房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃

今天我們課程敏感性、前瞻性都很強(qiáng)，施展性也是比較強(qiáng)的，大家知道現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)，被社會(huì)公眾關(guān)注的頻率是非常高的，最突出的一點(diǎn)就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)利潤(rùn)率普遍較高，最近中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理逐步地在趨于規(guī)范和嚴(yán)格，對(duì)于房地產(chǎn)的稅收逐步地加強(qiáng)管理，提出了一系列的整管意見(jiàn)，從2002年開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)就被國(guó)家稅務(wù)總局以及他所領(lǐng)導(dǎo)下的全國(guó)國(guó)地稅系統(tǒng)列為專項(xiàng)稽查的行業(yè)。同志們可能不太清楚什么叫專項(xiàng)稽查，專項(xiàng)稽查它要求的覆蓋面是百分之百，不像我們平常抽查日?；槠髽I(yè)，它的覆蓋面達(dá)到10％就可以。那么我們房地產(chǎn)企業(yè)列入專項(xiàng)稽查以后，覆蓋面是百分之百，就是凡是你在地稅系統(tǒng)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都要接受稅務(wù)檢查。從2002年開(kāi)始，2002、2003、2004年，包括今年2005年，連續(xù)四年房地產(chǎn)企業(yè)都列為重點(diǎn)稽查企業(yè)實(shí)屬罕見(jiàn)，特別是2005年，2005年房地產(chǎn)列為全國(guó)專項(xiàng)稽查行業(yè)，跟過(guò)去三年相比有一個(gè)質(zhì)的飛躍，這個(gè)質(zhì)的飛躍就在于今年我們房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的水平全面提高了，前幾年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查來(lái)流于表面。所謂流于表面就是看你的帳面，你帳面反映多少收入，反映多少開(kāi)發(fā)成本，配套費(fèi)用，就按照你的帳面來(lái)征你的稅，欠稅的就補(bǔ)交。今年不一樣了，今年不一樣的地方在哪里呢？跟房地產(chǎn)企業(yè)打交道多年以后，稅務(wù)部門自身也積累了一套稽查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和方法，毫無(wú)客氣地跟大家講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查，實(shí)際上是非常簡(jiǎn)單的。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)的帳目，是不可信任的，房地產(chǎn)所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)，我剛才講到的這兩句話，已經(jīng)形成全國(guó)地稅系統(tǒng)的共識(shí)。從收入角度他只需要到房屋土地管理局抽調(diào)你某一個(gè)項(xiàng)目的所有購(gòu)房合同，以及抽調(diào)你這個(gè)合同所對(duì)應(yīng)的所有的契稅，拿那個(gè)契稅倒除一下契稅稅率，就得出你這個(gè)項(xiàng)目的交易全額，從而確定你的收入總額。然后收入搞定以后，再搞定你的成本，把你所有的與建筑公司簽的承包合同和你相關(guān)的管理費(fèi)用加在一起，就是你這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用，收減支就是你的利潤(rùn)交所得稅和土地增值稅。
應(yīng)該說(shuō)，稅務(wù)局他自己也積累了一套戰(zhàn)術(shù)方法。在這種戰(zhàn)術(shù)方法下，我們房地產(chǎn)企業(yè)今年紛紛地落馬，就我了解的情況，補(bǔ)稅不低于1000萬(wàn)的現(xiàn)在比比皆是，可能在座的各位還沒(méi)有查到，因?yàn)椴榈浇衲?0月30號(hào)為止，所以說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是空前的。我現(xiàn)在身上代有五個(gè)案子，都是跟房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)系的。那么我們現(xiàn)在分析一下這些案件，我把這些問(wèn)題可以歸納為兩類，一類是企業(yè)沒(méi)有做好納稅遵從工作，遵就是遵守的遵，從就是服從的從，這個(gè)工作沒(méi)有做好。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)要交哪些稅，這些稅如何計(jì)算，在什么時(shí)間交，什么時(shí)間清算，一般來(lái)講不是很清楚，特別是不少開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)收入什么時(shí)間結(jié)轉(zhuǎn)，成本什么時(shí)間結(jié)轉(zhuǎn)稀里糊涂，帳做得也是稀里糊涂。所以納稅遵從工作肯定做不好。我就是問(wèn)大家你們知道房地產(chǎn)企業(yè)的收入應(yīng)該什么時(shí)間結(jié)轉(zhuǎn)，是收到業(yè)主的款項(xiàng)，還是等到房屋竣工后交付使用，還是等到開(kāi)出稅務(wù)局的發(fā)票，你們覺(jué)得哪一個(gè)作為依據(jù)，還有一個(gè)是不是等業(yè)主把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)以后來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)你的開(kāi)發(fā)收入，哪一位同志能告訴我？你賺的錢什么時(shí)候叫收入你都搞不清楚，你說(shuō)稅收能搞清嗎，這是最基本的命題，你收到的錢什么時(shí)候叫收入，什么時(shí)候不叫收入，《稅法》對(duì)收入這個(gè)概念是最最基礎(chǔ)的一個(gè)概念，如果你賺的錢什么時(shí)候叫收入，什么時(shí)候不叫收入?yún)^(qū)別很大的，不叫收入就不能征你的所得稅，就不能征你的土地使用稅，哪同志可以告訴我，房地產(chǎn)企業(yè)究竟什么時(shí)候結(jié)轉(zhuǎn)收入？我坦率地告訴大家，現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)系統(tǒng)，都不太清楚什么時(shí)候結(jié)轉(zhuǎn)收入，是全國(guó)，而不是某一個(gè)地區(qū)，有混亂到這個(gè)地步，稅務(wù)局他能不狠狠查你嗎。
收入的概念在《稅法》上，在《會(huì)計(jì)》上是不同的，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間在《會(huì)計(jì)》上和《稅法》上也是不同的，在《稅法》上營(yíng)業(yè)稅的收入概念和所得稅的收入概念在結(jié)轉(zhuǎn)上也是不同的，這就需要我們把握住收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間以及收入本身這個(gè)概念，這是一類，就是納稅遵從工作沒(méi)有做好，說(shuō)白了就是指各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)完成后的納稅申報(bào)及其相關(guān)工作沒(méi)有做好。房地產(chǎn)企業(yè)所有的納稅工作歸納為兩大工作，第一納稅遵從工作，遵守的遵，服從的從，納稅遵從工作，如果是一個(gè)名詞解釋的話，所謂的納稅遵從就是指房地產(chǎn)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)，已經(jīng)完成后的納稅申報(bào)，以及與之相關(guān)的一系列的工作。它的特點(diǎn)是各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)已經(jīng)完成，就是我們俗話講的“生米煮成熟飯了”想改也改不了，剩下就是要按照《稅法》老老實(shí)實(shí)去納稅，這是第一類工作。第二類工作，納稅籌劃也沒(méi)做好。什么叫納稅籌劃？籠統(tǒng)地講就是指企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)沒(méi)有完成，或者尚未發(fā)生的納稅準(zhǔn)備工作。它的特點(diǎn)是企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)還沒(méi)有完成，完全可以來(lái)得及事先加以調(diào)整，事先加以改變，事先進(jìn)行重新計(jì)劃安排，目的是盡可能地完善稅收風(fēng)險(xiǎn)，盡可能地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)?？傮w來(lái)講，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要做的稅收工作實(shí)際上就是包括這兩個(gè)方面，二者表現(xiàn)為內(nèi)容不同，但是又有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)，離開(kāi)了納稅遵從，納稅籌劃就好比是建在沙灘上的房子，沒(méi)有基礎(chǔ)，容易坍塌。