一、前言

（一） 本案目的

根據(jù)臨海市銀雁房地產(chǎn)有限公司關于投資興建江京大飯店的項目意向，2003年1月16日到18日，我們就江京市城市區(qū)域、交通網(wǎng)絡、人文歷史、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、政策導向、旅游資源、客源市場、周邊環(huán)境等影響投資建造江京大酒店的諸多因素進行了實地調(diào)研，采取的主要方法是:一、聽取當?shù)厥姓嘘P負責人對整個江京地區(qū)總體經(jīng)濟發(fā)展綱要、產(chǎn)業(yè)政策導向、甌江沿線江濱區(qū)塊（江京大酒店所處區(qū)域）建設規(guī)劃與設想、城鄉(xiāng)社會概況等有關情況的介紹；二、到江京市旅游局行業(yè)管理處、市場開發(fā)處、規(guī)劃處咨詢了解相關的旅游客源接待、旅游資源開發(fā)、年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)等情況；三、實地考察了江京市區(qū)目前最高檔次的星級飯店（三星級的江京國際大酒店、香溢紫荊花大酒店和江京飛達大酒店）及其他飯店的實際營業(yè)狀況，并進一步深入到當?shù)氐馁徫镏行?、娛樂場所以及風景旅游點，了解了當?shù)厥忻竦南M習慣與水準；四、到江京大飯店擬建地點察看周邊環(huán)境，分別測量至市中心、火車站、汽車站、金麗溫高速公路入口及主要工礦企業(yè)等處的實際距離；五、參考江京市政府各相關部門公布的有關數(shù)據(jù)材料（江京市2002年度統(tǒng)計年鑒、江京市旅游局2002年度統(tǒng)計報表等）。

基于上述材料，本項目建議書主要為江京大飯店的建設，提出投資環(huán)境評估、目標市場分析、投資建設定論、投資規(guī)模及投資效益預測與投資可行性分析等方面的參考意見。

（二） 項目簡述

1、城市概況

江京市位于浙江省的西南部，地處浙閩兩省結(jié)合部，在東經(jīng)118°41′～120°26′和北緯27°25′～28°57′之間?？偯娣e1.73萬平方公里，總?cè)丝?50萬。全區(qū)現(xiàn)轄江京、龍泉二市及縉云、青田、遂昌、云和、慶元、景寧、松陽七縣，是浙江省面積最大而人口最稀的地區(qū)。它東南與溫州市接壤，西南與福建省寧德市、南平市毗鄰，西北與衢州市相接，北部與金華市交界，東北與臺州市相連。分別距溫州126公里、金華122公里、杭州292公里、上海512公里。江京市區(qū)因其地形酷似蓮花，故稱蓮城，是浙西南地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。

江京市山清水秀、古跡眾多。龍泉的鳳陽山、慶元的百山祖、遂昌的九龍山等國家和省級自然保護區(qū)，風光美不勝收；縉云仙都的鼎湖峰、鐵城、青田的石門洞、江京的通濟堰、龍泉的哥窯大窯遺址、松陽的延慶寺塔等景點，人文景觀和自然景觀交相輝映，都是生態(tài)旅游、休閑度假與避暑的勝地。江京市地處亞熱帶季風氣候，甌江水系橫貫全區(qū)，一年四季雨量充沛，氣候濕潤，自然條件優(yōu)越，其中森林、水能、礦產(chǎn)、野生動物等四大資源均占全省首位。

江京市物產(chǎn)十分豐富，著名的有慶元香姑、景寧惠明茶、處州白蓮、縉云黃花菜、江京柑桔、云和雪梨、遂昌薯脯以及筍干、木耳、曬紅煙等農(nóng)副產(chǎn)品，曾在全國農(nóng)業(yè)博覽會上獲得過多塊金牌。龍泉寶劍、青瓷、青田石雕等工藝美術(shù)品更是在國內(nèi)外久負盛名。金筆、羽絨制品、寵物用品、木制玩具、洗滌用品、鞋革等新興工業(yè)產(chǎn)品和工藝產(chǎn)品深受中外顧客的贊譽。

江京市的郵電通訊已實現(xiàn)傳輸光纜化、電話交換程控化，無線尋呼實現(xiàn)全省、全國漫游。556座各類電站已與華東大電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)供電，使得全區(qū)電訊、供電穩(wěn)定可靠。

2、交通網(wǎng)絡

江京市是浙西南的交通樞紐，交通條件十分便利。金溫鐵路在1997年就已經(jīng)開通運行；金麗溫高速公路也已于2002年底全線貫通；330國道橫貫境內(nèi)；麗浦、麗龍等11條省道干線組成了地區(qū)公路交通的骨架，全面形成了以高級和次高級公路為主干的公路運輸網(wǎng)絡。江京還擁有兩座各500噸泊位的溫溪港，貨輪可直達全國各大港口和香港、澳門等地。江京機場也正在籌劃當中。全地區(qū)已基本形成良好的交通網(wǎng)絡。

