聰明和卑劣。前者可以使人類的后代跑得越來越快，因?yàn)樗吘故且环N自然選擇。后者卻使人類越來越遲鈍而陰損。因?yàn)樗且环N逆向淘汰，它也符合適者生存的原則。
那么我們有沒有想過還可能會(huì)有第三種選擇呢?也就是兩個(gè)人聯(lián)合起來，跟追來的老虎奮力一搏呢?結(jié)果并不一定是死亡，即使死亡，也只少死得慘烈，死得輝煌。但是這樣做，有一個(gè)前提，那就是跑得慢的人必須服從跑得快的人的領(lǐng)導(dǎo)，跑得快的人必須關(guān)心跑得慢的人的生命，兩人之間必須建立起生死同盟，也就是誠信。

chenzq是精英理論的擁護(hù)者, 優(yōu)勝劣汰是自然世界的競爭法則, 是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的商業(yè)準(zhǔn)則, 但不是社會(huì)活動(dòng)的最高標(biāo)準(zhǔn), 如果放任強(qiáng)勢(shì)群體對(duì)弱勢(shì)群體的掠奪和迫害, 必然造成嚴(yán)重的社會(huì)動(dòng)蕩, 這種結(jié)果的發(fā)生必然是一損俱損, 精英中產(chǎn)階級(jí)的美麗人生也必然被打破, 現(xiàn)在發(fā)達(dá)資本主義國家都認(rèn)識(shí)到利益均衡的重要性, 寧愿犧牲部分發(fā)展性也要取得平衡性, 實(shí)現(xiàn)高福利政策. 就像狗日本首相所做的, 也是為普通老百姓做事情, 這樣才能證明自己的合法性.
相反,我們這個(gè)處于社會(huì)主義階段的國家卻上演殘忍的原始積累的戲劇, 為什么一定要讓老虎吃人呢? 不關(guān)在籠子里面干什么, 非要把老弱病殘的人都消滅掉? 不要一面羨慕歐美的人際之間的和諧和友善, 卻對(duì)自己的兄弟姐妹痛下殺手, 推到他們的祖居, 任憑他們?cè)陲L(fēng)雨中哭喊.


你們似乎沒明白一件事，市場越是公平，像我這樣的人才越有可能得到發(fā)揮。所以，我并不是僅僅為大眾在呼喊，我也為我自己，為這個(gè)國家和民族。
以fred為代表已經(jīng)基本滿足于現(xiàn)在所獲取的狀態(tài)，其實(shí)我也可以滿足了。換一個(gè)角度看，我現(xiàn)在就可以加入你們的行列，因?yàn)楹臀彝g的人絕大多數(shù)是不如我的。但我不甘心，因?yàn)樵诂F(xiàn)在這個(gè)環(huán)境下，我經(jīng)常要去服從于一些極其愚蠢的意志或者丑陋無比的規(guī)劃。每次屈服，我的自尊就受到一次踐踏。
我渴望市場能盡早邁入一個(gè)相對(duì)公平的環(huán)境，幸運(yùn)的是中西方文化的交鋒能給我?guī)硐Ｍ?。我可能等不到去發(fā)揮了，我希望我的子孫能盡情發(fā)揮他們的才能。我能做的，也就這么一點(diǎn)點(diǎn)。


曾經(jīng)有人和我說過這樣一句話：某黨和某黨，當(dāng)年都是為自己謀私，否則合作建立民主，就不是今天的中國。所以他們都是自以為是的王×蛋。都不是好東西。1945年的中國。。。妥協(xié)的意義，原來如此重大。


以下是引用sisbio在2004-5-24 4:32:00的發(fā)言：
偶認(rèn)為準(zhǔn)備條后路先,跟著趨勢(shì)走算球.....又一務(wù)實(shí)派啊，還是可愛牌滴。是啊，北京的剝削階級(jí)們好像比上海的仁慈一點(diǎn)點(diǎn)。我的經(jīng)濟(jì)適用房就是你說的那種啊二百平米的先準(zhǔn)備的后路呢。嘻嘻。。
呵呵.偶雖然年紀(jì)不小了.不過還是偏激的厲害,跟一個(gè)學(xué)經(jīng)濟(jì)的朋友經(jīng)常吵架.到了最后他說我提起筷子吃肉,放下筷子罵娘,我說他沒有人性,只管自己.哈哈.其實(shí)房價(jià)我不認(rèn)為我有那個(gè)智力來預(yù)測(cè).只是好玩而已.多一個(gè)角度看看問題.可能我們這一代人幸運(yùn)和不幸都源自一樣?xùn)|西:生在這個(gè)動(dòng)蕩而又不安的年代.機(jī)會(huì)如此之多,但是漏洞也同樣如此之多.動(dòng)力如此之多,牢騷也如此之多.需要找到一個(gè)好的角度來愛它,否則要怎么辦?


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非常不認(rèn)同“他們的人民從來就是受壓迫的。從來也沒有試圖過翻身，也沒有試圖過反抗。”這種說法及所謂的精英主義，解放和文革這兩個(gè)階段其實(shí)就類似于角色轉(zhuǎn)換，如果當(dāng)權(quán)者一味的忽略民生，當(dāng)弱勢(shì)群體（就像解放前的下層社會(huì)一樣）一旦轉(zhuǎn)換為強(qiáng)勢(shì)的時(shí)候，所流的血更多，建議多讀一下中國的近代史....


其實(shí)，有關(guān)樓市的問題，歸納起來，無非是兩個(gè)話題：
第一：房價(jià)該不該漲？
第二：房價(jià)會(huì)不會(huì)漲？
先說第一個(gè)問題，“現(xiàn)在的房價(jià)該不該漲？”。
在這里，我要特別強(qiáng)調(diào)一下，房子是兼具消費(fèi)品和投資品雙重特質(zhì)的一種很特殊的商品，如果它只具有投資品的價(jià)值，那我們也就不用討論第一個(gè)話題了。
我以為，房價(jià)之所以這么受大家的關(guān)注，是因?yàn)榉孔邮且粋€(gè)牽涉到5重利益的一個(gè)非常復(fù)雜的問題，“政府、開發(fā)商/銷售商/中介，銀行，消費(fèi)者，投資者”。由于房子首先是消費(fèi)品，而且是一個(gè)必需消費(fèi)品，所以作為公共管理部門的政府，在其中的作用最大。按博弈的觀點(diǎn)來看，我們甚至可以將其看作莊。分析房價(jià)該不該漲的時(shí)候，最需要揣摩的是它的思路。
我們無法代替政府的思路，但可以情景模擬。就今天來說，回答這個(gè)問題已經(jīng)有點(diǎn)晚了，因?yàn)楝F(xiàn)在的房價(jià)的已經(jīng)比較高了這是不爭的事實(shí)。我們只能站在歷史的今天來分析，接下來房價(jià)還該不該再繼續(xù)漲的問題。
房價(jià)如果跌，可能會(huì)有一系列問題產(chǎn)生，包括一部分人可能成為負(fù)資產(chǎn)、銀行可能的壞帳等等；房價(jià)如果再漲，則首先本地區(qū)的商務(wù)成本將提高，直接導(dǎo)致一部分非房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可能撤離、影響地區(qū)競爭力，相當(dāng)一部分中、低收入者的生活水平會(huì)受影響等等。除非上海已經(jīng)完全想好規(guī)劃思路，而且有絕對(duì)的把握將上海的城市定位來個(gè)大調(diào)整，如成為更上一個(gè)臺(tái)階的世界金融中心或者類似的世界制高點(diǎn)等等，使得未來上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和居民組成完全可以承受更高的房價(jià)，倒也無妨。
但一個(gè)不容否認(rèn)的事實(shí)是，請(qǐng)記住上海只是中國的一個(gè)城市，它不可能脫離中國的實(shí)際情況而單飛的，它與中國整體的發(fā)展水平也就只能保持在一個(gè)適當(dāng)?shù)某岸壬希瑳r且就國內(nèi)來說，其未來的發(fā)展機(jī)遇，也未必會(huì)比前10年得到的傾斜政策更好，而整個(gè)中國的發(fā)展，更取決于很多重要而且關(guān)鍵的全國性問題的演變而定，包括未來數(shù)年中國的整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、貨幣政策和金融開放的程度、市場的準(zhǔn)入等等，絕非一個(gè)上海自己所能控制的。最要命的是，無論房價(jià)在接下來的一個(gè)短時(shí)期內(nèi)，是大漲或者大跌，都無法再如前兩年那樣為GDP帶來重要而快速的增長，因?yàn)闊o論是看跌不買跌的心理，還是已經(jīng)比較嚴(yán)重地提前透支了本地居民收入水平而帶來的購買力的下降，作為消費(fèi)品的房價(jià)，都很難再承受如前兩年般的快速變動(dòng)。
基于以上幾點(diǎn)分析，目前的房價(jià)確實(shí)如同是一個(gè)困局。顯然，比較好的一個(gè)方案，只有相對(duì)維持穩(wěn)定，既不大漲也不大跌是比較理想的狀況，這樣就引出了第二個(gè)問題，那就是真的可以控制到房價(jià)這么穩(wěn)定嗎？
第二個(gè)問題，“房價(jià)還會(huì)不會(huì)再漲？”。
無論是政府想控制房價(jià)的漲幅在3%也好，12%也好，問題真的就這么簡單嗎？其實(shí)，如果房子只具有消費(fèi)品價(jià)值的時(shí)候，這個(gè)問題討論起來就簡單多了。正是因?yàn)楹芏嗳嗽谀壳暗耐顿Y理財(cái)手段還不是很豐富的情況下，由于前兩年的綜合形勢(shì)而帶來的套利空間，將其作為一個(gè)重要的投資品種來看待。那么我們就要來分析一下會(huì)影響其價(jià)格發(fā)展的一些重要因素吧。
和討論第一個(gè)問題時(shí)，政府的角色不同，在純投資市場，政府不應(yīng)該擔(dān)負(fù)太多的直接介入的角色，而應(yīng)該擔(dān)當(dāng)一個(gè)公平交易的維護(hù)者似乎更重要一些。之所以很多人在討論政府到底該不該來介入房價(jià)的問題上爭論不休，我覺得主要的問題就是因?yàn)榉孔拥碾p重特性造成的。
現(xiàn)在來看一看影響前兩年房價(jià)快速上漲的一些主要因素，目前是否已經(jīng)發(fā)生了變化。作為投資品，首先看資金流向，其逐利性決定了套利空間的存在與否是我們判斷的主要依據(jù)。美國的利率、人民幣匯率、中國的利率、中國的股票市場、國際投資市場、中國的其它投資品市場、然后是當(dāng)?shù)刈饨?房價(jià)比，好了，分析了以上的因素之后，答案我想已經(jīng)有點(diǎn)眉目了。然后在我們這個(gè)很多市場要素變動(dòng)機(jī)制還沒有完全成熟的國家，政府的行政意愿也可以間接地看成是一個(gè)重要的市場要素，最近的金融市場的一些調(diào)控手段可以看作這方面的內(nèi)容。
有了以上兩方面的分析之后，我們可以估計(jì)的是，房價(jià)與房地產(chǎn)市場交易的活躍度，或許只能先保一個(gè)了。前者是經(jīng)濟(jì)敏感指標(biāo)，后者是經(jīng)濟(jì)活躍指標(biāo)。
我想，作為投資理財(cái)網(wǎng)，在這個(gè)紛繁市場的關(guān)鍵時(shí)期，關(guān)注在當(dāng)前情況下的投資決策會(huì)是一個(gè)比較務(wù)實(shí)的課題，順勢(shì)而為吧。如果真的如很多人所說的那樣，短期看跌，長期看漲，那你還猶豫什么吶？該做什么就做什么吧。


thizhi你好，我非常懷疑71。9％的上海房子被外地人購買這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。能說說這個(gè)數(shù)據(jù)的來源嗎？統(tǒng)計(jì)樣本的取得對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的公正性有很大影響。如果你的樣本是從某個(gè)樓盤或某個(gè)地段取得，只能說明這個(gè)樓盤或地段適合兩外人員。一般來講，價(jià)位越高的樓盤，兩外人員購買的比例越高，可能會(huì)超過70%。反之上海人購買的比例就越高，也會(huì)超過70%。我雖然沒有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但根據(jù)個(gè)人觀察，總體來說，外地人購買的比例在50%以下。當(dāng)然即使是上海人購買，也有許多是投資性的。
chenzq55:你如果知道拿破成是干什么的，就不會(huì)奇怪他為什么喜歡使用股市的語言了:)
我從去年那個(gè)幾幾幾號(hào)文件出來以后開始看空房市，事實(shí)證明我錯(cuò)了。所以現(xiàn)在不敢隨便亂看了，但是至少短期不回象去年那樣瘋漲吧？


-- 回復(fù)：（chenzq55）拿破成，thizhi ，wuzhifu幾位兄弟...
以下是引用chenzq55在2004-5-24 16:58:00的發(fā)言：
但是我想指出一點(diǎn)，為下層人民說話，其實(shí)并不一定就符合他們的根本利益。我最近一直在考慮一個(gè)問題。日本從明治維新之后，走上了一條持續(xù)發(fā)展的道路。雖然中間出現(xiàn)過軍國主義，但是從百年歷史來看，他們的發(fā)展勢(shì)頭從來沒有終止過，其中一個(gè)最根本的原因就是他們的民族從來沒有發(fā)生過內(nèi)部紛爭。他們的人民從來就是受壓迫的。從來也沒有試圖過翻身，也沒有試圖過反抗。而他們的當(dāng)權(quán)者也沒有過度的張揚(yáng)，他們還是愛民如子的。當(dāng)原子彈炸到他們頭上的時(shí)候，他們的天皇為了保護(hù)子民的生命財(cái)產(chǎn)，跪到了美軍司令麥克阿瑟將軍的腳下。也就是前天，小泉純一郎到北朝鮮去帶回了5個(gè)被誘拐者的家屬。一國元首互相訪問是國際常識(shí)，小泉兩次訪朝，被金正日看不起，說日本不是很硬嗎?最后服軟的又是誰?連工作午餐也沒有和小泉一起吃?？梢哉f為了5個(gè)家族的團(tuán)圓，日本的總理丟了面子，日本作為一個(gè)國家也丟了面子。但是奇怪的是，小泉回國后支持率從百分之四十五，上升到百分之五十七，沒有人說他是喪權(quán)辱國。
回想我們的近百年歷史，革命，抗?fàn)?，充滿淋漓和鮮血，一切都是以人民的名義，凡是替權(quán)貴勢(shì)力說話的都是反動(dòng)派，只要站在人民一邊就是好同志。等到人民真正翻身作了主人，張志新，顧準(zhǔn)卻成了冤魂，當(dāng)時(shí)沒有一個(gè)人會(huì)對(duì)他們施以同情。我們可以很慷慨的宣言，用三億人的生命去贏得未來的戰(zhàn)爭。文革以后的今天我們是不是應(yīng)該反省，我們的道路究竟在哪個(gè)地方出了偏差?
我覺得中國和日本并不相同，日本從來就沒有真正亡過國，雖然有戰(zhàn)亂，但和中國是不可比的，中國經(jīng)歷了那么多的戰(zhàn)亂和興亡，造就了獨(dú)特的文化，也就是你的老虎理論中的越來越陰損。日本在明治維新后走上強(qiáng)國道路，人民甘于受壓迫，但是這和日本的清廉盡責(zé)的公務(wù)員（不包括政務(wù)官）制度是相聯(lián)系的，沒有清廉盡責(zé)的公務(wù)員來執(zhí)行既定法律制度而不謀私利，想要人民甘于壓迫是不可能的，因?yàn)楣珓?wù)員是與百姓直接打交道的，代表政府的公信力。我國的情況好象并非如此，所以歷史只能不斷地循環(huán)，跳不出自己的宿命。沒有好的制度來保證穩(wěn)定（雖然現(xiàn)在一直強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定），經(jīng)濟(jì)也好，房子也好，長期都看空。中國正在迅速印尼化，但是自然條件劣于印尼，無法預(yù)測(cè)將來。


以下是引用tuzi在2004-5-25 21:07:00的發(fā)言：
chenzq55:你如果知道拿破成是干什么的，就不會(huì)奇怪他為什么喜歡使用股市的語言了:)
我從去年那個(gè)幾幾幾號(hào)文件出來以后開始看空房市，事實(shí)證明我錯(cuò)了。所以現(xiàn)在不敢隨便亂看了，但是至少短期不回象去年那樣瘋漲吧？
其實(shí)，我在十幾年前就在日本買過股票。曾經(jīng)很認(rèn)真的看過有關(guān)股票的一些專門書。自己也親自畫過各種圖表(我不知道中文應(yīng)該怎么說)。但是我的炒股成績并不好。一個(gè)原因是當(dāng)時(shí)日本股市正在走下坡路，另一個(gè)原因是我的個(gè)性不合群。我看到的通常是三年以后的前景，股市沒有那么大的耐性，所以我的炒股不可能成功。到后來我終于明白，炒股實(shí)際上是人與人的決勝，目光盯著對(duì)像即使超前也不可能獲得獵物，卻往往被別人跟在屁股后頭撿好處。在股市里，fred的相對(duì)價(jià)值論是很有用的。我后來不炒股了，還有一個(gè)原因是我花不起那么大的精力，整天盯著股票的沉浮讓自己的心臟也隨之鼓動(dòng)。
房市在本質(zhì)上雖然也有跟股市相通的地方。但是畢竟還是有區(qū)別的。房產(chǎn)既可以用來投資，但同時(shí)還主要的是為了自用。房子的交易成本比較高，使得房市的漲跌不像股市那么敏感，所以我比較傾向于在房子上作一些投資。
目前上海的房市主要的還是一種投資勢(shì)力在起作用。無論是多方還是空方。作為投資，當(dāng)然關(guān)心投資回報(bào)率。低于銀行的貸款利率就會(huì)失去投資價(jià)值，所以會(huì)有那么多看漲看跌的分歧。但是，房子因?yàn)檫€有其實(shí)用價(jià)值的一面，這就使得投資回報(bào)率并不是唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。而且，即使從投資的角度來考慮，也因?yàn)槊總€(gè)人的資金成本不一樣，判斷盈利的尺度也是千差萬別的。
比如我花86萬買了徐家匯的一套房子用來出租，每個(gè)月租金6000元。在我來看是合算的。這幾年房價(jià)漲到了150萬。中介多次勸我出手，都被我拒絕了。如果按150萬來算的話，6000元的租金是沒有任何投資價(jià)值的。我為什么不買掉呢?因?yàn)槲业腻X存在日本利息等于零，哪怕只有3%的利息，對(duì)我來講也是可貴的。有朋友對(duì)我用現(xiàn)金購房不理解，說你為什么不利用銀行貸款多買幾套房子?我說風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大誰替我承擔(dān)?漲了還好，要是跌了呢?我的資金沒有別的投資出路，這樣我等于掙了銀行的貸款利潤，我已經(jīng)滿足了。150萬的溢價(jià)對(duì)我來說只是一條退路，我從來不會(huì)用這個(gè)價(jià)格去期待房租的漲價(jià)。因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格只意味著我隨時(shí)可以買掉房子，而我不會(huì)去倒它。我賣了它之后，如果再要去買回一套的話，我同樣要花高價(jià)，而在一出一進(jìn)之間，徒然地讓中介和政府占了便宜。
我還有一套房子是用來自住的。大約100萬買的。所謂自住，也就一年住兩三個(gè)月，其他時(shí)候都是空關(guān)。有朋友很不理解，以為這是浪費(fèi)。我給他算過一筆帳。我每年如果住兩三個(gè)月的飯店，至少要2-3萬元左右。我的房子雖然空關(guān)著，但是實(shí)際上也有這2-3萬元的收益。而且比飯店住得舒服。還有一個(gè)更重要的因素，是我因此在上海的房地產(chǎn)市場上搶了灘，以后不管房價(jià)如何高漲，我也會(huì)有自己的立足之地。據(jù)我所知，日本有自己房產(chǎn)的人都過得非常自在，即使是在經(jīng)濟(jì)不景氣的今天。人們通?；ㄔ谧夥可系腻X大約是每月工資的三分之一。
人們都在說長期看漲，短期看跌。這個(gè)觀點(diǎn)我不同意。長期是由無數(shù)短期組成的。既然短期看跌，那么要實(shí)現(xiàn)長期看漲，只有一種可能，就是今后在某一個(gè)時(shí)期，還會(huì)有暴漲期。用這樣的眼光來看房市，仍然是一種投資\\投機(jī)的立場。在我看來，至今為止的暴漲是由房地產(chǎn)市場發(fā)展初期的不成熟引起的。跟當(dāng)年的股市一樣。隨著房產(chǎn)市場的日益成熟，房市會(huì)此起彼伏，前后反復(fù)，進(jìn)一步退半步的增長，而不會(huì)風(fēng)氣云涌的一漲俱漲，一跌俱跌。
一個(gè)成熟的市場，要爭取暴利是不可能的。但是成熟市場，如果它有真實(shí)的需求相支撐，它也是不可能崩盤的。它雖然會(huì)減少投資魅力，但是它會(huì)堅(jiān)實(shí)的增長。正好像化纖，紡織，鋼鐵，造船，在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)是斜陽企業(yè)，但仍然會(huì)有人去經(jīng)營，仍然會(huì)產(chǎn)生利潤，世界不可能都去經(jīng)營it和生物技術(shù)一樣。這就是資本投資和實(shí)業(yè)投資的根本區(qū)別。
我以前曾經(jīng)在上海熱線跟yevou-ou 說過，二十年后，你可能會(huì)身價(jià)億萬，也可能一文不名。而我卻依然做我的閑云野鶴，不會(huì)被生計(jì)所迫。同樣的道理也適合于這個(gè)論壇。這個(gè)論壇主要是討論投資理財(cái)?shù)?，資本逐利是其本質(zhì)。而我們普通人就應(yīng)該從實(shí)際做起。也就是在一個(gè)成熟的市場里如何追求最適合自己的生活方式，去努力掏一套適合自己住的房子。而不是空等市場的暴漲和暴跌。
以上意見，不知你以為當(dāng)否?


chenzq55: 我和你一樣也有一套房產(chǎn)用于出租,當(dāng)然無論是租金還是房價(jià)都只有你那套的1/5 - 1/6. 從去年夏天開始年租金/現(xiàn)價(jià)已經(jīng)小于5%. 所以我有短期看跌的想法. 我和你一樣不會(huì)賣掉, 一則交易成本較大,二則對(duì)自己短期看跌的看法不是很自信,三則最重要的是長期看好.


呵呵，樓上JACKY的思路可被做股票的人借鑒。
其實(shí)我倒覺得看股票和房產(chǎn)沒有矛盾的地方，是有共通的角度的。
THIZHI的主要思路類似于－－－－管理層不可測(cè)道德風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)當(dāng)前財(cái)務(wù)危機(jī)。
拿破成用股市思路來看房產(chǎn)，我想反問，你在什么情況下買入股票長期持有（10到20年），才會(huì)安心地睡大覺呢？我（個(gè)人觀點(diǎn)）覺得把這個(gè)問題想通了，房產(chǎn)和股票是不矛盾的。
CHENZQ55，我還是和你一起唱多頭。不過我認(rèn)為你一開始學(xué)習(xí)的股票入門書（技術(shù)分析）就錯(cuò)了，我覺得有些地方你對(duì)股票有偏見。
至于我自己，口出狂言，讓大家見笑了。


答wushifu
股票也有價(jià)值投資，長線持有可以贏得最大的利潤。但通常這樣做的人很少。主要的是因?yàn)榈焦墒腥サ娜硕际且远唐跊Q勝為主的。很少有人會(huì)成為真正的股東。
我知道在日本的股票市場上真正的大贏家就是那些長錢持有的人。索尼，松下等股票都增長了幾百倍。我知道seven-eleven24小時(shí)聯(lián)營店最初讓每個(gè)分店店主持有股票，最后都成了億萬富翁。店的經(jīng)營是微利，而且很辛苦。主要的利益來自股票的分紅和股價(jià)的上漲。我還知道有一家保安公司叫做secom，不到20年成長為一流大企業(yè)，所有的先期員工都持有股票，原來的股票由80萬漲到1億8千萬。我順便提醒大家，中國的物業(yè)現(xiàn)在主要靠的是人工，今后如果有類似secom這樣的公司登場一定會(huì)有大發(fā)展，適合長線持有。因?yàn)橹袊沫h(huán)境比日本還亂，貧富差別更懸殊，更需要這種高科技來確保安全，是一個(gè)發(fā)展方向。無論是公司銀行，還是普通的住家，前景極其寬廣。當(dāng)然短期內(nèi)會(huì)受到中國人力資源便宜的影響。
長線持有的前提是價(jià)值投資。要堅(jiān)信只要經(jīng)濟(jì)整體向上，那么，股市就不可能讓人失望。還有一個(gè)關(guān)鍵是發(fā)掘真正有潛力的股票。我在日本因?yàn)椴皇亲约旱膰?，這一點(diǎn)就決定了我不可能去長線持有他們的潛力股。


簡單的說兩句：
1.房地產(chǎn)與股票市場必定有共通之處，為什么，因?yàn)闃?gòu)成所有市場的要素都是供求關(guān)系和人的心理，股票市場與房產(chǎn)市場必定有一些不同之處，但相通之處更多。
2.chenq55，我來解釋你們?yōu)槭裁丛跊]有租金回報(bào)的情況下不賣房子吧，這個(gè)問題我和許多人爭論過，有些人認(rèn)為上海房價(jià)不跌就是因?yàn)橛行┤嗽跊]有租金回報(bào)的情況下還不舍得拋房子。
很簡單，上海樓市現(xiàn)在還沒有開始大跌，所以你們欺騙自己，打著長期投資的幌子。
等開始逐步下跌了，看著自己的資產(chǎn)一點(diǎn)點(diǎn)損失，你們會(huì)急著賣的，這是人的心理。牛市重勢(shì)，熊市重質(zhì)。
都是一樣，上漲得時(shí)候，你會(huì)想到上海土地得稀缺性，中國10億人口這些利多因素，下跌得時(shí)候，這些東西將一文不值，你會(huì)想到微薄的租金、折舊、這房子好像交通不好等等。
還是那句話，你的論據(jù)對(duì)判斷目前上海樓市的走勢(shì)沒有什么太大的意義，只不過恰好你站在了目前看起來是對(duì)的那一邊罷了。



以下是引用chenzq55在2004-5-24 13:06:00的發(fā)言：

以下是引用wuzhifu在2004-5-24 12:24:00的發(fā)言：
規(guī)律是不以個(gè)人（即使是多數(shù)人）意志（利益）為轉(zhuǎn)移的。
但是規(guī)律是從眾多階層的利益折沖中逐漸形成的。目前空方的意志不代表大多數(shù)人的利益，所以形不成主流。
今天一口氣從頭讀完，感受不淺，斗膽插上幾句，
多頭代表們?cè)诎l(fā)達(dá)的西方國家和較完善的市場經(jīng)濟(jì)下的感受和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該是略高一籌，畢竟我們正在摸索乃至模仿西方的模式。
空頭代表們更多的從國情出發(fā)，代表了“3個(gè)代表”重要思想的最本質(zhì)精神， 這是一般官員們更多是嘴巴上嚷嚷比不上的。
從規(guī)律角度，
來看多頭空頭，在純市場機(jī)制下，自發(fā)的規(guī)律起著決定性的作用，總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，多頭們勝算多；
但是在中國， 不僅僅是規(guī)律在作用， 與之平行交互作用的還有潛規(guī)律，潛規(guī)律的不確定性就是空頭們的法寶。


樓上你這是S兩頭通.我來說點(diǎn)實(shí)在的吧,目前來說,不宜買進(jìn),至于有貨要出,還是持有要看各人的資金情況.現(xiàn)在的情況要多觀察.上海樓市要大跌是不現(xiàn)實(shí)的,可以說無可能性的.