話又說(shuō)回來(lái)，如果我們一個(gè)企業(yè)完全地停留在納稅遵從的狀態(tài)，又使我們企業(yè)的納稅工作變得相當(dāng)?shù)乇粍?dòng)，因此又要根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)際情況，要上升一個(gè)層次，根據(jù)《稅法》的要求進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整、安排，以解決稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重的問(wèn)題。所以納稅策劃又是納稅遵從的深化和升華，是對(duì)《稅法》靈活地應(yīng)用。我在這里告訴大家，我們中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的情況，如果從我剛才講的兩個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作沒(méi)有做，根本沒(méi)有開(kāi)展。納稅遵從工作做得也不夠好，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作是處于非常的自然的狀態(tài)，自然的原始的狀態(tài)，我們講就是（英文），就是非常自然的納稅狀態(tài)。也就是說(shuō)《稅法》是怎么規(guī)定的他不會(huì)主動(dòng)了解，他所了解的《稅法》就是他的辦事人員所了解的《稅法》，很自然，很純真，我們企業(yè)的納稅很自然，很純真，我用這個(gè)詞來(lái)形容可能大家接受不了，但是事實(shí)上就是這樣。如果到企業(yè)做稅收調(diào)查的話，你發(fā)現(xiàn)他根本就沒(méi)有專門稅收業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)時(shí)間，也沒(méi)有專門稅收納稅籌劃的時(shí)間，辦事人員壟斷了納稅大權(quán)，想交多少稅就交多少稅，當(dāng)然我們老板也干預(yù)納稅，想讓他結(jié)轉(zhuǎn)多少就結(jié)轉(zhuǎn)多少，想讓它虧損就虧損，想讓它盈利就盈利，這種對(duì)稅收的雕琢、修飾、粉飾，都是以沒(méi)有做好納稅遵從工作為前提的。這是我給大家所將的房地產(chǎn)企業(yè)處理納稅事物分為兩大類，今天我給大家講第二類工作稅收籌劃工作，我心里很清楚，講第二個(gè)內(nèi)容就好比建在沙灘上那么困難，因?yàn)榇蠖鄶?shù)的企業(yè)會(huì)計(jì)包括老板，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策實(shí)際上了解很少，如果你不了解中國(guó)的《稅法》和稅收政策，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的《稅法》和稅收政策，你又怎么可能下手去搞籌劃呢，所以我在講籌劃的時(shí)候，必然的要講到房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策和稅收法規(guī)。
那么在講義里面我給大家送了一份禮物，我把房地產(chǎn)企業(yè)到目前為止主要使用的稅收政策，都會(huì)編到講義當(dāng)中，全國(guó)你找不到一本書，一本雜志來(lái)專門匯總房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，所以請(qǐng)大家珍惜它，這是凝結(jié)著我們工作結(jié)晶的東西。我再講一遍，在全國(guó)你找不到一本雜志，找不到一本書專門匯集房地產(chǎn)稅收政策，所以政策匯編都是各行各業(yè)匯在一起，你讀它的匯編很快就睡著了，為什么？因?yàn)楹芏嗟恼撸热缯f(shuō)增值稅的政策跟你沒(méi)有關(guān)系，跟房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)沒(méi)有關(guān)系，但是在這里我匯編每一個(gè)政策都是和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有著天然的聯(lián)系，因?yàn)檫@個(gè)政策就是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的。因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，如果你們是財(cái)務(wù)我會(huì)專門給你們講一講政策制定的背景和它所指的特定的環(huán)節(jié)，我會(huì)像畫圖一樣把企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)把它的立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、銷售、利潤(rùn)分配等環(huán)節(jié)我會(huì)專門細(xì)致給我們這些辦事人員講解，但是大家都是企業(yè)老總管理者，那么你們大可不必去操作具體的納稅事務(wù)，但是作為納稅籌劃這門課程，確實(shí)作為我們課程的基礎(chǔ)，也就是說(shuō)學(xué)習(xí)這門課程，它實(shí)際上已經(jīng)了解中國(guó)的稅法以及稅收政策，作為這門課程入門的課程，我在這里跟大家講一下。同時(shí)學(xué)習(xí)這門課程，還需要我們了解起碼的會(huì)計(jì)知識(shí)，因?yàn)樗械募{稅資料都來(lái)自于企業(yè)的會(huì)計(jì)資料以及跟會(huì)計(jì)資料形成有關(guān)的合同、章程、憑證有關(guān)，所以懂得記帳原理，懂得報(bào)表分析，對(duì)納稅籌劃也是大有幫助的。 第三個(gè)知識(shí)就是要了解國(guó)家相關(guān)的經(jīng)濟(jì)法律知識(shí)，比如說(shuō)《公司法》、《金融法》、《工商注冊(cè)有關(guān)規(guī)定》、《銀行開(kāi)戶有關(guān)規(guī)定》等等，這些對(duì)于我們企業(yè)做籌劃也是關(guān)聯(lián)度非常高的，因?yàn)槿魏蔚幕I劃都是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的調(diào)整，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的調(diào)整必然要觸及到其他門類的經(jīng)濟(jì)法律的監(jiān)督和管理，如果我們對(duì)其他的經(jīng)濟(jì)法律的監(jiān)督和管理不了解的話，很容易出現(xiàn)新的問(wèn)題，稅收問(wèn)題解決了，但是會(huì)出現(xiàn)新的問(wèn)題，所以需要一個(gè)更加綜合的、宏觀的角度來(lái)解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的問(wèn)題。第四個(gè)知識(shí)，就要了解房地產(chǎn)企業(yè)的綜合企業(yè)管理知識(shí)，這一點(diǎn)我們?cè)谧幕旧隙季邆洌驗(yàn)檫@個(gè)方面知識(shí)缺乏主要是會(huì)計(jì)人員缺乏，他不能夠站在更高的角度來(lái)了解企業(yè)的籌劃，實(shí)際上企業(yè)的籌劃是對(duì)企業(yè)具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一次徹底的調(diào)整，完全脫離了會(huì)計(jì)記帳，脫離了事后反映的傳統(tǒng)模式，請(qǐng)大家聽(tīng)清楚我的措辭。
下面我給大家講第一個(gè)問(wèn)題，我今天講解當(dāng)中涉及到大量的真實(shí)的案例，希望大家從這些真實(shí)的案例當(dāng)中找到經(jīng)驗(yàn)，特別是作為他們這些企業(yè)的教訓(xùn)。第一個(gè)問(wèn)題是房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前形勢(shì)下，為什么要做好納稅籌劃工作？這是我要給大家講的第一個(gè)問(wèn)題，請(qǐng)大家在講義中記下來(lái)，我在講義上給大家留了一個(gè)空白，希望大家做好記錄，我覺(jué)得這個(gè)空白遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠記的，因?yàn)檫@個(gè)內(nèi)容是我們解決WAY的問(wèn)題，為什么要學(xué)習(xí)稅收籌劃。第一個(gè)原因，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)普遍偏重，是企業(yè)要開(kāi)展納稅籌劃的一個(gè)主要的原因。稅收負(fù)擔(dān)偏重既跟我們不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)，也跟中國(guó)整體稅收制度安排有關(guān)。