3、社會人文歷史

江京地區(qū)歷史悠久，文化積淀深厚。據(jù)考古發(fā)現(xiàn)，早在4000多年前就有人類活動。隋朝開皇九年（公元589年）建處州，592年改為括州，607年改為永嘉郡。唐朝武德四年（公元621年）復改為括州，779年改為處州。元朝至元十三年（公元1276年）改為處州路，1359年改為安南府，隨后又改為處州府。明朝景泰三年（公元1452年）起，處州府轄江京、松陽、縉云、青田、遂昌、慶元、宣平、云和、景寧10縣。1911年辛亥革命后設立處州軍政分府。民國元年（1912年）撤銷處州軍政分府，先后由甌海道和江京、第九、第六、第七行政督查區(qū)管轄，轄江京、松陽、縉云、龍泉、慶元、宣平、景寧、云和8縣。1949年5月解放，10月設江京專區(qū)，1952年撤銷專區(qū)，各縣分別劃入溫州、金華、衢州專區(qū)管轄。1963年5月恢復江京專區(qū)，轄江京、青田、縉云、遂昌、云和、龍泉6縣。1968年改稱江京地區(qū)，1978年設立江京地區(qū)行政公署。其中：1973年恢復慶元縣，1982年恢復松陽縣，1984年設立景寧畬族自治縣，1986年撤銷江京縣，設立縣級江京市，1990年撤銷龍泉縣，設立縣級龍泉市，2000年撤銷縣級江京市，設立蓮都區(qū)。2000年7月19日撤銷行署建制，設江京市，轄蓮都區(qū)、龍泉市和青田、縉云、云和、慶元、遂昌、松陽、景寧7縣。自古以來,江京就是浙西南地區(qū)的歷史重鎮(zhèn)，青田更是全國著名的僑鄉(xiāng)。

4、項目位置特征

江京大飯店項目位于江京市區(qū)的南部，甌江的南岸，與市區(qū)隔江相望，處于未來幾年市政府計劃重點開發(fā)地區(qū)的核心區(qū)塊。它座落于江京市江濱公園南岸之盡端，面對公園和寬闊的水面，與公園天然地熔為一體。它背靠著名的南明山風景區(qū)和建設中的未來的繞城公路，正在擴建的小水門大橋和規(guī)劃中的紫金大橋一左一右地將酒店與市區(qū)緊密相連，分別距離市中心4公里、老長途汽車站6公里、火車站8公里，可以說是處在自然風景秀麗、周邊環(huán)境優(yōu)雅、地域視線開闊、城區(qū)交通便捷的良好環(huán)境之中，是一塊典型的“鬧中取靜”的世外桃源和風水寶地，非常符合建造園林式綜合性酒店的地理要求。

二、現(xiàn)階段江京市場總體概況及投資環(huán)境分析

（一） 社會政策環(huán)境

進入新世紀，江京市政府明確提出了“秀山江京、浙江綠谷”的發(fā)展口號，全面制定實施了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在堅持以市場為導向、以科技為先導、以產(chǎn)品為龍頭、以工程為依托、以效益為中心、以企業(yè)為主體的原則指導下，強化政策導向，依靠科技進步，培育規(guī)范市場，加強監(jiān)督管理，加大環(huán)境保護力度，逐步建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控體系和統(tǒng)一開放、競爭有序的產(chǎn)業(yè)市場運行機制，促進全地區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的健康、快速發(fā)展。

同時，江京市政府還特別提出要加大利用外資的力度，進一步拓展第三產(chǎn)業(yè)，力爭在城市基礎設施、旅游、商貿(mào)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等方面有新的突破。尤其把旅游業(yè)的發(fā)展擺到重要的位置。

并且，市政府明確提出及實施了提高行政辦事效率，改善服務環(huán)境，簡化審批手續(xù)，下放審批權(quán)限，減少收費項目，各級辦事機構(gòu)落實行政公示制和服務承諾制，減少審批環(huán)節(jié)，方便客商投資，強化社會信用等一系列配套政策，有力地改進了投資環(huán)境，建立了良好的投資政策導向。正是由于政府的重視，目前江京地區(qū)已經(jīng)形成了良好的投資市場環(huán)境。

（二） 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況

1、經(jīng)濟總量

近年來，江京地區(qū)國民經(jīng)濟呈整體快速增長態(tài)勢，綜合經(jīng)濟實力明顯增強。去年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到158.97億元，與前一年相比增長了12.8%，其中市區(qū)的增幅更是達到了17.6%。全市人均GDP達到6393元，折合美金為780元，其中市區(qū)達到10687元，折合美金為1303元。全地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，第三產(chǎn)業(yè)所占比重明顯增加，現(xiàn)已占到國內(nèi)生產(chǎn)總值的35.35%，累計完成產(chǎn)業(yè)增加值56.18億元，發(fā)展速度明顯超過平均經(jīng)濟增長速度，2002年比上一年增長了15%，其中市區(qū)的增長比例更是達到了19.2%。

去年全市財政一般預算收入為17.95億元，比前一年增長了39.8%，其中上劃中央收入6.22億元，增長19.35%；地方財政收入11.73億元，增長53.8%。財政收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上一年的9.39%提高到了11.29%。城鄉(xiāng)居民收入增長超過31.04%，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年末余額首次突破100億元，達到創(chuàng)記錄的109.32億元。城鄉(xiāng)居民食品支出占消費支出的比例（即恩格爾系數(shù)）也由前一年的43%降到了去年的41%。全地區(qū)已經(jīng)初步具備了小康社會富裕的生活條件。

2、產(chǎn)業(yè)特征

江京地處浙西南山區(qū)，自古以來物產(chǎn)富饒，森林覆蓋率高居浙江省第一位，是我省的林業(yè)大市。地區(qū)近年來積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，2002年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值已完成57.66億元。工業(yè)生產(chǎn)則保持了自1999年底以來年平均20%以上的高速增長，增長幅度繼續(xù)保持全省十一個地區(qū)的第一位，規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值增幅高出全省平均增速的11.3個百分點。