一氣看了這么多帖子，受益頗多。有一點(diǎn)感受很深，拿破成動(dòng)不動(dòng)就說對(duì)方不懂什么什么，不了解什么什么。而chenzq55則側(cè)重于論述，一點(diǎn)也不動(dòng)氣。氣度令人佩服。我想在這里討論的高下不在言詞，而在思想。多作些推導(dǎo)，少下點(diǎn)定義，豈不更好？
基本同意chenzq55這一方的觀點(diǎn)。
任何短期炒作都必須建立在長期利好因素上，沒有題材，何來炒作？炒作的結(jié)果，可能使得長期的趨勢(shì)大幅度提前，甚至超過長期趨勢(shì)所能達(dá)到的高度。出于與chenzq55類似的對(duì)于基本面的分析，個(gè)人覺得上海現(xiàn)在的房價(jià)遠(yuǎn)沒有達(dá)到長期趨勢(shì)所能達(dá)到的高度（這里的長期選10年好了）。
房地產(chǎn)有其特殊性，那就是單價(jià)很高，流動(dòng)性很差，交易成本很大。如果沒有強(qiáng)有力的政策或者巨大的形勢(shì)變化出現(xiàn)，面對(duì)風(fēng)除草動(dòng)，市場會(huì)選擇用時(shí)間來消化而不是劇烈動(dòng)作。房價(jià)存在一個(gè)下降剛性（當(dāng)然是在一定限度內(nèi)）。加上房產(chǎn)本身就是個(gè)消費(fèi)品，更延緩了其對(duì)經(jīng)濟(jì)、政策的反應(yīng)速度。
上海房價(jià)經(jīng)歷了那么多的置疑而漲3年，為什么？是市場的力量。上海房價(jià)還會(huì)漲，短期內(nèi)即使有下跌壓力也不會(huì)跌。
如果一邊期望著市場帶來的自由和機(jī)會(huì)，一片又埋怨他帶來的競爭和高房價(jià)，就是葉公好龍了。其實(shí)，空方所謂站在普通市民一邊，也是不成立的。首先，老的上海居民本身是上海房價(jià)上漲的受益者（這里只論經(jīng)濟(jì)），嘴上不說，心里都有數(shù)的，盼著拆遷。其次，新進(jìn)上海的無房者是為房價(jià)買單的人。上海吸引了很多優(yōu)秀的年輕人。優(yōu)秀年輕人都往上海涌對(duì)國家來說不是好事，對(duì)上海老居民也是巨大的沖擊，如果沒有上海政府的行政政策（戶口、高校就業(yè)準(zhǔn)入審核等），情況會(huì)怎樣呢？如果是完全市場經(jīng)濟(jì)，又會(huì)怎樣呢？我想可能會(huì)通過拉高房價(jià)等等基本消費(fèi)來達(dá)到新的均衡（市場競爭，提高進(jìn)入門檻），他們的處境會(huì)更不妙。不懂所謂的站在民眾一邊是什么意思。要用暴力剝奪既得利益者嗎？如果是那樣，不要把這種心態(tài)對(duì)著自己的同胞，日本美國都在這個(gè)地球上。
沒貶低空方的意思。


最近政策面上動(dòng)作多，傳聞更多。看了很多的討論，受益匪淺。也有很多觀點(diǎn)不敢茍同。針對(duì)政策對(duì)上海樓市的影響，談?wù)勛约旱囊稽c(diǎn)體會(huì)。
先從供求的角度，實(shí)證地分析一下現(xiàn)行政策的影響，然后結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)探討一下政策的目的和含義。最后看看究竟誰受益了。
地方政策：期房限轉(zhuǎn) 網(wǎng)上備案
期房限轉(zhuǎn)——在期房階段就要轉(zhuǎn)讓的，絕大多數(shù)情況下是為了從差價(jià)中獲利的短期投資（投機(jī)？）行為。炒房，通常就是指這樣一些行為。對(duì)于炒房大多數(shù)人是持批評(píng)態(tài)度的。空方恨他們炒高了房價(jià)，多方怕他們搞崩了市場。這個(gè)政策如果能徹底實(shí)施，則能杜絕炒房。由于市政府在期房限轉(zhuǎn)的同時(shí)，降低了預(yù)售門檻，所以對(duì)供應(yīng)量沒有太大影響。
網(wǎng)上備案——如果能夠切實(shí)實(shí)施，可以防止開發(fā)商和中介的捂房行為。對(duì)市場當(dāng)是大好事。溫州人就算有能力炒動(dòng)一個(gè)樓盤，也絕沒有力量炒動(dòng)整個(gè)上海的樓市。真正可惡的是開發(fā)商和中介參與炒樓。投機(jī)再怎么說也是一種市場行為，可以得到寬容。開發(fā)商和中介參與其中，則是一種操縱市場行為。
關(guān)于這兩個(gè)政策的后果，討論已經(jīng)比較深刻，這里不多說了。決策者的水平還是可以的，政策的針對(duì)性和有效性都比較好，成本也比較低?？尚行圆灰欢ê?，相對(duì)而言也不算差。而且，基本算是通過市場手段來抑止炒房吧。
舉個(gè)反面的例子某城市，對(duì)出售物業(yè)利潤加稅，來抑止炒房。結(jié)果如何呢？房產(chǎn)的需求彈性現(xiàn)時(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于供給彈性（大家都愿意捂房子捂地皮，對(duì)房地產(chǎn)太有信心了）。那么這個(gè)稅極有可能轉(zhuǎn)嫁到買方頭上。而且，由于操作性上的問題，相信中國人可以想出N種方法來規(guī)避，由此產(chǎn)生的費(fèi)用（交易成本）恐怕又是通通轉(zhuǎn)嫁到買房者頭上。實(shí)際房價(jià)會(huì)上漲。買房人很受傷，炒房者卻安然無恙。而一些市民正常的房產(chǎn)交易（比如賣舊換新），也連帶被征稅。這與市場精神是背道而馳的。針對(duì)性、有效性、成本、可行性與上海做一下比較，高下立見。事實(shí)也證明這個(gè)政策相當(dāng)之失敗。
地方政策主要是在規(guī)范市場，且在努力維持市場原有格局。對(duì)供給和需求都沒有什么大的影響。那么中央的政策又如何呢？

中央政策：
1提高四行業(yè)（鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)）自有資金比例
2提高存款準(zhǔn)備金率到7.5％，實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金率制度，38家存款類金融機(jī)構(gòu)開始執(zhí)行8％的存款準(zhǔn)備金率
3降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度
4提高個(gè)人房貸門檻
5大量土地掌握在開發(fā)商手中，國土資源部將收回部分逾期沒有開工的土地
6傳言央行會(huì)升息，但周小川在“2004年北京國際金融論壇”否定最近加息的可能
對(duì)政策逐一分析
1和3，提高了進(jìn)行土地開發(fā)的門檻。更多的自有資金（或資金渠道）意味著開發(fā)商要更有實(shí)力，要承擔(dān)更多的責(zé)任。銀行放貸的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小很多。結(jié)果是實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商退出市場，一定時(shí)期內(nèi)供給萎縮，房價(jià)會(huì)上升。局部市場形成壟斷競爭。
2象征意義。釋放一種信號(hào)——上面已經(jīng)注意到信貸方面的問題了。“地方不要和中央博弈，否則會(huì)導(dǎo)致更強(qiáng)硬措施，對(duì)大家都不好”。對(duì)房價(jià)是隔靴搔癢。
5還是提高行業(yè)門檻。土地要么被收回，要么被開發(fā)，要么向有實(shí)力的開發(fā)商集中。土地的開發(fā)量會(huì)上升，供應(yīng)量上升，房價(jià)會(huì)跌。
6加息的影響力太大，整個(gè)經(jīng)濟(jì)是否過熱尚需斟酌。通貨膨脹還不明顯。就業(yè)問題更不得不考慮。問題出在哪里，就在哪里解決。犯不著拉上整個(gè)經(jīng)濟(jì)。
4提高個(gè)人房貸門檻，這個(gè)太模糊了。如果按照現(xiàn)在所表現(xiàn)出來的，只是對(duì)個(gè)人購買第三套第四套房做出限制，對(duì)需求的影響就比較有限，最多起到抑止上漲的作用。如果采取嚴(yán)厲的措施，假設(shè)個(gè)人購買第一套房首付也要50％（隨便舉例的），那么需求下降得厲害。房價(jià)會(huì)大跌。誰得好處？那些實(shí)力雄厚，有資金發(fā)動(dòng)下一輪炒樓的人。現(xiàn)在買不起房的人，沒有貸款更買不起房。所以央行不會(huì)采取太過嚴(yán)厲的個(gè)人房貸政策。更何況個(gè)人房貸質(zhì)量比較好，有房抵著，老百姓又好對(duì)付。綜合起來，對(duì)需求的抑止比較有限。
中央政策也主要是規(guī)范作用，防止房價(jià)大幅度波動(dòng)。會(huì)使得市場走勢(shì)平緩些。短期會(huì)影響市場的心理（這也是政策目標(biāo)之一），帶來一段時(shí)間的盤整，消化部分被炒起來的泡沫。局部房價(jià)可能跌，因?yàn)檫^去幾年的上漲必然帶來魚龍混雜。對(duì)整體房價(jià)沒有太多負(fù)面影響?？陀^上安撫了普通市民對(duì)房價(jià)增長過快的憤怒。
那么出這么多政策是為了什么呢？
過去的改革對(duì)于很多復(fù)雜困難的事情是抱回避態(tài)度的。讓時(shí)間來淡化。但并不是所有東西都能回避。金融體系的一些問題到了非改不可的地步了。經(jīng)濟(jì)過熱等等很多現(xiàn)象，源頭就在金融。國有銀行缺乏合理的法人治理結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致諸多市場體系內(nèi)無法解決的問題，也決定了問題處理上的行政特色。四大國有商業(yè)銀行上市日程表已經(jīng)基本敲定。緊要關(guān)頭當(dāng)然全力護(hù)航。
中央擔(dān)心的是，兩大生產(chǎn)要素——土地和信貸被濫用。為什么被濫用？所有者主體缺位，也就是說東西擺在那里，號(hào)稱有主人，實(shí)際上和沒主人一樣。權(quán)力和責(zé)任不相適應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)和收益不相適應(yīng)。結(jié)果是收益我拿風(fēng)險(xiǎn)你背。我有欲望拿得更多但你沒辦法背得更多。加上過去的發(fā)展模式是（地方）政府導(dǎo)向型，由此產(chǎn)生了地方政府、銀行和中央的博弈行為。
土地這個(gè)東西還好說，飛不走，好控制。但信貸則不一樣，錢放出去了是不容易收回來的。再大的家底都有用完的時(shí)候，國外發(fā)生過國家破產(chǎn)的事情，更別說國有銀行了。四大國有銀行要上市，深圳二板市場已開辟，穩(wěn)定還是第一位的，國家絕不會(huì)容忍雪上加霜。所以有“地方不要和中央博弈”的言詞。
從出臺(tái)的政策來看，中央意在呵護(hù)脆弱的金融體系，防止（或打壓）泡沫從信貸這個(gè)口子冒出來。同時(shí)也提高行業(yè)門檻。開發(fā)商少了，規(guī)范了，管理起來更容易。

誰是受益者呢？
綜合考慮地方和中央的已出臺(tái)政策：
實(shí)力雄厚的開發(fā)商獲益最大，政府幫他們清場。
資金不足者（炒房人和大部分開發(fā)商）遇到大問題。
購房者沒什么便宜好占。指望政策打壓房價(jià)，然后占便宜是很不現(xiàn)實(shí)的。如果政府真要打壓房價(jià)，那么就要打壓需求，也就是要打壓購房者。但也并不是什么好處都沒有。只是這些好處不能立馬體現(xiàn)在個(gè)人理財(cái)?shù)臄?shù)字上。
現(xiàn)有政策沒有改變房價(jià)的基本走勢(shì)，變的只是趨近最終均衡的方式。平緩上漲比激進(jìn)動(dòng)蕩要好得多。至于房價(jià)走勢(shì)，那就是另一個(gè)很大的話題了。
初來乍到，請(qǐng)多多指教

沒貶低空方的意思。
1.沒有什么市場有確定的周期，確定的周期帶來自我的毀滅。
2.中間的一段還是很有道理的。受益不淺,原來自己不知怎么的有些迷糊了，一句話點(diǎn)醒夢(mèng)中人，明白為什么上海樓市暫時(shí)還沒跌。
3.“市場的力量還會(huì)漲”為什么？毫無根據(jù)之言，分析了市場的力量嗎？
4.從來沒說自己站在哪一邊，smart說得好，市場中沒有道德。


以下是引用拿破成在2004-5-26 21:02:00的發(fā)言：


1.沒有什么市場有確定的周期，確定的周期帶來自我的毀滅。
周期是客觀存在的，當(dāng)然有很多不確定因素。但是當(dāng)你宏觀看問題的時(shí)候，就可以很明顯的看出整個(gè)大潮的走向。這也就是sisbio女士為什么要提醒大家拉近了看，再拉遠(yuǎn)了看的原因。我雖然不能告訴你細(xì)小的波動(dòng)(如果這也可以算作周期的話)，但是可以告訴你，等中國人口下降的時(shí)候，也就是2050年以后，中國的房價(jià)一定下跌。
2.中間的一段還是很有道理的。受益不淺,原來自己不知怎么的有些迷糊了，一句話點(diǎn)醒夢(mèng)中人，明白為什么上海樓市暫時(shí)還沒跌。
拿破成兄終于有點(diǎn)明白房市和股市的不同了?？梢娙孀涌山?。其實(shí)，我一再提醒你的也是這一點(diǎn)?？上阋恢闭虤饬⒄?，胸中有一個(gè)狂字，也就難免固執(zhí)己見了。
3.“市場的力量還會(huì)漲”為什么？毫無根據(jù)之言，分析了市場的力量嗎？
很希望看到你的精辟的分析。期待中。
4.從來沒說自己站在哪一邊，smart說得好，市場中沒有道德。
這一點(diǎn)我是理解的。也是你跟普通空軍的區(qū)別。你還不至于不識(shí)時(shí)務(wù)到這個(gè)地步。但是私心是免不了的。你一直以來在學(xué)校中磨劍，畢業(yè)以后又到股市中翻滾，忽視了房市近幾年的巨大的行情。你渴望有一個(gè)切入的機(jī)會(huì)。所以才開始窺探房市的風(fēng)情的?？上玫娜枪墒械臉?biāo)準(zhǔn)。


以下是引用chhcn在2004-5-26 19:06:00的發(fā)言：
盼著拆遷？樓上真能開玩笑，自從上海市政府推出所謂的四高經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，市民中有幾個(gè)希望拆遷的？大都是害怕拆遷。至于你說政府會(huì)怎樣對(duì)待人口引入，你只要看看為什么香港不敢放開引進(jìn)大陸的勞動(dòng)力就明白了，香港的房價(jià)夠高了吧？市場競爭不激烈嗎？因?yàn)榇箨懙牡貐^(qū)差異使得無論哪個(gè)大城市放開引入勞動(dòng)力，勢(shì)必使得城市人口爆炸而失去控制，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來更大的傷害。
sisbo already said:
無論看多看空，我再有錢，也沒買高價(jià)房子。我的房子是經(jīng)濟(jì)適用房（不好意思，我是北京戶口，研究生畢業(yè)的成果之一）。另外的商品房也是中檔的。我不去追捧高價(jià)房。我贊成理智消費(fèi)。（我不是專業(yè)炒房的，沒有工夫作買賣房子的手續(xù)。）作為個(gè)人來說，如果你要抱怨商品房貴，您愿意掏那個(gè)錢面對(duì)那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，買商務(wù)區(qū)中心的房子，我無話可說。他賺錢是他的本事。來這，是來看見真討論的，好及時(shí)把握社會(huì)變化，具體來說是學(xué)會(huì)如何花錢（現(xiàn)在科學(xué)名詞是如何“理財(cái)“）。作為個(gè)人，當(dāng)然是越早投資越好（所以及早年輕時(shí)就要學(xué)會(huì)投資最好，少消費(fèi)）。又要說美國了（中國市場經(jīng)濟(jì)太晚了，沒辦法），在美國，大學(xué)畢業(yè)學(xué)會(huì)貸款買房子的，到現(xiàn)在可能擁有三套，比博士畢業(yè)的人還有錢，這一點(diǎn)不奇怪。我認(rèn)識(shí)的中國博士38歲才開始在美國擁有自己房產(chǎn)的，也很多。實(shí)際例子BERKELY的博士，孩子都有了，在SanJose，就是沒有趕上買房子，這一落后就是十年。。。同學(xué)們房子100萬美金了，自己還是月租2000無產(chǎn)。美國平均購買房子的年齡也是在30歲以后。所以，給上海個(gè)人的意見，如果近期買房，到郊區(qū)去，買Boss.Fred說的，會(huì)把10000元房價(jià)拉平到另一頭的3500元的擁有輕軌交通的房子。。。而且抗跌，保值，解決生活問題。而且越快越好。也是政府給老百姓的出路。

想清楚看明白的市民早就行動(dòng)了。
我的同學(xué)，12年前住的是極小的1室1廳，內(nèi)環(huán)線附近。隨后基本上每3年搬一次家，那時(shí)流行換房子……現(xiàn)在已經(jīng)住上大華200對(duì)平房的復(fù)式了。
如果死守著不動(dòng)，估計(jì)還是只有1室一廳。
動(dòng)遷是好機(jī)會(huì)，千萬別要求太高，浩著沒意思。人生無非就是時(shí)間換金錢，金錢換時(shí)間，抓緊??！就是沒有動(dòng)遷的，也別等著動(dòng)遷，按自己的實(shí)力，別都看著靜安區(qū)徐家匯的。


多空雙方自從這場討論開始以來，進(jìn)行了多方面的切磋探討。對(duì)許多問題已經(jīng)有了比較深入的認(rèn)識(shí)。但是不得不指出，在討論中多方的闡述比較多?？辗匠藅hizhi 曾經(jīng)提出了比較系統(tǒng)的意見以外，作為主將的拿破成先生的正面闡述卻并不多。拿破成先生除了指責(zé)多方不懂市場分析，表達(dá)幾條原則性意見以外，很少有比較詳盡信實(shí)的論述。大部分場合都是多方在唱獨(dú)角戲。我衷心希望拿破成先生能夠放下架子來，與我們一起坐下來討論一些具體問題，以便增進(jìn)我們雙方的理解和共識(shí)。
以前的語氣是有些不對(duì)，望大家諒解。
對(duì)于多方關(guān)于基本面的論述，我確實(shí)有些不太贊同，最主要的原因還是覺得都是泛泛而談。
基本面的分析，必須用大量的數(shù)據(jù)來說話，定性的分析對(duì)于判斷市場來說意義不大，房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)本來就不多，我主要考察的一些數(shù)據(jù)就是租金、人均收入，房價(jià)、利率、投資購房比這一些指標(biāo)。
而多方呢，基本上沒有數(shù)據(jù)的論述，最主要不過是“土地的稀缺性”“上海的地位”“城市化進(jìn)程”等等定性的觀點(diǎn)，這些定性的大道理，很難判斷到底對(duì)上海樓市的供求力量到底有多大的影響。這樣分析，上海樓市無論什么時(shí)候都是看漲的，現(xiàn)在看漲，到了5w/m2也是看漲。最后多頭談到“長期投資理念”“民意”，這些東西又有什么意義呢？
你們的基本面分析，對(duì)于北京、廣州。深圳同樣是適用的，為什么他們的房價(jià)就不漲？
你們所說的基本面分析，其實(shí)主要的作用是為上海的房價(jià)找出理由，就和股評(píng)一樣，我前面說過，人的心理都是一樣的，上漲之后，上漲的理由就出來了，下跌之后，下跌的理由也會(huì)自然而然的出來，一般市場走在前面。
所以，我不會(huì)反駁你們關(guān)于這些基本面的論述，雖然有些觀點(diǎn)不贊同，正如我說的，租金、房價(jià)走勢(shì)、人均收入、利率、成交量變化，這些才應(yīng)該是真正基本面的分析和市場面分析，可惜我不是房地產(chǎn)的研究員，不然我就有足夠的時(shí)間來詳細(xì)的做基本面分析。
我的基本面分析是建立在定量的基礎(chǔ)上：
1.房價(jià)走勢(shì)與租金背離
2.房價(jià)超過人均收入比
3.上海的投資性購房比和實(shí)際空置率都處于較高水平。
4.房價(jià)經(jīng)過了2003年一輪瘋狂上漲，這一般是多頭市場末尾的信號(hào)。
5.利率面臨升高壓力。
6.房價(jià)滯脹，成交量開始減小，供需矛盾開始緩解。
7.市場結(jié)構(gòu)性問題，領(lǐng)頭羊不漲，其他地方開始補(bǔ)漲，也是一般多頭市場末尾的信號(hào)。
8.央行已經(jīng)開始收縮貸款，這會(huì)同時(shí)影響供給和需求，但是，很明顯的是，供給彈性小，需求彈性大。
我覺得這些分析對(duì)于分析上海樓市已經(jīng)比較完備，而我也在不同場合說過很多遍，你們?nèi)绻g倒我，可以反駁這些論據(jù)，而不要又是泛泛而談。


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以下是引用chenzq55在2004-5-26 13:25:00的發(fā)言：
我在日本因?yàn)椴皇亲约旱膰?，這一點(diǎn)就決定了我不可能去長線持有他們的潛力股。
hoho, 能賺鬼子的錢，為什么不呢，您就甭客氣了。您別來上海炒房子賺錢，那豈不是真正的利國利民，畢竟您是把白花花的銀子拿入了個(gè)人腰包（即使不是那到鬼子那邊去）。
我很納悶！


廣州深圳下跌的只是周邊房產(chǎn).....中心地段的房產(chǎn)價(jià)格還是堅(jiān)挺啊.,,,而且熱銷.


至于好地段,是不可能指望用便宜的價(jià)格買到的......當(dāng)然也不是沒有機(jī)會(huì),但相當(dāng)大的概率上,這些地段是不會(huì)出售的.....即使是高價(jià).

以下是引用拿破成在2004-5-26 21:35:00的發(fā)言：
2.房價(jià)超過人均收入比

大陸的收入很難統(tǒng)計(jì)，不知道用 房價(jià) 跟 其它物價(jià)的比值來衡量是否一樣有道理并且相對(duì)容易分析一些？

多方爭的是理財(cái)，空方爭的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。不是一個(gè)目標(biāo)。沒有誰對(duì)誰錯(cuò)。可以了吧?！?
夫子們。。守財(cái)奴們。。?！『透锩膽?zhàn)士們。。。


格雷厄姆說過,沒有正確定性分析的前提,定量分析沒有意義......拿破成,你說是吧....
當(dāng)然定量分析不可少,,..
.但如果一定要我拿出來的話,,,這是比較難的...為什么呢?我只說下珠三角吧,,那兒三資企業(yè)和民營企業(yè)遠(yuǎn)多于國企......香港/臺(tái)灣來定居的有一定數(shù)量......這個(gè)房價(jià)收入比,,,他們的如何算進(jìn)來呢?????
還有最近大量的跨國公司到國內(nèi)投資,,,外國人也要租房或買房吧???這個(gè)定量數(shù)據(jù)如何算呢?
但這不是沒有定量數(shù)據(jù),,,只要比較下他們和我們國內(nèi)居民的收入比就知道了...............


以下是引用sisbio在2004-5-26 21:58:00的發(fā)言：
多方爭的是理財(cái)，空方爭的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。不是一個(gè)目標(biāo)。沒有誰對(duì)誰錯(cuò)?？梢粤税伞！?
夫子們。。守財(cái)奴們。。。　和革命的戰(zhàn)士們。。。
您學(xué)習(xí)不認(rèn)真吧？fred 這個(gè)多頭以前（一兩年前）常對(duì)空頭說，要聽黨的話才會(huì)有甜頭；fred每次證明房價(jià)要上漲的最后一條理由往往不說，因?yàn)樯婕暗秸巍?
by the way, 您真的以為跟您在北京買的類似的房子，在上海賣到6000以上，還有很大的上漲空間么 （排除通貨膨脹）？

我不是多頭，也不是空頭，我是個(gè)看熱鬧的


據(jù)悉，今年一季度上海市中心城區(qū)商品房空置問題格外突出，空置率最高達(dá)近10%，而這正是國際房產(chǎn)界通行的空置警戒線。
電費(fèi)回收凸現(xiàn)4.3萬戶空置房
根據(jù)今年一季度電費(fèi)回收記錄，在44萬應(yīng)出帳戶數(shù)中，有4.3萬戶因?yàn)?ldquo;空置房”原因無法交費(fèi)?？罩梅繂栴}是最近兩年逐漸形成的，但與去年相比，今年的數(shù)字增長了一倍，這些空置房中60%為外地業(yè)主所有，房屋空置時(shí)間在半年以上。
據(jù)國際上對(duì)空置率的定義，是指市場上現(xiàn)有的賣不出去的房子(包括開發(fā)公司和業(yè)主所有兩部分)與全社會(huì)房屋數(shù)量之比，一般來說在歐美國家空置率5%為適度；10%則為警戒空置率，表示已進(jìn)入“紅色警戒區(qū)”，必須采取措施加大商品房銷售力度；超過10%的警戒線即為嚴(yán)重空置。因此，房屋空置率可以被看作房產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，當(dāng)房市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，或銷售周期、定價(jià)、推廣出現(xiàn)問題時(shí)，空置房數(shù)量就會(huì)增加。
房價(jià)居高部分房子難以脫手
中心城區(qū)出現(xiàn)較高的空置率并不是因?yàn)楣┐笥谇?，根本原因在于中心城區(qū)投資性住宅數(shù)量增加，又因房價(jià)居高造成部分房子脫手困難，無法形成滿足大眾的梯級(jí)消費(fèi)市場。上海市中心土地轉(zhuǎn)讓成本近年來不斷增加，開發(fā)商為了維護(hù)高額利潤，使房價(jià)不受限制地上升。
去年上海房價(jià)增長24.2%，房價(jià)水平首次超過北京，而從今年3月上海二手房成交量來看，房價(jià)仍要上漲。
惡性循環(huán)將使行業(yè)整體衰退
目前，上海市房產(chǎn)交易中心此前也表示，整個(gè)房產(chǎn)市場存在著風(fēng)險(xiǎn)性因素，如房地產(chǎn)投資增長高于GDP和居民收入的增長水平；供給結(jié)構(gòu)不合理，高價(jià)房所占比例過多；外地人士購房比例偏高，投資性購房比例偏大等。
房價(jià)猛漲和空置率增加是惡性循環(huán)，將加重經(jīng)濟(jì)的泡沫成分，影響了銀行的資金回籠，以至使房地產(chǎn)行業(yè)整體衰退。

房產(chǎn)歷來有消費(fèi)品和投資品功能，只是，目前，上海樓市主流報(bào)價(jià)，個(gè)人認(rèn)為，只有消費(fèi)價(jià)值，投資價(jià)值基本上沒有了。因?yàn)榉孔?房價(jià)在3%左右，當(dāng)然，個(gè)別地方可能會(huì)高于這個(gè)數(shù)字。在這個(gè)情況下，3%高于存款利率，這個(gè)表示，房價(jià)下調(diào)還不是時(shí)候。但是，至少，作為投資品，目前選擇房產(chǎn)信托比持有房產(chǎn)本身更好。
關(guān)鍵是，房租的趨勢(shì)如何？如果進(jìn)一步下跌，那么，象杭州這樣的樓市，遲早要下調(diào)的，正如北京。房租跟房屋的供需，跟貨幣供給有關(guān)。房租的走勢(shì)正是一個(gè)期權(quán)的象征。目前，我認(rèn)為，貨幣供給量雖然逐年上升，但上海未來樓市的供給量也在上升，而就算在增加貨幣供給的情況下的需求力的增長卻低于供給量。我認(rèn)為，上海這個(gè)地區(qū)房租的上漲會(huì)低于通貨膨脹比率。所以，在這個(gè)情況下，如果要投資房地產(chǎn)，可能應(yīng)該投資別的地方的，比如，深圳，北京，而不是上海的。


以下是引用chenzq55在2004-5-26 22:00:00的發(fā)言：


很高興看到拿破成兄的態(tài)度有了端正。他一方面承認(rèn)自己對(duì)基本面沒有興趣，對(duì)定性分析又因?yàn)椴皇菑氖路康禺a(chǎn)工作的，不是內(nèi)行。另一方面卻提出了上述幾條所謂的“定量”。雖然這些條條在我看來只是他的感覺，根本談不到什么分析，但至少表明他已經(jīng)明確了問題的范圍。我希望多空雙方都能圍繞著這幾個(gè)問題展開探討，把問題進(jìn)一步深入發(fā)掘下去。歡迎各抒己見，百家爭鳴。
應(yīng)該是我引導(dǎo)你們走上基本面分析的正途才對(duì)，終于不用聽你們?cè)僬f什么“土地稀缺“、”上海中心“”政治因素”“道德因素”了，呵呵
對(duì)了，不要說這些條條都是我的感覺，這里面幾乎每一條我都已經(jīng)在以前的文章里分析過了，再叫我分析，我又不是寫畢業(yè)論文，只不過理個(gè)框架出來，為的是給你們反駁的標(biāo)的，我們空方無不應(yīng)戰(zhàn)。
如果你們同意這八條，還認(rèn)為上海房價(jià)要漲，那我只有認(rèn)輸了....