首先我講一講與不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)這個(gè)原因，縱觀整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)稅制，實(shí)際上也稱不上中國(guó)房地產(chǎn)稅制，中國(guó)房地產(chǎn)稅制純粹是專業(yè)人員、教授得來(lái)的，如果跟財(cái)政部、稅務(wù)局這些人員打交道，你會(huì)發(fā)現(xiàn)他剛剛在開(kāi)始立法的時(shí)候，根本就沒(méi)有把房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)專門的行業(yè)來(lái)立法，房地產(chǎn)稅收直到97、98年，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)單獨(dú)的業(yè)態(tài)形成的時(shí)候，才逐步地發(fā)了一些文件，迄今為止發(fā)的文件都不足以有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收，特別是我們從宏觀安排就出了大問(wèn)題。我們把房地產(chǎn)的稅收過(guò)多地加在了開(kāi)發(fā)階段，也就是我們所講的加在了一級(jí)市場(chǎng)上，而沒(méi)有加在二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。一個(gè)群眾買到商品房以后，或者是一個(gè)企業(yè)買到寫字樓以后，他承擔(dān)的稅收要比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的稅收要輕得多，甚至就不交了。就好比學(xué)生高考一樣，高考的時(shí)候你都可憐他，他起早帶晚拼命地復(fù)習(xí)，可是考上大學(xué)以后你恨他，為什么？整天談戀愛(ài)，他也不學(xué)習(xí)了，這就是中國(guó)的教育體制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就沒(méi)事了，這一定好比我們房地產(chǎn)稅收一樣，我只要花一筆錢把房子買到手就可以了，買到手以后稅收就不用交了，也就是說(shuō)我們房地產(chǎn)在存量階段和二手交易階段，它的稅收是很少，負(fù)擔(dān)是很輕的，但是在開(kāi)發(fā)階段，他的稅收負(fù)擔(dān)卻很重的，重在哪里？同志們都是來(lái)自于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的開(kāi)發(fā)商，你們有切身體會(huì)的，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要過(guò)五道關(guān)才能叫完成了納稅義務(wù)，你過(guò)不了這五道關(guān)，你是不能拍胸脯說(shuō)我這個(gè)企業(yè)稅都交，你別找我了，哪五道關(guān)我建議你們記一下。
第一道關(guān)營(yíng)業(yè)稅關(guān)。營(yíng)業(yè)稅關(guān)，現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做的都很好，做得都很好里面當(dāng)然有故事，最大的故事就是你要用稅務(wù)局的票，這有軟處，票一開(kāi)就要交5％，一交易完就要交5％，這是雷打不動(dòng)的，所以你交得也最勤快，因?yàn)槟悴唤幌聜€(gè)月票都領(lǐng)不到，房子賣出去，現(xiàn)在5％大家交都沒(méi)有什么怨言。為什么沒(méi)有什么怨言？說(shuō)到底跟我們的行業(yè)利潤(rùn)率過(guò)高有關(guān)系。現(xiàn)在我們5％是不考慮你的利潤(rùn)率的，你這個(gè)房子是100萬(wàn)建造的，95萬(wàn)賣出去照樣也交5％，它不考慮你的成本。但是這100萬(wàn)成本的房子你賣200萬(wàn)拿5％10萬(wàn)塊錢交營(yíng)業(yè)稅你也不在乎，所以這5％什么時(shí)候爆發(fā)出危機(jī)，就是整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率下降，這5％你會(huì)感覺(jué)到像英年拖稻草一樣，越拖越重，隨著行業(yè)的利潤(rùn)率下降，5％的負(fù)擔(dān)越來(lái)越明顯。不過(guò)好在在以票控稅大的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)環(huán)節(jié)的工作做得都很漂亮，基本上一查樓房營(yíng)業(yè)稅都交了，但也有偷逃現(xiàn)象。今天我會(huì)給大家舉大量真實(shí)稅務(wù)稽查的例子，都是真實(shí)的例子，我這里面有幾百個(gè)案例。
第二道關(guān)各種地方稅和各種地方附加。這種關(guān)稅收關(guān)應(yīng)該說(shuō)之所以叫它是一道關(guān)，很大一部分原因就是這些稅跟企業(yè)的經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)，盈利能力沒(méi)有關(guān)聯(lián)。比方說(shuō)印花稅，你的各類交易合同，產(chǎn)權(quán)證書，注冊(cè)資金都要依法交納印花稅，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)了5000萬(wàn)，說(shuō)句不好聽(tīng)的話，你營(yíng)業(yè)執(zhí)照還沒(méi)有拿到家5000萬(wàn)，2.5萬(wàn)的印花稅就已經(jīng)交給稅務(wù)局了。大家就問(wèn)我這個(gè)企業(yè)將來(lái)賺不賺錢我心里都沒(méi)有底，2.5萬(wàn)的印花稅都交給國(guó)家了，所以印花稅就體現(xiàn)了它跟經(jīng)營(yíng)成果沒(méi)有關(guān)聯(lián)的一面。再比方說(shuō)房產(chǎn)稅，你一棟大樓放在那，不管你是用于出租還是用于自營(yíng)，還是控制在那，只要這棟大樓成為你帳面上的固定資產(chǎn)，你就必須按年繳納房產(chǎn)稅，所以我們就出現(xiàn)有一些企業(yè)每年連房產(chǎn)稅都交不起的現(xiàn)象，他一棟樓，上億的一棟樓光房產(chǎn)稅就交幾百萬(wàn)，這產(chǎn)稅跟整棟樓不產(chǎn)生關(guān)系，你就是不產(chǎn)生收入也得每年交給我100萬(wàn)左右的房產(chǎn)稅，這個(gè)稅大家說(shuō)交得不合理，地方稅就是這樣的特點(diǎn)，跟經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)沒(méi)有關(guān)系，但是你每年就要交。再比如說(shuō)土地增值稅，土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講又是一座大山，雖然是地方稅，但是土地增值稅在目前來(lái)講負(fù)擔(dān)不輕，土地增值稅創(chuàng)下來(lái)當(dāng)前中國(guó)稅率最高的記錄，它的稅率高達(dá)60％，增值額的60％將被國(guó)家征走，所以這個(gè)稅種又是構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種主體之一，但是實(shí)質(zhì)上仍然是地方稅，還包括城建稅、教育費(fèi)附加這些都屬于地方稅和附加。
第三道關(guān)就是企業(yè)所得稅關(guān)。企業(yè)所得稅我們現(xiàn)在的稅率是多少我想提問(wèn)，33對(duì)不對(duì)，就意味著你房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)100萬(wàn)元就要交多少錢的所得稅，多少萬(wàn)？100萬(wàn)的利潤(rùn)要交多少所得稅？33萬(wàn)。很多老板都這么認(rèn)為實(shí)際上絕對(duì)不只，至少40萬(wàn)。這就是中國(guó)一個(gè)滑稽的稅制，表面上給你33％，但是征你的時(shí)候至少是40萬(wàn)。為什么？大家肯定問(wèn)為什么，因?yàn)橛泻芏噘M(fèi)用稅務(wù)局不同意你在稅前列支，比如說(shuō)工資超支。現(xiàn)在全國(guó)規(guī)定每人每月的工資是800塊錢，就是交所得稅的時(shí)候，你現(xiàn)在付800塊錢一個(gè)工人給你干活，沒(méi)人給你干活，比如說(shuō)一個(gè)員工一個(gè)月你拿走5000塊錢，這個(gè)員工一個(gè)月就超支4200，一年就超支5萬(wàn)塊，他多拿5萬(wàn)塊，按照《稅法》規(guī)定多拿5萬(wàn)塊，老板就要為他補(bǔ)交33％的所得稅，33％的企業(yè)所得稅，他個(gè)人還要交個(gè)人所得稅，企業(yè)的所得稅是多少？就是33％。這33％就是在你會(huì)計(jì)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上加上去的，給你硬加上去的，所以你統(tǒng)計(jì)結(jié)果出來(lái)發(fā)現(xiàn)，你100萬(wàn)的利潤(rùn)被他拿走將近40萬(wàn)塊錢，肯定是這樣的，全國(guó)都是這樣的，工資、招待費(fèi)、白條、罰款、滯納金，不合理的票據(jù)，不合理的票據(jù)多了，你票據(jù)開(kāi)的內(nèi)容不對(duì)也不讓稅前列支。比如說(shuō)到清華學(xué)習(xí)，培訓(xùn)費(fèi)不讓稅前列支，培訓(xùn)費(fèi)必須要進(jìn)教育經(jīng)費(fèi)，有很多的費(fèi)用不允許稅前列支，雖然你認(rèn)為我學(xué)習(xí)也是為企業(yè)學(xué)習(xí)，我發(fā)生的招待費(fèi)也是為企業(yè)打下基礎(chǔ)，但是稅務(wù)局不承認(rèn)，你超支不行，大家跟稅務(wù)局打交道都知道，稅務(wù)局也不是無(wú)理的，有法律依據(jù)，確實(shí)是不讓的。所以所得稅在你把公司的錢往家拿的前兩個(gè)環(huán)節(jié)里面，所得稅就把你的利潤(rùn)拿走一小半，就是40％。