近年來，江京市明顯加快了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，著力培育發(fā)展特色經(jīng)濟，成效已初步顯現(xiàn)。從2002年的發(fā)展情況看，一是培育壯大的四大行業(yè)發(fā)展勢頭強勁，其中化學原料及化學制品制造業(yè)產(chǎn)值增長29.7%、電力工業(yè)增長15.5%、文教體育用品制造業(yè)增長32.98%、木材加工及竹藤棕草制品業(yè)增長13.94%。二是優(yōu)先發(fā)展的四大行業(yè)中，皮革毛皮羽絨及其制品業(yè)增長111.08%、醫(yī)藥工業(yè)增長13.15%、非金屬礦采選業(yè)增長42.35%，食品工業(yè)增長20.35%。三是塊狀特色經(jīng)濟增長迅速，新的經(jīng)濟亮點閃爍。青田鞋革實現(xiàn)產(chǎn)值5.26億元，同比增長143.5%,外貿(mào)服裝增長82.31%,云和木制玩具實現(xiàn)產(chǎn)值3.0億元，同比增長50.5%，縉云環(huán)形燈管和縫紉機械及工刃具三大行業(yè)增長93.0%，龍泉太陽傘增長12.0%，慶元竹木加工業(yè)和塑料制品業(yè)分別增長20.5%和33.2%，都呈現(xiàn)出了較強勁的發(fā)展態(tài)勢。產(chǎn)業(yè)特征明顯，增長勢頭良好。

同時，非公有制經(jīng)濟也成為拉動工業(yè)增長的主要力量。去年一年，除股份合作企業(yè)外，外商及港澳臺投資企業(yè)產(chǎn)值增長42.3%，股份制企業(yè)增長30.0%，聯(lián)營企業(yè)增長20%，其他企業(yè)增長28.5%，這五類企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值達50.75億元，占全部規(guī)模企業(yè)的91.54%，比上年同期提高了0.71個百分點。這表明江京市主攻個體私營等非公有制經(jīng)濟發(fā)展的政策已顯成效。

外貿(mào)仍然保持較高的發(fā)展水平，工業(yè)品出口勢頭強勁，拉動市場銷售作用明顯，表明在加入WTO后，江京市的出口生產(chǎn)企業(yè)基本能抓住機遇，工業(yè)外向度進一步提高。

建設工業(yè)園區(qū)也是江京市“十五”期間加快工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的主要切入點，有效地促進產(chǎn)業(yè)集聚。市政府采取加大政策扶持引導、加快基礎設施建設、加大招商引資力度等措施，使園區(qū)建設步伐明顯加快，云和木制玩具工業(yè)園區(qū)、遂昌凱恩高科技紙業(yè)園區(qū)、慶元竹木制品工業(yè)園區(qū)、縉云新碧仙都五金工業(yè)園區(qū)、龍泉太陽傘園區(qū)、青瓷寶劍園區(qū)、青田外貿(mào)服裝工業(yè)園區(qū)、景寧食品工業(yè)園區(qū)和松陽西屏特色工業(yè)園區(qū)等各具特色，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

（三） 旅游資源現(xiàn)狀

1、旅游資源

江京群山連綿，林海氤氳，峽谷眾多，溪流密布，奇峰聳立，瀑泉飛掛，洞壑幽深，可謂是匯“峰、林、洞、瀑”于一城，集“奇、峻、清、幽”于一地。江京是浙江省森林、水能、礦藏和野生珍稀動植物資源最豐富的地區(qū)，森林覆蓋率達到79.1%，素有“浙江林?！?、“天然氧吧”、“天然的動植物園”之稱，被譽為“難得凈土”。

江京是一個清新秀美的世界。在全市1.73萬平方公里的土地上，分布著國家AAAA級的仙都風景區(qū)和AAA級的青田石門洞旅游景區(qū)及一批國家AA級旅游景區(qū)（點）；國家和省級風景名勝區(qū)4處；市級風景名勝區(qū)6處；國家和省級自然保護區(qū)3處；省級森林公園8處；國家級文保單位5處和省級文保單位17處；省級歷史文化名城2個和省級歷史文化保護區(qū)4處。江京是浙江省首個國家級生態(tài)示范區(qū)建設試點地區(qū)，是甌江、錢塘江、飛云江、靈江、閩江、福安江等六大水系的發(fā)源地；江京是21世紀人類所崇尚的“休閑養(yǎng)生，返樸歸真”的生態(tài)旅游休閑度假勝地。

江京還是全國最大的畬族聚居地，景寧是全國惟一的畬族自治縣，多姿多彩的畬族傳統(tǒng)文化和民俗風情引人入勝，讓人流連忘返。

總之，江京豐富的自然山水與人文景觀，形成了特色鮮明的旅游資源，日益引起了眾多游客的響應與神往。

2、飯店概況

江京地區(qū)目前建有各類旅游飯店39家，其中三星級酒店2家，二星級酒店20家，一星級酒店15家，按照三星級標準建造但尚未評星掛牌的2家?？偡块g數(shù)2224間，總床位3600余張，2002年平均出租率63.79%，平均房價140元/間.天。江京市區(qū)現(xiàn)有旅游飯店13家，其中三星級酒店2家，二星級酒店5家，一星級酒店4家，按照三星級標準建造但尚未評星掛牌的2家。而這4家三星級及按照三星級標準建造但尚未評星掛牌的飯店，共有客房387間，去年平均出租率達到72.49%，平均房價約220元/間.天。從整體經(jīng)營情況看，江京市的旅游飯店普遍能獲得較好的贏利,并且目前市區(qū)尚存在著無四、五星級豪華旅游飯店的空白，為投資建造高星級酒店提供了極大的空間。

3、景區(qū)接待收入

2002年江京地區(qū)主要景區(qū)（點）接待人數(shù)為：仙都風景名勝區(qū)24.2萬人；青田石門洞風景名勝區(qū)6.5萬人；清真寺13.5萬人；東西巖、南明山風景名勝區(qū)7.64萬人；白云山森林公園14.8萬人；松陽箬寮巖景區(qū)6.5萬人。全年共接待海內(nèi)外旅游者217.4782萬人，其中海外游客2.4782萬人，同比增長25.73%，客源結(jié)構(gòu)主要為第一西班牙、第二意大利、第三巴西；國內(nèi)游客215.3萬人，同比增長33.4%，客源結(jié)構(gòu)主要為第一省內(nèi)、第二上海、第三江蘇。國內(nèi)旅游收入8.86億元，同比增長38.2%，旅游創(chuàng)匯4174.68萬美元，同比增長28.77%。旅游收入占地區(qū)整個GDP的7.75%，比上一年增長2.02個百分點。2003年旅游收入計劃占整個GDP的10%左右，增長態(tài)勢繼續(xù)穩(wěn)步提高。