以下是引用wuzhifu在2004-5-26 22:08:00的發(fā)言：
格雷厄姆說過,沒有正確定性分析的前提,定量分析沒有意義......拿破成,你說是吧....
當(dāng)然定量分析不可少,,..
.
你所謂你們定性的分析是什么？又是那些大道理？
格雷厄姆的意思是說，先要正確的定性分析，才能找到正確的量化指標(biāo)。
沒有定量分析，基本面的分析毫無意義，有什么報(bào)告只有文字不用數(shù)據(jù)的？


chenp先生有點(diǎn)無聊了。哪里畢業(yè)的，跟我們討論問題沒有任何關(guān)系。有理說理，有據(jù)說據(jù)。拿破成兄說上面的這些條條，“這里面幾乎每一條我都已經(jīng)在以前的文章里分析過了”。既然懶得再寫，不妨把他以前寫的東西貼到這里來。讓大家看一看，也便于理清思路。
下面我對(duì)空置房說幾句話。
王好伯先生提到的文章，我也看到過。但是我不得不說，這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是有水分的。首先，用電費(fèi)來并不能說明什么。因?yàn)槲易约旱姆孔樱隙ㄒ彩窃谀?。3萬空置房里邊的。但是我并不會(huì)出售。據(jù)我所知，像我這樣的情況很多。都是先富起來的一批人，他們從國外來，從外地來，到上海買房子，看的是上海的將來前景，并不在乎短期得失。有一個(gè)溫州人，買了跟我同一個(gè)小區(qū)的房子，他是為他女兒買的，他女兒現(xiàn)在三歲，將來想到上海來讀書。另外，從東北，四川，全國各地來的人都有，這樣的情況很多。他們不急于住，但是并不會(huì)倒手。這個(gè)現(xiàn)象正說明了人們對(duì)上海的將來是有信心的。
現(xiàn)在有一種錯(cuò)誤的看法，認(rèn)為外地人買房子是為了倒房。不會(huì)自住。事實(shí)恰恰相反。倒房子往往是上海人。因?yàn)橥獾厝瞬辉谏虾＃瑢?duì)他們來說，信息，時(shí)間都是不利的。買一套已經(jīng)相當(dāng)不容易了，要不停地倒手，除非是專職的投機(jī)家才可。像網(wǎng)上盛傳的溫州倒房團(tuán)，只是很特殊的例子。
有人數(shù)燈光來推理空置房，也不合理，因?yàn)楝F(xiàn)在的新房一般都比較大，臨街的房子夜里不開燈是常事。我住的小區(qū)，連住在里邊的人都覺得奇怪，一到夜里怎么不見人影?這么多房子難道都是空房嗎?后來開了家樂福，人山人海，讓大家都嚇一跳。所以我認(rèn)為，最合理的方法是數(shù)窗簾。應(yīng)該比較真實(shí)。為了避免不把未裝修的房子排除在外，大家可以去數(shù)數(shù)交房1年半以后的房子。我是數(shù)過的。那些毛胚房雖然在一年之后也住了大約三分之一左右，但是全裝修房的90%以上都裝著窗簾?，F(xiàn)在有兩套房三套房的人很普遍。他們不急于裝修，不急于入住，但是并不等于要賣這些房子。在我看來，只要在三五年之內(nèi)不打算出售的房子，都應(yīng)該看成是真實(shí)需求。
即使是出于投資目的的房子。他們也是有退路的。價(jià)錢好就賣，價(jià)錢不好就改善生活。在我的周圍，有太多這樣的例子。
此文用來回答拿破成兄的第三個(gè)問題:3.上海的投資性購房比和實(shí)際空置率都處于較高水平。


以下是引用chenzq55在2004-5-27 9:01:00的發(fā)言：
chenp先生有點(diǎn)無聊了。哪里畢業(yè)的，跟我們討論問題沒有任何關(guān)系。有理說理，有據(jù)說據(jù)。拿破成兄說上面的這些條條，“這里面幾乎每一條我都已經(jīng)在以前的文章里分析過了”。既然懶得再寫，不妨把他以前寫的東西貼到這里來。讓大家看一看，也便于理清思路。
下面我對(duì)空置房說幾句話。
王好伯先生提到的文章，我也看到過。但是我不得不說，這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是有水分的。首先，用電費(fèi)來并不能說明什么。因?yàn)槲易约旱姆孔?，肯定也是在?。3萬空置房里邊的。但是我并不會(huì)出售。據(jù)我所知，像我這樣的情況很多。都是先富起來的一批人，他們從國外來，從外地來，到上海買房子，看的是上海的將來前景，并不在乎短期得失。有一個(gè)溫州人，買了跟我同一個(gè)小區(qū)的房子，他是為他女兒買的，他女兒現(xiàn)在三歲，將來想到上海來讀書。另外，從東北，四川，全國各地來的人都有，這樣的情況很多。他們不急于住，但是并不會(huì)倒手。這個(gè)現(xiàn)象正說明了人們對(duì)上海的將來是有信心的。
現(xiàn)在有一種錯(cuò)誤的看法，認(rèn)為外地人買房子是為了倒房。不會(huì)自住。事實(shí)恰恰相反。倒房子往往是上海人。因?yàn)橥獾厝瞬辉谏虾?，?duì)他們來說，信息，時(shí)間都是不利的。買一套已經(jīng)相當(dāng)不容易了，要不停地倒手，除非是專職的投機(jī)家才可。像網(wǎng)上盛傳的溫州倒房團(tuán)，只是很特殊的例子。
有人數(shù)燈光來推理空置房，也不合理，因?yàn)楝F(xiàn)在的新房一般都比較大，臨街的房子夜里不開燈是常事。我住的小區(qū)，連住在里邊的人都覺得奇怪，一到夜里怎么不見人影?這么多房子難道都是空房嗎?后來開了家樂福，人山人海，讓大家都嚇一跳。所以我認(rèn)為，最合理的方法是數(shù)窗簾。比較真實(shí)?，F(xiàn)在有兩套房三套房的人很普遍。這些需求在我看來也是真實(shí)需求。
即使出于投資目的的房子。他們也是有退路的。價(jià)錢好就賣，價(jià)錢不好就改善生活。在我的周圍，有太多這樣的例子。
專業(yè)有點(diǎn)關(guān)系，從你畢業(yè)的專業(yè)，大致對(duì)思考方式有影響，從 chenzq55 你的語句中，可以發(fā)現(xiàn)，你對(duì)數(shù)字概念很不清楚，顯然不是理科生的考慮方法，舉出的例子往往都很含糊，比如說，“像我這樣的情況很多”，到底有多少才算多呢？10000 算不算多？可也總共只占到總數(shù)據(jù)的 25% 不到而已。你里面說的多，太多，都很含糊，顯然沒有什么說服力。
股市一日，樓市一年。善于炒股票的人，在樓市中可能掌握不好火候，什么時(shí)候到頂，什么時(shí)候盤整，在股市是一兩天的事情，樓市可能一兩年。所以，很多人會(huì)想，明明應(yīng)該跌了呀，為什么沒有動(dòng)靜？這樓市的動(dòng)靜如果跟股市一樣明顯，那還了得？不吸取股市經(jīng)驗(yàn)的人在樓市不能很好的把握風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，等象你我這樣的普通人都感覺到了樓市的波動(dòng)，那么，波動(dòng)早以開始了一年半載了。
理科生的專橫
以下是引用chhcn在2004-5-27 9:30:00的發(fā)言：

專業(yè)有點(diǎn)關(guān)系，從你畢業(yè)的專業(yè)，大致對(duì)思考方式有影響，從 chenzq55 你的語句中，可以發(fā)現(xiàn)，你對(duì)數(shù)字概念很不清楚，顯然不是理科生的考慮方法，舉出的例子往往都很含糊，比如說，“像我這樣的情況很多”，到底有多少才算多呢？10000 算不算多？可也總共只占到總數(shù)據(jù)的 25% 不到而已。你里面說的多，太多，都很含糊，顯然沒有什么說服力。
的確，現(xiàn)在是一個(gè)數(shù)字的時(shí)代，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是十分重要的。但是分析數(shù)據(jù)卻是人。每個(gè)人用自己的角度和知識(shí)去分析這些數(shù)據(jù)?？上覀兊恼峁┑慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是非常有水分的，看看何清蓮女士的文章你就可以知道。這就需要我們用自己所感知的經(jīng)驗(yàn)和理性去對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)充和分析。我所做的只不過是這一部分工作。
有數(shù)據(jù)自然是好的。但是，拿破成不是也沒有提出數(shù)據(jù)來嗎?thizhi 的71%的空置率又是哪里得出的?可信度如何?
我不是房產(chǎn)專業(yè)的。但是文科的人也要住房子，他們也關(guān)心房子的行情。他們買了房子之后也可以不賣，不必憑統(tǒng)計(jì)數(shù)字，只憑他們自己的感覺和判斷就行。
所以，你應(yīng)該明白，用理科的方法處理世間的問題是有局限的。即使是房子這樣具體的領(lǐng)域，所需要的卻往往是人文科學(xué)的分析和判斷，而不僅僅是數(shù)據(jù)的整理。

CHENZQ55說的是宏觀上的定性分析。。。。
回WANGTONG，只有經(jīng)歷過大周期的人才會(huì)忽略小周期的波動(dòng)。當(dāng)然我不是否認(rèn)房價(jià)不會(huì)跌，如果你是套利高手的話，當(dāng)然可以利用短期套利機(jī)會(huì)。。。但對(duì)大多數(shù)人而言，不可能老泡在房市，他們應(yīng)當(dāng)看清的是房價(jià)的長期趨勢(shì)。。忽略短期的波動(dòng)和誘惑。

以下是引用jinni11129在2004-5-27 12:12:00的發(fā)言：
WUZHIFU你別嚇我,我沒看出來現(xiàn)在這個(gè)壇子上誰有這個(gè)潛力,誰都沒有,呵呵
那么請(qǐng)問，空方有嗎?現(xiàn)在的問題是，房價(jià)并沒有像空方所期待的那樣發(fā)生崩盤。連thizhi 和拿破成都承認(rèn)，我“碰巧”站在了房價(jià)沒跌的這一方。然而難道僅僅是“碰巧”的嗎?為什么不去想一想，我這個(gè)文科老朽能碰巧壓對(duì)了寶，而你們這么多理科空軍卻個(gè)個(gè)踩了空?


樓市的短期波動(dòng)可不是幾天，也是一年半載的啊，怎么可以忽略？

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樓市的周期比股票長的多了。。。


你又錯(cuò)了。治理國家真正需要的是文科人才。你看看全世界的國家領(lǐng)導(dǎo)人，有幾個(gè)是理科出身的?只有舊蘇聯(lián)和我們這樣的國家是理科人才獨(dú)占天下。這跟我們的意識(shí)形態(tài)領(lǐng)域的嚴(yán)控有關(guān)。我不想因此挑起文科理科的爭論。還是讓我們回到拿破成先生提出的課題，一個(gè)一個(gè)去論證它，討論它，希望大家各抒己見比較好。


經(jīng)濟(jì)靠數(shù)據(jù)分析，不能光憑感覺。

，頗受啟發(fā)。無論是宏觀基本面分析，還是微觀市場特征的表述，都言之有理。無論在股市或房市中，政府和莊家對(duì)市場的影響都舉足輕重，開發(fā)商可以看作房市中的莊家，他們擁有大量的籌碼--房子，而且在這兩個(gè)市場中，政府和莊家的目的也是相同的，就是追求利益最大化，圈更多的錢。但是在不同的市場中，他們所采用的手段是不同的，
對(duì)政府而言，在股市中圈錢就要讓更多的國企上市，讓股市為國企改革輸血，諸如國有股減持，國有銀行上市等等，可以說，對(duì)目前中國股市而言，政府是最大的空頭，其大多數(shù)政策的效用是在做空股市。對(duì)房市，賣地是政府在房市中圈錢的主要手段，所以政府要采用種種手段來抬高或維持地價(jià)，所以對(duì)房市而言，政府是最大的多頭，它最害怕的就是
暴跌。
遇到熊市，股市中的莊家早以利用信息優(yōu)勢(shì)逃得干干凈凈，而在房市中，開發(fā)商如果沒有資金鏈斷裂之虞的話，則一般傾向于捂，原因也很簡單，中國的股票（A股）基本沒有什么價(jià)值，而房子只要你不虧本甩賣，甚至不降價(jià)，對(duì)開發(fā)商來講，他就沒虧，至少這還是固定資產(chǎn)。舉個(gè)例子，大概是94,95年的時(shí)候，第一次房產(chǎn)泡沫尚未徹底破滅，有開發(fā)商在黃興路靠五角場的地段造了一個(gè)高檔小區(qū)，好像叫皇朝新城，開價(jià)1萬一平米，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海市已規(guī)劃在附近興建黃興綠地，該樓盤有綠化概念，而當(dāng)時(shí)五角場周邊的房子最多三四千一平米，由于房價(jià)奇高，加上當(dāng)時(shí)房市已走下坡路，這個(gè)樓盤只賣出很少的幾套，但這個(gè)開發(fā)商不但沒有降價(jià)，而且對(duì)外封盤，全部改出租，就這樣熬了七八年，房市又轉(zhuǎn)好，黃興綠地也終于造了起來，才又從新開盤賣房。
拿破成前面列了很多房市的現(xiàn)狀，由此看跌，我覺得由這些現(xiàn)狀得出的結(jié)論，應(yīng)該是上漲乏力更為合理些。我覺得只有出現(xiàn)兩種情況出現(xiàn)會(huì)導(dǎo)致房價(jià)有明顯的下跌, 一是政府下狠手，導(dǎo)致開發(fā)商有大規(guī)模資金鏈斷裂的可能，從而導(dǎo)致暴跌，但從政府的立場來說這種情況出現(xiàn)的可能性不大，二是隨著軌道交通的發(fā)展，軌道沿線中低價(jià)房大量上市，上海房市的結(jié)構(gòu)變?yōu)橐灾械蛢r(jià)房為主導(dǎo)，這時(shí)房價(jià)才有大幅理性回調(diào)的可能，我覺得這種情況會(huì)在明后年發(fā)生。


以下是引用ww321在2004-5-27 23:58:00的發(fā)言：

不知道你是怎樣得出這樣的結(jié)論的。你是讀理科的嗎？不過，看來我們都扯遠(yuǎn)了，應(yīng)該另立門戶討論文理分家了。


經(jīng)濟(jì)靠數(shù)據(jù)分析，但不能光憑數(shù)據(jù)分析。數(shù)據(jù)分析是佐證之一。 數(shù)理統(tǒng)計(jì)就是一門工具學(xué)科，數(shù)字可以導(dǎo)人，有正導(dǎo)，有誤導(dǎo)。


另：引用jinni11129 2004-5-27 12:01:00的發(fā)言
CHENZQ55這段話好像有失你的水準(zhǔn)吧, 房子是靠人文科學(xué)來解決?


不知道你對(duì)歷史和哲學(xué)的研究有多少，但我覺得CHENZQ55分析，不論是理性還是感性，亦不論是定性還是定量，都較空方完整。房子也不是靠理科解決的，特別是設(shè)計(jì)房子的人，最好還是要學(xué)點(diǎn)美學(xué)概念。


支持多方觀點(diǎn)。

有趣，我看了一下 chenzq55 的帖子，只看到了定性，沒有看到定量的數(shù)據(jù)，至于說文理科，其實(shí)我指的文科是狹義類的文學(xué)類科目，至于經(jīng)濟(jì)學(xué)，其實(shí)對(duì)數(shù)字是很重視的。現(xiàn)在我們的廣義的文科里面，包括財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)類科目，其實(shí)是很重視數(shù)學(xué)的，而類似中文系之類的狹義文科當(dāng)國家領(lǐng)導(dǎo)來管理國家經(jīng)濟(jì)的話，哼哼，歷史上著名的南唐李后主就是典范了，他帶來了什么？


我相信政府完全能夠控制房價(jià)的漲跌。所以僅僅針對(duì)房市的單純的所有所謂理性分析都是一廂情愿。唯有把握了政府的取向，才可能掌握房市的趨勢(shì)。
而政府的政策又受控于各方利益的權(quán)衡，包括維護(hù)自身和社會(huì)的安全與穩(wěn)定，包括利益集團(tuán)的平衡。
如果一個(gè)鐵碗政權(quán)要徹底維護(hù)貧下中層的住房利益，讓房價(jià)暴跌易如反掌。但肯定對(duì)國家發(fā)展乃至國際影響破大。反之，想讓房價(jià)暴漲也不過是小試牛刀。
因此房價(jià)的漲與跌不過是經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要與各方利益平衡的結(jié)果。絕非簡單的老百姓對(duì)房價(jià)受不了了就應(yīng)當(dāng)看空的。
政策的確不會(huì)完全考慮貧下中層的利益的。雖然需要時(shí)常安撫一下貧下中層。
所以房價(jià)是漲還是跌？鬼才才會(huì)知道。只有那些相對(duì)準(zhǔn)確把握脈搏的人才會(huì)預(yù)測(cè)到，比如。。。（別看我，我是人，不是鬼！）

以下是引用一泓清水在2004-5-28 9:10:00的發(fā)言：
我相信政府完全能夠控制房價(jià)的漲跌。所以僅僅針對(duì)房市的單純的所有所謂理性分析都是一廂情愿。唯有把握了政府的取向，才可能掌握房市的趨勢(shì)。
呵呵， 我也相信政府能夠控制， 但是。。。。正如同我們講，我們相信明天會(huì)更好。
整一個(gè)不確定。。。
既然政府在制定政策時(shí)候還考慮某些因素， 正是這些因素， 才組成了大家（多頭空頭）判斷的依據(jù)


以下是引用chhcn在2004-5-28 8:58:00的發(fā)言：

有趣，我看了一下 chenzq55 的帖子，只看到了定性，沒有看到定量的數(shù)據(jù)，至于說文理科，其實(shí)我指的文科是狹義類的文學(xué)類科目，至于經(jīng)濟(jì)學(xué)，其實(shí)對(duì)數(shù)字是很重視的?，F(xiàn)在我們的廣義的文科里面，包括財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)類科目，其實(shí)是很重視數(shù)學(xué)的，而類似中文系之類的狹義文科當(dāng)國家領(lǐng)導(dǎo)來管理國家經(jīng)濟(jì)的話，哼哼，歷史上著名的南唐李后主就是典范了，他帶來了什么？
支持，治國能力本來就是一個(gè)綜合能力，用文理分類未免狹隘。自古能臣出身很多都很古怪的。有條條框框太多的人是不適合干這個(gè)的。“治大國猶如烹小鮮”，照字面的意思豈不是非要廚師才能進(jìn)中南海？


個(gè)人主觀論調(diào)還是多了點(diǎn)，很多觀點(diǎn)沒有事實(shí)依據(jù)支撐，或者依據(jù)都很模糊。
1、誰說市中心的房價(jià)沒在漲？看看中凱城市之光以及國際麗都城二手市場的房價(jià)走勢(shì)即可明白。
2、關(guān)于樓市成交量的說法，我也可以很負(fù)責(zé)地告訴你，就以我負(fù)責(zé)的閔行區(qū)為例，春申地區(qū)房價(jià)從年初的6200漲到目前的7000元，但各樓盤銷售依舊較好，每個(gè)售樓處至少每月銷售量在30套以上，個(gè)別如春申景城、柏林春天等樓盤銷售還要出色。
3、我不知道你的一個(gè)所謂投資高手的朋友為什么會(huì)選擇跌價(jià)賣房？至少這種行為在目前市場上是找不到任何理由的。所以如果真是有這樣事實(shí)的花，我不認(rèn)為他是一個(gè)投資高手
你所說的三個(gè)理由可能都是個(gè)別現(xiàn)象，無法代表市場的普遍行情，所以你的所謂空頭言論是站不住腳的

to thizhi：上海兩外人士購房比例真的有那么高嗎？
不知你70％以上兩外人士購房比例是如何統(tǒng)計(jì)出來的，就我公司銷售的幾個(gè)案場客戶統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，絕對(duì)沒有那么高。
其次，對(duì)于高收入的中產(chǎn)階級(jí)一族的房屋消費(fèi)心理，切不能站在自己角度去想問題。并不是所有購買2套以上居室的人都是用作投資的。很多有錢的人，其消費(fèi)習(xí)性是我們這一階層很難想象的。他們可以在市中心有好幾套居所，郊外有一套別墅。他們買房子就像買普通商品一樣，覺得好的，喜歡的就買了。一來可以經(jīng)常自己住住，二來反正覺得買房至少是保值的，所以沒有任何心理負(fù)擔(dān)。這些人不到萬不得已，是不會(huì)把這些不動(dòng)產(chǎn)拋回市場的。而且我也可以告訴你這部分人群絕對(duì)不在少數(shù)。
至于你說的上海買的起房的充其量只有10％，恐怕也只是自己的臆斷吧，沒有事實(shí)根據(jù)的吧

以下是引用森呼吸在2004-5-28 11:01:00的發(fā)言：
不知你70％以上兩外人士購房比例是如何統(tǒng)計(jì)出來的，就我公司銷售的幾個(gè)案場客戶統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，絕對(duì)沒有那么高。
其次，對(duì)于高收入的中產(chǎn)階級(jí)一族的房屋消費(fèi)心理，切不能站在自己角度去想問題。并不是所有購買2套以上居室的人都是用作投資的。很多有錢的人，其消費(fèi)習(xí)性是我們這一階層很難想象的。他們可以在市中心有好幾套居所，郊外有一套別墅。他們買房子就像買普通商品一樣，覺得好的，喜歡的就買了。一來可以經(jīng)常自己住住，二來反正覺得買房至少是保值的，所以沒有任何心理負(fù)擔(dān)。這些人不到萬不得已，是不會(huì)把這些不動(dòng)產(chǎn)拋回市場的。而且我也可以告訴你這部分人群絕對(duì)不在少數(shù)。
至于你說的上海買的起房的充其量只有10％，恐怕也只是自己的臆斷吧，沒有事實(shí)根據(jù)的吧
等到你看出來就晚了
偶一個(gè)哥們現(xiàn)在月入不過5500，買了大唐2期，每月要還4000多?？克鹟p的2、3k過日子，我真為他擔(dān)心。他也是沒辦法。
"至于你說的上海買的起房的充其量只有10％，恐怕也只是自己的臆斷吧，沒有事實(shí)根據(jù)的吧" 你不也是在臆斷么？
目前的樓市就是竭澤而漁。


房價(jià)是跌是漲，看看老百姓的口袋里的有多少錢，聽聽外地（主要是溫州）的投資者的關(guān)注程度，大局的角度看看，多方位的觀察，中國的數(shù)據(jù)報(bào)告、數(shù)量分析水分太多，有參考意義，但不能主導(dǎo)你的分析。


格雷厄姆還說過一句話：價(jià)值分析在投機(jī)的環(huán)境下是無效的。


我突然覺得這種辯論很無味, 漲跌都是兩個(gè)對(duì)立利益集團(tuán)立場的訴求, 雙方爭的不可開交, 結(jié)果卻是需要?dú)v史來檢驗(yàn)的,而現(xiàn)在就需要我們雙方做些支持自己信念的實(shí)際的事情. 如果多頭有信心贏了,自然應(yīng)該多多的貸款買房, 以在未來的上漲中獲利, 不要說沒錢買不起啊, 動(dòng)用財(cái)務(wù)杠桿, 用借來的錢獲得超額的利潤才是有遠(yuǎn)見有膽識(shí)的人所為; 空頭呢, 需要做的就是捂緊口袋, 不買房, 不看房, 憋住了, 在未來的下跌預(yù)期中做空市場. 總有贏有輸, 不要爭口舌之快, 不要心慌,不要猶豫, 你自己都不能做到,怎么能讓別人跟你后面看多或者看空呢?
說到文科理科治國, 更是不值得一辯, 各國沒有統(tǒng)一的模式, 關(guān)鍵是看國情. 美國總統(tǒng)不需要關(guān)心他的文科理科出身,因?yàn)樗械臎Q策都不是他自己一個(gè)人所能決定的,他只是利益集團(tuán)和決策群體的代言人. 而中國歷來是集權(quán)的政治傳統(tǒng), 因此每個(gè)朝代或者政權(quán)都帶著強(qiáng)烈的個(gè)人色彩,所謂一朝天子一朝臣, 領(lǐng)導(dǎo)人的個(gè)人喜好左右著國家政治和經(jīng)濟(jì)決策的走向,多的也不想多說了.
說到多頭和空頭的理論基礎(chǔ)和數(shù)據(jù)基礎(chǔ), 我在別的貼子里面已經(jīng)表達(dá)過自己的觀點(diǎn),這里我重復(fù)一下:
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如何合理定位一個(gè)城市的房價(jià), 很多多頭的理論基礎(chǔ)就是需求, 甚至還提出了城市自身定位的理論. 我想不管是需求或者城市定位, 最終必須有人掏腰包買房才行, 換句話說,要有實(shí)際購買力, 這才是支撐城市房價(jià)的基礎(chǔ), 需求力不是購買力, 如論需求, 可能每個(gè)人都想擁有一棟大廈, 但這種需求不能形成實(shí)際的購買力. 實(shí)際購買力又如何量化呢, 如果論收入水平, 國家的統(tǒng)計(jì)資料實(shí)在無法實(shí)際應(yīng)用, 官方給的可支配收入根本無法支撐現(xiàn)在的房價(jià), 必須尋找另外一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn), 最方便的就是租金, 實(shí)際的本地需求和潛在的本地購買力的直接反映就是租金. 因此,租金才是一個(gè)城市房價(jià)的合理定位, 除此之外,我想不出還有什么可以量化的參考標(biāo)準(zhǔn). 而現(xiàn)在租金倒掛,大家都很清楚.
那房子為什么漲這么厲害, 現(xiàn)在看起來還在漲? 主要是兩方面, 一個(gè)是賺錢效應(yīng)的影響, 大量資金涌入, 推動(dòng)的房價(jià)上漲, 和中國股市一樣;第二是市民的恐慌心理, 就像通貨膨脹中搶購生活必需品一樣, 非理性的行為推波助瀾, 被開發(fā)商大肆利用. 很多人沒有經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)危機(jī), 貸款買房在幾年前甚至還是報(bào)紙上大力宣傳推廣的消費(fèi)模式, 不知道負(fù)債還貸并不是一種無風(fēng)險(xiǎn)的生活模式, 而且還貸在收入中的比例也達(dá)到甚至超過警戒線.
很多人認(rèn)為房產(chǎn)上漲,為大家?guī)砹素?cái)富增加效應(yīng), 問題是這個(gè)財(cái)富你能兌現(xiàn)么?有一套以上還能取得實(shí)際收益. 只有一套的賣了自己的房,住哪兒呢? 而且如果想改善居住條件,付出的代價(jià)比以前大很多. 如果大家都來兌現(xiàn)紙上財(cái)富, 市場就崩潰了, 因此在房價(jià)持續(xù)上漲中,受益的不是普通市民.
>>
我沒看到過多頭有什么數(shù)據(jù)能支持他們的理念.今天翻了翻晨報(bào), 一片看空的文章, 政府怎么不管管?