第四道關(guān)個(gè)人所得稅關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)人所得稅主要是對(duì)三種人的征收所得稅。第一在職職工要依法每月代扣工資薪金個(gè)人所得稅；第二公司的個(gè)人股東，公司的個(gè)人股東凡是報(bào)銷的與個(gè)人有關(guān)的費(fèi)用，借款不還的，一律要按照《稅法》的規(guī)定代扣代繳20％的個(gè)人所得稅。我請(qǐng)大家學(xué)習(xí)這樣一個(gè)文件，希望你們記下來(lái)，這個(gè)文件在今年稅務(wù)稽查中必然產(chǎn)生社會(huì)反響，現(xiàn)在稅務(wù)局已經(jīng)拿這個(gè)文件查了不少的問(wèn)題，等一下我舉兩個(gè)案例給你們聽(tīng)一聽(tīng)，請(qǐng)你們先記一下這個(gè)文件的全稱，剛才我講了房地產(chǎn)第二類人就是房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)人股東，我們?cè)谧耐究赡芏济摬涣烁上?，所以我希望大家能夠記下?lái)。財(cái)稅2003 158號(hào)文件，這個(gè)文件是自1993年個(gè)人所得稅法修訂以來(lái)，發(fā)布的配套政策最嚴(yán)厲的一個(gè)，長(zhǎng)期以來(lái)我們個(gè)人所得稅的征收重點(diǎn)都是按照個(gè)人所得稅的法的規(guī)定征收的，形成一個(gè)本末倒置的征收管理格局。個(gè)人所得稅法1980年引入到中國(guó)以來(lái)，本來(lái)個(gè)人所得稅法從立法的原意來(lái)講是調(diào)節(jié)居民收入的，特別是要調(diào)節(jié)超富人的收入，來(lái)形成國(guó)家的稅款，補(bǔ)貼給窮人的。所以個(gè)人所得稅在西方國(guó)家有一個(gè)美譽(yù)，叫“羅賓漢稅種”，羅賓漢在西方是什么樣的人物呢？是一個(gè)家喻戶曉的殺富濟(jì)貧的人物，那么他把它比喻成羅賓漢，個(gè)人所得稅跑到你家里把你的財(cái)產(chǎn)以稅收的形式收走然后給窮人帶走，它的性質(zhì)跟羅賓漢差不多。但是到了中國(guó)以后就不叫羅賓漢了，用我們的行話講它叫賓漢羅，什么叫賓漢羅？顛倒了，專門收在職職工的錢，然后交給國(guó)家。去年我們收了個(gè)人所得稅15000億，減到銀行利息個(gè)人所得稅300多億，還剩1100多億，1100多億，900多億來(lái)自工資薪金所得，入庫(kù)數(shù)據(jù)很好說(shuō)明個(gè)人所得稅沒(méi)有很好發(fā)揮它調(diào)節(jié)窮人、富人收入差距的作用。那么這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)引起中央領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)注，特別做了批示，要求財(cái)政部和稅務(wù)總局盡快地制定對(duì)高收入人群征稅詳細(xì)的計(jì)劃，并且要把這個(gè)計(jì)劃盡快地落實(shí)。我在這里可以坦率地告訴大家158號(hào)文件就是中央領(lǐng)導(dǎo)督促辦的第一個(gè)文件，馬上大家還會(huì)陸陸續(xù)續(xù)看見(jiàn)關(guān)于體育明星，關(guān)于演藝明星關(guān)于征收個(gè)人所得稅的通知，很快陸陸續(xù)續(xù)會(huì)下發(fā)。在下發(fā)具體高收人群文件之前，據(jù)調(diào)查目前主要是個(gè)人股東的收入要明顯得高于打工的收入，所以這個(gè)文件的背景我就不給大家多講了，這也是體現(xiàn)本屆政府，因?yàn)闇丶覍毧偫砭吐毜臅r(shí)候，在就職演說(shuō)里面說(shuō)就要調(diào)節(jié)幾個(gè)關(guān)系，包括東部與中西部，城鄉(xiāng)居民收入差距這幾個(gè)方面，這就體現(xiàn)了政府執(zhí)政方針政策。下面簡(jiǎn)單給大家學(xué)習(xí)一下文件的精神，如果政策法規(guī)都不懂，籌劃就籌劃不來(lái)，第一條大家可以記一下關(guān)于報(bào)銷問(wèn)題，寫這么多字就別記了，就寫關(guān)于報(bào)銷問(wèn)題，這些文件我都演繹過(guò)了，都讀過(guò)了，關(guān)于報(bào)銷問(wèn)題。除個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)以外的個(gè)人投資者，就是房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都是有限制責(zé)任公司，有限則就公司的個(gè)人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的消費(fèi)性支出，及購(gòu)買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利配，依照利息、股息、紅利所得項(xiàng)目記征個(gè)人所得稅。同時(shí)上述支出還不允許在所得稅稅前扣除，大家知道為什么100萬(wàn)的利潤(rùn)交40萬(wàn)的所得稅，因?yàn)槟銏?bào)銷的費(fèi)用也不承認(rèn)，所以你的利潤(rùn)就虛假 了，稅務(wù)局講本身這個(gè)錢就應(yīng)該是個(gè)人承擔(dān)，不應(yīng)該拿到公司去報(bào)，這樣導(dǎo)致稅務(wù)部門和個(gè)人在理解利潤(rùn)指標(biāo)上的差異，所以稅收負(fù)擔(dān)當(dāng)然在你的心目當(dāng)中也就加重了。
大家看這個(gè)文件里面，文件里面你報(bào)銷的人員就很廣泛，你股東個(gè)人或者你以你家庭成員的名義，或者是以跟你密切關(guān)系的人的名義去報(bào)銷與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的消費(fèi)性支出，比如企業(yè)里面有的是中央空調(diào)，有的物業(yè)管理費(fèi)，有的是電視，到房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看沒(méi)有這些東西，說(shuō)明這些費(fèi)用都是個(gè)人家里的，特別是物業(yè)管理費(fèi)，可能是自己私人豪宅的物業(yè)管理費(fèi)，但是拿到公司來(lái)報(bào)了，這一看就是與企業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的，屬于個(gè)人消費(fèi)，對(duì)不起你報(bào)1萬(wàn)塊錢就要扣2000塊錢的個(gè)人所得稅，而且這1萬(wàn)塊錢的物業(yè)管理費(fèi)還不能在企業(yè)所得稅稅前扣除，也就是等于跟沒(méi)報(bào)一樣，就從稅務(wù)部門來(lái)看沒(méi)報(bào)銷一樣，所以報(bào)與不報(bào)對(duì)稅收影響不大。還比如買汽車，買房子，用公司的錢買車買房子，這也統(tǒng)統(tǒng)要交個(gè)人所得稅，以前沒(méi)有規(guī)定，從現(xiàn)在開(kāi)始有這個(gè)規(guī)定。面對(duì)這樣的政策，實(shí)際上就意味著我們將來(lái)個(gè)人所得稅會(huì)增加，之所以要帶大家學(xué)習(xí)這個(gè)政策，實(shí)際上就是根據(jù)政策來(lái)籌劃，就是盡量能夠讓他不扣稅，不交稅。根據(jù)這個(gè)規(guī)定我們就可以籌劃了，怎么籌劃？就要打破我們一些傳統(tǒng)的慣性的不正確的思維方式，比如據(jù)我了解很多房地產(chǎn)企業(yè)老板愿意以個(gè)人的名義買房，買別墅，買大奔，愿意以個(gè)人的名義，為什么？他們的解釋假如我這個(gè)公司不行的話，我自己至少還留一塊，這一塊是不可動(dòng)搖的。有的老板40、50歲的人，讓我說(shuō)你都不好說(shuō)，為什么？你年齡比我長(zhǎng)，你想得太天真了，我舉一個(gè)劉曉慶的案件給大家聽(tīng)一聽(tīng)，劉曉慶全國(guó)政協(xié)委員，著名電影演員大家都知道，曉慶文化藝術(shù)有限公司偷逃營(yíng)業(yè)稅，所交營(yíng)業(yè)稅是600多萬(wàn)，稅務(wù)局、檢察院聯(lián)合檢查的時(shí)候發(fā)現(xiàn)帳面只有180萬(wàn)的存款，把180萬(wàn)的存款扣下來(lái)以后欠400多萬(wàn)，怎么辦，公司實(shí)在挖掘不出來(lái)任何的資源應(yīng)收款來(lái)償還資源，最后做出一個(gè)決定，把劉曉慶個(gè)人的房產(chǎn)扣押下來(lái)拍賣，劉曉慶的律師當(dāng)時(shí)就提出這是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，法律依法保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)，你不能扣押個(gè)人財(cái)產(chǎn)，檢察院的人是這么說(shuō)的，你的現(xiàn)金收入不入帳，直接形成法人代表的收入，這個(gè)收入就是非法收入，由非法收入形成的非法個(gè)人財(cái)產(chǎn)，法律從來(lái)不保護(hù)，你可以翻看一下《憲法》，《憲法》上是這么些的，依法保護(hù)個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，不保護(hù)個(gè)人非法財(cái)產(chǎn)，所以律師和檢察院的人產(chǎn)生了分歧，誰(shuí)講得對(duì)，檢察院講得也是對(duì)的，法律確實(shí)是依法保護(hù)個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)，不保護(hù)個(gè)人的非法財(cái)產(chǎn)，你這是偷稅得來(lái)的錢你買的房子，買的車，國(guó)家就是有可能把你扣押下來(lái)進(jìn)行拍賣，最后不就是拍賣掉了，最后不就是充抵稅款了，這個(gè)事情就不了了之了。