4、存在的問題與不足

江京地區(qū)的旅游接待服務行業(yè)，近幾年雖然取得了很大的進步與發(fā)展，但是還存在著一些問題與不足，主要是：一、整體旅游宣傳的影響面不夠廣泛，輻射力度不夠深；二、景點較分散，未形成拳頭產(chǎn)品和完整線路，給人以零打碎敲的感覺，造成游客停留時間不夠長的結(jié)果；三、市區(qū)缺少高規(guī)格的豪華旅游飯店，現(xiàn)有的幾家三星級飯店都普遍存在著布局不合理、服務功能不到位的缺陷；四、缺乏專業(yè)的飯店管理人才，飯店的整體服務規(guī)格和服務質(zhì)量不夠高；五、現(xiàn)有飯店缺乏能舉行商務洽談、宴會、展覽、新聞發(fā)布會、政府首腦接待等大型活動的場所，直接對整個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展與形象展示造成了滯后的負面影響；六、在現(xiàn)有整個地區(qū)旅游收入占到GDP7.75%的基礎上，旅游飯店業(yè)缺乏新的增長亮點，尤其是代表當今最新市場銷售理念的產(chǎn)權(quán)式酒店，在江京還處于空白階段。

（四） 消費市場分析

通過對江京地區(qū)飯店、餐飲、娛樂、購物等方面的實地調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)江京地區(qū)雖然經(jīng)濟不是特別發(fā)達，但是一般市民的消費水準卻比想象中要高。經(jīng)初步了解，目前市民對生活中的喜事、大事，如生子、參軍、上大學、生日、喬遷新居、老人做壽等，都習慣以聚眾宴請的方式來祝賀，比較舍得花錢。而一些新的高檔次的酒店、餐館、娛樂場所在開業(yè)伊始，都能在當?shù)卦斐赊Z動效應，生意非?；鸨Ｎ覀冊谡{(diào)查中還特別關注了年夜飯的基本標準，每桌從668元～1280元不等，不低于杭州的消費水準，且消費市場基本成熟，這就為建設高星級酒店奠定了消費基礎。

另外，我們還特別調(diào)查了江京市的中高檔社會餐館， 例如名人名家大酒店、新開元大酒店、綠谷大酒店、陽光大酒店、太平府飯店、觀天下食府等，經(jīng)營情況都非常不錯。其中的名人名家大酒店是目前江京市最大的一家社會餐館，共有三層，包廂40余個，總餐位數(shù)達到了420個，根據(jù)我們實地消費估算，按照平均每人50元的消費水平計算，如果利用率達到70%以上，則日平均營業(yè)額應在3萬元以上。日益成熟的消費觀念與消費市場，已為大型綜合性酒店尤其是餐飲的消費理念打下了良好的基礎。

由于隸屬江京地區(qū)的青田是全國著名的僑鄉(xiāng)，有一大批旅居國外的事業(yè)有成的華僑，他們中的大多數(shù)都有每年回家鄉(xiāng)省親的習慣，滯留的時間也比較長，故往往喜歡在當?shù)刭彿烤幼?，同時由于受到中國傳統(tǒng)觀念中“葉落歸根”思想的影響，每年也有大批的老華僑歸國歸鄉(xiāng)，安度晚年，購買酒店式的觀景別墅居住對他們來說應該是一個非常不錯的選擇；江京的經(jīng)濟尤其是私營經(jīng)濟這幾年發(fā)展非常迅速，誕生了一大批富有的生意人，隨著自身經(jīng)濟實力的增強，他們對生活的要求特別是居住的要求也越來越高。因而，產(chǎn)權(quán)式酒店別墅這一最高層次的居住形式將對他們具有很大的吸引力，與之相配套的酒店式服務也將極大地方便他們的生活，它的出現(xiàn)無疑將很好地滿足這一市場的需求?；谝陨蟽牲c分析，我們認為，針對酒店兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的消費市場非常廣闊，銷售前景樂觀，它在江京地區(qū)的率先推出也必將在當?shù)匾鹣鄳霓Z動效應，并最終取得成功。

三、項目分析與市場定位

（一） 項目分析

考慮到江京整個地區(qū)的經(jīng)濟、社會、旅游等發(fā)展狀況，綜合自然、地域、氣候等因素及投資回報、投資風險、經(jīng)營成本等預測，我們認為，目前江京市已完全有必要投資建設高星級的城市綜合商務型酒店，并可兼帶部分產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，同時在建造過程中，特別需要注意下列因素：

1、規(guī)格檔次起步一定要高，設計規(guī)劃標準為五星級，建設標準為四星級，這樣就能快速占領當?shù)仫埖陿I(yè)的制高點。同時，服務設施應盡量齊全且功能靈活。

2、依據(jù)地方容量，整個投資規(guī)模不宜偏大，房間總數(shù)控制在220間以內(nèi)，同時，應具備有較佳私密性、獨立性、安全性的經(jīng)營接待場所，以滿足政府接待的需求。

3、兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店建筑以獨立式別墅為主，規(guī)模為40幢左右，每幢建筑面積為250平方米～350平方米之間。

4、主體建筑風格應有自己的特色，且與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，從而使住店客人在欣賞周邊自然景色的同時，建筑物本身也相應成為所在區(qū)域的一道亮麗景觀。

5、經(jīng)營定位應明確，既能符合當?shù)卣?，又能最大范圍地招徠客源，贏得較好的投資回報。

6、應積極爭取當?shù)卣案骷墮C構(gòu)的大力支持，爭取將本項目樹立為良好的政府形象工程。同時擴大臨海市銀雁房地產(chǎn)有限公司的社會知名度與誠信度，進而有效樹立公司良好的形象，利用自身的優(yōu)勢不斷拓展業(yè)務，最終形成雙贏。