表面文章是要做的，不是一直在做嗎？從去年底（大約）的溫州人撤資到現(xiàn)在。房價(jià)可還是在繼續(xù)。
總而言之，zf的力量是偉大的


回答拿破成第一個(gè)問題:1.房價(jià)走勢(shì)與租金背離
這個(gè)問題我在前面的貼子里已經(jīng)回答過。為了使大家便于閱讀。我把它再引在下面。
實(shí)際上，拿破成先生最有自信的就只是這一點(diǎn)。他所謂觀察到的市場信息，無非就是房價(jià)和租金發(fā)生了某種程度的背離。但是我要提醒大家注意一點(diǎn)。租金的下跌主要的表現(xiàn)為高價(jià)房下跌，而中低價(jià)房的租金是一直上漲的。最近，即使是高價(jià)房的租金也開始有了回攀，因?yàn)殡S著wto 的開放，海外人士將大批登陸，到2007年將達(dá)到最高峰。在一個(gè)房地產(chǎn)的上升通道里，房租相對(duì)于房價(jià)來說，有時(shí)是可以滯后的。
此外，還有一點(diǎn)不可不注意。房價(jià)在2000年以前曾經(jīng)有內(nèi)銷房和外銷房的區(qū)別，并規(guī)以后，那些固北虹橋的高價(jià)外銷房的價(jià)格至今也沒有回升到當(dāng)時(shí)賣出時(shí)的高價(jià)，我們現(xiàn)在所說的房價(jià)高漲，主要的還是指屬于原來內(nèi)銷房的那些房源。內(nèi)外銷房并規(guī)對(duì)原來的外銷房有一個(gè)補(bǔ)跌的壓力，對(duì)原來的內(nèi)銷房有一個(gè)補(bǔ)漲的過程。所反映出來的走向雖然不同，但是其本質(zhì)卻是同一個(gè)，那就是價(jià)值回歸。而在租房市場里，卻從來就沒有一個(gè)內(nèi)租房和外租房的形式上的區(qū)分。但是高檔出租房實(shí)際上是從一開始就向海外人士照準(zhǔn)的。其價(jià)格的昂貴完全可以跟外銷房相提并論。那么，我們能不能把高檔房租的下跌和低檔房租的上漲也看成是兩個(gè)市場之間的價(jià)值回歸呢?我認(rèn)為是完全可以的。在我看來，目前的高價(jià)房租調(diào)整和中低價(jià)房租上漲也是一種價(jià)值回歸。拿高價(jià)房租的下跌來印證高價(jià)房銷售價(jià)格的高漲是一種價(jià)值背離本身就是一種比較對(duì)象上某種錯(cuò)位。
這樣一來，你還覺得房租和房價(jià)是背離的嗎?難道現(xiàn)在1-2000元房租的房子今后還會(huì)有租金下跌的危險(xiǎn)嗎?
在這里，我實(shí)際上已經(jīng)對(duì)房租和房價(jià)的背離現(xiàn)象作出了解釋。說的更明白一些，就是，正好像原來的售房市場上有內(nèi)銷房和外銷房一樣，租房市場上的高端出租房和中低價(jià)出租房實(shí)際上也是兩個(gè)市場，由于藩籬的撤銷，這兩個(gè)市場的價(jià)格正在壓縮勢(shì)位差。這個(gè)過程很可能要好幾年才能到位。對(duì)真正對(duì)投資有興趣的人來說，這就是一個(gè)機(jī)會(huì)，我們應(yīng)該在這種勢(shì)位移動(dòng)中尋找適合自己的東西，而不是簡單的將房租和房價(jià)的關(guān)系理解成一種公式。用這種固定不變的框框去套活生生的市場。只能是教條主義。
在考慮房租和房價(jià)的關(guān)系的時(shí)候，人們的思考方式有許多誤區(qū)。比如，判斷房租利潤率的時(shí)候考慮房子的折舊率。這本來是一個(gè)很簡單的問題。世界上仍何東西都要折舊，只有土地因?yàn)槭巧a(chǎn)資料，不但不折舊，反而會(huì)升值。我們目前的房子不包含土地，只有70年使用價(jià)值，理所當(dāng)然的要考慮折舊率。但是，奇怪的現(xiàn)象卻是，幾十年的舊房子反而超過了新房的價(jià)值，拆遷房的成本逐年不斷攀升。如果用折舊率去計(jì)算的話，是很難解釋的。這又是為了什么?人們?cè)诔盏臅r(shí)候，口口聲聲把折舊率算在里邊，但是試問一下，你買來的房子過了5年之后，肯不肯把折舊率除去以后再轉(zhuǎn)買給別人?買賣雙方是平等的，己所不欲，勿施于人。你有沒有考慮過，既然拆遷戶不愿意低價(jià)轉(zhuǎn)讓自己的房子，你怎么能要求別人把折舊率去掉以后賣給你房子?
實(shí)際上，折舊率是一種會(huì)計(jì)原則，它主要是出于促進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備的更新?lián)Q代的考慮而制定的。產(chǎn)品的使用價(jià)值雖然可以很久，但是為了在競爭中獲勝必須不斷的留出設(shè)備更新的準(zhǔn)備金。這就是折舊率的存在的理由。而土地因?yàn)槭巧a(chǎn)資料，不存在折舊的可能，它只會(huì)隨著生產(chǎn)力的提高，而不斷增值。
房子是一種商品，它既然是商品，當(dāng)然會(huì)有壽命。但是房子又是人們不可或缺的生活資料，當(dāng)你把它出租的時(shí)候，又變成生產(chǎn)資料的一部分。它跟土地是附著的。人們不能輕易的將它分離。70年的政策只是一種過渡性政策，誰也沒有說過，70年以后就一定要炸平。只要補(bǔ)交土地出租金，我相信即使過了70年也還可以繼續(xù)住下去的。只要不斷修修補(bǔ)補(bǔ)，房子實(shí)際上是一種半永久的商品。英國，法國的幾百年的建筑都還住著人，我們的故宮也是歷久長新的。房子只有當(dāng)你決定放棄它的時(shí)候，它才會(huì)變成零價(jià)值。
明白了這個(gè)道理之后，我們才能理解某些人為什么會(huì)甘于低房租，而不肯拋售房子。因?yàn)榉孔泳哂兴奶厥庑?。?dāng)你把它作為投資工具的時(shí)候，必須考慮折舊率，當(dāng)你把它作為生活資料的時(shí)候，在某種程度上它可以不考慮折舊率。
最后再談?wù)剶?shù)據(jù)。我這篇文章依然沒有數(shù)據(jù)，只有分析。在我看來，提供數(shù)據(jù)是國家機(jī)關(guān)和專門研究機(jī)關(guān)的責(zé)任，只有這樣才能確保數(shù)據(jù)的權(quán)威性。數(shù)據(jù)是客觀的，但分析數(shù)據(jù)卻是主觀的。任何研究人員的研究報(bào)告都不會(huì)是單純的數(shù)據(jù)，他的價(jià)值主要的體現(xiàn)于對(duì)這些數(shù)據(jù)的分析整理上。我不是專職研究人員，不擁有數(shù)據(jù)，我相信拿破成先生也同樣提不出自己的數(shù)據(jù)，雖然他一再聲稱他的結(jié)論來源于定量分析。這也就是我為什么稱他的定量分析是感覺的原因。
社會(huì)上流傳著這種各樣的數(shù)據(jù)，有些是出于片面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有些是出于某些人的有意臆造，這就需要我們用一種分析的眼光去對(duì)它作出辨認(rèn)，進(jìn)行一翻去偽存真的工作。我們所能做的只能是這一部分工作。專家也許會(huì)提出這種各樣的分析和建議，對(duì)這些分析和建議進(jìn)行判斷的是最終決策者。在買不買房子的問題上，我們每一個(gè)人都是具體的決策者。責(zé)任在我們自己身上，判斷也必須由我們自己來做。這就是我們所面臨的當(dāng)務(wù)之急。


補(bǔ)充一下，之所以有那么多爭論是因?yàn)橘I房的人的多重目的，投資，投機(jī)，套利等。而房子也有多重功能。消費(fèi)，投資，保值等。。。。。但是在房子大跌時(shí)指望著得到好地段的房子是不現(xiàn)實(shí)的。。。房子不同于股票。。。。


以下是引用wuzhifu在2004-5-28 11:28:00的發(fā)言：
格雷厄姆還說過一句話：價(jià)值分析在投機(jī)的環(huán)境下是無效的。
既然定性為投機(jī),泡沫總有破裂的一天.
突然在想好像是以外資為導(dǎo)向的資本進(jìn)入國內(nèi)資本市場,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場火暴,從而帶動(dòng)以內(nèi)資為主的國內(nèi)資本進(jìn)入鋼鐵水泥等原材料市場,從而使經(jīng)濟(jì)過熱.
zf的措施是到過來治病,原因是正過來治病的話傷元?dú)?呵呵.

我一直的觀點(diǎn)是, 上海房產(chǎn)隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展長期看好(十年以上), 隨著炒作的透支短期看跌(三年以內(nèi)), 這是我的行為的指導(dǎo)原則, 世界上沒有死多和死空,死腦筋的人很難生存, 不是人人都有阿甘的好運(yùn)氣.
CHENZQ55的租金觀點(diǎn)我還是沒有看到實(shí)際的市場數(shù)據(jù),都是典型的人文的主觀分析方法, 但我身邊的同事卻時(shí)常提供最可靠的租房信息給我(年薪二十多萬的人只能租房, 作孽啊,不是受我影響啊), 他就告訴我, 房租太便宜了,害的他搬家, 我問為什么呢? 原來房東嫌租金賺的太慢,不如升值的利潤可以一筆拿到手,把房子賣了. 然后,他找了個(gè)更便宜的兩房一廳全裝修全配的房子在康健, 只要1500元/月,而房子市場價(jià)在50萬,大家自己算算,投資回收期有多長吧.
我已經(jīng)不想多說了,大家自己想想吧, 如果讓你現(xiàn)在有錢,你敢投入房產(chǎn)進(jìn)行投資么? 是投資不是讓你結(jié)婚用, 結(jié)婚用房沒有成本概念,哈哈. 如果你敢投, 那就說明你勇于為自己的理念做出實(shí)際的舉動(dòng), 我尊敬你; 如果你不敢投, 我鄙視你.
好了,不想
以下是引用jinni11129在2004-5-28 13:12:00的發(fā)言：
我一直的觀點(diǎn)是, 上海房產(chǎn)隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展長期看好(十年以上), 隨著炒作的透支短期看跌(三年以內(nèi)), 這是我的行為的指導(dǎo)原則, 世界上沒有死多和死空,死腦筋的人很難生存, 不是人人都有阿甘的好運(yùn)氣.
CHENZQ55的租金觀點(diǎn)我還是沒有看到實(shí)際的市場數(shù)據(jù),都是典型的人文的主觀分析方法, 但我身邊的同事卻時(shí)常提供最可靠的租房信息給我(年薪二十多萬的人只能租房, 作孽啊,不是受我影響啊), 他就告訴我, 房租太便宜了,害的他搬家, 我問為什么呢? 原來房東嫌租金賺的太慢,不如升值的利潤可以一筆拿到手,把房子賣了. 然后,他找了個(gè)更便宜的兩房一廳全裝修全配的房子在康健, 只要1500元/月,而房子市場價(jià)在50萬,大家自己算算,投資回收期有多長吧.
我已經(jīng)不想多說了,大家自己想想吧, 如果讓你現(xiàn)在有錢,你敢投入房產(chǎn)進(jìn)行投資么? 是投資不是讓你結(jié)婚用, 結(jié)婚用房沒有成本概念,哈哈. 如果你敢投, 那就說明你勇于為自己的理念做出實(shí)際的舉動(dòng), 我尊敬你; 如果你不敢投, 我鄙視你.
好了,不想在這個(gè)話題再投入精力了, 就當(dāng)我認(rèn)輸吧.
你的例子只說明一個(gè)問題。一套房子的價(jià)值是由兩部分組成的，投資價(jià)值和使用價(jià)值。房子并不是都有投資價(jià)值的。當(dāng)房子用于出售的時(shí)候，房子的投資價(jià)值和使用價(jià)值同時(shí)發(fā)生作用，當(dāng)房子用于出租的時(shí)候，主要的還是房子的投資價(jià)值參與價(jià)值形成。這就是有一些房子可以用來出租，有許多房子卻只能用來自住的原因。
一座在農(nóng)村的房子，很可能租不出一分錢，但是因?yàn)榭梢宰∪?你買它還是要花錢的，沒有人會(huì)白白送給你。
當(dāng)然，既然房子可以出租，說明它已經(jīng)進(jìn)入了市場，不能說完全沒有商業(yè)價(jià)值。但是其中所含的比例高低，決定了有些房子更適合出租，有些房子更適合出售。我們買房時(shí)必須十分小心才對(duì)。在這個(gè)話題再投入精力了, 就當(dāng)我認(rèn)輸吧.

關(guān)于租金和房價(jià)的關(guān)系，還想再說幾句。
在一個(gè)均勻發(fā)展的市場里，租金和房價(jià)的關(guān)系的確是相關(guān)的。但是在一個(gè)并沒有充分市場化，而且到處存在著交易壁障的城市里，租金和房價(jià)的關(guān)系就可以表現(xiàn)得非常大的背離。北京的央產(chǎn)房一直沒有很好的進(jìn)入市場，租房市場和二手房市場一直處于低迷狀態(tài)就是一個(gè)好例。
此外，房租和一個(gè)城市的歷史形成，人們的生活習(xí)慣，傳統(tǒng)觀念都有關(guān)系。簡單的拿國外的市場經(jīng)濟(jì)，民主國家所總結(jié)出來的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)說去搬套，本身就有張冠李戴之嫌疑。拿破成說，他在大學(xué)的時(shí)候，同學(xué)們都看空，參加工作以后，同事們看多的就比較多。這就很說明問題。這是只知道生搬硬套經(jīng)典理論，而不懂得聯(lián)系社會(huì)現(xiàn)實(shí)的必然結(jié)果。


嚴(yán)肅的說，這個(gè)房價(jià)的趨勢(shì)，平穩(wěn)上升于國于民有利。
對(duì)消費(fèi)者的市場控制方法出臺(tái)，就會(huì)對(duì)投機(jī)的人有致命的影響，要格外注意物業(yè)稅、第二套房子貸款利率上升、第二套房子投資稅高、第二套房子貸款門檻高等政策，會(huì)隨國家宏觀政策的調(diào)整，隨時(shí)出臺(tái)。其實(shí)，這些手段可以直接壓制投機(jī)，但政府就是不用。說明一個(gè)信號(hào)，政府不想有更多不良資產(chǎn)。房價(jià)不可以跌。前提一定，就是政治了。所以數(shù)據(jù)分析，就失效了。
對(duì)開發(fā)商的限制，其實(shí)是有很多市場的調(diào)節(jié)手段的，但中國還沒有用到?；蛘哒f，因?yàn)橹袊你y行不是“市場經(jīng)濟(jì)”里的銀行。在西方可以用的調(diào)節(jié)手段，到了中國的銀行，就會(huì)失效。所以才有不良貸款。
所以現(xiàn)在是存量消化階段。打補(bǔ)丁，和病毒發(fā)作以后的微軟一樣，打補(bǔ)丁。
我看不到對(duì)消費(fèi)方的市場調(diào)節(jié)何時(shí)出臺(tái)。投機(jī)的人，到那個(gè)時(shí)候，就要憑實(shí)力投機(jī)了。我看見一個(gè)網(wǎng)友，要50萬投機(jī)6套房子，還30萬挪出來干別的。小心哦。皮小，萬一陷如同壓縮餅干一樣進(jìn)水了，就包不住了。還是一句話，撐死膽大的，餓死膽小的。最后連房東也作不成的，逼你出倉的，就只好跳樓了。
數(shù)據(jù)分析，能分析出政府到什么時(shí)候覺得房地產(chǎn)發(fā)展夠了，別的產(chǎn)業(yè)也可以“立竿見影”拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)了，可能它就會(huì)收縮了，就可以出來一個(gè)又一個(gè)政策，指揮“市場手段”出臺(tái)?，F(xiàn)在臺(tái)上的（比如你們上海證券界的，個(gè)個(gè)復(fù)旦博士畢業(yè)），論到市場調(diào)節(jié)手段，他們不是不知道，比我們還專業(yè)。關(guān)鍵是他們還不覺得有病，或者血液里有病，大家對(duì)這個(gè)病毒還可以容忍。就是火車頭拉動(dòng)，車尾還移動(dòng)半天才到站。
誰能用數(shù)據(jù)（管它是蘇聯(lián)體系的，還是西方體系的數(shù)據(jù)）幫我分析出這個(gè)病毒發(fā)作的時(shí)間表，他就牛了。發(fā)作之前或之后，有沒有辦法治，病毒發(fā)展倒一期、二期，還是晚期，他能用數(shù)據(jù)算好了，還能把那個(gè)大夫說服了，就按他的辦法治，把這個(gè)時(shí)間表算出來，他更牛了。
我就介紹他到國際醫(yī)療中心去當(dāng)總裁，他“表”在這混了。（有個(gè)網(wǎng)友用的這個(gè)詞，很可愛）

樓上說的很中肯的說，
現(xiàn)在很多人把房產(chǎn)投資看做是無風(fēng)險(xiǎn)的投資，是很不可取的。
就各個(gè)時(shí)期，各個(gè)國家來看，房產(chǎn)投資的總體風(fēng)險(xiǎn)并不小于股市。
有人說總體上，長期上看漲，但是具體到投資的項(xiàng)目上應(yīng)該就如同股市，總體上，長期上的看漲具體到了個(gè)股還是要細(xì)細(xì)的分析。并不是每個(gè)都漲的。
能買在底部的不多，同樣賣在頭部的也不多。股市有做電梯的說法，房產(chǎn)應(yīng)該也有的。
我想尋找更好的投資項(xiàng)目才是我們應(yīng)該做的，哪管他是房產(chǎn)還是股市。


我看上海房地產(chǎn)
一．房市是否用市場經(jīng)濟(jì)特征來分析
市場是無孔不入的，在管制的夾縫中市場的影響力也已經(jīng)巨大到政府無法左右了，所以不用市場的方法去分析就很難得到有說服力的解釋；行政管制的力量會(huì)起到?jīng)Q定性作用，可以作為市場分析的外部因素處理。
二．房價(jià)收入比。
上海人的收入絕非官方統(tǒng)計(jì)的平均數(shù)字一萬多可以描述，原因１　收入差距大?。病‰[性收入多　３　對(duì)高收入者的移民吸引作用　。年收入５萬到１０萬在上海已經(jīng)成為一個(gè)非常大的群體，估計(jì)在１００萬到２００萬間，組成主要為壟斷企業(yè)、外資企業(yè)、優(yōu)秀民企、機(jī)關(guān)普通員工和中低經(jīng)理，還有個(gè)體戶。年收入１０萬到５０萬也大有人所，我估計(jì)在２０萬以上，組成為上述單位的中高層經(jīng)理和自由職業(yè)者。上海已經(jīng)具備國內(nèi)最大規(guī)模的中產(chǎn)階級(jí)，除了外來投資和投機(jī)者、５萬收入以下的普通百姓，房價(jià)收入比需要考慮這部分人的因素。
三．房價(jià)租金比
租金扣除房屋和裝修折舊后即使比平均資金機(jī)會(huì)成本低一些也可以得到投資者認(rèn)可，原因１　資產(chǎn)非人格化，風(fēng)險(xiǎn)小?。病∽饨鹗杖氤掷m(xù)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小?。场∽饨鹩猩蠞q潛力和抗通貨膨脹性　４　房屋有升值潛力。
社會(huì)平均資金機(jī)會(huì)成本為1.5%(一年期存款利率扣稅)、２％（國債利率）、５％（房屋按揭利率）之間的一個(gè)數(shù)字，估計(jì)為３％左右，所以上?，F(xiàn)在的凈租金房價(jià)比如果在３％－４％，那么房價(jià)還是有支撐的，不能認(rèn)為有泡沫。
四．中國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展
悲觀者主要論據(jù)為政治階層的腐敗和低效、金融系統(tǒng)和國營企業(yè)虧空、壟斷企業(yè)低效卻謀取暴利、外資占領(lǐng)國內(nèi)幾乎所有開放行業(yè)、幾乎沒有具備國際競爭力的國內(nèi)企業(yè)、法制信用道德缺乏。這些都客觀存在。
但悲觀者沒有看到在夾縫中已經(jīng)有大批民營企業(yè)成長起來，雖然不可避免帶有先天性缺陷，但適應(yīng)能力強(qiáng)、競爭力強(qiáng)，帶來大批財(cái)富、企業(yè)家、經(jīng)理人和新觀念；同時(shí)，外資企業(yè)在占領(lǐng)了國內(nèi)很多行業(yè)的同時(shí)，也提高了國內(nèi)企業(yè)的競爭力，培養(yǎng)了大批人才，帶來了新的管理和經(jīng)營理念。不用說還有數(shù)億低收入、高付出的勞動(dòng)者在做貢獻(xiàn)。另外還有本網(wǎng)站的存在呢。這些正面的力量雖然還沒有占到主導(dǎo)地位，但趨勢(shì)卻是不可逆轉(zhuǎn)的。
五．外部環(huán)境
信息交流成本極大降低、國際社會(huì)自由主義和憲政民主潮流、貿(mào)易和投資擴(kuò)大趨勢(shì)，和上一條的力量一起使得我們不應(yīng)該很悲觀，即使路途會(huì)很艱辛。
六．上海經(jīng)濟(jì)地位
有兩種說法，一種認(rèn)為隨中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，上海的地位會(huì)加強(qiáng)，另外一種說法是隨中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其他地區(qū)投資環(huán)境的改善、地區(qū)差別會(huì)減小。我認(rèn)為，在至少十到二十年內(nèi)，國內(nèi)各地發(fā)展水平均會(huì)提高，但地區(qū)差別會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，上海作為經(jīng)濟(jì)中心的趨勢(shì)隨國內(nèi)外統(tǒng)一市場的建設(shè)會(huì)加強(qiáng)。市場經(jīng)濟(jì)需要一個(gè)樞紐，類似于交通樞紐的作用，使得資金、人力、物資、信息交流效率更高成本更低。
七．房產(chǎn)周期
合理的房價(jià)＝（預(yù)期未來房價(jià)＋累計(jì)未來租金/自住效益）按照資金機(jī)會(huì)成本折現(xiàn)。
所以預(yù)支房價(jià)本身是合理的。
不管對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展多么看好，如果看好的程度不變，那么房價(jià)應(yīng)該在不長一段時(shí)間內(nèi)漲到以上計(jì)算得出的房價(jià)，不應(yīng)該一直漲。
房價(jià)長時(shí)間上漲的原因應(yīng)該在于，１　對(duì)地域未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景越來越看好（有加速度），即預(yù)期未來房價(jià)或者未來租金越來越上升；２　平均資金機(jī)會(huì)成本逐步下降，包括降息、降稅、法律健全、社會(huì)信用提升、其他行業(yè)利潤率下降、資金充裕、理財(cái)意識(shí)和知識(shí)增加；３　由于價(jià)格上升對(duì)未來信心得到驗(yàn)證，信心繼續(xù)增強(qiáng)。
由于這些因素是正反饋的，房價(jià)會(huì)持續(xù)上升較長一段時(shí)間，以至于超過合理的預(yù)支；但由于未來不確定的因素太多，反面的因素會(huì)導(dǎo)致信心喪失導(dǎo)致房產(chǎn)下跌，下跌本身有慣性，會(huì)下跌到低于合理預(yù)支的房價(jià)；但下跌時(shí)低于合理價(jià)格的程度不會(huì)大于上漲時(shí)高于合理價(jià)格的程度，因?yàn)橄碌鴷r(shí)候支撐的因素非常明顯。這樣一個(gè)房產(chǎn)周期完成。
如果上面第二第三條成立，意味上海房價(jià)尚未超出合理的預(yù)支，而由于行政調(diào)控原因停止了上漲，那么意味著沒有下跌的動(dòng)力。
八．土地、人力、資本和文化
“土地是不可再生的”被一再傳唱。
土地的價(jià)值不但取決于土地本身，如地理位置、景觀、肥沃程度，更取決于資本和人力投入。
１　不毛之地可以由于資金、法律、治安、文化而成為繁華之地。繁華之地可以以萬分之一土地使得百分之一人口過上幸福生活，也可以百分之一土地使得百分之九十人口過上幸福生活。
２　不毛之地用完后，還有遼闊的海洋可以填。
資本和人力是可以流動(dòng)的，高的地價(jià)能夠吸引資本和人力的，是土地上附著的不可移動(dòng)的因素：交通、環(huán)境、文化傳統(tǒng)、信用、法制、慣例。這些因素可能使得高價(jià)土地產(chǎn)出效率更高，房價(jià)本身高低應(yīng)該是供需決定的，受管制后無論高或低都會(huì)造成扭曲。
所以單從土地不可復(fù)制因素分析是不能長期看多上海的。上海的優(yōu)勢(shì)在于不是資金和人力就能夠復(fù)制出上海，長期的中外沖突交匯點(diǎn)使得上海的文化傳統(tǒng)、做事方式這些優(yōu)勢(shì)難以復(fù)制。上海保持和增加這方面的優(yōu)勢(shì)更有利于城市的發(fā)展。上海政府信息公開的做法對(duì)房市是利好。
九．政府調(diào)控的作用
政府可調(diào)控的力量在市場中占有比例并不大，但作用非常大，原因在于，市場中處于狂熱，理性的個(gè)體的逐利導(dǎo)致正反饋出現(xiàn)；政府作為非逐利參與者帶來的反面的因素，會(huì)引導(dǎo)市場的信心導(dǎo)向反向的正反饋。
現(xiàn)在上海房市的停止上漲就是由于這個(gè)正反饋造成的。但這個(gè)正反饋是否持續(xù)還需要看市場的基本力量，如果以上第二第三條數(shù)據(jù)成立，很可能這個(gè)力量很快會(huì)被逆轉(zhuǎn)。
十．技術(shù)分析
久盤必跌、價(jià)增量縮和垃圾股補(bǔ)漲是下跌前兆在股市是必然靈驗(yàn)的嗎？
十一.個(gè)案
在不大的調(diào)整中，低密度住宅由于供給彈性小價(jià)格會(huì)比高密度住宅堅(jiān)挺。


補(bǔ)充：
關(guān)于上海人的收入水平，可以參考汽車消費(fèi)。
３到４萬元的牌照，221180元的平均汽車購買價(jià)格，國內(nèi)最高的養(yǎng)路費(fèi)、停車費(fèi)和油費(fèi)，每年有５到６萬人購買?？紤]到上海人的消費(fèi)傾向中，汽車遠(yuǎn)遠(yuǎn)在房產(chǎn)后面，去掉其中部分有公車的因素、加上數(shù)量應(yīng)該更大的外地上牌的因素，足夠表明上海人的收入水平。

以下是引用haimeng在2004-5-29 0:50:00的發(fā)言：
補(bǔ)充：
關(guān)于上海人的收入水平，可以參考汽車消費(fèi)。
３到４萬元的牌照，221180元的平均汽車購買價(jià)格，國內(nèi)最高的養(yǎng)路費(fèi)、停車費(fèi)和油費(fèi)，每年有５到６萬人購買?？紤]到上海人的消費(fèi)傾向中，汽車遠(yuǎn)遠(yuǎn)在房產(chǎn)后面，去掉其中部分有公車的因素、加上數(shù)量應(yīng)該更大的外地上牌的因素，足夠表明上海人的收入水平。
這是所有討論中我覺得最能說明點(diǎn)什么的一段話.
不過,上海汽車(私車)消費(fèi)跟房產(chǎn)明顯的有時(shí)間差,在我印象中汽車是去年熱起來的,是由于大量在購房退稅其間已經(jīng)低價(jià)購置了住房的人們加入進(jìn)來而引起的. 很多事情其實(shí)是一環(huán)扣一環(huán),他們因?yàn)榉孔淤I得比較成功,所以現(xiàn)在可以比較自在的買車子; 對(duì)沒買房或者買房比較晚的人,從很多方面已經(jīng)比買房的人們要落后3-5年了. 從這點(diǎn)看, 汽車消費(fèi)熱并不能有效論證上海現(xiàn)在的房價(jià)是由當(dāng)前人們的收入水平所支持的.
房價(jià)其實(shí)是一小撮利益集團(tuán)說了算的東西, 對(duì)它的討論挺無聊的.
當(dāng)然那一小撮利益集團(tuán)心也太黑了, 挑這種老百姓逃都逃不掉的東西進(jìn)行炒作.