在中國(guó)實(shí)際上個(gè)人的公司和個(gè)人之間的利益關(guān)系，實(shí)際上在政府長(zhǎng)官的眼里你們就是一家，你是個(gè)人名義也好，還是有限責(zé)任公司他們想要的是什么？是自立門戶，什么叫自立門戶。我記得上次跟大家說(shuō)過(guò)大家買寫字樓主要是為了什么？主要是為了形象，買寫字樓不是為了辦公而是為了形象，首先要一個(gè)面子。什么叫有面子？比如說(shuō)在北京在商住公寓辦公就比在住宅樓辦公有面子，是不是？在純寫字樓里面辦公就比在商住公寓辦公有面子，在甲級(jí)寫字樓辦公就比在乙級(jí)寫字樓辦公有面子，能在華潤(rùn)、國(guó)貿(mào)、南應(yīng)、東方廣場(chǎng)這種最頂級(jí)的寫字樓辦公是最有面子的，但這還不是最最最有面子的，什么叫最最最有面子？有你自己一棟樓，遞上一張名片，上面印著華高萊斯大廈，哪一天我給大家遞這樣的名片大家就覺(jué)得你小子發(fā)了，在北京居然有一棟華高萊斯大廈，可是問(wèn)題這個(gè)大廈也可以是小大廈，就是小一點(diǎn)，800平方米，這好歹也是一棟大廈，知道的沒(méi)有什么，還不如在大寫字樓，可是不知道的就不得了，不知道在北京好歹也混出一棟樓了，就如同總經(jīng)理這三個(gè)字最具不同性的，總經(jīng)理可是差別太大了，最大的國(guó)企中石化也叫總經(jīng)理，我們也叫總經(jīng)理，總經(jīng)理和總經(jīng)理差別是巨大的。所以我們說(shuō)這件事就相當(dāng)于越小的公司名片上越會(huì)印董事局主席，董事局主席人家也沒(méi)說(shuō)錯(cuò)，就兩董事成立一個(gè)董事局，他是主席，這沒(méi)有錯(cuò)，那個(gè)是常務(wù)副主席，這沒(méi)有錯(cuò)，這就是我們抓了這樣一個(gè)心理，他就叫做總部基地里面都有一個(gè)個(gè)的總部大廈，而且確實(shí)都叫做把每個(gè)人占去了一個(gè)絕大多數(shù)的作用。第一種心理我想不用分析，它是為了什么？獨(dú)立門戶，降低成本。因?yàn)榇蠹抑肋@種獨(dú)門獨(dú)院的樓，它有最大的優(yōu)點(diǎn)，它可以通過(guò)管理來(lái)降低成本，比如說(shuō)我這個(gè)小科研公司，我每天都有人加班，我在大樓里我要加班，同時(shí)我要用資金陪著別人加班。什么意思？只要這個(gè)樓有一個(gè)人加班，空調(diào)主機(jī)就不能關(guān)，我就要分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)，可是我是獨(dú)門獨(dú)院的一棟小樓的話，這個(gè)事就不存在，因?yàn)槲铱梢杂霉芾韥?lái)降低成本，我要求我的員工到了幾點(diǎn)鐘必須離開(kāi)，把空調(diào)全部關(guān)掉，燈全部關(guān)掉，要是加班索性多留下幾個(gè)人，對(duì)得起這個(gè)水，對(duì)得起這個(gè)電，加班到很晚，這兩種方式都可以通過(guò)管理來(lái)降低成本，這是這種樓很大的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，而且這個(gè)樓還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，大家看它的平面就知道了，它沒(méi)有公攤。因?yàn)槟阒灰粋€(gè)家都有公攤，這沒(méi)有公攤，因?yàn)樗械拿娣e都是你的，廁所也是你的，樓梯也是你的，樓梯間也可以做你企業(yè)的橫幅做所有宣傳。這樣一來(lái)，這種產(chǎn)品是很有競(jìng)爭(zhēng)力的。
第二類作為國(guó)企買這種樓自立門戶，我們發(fā)現(xiàn)他的競(jìng)爭(zhēng)力又來(lái)自于另外一個(gè)方面，很多的老總，這種樓等于給了他一個(gè)買樓的理由，多公司我們都知道都愿意跟他的媽媽分開(kāi)過(guò)，比如說(shuō)某一個(gè)大廈里面有好多子公司，他們都希望分開(kāi)過(guò)，分開(kāi)以后自己說(shuō)得算，但是一直沒(méi)有找到合適的理由，一說(shuō)要分家，母公司就不干了，你干嗎要走，在集團(tuán)大廈也是一層樓，出去也是一層樓。
實(shí)際上二者沒(méi)有明確的界限，你這個(gè)公司，逃稅沒(méi)交完不會(huì)讓你破產(chǎn)，根據(jù)《公司法規(guī)》你就是申請(qǐng)破產(chǎn)，不會(huì)讓你破產(chǎn)，同志們你們放心好了。我在稅務(wù)部門工作過(guò)7、8年，搞過(guò)稽查，搞過(guò)秘書工作，從來(lái)沒(méi)有遇到過(guò)一個(gè)私人逃稅，我們不把他稅收上來(lái)的，不可能的，我們想盡一切辦法扣押他的私人財(cái)產(chǎn)，因?yàn)樵趪?guó)家利益方面，我們就是做錯(cuò)了，政府也會(huì)站在我們這方面的，因?yàn)槟闶撬饺?。所以，你現(xiàn)在所有的財(cái)產(chǎn)，中國(guó)有一個(gè)公務(wù)員叫做巨額財(cái)產(chǎn)歷來(lái)不明罪，我們對(duì)商人怎么辦，商人巨額財(cái)產(chǎn)歷來(lái)不明他沒(méi)有交稅怎么辦，現(xiàn)在我們就是沒(méi)有辦法，你在上海街頭，上一次上海國(guó)際汽車展覽會(huì)，888萬(wàn)元的賓利車是房地產(chǎn)老板買的，這個(gè)消息稅務(wù)總局已經(jīng)知道了，這個(gè)消息知道對(duì)在座的同志都不是好消息，會(huì)加大對(duì)你稽查的力度，888萬(wàn)第一天拿出來(lái)就被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就買走了，你知道他是怎么想的？乖乖這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)錢，我們這些稽查員怎么搞的收不到他們的稅，他會(huì)這么想，個(gè)人所得稅收多少888萬(wàn)買這個(gè)車，交這個(gè)稅紅利所得至少是170萬(wàn)個(gè)人所得稅，地稅局查一查這個(gè)個(gè)人交稅交多少，沒(méi)有交，中國(guó)的稅法是這么規(guī)定的，單位和個(gè)人偷稅數(shù)額達(dá)到1萬(wàn)元，并且占當(dāng)期應(yīng)納稅額10％以上構(gòu)成偷竊罪，可以處以一年以上七年以下的有期徒刑，中國(guó)最高徒刑就是七年，最低一年，就可以逮捕了。你掛一個(gè)私人牌子的賓利、大奔、寶馬，都有可能事先逃稅，但是稅務(wù)局找不到這個(gè)錢是怎么掙來(lái)的，這是實(shí)話。我們的公務(wù)員有辦法，公務(wù)員有一個(gè)巨額財(cái)產(chǎn)歷來(lái)不明罪，我們對(duì)商人沒(méi)有巨額財(cái)產(chǎn)涉嫌逃稅罪，現(xiàn)在沒(méi)有，將來(lái)要有的話就好了，當(dāng)然這都是違反國(guó)際法律潮流的，包括巨額財(cái)產(chǎn)歷來(lái)不明罪，實(shí)際上這個(gè)罪是要取消的。因?yàn)槭澜绺鲊?guó)的法律在量刑的時(shí)候必須要找到證據(jù)的，找不到證據(jù)明知道你殺人了，只能讓你逍遙法外，沒(méi)有辦法，大家可能從電影、電視上和新聞報(bào)道上也都可以看出來(lái)，西方法律就是憑證據(jù)來(lái)說(shuō)話。李昌玉憑什么活？就是根據(jù)小小的物證，蛛絲馬跡尋找出最終殺人滅跡最大的證據(jù)，最終破了案，所以他在華人警界里面，或者是整個(gè)西方警探里面聲譽(yù)是非常高的。我們中國(guó)是怎么破案的？像劉曉慶這個(gè)事情就是最典型的，她本來(lái)剛剛開(kāi)始也不是涉及逃稅，而是因?yàn)槊窆れo坐示威要求民工工資的案件，也就是一個(gè)政治案件所引發(fā)的，當(dāng)時(shí)劉曉慶還是全國(guó)政協(xié)委員，政協(xié)委員在中國(guó)是屬于參政的，參政議政角色，她的政治地位還是不錯(cuò)的，我們?cè)谧魑缓芏嗤具€達(dá)不到她的政治地位，在這種角色下因?yàn)榍访窆すべY，不是她直接欠的，是搞別墅項(xiàng)目，沒(méi)有給建筑公司足錢，因?yàn)橛袠I(yè)主反映有墻裂縫，所以決定扣建筑公司的款，建筑公司的工頭就使一個(gè)壞點(diǎn)子，快過(guò)年了你們就去亞運(yùn)村安惠里小區(qū)第幾號(hào)第幾號(hào)，那個(gè)地方是真正的老板，我是打工的，你們跟她要錢要回來(lái)，到那保安都不讓進(jìn)，最后民工都要回家過(guò)年，結(jié)果到市政府去喊怨，北京市中心大家都知道，所以當(dāng)時(shí)劉淇、賈慶林都不敢拍板，交給國(guó)務(wù)院，國(guó)務(wù)院李嵐清簽字把她抓起來(lái)算了，她又不是公務(wù)員，她肯定逃稅了，這就是我們總理對(duì)我們商人的定義。抓起來(lái)以后再查吧，所以北京市稽查局，北京市地方局稽查局一分局查的，因?yàn)檫@個(gè)事情我們稅務(wù)事務(wù)所也很敏感，聽(tīng)到要查我們紛紛要代理，人家肯定要給不小的代理費(fèi)，但是我們一打聽(tīng)這個(gè)事情干脆躲一躲，這不是逃稅事件，而是政治事件。政治事件就不插手，為什么？我們稅務(wù)局還沒(méi)有稽查，人都抓起來(lái)，而且新聞都報(bào)出來(lái)涉嫌逃稅，我們稽查結(jié)論還沒(méi)有出來(lái)，說(shuō)白了我們?nèi)诉€沒(méi)有去怎么能涉嫌逃稅，那就是大家明白我的意思嗎，所以在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里面，政府打擊富人的手段，主要是逃稅。
我可以毫不客氣告訴大家，我們房地產(chǎn)企業(yè)每天要犯8、9種罪，會(huì)計(jì)做假帳違反《會(huì)計(jì)法》，為什么做假帳？違反了《銀行法》；為什么做假帳？就是想騙騙小股東，違反了《公司法》；為什么做假帳？就是想少交點(diǎn)稅，違反了《稅法》，非法集資，沒(méi)有建立工會(huì)組織，違反工會(huì)法，沒(méi)有給加班工資，給員工休假，違反《勞動(dòng)法》，司機(jī)不好好開(kāi)車闖紅燈，違反《道路交通管理安全法》，講地方話人家打電話也聽(tīng)不懂，違反《語(yǔ)言文字工作法》，中國(guó)我要想逮捕你，任何一條法都能逮捕你，但是真正能抓起來(lái)就是《稅法》，為什么？我剛才列了這么多的法，哪一條法觸犯國(guó)家利益？就是《稅法》，你觸犯國(guó)家利益了，你得罪老子，什么地方得罪老子，國(guó)家是當(dāng)老子，你《稅法》得罪我了，至于你沒(méi)有給人家加班工資得罪職工的利益，闖紅燈給人碰了是當(dāng)事人的利益，沒(méi)建立工會(huì)組織也是在職員工的利益，但是沒(méi)有威脅國(guó)家的利益不會(huì)為你試問(wèn)的，但是你要是偷稅數(shù)額較大的話，他馬上就要采取措施，你們說(shuō)是不是這樣。剛才我給大家學(xué)習(xí)了報(bào)銷這一條道堵死了。