（二） 市場定位

通過實地考察，并根據(jù)當?shù)氐膶嶋H接待情況及發(fā)展趨勢分析，我們認為，新建的江京大飯店的經(jīng)營市場可定為：一、政府代表團的會見與接待；二、國家級專業(yè)會議和中小型國際會議；三、地方政府、各職能機構(gòu)、各企事業(yè)團體的各類會議或聯(lián)誼活動；四、國際國內(nèi)招商、貿(mào)易、推廣、展示、展覽、新聞發(fā)布等商務活動；五、高檔旅游團隊；六、高檔次商務散客；七、各類學術(shù)研討、參觀交流等接待活動；八、海內(nèi)外客商休閑度假等。

酒店類型為城市綜合商務型。酒店星級為目前按照四星級標準建造，并留有升級為五星級酒店的空間。另外，產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的建造也將填補江京市尚無高檔別墅區(qū)的空白，主要銷售客戶對象應是歸國僑胞、各地投資商及有關企業(yè)家等。同時根據(jù)可靠消息，國家將下文嚴格控制別墅類房產(chǎn)的建造，這又將進一步使酒店的別墅群成為一個亮麗的賣點。

（三） 綜合評論

結(jié)合江京地區(qū)社會經(jīng)濟的特征與新世紀當?shù)卣贫ǖ陌l(fā)展規(guī)劃，我們認為，臨海市銀雁房地產(chǎn)有限公司投資建造江京大飯店，主要有以下幾方面的有利因素：一、近幾年江京市經(jīng)濟發(fā)展速度明顯加快，已具備一定的社會綜合經(jīng)濟實力，招商引資政策優(yōu)惠，城市化水平日益提高，旅游資源十分豐富，城市功能與知名度不斷擴大，存在著良好的投資基礎條件；二、目前市區(qū)缺乏大型旅游商貿(mào)接待活動的場所，尤其是飯店規(guī)格檔次不高、布局不合理、政府會見接待場所稀缺、國內(nèi)外高檔次會議舉辦困難等不良因素明顯，存在著投資建造高檔飯店的市場契機；三、江京消費市場活躍，消費水準日趨提高，當?shù)厥忻駥ㄔ焖摹⑽逍羌壐咝羌壘频甑暮袈暫芨?，而且人們求新、求變、求好的消費心態(tài)十分明顯，存在著有利的消費群體；四、江京市政府和相關部門的領導明確表態(tài)，非常重視與支持建造江京大酒店這一項目，存在著建設與經(jīng)營政策的優(yōu)惠等政府支持的背景。

總之，該項目是一項能較快占領市場，獲取良好回報的較佳的投資行為。同時，也是有力展示臨海市銀雁房地產(chǎn)有限公司形象的非常良好的機會。

四、項目建設的基本思路與建議

根據(jù)江京市經(jīng)濟發(fā)展狀況和旅游業(yè)及飯店業(yè)市場現(xiàn)狀，結(jié)合投資方的經(jīng)營思路，擬建的江京大飯店初步定位為城市綜合型商務酒店，兼帶部分產(chǎn)權(quán)式酒店別墅。它的設計和建設應涵蓋以下基本概念。

(一） 基本設計原則

1、總體設計指導思想以市場需求及經(jīng)營目標為前提，充分考慮開業(yè)以后的經(jīng)營效果和投資回報，能夠體現(xiàn)現(xiàn)代化城市綜合型商務酒店的特色，有鮮明和良好的市場形象。

2、酒店設計應體現(xiàn)出較強的對市場需求環(huán)境的適應性、可變性和前瞻性。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設計等按照現(xiàn)行國家GB/T14308五星級飯店標準設計建造；酒店的裝修以及其他設備設施、用具、陳設等可考慮市場的實際需要和投資狀況，按四星級標準進行靈活變通處理，力求既能滿足初步的經(jīng)營目標，樹立良好的形象，又能節(jié)省投資。

3、因酒店用地條件較好，且當?shù)仫埖陿I(yè)市場尚處在逐步發(fā)展中，在確保建設檔次和標準的同時，相應地控制投資負擔，可考慮分期建設，逐步發(fā)展完善。

4、酒店的建造與裝修應重設計，輕材料。體現(xiàn)設計是靈魂，建材為設計服務的投資理念。避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個性。

5、酒店的總體建筑分為高層主樓與產(chǎn)權(quán)式酒店別墅兩大部分。主樓以200間（套）客房（約220間自然間）及公共部分和動力后勤部分組成。產(chǎn)權(quán)式酒店別墅可建40幢左右。另外，隨著市場發(fā)展，在臨江濱區(qū)域，可適當規(guī)劃建造一些對外服務的商業(yè)設施。主樓客房部分可考慮分期建造，前期約建2/3，二期續(xù)建約1/3。建筑總規(guī)模（不含沿江對外服務用房）控制在36000平方米左右。

6、酒店設計應充分考慮環(huán)境因素，要與環(huán)境優(yōu)勢相結(jié)合，建筑物要有自己的個性和特色?？傮w布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品，力求營造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、高雅等要素。

7、酒店應引進并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、關懷殘疾人等方面，從設計之初就加以考慮，同時在經(jīng)營管理上向客人提供綠色產(chǎn)品，包括飯店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都應體現(xiàn)綠色理念，在市場上確立個性化形象。

8、酒店的設計建設應重視日后經(jīng)營成本的控制。水、電、氣、空調(diào)等應根據(jù)經(jīng)營管理需要，適當分區(qū)域布置系統(tǒng)，必要時進行分區(qū)域設置計量裝置。