本來想就此打住,不在這個(gè)問題上浪費(fèi)時(shí)間了, 但haimeng的文章太好了, 不管是原創(chuàng)還是轉(zhuǎn)貼,我都是要謝謝他,畢竟看見有分量的對(duì)手了,不說兩句, 這輩子都會(huì)有遺憾.
作者的立場是相對(duì)客觀冷靜的, 主觀上略帶多方立場, 可能也是從自己的推理中獲得的結(jié)論來支持的. 我尊重他的立場,就他說的幾點(diǎn), 談?wù)勛约嚎捶?
一．房市是否用市場經(jīng)濟(jì)特征來分析
這段表達(dá)我理解的不是很清晰,我的觀點(diǎn)是房產(chǎn)就是消費(fèi)品,適合市場的原則來進(jìn)行分析;同時(shí)它又是一種戰(zhàn)略資源,需要從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論基礎(chǔ)綜合來分析, 其實(shí)這也是房產(chǎn)市場爭議這么大,觀點(diǎn)分歧多的本質(zhì)原因, 大家的出發(fā)點(diǎn)不同,結(jié)論就大相經(jīng)庭,作者把它放第一條, 實(shí)在是深得我心.
但其本質(zhì)還是脫離不了消費(fèi)品的范疇,它價(jià)格波動(dòng)的大框架還是符合市場原則的,一些外力的因素只能使它暫時(shí)的偏離價(jià)值中樞, 價(jià)格回歸價(jià)值是永恒的.
二．房價(jià)收入比。

這段我舉雙手雙腳同意,上海人不富,中國就沒有富人了, 具體比例也差不多,當(dāng)然我覺得不是專指擁有上海戶口的人,而是在上海工作,經(jīng)商的, 在上海生活的人.
三．房價(jià)租金比
這段是問題的關(guān)鍵,大家的分歧的根源,這個(gè)地方推理不同,會(huì)影響最終結(jié)論, 我需要逐條來說說.
租售倒掛作者沒有明說,但意思是即使租金收入低(倒掛),也是可以接受的,觀點(diǎn)有四點(diǎn)
１.資產(chǎn)非人格化，風(fēng)險(xiǎn)小?。?租金收入持續(xù)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小?。?租金有上漲潛力和抗通貨膨脹性?。?房屋有升值潛力
這四點(diǎn)中有個(gè)共性,就是假定房產(chǎn)不貶值(1,4)和租金肯定持續(xù)和上漲(2,3), 這就是先有結(jié)論,然后用結(jié)論證明證據(jù),都帶有強(qiáng)烈的主觀意愿,從辯論方法上講是詭論,就是無理取鬧的意思.
如果我們假設(shè)房產(chǎn)貶值,房租下跌,那上面的論據(jù)都無法成立了.所以,還是要到真實(shí)的市場中尋找證據(jù).
第一,我們可以從中介的掛牌信息中看到租金的走向,如果有租房心得的朋友,可以談?wù)?昨天晨報(bào)也有一些文章談這個(gè).(駁第三條)
第二,房屋從掛牌到租出去的這段時(shí)間不斷加長,從媒體上有這方面的統(tǒng)計(jì),我的一個(gè)朋友的租房經(jīng)歷也說明了這個(gè)情況,他音樂廣場的房子掛了4個(gè)月才租出去,其間不停向我叫窮,說貸款壓力太大.那片還是好租的地段呢,問題是那片投資購房太集中了,太多的房子在市面上游蕩.(駁第二條)
第三,第一條和第四條,大家看看就知道是言之無物,先定好結(jié)論再辯論,大家認(rèn)為有必要說么?
四,五,六點(diǎn)我都同意,多頭可能得意了,哈哈,你被說服啦, 其實(shí)不然,我早說過,上海房產(chǎn)長期看漲,只要看好中國經(jīng)濟(jì),就應(yīng)該看好房產(chǎn),問題是事情都有度. 人不吃飯會(huì)餓死, 那你說想不餓死,那糧食一萬塊一斤,如果全世界只剩這么一斤,那是便宜的, 但到處都有賣, 你卻咬著死理不放,你就是執(zhí)著的可愛了.
其實(shí)從99年以來的上海房產(chǎn)市場的發(fā)展,已經(jīng)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)長期看好的預(yù)期給了堅(jiān)實(shí)的回應(yīng),這段時(shí)間是價(jià)格從底部向價(jià)值中樞回歸的過程,是健康的有利的.我認(rèn)為2002底之前的上海房市價(jià)格是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國情的,哪怕有些過熱,也是合理上漲勢(shì)頭后的正常過沖,可以接受.但其后的瘋狂上行,呵呵,我只能用瘋狂這個(gè)詞了,我不知道多頭是不是認(rèn)為是溫和上揚(yáng)啊? 這種上漲包含的非理性成分,那種全民皆炒房的架勢(shì),任何一個(gè)健全的市場中都應(yīng)該警惕的行為,卻被某些人視而不見,看看那密密麻麻的中介,看看那空關(guān)一兩年的房子,這是真實(shí)的需求么?
七．房產(chǎn)周期
不管里面內(nèi)容如何, 有一點(diǎn)作者是不公開的承認(rèn)了:預(yù)支房價(jià).既然預(yù)支了, 風(fēng)險(xiǎn)就來了,所以作者最后結(jié)論就是房產(chǎn)有周期,這個(gè)結(jié)論是對(duì)多方的致命打擊,他們的持續(xù)上漲的觀點(diǎn)不值一提.我們現(xiàn)在唯一需要等待的就是什么時(shí)候上漲周期結(jié)束, 取而代之是下跌周期的開始呢?

八．土地、人力、資本和文化
這段內(nèi)容偏向空頭,既然如此,我就不多說了,謝謝作者啊.
九．政府調(diào)控的作用
這段話中性,也是我認(rèn)可的,不多說了.
十．技術(shù)分析
股市的K線圖就是由日本的大米價(jià)格標(biāo)記方法繼承過來的,因此分析方法也是相通的,作者也是不確定,但不敢否定,那就讓時(shí)間檢驗(yàn)吧.
十一.個(gè)案
別墅和衡山路的花園洋房離老百姓生活太遠(yuǎn), 不具有討論意義, 我希望不要以點(diǎn)帶面的絀劣辯論方法來混淆視聽, 我們只討論普通商品房.
哈哈,我分析完一看,這篇文章根本算不上是唱多的文章, 是相對(duì)客觀合理的文章,怎么多頭像看見毛主席一樣興高采烈呢? 是不是真的給我逼得走投無路,理屈詞窮呢?




一個(gè)提示。房產(chǎn)具有消費(fèi)和投資兩重性。僅僅那投資性說問題，黃金存在使用價(jià)值（存在消費(fèi)），但更多的人把它看成投資工具。如果就有人愿意那房產(chǎn)當(dāng)投資工具（黃金效應(yīng)），而且是長期持有不做投機(jī)。
一個(gè)人有多少知識(shí)，就會(huì)有多少角度和視野去觀察問題。死板的學(xué)科和大學(xué)教堂很難體會(huì)領(lǐng)悟到這一點(diǎn)，很多人在狹窄的領(lǐng)域里忙忙碌碌僅僅是一個(gè)資料的拓荒者。如何思想之鳥可以游走于歷史和現(xiàn)實(shí)之間，如果可以將現(xiàn)代“911事件”，可以理解為中國歷史的“圖窮匕首現(xiàn)”（中國古典恐怖）。
任何企圖絕對(duì)從理論上證明下一步結(jié)果的人，僅僅分兩種，要么是“刻舟求劍”的書呆子，要么就是博弈高手。當(dāng)然路徑依賴是難于克服的，所以。。。
我同意thizhi曾經(jīng)說過的一句話，“洪曦如何沒有這個(gè)經(jīng)歷就不會(huì)有這樣的思想”。我是歷史唯物主義者，所以，thizhi的言外之意是如果其它人有我這樣的經(jīng)歷也可以有我這樣的思想。 我回答說：如果其它人有我這樣的經(jīng)歷，他們肯定比我強(qiáng)。



只要不出以外，我指以外是戰(zhàn)爭。中國將進(jìn)入慢牛，上海則是經(jīng)濟(jì)的牛頭。我不同意溫鐵軍關(guān)于中國不能和平崛起的觀點(diǎn)，只要我們有足夠的智慧，在目前國際關(guān)系中我們一定能夠找到我們的生存發(fā)展空間。不需要戰(zhàn)爭，中國一樣可以進(jìn)入強(qiáng)國之林。 （當(dāng)然戰(zhàn)爭肯定是改變世界秩序的有效方法之一）


意外是否一定指外戰(zhàn)?或者內(nèi)部的也有可能?
多空的分歧在于對(duì)今后中國發(fā)展的信心程度上.
多方立足現(xiàn)實(shí),摸石頭過河.空方還沒有對(duì)等的重量級(jí)人物給出個(gè)立足點(diǎn).
如果我是空方,巨大的社會(huì)矛盾和越來越大的貧富分化也許是立足點(diǎn)?這個(gè)問題不解決,那就只是引信長短的問題了.
仔細(xì)想想,中國真是很多大的東西都不是理的很順.大家就一直這么跌跌撞撞的走.摸起石頭來要一直彎腰也很累的.弄出個(gè)腰肌勞損什么的也很正常.看運(yùn)氣了.運(yùn)氣不好腰椎間盤突出,坐骨神經(jīng)疼痛.脊柱炎.進(jìn)行性肌無力......都有可能啊.而且一直在水里面泡著,哎,什么時(shí)候才能上岸走一段干凈點(diǎn)的路啊.


以下是引用fred在2004-5-29 11:19:00的發(fā)言：
一個(gè)提示。房產(chǎn)具有消費(fèi)和投資兩重性。僅僅那投資性說問題，黃金存在使用價(jià)值（存在消費(fèi)），但更多的人把它看成投資工具。如果就有人愿意那房產(chǎn)當(dāng)投資工具（黃金效應(yīng)），而且是長期持有不做投機(jī)。
一個(gè)人有多少知識(shí)，就會(huì)有多少角度和視野去觀察問題。死板的學(xué)科和大學(xué)教堂很難體會(huì)領(lǐng)悟到這一點(diǎn)，很多人在狹窄的領(lǐng)域里忙忙碌碌僅僅是一個(gè)資料的拓荒者。如何思想之鳥可以游走于歷史和現(xiàn)實(shí)之間，如果可以將現(xiàn)代“911事件”，可以理解為中國歷史的“圖窮匕首現(xiàn)”（中國古典恐怖）。
任何企圖絕對(duì)從理論上證明下一步結(jié)果的人，僅僅分兩種，要么是“刻舟求劍”的書呆子，要么就是博弈高手。當(dāng)然路徑依賴是難于克服的，所以。。。
我同意thizhi曾經(jīng)說過的一句話，“洪曦如何沒有這個(gè)經(jīng)歷就不會(huì)有這樣的思想”。我是歷史唯物主義者，所以，thizhi的言外之意是如果其它人有我這樣的經(jīng)歷也可以有我這樣的思想。 我回答說：如果其它人有我這樣的經(jīng)歷，他們肯定比我強(qiáng)。
如果你說的是國外的房產(chǎn)投資，我承認(rèn)，它和黃金在作為投資工具方面有著異曲同工之妙，因?yàn)閲獾姆慨a(chǎn)其實(shí)可以認(rèn)為指的是地產(chǎn)，那么它就和黃金有著某些共同點(diǎn)，比如說持久性（黃金很難損壞，土地是更不用說），稀缺性（大城市中心的土地，黃金也很難獲得）。但是國內(nèi)則有點(diǎn)問題，對(duì)于國內(nèi)來講，要把房產(chǎn)作為長期投資顯然缺乏了重要的持久性，即國內(nèi)的土地你沒有長久的所有權(quán)（此外，還有被隨意拆遷的危險(xiǎn)），你的長期持有只能是幻想。至于你最后一段話，你過謙了，無論是誰，其思想都是由其經(jīng)歷決定的，但是相同經(jīng)歷的人不一定有相同的思想。


回 jinni11129，謝謝你的分析。昨天草草寫了些內(nèi)容，比較亂，不得已今天凌晨作了修訂，看了你的分析，又做部分補(bǔ)充說明以黑體字加入原文章見下面。
我看上海房地產(chǎn)
一．房市是否用市場經(jīng)濟(jì)特征來分析
市場是無孔不入的，在管制的夾縫中市場的影響力也已經(jīng)巨大到政府無法左右了，所以不用市場的方法去分析就很難得到有說服力的解釋；行政管制的力量會(huì)起到?jīng)Q定性作用，但可以作為市場分析的外部因素處理。
二．房價(jià)收入比。
上海人的收入絕非官方統(tǒng)計(jì)的平均數(shù)字一萬多可以描述，原因１　收入差距大?。病‰[性收入多?。场?duì)高收入者的移民吸引作用　。年收入５萬到１０萬在上海已經(jīng)成為一個(gè)非常大的群體，估計(jì)在１００萬到２００萬間，組成主要為壟斷企業(yè)、外資企業(yè)、優(yōu)秀民企、機(jī)關(guān)普通員工和中低經(jīng)理，還有個(gè)體戶。年收入１０萬到５０萬也大有人所，我估計(jì)在２０萬以上，組成為上述單位的中高層經(jīng)理和自由職業(yè)者。上海已經(jīng)具備國內(nèi)最大規(guī)模的中產(chǎn)階級(jí)，除了外來投資和投機(jī)者、５萬收入以下的普通百姓，房價(jià)收入比需要考慮這部分人的因素。
三．租金房價(jià)比
租金扣除房屋和裝修折舊后即使比平均資金機(jī)會(huì)成本低一些也可以得到投資者認(rèn)可，原因１　資產(chǎn)非人格化，風(fēng)險(xiǎn)小?。病∽饨鹗杖氤掷m(xù)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小?。场∽饨鹩猩蠞q潛力和抗通貨膨脹性　４　房屋有升值潛力。
房屋貶值時(shí)，以上四個(gè)論據(jù)仍然成立。股票信托等投資很容易碰到做假帳等欺詐行為，房屋資產(chǎn)可靠得多；租金再下跌不可能崩盤，下跌空間小、支撐很強(qiáng)；通貨膨脹時(shí)，租金等比例增長，儲(chǔ)蓄和債券卻不會(huì)；對(duì)于收租金的投資來說，如果資金機(jī)會(huì)成本低，那么投資周期可以是２０年甚至更長，無論期間房市怎么起伏，但只要整個(gè)經(jīng)濟(jì)不崩潰，長線升值幾乎必然。
對(duì)于許多人來說，資金機(jī)會(huì)成本在２％以下，所以即使凈租金房價(jià)比只有２％，理性的選擇仍是不會(huì)拋售房產(chǎn)。
現(xiàn)在的房屋空置率是很高，但根據(jù)我的觀察，對(duì)于已經(jīng)裝修的房屋，加上空置的因素，凈租金房價(jià)比不會(huì)低于３－４％。
那么，一個(gè)關(guān)鍵的因素在于資金機(jī)會(huì)成本。部分短線投機(jī)客由于自有資金比例低，資金成本會(huì)高于５％，但一般不會(huì)高于６％，長線投資客的自有資金比例高，資金機(jī)會(huì)成本在２％－５％之間。所以，長線投資客的壓力比較小，短線投機(jī)客的壓力會(huì)比較大。
我們假設(shè)，一套購置價(jià)格為１００萬的房屋，２０萬自有資金，８０萬２０年銀行貸款，月還款５３００元。如果房產(chǎn)價(jià)格未上漲，投資人可選擇裝修出租，裝修和設(shè)備費(fèi)用１０萬，每年折舊１萬，如果年收租金４８０００元，凈租金房價(jià)比（４８０００－１００００）/(（１００＋１０）＝３.４５％，年需資金投入５３００×１２－４８０００＝１５６００元。２０年后，總投入為２０＋１０＋１５６００×２０＋１０（重新裝修）＝５１２０２０元，得到房屋的全產(chǎn)權(quán)。即使２０年后房價(jià)仍是１００萬，這個(gè)投資的收益仍然比儲(chǔ)蓄和國債高，同時(shí)，投資人的現(xiàn)金流壓力并不大，普通的中產(chǎn)階級(jí)完全可以承受。而更有可能的是，房屋升值，投資收益率更高。
市場中占主體的房產(chǎn)投資客的自有資金比例和資金成本上面的例子類似，更低自有資金比例和更高資金成本的投資客所投資的房屋比例應(yīng)該非常小，社會(huì)平均資金機(jī)會(huì)成本為1.5%(一年期存款利率扣稅)、２％（國債利率）、５％（房屋按揭利率）之間的一個(gè)數(shù)字，平均估計(jì)為３％左右，所以上?，F(xiàn)在的凈租金房價(jià)比不低于３％，就不能認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格不合理，也期待不到房市大幅下跌。
四．中國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展
悲觀者主要論據(jù)為政治階層的腐敗和低效、金融系統(tǒng)和國營企業(yè)虧空、壟斷企業(yè)低效卻謀取暴利、外資占領(lǐng)國內(nèi)幾乎所有開放行業(yè)、幾乎沒有具備國際競爭力的國內(nèi)企業(yè)、法制信用道德缺乏。這些都客觀存在。
但悲觀者沒有看到在夾縫中已經(jīng)有大批民營企業(yè)成長起來，雖然不可避免帶有先天性缺陷，但適應(yīng)能力強(qiáng)、競爭力強(qiáng)，帶來大批財(cái)富、企業(yè)家、經(jīng)理人和新觀念；同時(shí)，外資企業(yè)在占領(lǐng)了國內(nèi)很多行業(yè)的同時(shí)，也提高了國內(nèi)企業(yè)的競爭力，培養(yǎng)了大批人才，帶來了新的管理和經(jīng)營理念。不用說還有數(shù)億低收入、高付出的勞動(dòng)者在做貢獻(xiàn)。另外還有本網(wǎng)站的存在呢。這些正面的力量雖然還沒有占到主導(dǎo)地位，但趨勢(shì)卻是不可逆轉(zhuǎn)的。
五．外部環(huán)境
信息交流成本極大降低、國際社會(huì)自由主義和憲政民主潮流、貿(mào)易和投資擴(kuò)大趨勢(shì)，和上一條的力量一起使得我們不應(yīng)該很悲觀，即使路途會(huì)很艱辛。
六．上海經(jīng)濟(jì)地位
有兩種說法，一種認(rèn)為隨中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，上海的地位會(huì)加強(qiáng)，另外一種說法是隨中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其他地區(qū)投資環(huán)境的改善、地區(qū)差別會(huì)減小。我認(rèn)為，在至少十到二十年內(nèi)，國內(nèi)各地發(fā)展水平均會(huì)提高，但地區(qū)差別會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，上海作為經(jīng)濟(jì)中心的趨勢(shì)隨國內(nèi)外統(tǒng)一市場的建設(shè)會(huì)加強(qiáng)。市場經(jīng)濟(jì)需要一個(gè)樞紐，類似于交通樞紐的作用，使得資金、人力、物資、信息交流效率更高成本更低。
七．房產(chǎn)周期
合理的房價(jià)＝（預(yù)期未來房價(jià)＋累計(jì)未來租金/自住效益）按照資金機(jī)會(huì)成本折現(xiàn)。
所以預(yù)支房價(jià)本身是合理的。
不管對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展多么看好，如果看好的程度不變，那么房價(jià)應(yīng)該在不長一段時(shí)間內(nèi)漲到以上計(jì)算得出的房價(jià)，不應(yīng)該一直漲。
房價(jià)長時(shí)間上漲的原因應(yīng)該在于，１　對(duì)地域未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景越來越看好（有加速度），即預(yù)期未來房價(jià)或者未來租金越來越上升；２　平均資金機(jī)會(huì)成本逐步下降，包括降息、降稅、法律健全、社會(huì)信用提升、其他行業(yè)利潤率下降、資金充裕、理財(cái)意識(shí)和知識(shí)增加；３　由于價(jià)格上升對(duì)未來信心得到驗(yàn)證，信心繼續(xù)增強(qiáng)。
由于這些因素是正反饋的，房價(jià)會(huì)持續(xù)上升較長一段時(shí)間，以至于超過合理的預(yù)支；但由于未來不確定的因素太多，反面的因素會(huì)導(dǎo)致信心喪失導(dǎo)致房產(chǎn)下跌，下跌本身有慣性，會(huì)下跌到低于合理預(yù)支的房價(jià)；但下跌時(shí)低于合理價(jià)格的程度不會(huì)大于上漲時(shí)高于合理價(jià)格的程度，因?yàn)橄碌鴷r(shí)候支撐的因素非常明顯。這樣一個(gè)房產(chǎn)周期完成。
如果上面收入房價(jià)比和租金房價(jià)比的論述成立，意味上海房價(jià)尚未超出合理的預(yù)支，而由于行政調(diào)控原因停止了上漲，那么意味著沒有下跌的動(dòng)力。
八．土地、人力、資本和文化
“土地是不可再生的”被一再傳唱。
土地的價(jià)值不但取決于土地本身，如地理位置、景觀、肥沃程度，更取決于資本和人力投入。
１　不毛之地可以由于資金、法律、治安、文化而成為繁華之地。繁華之地可以以萬分之一土地使得百分之一人口過上幸福生活，也可以百分之一土地使得百分之九十人口過上幸福生活。
２　不毛之地用完后，還有遼闊的海洋可以填。
資本和人力是可以流動(dòng)的，高的地價(jià)能夠吸引資本和人力的，是土地上附著的不可移動(dòng)的因素：交通、環(huán)境、文化傳統(tǒng)、信用、法制、慣例。這些因素可能使得高價(jià)土地產(chǎn)出效率更高，房價(jià)本身高低應(yīng)該是供需決定的，受管制后無論高或低都會(huì)造成扭曲。
所以單從土地不可復(fù)制因素分析是不能長期看多上海的。上海的優(yōu)勢(shì)在于不是資金和人力就能夠復(fù)制出上海，長期的中外沖突交匯點(diǎn)使得上海的文化傳統(tǒng)、做事方式這些優(yōu)勢(shì)難以復(fù)制。上海保持和增加這方面的優(yōu)勢(shì)更有利于城市的發(fā)展。上海政府信息公開的做法對(duì)房市是利好。
九．政府調(diào)控的作用
政府可調(diào)控的力量在市場中占有比例并不大，但作用非常大，原因在于，市場中處于狂熱，理性的個(gè)體的逐利導(dǎo)致正反饋出現(xiàn)；政府作為非逐利參與者帶來的反面的因素，會(huì)引導(dǎo)市場的信心導(dǎo)向反向的正反饋。
現(xiàn)在上海房市的停止上漲就是由于這個(gè)正反饋造成的。但這個(gè)正反饋是否持續(xù)還需要看市場的基本力量，如果以上第二第三條數(shù)據(jù)成立，很可能這個(gè)力量很快會(huì)被逆轉(zhuǎn)。
十．技術(shù)分析
久盤必跌、價(jià)增量縮和垃圾股補(bǔ)漲是下跌前兆在股市是必然靈驗(yàn)的嗎？
十一.個(gè)案
在不大的調(diào)整中，低密度住宅由于供給彈性小價(jià)格會(huì)比高密度住宅會(huì)比較堅(jiān)挺。不作為空或多的依據(jù)，只是我的關(guān)注點(diǎn)而已。



1。國債利率跟據(jù)不同的年限而不同，而能買房子的人完全可以買貨幣基金，利率高于1.5％（無風(fēng)險(xiǎn)）
2。如銀行貸款利率上調(diào)，對(duì)上述投資收益的打擊很大。
3。以貨幣基金目前的收益率為2％來計(jì)算，3％的租金收益的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)為1%，于房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)不相稱。租金已經(jīng)談不上支撐。
我的一個(gè)觀點(diǎn)是現(xiàn)有負(fù)利率的情況下，投資高風(fēng)險(xiǎn)高收益的行業(yè)比較合適，遠(yuǎn)離國家調(diào)控打壓的行業(yè)。
據(jù)觀察，目前信托投資的收益率為5％左右，個(gè)人感覺會(huì)有一個(gè)大的提高（這當(dāng)中可能和銀行改制有很大關(guān)系，我說不太清楚），大力發(fā)展資本市場，提高直接融資比例是當(dāng)前zf放在很高位子上的。
投融資渠道必將有一個(gè)飛躍！



再說幾句啊, 咳咳,
有人從過去的房價(jià)上漲來推論未來的繼續(xù)上漲, 是嚴(yán)重的經(jīng)驗(yàn)主義傾向, 要批評(píng)指正.
房價(jià)上漲是健康的,過度上漲是不健康的,只是空頭的基本觀點(diǎn), 不是說空頭的觀點(diǎn)就是上海房價(jià)不值一錢,跌到零為止, 弄清楚空頭的這個(gè)基本出發(fā)點(diǎn),對(duì)理解他們的言論有很大的心理認(rèn)可作用,呵呵.
就是因?yàn)橐荒?0%到100%的賺錢效應(yīng),使得大量的熱錢(個(gè)人的,企業(yè)的,銀行的)短時(shí)間快速的涌入房產(chǎn)市場, 造成需求的急劇擴(kuò)大, 供不應(yīng)求,所以房價(jià)屢創(chuàng)新高,這是當(dāng)前背景下的正常市場反應(yīng).
問題是,當(dāng)投資收益下降(今年開始顯現(xiàn)), 如果房產(chǎn)市場真的像部里哪個(gè)領(lǐng)導(dǎo)說的,每年上漲3%, 那根本抵消不了通貨膨脹的壓力, 必然造成熱錢的快速撤離, 明擺著有更好的投資渠道和收益, 我非要吊死在房子上面干什么? 這就是導(dǎo)致東南亞金融危機(jī)的原因, 這種熱錢的快速涌入和流出都帶有很大的放大效應(yīng), 造成的危害非常大, 俗話說的泡沫破滅.
中國人有很強(qiáng)烈的房產(chǎn)情節(jié), 因此,會(huì)有部分人不管收益如何,一定要囤積幾套房子留著, 但一這不能代表普通老百姓,二不能代表大集團(tuán)資金運(yùn)作模式, 這部分人在任何時(shí)候都是正常消費(fèi)群體的一小部分, 非要把個(gè)例擴(kuò)大化, 作為自己的論據(jù), 主觀盲動(dòng)性之大, 令人搖頭.
多頭很多人具有人文氣質(zhì), 但事關(guān)國計(jì)民生, 確實(shí)不能揮灑寫意, 要坐下來, 細(xì)細(xì)分析, 不能把利好無限放大, 與自然規(guī)律抗衡的后果,決不是人定勝天.
熱錢的流失速度,就是上海房產(chǎn)的下跌速度, 通羅馬的路千條萬條,為何大家就擠這一條?