怎么籌劃，我建議大家車和房最好以公司的名義購(gòu)買，既可以集體折舊，又可以避免個(gè)人所得稅。從此以后買大宗消費(fèi)品，盡量以你所在的公司的名義購(gòu)買，一直到折舊期結(jié)束后可以低價(jià)或者是無(wú)償轉(zhuǎn)讓給個(gè)人股東，這些都是不違反《稅法》規(guī)定的。比如說(shuō)一輛賓利車，根據(jù)《稅法》的規(guī)定，不低于五年折舊，五年折舊以后過(guò)戶給個(gè)人，這個(gè)沒(méi)事，說(shuō)明你這個(gè)人懂法，知法懂法，而且最關(guān)鍵是你轉(zhuǎn)讓了，說(shuō)明你用法了，這都是對(duì)的，都是允許的，說(shuō)白了就是教大家懂法知法最后要用法，什么法？《稅法》。
第二關(guān)于借款不還的問(wèn)題。關(guān)于個(gè)人投資者從其投資的企業(yè)借款長(zhǎng)期不還的處理問(wèn)題，納稅年度內(nèi)，我在這里給大家解釋一下什么叫納稅年度內(nèi)？納稅年度根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征管法》的解釋，就指的是公歷1月1號(hào)到公歷12月31號(hào)這一段時(shí)間叫納稅年度，納稅年度借款到了納稅年度結(jié)束后還不還的，而且也沒(méi)有證據(jù)表明你用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有歸還的借款就要視為企業(yè)對(duì)個(gè)人股東的紅利分配依照利息、股息、紅利所得向你征收所得稅。我給大家舉一個(gè)案子，就是房地產(chǎn)公司的，北京市西城區(qū)有一個(gè)房地產(chǎn)公司老板是私人的，這個(gè)項(xiàng)目在建，已經(jīng)預(yù)售完了他跑到門頭溝，跟門頭溝政府協(xié)商招拍掛拿了一塊地，拿了一塊地在門頭溝那個(gè)地方交稅就必須要注冊(cè)項(xiàng)目公司，買地要花多少？3000萬(wàn)，他手里沒(méi)有這么多錢，就從西城在建的項(xiàng)目借了3000萬(wàn)放在那個(gè)項(xiàng)目，今年3月份地稅局去查，說(shuō)你帳面怎么有應(yīng)收款，其他應(yīng)收款怎么這么大額的應(yīng)收款，會(huì)計(jì)就解釋我們老板在門頭溝又搞一個(gè)項(xiàng)目，那邊沒(méi)錢跟我們這邊借，都是老板的公司。西城區(qū)地稅局的人一聽(tīng)，眼睛一亮，那可以，借多少都可以，但是必須交600萬(wàn)個(gè)人所得稅，把老板叫回來(lái)，說(shuō)交多少，600萬(wàn)，我缺錢，我要不是缺錢不可能從這借錢，不交，為什么不交，稅務(wù)局把158號(hào)文件拿給他看，他一看傻眼了，你這個(gè)借款已經(jīng)形成了，是同利潤(rùn)分配，就要交600萬(wàn)的個(gè)人所得稅。為什么？大家看，首先他超期沒(méi)還跨年度了，第二也不可能還，因?yàn)閴涸谕恋爻鲎尳鹕狭?，只有?dāng)那個(gè)項(xiàng)目賺到錢才有可能把這邊的窟窿給補(bǔ)上。那么老板講了，我用我朋友的名義借行不行，用家里成員的名義借行不行？都可以，就是你自己借不行，因?yàn)槲募锩鎸懙煤芮宄?，我再給大家掉過(guò)頭來(lái)看一下。他這借款的主體，他講得很清楚，就是個(gè)人投資者，就是個(gè)人股東說(shuō)白了就是個(gè)人股東從其投資的企業(yè)拿走錢，借款的形式拿走也不行，也要交稅。最后討價(jià)還價(jià)，把600萬(wàn)的個(gè)人所得稅款降為150萬(wàn)，因?yàn)樗麑?shí)在交不起這么多了，150萬(wàn)，我個(gè)人覺(jué)得這150萬(wàn)交得都冤，但是最后形成結(jié)論不罰他交150萬(wàn)，本來(lái)是600萬(wàn)，我不出面肯定是600萬(wàn)，而且還準(zhǔn)備要罰他。我跟大家講一講罰誰(shuí)？罰單位不罰他本人，但是公司也是他的，罰公司和罰本人是一回事。所以我們往往說(shuō)借款這一塊要注意一下。
那么怎么籌劃？根據(jù)政策就要籌劃，事前就要做好，確實(shí)要借一筆錢出去，暫時(shí)也回不來(lái)，你就想方設(shè)法不要以個(gè)人股東的名義去借，就應(yīng)該想方設(shè)法以公司的職員或者是家庭成員或者是親戚朋友的名義去借，就落在一個(gè)借款協(xié)議和借款憑據(jù)，上面名字不能寫你本人的名字，寫你本人的名字就不行，這是第一。第二如果你實(shí)在本人名義簽的話，建議你必須在12月31日前歸還，過(guò)了元旦你再借，這不是找事做嗎？不是，這就是服從《稅法》的要求，請(qǐng)大家要注意這一些關(guān)鍵性的動(dòng)作。有的老板在做這些事情之前不知道有這些政策，他就憑經(jīng)驗(yàn)辦事，特別是新政策來(lái)了他也不知道，等出了事以后他說(shuō)當(dāng)初要考慮這個(gè)因素就好了，不至于跟稅務(wù)局扯皮扯這個(gè)事情，很多老板都有這個(gè)感覺(jué)。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)第二類人就是個(gè)人股東這一塊講到這里。
第三類人就是跟房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)聯(lián)的勞務(wù)人員的工資，或者是勞務(wù)人員的報(bào)酬要依法代扣代交個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的勞務(wù)人員是哪些？那多了，比如說(shuō)臨時(shí)聘用的售樓人員，沒(méi)有簽合同的有關(guān)人員，還有記者、編輯、名人等等，只從要你公司領(lǐng)走勞務(wù)報(bào)酬的都要依法代扣代交個(gè)人所得稅，這一點(diǎn)我希望大家要注意一下。前四道關(guān)講完了，最后一道關(guān)你們猜一猜是什么？我講你們猜一猜第五道關(guān)是什么？什么稅都交了，最后還有一道關(guān)，就是稅務(wù)稽查關(guān)，大家記一下稅務(wù)稽查關(guān)。稅務(wù)局的人員到你這里來(lái)查帳，有幾個(gè)人空手回去的，有空手回去的嗎？少，特別少，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大了，他隨便找你一點(diǎn)問(wèn)題都能帶一點(diǎn)稅回去，不信我們做一個(gè)模擬檢查，我來(lái)檢查你這個(gè)企業(yè)的稅收好不好？我馬上能提7、8個(gè)問(wèn)題出來(lái)。7、8個(gè)問(wèn)題帶走70、80塊錢跟玩一樣，而且我把我檢查的時(shí)間限定在2個(gè)小時(shí)之內(nèi)，我就能查出7、8個(gè)問(wèn)題，帶走70、80萬(wàn)，一般的企業(yè)我都有這個(gè)能力。為什么？因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在稅收政策本身就不規(guī)范，這樣解釋也行，那樣解釋也行，都對(duì)，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)必然就很高了。這是我給大家講的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前稅收的負(fù)擔(dān)要面對(duì)流轉(zhuǎn)稅、地方稅、稽查等一系列的影響，我們把它比喻成五道關(guān)，就是稅務(wù)稽查關(guān)過(guò)了過(guò)幾天又反過(guò)來(lái)查你，也不一定過(guò)，所以納稅人的稅務(wù)問(wèn)題始終存在著。這是我給大家講的面臨著這么繁重的稅務(wù)承擔(dān)，必須規(guī)范稅收管理，把稅收負(fù)擔(dān)降低到最低程度，是我們要學(xué)習(xí)納稅籌劃的原因，這是我給大家講的第一點(diǎn)。
第二點(diǎn)，大家記錄一下，傳統(tǒng)的落后的納稅模式，已經(jīng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成了長(zhǎng)期負(fù)面影響，需要引進(jìn)新型的納稅籌劃模式，我們傳統(tǒng)的落后的納稅模式表現(xiàn)為什么？主要表現(xiàn)為在企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策當(dāng)中，稅收無(wú)地位，稅收無(wú)空間，無(wú)稅的經(jīng)營(yíng)決策模式，給企業(yè)造成的影響是巨大的，甚至給法人代表帶來(lái)牢獄之災(zāi)。我給大家舉一個(gè)真實(shí)的例子給大家聽(tīng)一聽(tīng)，就是他在經(jīng)營(yíng)決策當(dāng)中無(wú)意之中把自己送到牢房之中去了。這家企業(yè)是民營(yíng)企業(yè)，在當(dāng)?shù)?，在那個(gè)地級(jí)市這個(gè)民營(yíng)企業(yè)，包括上市公司，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加在一起目前業(yè)績(jī)排在第二位，馬上就要趕超第一位，就在這個(gè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻公司出了一件事，什么事？