（二） 酒店建設標準

酒店的建設按國家GB/T14308標準實施，為四星級綜合商務型酒店，骨架基礎部分則按照五星級標準要求控制。

1、70%標準客房每間凈面積不小于20平方米（不含小過道及衛(wèi)生間），擁有獨立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于5平方米，并可考慮4件衛(wèi)生設施布置或者干、濕分區(qū)）、衣櫥等。

2、擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于4開間），雙套房應分別設有供主人和來訪客人使用的衛(wèi)生間。

3、擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風良好。

4、擁有智能化管理系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、網(wǎng)絡通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)（包括園林與別墅區(qū)）、現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施。

5、擁有性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設備良好的電梯裝備。

6、擁有先進的、可靠的安全及消防設施與監(jiān)控系統(tǒng)。

7、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾豪華、整體舒適度良好的餐飲設施。

8、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設備設施優(yōu)良的會議及商務中心設施，其中大會議廳面積不小于240平方米。

9、擁有規(guī)模合理、配置符合較高專業(yè)化程度的公共及健康娛樂設施，其中多功能廳面積不小于600平方米。健康娛樂設施分區(qū)相對集中，并有根據(jù)市場變化而能進行適當調(diào)整的空間。

10、擁有較為完善的員工及后勤服務設施。

11、擁有符合高星級酒店標準的停車場地（所）。

（三） 酒店設計設想與建議

根據(jù)江京市擬建四星級標準園林式賓館區(qū)塊示意圖及江京市旅游市場調(diào)查結(jié)果和酒店建設基本思路，結(jié)合國家有關的規(guī)范、標準進行本酒店的設計。遵循“天地人和”及“以人為本”的原則，實現(xiàn)功能劃分合理、經(jīng)濟適用、安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、使用管理方便及滿足現(xiàn)代生活水準需要的最佳效果。

1、總體布局

酒店總體布局擬呈園林式布置，與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，使之成為名副其實的公園一部分和一個特殊的景區(qū)與亮點。項目區(qū)域地勢南高北低（外環(huán)干道高度約55米左右，區(qū)域道路高度約52米左右，區(qū)域內(nèi)自然地面高度約48-49米，江面水位約為48米左右），未來的紫荊大橋為市中心通向外環(huán)線而建的主要橋梁，外環(huán)干道給交通帶來便捷，但干道位置高，可俯視整個酒店區(qū)，且外環(huán)干道的交通噪音不利于區(qū)域安靜，為此酒店主樓擬向北靠，南區(qū)為庭院綠化區(qū)。賓客主入口擬設南、北二處，南入口從外環(huán)干道直接用高架接至主樓二層，北入口從濱江大道接至底層，貨物入口與員工入口從西側(cè)道路接入。產(chǎn)權(quán)式酒店別墅擬建于東區(qū)。整個酒店區(qū)域內(nèi)要求交通流線順暢，客貨員工互不干擾。同時，為滿足日益增多的車流量，要求建有足夠的停車泊位，初步建議停車位每間客房不少于0.6個，并能有部分室內(nèi)停車位，必要時可設計成封閉式停車庫。

2、建筑設計

根據(jù)江京市主管部門提出的建造“園林式”酒店的要求，結(jié)合所在地理環(huán)境的特點，酒店建筑層數(shù)以五～六層的多層建筑為主，主樓不設地下室，底層除必須設置的經(jīng)營用房外，可設置工程設備用房和后勤員工用房及停車庫。部分為二～三層的低層建筑。建筑造型可采用有傳統(tǒng)建筑符號的現(xiàn)代建筑造型，建筑群體以分散與集中相結(jié)合，并以相對集中為主。其分散區(qū)域必須有封閉式連廊相接（產(chǎn)權(quán)式酒店別墅除外）。

根據(jù)市場定位，酒店經(jīng)營的基本功能初步確定為互相有關聯(lián)的五大功能：

⑴ 綜合性住宿接待功能。為能適應市場需要，客房區(qū)總計設200間（套）左右，宜有普通客房區(qū)以接待一般會議和旅游團隊之用，可略低于四星級標準（骨架部分盡量少變），數(shù)量可控制在客房總數(shù)的30%；標準客房區(qū)為45%，并設有殘疾人客房1間；豪華客房區(qū)即商務樓層區(qū)（行政樓層），總數(shù)可控制在20%左右，它應有獨立的接待、商務、會議、休息、健身、閱覽及酒吧餐飲功能，房型以單床房為主；套房總數(shù)控制在5%左右，它宜分布在標準客房區(qū)和豪華客房區(qū)，房型以雙套房為主，并有三套房、四套房（或五套房）各一套，所有套房均應設有供主人和來訪客人分別使用的衛(wèi)生間，其中四套房或五套房相鄰設有若干標準房，在平面布局上宜單獨成區(qū)，以確保安靜、方便，并能滿足政府接待保衛(wèi)工作的特殊要求。

⑵ 綜合性會議等公共活動功能。建議設置專用大型會議廳一間，面積240平方米左右，小型會議室四～六間，一間可活動分隔的多功能廳（會議、宴請、展覽用），面積約650平方米左右（凈高不低于5米）。大型會議廳及多功能廳，必須交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務走廊、衣帽間和配套的服務、貯藏用房及衛(wèi)生間。設120～150平方米左右的會見室一間，含隱蔽式衛(wèi)生間。大型會議室應配置同聲傳譯設施。