看到大家能這樣在這里認(rèn)真地討論問題，我辦這個(gè)網(wǎng)站也值了。再次強(qiáng)調(diào)本人的觀點(diǎn)中從來沒有說過，房產(chǎn)只漲不跌。而恰恰是我理性到不會(huì)永遠(yuǎn)愛上一個(gè)資產(chǎn)，我太太和兒子對(duì)居住時(shí)間長的房子會(huì)有感情，我可以理解，但我可以放棄，當(dāng)我發(fā)現(xiàn)它要貶值了，我會(huì)毫不留情地放棄－賣出。這于我的相對(duì)價(jià)值論不無關(guān)系。凡事有生死，有起伏。
我們發(fā)現(xiàn)問題的充分必要條件是非常難的，但我們找出一、兩個(gè)必要條件是容易的。那么，只要有一個(gè)必要條件不成立，那么我們就可以得出結(jié)論。

-- 作者：chenzq55
-- 發(fā)布時(shí)間：2004-5-29 18:49:00

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chenzq55按:
建議空軍朋友們看一下yevon-ou的意見，有助于討論的深入。這個(gè)貼子是fred在“房地產(chǎn)三個(gè)市場中的套利關(guān)系”的貼子里批露的。我把它轉(zhuǎn)到這里來，可以醒目一些。
fred原按:
一下(應(yīng)作“以下”－chenzq55)是yevon_ou給我的短信，評(píng)論是有價(jià)值的，沒有經(jīng)過其本人的同意。供網(wǎng)友參考。
消息標(biāo)題：你的套利理論存在很大的缺陷(一)

你的套利理論存在很大的缺陷

Fred，看你講來講去，講得最多的是房產(chǎn)租金的套利理論。但其實(shí)你的理論存在很大缺陷，至少有五個(gè)方面沒有考慮到，年限，通漲，溢價(jià)，折舊，心理。

首先，計(jì)算一項(xiàng)投資的套利行為，不是用一年期存款/貸款利率的。與房地產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的，應(yīng)該是30年期長期國債利率，目前為5.12%。似拿破成這樣，用短短的幾百元租金上落，去估量一項(xiàng)數(shù)十萬元資產(chǎn)的價(jià)值，無疑是極其荒謬的。

其次，作為基準(zhǔn)的無風(fēng)險(xiǎn)收益利率，國債擁有無可置疑的抗風(fēng)險(xiǎn)特性。作為波動(dòng)率極大的房地產(chǎn)投資，必須擁有額外的收益溢價(jià)才能彌補(bǔ)。這部分假設(shè)為1%。即房產(chǎn)投資回報(bào)率，需達(dá)到6.12%。

其三，房產(chǎn)是有折舊的。其本金部分，必須在長期租賃過程中分?jǐn)偸栈??？紤]到70年后房產(chǎn)的殘值并不會(huì)為零。設(shè)為30%。則剩余的70%必須逐步攤銷，每年1%。房租投資回報(bào)率，必須達(dá)到7.12%。

其四，租賃房產(chǎn)和自有房產(chǎn)，對(duì)于消費(fèi)著的心理上感受是不同的。所以這里存在一個(gè)“感受溢價(jià)”。即在相近費(fèi)用下，消費(fèi)者寧可傾向自己買房，也不愿意寄人籬下。這一部分增益，假設(shè)為1%。則房租回報(bào)率，僅需達(dá)到6.12%。
你的套利理論存在很大的缺陷(二)

最后，也是最關(guān)鍵，房地產(chǎn)最大的價(jià)值所在。房產(chǎn)是抗通漲的，隨著CPI社會(huì)消費(fèi)物價(jià)的上升，房租是會(huì)不斷上漲的。房產(chǎn)不是一張債券，而更類似于股票。
對(duì)于通貨膨脹和房租的關(guān)系，很多人都沒有搞清楚。甚至有人提出來了，通漲結(jié)果，必導(dǎo)致加息，會(huì)致使房價(jià)下跌。
應(yīng)該明確地指出，通貨膨脹的含義，即為租金的上漲率。房租約等于1000個(gè)大餅的價(jià)錢。隨著大餅的價(jià)格上漲，房租也是會(huì)不斷上漲的。根據(jù)人類生理和卡路里的自然消耗，“住”和“食”的比例大致是恒定固滯的。
所以一套房租3000元的房子，在每年3.8%的通漲環(huán)境下，其實(shí)際回報(bào)率應(yīng)該為
3000，3100，3200，3350，3500，3700，3900，4150。。。。。。
看似很高的數(shù)字，但事實(shí)上，每年3.8%的增幅，只不過讓一套租金3000元的房子，次年租金漲到3100元。并不是很驚奇的事。更遠(yuǎn)一點(diǎn)，至2010年房租漲至3500元，幾乎肯定是偏保守的數(shù)字。而實(shí)際漲幅，也已達(dá)到了2.9%。
從數(shù)學(xué)上可以很容易地證明，當(dāng)房租成等比數(shù)列增長時(shí)，貼現(xiàn)計(jì)算，房產(chǎn)回報(bào)=租金回報(bào)+平均通漲率。
你的套利理論存在很大的缺陷(三)

目前上海的市場，租金回報(bào)大約已降到了4.5~5%。我們看中房產(chǎn)市場，其至少還仍有三倍五倍的升幅。主要是針對(duì)未來三十年中的“平均通漲率”。

就目前上海房產(chǎn)市場的氛圍而言，“通漲溢價(jià)”根本仍未被反映至房價(jià)中。一些年輕人對(duì)于過去二十的的惡性通漲毫無印象。而事實(shí)上，在長周期中，通漲風(fēng)險(xiǎn)和通縮風(fēng)險(xiǎn)是不對(duì)稱的?？傮w通漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于通縮，貨幣正以光速速度加以貶值。

我在未來三十年的平均通漲，估價(jià)為11%?；蛟S意味著，中國30年長期國債的合理孽息率應(yīng)該為14%。該數(shù)據(jù)從何而來，美國1980年時(shí)的國庫券利率。

將該平均通漲率代入公式，房產(chǎn)投資回報(bào)率為租金+通漲+心理溢價(jià)-折舊-投資風(fēng)險(xiǎn)=14.5%。而30年期無風(fēng)險(xiǎn)國債利率為5.12%。得出的結(jié)論是：

從套利價(jià)值估算，上海樓市的合理價(jià)值，應(yīng)該是2萬~3萬。

是啊，這個(gè)一定請(qǐng)大家討論清楚。我昨天寫的，本不想發(fā)。
案例一，我在美的房東，女，臺(tái)灣人，53歲。中年以前，大約40左右，陸續(xù)買了三套房子，一套是Single house，另二個(gè)就是condon, 就是一居室的。她用了最簡單的裝修，開始出租?；景碒aimeng的算法，租金不夠之時(shí)，她貼一些property taxa 房產(chǎn)稅和social feel 社區(qū)費(fèi)。她告訴我，在十年間基本租金和25年月貸款可以維持，貼補(bǔ)不多。她明顯是長期持有，準(zhǔn)備將來留給一兒一女。所以等于是租戶供她的房子。所以買房時(shí)，她只考慮學(xué)區(qū)、環(huán)境。投機(jī)的成分小。是最普通的房子。還有，她不想投入股票，因?yàn)闆]有時(shí)間和專業(yè)水平長期跟蹤股市。再一點(diǎn)，明顯的，美國穩(wěn)定，所以她沒有長期持有的擔(dān)心因素。長期來看，房產(chǎn)是抗通脹的比較好的資產(chǎn)。
每套房子：首付2萬美金（含手續(xù)費(fèi)）/ 總價(jià)8萬，貸款二十五年，月供700美元（當(dāng)時(shí)的租金550-600元）
十年后，房子價(jià)格20萬（實(shí)際銷售股價(jià)22萬多）房子租金到1100美元（你們上網(wǎng)一查都拿不到這個(gè)價(jià)格）。
她告訴我，大約買房后三年租金就超過了月供。她一共帖入一萬美金。
實(shí)付共計(jì)還款：700*12*10=84000 。等于十年前她的6萬，搏得現(xiàn)在的44萬房產(chǎn)。還不計(jì)租金多余貸款的部分。
重要的是，她沒有花多少時(shí)間或精力去打理這個(gè)生意。對(duì)經(jīng)營的人來說，時(shí)間本身就是金錢?？梢匀ジ蓜e的事業(yè)。
總結(jié)來說這就是十年后，房產(chǎn)總價(jià)格一倍的算法。（condon比single house 價(jià)格上升少）。同時(shí)租金會(huì)隨通脹上升。
可能就是低密度住宅以后價(jià)格堅(jiān)挺吧？single house 幾乎是三倍。當(dāng)然加州的緣故，如同上海。
當(dāng)時(shí)，她最大的困難是貸款。因?yàn)槊绹y行按earning power賺錢能力的審核很嚴(yán)，對(duì)超出貸款能力的，不給放貸，或貸款利率很高。所以，她的辦法，就是同時(shí)三套低價(jià)的房子。其中一套，就按照她的工薪的能力，不斷換大房子，搬動(dòng)學(xué)區(qū)，按城市規(guī)劃調(diào)整地段。一直換到一個(gè)single house. 如今single house 總價(jià)85-90萬美金。
然而她的工薪，就是7萬美金。啟動(dòng)她的人生投資計(jì)劃的基金是她的臺(tái)灣的父親，共計(jì)7萬美金。這就是理財(cái)和不理財(cái)?shù)牟煌?
和她同事的朋友，也有還在住公寓的，手里能捏住現(xiàn)金的，就是萬幸了。大多股票蒸發(fā)了。美國有的mutual fund，60%也蒸發(fā)了。所以，房產(chǎn)確實(shí)是穩(wěn)健的投資。如Haimeng 先生所說的，它具有消費(fèi)和投資兩重性。而股票，就是投資，沒有消費(fèi)。
所以，我開玩笑的說買上海的房子。因?yàn)槌馔忾e散資金，在沒有時(shí)間管理的情況下，房產(chǎn)是一個(gè)好的選擇。如chinawisky 講的，有好的房產(chǎn)信托或其他穩(wěn)健基金，更多的投資渠道，可能房產(chǎn)就不會(huì)這么熱了。對(duì)于一般生意人來講，在國家貸款如此松動(dòng)條件下，不如多貸？??！貼補(bǔ)租金不夠的部分，或者說在三年之內(nèi)，貼上幾萬，可能不是難事，不會(huì)讓生意人跳樓。當(dāng)然，在個(gè)人能力之內(nèi)，還要把不測(cè)考慮進(jìn)去。比如，我就是相當(dāng)保守的人，一直買中檔房，就是受那個(gè)案例，及美國其它相似的案例影響，因比較抗跌，不用擔(dān)心太大。類似股票不求高拋低入，但求一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)。所以，在美國房產(chǎn)不回蕩之前，我會(huì)不管大勢(shì)如何，專心去找新規(guī)劃中的輕軌交通和學(xué)校、社區(qū)發(fā)展良好，zf 將來要投入的新地段。美國前一個(gè)周期是97年谷底，92年高峰。經(jīng)濟(jì)最好的時(shí)候，是谷底。最差的時(shí)候，是高峰。奇怪吧。中國，還沒有規(guī)律。所以我預(yù)測(cè)美國到2007年以后，才有機(jī)會(huì)買房。正好，美國到大陸的資金，又給回來之前的四年以后。
事實(shí)上，我感覺中國通脹比美國厲害得多。想想我大學(xué)畢業(yè)的公司300元工資和現(xiàn)在大學(xué)生的工資，兩倍有吧。美國工資上漲可沒這么多。博士教授工資十年前4萬，現(xiàn)在還是5萬。所以加州教授的工資也夠不上房價(jià)。我說的大學(xué)里的教授。很穩(wěn)定了。而中國的大學(xué)，可能兩倍了。說明通脹厲害。這就是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的高比例帶來的一個(gè)必然。
貨幣供應(yīng)量，中國實(shí)際上是12%以上遞增？？？所以，大前提，是國家是否長期穩(wěn)定？？？

yevon-ou一語破的。房產(chǎn)具有抗通漲特性，現(xiàn)在的房價(jià)中包含著人們對(duì)今后的通漲預(yù)期。
下面，我也來說說我買房的真實(shí)動(dòng)機(jī)。
我是在1987年出國的。當(dāng)時(shí)人民幣對(duì)日元的比價(jià)是1萬日元換240元人民幣。日本人普通收入大概是每月30萬，大學(xué)生最初的月工資大約是16萬。而中國普通人的工資一般是50-60元。我因?yàn)樵u(píng)上中級(jí)職稱比較早，出國時(shí)的工資是107元。如此懸殊的收入格差幾乎壓倒了所有人，使很多出國的人都去拼命打工，甚至有作為訪問學(xué)者出去的副教授去飯店洗碗不歸的例子，決不是危言聳聽的。當(dāng)時(shí)很多福建人沒日沒夜的打工，努力目標(biāo)是存200萬元回國，按照當(dāng)時(shí)的行情，有5萬元存款夠吃一輩子了。
但是，事情的發(fā)展出于人們的預(yù)料，中國在80年代末進(jìn)入了高通漲的時(shí)期，200萬日元的回國目標(biāo)變得越來越不現(xiàn)實(shí)了。雖然政府在90年代初放開了人民幣對(duì)日元的比價(jià)，一度曾經(jīng)到過1萬日元換1000塊人民幣的水平，但后來還是跌了，現(xiàn)在基本固定在600-700之間。鄧小平南巡以后，中國進(jìn)入了高度成長期，人民的生活水平不斷提高。而國外的那批人呢?我親眼看著他們的目標(biāo)從200萬漲到1000萬，從1000萬漲到2000萬。而單靠簡單勞動(dòng)，要存到2000萬幾乎是不可能的。他們的存錢比例明顯跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，以至于有很大一批人后來成為失落者，既回不了國，也失去了努力的目標(biāo)，這就是目前在日本的中國人犯罪率高的深層原因。
我是從93年研究生畢業(yè)的。在這之前沒有多余的一分錢。偶爾也打打工，只掙一點(diǎn)生活費(fèi)，其他的精力主要還是用來完成學(xué)業(yè)。我走上穩(wěn)定的掙錢的日子是從97年開始的。因?yàn)槠瘘c(diǎn)比較高，所以積蓄了一部分錢。但是我親眼看見跟我一起的許多同代人被中國高度成長的經(jīng)濟(jì)速度和通貨膨脹所吞沒了，所以我有一種危機(jī)感，我必須搶在大部分人之前在上海灘占領(lǐng)一塊陣地。我2001年回國，當(dāng)時(shí)內(nèi)外銷房剛剛并規(guī)，徐家匯的房子6000多一平米，我買了一套。當(dāng)時(shí)跟我大學(xué)同學(xué)的朋友們，除了少數(shù)作生意掙了錢的以外，還很少有人買得起。但是等我2003年回去的時(shí)候，我的大學(xué)同學(xué)們已經(jīng)幾乎沒有買不起的人了，可見國內(nèi)收入水平的提高之快，但是遺憾的是，那時(shí)的房價(jià)也已經(jīng)漲了，6000多只能買中環(huán)線一帶的房子了。所以我在2003年又買了一套中環(huán)線的房子。這時(shí)我已經(jīng)傾向于保守了，我要與最廣大的中下層人民站在一起，反正天塌下來有他們高個(gè)子撐著。
現(xiàn)在小白領(lǐng)們的焦急心情我很能理解。他們的收入增長的很大一部分也被房價(jià)的增長所吞沒了。跟我在國外所看到的留學(xué)生們的經(jīng)歷一樣。房子永遠(yuǎn)是掛在驢子眼前的一塊肉，勾引你永遠(yuǎn)向前，卻永遠(yuǎn)也夠不著。
從我的故事中。年輕朋友應(yīng)該可以明白幾條人生道理:
1，通漲是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的。從近代資本主義社會(huì)以來，一直在毫不猶豫地進(jìn)行著。我早就舉過例子說，魯迅在北大兼幾節(jié)課，每月360大洋，而一個(gè)人力車夫的工資只有3-5塊大洋，同樣的例子在日本也是一樣的。夏目漱石每月1000多元還整天訴苦，勞動(dòng)人民每月只有5-6元工資。近代資本主義國家的中產(chǎn)階級(jí)就是這樣靠不斷的通漲造成的。我相信，在不遠(yuǎn)的將來大家一定可以看到中國的中產(chǎn)階級(jí)也會(huì)越來越龐大。但這種中產(chǎn)階級(jí)的造成主要的是靠提高底層工資，壓住高端收入而達(dá)成的。最有效的手段就是持續(xù)的通漲。
2，總的來說，即使有房產(chǎn)也不可能完全扳回因通漲所造成的全部損失。有產(chǎn)階級(jí)和無產(chǎn)階級(jí)的距離還是在不斷縮短。這是人類走向人性化的大趨勢(shì)。但是有房產(chǎn)至少可以相對(duì)的延緩這個(gè)過程，與整個(gè)有產(chǎn)階級(jí)的財(cái)富縮水相比，有房產(chǎn)的人可以跑嬴大市。僅此而已。
3，世上盈利最豐厚的投資是人才的投資。要保證自己立于不敗之地的唯一辦法就是提高自己。除了日月常新以外，世上沒有一種東西能保值包括土地，只有人的價(jià)值是可以無限制的增值的。在這個(gè)意義上說，人有多大膽，地有多大產(chǎn)這句話是正確的。只要把無謀的虛膽換成真實(shí)的能力，這句話一點(diǎn)都沒有說錯(cuò)，世上的所有奇跡都是人創(chuàng)造的。所以我一再告誡年輕朋友，要想辦法讓自己擠進(jìn)10%的行列。就是這個(gè)道理。


yevon-ou說了那么多，好像主要的結(jié)論是：
“我在未來三十年的平均通漲，估價(jià)為11%?；蛟S意味著，中國30年長期國債的合理孽息率應(yīng)該為14%。該數(shù)據(jù)從何而來，美國1980年時(shí)的國庫券利率。”
不過這個(gè)很重要的論據(jù)沒有看明白。美國1980年的國庫券利率是多少？如何推導(dǎo)出未來三十年我國的平均通漲為11％？


以下是引用kansay在2004-5-30 15:02:00的發(fā)言：
yevon-ou說了那么多，好像主要的結(jié)論是：
“我在未來三十年的平均通漲，估價(jià)為11%?；蛟S意味著，中國30年長期國債的合理孽息率應(yīng)該為14%。該數(shù)據(jù)從何而來，美國1980年時(shí)的國庫券利率。”
不過這個(gè)很重要的論據(jù)沒有看明白。美國1980年的國庫券利率是多少？如何推導(dǎo)出未來三十年我國的平均通漲為11％？
誰也無法正確推估未來三十年的通脹率，除非神仙。每個(gè)國家的基礎(chǔ)，市場經(jīng)濟(jì)的程度不同，通脹率都將是不同的。但是有一點(diǎn)是可以預(yù)見的。中國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)的接軌已經(jīng)勢(shì)在必行，整個(gè)方向性還是可以把握的。yevon-ou推計(jì)今后三十年可能的通脹率把“美國1980年時(shí)的國庫券利率”拿來作為參考數(shù)據(jù)，只因?yàn)橐韵聝蓚€(gè)原因。1，至今三十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以美國經(jīng)濟(jì)為最典型。2，今后三十年的道路全世界都將在美國模式的影響下進(jìn)行。
yevon-ou是個(gè)專業(yè)的估價(jià)師，他對(duì)這方面的技術(shù)分析我是基本信任的。估計(jì)不會(huì)有問題。但是，能估價(jià)不一定就肯定能嬴，他最近在炒匯方面就輸?shù)帽容^慘，所以沒有時(shí)間來參加我們這場有趣的論爭。
我在日本，曾經(jīng)聽一個(gè)大銀行的職業(yè)外匯操盤手說過，最聰明的炒匯手都會(huì)有失手。每年的勝敗率能爭取在51%左右就已經(jīng)是了不起的高手了。那個(gè)世界不是我們普通人可以隨便染指的。我那位朋友退休的時(shí)候，把退休金的一半用來投資股票，兩年以后翻了一倍，他賣掉一半股票，把自己資金收回來，從此周游世界，可見是一個(gè)真正的高手。
對(duì)我們普通人來說，買一套房子，不必太在意一厘一分的利差得失。俗話說人算不如天算，算得再精也有失算的時(shí)候，只要看好總的大勢(shì)不錯(cuò)就可以了。因?yàn)槲覀儾⒉皇强看藶樯?。這也可以說是一種出于成本和效益的明智的考慮。


chenzq55按
空軍朋友實(shí)在太不爭氣了。我多次呼喚，總是不出來，比白居易當(dāng)年請(qǐng)琵琶女還要難請(qǐng)?，F(xiàn)在這個(gè)貼子變成了多方在唱獨(dú)角戲。實(shí)在是一件遺憾的事。
剛才看到版主非言轉(zhuǎn)來了一個(gè)貼子，題目叫做“《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》房地產(chǎn)市場二次方討論”。很可以代表空軍朋友們的一些主要觀點(diǎn)。我把它轉(zhuǎn)到這里來。并把我和wuzhifu先生對(duì)它的評(píng)語也附在下面。供大家參考。
粉碎“真實(shí)的謊言”房地產(chǎn)市場過熱“七宗罪”
《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》粉碎“真實(shí)的謊言”
1929年，聽完一個(gè)擦鞋匠對(duì)股市的侃侃而談之后，美國投資大王洛克菲勒告誡自己，拋售所有股票的時(shí)機(jī)到了。在過去幾個(gè)月里，英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》的編輯們也分別從出租車司機(jī)、管道工和美發(fā)師那里聽到了類似建議：投資房產(chǎn)不會(huì)有錯(cuò)，而且絕對(duì)是多多益善?；蛟S，這同樣是一個(gè)提醒人們盡快離開房產(chǎn)市場的預(yù)警信號(hào)。近一年來，全球主要房產(chǎn)市場都呈過度繁盛之勢(shì)，越來越多的普通民眾將其當(dāng)作投資手段，爭先恐后地攀爬“先買后租”的天梯。
《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》的編輯們認(rèn)為，現(xiàn)在非常有必要將一些“房地產(chǎn)專家”的謬論一一粉碎。并為此發(fā)表文章，歷數(shù)他們的7個(gè)錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
一、土地資源是有限的，因此房產(chǎn)價(jià)格注定會(huì)持續(xù)攀升。
舉一個(gè)具體一點(diǎn)兒的例子，投資倫敦房產(chǎn)的人大都堅(jiān)信：“越來越多的人都想居住在倫敦，所以這里的房價(jià)將繼續(xù)上漲”。
但是，這是一個(gè)混亂的認(rèn)識(shí)，它錯(cuò)誤地將價(jià)格水平和價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)混為一談。在一些大都市中，土地的稀缺性的確會(huì)拉動(dòng)房價(jià)走高，但這并不能保證房價(jià)會(huì)無限期地攀升。上個(gè)世紀(jì)90年代，日本東京地區(qū)房產(chǎn)“泡沫”破滅就是最好的佐證。誠然，在居住人口增加而房屋供應(yīng)有限的前提下，一個(gè)國家或地區(qū)的整體房產(chǎn)價(jià)格會(huì)呈上升趨勢(shì)。但近幾年全球主要房產(chǎn)市場整體價(jià)格年均漲幅突破20%，且?guī)в忻黠@的投機(jī)性質(zhì)，已經(jīng)在很大程度上與土地稀缺無關(guān)了。
二、低利率意味著買房更劃算，拉動(dòng)了需求進(jìn)而推升了價(jià)格。
政府執(zhí)行低利率政策可以幫助那些原本交不起月供的居民購買住房，但很多購房者就此推斷償還抵押貸款比以前少了，其實(shí)這是被貨幣符號(hào)的假象蒙蔽了雙眼。
通過抵押貸款方式購買房產(chǎn)，應(yīng)關(guān)注的是經(jīng)過通貨膨脹因素調(diào)節(jié)后的利率水平，很多國家的長期抵押貸款利率經(jīng)過這樣的調(diào)整后就不是那樣低了。過去，高企的通貨膨脹率會(huì)幫助貸款者侵蝕掉一部分實(shí)際負(fù)擔(dān)，但如今低利率與低通脹并行，減少的只是貸款購房者的名義負(fù)擔(dān)，實(shí)際負(fù)擔(dān)不會(huì)有大的改變。
三、由于較高的交易費(fèi)用打擊了投機(jī)者炒作情緒，因此樓市形成價(jià)格泡沫的可能性要比股市低得多。
這個(gè)錯(cuò)誤觀點(diǎn)來自美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘，他是在評(píng)價(jià)房產(chǎn)市場時(shí)作此表示的。實(shí)際上，一些權(quán)威機(jī)構(gòu)的研究表明，無論理論還是現(xiàn)實(shí)，樓市形成泡沫的可能性都超過股市。國際貨幣基金組織日前發(fā)表的研究報(bào)告指出，房價(jià)高企所面臨的崩盤風(fēng)險(xiǎn)，要比股價(jià)高企的暴跌風(fēng)險(xiǎn)大得多。
四、投資房產(chǎn)是安全的，因?yàn)楣善庇锌赡茏兂蓮U紙，但水泥和磚頭卻沒有長腳。
這種看法是片面的，因?yàn)樗雎粤朔课葸@種特殊商品的相對(duì)價(jià)值。在樓市最為火爆的時(shí)期購買住房，你的投資是不“安全”的。對(duì)投資者而言，除普通意義之外，一所房屋的價(jià)值還在于通過出租或轉(zhuǎn)賣帶來的回報(bào)。一旦房屋租不出去或是找不到買家，那么投資者在這所房屋上的收益就會(huì)為零。如果加上維修等正常開支，購房者其實(shí)是做了蝕本買賣，還不如購買國債。
五、買房要比租房好，因?yàn)楦斗孔饩拖駷閯e人買單。
但是，從目前情況來看，從倫敦到悉尼，房屋的空置率都在升高，租房開銷實(shí)際上要比償還月供少得多。從今后發(fā)展趨勢(shì)來看，只有房價(jià)攀升并帶動(dòng)出租價(jià)格上行，買房用于居住才能稱得上劃算。
六、即使房屋價(jià)值被高估，其價(jià)格也不可能下跌，因?yàn)槔什粫?huì)像過去一樣升至兩位數(shù)從而捅破房產(chǎn)“泡沫”。
但是，從日本樓市崩盤后10年陰影不散的教訓(xùn)中，很多人已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即使政府不提高利率，樓市依舊存在“兵敗如山倒”的可能。主導(dǎo)樓市的一個(gè)主要因素是人們的心理預(yù)期。比如，購買住房者發(fā)現(xiàn)房屋租金不斷下滑，房價(jià)上升也成疲態(tài)，種種不利消息會(huì)讓投資者感到無利可圖，自然會(huì)出售所持房屋進(jìn)行套現(xiàn)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入其他投資領(lǐng)域。這種行為一旦推而廣之，就將演變?yōu)闃鞘斜辣P的兇兆。
七、即使房價(jià)過高也不會(huì)大跌，其價(jià)格趨勢(shì)將以逐漸走平為主。
通貨膨脹率較高之時(shí)，實(shí)際房屋價(jià)格走勢(shì)的確會(huì)和上述觀點(diǎn)相符。但現(xiàn)在很多發(fā)達(dá)國家的通脹率都穩(wěn)定在1%至2%之間，如果房價(jià)大幅下跌，回復(fù)正常水平就需要幾年時(shí)間了。因此，從現(xiàn)在來看，房產(chǎn)價(jià)格無論從名義上還是實(shí)際上都有大幅下挫的危險(xiǎn)。
《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》的文章認(rèn)為，以上列舉的7個(gè)觀點(diǎn)在某一特定環(huán)境中是正確的，但從宏觀角度探討注定是“真實(shí)的謊言”。為上述觀點(diǎn)搖旗吶喊者越多，全球房產(chǎn)市場所面臨的崩盤風(fēng)險(xiǎn)就越大。
chenzq55評(píng)語
英國老牌資本主義，房多人少，跟中國的國情完全不同。
主張中國上海的房地產(chǎn)總體看好的人，誰也沒有說過，房價(jià)可以無限制升值。我很奇怪空方的理論家們?yōu)槭裁纯偸且褜?duì)方先設(shè)想成已經(jīng)瘋狂的地步，然后再來證明自己的理智和冷靜。以上7條都是相對(duì)真理，連“《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》的文章”自己也認(rèn)為:以上列舉的7個(gè)觀點(diǎn)在某一特定環(huán)境中是正確的，是不是“真實(shí)的謊言”，因時(shí)不同，因地而異。
我宣布，如果以下條件有一個(gè)是成立的，我將立刻拋售自己的房子:
1，啟動(dòng)物業(yè)稅。
2，懲罰性地提高交易成本。比如提高房產(chǎn)交易稅。
3，限制現(xiàn)房交易。
4，短期內(nèi)房價(jià)大幅度高升。比如說半年之內(nèi)，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再升20%。
5，有戰(zhàn)爭風(fēng)險(xiǎn)。
6，中國經(jīng)濟(jì)有崩盤可能。
wuzhifu先生評(píng)語
CHENZQ55的補(bǔ)充使得多方的觀點(diǎn)更全面了,多空本來就是到一定條件下相互轉(zhuǎn)化的.......。


我來說一下我是如何買房的吧！
我是外地人，95年來到上海，開始是租房，一房一廳50平方米的房租是700元/月，那時(shí)我所租房子的房價(jià)是2400元/平方米，一直感覺租房子太不合算，但是也沒那么多的錢買房子，真的是很窮啊，銀行也不給外地人貸款。98年銀行可以讓外地人按揭貸款了，首付4成，貸款6成10年還清，如聽到福音，想想10年后房子就是自己的，多開心，數(shù)了數(shù)錢袋，立馬四處找自己能買得起的房子，還是比較喜歡環(huán)境好一點(diǎn)的房子，在13w這個(gè)總價(jià)里從相距不到200米的兩個(gè)小區(qū)（莘莊附近）挑了一套50平方米的一房一廳4樓的房子，另一套是63平方米的小兩房6樓的，現(xiàn)在看看挑環(huán)境對(duì)投資來說有點(diǎn)吃虧，自己住嘛，還是環(huán)境好一點(diǎn)舒服
。另外再說服bf（上海人，現(xiàn)在的lg）在同一個(gè)小區(qū)買了一套80平方米的兩房，準(zhǔn)備以后做婚房，心里想以后兩房的自己住，1房的嘛，老家來了人也可以住，還不互相打擾 .當(dāng)時(shí)都是現(xiàn)房，契稅都是3％哦，想想現(xiàn)在多好！一直和bf住一房里，兩房毛胚租給人家600元/月。2000年，整個(gè)上海房價(jià)跌了，同小區(qū)的房子賣1800了，但是一點(diǎn)沒感覺自己虧的，想再買的，就是沒錢了.。01年房價(jià)再次回到當(dāng)初購買的價(jià)格，還是沒有什么感覺。忙著和bf討論結(jié)婚的事情，別的都顧不上了，看著菊?qǐng)@的廣告，心里悄悄想，自己什么時(shí)候住這樣的房子？02年年初，lg說為了退稅，再買一套房子吧，在他的堅(jiān)持下，在浦東買了一套102平方米在我看來是高價(jià)的房子6000元/平方米，當(dāng)?shù)氐淖饨鹗?000-5000元/月，就抱著等這房子交房了，以租養(yǎng)貸的想法，心里還是有點(diǎn)惴惴不安的，一直和他說，以后還不起貸款，房子租不出去怎么辦，不過天生傻樂觀，就這樣就到了第2年交房，后來非典，后來就是房價(jià)暴漲，有點(diǎn)看不懂了。但是心里是高興的。到了9月，住的地方的2手房價(jià)已經(jīng)是4800左右了，和lg商量賣了那一直出租的兩房，后來就5000的價(jià)格賣掉了，看到同一個(gè)中介公司有一個(gè)50的裝修的不錯(cuò)的一房，算下來和賣掉的單價(jià)差不多，就付了首付再買了下來，有個(gè)念頭，不能踏空，有做股票的感覺
。后來就用這閑錢，再買了3套，現(xiàn)在三套房子出租，兩套期房等待年底交房，一套自住。不管房價(jià)是漲是跌，都不想出手.打字太多好累，后面有點(diǎn)潦草。先將就吧。