在建一個(gè)大樓，寫字樓，還有寫字樓后面所帶的十幾棟住宅，蓋著蓋著，資金跟不上了，他以前也是一個(gè)開(kāi)發(fā)商，所以開(kāi)發(fā)商就是這樣子，做項(xiàng)目越做越大，項(xiàng)目越做越大，做資金供應(yīng)商明顯融資非常難，他先跟工行談，就是原有的寫字樓現(xiàn)在正在出租，做抵押貸5000萬(wàn)的款，工行出了這樣一個(gè)主意，說(shuō)可以，但是這個(gè)寫字樓不能在開(kāi)發(fā)商名字下面，而且上級(jí)部門也不允許，必須要轉(zhuǎn)到個(gè)人名下來(lái)才能貸到，大家聽(tīng)明白沒(méi)有？這是真實(shí)的事情。按照工行的要求就到房屋管理土地局把寫字樓從他現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商的名下交了160多萬(wàn)的契稅過(guò)戶他個(gè)人名下，公司做了一個(gè)決議，就是他有三個(gè)股東，其實(shí)三個(gè)股東就是他本人，他兒子和他女兒這三個(gè)人，他本人退股的名義，因?yàn)闆](méi)有現(xiàn)金，就以股金的形式退掉，就把寫字樓貸走了，款也貸到了。公司還有另外一個(gè)決議，就是等款還完以后，把這個(gè)寫字樓股金再回來(lái)，就是一進(jìn)一出，一進(jìn)一出都完成了，款也還了，房子也回來(lái)了，稅務(wù)局查帳，稅務(wù)局怎么發(fā)現(xiàn)這個(gè)情況？按照剛才檢查的方法，到房屋土地管理局拿你的契稅，有代征契稅所有加在一起除以3％，得出總的交易金額，發(fā)現(xiàn)他申報(bào)的金額比總的金額差了一大塊，實(shí)際上就差這個(gè)寫字樓，他就覺(jué)得這個(gè)企業(yè)逃稅了，怪不得這個(gè)企業(yè)越做越大，馬上展開(kāi)對(duì)過(guò)去，就是在建項(xiàng)目還沒(méi)有完工，還沒(méi)有預(yù)售，對(duì)過(guò)去的項(xiàng)目展開(kāi)全面的稽查，查到最后就查到這個(gè)問(wèn)題，你這個(gè)房子過(guò)戶到個(gè)人名下，他的解釋我這個(gè)房子又回來(lái)了，他說(shuō)稅務(wù)不玩一減一等于零的游戲，你既然過(guò)戶到個(gè)人名下了，就構(gòu)成了視同銷售，構(gòu)成是同銷售，評(píng)估價(jià)是7000萬(wàn)，你寫字樓的成本，寫字樓的開(kāi)發(fā)成本在以前所得稅的稅繳已經(jīng)統(tǒng)統(tǒng)作為整體開(kāi)發(fā)減掉了，所以7000萬(wàn)統(tǒng)統(tǒng)做利潤(rùn)，7000萬(wàn)乘以33％2130萬(wàn)企業(yè)所得稅，這2130萬(wàn)企業(yè)所得稅還有營(yíng)業(yè)稅，7000萬(wàn)乘以5％350萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅，35萬(wàn)的城建稅，還有個(gè)人所得稅，因?yàn)楣杀緦?shí)際上投入是3500，而且拿走7000萬(wàn)，實(shí)際上多得了3500萬(wàn)，還有20％的個(gè)人所得稅700萬(wàn)，加在一起補(bǔ)交稅收是3600萬(wàn)，罰一倍7200萬(wàn)，貸了5000萬(wàn)的款，交了7200萬(wàn)的稅，說(shuō)交不起，可以，立刻通知公安局介入，公安局把老板帶走了，現(xiàn)在我介入這個(gè)事情，我介入這個(gè)事情，我要把這個(gè)老板讓他出來(lái)，我去了解情況，因?yàn)槲覀円磉@個(gè)情況，他也不是北京的，是外地的，通過(guò)辦公廳打聽(tīng)了解這個(gè)企業(yè)的情況，其實(shí)我跟稅務(wù)局局長(zhǎng)談的時(shí)候得出兩個(gè)重要的信息。
第一他的兒子最近買了一輛賓利車，這是整個(gè)事件的導(dǎo)火索，一直在查他的帳，他曾經(jīng)2001、2002、2003年一直查他的帳，但是沒(méi)有查出來(lái)帳，這是第一個(gè)問(wèn)題。第二就是排名第一的開(kāi)發(fā)商一直在檢舉他。因?yàn)榕琶谝坏拈_(kāi)發(fā)商是一個(gè)上市公司，財(cái)務(wù)比較規(guī)范，交的稅也比較多，但是就是不服氣排在第二民營(yíng)企業(yè)逃稅，所以共同引發(fā)稅務(wù)局下狠心要弄他，原因是在這。我到看守所到老板了解情況，他說(shuō)他當(dāng)初并沒(méi)有決定逃稅，目前民營(yíng)企業(yè)和國(guó)有企業(yè)和上市公司最大的區(qū)別在哪里，我們?nèi)绻诮üこ坍?dāng)中斷了資金就跟孩子斷奶一樣，死定了，整個(gè)公司就完蛋，我當(dāng)時(shí)把寫字樓轉(zhuǎn)到個(gè)人名下只有一個(gè)目的，工行非要個(gè)人財(cái)產(chǎn)才可以抵押貸款，公司他不干，當(dāng)我了解這個(gè)信息以后，我走之前我跟地稅局長(zhǎng)講了一下，我也找總局領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)一下，因?yàn)橹饔^意義上沒(méi)有任何犯罪的想法，實(shí)際上我告訴大家《稅法》里面用《征管法》第63條和第64條是天壤差別的，征管法第63條是偷稅，偷稅有一個(gè)強(qiáng)烈的特征就是這個(gè)人主觀上就想盈利收入，不想交稅，主觀上就想犯罪，那么64條是什么？64是不進(jìn)行納稅申報(bào)的行為，主要是指納稅人可能對(duì)國(guó)家稅收政策法規(guī)不了解，不熟悉，導(dǎo)致無(wú)意中漏交了稅款，我告訴大家，很高興告訴大家，這個(gè)老板已經(jīng)出來(lái)了，出來(lái)以后他到北京來(lái)看我一次，首先就表示感謝，我說(shuō)這不用感謝，這實(shí)際情況就是對(duì)政策法規(guī)不了解，而且財(cái)務(wù)是他的親戚也不太了解稅收法規(guī)，我說(shuō)你這確實(shí)是屬于64條行為，我才幫你，如果是63條我?guī)鸵矌筒涣四悖跃驮谵k公室發(fā)了一通牢騷，說(shuō)準(zhǔn)備要把地稅局局長(zhǎng)弄到監(jiān)獄里面，他就沒(méi)有貪污，沒(méi)有受賄，鬼都不信，從現(xiàn)在開(kāi)始我已經(jīng)分咐我手下五個(gè)人，各個(gè)地方打聽(tīng)他受賄的路子，用照片攝下來(lái)，他敢弄我我就敢他，雖然我在里面和稀泥，我說(shuō)人就是這樣，他說(shuō)不行這口氣壓不下去，我不在這個(gè)地方干了，到別的地方干了，我也饒不了這個(gè)家伙，現(xiàn)在兩個(gè)人弄出仇出來(lái)了，最后補(bǔ)了700萬(wàn)，也是手下留情補(bǔ)了700萬(wàn)個(gè)人所得稅，因?yàn)榉孔佑只貋?lái)了，馬上就要賣，也不打算出租，賣了把稅補(bǔ)上就行了，兩個(gè)人搞出仇了，稅務(wù)局長(zhǎng)有幾個(gè)干凈的，我不信你干凈，你調(diào)到別的地區(qū)當(dāng)局長(zhǎng)也會(huì)派人過(guò)去看著。
實(shí)際上民營(yíng)企業(yè)家考慮問(wèn)題比較單一，我們說(shuō)話病急亂投醫(yī)，他沒(méi)有錢的話，供應(yīng)不上的話，只要貸款給我，什么條件都答應(yīng)，這些條件引發(fā)其他的法律問(wèn)題他沒(méi)有考慮到，他誤以為出去又進(jìn)來(lái)就不交稅，實(shí)際上不是這樣，出去就是一道稅，而且你進(jìn)來(lái)了，同志們，你進(jìn)來(lái)又是視同銷售，你不要以為這是最典型的是你看企業(yè)帳單就可以看出來(lái)，過(guò)戶給個(gè)人的時(shí)候，個(gè)人交了契稅，后來(lái)不是又過(guò)戶回來(lái)了，房地產(chǎn)公司又交了160多萬(wàn)，所以這個(gè)企業(yè)前后交了320萬(wàn)的契稅，就為了5000萬(wàn)貸款，但是他告訴我確實(shí)貸不到錢，找過(guò)很多朋友貸不了，很多在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)的地區(qū)，是沒(méi)有人借這么多錢給他，他寧愿交契稅，而且最關(guān)鍵就是契稅交得也不對(duì)，契稅依據(jù)被他夸大了，實(shí)際上商場(chǎng)評(píng)估價(jià)格沒(méi)有7000萬(wàn)，我們很多老板評(píng)估評(píng)估，一想到評(píng)估增值，實(shí)際上他這種情況應(yīng)該是評(píng)估減值的，7000萬(wàn)應(yīng)該搞成2000萬(wàn)，他評(píng)估真值這個(gè)老板傻不傻，為什么搞7000萬(wàn)，他說(shuō)現(xiàn)在評(píng)估不都增值嗎，我說(shuō)你這要交契稅，他說(shuō)我不知道，所以稅整個(gè)經(jīng)營(yíng)決策思路里面他腦子里面沒(méi)有稅，就是我剛才講到落后傳統(tǒng)的納稅觀念，沒(méi)有稅收的。什么時(shí)候有稅收？就是稅務(wù)局查來(lái)了補(bǔ)稅這個(gè)時(shí)候才高度重視，稅務(wù)局一走又忘掉了，好了傷疤忘了痛。