⑶ 全方位餐飲經(jīng)營功能。為適應大型會議、政府接待、地方廠商經(jīng)濟活動及當?shù)鼗閼c活動和其他各種中高檔散客宴請等需要，建議適當擴大餐飲經(jīng)營范圍和內(nèi)容。盡可能較大地占領當?shù)刂懈邫n餐飲市場份額。宜設大、中、小型中餐廳、風味餐廳、咖啡廳（兼西餐廳）、大堂吧等。其中設140～160座餐廳一間，包廂28～30間（其中可容納20人左右的豪華包廂一間，可容納2桌的包廂2～3間，可容納4桌的包廂1間，其余均為單桌包廂），包廂面積適當寬敞，盡可能單獨設有衛(wèi)生間，其中包廂餐廳可設成二個區(qū)域，以便分區(qū)經(jīng)營。咖啡廳（兼早餐自助餐）200平方米左右，大堂吧約150平方米左右。多功能廳也可接待大型宴請?？傆嫴臀患s1000座左右，可同時容納二～三個大、中型宴請。與餐廳配套的廚房部分，面積適當，布局合理，傳菜線路不與主要公共區(qū)域相交叉。

⑷ 舒適、先進的健康娛樂功能。利用優(yōu)越的地理條件，室外可設置網(wǎng)球場、燒烤區(qū)、釣魚池，預留室外游泳池及庭院散步休閑設施。室內(nèi)設健身中心、乒乓球室、臺球房、沙壺球房（二道）、桑拿中心（約800平方米）、棋牌房（20間左右）、小型歌舞廳及KTV包房（20間左右）。在適當區(qū)域設置獨立的書店、鮮花店、餅屋、商場、精品商店和美容美發(fā)中心及足浴按摩中心。

健康娛樂功能內(nèi)容發(fā)展快、變化多、人流量大，某些區(qū)域要有一定的私密性，因此設計中要注意區(qū)域劃分的獨立性和合理性，要有前瞻性和可變性，以適應市場需求的變化。

⑸ 政府接待和會議功能。政府接待是一塊較大的市場，是酒店樹立形象的重要陣地，也是服務于當?shù)卣?、?jīng)濟發(fā)展的具體表現(xiàn)。因此酒店在籌建之初就應從硬件設施和軟件管理上考慮此內(nèi)容，以有利于更好地提供服務和酒店自身的發(fā)展。

具體使用功能已包括在各項經(jīng)營內(nèi)容中，但在交通組織、位置布局等方面，應考慮具有較佳的私密性、獨立性和安全性的要求，例如會見室與豪華餐飲包廂二者之間應盡可能臨近；大會議廳及多功能廳則應盡可能設貴賓休息室及單獨通道；套房不宜設在同一樓層；如有可能在前廳區(qū)或行政辦公區(qū)設政府接待辦公室。

與上述經(jīng)營功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：

① 前廳是酒店的門面，面積（不包括營業(yè)區(qū)域面積，如總服務臺、商場、商務中心、大堂吧等）以控制在300平方米左右為宜，空間要有迎賓的氛圍和效果，體現(xiàn)高星級酒店的氣勢。服務功能要全，布局要合理，流線要通暢。

② 工程設備區(qū)盡可能集中設置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動對賓客產(chǎn)生不良影響。設置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉庫等用房，并附設員工服裝間。

③ 辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。前后各部門可考慮分設在各經(jīng)營區(qū)域，行政辦公可按對賓客服務和對內(nèi)及其他業(yè)務往來為主二類，前者宜設在前廳附近，后者可設在臨近后勤區(qū)或者獨立設置通道。

④ 員工后勤區(qū)。酒店初步考慮總員工數(shù)約為360人左右，男女比例約各占50%。應設有員工食堂（120～150個餐位）、獨立更衣室、淋浴室、員工培訓教室和員工活動室及衛(wèi)生間。員工用房如果獨立設置，應與主樓有封閉式連廊相連。

（四） 投資估算

酒店按照36000平方米的建筑面積、200間（套）客房外加40幢獨立產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的投資進行計算，一次投入費用初步估算如下：

土建工程：36000平方米×800元/平方米＝2880萬元

給排水及鍋爐工程：36000平方米×200元/平方米＝720萬元

強電工程：36000平方米×280元/平方米＝1008萬元

弱電工程：36000平方米×120元/平方米＝432萬元

暖通空調(diào)工程：36000平方米×200元/平方米＝720萬元

電梯：300萬元

道路、圍墻、庭院綠化：600萬元

室內(nèi)裝修：36000平方米×800元＝2880萬元

質(zhì)量監(jiān)督及監(jiān)理費：100萬元

設計及咨詢費：250萬元

開辦費用（包括餐飲、洗衣、PA、健身、娛樂、客房等設備設施費及員工服裝、培訓等費用）：800萬元

不可預見費：500萬元

購買土地費用：1288萬元

總計：12478萬元

注：如客房區(qū)分期建造，則第一期投資可削減部分費用。

（五） 投資效益預測（年度經(jīng)營效益測算）

產(chǎn)權(quán)式酒店別墅一次性收益：40幢× 600000萬元/幢＝2400萬元

年度經(jīng)營效益測算

單位:萬元

項目 金額 測算依據(jù)

客房收入 1430.8 200間.套×280元/天×365天×70%＝1430.8

餐飲收入 1085.42 大堂吧、咖啡廳：150座×25元/人×365天×25%＝34.22中餐廳：600座×2餐×365天×40元/人×60%＝1051.2

商場收入 54.75 商場（包括書店、花店）：1500元×365天＝54.75

康樂收入 250.65 桑拿中心(男/女)：60元/人×30人×365天＝65.7 足浴、保健按摩：30元/人×30人×365天＝32.85棋牌室：20間×100元/天×365天×80%＝58.4卡拉OK：20間×150元×365天×60%＝65.7美容美發(fā):15000元/月×12月＝18燒烤啤酒廊、電子游戲、網(wǎng)吧、沙弧球等：約10萬/年健身、桌球、乒乓球等對住店客人免費使用，不計營業(yè)收入。