近來在外面旅游，一時(shí)間沒來上網(wǎng)
先報(bào)個(gè)到，以免chenq認(rèn)為我怯場。
粗粗看了一下，今天來不及回了，趕個(gè)報(bào)告。
說一句，多頭很勤奮，當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)最好的預(yù)期是軟著陸（甚至硬著陸），利率面臨調(diào)高壓力、全球房地產(chǎn)泡沫都開始破滅的時(shí)候不斷論證上海房價(jià)長期看漲。
唉，如果不是政府嚴(yán)控土地批租（我去年提到的能維持上海房價(jià)的唯一因素）,上海房價(jià)早就開跌了。不過我相信這個(gè)政策是暫時(shí)性的。
明天開始繼續(xù)開始口水大戰(zhàn)。


拿破成年紀(jì)不大，架子不小。回答人家的觀點(diǎn)，好像老師批改學(xué)生的文章，連字體都不愿意統(tǒng)一一下，讓人看起來累的慌。還是我來替他整理一下吧。
拿破成對(duì)jinni11129網(wǎng)友的十一條作了一下評(píng)語(紅字是拿破成兄的評(píng)語，綠字是我所加的):
一．房市是否用市場經(jīng)濟(jì)特征來分析
市場經(jīng)濟(jì)就是供需，凡行政管制力量能影響供需則影響市場。
那兄咬定供需，不管政府還是民間的力量，有點(diǎn)白貓黑貓的精神，頗可嘉許。這樣問題就簡單得多了。
二．房價(jià)收入比。
我的觀點(diǎn)是：現(xiàn)在上海樓市的價(jià)格不是買不起，而是不值得買，因?yàn)橘I一套房子將會(huì)耗盡一個(gè)家庭的所有收入甚至父輩的積蓄。這個(gè)我們都沒有權(quán)利說話，因?yàn)檎l也沒有數(shù)據(jù)。
沒有數(shù)據(jù),不該說話。但是那兄神氣活現(xiàn)的說上海樓市還有多頭嗎?又是根據(jù)的什么?
三．租金房價(jià)比
無稽之談，看看銀行在房貸中投入的資金再來計(jì)算，我想這就是定量分析前不做好定性分析的典型例子。
好不容易看到那兄也要定性了，不同意別人的，那兄自己來計(jì)算一下如何?
四．中國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展
從來沒有說忽視民營企業(yè)，我的觀點(diǎn)是：中國人的財(cái)富并沒有以GDP的速度來增長，而且財(cái)富的分配嚴(yán)重不公，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成瓶頸。經(jīng)濟(jì)的改革在最后必然受到政府制度的限制，在政治制度改革停滯不前的前提下，一場陣痛很可能出現(xiàn)。
廢話!政治是以經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的。經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)促使政治改革。你怎么知道政治改革會(huì)一直停滯下去?
五．外部環(huán)境那兄未評(píng)。
六．上海經(jīng)濟(jì)地位　　那兄未評(píng)。
七．房產(chǎn)周期　
現(xiàn)在的上海樓市不是因?yàn)樾姓{(diào)控原因停止上漲，而是因?yàn)樾姓{(diào)控原因延緩了下跌，多去跟開發(fā)商交流就明白我的意思了。開放商心中唯一的稻草就是現(xiàn)在的土地已經(jīng)不批了！
有一點(diǎn)道理。可見你跟傻空還略有不同。
八．土地、人力、資本和文化
這段的觀點(diǎn)我很贊同，我上次本來想寫一篇“土地的價(jià)值在那里”，大致與同。
九．政府調(diào)控的作用
還是那句話，現(xiàn)在上海樓市的滯脹不是因?yàn)檎恼{(diào)控，政府沒有采用什么行政政策來作空，事實(shí)上，政府曾經(jīng)利用退稅政策來人為制造牛市。除了緊縮政策，緊縮政策不是針對(duì)上海樓市的。
但是很明顯，空方就是因?yàn)樽罱木o縮政策而手舞足蹈的。要不然你憑什么在這個(gè)時(shí)候躊躇滿志地質(zhì)問，現(xiàn)在的上海樓市還有多頭嗎?
十．技術(shù)分析
市場分析的含義：通過各種信號(hào)來預(yù)測(cè)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但是，最能說明趨勢(shì)的是價(jià)格。信號(hào)的出現(xiàn)說明了趨勢(shì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的可能性在增大，但這必須得到價(jià)格信號(hào)的確認(rèn)，因此，判定趨勢(shì)是一種綜合你所有信息，作出推測(cè)，然后得到市場確認(rèn)的藝術(shù)。
對(duì)你抱有最大期待的也就是這一點(diǎn)。可惜你總是吞吞吐吐。該不會(huì)是大道藝人的故作玄虛吧。
十一.個(gè)案　　那兄未評(píng)。
總的來說，那兄并沒有作出讓我們滿意的答復(fù)。希望我們的期待不會(huì)太落空。讓我們繼續(xù)等待，耐心期待。

境外購房者大多不依賴銀行貸款 老外上海買樓“更起勁”
這些天，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)調(diào)控政策紛紛亮相，市府打擊炒房意圖已非常明顯。但對(duì)于本市購房主力軍之一的境外購房者而言，政策影響究竟如何？記者昨日獲悉，由于申城各銀行對(duì)異地人貸款一直采取“卡緊”政策，很多境外購房者買房并不靠貸款而是靠自有資金，加之新政策帶來的海外資本效應(yīng)和廣闊市場空間。這樣一來，境外購房者的購買欲望反而日益得到政策推力，他們進(jìn)軍上海房市的力度有望加強(qiáng)。
應(yīng)當(dāng)說，3年前的“內(nèi)外銷房并軌”讓境外購房者第一次取得了參與上海房地產(chǎn)交易的平等權(quán)利，這些購房者憑借自身的經(jīng)驗(yàn)與資金優(yōu)勢(shì)，成為市場中必不可少的群體。兩年前，外省市和境外人士占上海預(yù)購商品房的比例已達(dá)25.8%；到了去年，滬上多個(gè)熱銷項(xiàng)目境外購房者比例已超過40％至50％，甚至出現(xiàn)了組團(tuán)購買場面。
相對(duì)的，上海銀行界卻一直對(duì)異地貸款有“硬門檻”，如財(cái)產(chǎn)證明須為本地財(cái)產(chǎn)，必須有在上海的收入證明和以上海房產(chǎn)為抵押等。“特別是近期風(fēng)聲緊以后，各大銀行對(duì)境外購房者在收入證明、個(gè)人資信甚至年齡方面都有較嚴(yán)限制。”一位銀行業(yè)人士透露，“這樣一來，自有資金比較充裕的境外購房者對(duì)銀行貸款的依賴性越來越小，目前已經(jīng)成游離趨勢(shì)。”
不靠貸款就不擔(dān)心加息或者貸款難，“最近推出的房產(chǎn)新政反而對(duì)境外購房軍本地購房趨勢(shì)起到了一個(gè)推波助瀾的作用。”滬上唯一有海外銀行背景的麥格理房貸機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章麗華表示，“當(dāng)前政策主要是針對(duì)房產(chǎn)市場中的投機(jī)進(jìn)行打擊，抑制投機(jī)的最終結(jié)果是為真正購房者提供全面的房產(chǎn)選擇空間，這對(duì)眼光很高的境外購買者有利；同時(shí)那些對(duì)銀行有強(qiáng)烈依賴的開發(fā)商受政策沖擊后，房產(chǎn)融資渠道將出現(xiàn)新動(dòng)態(tài)，眾多海外財(cái)團(tuán)正在繼續(xù)涌入中國，他們帶來的國際化房產(chǎn)概念又將令境外購房者獲益匪淺。”


驕兵必?cái)　巧舷壬恢笔俏宜粗氐?，不過現(xiàn)在心態(tài)好象驕傲了，不是好現(xiàn)象啊。：）股市一日，樓市一年，就因?yàn)闃鞘袕牧孔兊劫|(zhì)變周期特別長，所以很多人如同溫水青蛙，容易堅(jiān)持自己一貫的看法?？纯照呷菀滋た?，看多者也特別容易過于自信。無論如何，多聽反對(duì)意見，吸收對(duì)方思路精華，及時(shí)修正自己的論點(diǎn)，非常必要的。
個(gè)人認(rèn)為，目前樓市之所以沒有明顯下跌，一來，租金/房價(jià)在3%，這對(duì)于資金機(jī)會(huì)成本來說還是一個(gè)有效支撐。二來，市場信心還沒有被有效打擊。但如果租金/房價(jià)繼續(xù)下跌，不少資金會(huì)流向房產(chǎn)信托等收益更高的房地產(chǎn)投資（并不是只有持有房地產(chǎn)本身才是投資房地產(chǎn)），買賣地產(chǎn)而不是房產(chǎn)，瓜分開發(fā)商的利潤，而不是終端房產(chǎn)升值利潤。同時(shí)，投資資金可能流向其他城市，造成樓市資金失血（廣東的機(jī)會(huì)可能比上海好）。樓市盤整或下跌是有可能的，目前是一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，重要的是，租金收益能否及時(shí)跟進(jìn)？房產(chǎn)開發(fā)量如何變化？


唉，chenq55
跟你說市場面，你說我拿股市套樓市，跟你說市場的本質(zhì)－趨勢(shì)，你又說我大道玄虛，
我沒有踏實(shí)的推理？說到推理，我覺得我還是比你踏實(shí)一些的。你以為推理市場像以前高中的時(shí)候推幾何題，一定能推的出，市場是一個(gè)概率、勝算、交易紀(jì)律的問題（不要又說我大道玄虛）。
這個(gè)帖子辯論到這兒，chenqq，說句或許讓你不高興的話，你真是典型的中文系畢業(yè)生，說什么東西都是一大堆，沒有重點(diǎn)，也沒有嚴(yán)格的命題，我根本不明白你的論證對(duì)證偽我的論點(diǎn)有什么意義，我怎么反駁你？我可沒有你那么好的文采。
分析思路不同，根本沒法辯。


得知本網(wǎng)站重新開張，先到自由論壇去轉(zhuǎn)了一圈，再到本論壇來溜溜，第一個(gè)點(diǎn)擊這個(gè)貼子。沒想到里面口水滿天飛，一路走到底，全身都濕透了。所以只好也來噴點(diǎn)口水，以示到此一游。
正反雙方都說了很多，各有各的道理。由于這貼子是在經(jīng)濟(jì)論壇， 所以我是傾向樓主一方，上海的房價(jià)確實(shí)是高出了一般老百姓的承受能力，房價(jià)繼續(xù)上漲只是將泡膜再吹大，終有破滅的時(shí)候。如果這貼子在投資論壇，我就傾向反方。因?yàn)榉N種原因，房價(jià)還在上漲，仍然具有投機(jī)的可能，至于房價(jià)什么時(shí)候下跌，這個(gè)說不好，因?yàn)樽償?shù)太多。
其實(shí)房價(jià)漲不漲對(duì)大多數(shù)的人影響不大，因?yàn)榉孔拥墓δ苁墙o人居住的。如果你是租房住，你該關(guān)心的是你的房租有沒有上漲，而不是房價(jià)有沒有上漲。如果你只有一套房產(chǎn)自用，那你也不必去關(guān)心房價(jià)是否上漲，因?yàn)槟菍?duì)你沒影響。
常有還沒買房的人問是否該投資自用的房產(chǎn)，我不認(rèn)為自用的房產(chǎn)是投資，那只是一種儲(chǔ)蓄罷了，也許回報(bào)比銀行的利息高，只是不賣房就拿不到回報(bào)。曾經(jīng)有位美國老太太，在剛結(jié)婚時(shí)化了不到一萬元買了一套房子， 幾十年后，房價(jià)已超過百萬元。有人問她說成為百萬富婆的感覺如何？她說房子還是一樣的房子，只是房產(chǎn)稅逐年的增加，日子是越來越難過了。
Chenzq55敘述的買兩套房產(chǎn)的故事，覺得只是置了兩套房產(chǎn)，而非是進(jìn)行了房產(chǎn)投資呀。
sisbio給我的感覺是很聰明，也有一定的觀察與分析能力，但有可能還沒有經(jīng)歷過整個(gè)的房產(chǎn)周期，也許以后會(huì)有不同的看法。
亂七八糟的說了一大堆，并非我有什么高見要發(fā)表，只是覺得有義務(wù)要噴點(diǎn)口水罷了，所以不知所云處，還請(qǐng)大家原諒。

我來說幾句，既然影響房價(jià)的因素如此之多，多空雙方的分歧如此嚴(yán)重，那么，不同價(jià)位，不同地段，不同類型，不同用途，不同。。。的房價(jià)的表現(xiàn)也必然會(huì)不同。至于哪些會(huì)漲，哪些會(huì)跌，哪些會(huì)上漲得快些，哪些會(huì)下跌的慢一些，就看細(xì)分市場上的供需平衡和價(jià)格彈性了。

-- 作者：wuzhifu
-- 發(fā)布時(shí)間：2004-6-1 14:57:00

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今天去了個(gè)珠三角小鎮(zhèn)郊區(qū)的莊園,在水庫邊上,,,別墅打折都近三百萬元了...銷售一空....在別墅的外圍是低密度住宅(最高13層的,不知算不算)...每平米4300元,包裝修.......好位置全光了,,,聽說很好出租.

-- 作者：wuzhifu
-- 發(fā)布時(shí)間：2004-6-1 15:01:00

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東莞第一國際中央財(cái)富區(qū)酒店式公寓,只余二十多套了.....全是不好的位置.....最高層每平米4600
從這到廣州機(jī)場30分鐘,到深圳機(jī)場45分鐘...到皇崗口岸90分鐘.
一樓鋪面百分之九十都被訂走了...每平米2.3萬均價(jià).

[此貼子已經(jīng)被作者于2004-6-1 15:02:33編輯過]

-- 作者：gooperaus
-- 發(fā)布時(shí)間：2004-6-1 15:54:00

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我說大家別爭了，也許上海的房價(jià)還會(huì)漲，但起碼從現(xiàn)在看來，去別的城市買房比在上海買房你的資金回報(bào)率會(huì)比較高，不知道這個(gè)觀點(diǎn)如何？
呵呵，我真的希望這個(gè)論壇里有這種共識(shí)的人能組織起來，到外地投資，如果有些大城市的房價(jià)2千多，甚至1千多，那么潛力很大噢。單個(gè)人跑來跑去投資成本比較大，也比較累，大家整在一起就很有力量了。
上海房價(jià)有可能全國第一，但與別的城市之間的房價(jià)套利差，必定被扎平，想象一下，辛莊7、8千的房價(jià)與一些中心城市最好地段的3、4千房價(jià)：）

談?wù)勛饨鸷头績r(jià)的關(guān)系。
我原先以為，房產(chǎn)的租金除以房產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該大致等于銀行存款利率。但是，細(xì)細(xì)想來，在短期內(nèi)，這個(gè)公式可能不是正確的。
在一個(gè)大家都看漲的世界里，真實(shí)期望收益率應(yīng)該考慮房價(jià)的升值因素。在這種情況下，房產(chǎn)的租金實(shí)際上被忽略了（就像現(xiàn)在一樣）。以chenzq55來說，當(dāng)初86萬購買的房子，現(xiàn)在漲到了150萬。即使每月出租只有1000元的收入，他還是獲利的。極限情況是，房子租不出去，只能空關(guān)，他還是能從房產(chǎn)價(jià)格的上升中獲利。（雖然可能有很多獲利盤急于回吐）
反過來講，如果當(dāng)年150萬購買的房子，5年后市場價(jià)格只有90萬了，那么單純從投資角度上講，即使每月能有1萬元租金，那么投資還是失敗。
當(dāng)然，市場最終會(huì)發(fā)現(xiàn)真實(shí)價(jià)格，但是在價(jià)格發(fā)現(xiàn)的過程中，由于種種因素，規(guī)律會(huì)失效

我今年三月回國的時(shí)候，就曾經(jīng)想買一座別墅。當(dāng)時(shí)都準(zhǔn)備買了，因?yàn)橛行┘?xì)節(jié)沒有談妥，放棄了。我還要買房子的，不會(huì)因?yàn)槟銈兘锌斩毁I。但是我買房子有我的原則，我覺得政府控制個(gè)貸嚴(yán)一點(diǎn)，對(duì)我更有好處。
很多人在說房租下跌。掛半年牌租不出去。我的房子115平米，租6000，房客跟我配合得很好。不僅不拖欠房租，還把我的信件給我轉(zhuǎn)來。幫我做許多事情。今年4月10日到期搬走，聽說我4月6日回日本，主動(dòng)提前在4月4日給我交房。而我在4月三日找到房客，在他搬走的當(dāng)天就住了進(jìn)去。空房率是-0.1。你怎么理解?
你為什么不想一想，你碰倒的為什么都是炕你騙你的人，我碰倒的為什么都是君子?問題不在別人身上，在你自己身上。我從來都是相信別人的。我的房子裝修是委托給在網(wǎng)上認(rèn)識(shí)的朋友的。你做得到嗎?
心態(tài)放正了，世上的一切都會(huì)改變面貌。房價(jià)也是如此。買不起大的就買小的，買不起近的就買遠(yuǎn)的，實(shí)在不行還可以租房過日子。只要把自己先搞好了，一切都會(huì)美好起來。包括房子。我的空軍朋友。


我覺得有必要再說一句話。多方，至少我在內(nèi)吧。認(rèn)為房價(jià)如何如何，并不代表支持房價(jià)上漲。而是看到了一份無奈的現(xiàn)實(shí)而已。
無論貧富，沒有人愿意通漲和貨幣貶值。我更希望看到一個(gè)富民養(yǎng)民的國策和國家長期的繁榮。沒有人愿意天天調(diào)動(dòng)鈔票的去向，考慮增值（其實(shí)是抗通脹）。中國的中產(chǎn)階級(jí)要和政策賽跑，保證自己不掉隊(duì)。而無產(chǎn)者可能離起點(diǎn)都很遠(yuǎn)，干脆就罷賽。其實(shí)兩個(gè)人都罵，罵的程度不同而已。一個(gè)是邊罵，邊跑，因?yàn)榭纯催€有點(diǎn)力氣。一個(gè)，干脆就停下腳大罵起來。
這兩個(gè)人互相罵，好像是搞錯(cuò)了斗爭對(duì)象。前面那個(gè)人，無非是赤裸裸的真理走上了岸，告訴后面那個(gè)人，如果你有一點(diǎn)可能，就要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，保護(hù)自己能保護(hù)的利益。這就是理財(cái)?shù)拿}。因?yàn)槔碡?cái)，越懂前面那個(gè)政策的變化，說的越多。。。。呵呵。。越被人罵得厲害。簡直是七月下雪，比竇娥還冤。。。

上海樓市出現(xiàn)分化走勢(shì) 能力與房價(jià)之間分歧漸大
承接去年末漲勢(shì)，春節(jié)后，上海房價(jià)繼續(xù)上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)字，一季度，房價(jià)同比上升28.3%，按去年末上海平均房價(jià)為5118元/平方米計(jì)，那么，一季度末的上海平均房價(jià)應(yīng)還有一定漲幅。
從市場表現(xiàn)看，二季度，上海樓市繼續(xù)處于高位運(yùn)行中，一些熱門地區(qū)的公寓房仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，這些樓盤買家因此不得不去“托朋友、搶房子”，區(qū)域行情價(jià)不斷翻新。
目前，新獨(dú)立式別墅的單價(jià)基本突破1萬元/平方米；市中心傳統(tǒng)高級(jí)住宅區(qū)的好房子已向3萬元/平方米挺進(jìn)，翠湖天地、湯臣怡園、嘉里華庭、香山麗舍等的最新掛牌二手房，3萬元/平方米以上的價(jià)格紛紛出籠；黃浦江邊、小陸家嘴內(nèi)最新開盤的江景房———盛大金磐，開盤不久，二手房中已出現(xiàn)3.7萬元/平方米的掛牌價(jià)；中環(huán)線附近，閔行古美地區(qū)、普陀金沙江路附近等，樓盤價(jià)格已站上7000元/平方米；外環(huán)線區(qū)域，6000元/平方米左右的均價(jià)已逐步被接受，而一些配套齊全、交通方便、環(huán)境優(yōu)美的熱門地區(qū)，房價(jià)也已突破7000元/平方米。
不過，在房價(jià)紅紅火火的背景下，對(duì)市場而言，具有更重要意義的銷售量卻沒有同步上升。今年，銷售量雖然同比有所上升，但升幅卻在下降，1—2月份，全市銷售量比去年11—12月下降，降幅超過10%，這反映出實(shí)際的買房能力與房價(jià)之間的分歧擴(kuò)大。
應(yīng)該說，從1999年的房產(chǎn)牛市至今，市場平均獲利頗豐，加之最近央行收縮房貸、政府控制房產(chǎn)投機(jī)等政策頻頻出臺(tái)，500萬平方米普通商品房提前上市又將增加供應(yīng)量，未來房價(jià)在總體趨平的情況下，將出現(xiàn)分化走勢(shì)。
首先，價(jià)格上漲后，別墅消化短期供應(yīng)量壓力明顯增大。奉賢、青浦、南匯等地的獨(dú)立別墅，價(jià)格已超過萬元/平方米，但今年來，某些別墅的銷售率一直不理想。究其原因，它們的規(guī)劃中有高速公路、大片森林等配套設(shè)施支撐，但規(guī)劃實(shí)施畢竟有個(gè)周期，房產(chǎn)價(jià)值也應(yīng)在這個(gè)周期中逐步體現(xiàn)，房價(jià)若一步到位的話，只能拉長市場吸收周期。
第二，累積漲幅較大、未來供應(yīng)量可觀地區(qū)，房價(jià)有進(jìn)行整理的需求。為平抑房價(jià)，去年本市增加了土地供給，3500萬平方米新增供應(yīng)量主要集中在外環(huán)線附近，這些供應(yīng)將在今年年底后逐漸投入市場，直接考驗(yàn)該地區(qū)有效需求。市區(qū)那些累積漲幅大、后繼供應(yīng)充沛地區(qū)，也將面臨同樣問題。
第三，外地投資客已“炒”過一把地區(qū)。幾年前，北京、溫州等地投資客進(jìn)入上海時(shí)，黃浦江、蘇州河、大型綠地邊的幾個(gè)著名樓盤成為他們的首選，但今年以來這些樓盤的非景觀二手房已出現(xiàn)滯漲現(xiàn)象。
第四，投資類物業(yè)。央行收縮房貸、政策打擊投機(jī)，首當(dāng)其沖影響的就是投資類物業(yè)，下一步按揭政策再有調(diào)整的話，對(duì)投資類物業(yè)則是“雪上加霜”了。

對(duì)“土地資源稀缺”的一個(gè)疑問。
記得在王建先生的文章中看到說，城市化導(dǎo)致耕地減少，即土地稀缺。我的疑問是：城市的人口密度我認(rèn)為要比農(nóng)村大很多，所以不考慮人口增展的話，城市化應(yīng)該是減少了人均占用土地的面積，何以會(huì)導(dǎo)致土地資源稀缺？

這是相對(duì)的,是指城市的土地,特別是市中心的土地,尤其是像上海這樣的大都市的土地.

我用和洪先生學(xué)到的一點(diǎn)皮毛來思考：
某地的地價(jià)可以簡單地用此地上的資本密度來描述，城市化的過程增大了分母，則維持城市中心的資本高密度，必然需要：
a)資本投入總量增幅大于城市面積增幅；
或
b)城市邊緣地區(qū)資本密度降低；
這樣，在a)不能確定的情況下，如何理解樓市長期看漲？

某個(gè)邊界內(nèi)的資本密度是此區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格的平均線，具體某點(diǎn)的價(jià)格圍繞此平均線而平滑起伏，交通越好，起伏越小。
從全國范圍看，平均線很低；兩個(gè)三角屬于全國范圍內(nèi)的“高原”地區(qū)，但是10倍的漲幅，需要什么樣的東西才能支撐這個(gè)高點(diǎn)呢？

要樓市長期看漲，就要資金不斷注入。但是上海買房以租金為盈利模式不足于推動(dòng)房價(jià)長期的上漲，所以會(huì)延伸出各種其它理論來支持房價(jià)的上漲。資金于是還將不斷注入。
愈買愈漲，愈漲愈買。羊群效應(yīng)形成了，要爆也不是一時(shí)半刻，那你就跟進(jìn)吧，帳面先賺到再說！
心里有點(diǎn)不塌實(shí)，但我又看好房產(chǎn)。好矛盾，只好挪個(gè)地方去玩玩。


THIZHI誤會(huì)我了！??！
寫完了《國民經(jīng)濟(jì)核算體系中的上海房產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)》，自以為把想說的都說了。但當(dāng)看了一些其他網(wǎng)站的跟貼特別是那位“百年難遇”小怪俠THIZHI的評(píng)論，才發(fā)現(xiàn)有話要補(bǔ)充，否則誤會(huì)太大。
正如一些網(wǎng)友所指，拙文沒有提出解決問題的方法。因?yàn)楣P者認(rèn)為，本人還不具備能提出解決問題方法的先決條件，這個(gè)先決條件，既指地位、職務(wù)、工作環(huán)境等外界條件，也指由這些外界條件導(dǎo)出的信息渠道是否暢通和足夠。本人不具備這些條件，斷然不敢妄出主意和點(diǎn)子。本人從沒有把自我角色定位在為政府部門作參謀，也從沒有這種奢求。不是不為，是不能也。
THIZHI小怪俠認(rèn)為我“考慮的立場還是有偏差，并不能真正把握到這個(gè)世界的真實(shí)狀況，人們的真實(shí)想法。”我明白他指的是什么。他認(rèn)為照我的論據(jù)推論下去，我將得出“房價(jià)不應(yīng)該漲”“房價(jià)必跌”的最終結(jié)論。其實(shí)，我在文章開頭的第一句話就開宗明義指出：“此文是希望與危機(jī)并存的上海房地產(chǎn)業(yè)的姐妹篇。在本文中，筆者更正了一年前的個(gè)別觀點(diǎn)。”這個(gè)“更正了的個(gè)別觀點(diǎn)”，就是對(duì)本人一年前認(rèn)為房價(jià)必跌的觀點(diǎn)的更正。不過，到全文最后，本人也沒有明示這個(gè)結(jié)論。現(xiàn)在，我只能在此補(bǔ)充結(jié)論部分了。
上海的房價(jià)是不會(huì)跌的。
當(dāng)為了寫《國民經(jīng)濟(jì)核算體系中的上海房產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)》而收集的全部材料都堆積在眼前時(shí)，我終于明白：房價(jià)是不會(huì)跌的。FRED先生在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)針對(duì)本人一年前的帖子發(fā)了一貼“讓時(shí)間來證明”，不用等時(shí)間了吧，F(xiàn)RED先生是對(duì)的。
考慮經(jīng)濟(jì)問題，必須擺脫感情色彩?？紤]經(jīng)濟(jì)問題，更不能滲入道德評(píng)判。 “人是在局限條件下追求個(gè)人利益最大化”的假設(shè)、這個(gè)全部經(jīng)濟(jì)學(xué)大廈的起點(diǎn)是偉大天才的神來之筆，只要是涉及經(jīng)濟(jì)問題，就一定要考慮到“經(jīng)濟(jì)”背后的“人”，在“追求個(gè)人利益最大化”的人。
THIZHI說得對(duì)：“因?yàn)槿硕际侵鹄缘模薮蟮睦麧櫩臻g，你不去做，自然會(huì)有人做。”但這個(gè)空間是怎樣造成的？是誰造成的？
這個(gè)空間，是由政府的政策開先河的，政府提供了巨大的利潤空間，有眼光的人就會(huì)去做。這里所指“有眼光”者，是中性的。
是的，在中國，凡政府政策不提供利潤空間的， 都做不成利潤的。拿“三農(nóng)”問題舉例，80年代初農(nóng)民“富”了一陣子，但由于這“富”是政府出于“摸石頭過河”式的探路，而不是有意識(shí)政策扶持的必然結(jié)果，所以，農(nóng)民得到的好處以后也就一點(diǎn)點(diǎn)被掏空了。而在政府有意識(shí)政策扶持出來的利潤空間，才是真正能做成利潤的。1986年沈陽防爆器材廠宣告破產(chǎn)，在一些缺乏眼光者還在“姓社姓資”問題上瞎折騰時(shí)，少量的有眼光者已經(jīng)看到了破產(chǎn)之后的可利用資源可能帶來的巨大利潤空間、看到了這個(gè)利潤空間必須與政府官員分享才能得到的名正言順，于是，中國的“尋租官員”也就應(yīng)運(yùn)而生。
《中國農(nóng)民調(diào)查》的作者問：“今日中國之巨大變化﹐蓋得益于二十多年前那場舉世注目的大變革﹐既然是億萬農(nóng)民引領(lǐng)了中國改革的風(fēng)氣之先﹐現(xiàn)在怎么又會(huì)淪為如此尷尬的境地﹖”
筆者愚見， 這是因?yàn)橹袊r(nóng)村太缺乏尋租的資源。因?yàn)槿狈ぷ赓Y源，人們也就缺乏“追求個(gè)人利益最大化”的積極性。
中國農(nóng)村有什么？土地是國家的，生產(chǎn)工具是原始的（農(nóng)業(yè)機(jī)械化還在初級(jí)階段），剩下只有人，人是能創(chuàng)造財(cái)富的特殊資源， 但人如果不能與其他產(chǎn)生財(cái)富的資源相結(jié)合或者不能充分挖掘本身的資源，那么，他創(chuàng)造的財(cái)富還不如他消耗的資源都有可能。“充分挖掘本身的資源”是要天賦加機(jī)遇的，你有一條好嗓子是天賦，有人發(fā)現(xiàn)你并為你包裝是機(jī)遇，兩者結(jié)合，一個(gè)歌星就誕生了。你既能呈幾何級(jí)數(shù)地改變自己經(jīng)濟(jì)地位，又能為國家?guī)砜捎^的稅收（偷漏稅除外）。但是，要把“人”這個(gè)創(chuàng)造財(cái)富的特殊資源與其他產(chǎn)生財(cái)富的資源相結(jié)合，在中國目前的社會(huì)環(huán)境里，則更多的甚至主要是靠機(jī)遇。目前，在中國除了幾個(gè)三角洲外的大部分農(nóng)村地區(qū)，單個(gè)的農(nóng)民是難以找到其他產(chǎn)生財(cái)富的資源并與之結(jié)合創(chuàng)造出新財(cái)富的。
現(xiàn)在，中國城市的“改造”運(yùn)動(dòng)是一個(gè)政府造就的大規(guī)模的尋租空間，這個(gè)尋租空間，是國家的幾乎所有的金融部門都參與進(jìn)去的，同時(shí)，相當(dāng)數(shù)量的外資也參與了進(jìn)去。房地產(chǎn)就象發(fā)酵面團(tuán)，在酵母（尋租活動(dòng)）的作用下，已經(jīng)發(fā)得很大了，所以，準(zhǔn)確說，房地產(chǎn)的“虛處”已經(jīng)不是無支無撐的泡沫，而是一團(tuán)龐大海綿體撐起來的發(fā)酵面團(tuán)，一擠，能擠扁，但如果不擠，這個(gè)大體積的發(fā)酵面團(tuán)已經(jīng)不容你小視其存在，甚至還存在得相當(dāng)“偉岸”。由于其“偉岸”地存在，政府也就更不愿把其“擠扁”，不僅如此，還會(huì)酌情追加放面粉（投資），一不讓面團(tuán)發(fā)得太松垮，二讓面團(tuán)再增加些體量。這個(gè)大面團(tuán)是以其發(fā)酵后的體積存在來論價(jià)的，也就是說，尋租行為通過房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)載體已經(jīng)形成了新的價(jià)值，這個(gè)價(jià)值，是政府承認(rèn)、事實(shí)上我們大家也都不得不承認(rèn)的。因?yàn)檫@個(gè)發(fā)酵面團(tuán)已經(jīng)撐大了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)總量，一旦要否定尋租行為的價(jià)值，其后果必然導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)。這樣，房價(jià)的確沒有了下降的可能（局部的、一定時(shí)空范圍內(nèi)的下降是存在的）。
與其他房價(jià)“唱漲”者不同的是，筆者認(rèn)為房價(jià)不會(huì)跌反而會(huì)升， 不是鼓勵(lì)那些中低收入者不管死活都去買房，相反，筆者忠告中低收入者：要珍惜自己的血汗所得，不要做死要面子活受罪的傻事，為房地產(chǎn)商買單還論不上你們。任志強(qiáng)的話是對(duì)的，房地產(chǎn)商是為5%的人造房而不是為95%的人造房。房地產(chǎn)商是商人，商人就是以追逐利潤最大化為已任，為5%的人造房就是把商人這個(gè)角色做純粹了。
房地產(chǎn)商沒有為普通百姓謀利益的義務(wù)，他就是要讓出得起價(jià)錢的人來買他為出得起價(jià)錢的人造的房，房地產(chǎn)商沒有錯(cuò)。
但是，政府是錯(cuò)了的。政府錯(cuò)在：當(dāng)大部分百姓不具備買房條件時(shí)，為了促成房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，鼓動(dòng)全民來買房。甚至以“城市改造”的名義，強(qiáng)制搬遷，逼迫百姓買房。而房價(jià)，卻不是老百姓所能承受的。這種做法，其實(shí)是非常“不市場”的，管慣了的政府往往在什么該管、什么不該管上把不了度，又常常把經(jīng)濟(jì)問題與行政命令搞在一起，這就是我們當(dāng)前社會(huì)的特色。這樣管的結(jié)果，實(shí)際上把普通百姓的生活質(zhì)量給“管”下來了。
房價(jià)是不會(huì)跌或者實(shí)質(zhì)上不會(huì)跌的。那么，中低收入者怎么辦？去租房。就象50歲左右人的父輩、30歲左右人的祖輩一樣，向房東借房。擔(dān)心租金貴嗎？只要需要租房者達(dá)到相當(dāng)規(guī)模、供租房用的房源達(dá)到相當(dāng)規(guī)模，租房就不會(huì)比買房虧。租房市場是“市場”因素主宰的市場，這里，需求曲線絕對(duì)是向右下方傾斜的，即需求越大，價(jià)格越便宜。這是因?yàn)榉繓|不但要提防在明處競爭的其他房東們，潛在的參與競爭的房東們也正躲在暗處虎視眈眈，所以，租金最終高不起來。將來的房產(chǎn)市場就是高房價(jià)，低租金。
有筆者兩篇二、三萬字的文章作底，筆者要說一句不怕大家罵的話：現(xiàn)在筆者其實(shí)和房地產(chǎn)商一樣盼房價(jià)漲，而且漲得越高越好、越快越好。為什么？因?yàn)橹挥袧q到絕大多數(shù)人都感到房價(jià)是天價(jià)，斷絕了買房的念頭，租房市場才會(huì)很快發(fā)展帶動(dòng)起來，老百姓才能住上真正符合自己收入的房子。活青蛙在溫水里會(huì)被慢慢煮死，房價(jià)慢慢漲，其實(shí)就是把老百姓放在溫水里煮。政府現(xiàn)在要控制房價(jià)，說明政府與任志強(qiáng)想的也不一樣，政府是要把老百姓都動(dòng)員來買房，要知道，香港也就只有一半的人才買房呀！而香港可以提供的買房優(yōu)惠比我們多得多，房地產(chǎn)市場也比我們規(guī)范得多。所以，筆者認(rèn)為在這種鼓動(dòng)背面，有政府的利益所在。
這一年來，本人的最大收獲是真正懂得了人是追求利益最大化的道理，懂得了道德可以對(duì)人構(gòu)成要求，但不能對(duì)經(jīng)濟(jì)行為構(gòu)成要求。任何個(gè)人，任何團(tuán)體，只要是利益行為，都是追求最大化的。
代表人民利益， 是人民對(duì)政府的要求。政府是由個(gè)體——人組成的，個(gè)體的人是追求個(gè)人利益最大化的。因此，政府官員不是圣人。所以，當(dāng)政府官員的利益有悖于人民利益時(shí)，人民有權(quán)監(jiān)督。
我無比崇敬德蕾莎修女。
雖然我不是基督教徒。

就此補(bǔ)充結(jié)論部分：
上海的房價(jià)是不會(huì)跌的。
或許，王老師的意思是分析了這社會(huì)上一部分人行為（或不作為）的動(dòng)機(jī)與原因，進(jìn)而給普通人，甚至很多是弱勢(shì)群體提供一定的參考意見。
因?yàn)?，目前，所謂代表這部分利益的人實(shí)際上已經(jīng)不能夠完全代表了。不是他們不愿意，而是他們很多既得條件已經(jīng)讓他們和這部分人脫離了。
這就如一只隊(duì)伍，前面的已經(jīng)先行了，后面的還是按照原來的計(jì)劃行走，而王老師，成為中間的信息解剖者，他并不是不滿于前面人的先走，而是不忍讓后面的人被落下，受到傷害自己卻全然不知。
倒，王老師，首先什么“百年難遇的小**”云云不知道是什么時(shí)候傳出來的，大概信息傳遞有誤。
其次，“這一年來，本人的最大收獲是真正懂得了人是追求利益最大化的道理，懂得了道德可以對(duì)人構(gòu)成要求，但不能對(duì)經(jīng)濟(jì)行為構(gòu)成要求。任何個(gè)人，任何團(tuán)體，只要是利益行為，都是追求最大化的。”
這句話也是我的體會(huì)，不過我先走一步，應(yīng)該說，這方面，F(xiàn)RED是我的導(dǎo)師，是他告訴我如何更加真實(shí)的去面對(duì)這個(gè)社會(huì)。
在文章方面，你在做數(shù)據(jù)比較給普通層面人看的時(shí)候，尤其是普通購房者，他們大多數(shù)人不能理解你文章背后的涵義和真正目的，而只是希望通過數(shù)據(jù)來判斷房價(jià)的位置。
就以你說的誰造成的利潤空間為題，這個(gè)題目我們都心知肚明，兩年前在一次BBS論戰(zhàn)中我說了這么一句話：當(dāng)前所有社會(huì)隱憂和壞現(xiàn)象，分析到最后根源都是直指一個(gè)地方，體制。而代表這個(gè)體制的獲利者，那一小部分人在引導(dǎo)著大部分人自覺或者不自覺的去維護(hù)它。打破它的格局是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，如同人對(duì)社會(huì)的思維認(rèn)知，怎樣才能避免多年根深蒂固的真善美思維體系，用真實(shí)的眼光把美麗和丑陋混為一體的去看這個(gè)世界。這里面牽涉到個(gè)體在社會(huì)上的位置，立場。最終誰能跳出立場，獨(dú)立于時(shí)代之外看問題，誰就是最后的贏家。如你我這般的經(jīng)歷，道德思維提升——>轉(zhuǎn)換——>兼容并蓄——>積累無形資源——>整理資源——>產(chǎn)出有形資產(chǎn)——>道德觀再執(zhí)行——>人生觀價(jià)值觀最終隨時(shí)保持動(dòng)態(tài)平衡，是我們共同的路線。經(jīng)過數(shù)年的歷練，我的經(jīng)歷已經(jīng)基本確認(rèn)了這條路線，如果王老師還保持著一顆年輕的心，那歡迎及早走上這條路線，最終能讓整個(gè)人生中的身心都能達(dá)到接近唯美主義的平衡。
我相信那句話，天將降大任。。。我總結(jié)為，逆天而行者學(xué)會(huì)順勢(shì)而為，成就遠(yuǎn)在普通群體之上。
做事情在作人，作人在于保持自己的那份執(zhí)著理念。你做的事情與我之前相同，文章的受眾群體小，均為最高端的知識(shí)分子或者決策者，也就是那個(gè)體制的獲利者，試圖讓他們自身發(fā)生變革?；蛘吣闫谕@樣的文章可以被更多的普通群體接受和理解，這已經(jīng)被我驗(yàn)證了是條激進(jìn)的路線，收效甚微卻風(fēng)險(xiǎn)巨大，唯一收獲是可以個(gè)人揚(yáng)名。所以我情愿去維護(hù)讀者文摘里那些看起來平淡或者希奇古怪的東西，她的影響力與日俱增，默默的傳播在小資產(chǎn)階級(jí)群體里，他們是將來改革的主力所在。
上海房價(jià)長期看好，近期上海房產(chǎn)升值空間高的理由在于世界經(jīng)濟(jì)一體化帶來的效應(yīng)，但其有個(gè)調(diào)整的過程，所以說上海房價(jià)不會(huì)跌也有些武斷。我們考慮具有決定因素的外資進(jìn)駐上海的時(shí)候，如果利益決策和分配者能處理好房價(jià)與消費(fèi)指數(shù)之間關(guān)系，那房價(jià)會(huì)保持平穩(wěn)，若處理失策（從以往政策看，還是相當(dāng)有可能的），房價(jià)下跌也是正常的，其風(fēng)險(xiǎn)的根源依然在體制的閉塞和思維的不解放，讓真正優(yōu)秀的戰(zhàn)略規(guī)劃者的意見無法被接納和執(zhí)行。
凡此以上，決非用誤會(huì)兩字來形容我對(duì)你思維理念的看法。在市場經(jīng)濟(jì)體系結(jié)構(gòu)研究中，我的思維連你的皮毛都不到，但我的優(yōu)勢(shì)在于我很清楚這個(gè)社會(huì)進(jìn)化的過程和定位，在沒有任何先例的情況下，我揉和了自己對(duì)歷史，經(jīng)濟(jì)和文化的理解，完成了貼近真實(shí)的世界觀，僅此而已。這該是你誤會(huì)我而不是我誤會(huì)你了，描述不當(dāng)之處，還請(qǐng)王老師多多指教。
看了thizhi這段，才知道為什么有人會(huì)誤以為他已經(jīng)很老了。
“道德思維提升——>轉(zhuǎn)換——>兼容并蓄——>積累無形資源——>整理資源——>產(chǎn)出有形資產(chǎn)——>道德觀再執(zhí)行——>人生觀價(jià)值觀最終隨時(shí)保持動(dòng)態(tài)平衡，是我們共同的路線。”這段是thizhi總結(jié)的么？令人景仰！
看了以上高質(zhì)量的帖子和跟帖很受啟發(fā)，因水平有限怕跟帖中出笑話，故遲遲沒有跟帖。但再看帖子和跟帖，便想以一已之見也來摻和幾句。

　　首先，我認(rèn)為王老師的兩篇論文水準(zhǔn)很高，以詳實(shí)的資料、過人的膽略和愛民之心寫出了這個(gè)社會(huì)的實(shí)際。在如今這個(gè)物欲橫流的社會(huì)里，能有如此實(shí)話實(shí)說，的確是難能可貴的！
　　其次，有不少網(wǎng)友希望王老師能提出解決問題的辦法，我認(rèn)為想法雖好但卻有些為難王老師了。我也是一個(gè)理論愛好者，我認(rèn)為在這些重大問題上能提出問題的人就是十分了不起了！如果還要提出解決辦法，無疑是一種苛求了。須知這不是做畢業(yè)論文，可以就事論事的。舉一個(gè)不很恰當(dāng)?shù)睦樱?ldquo;文革”期間舉國上下一片歡呼，張志新僅講了幾句真話，就遭到殘酷的迫害。那么是不是所有歡呼的都是真歡呼呢？其實(shí)不然。這其中有許多有水平有遠(yuǎn)的人保持了沉默，這是因?yàn)槭勤吚芎κ谷?。就如?duì)王老師的文章，我相信有不少網(wǎng)友都知道應(yīng)從什么地方著手才能解決，但卻沒有說出來，為什么呢？所以我以為王老師寫到這個(gè)份上已足夠了，更沒有必要再往下做文章了。
　　三是關(guān)于人追求利益最大化及誰造就如此利潤空間問題。前者是古人已教給我們的道理，不想多說。后者因我是外行，只想說誰獲利最大誰就是利潤空間的制造者。就如公安分析案件，首先要看誰有作案動(dòng)機(jī)和作案對(duì)誰最有利。當(dāng)然，如果是一個(gè)權(quán)力或一個(gè)階層為了追求最大利潤空間，那么權(quán)力將會(huì)導(dǎo)致這種利潤追求方式無比瘋狂，甚至可能會(huì)出現(xiàn)失去理智不受任何制約的瘋狂。而這些都是正常市場經(jīng)濟(jì)理論無法解釋得了的，也更不是道德理論所能夠制約的。明白了這個(gè)問題，一切都好理解了。
　　四是關(guān)于房價(jià)問題，首先聲明我是外行。我認(rèn)為房價(jià)的漲跌都是相對(duì)的，只是根據(jù)需要而已。那這個(gè)需要是什么呢？我認(rèn)為就是最大利潤獲得者感到房價(jià)不跌就可能使他失去根本的時(shí)候，他會(huì)權(quán)衡利弊進(jìn)行調(diào)整的。除此以外，我以為爭來爭去都沒有抓住根本。這也不是理論可以解釋的。干部使用中有一句“說你行你就行，不行也行；說你不行你就不行，行也不行”，但若問這句話有什么理論根據(jù)，或爭論這句話是對(duì)是錯(cuò)，實(shí)在不是易事。誰都知道這句話不對(duì)，但事實(shí)就是這樣，試問誰能解決呢？多少專家研究至今，還不是如此？套用這句話說說房價(jià)，就是“我想漲就漲，我想跌就跌”，一切根據(jù)需要。
　　　五是要以事實(shí)說話，重要的是要讓民眾知情。王老師的文章正是在這方面做到了，讓我們看到了大量真實(shí)的數(shù)據(jù)。當(dāng)這些數(shù)據(jù)知道的人越多，量變就會(huì)引起質(zhì)變，就會(huì)形成方向和政策的重新修訂。我記得“文革”初期，首遭痛批的“三家村夜話”（吳晗、鄧拓、瘳沫沙）有一句名言“莫謂書生空議論，頭顱擲處血斑斑”。也就是說，改正不正確的東西最重要的是要讓更多的人了解事實(shí)。
　　　六.王老師和thizhi說得都很有道理和水準(zhǔn)，有些東西我也認(rèn)為還是不要絕對(duì)化為好，就像我們打八十分時(shí)常說的一句話：“什么情況都有可能發(fā)生的。”因此，我認(rèn)為在不確定因素很大的情況下，做理論的還是慎重一點(diǎn)為好。做個(gè)短期預(yù)測(cè)是可以的，如下起結(jié)論就有點(diǎn)依據(jù)不足了。（注意：我指的不是房地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)。）草草幾言，提供王老師參考。另建議王老師的文章若能在語言藝術(shù)上錦上添花，效果就更好了。

就我個(gè)人感覺，目前要老百姓通過租房來解決居住問題不太可能。因?yàn)?，我以前就說過，中國的國情與西方國家的一個(gè)最大的不同是，中國沒有自由遷徙的權(quán)利。中國有從毛澤東時(shí)代就有的“戶口”。我有一同學(xué)，來自新疆，跟我同班。他現(xiàn)在要在上海買房子。為什么？因?yàn)?，如果沒有房子，戶口就沒法落到實(shí)處，將來，如果有孩子，上學(xué)是一個(gè)麻煩的問題。在西方，只要家長能開出稅單，孩子就能在當(dāng)?shù)厣瞎⒌膶W(xué)校。
同時(shí)，中國人特有的地主情節(jié)也使人們更喜歡擁有房子。我發(fā)現(xiàn)，很多人，如果每個(gè)月花2000按界而不愿意話同樣的錢租比它買的好很多的房子。中國人向來不像西方人注重生活質(zhì)量，相反，更注重的是能否給后代子孫留下一些東西。
以上兩點(diǎn)就使得在經(jīng)濟(jì)學(xué)家眼里由金錢作效用衡量的本應(yīng)該是可以構(gòu)成無差異的兩種選擇在柔和了政策和文化傳統(tǒng)后變的非常有差異。所以，我們?cè)诤饬恐袊慨a(chǎn)的時(shí)候，我覺得，不能先預(yù)先假設(shè)為理性人。

附｛ 國家統(tǒng)計(jì)局國際統(tǒng)計(jì)信息中心主任李啟明：圍繞房地產(chǎn)的運(yùn)行開展了的統(tǒng)計(jì)調(diào)
因?yàn)檫@個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展跟建材，冶金、化工，輕工等十各行業(yè)的發(fā)展關(guān)聯(lián)度都很高，特別投入產(chǎn)出的測(cè)算，每增加一百億元的房地產(chǎn)投資，或者叫做銷售一百億元住宅的產(chǎn)出，可以誘發(fā)國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)部門286億元的產(chǎn)出，換一個(gè)說法，就是國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)部門的產(chǎn)出如果能增加286億元就可以支撐房地產(chǎn)業(yè)100億的增長，另外我們從實(shí)物消費(fèi)來講，大概我們房地產(chǎn)業(yè)，鋼材的消耗占總消耗量的25％，木材占到40％，水泥占到70％，玻璃占到70％，塑料制品占到25％，另外如果說我們關(guān)于到就業(yè)問題，我們?cè)?jīng)測(cè)算過，如果我們每增加五百個(gè)億住宅支出，就能安排240億的就業(yè)，我想對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間的分析來很重要的，它不僅僅是政府進(jìn)行決策，出臺(tái)政策的依據(jù)，而且它也直接或者間接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。我們不但要關(guān)注統(tǒng)一數(shù)據(jù)，我想再講，我們還應(yīng)該深刻地理解數(shù)據(jù)。 ｝

看到這個(gè)貼子，bie了幾天?，F(xiàn)在我要大聲地說：純屬放屁。
1.房地產(chǎn)業(yè)同十個(gè)行業(yè)的相關(guān)度很高，那么高土地公積金也同這些行業(yè)的相關(guān)很高嗎？政府完全可以為本國公民（無論貧富，只能是第一套住宅）提供低土地公積金甚至零公積金）保護(hù)的消費(fèi)能力對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)度更高。
2.是保護(hù)公民的消費(fèi)能力對(duì)經(jīng)濟(jì)的長期健康發(fā)展更有利，還是房產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)長期的帶動(dòng)影響更大？實(shí)際上高價(jià)格的房產(chǎn)壓抑了公民幾十年的消費(fèi)能力。而重工業(yè)，制造業(yè)，重大裝備工業(yè)才是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
3.至于有的人說，就算政府不收公積金，那么房子是稀缺資源，開發(fā)商還是會(huì)把房子的價(jià)格定的比建筑成本高的多。。。。我要反問，到底是無所作為還是不可為？本國公民用的土地完全不用提供給開發(fā)高，而是進(jìn)行規(guī)劃。。。房產(chǎn)城市運(yùn)營設(shè)計(jì)商和建筑商分開（透明）招標(biāo)（上海前兩年的土地有多少是進(jìn)行招標(biāo)的，不用我說大家也清楚不超過百分之五十），性價(jià)比高者得到工程。難道不能降低成本嗎？由此保護(hù)出來的消費(fèi)能力難道不能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為政府帶來更多的稅收嗎？
4.本國公民的低土地公積金應(yīng)特別對(duì)待，這是民生問題及可持續(xù)發(fā)展問題。外籍購房、商鋪、工廠等完全可收高公積金，不影響政府的收入。
事實(shí)上，積重難返，現(xiàn)在政府也很難有所作為。。。銀行和開發(fā)商及貸款的關(guān)系就相當(dāng)于各國持有美元債券的政府和美國政府及美元之間的關(guān)系。。。。。美元不跌不等于美元沒有泡沫。
房產(chǎn)還是會(huì)上漲，租金還是下跌。。。我還要大聲喊，要漲就漲快點(diǎn)，不要再害人，房子不是建給我們老百姓的。

我不懂房地產(chǎn)，可近來有一種強(qiáng)烈的預(yù)感，我們國家土地資源實(shí)際已嚴(yán)重不足，廣大百姓對(duì)第一套住房的房價(jià)過高普遍極大反感呼聲強(qiáng)烈，因此國家極有可能轉(zhuǎn)向另一個(gè)掏錢的行當(dāng)。正如圣經(jīng)里說，上帝讓他滅亡，必讓他瘋狂。房價(jià)的瘋狂已非一年，總有遏制的時(shí)候。西人相信“市場是只看不見的手”，我相信“權(quán)力需要是只不可抗拒的手”，回頭看看，中國此類突然轉(zhuǎn)向的事屢見不鮮。古人會(huì)算，今人會(huì)猜，而我這里只是瞎猜而已。

溫州炒房團(tuán)的炒作行為本身沒有錯(cuò)

關(guān)于溫州炒房團(tuán)，我是不敢說什么的。雖然搜羅了網(wǎng)上和報(bào)上的有關(guān)溫州炒房團(tuán)的不少資料，搜羅的結(jié)果，反倒對(duì)能通過這些資料了解多少真相變得沒有信心了。好些內(nèi)幕，我們是只能感覺，無法知道的。
但是，就溫州炒房團(tuán)的炒作行為本身， 只要它的操作行為不違法，是不能對(duì)其興師問罪的。
溫州炒房團(tuán)就其活動(dòng)性質(zhì)而言， 是在鉆政府的空子，是在鉆政府政策的空子。有空子就鉆，是經(jīng)典的生財(cái)之道。這里的投資理財(cái)論壇辦得紅紅火火，是因?yàn)檫@里的論壇在告訴你怎樣才能“智慧地發(fā)財(cái)”，而體現(xiàn)在發(fā)財(cái)上的最大智慧就是要會(huì)鉆政府空子、會(huì)鉆政策空子。你能通過鉆政府空子、鉆政策空子發(fā)大財(cái)，你就是眾人崇拜的英雄，蓋世奇才。索羅斯就是這樣做的，洪曦先生正在這樣做。而投資理財(cái)論壇上的熙熙攘攘的駐客、過客，說白了就是在交流和窺視如何鉆政府空子、鉆政策空子來達(dá)到發(fā)財(cái)目的的經(jīng)驗(yàn)。
但是，要鉆政府的空子鉆到能發(fā)財(cái)， 那是一門大學(xué)問，不是隨便什么人都能鉆、善鉆的。溫州炒房團(tuán)鉆得驚世駭俗，鉆得一時(shí)無人能企及，這是人家的本事?，F(xiàn)在各地政府怕了， 要下手段了， 那是因?yàn)槔习傩辗从炒罅?，而這個(gè)反映又正反映在刀口上——新一屆政府正再三強(qiáng)調(diào)權(quán)為民所使、利為民所謀之機(jī)。從目前政府所下的手段來究其背后的動(dòng)機(jī)，很難說都是為老百姓。所以，在一定程度上，政府的手段是為自己而下——為了保住自己管轄地區(qū)的一方平安，也為了保自己的官帽子。在這種情況下即使房價(jià)暫時(shí)得到控制，老百姓一不要忙著感激政府，二需要有房價(jià)會(huì)持續(xù)上漲的精神準(zhǔn)備。
溫州炒房團(tuán)是在鉆政府空子，鉆政策空子。這空子怎么形成的呢？一是信息有誤導(dǎo)致決策失誤，這種錯(cuò)誤連我們朱總理都犯過， 他在大庭廣眾之下被農(nóng)村的基層干部騙了，如果干部們不騙他，糧食政策當(dāng)時(shí)就能得到修改；二是一些干部為了自己得好處故意留破綻。這個(gè)破綻是存心讓人鉆空子的，這個(gè)人當(dāng)然不是你與我， 但你與我如果能聰明地感覺到這里有個(gè)空子，就能合理合法地搭便車來發(fā)財(cái)。溫州炒房團(tuán)無非是在這兩種情況下運(yùn)作（在此，筆者把他們排除在破綻的直接得益者之外），所以，即使有錯(cuò)，擾亂市場也罷，炒高房價(jià)也罷（政府就不想炒高了？只是想慢慢炒高，炒高的程度以民憤不威脅到官帽為限度），錯(cuò)不在他們， 而在炒房團(tuán)所到之處的政府和政府制定的政策。
因?yàn)榈玫降男畔⒂邢?，只能發(fā)表如上的自己感到成熟了的意見。

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