商務中心收入 7.3 200元×365天

會議室收入 27.38 2500元×365天×30%

其他收入 18.25 迷你吧、電訊、洗衣等：500元×365天

營業(yè)收入合計 2874.55

減：營業(yè)稅金及附加

營業(yè)稅 181.33 娛樂：250.65 ×20%＝50.13其他：(2874.55－250.65)×5%＝131.2

增值稅 1.86 (商場收入54.75－成本54.75×80%)×17%＝1.86

城建稅 12.82 (181.33＋1.86)×7%＝12.82

教育費附加 7.33 (181.33＋1.86)×4%＝7.33

營業(yè)稅金及附加合計 203.34

減：營業(yè)成本

餐飲成本 629.54 1085.42×58%＝629.54

商場成本 43.8 54.75×80%＝43.8

康樂成本 75.2 250.65×30%＝75.2

其他成本 16.06 7.3×20%＋27.38×20%＋18.25×50%＝16.06

營業(yè)成本合計 764.6

減：各項費用

工資及福利費用 518.4 工資：360人×800元/月×12月＝345.6福利：345.6×50%＝172.8 (包括:職工養(yǎng)老保險、待業(yè)保險、大病保險、工傷保險、生育保險、糧食補償金、住房公積金、教育統(tǒng)籌基金、工會經(jīng)費等及其他有關職工福利費)

能源費用 287.46 營業(yè)收入的10%

日常維修費用 57.49 營業(yè)收入的2%

公眾責任保險 3 累計賠償額1000萬×0.3%

營業(yè)部門費用 201.22 營業(yè)收入的7%（包括：客用品、免費食品、裝飾費用、清潔用品、賣房傭金、布草、器皿、酒吧費用、布草洗滌費、音樂娛樂費、印刷費、廚房用具、園林綠化費用等）

市場推廣費用 57.49 營業(yè)收入的2%

一般管理費用 201.22 營業(yè)收入的7%（包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓費用、工作餐費、工作服裝費及不可預見費用等）

管理公司管理費用 57.49 管理費用：2874.55×2%＝57.49

各項費用合計 1383.77

營業(yè)利潤（GOP） 522.84

五、結(jié)論

通過以上各項研究分析及測算，結(jié)果表明：無論是從旅游市場發(fā)展的需要、建設條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從酒店日后的經(jīng)營效益和投資風險等方面來看，建造江京大飯店項目都是比較有利的，預計經(jīng)營效益良好，然投資回報期會較長，但還是值得建造的。從社會效益來看，本項目如果正常經(jīng)營，每年向國家直接上繳各類稅金200多萬元，此外酒店還能為當?shù)靥峁?00人左右的勞動就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無疑是對當?shù)卣木薮笾С趾蛶椭?/p>

江京市作為該地區(qū)人民政府所在地，一向缺乏上檔次、高規(guī)格的高星級酒店，這與其浙西南最大城市的地位極不相符，一旦本項目建成營業(yè)，即可緩解市區(qū)缺乏接待高規(guī)格政府首腦與政府代表團、大型商務活動、高檔次宴會及展覽、大型國際國內(nèi)會議及新聞發(fā)布會、高檔次商務散客及觀光客的高星級酒店的問題，這樣既能快速地提升江京的城市檔次與品位，有效地改善其投資環(huán)境，同時又能有力地促進江京旅游賓館、飯店業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進一步推動當?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，具有相當?shù)纳鐣?/p>

考慮到江京地區(qū)的青田是全國著名的僑鄉(xiāng)，有許多旅居國外的事業(yè)有成的老華僑都有葉落歸根，回家鄉(xiāng)安度晚年的思想，因此，如果江京大飯店建造一批作為當今最高層次的居住形式、未來當?shù)貦n次最高的景觀居住區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，則一定能夠很好地滿足他們的居住需求。同時，還有一大批每年定期回家鄉(xiāng)省親的華僑，由于與別墅相配套的酒店式服務也將極大地方便他們的在外生活，從而增加他們在當?shù)氐臏魰r間，無形中也為當?shù)貛砹苏猩桃Y的機遇和巨大的消費群?？梢哉f，江京大飯店兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的消費市場非常廣闊，它在江京地區(qū)的率先推出也必將在當?shù)匾疝Z動，同時也可彌補江京大飯店投資大、回報期長的不足，無論是其社會效益還是經(jīng)濟效益都是非常明顯的。

酒店的建造是一個投資大、短期經(jīng)濟效益差且投資回報期長的浩大的工程，因此作為投資方來說，考慮如何有效地規(guī)避投資風險，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時也是必須的。據(jù)我們調(diào)查了解，目前在浙江省內(nèi)有不少地區(qū)為了吸引投資，當?shù)卣紩扇⌒涡紊奶厥鈨?yōu)惠政策，例如：有些地方政府對到該地區(qū)投資建造星級酒店的開發(fā)商，免費贈送開發(fā)所用的配套用地等等……考慮到當?shù)氐膶嶋H市場情況并結(jié)合酒店自身的特點，我們認為，在酒店建造的同時如能允許投資方兼帶建造一批產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，這樣其實是一種對政府、對開發(fā)商形成雙贏的做法。此外，當?shù)貙捤傻恼攮h(huán)境和政府部門的大力支持也是增強開發(fā)商信心的有利因素。

考慮到目前江京市的星級酒店已有一定的數(shù)量，競爭必將日趨激烈，故建議江京大飯店項目應堅持結(jié)合自身的優(yōu)勢，憑借現(xiàn)代化酒店的規(guī)模設施，引入先進的專業(yè)管理技能與經(jīng)驗，明確占領當?shù)鼐频陿I(yè)的制高點。

根據(jù)當?shù)鼐频陿I(yè)市場的特點，我們認為江京大飯店的主體建筑應按照五星級標準設計，但為了節(jié)約投資和費用，更好地適應市場，建議酒店現(xiàn)階段按照四星級標準建造。

綜上所述，我們的結(jié)論是：建造江京大飯店，無論是社會效益還是經(jīng)濟效益都非常地明顯，因此這是一個建造可行性很強的項目。

擴展閱讀

版權(quán)聲明：