我再給大家舉一個(gè)例子，剛才是一個(gè)真實(shí)例子，再給大家舉一個(gè)例子，也是房地產(chǎn)公司，也是個(gè)民營(yíng)企業(yè)，規(guī)模不大，但是非要打腫臉充胖子，結(jié)果臉沒(méi)胖起來(lái)，臉皮破了，他原來(lái)幾級(jí)資質(zhì)，房地產(chǎn)分幾級(jí)幾級(jí)資質(zhì)，三級(jí)、二級(jí)，有沒(méi)有這有的說(shuō)法，原來(lái)他是比較低的級(jí)別房地產(chǎn)企業(yè)，所以原來(lái)很多招標(biāo)都很失意，決定要把資質(zhì)提高，但是規(guī)模小又沒(méi)有實(shí)力，他就用他的在建項(xiàng)目請(qǐng)一家事務(wù)所來(lái)評(píng)估，把1000萬(wàn)的房子，原來(lái)注冊(cè)資本金就是1000萬(wàn)，他現(xiàn)在要搞到5000萬(wàn)，5000萬(wàn)就達(dá)到二級(jí)資質(zhì)，現(xiàn)在評(píng)估5000萬(wàn)，評(píng)估增值就是4000萬(wàn)，資本供給增加了4000萬(wàn)，他就轉(zhuǎn)股，這個(gè)主意誰(shuí)出的，就是工商局人出的餿主意，他就聽(tīng)工商局的人去辦了，他就請(qǐng)一家事務(wù)所評(píng)估增值，把評(píng)估增值報(bào)告交給工商局，然后把公司章程修改一下，注冊(cè)資本金5000萬(wàn)，申請(qǐng)資質(zhì)，資質(zhì)也申請(qǐng)下來(lái)了，稅務(wù)局來(lái)查帳，你資本供給轉(zhuǎn)讓個(gè)人股本要交個(gè)人所得稅知道嗎？他說(shuō)不知道，說(shuō)你不知道可以，補(bǔ)交800萬(wàn)個(gè)人所得稅，大家明白我的意思嗎，1000萬(wàn)的資產(chǎn)評(píng)估5000萬(wàn)，增加了4000萬(wàn)，要依法繳納紅利所得的個(gè)人所得稅20％，4000萬(wàn)乘以20％800萬(wàn)，還沒(méi)有罰他，就讓他補(bǔ)交800萬(wàn)，稅務(wù)局的文件非常充足，寫得非常清楚，個(gè)人公司財(cái)產(chǎn)評(píng)估，整體評(píng)估增值后轉(zhuǎn)增個(gè)人股本，依照利息紅利所得扣繳個(gè)人所得稅，所以他為了打腫臉充胖子，結(jié)果要交800萬(wàn)的個(gè)人所得稅，他現(xiàn)在正在給稅務(wù)局寫分期繳納個(gè)人所得稅的申請(qǐng)，他確實(shí)沒(méi)有這么多錢，他要分三年交完這個(gè)所得稅，要拿這個(gè)項(xiàng)目掙的錢一點(diǎn)一點(diǎn)交，苦不堪言，他現(xiàn)在出了一個(gè)主意要退股，要退回來(lái)，把資本供給壓縮掉，他說(shuō)實(shí)際上不值5000萬(wàn)，實(shí)際上只值2000萬(wàn)，壓縮一點(diǎn)這樣就少交個(gè)人所得稅，稅務(wù)局說(shuō)你評(píng)估增值轉(zhuǎn)成股本金要交個(gè)人所得稅，評(píng)估減值沒(méi)門，不帶你玩這個(gè)游戲，你們上個(gè)月拿5萬(wàn)元獎(jiǎng)金你交的個(gè)人所得稅就是高，下個(gè)月你下崗了，那我沒(méi)錢了，但是我每個(gè)月還要花2000萬(wàn)，就要拿上個(gè)月的5萬(wàn)塊錢交的稅來(lái)沖我這個(gè)月的2萬(wàn)塊錢，稅務(wù)局答不答應(yīng)，肯定不干的，政府跟你個(gè)人是什么關(guān)系？政府和你個(gè)人就是有福同享，有難不同當(dāng)?shù)年P(guān)系，你別錯(cuò)誤的認(rèn)為政府的關(guān)系是跟你們夫妻倆的關(guān)系，這是絕對(duì)不同的，不要把家庭的生活準(zhǔn)則帶到生活當(dāng)中，就是這樣。所以他打電話說(shuō)王老師我現(xiàn)在減值怎么辦，我不是寫一個(gè)保證書三年交800萬(wàn)，我現(xiàn)在能不能減值，再請(qǐng)一個(gè)事務(wù)所，這個(gè)事務(wù)所壓縮聽(tīng)我的，我壓縮2000萬(wàn)行不行，我這樣增值1000萬(wàn)，我這樣就交200萬(wàn)的個(gè)人所得稅，我說(shuō)不行，如果行的話就準(zhǔn)備找稅務(wù)局的人，我說(shuō)肯定不行，你就慢慢交稅去吧，他說(shuō)早知道這樣，我何必用資產(chǎn)評(píng)估增值，我不如跟兄弟們借點(diǎn)錢直接投進(jìn)去不就行了嗎，把親再抽出來(lái)還給他們不就行了，什么問(wèn)題都沒(méi)有了，我說(shuō)那樣可以，什么稅都不交，現(xiàn)在后悔當(dāng)初，同志們是不是這樣，他不如和人家借點(diǎn)錢去投到公司去，再以借款的形式拿出來(lái)還給朋友就行了，研究是評(píng)估增值了，稅務(wù)局把工商局的資料都調(diào)走了，所以只好交稅。你們說(shuō)納稅籌劃重不重要，如果當(dāng)初身邊有像我這樣的老師在旁邊指導(dǎo)他，我想你最好跟朋友借錢去增值，不要玩游戲，既花了評(píng)估費(fèi)，結(jié)果你還花更大的代價(jià)在后面，結(jié)果確實(shí)發(fā)生了。這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)是遼寧省沈陽(yáng)市的一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，目前就面臨這樣一個(gè)問(wèn)題。
第三個(gè)原因，大家看看你們納稅觀點(diǎn)落不落后？很落后，往往是事后補(bǔ)救的措施，沒(méi)有用，有的東西可以事后補(bǔ)救，有的東西是事后補(bǔ)救不了的。所以一定要養(yǎng)成事先考慮的習(xí)慣，我決策的時(shí)候考慮，我這種決策會(huì)帶來(lái)什么樣稅收的麻煩，這是我們這一堂課最關(guān)鍵的地方，籌劃籌劃就是要把丑話說(shuō)在先，要先考慮養(yǎng)成這種習(xí)慣，特別是我們公司人。因?yàn)橥銈儧Q策以后，拿到會(huì)計(jì)那去作針的時(shí)候那都是形成證據(jù)，會(huì)計(jì)不知道你干什么，他是要記帳算帳，所以還有很多老板天真認(rèn)為會(huì)計(jì)是負(fù)責(zé)給我搞這一方面，怎么可能，你干活的時(shí)候會(huì)計(jì)都不知道你干什么活，不可能，他只能給你報(bào)稅，不可能給你籌劃。
第三個(gè)原因就是房地產(chǎn)企業(yè)在面臨新一輪的稅務(wù)稽查的危機(jī)。偷稅的空間逐步被壓縮，征管手段逐步加強(qiáng)，在這里我向大家通報(bào)一下稅務(wù)部門下一步征管改革的情況，下一步征管改革將著重圍繞四點(diǎn)，大概要投入1500億人民幣的資金來(lái)加強(qiáng)對(duì)全國(guó)稅務(wù)納稅人的監(jiān)控，哪四個(gè)方面？第一票據(jù)發(fā)票，要把地稅部門管理的發(fā)票和國(guó)稅部門管的發(fā)票聯(lián)網(wǎng)，形成全國(guó)統(tǒng)一貸款，全國(guó)統(tǒng)一計(jì)算機(jī)監(jiān)控，也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)手寫發(fā)票的歷史即將結(jié)束，就意味著我們大頭小尾，取得虛開(kāi)發(fā)票，這個(gè)機(jī)會(huì)空間被你壓掉了，沒(méi)有機(jī)會(huì)了，你拿到的是手寫版的發(fā)票一概無(wú)效，大家到北京出差的時(shí)候，你們?cè)诒本┠玫绞謱懓娴陌l(fā)票，除了國(guó)稅還有商業(yè)零售票據(jù)以外，其他的票據(jù)都要求是機(jī)器打的，或者是手撕的定額票，否則拿到手寫版的發(fā)票都是假的，我看都不看就告訴你是假票，為什么？這是發(fā)票改革的一個(gè)重大的一個(gè)方向，在全國(guó)全部電子化處理，全部都是機(jī)器打印，直接把打印信息存在電腦里面，稅務(wù)局就可以監(jiān)控你這張發(fā)票是虛開(kāi)的還是有沒(méi)有報(bào)稅的都很清楚，發(fā)票根據(jù)國(guó)務(wù)院的指示精神，增值稅打算投600億，現(xiàn)在普通發(fā)票正在測(cè)算，估計(jì)也不能低于500億，就是在全國(guó)建立完善的稅收系統(tǒng)投入巨資。另外就是加強(qiáng)戶口管理，現(xiàn)在流動(dòng)行商太多，行就是行動(dòng)的行，商人的商，戶口管理跟不上，當(dāng)然這不是稅務(wù)局管理，而是公安部管理，但是戶口管理就為下一步個(gè)人所得稅的改革打下基礎(chǔ)。下一步個(gè)人所得稅的改革為什么和戶口有關(guān)系？因?yàn)槲覀兠恳淮嗡@得的收入，必須在收入申報(bào)的時(shí)候，要填寫個(gè)人身份證號(hào)碼，這樣全國(guó)聯(lián)網(wǎng)以后，特別是身份證系統(tǒng)和稅務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)以后，可以把這個(gè)人在全國(guó)各地取得的收入電腦上自動(dòng)聯(lián)網(wǎng)，來(lái)反映你在一年當(dāng)中取得的各種收入。實(shí)行雙向申報(bào)制度，什么叫雙向申報(bào)制度？就是你在這個(gè)單位拿走50萬(wàn)的獎(jiǎng)金，這個(gè)單位就要申報(bào)50萬(wàn)獎(jiǎng)金的稅，然后還加個(gè)人申報(bào)，每年都要填個(gè)人所得稅申報(bào)表，每年填一次，你主要的收入來(lái)自哪個(gè)單位，如果這個(gè)單位和你這個(gè)單位申報(bào)的數(shù)不一樣的話，可能立刻引起稅務(wù)局的注意，特別是引起基層，這么多的人稅務(wù)局能查得起嗎，是他查不起，不過(guò)這種模式是從美國(guó)學(xué)來(lái)的，他們美國(guó)目前對(duì)個(gè)人所得稅的檢查要求覆蓋率不低于2％，就是100個(gè)公民當(dāng)中要抽2份申報(bào)表進(jìn)行核實(shí)，在中國(guó)肯定是抽2個(gè)大富翁進(jìn)行核實(shí)，老百姓一般不會(huì)抽的。這個(gè)工作正在馬不停蹄地去做，我相信不久大家就聽(tīng)到個(gè)人所得稅法修改草案在全國(guó)人大獲得通過(guò)這樣的新聞字眼。第三個(gè)方面，就是加強(qiáng)銀行帳戶管理。第四個(gè)方面加強(qiáng)企業(yè)資金管理。時(shí)間關(guān)系我就不一一給大家講怎么加強(qiáng)管理，采取什么措施，跟我們主題沒(méi)有關(guān)系在這里就不講了，這是第三個(gè)原因。
第四個(gè)原因，非國(guó)有企業(yè)規(guī)范自身發(fā)展的需要。需要什么？需要拿政策。我們過(guò)去的納稅處于自然狀態(tài)，雖然這種自然狀態(tài)是未加修飾的，沒(méi)有認(rèn)真對(duì)納稅模式進(jìn)行研究的，但是這種狀態(tài)實(shí)際上對(duì)于納稅人來(lái)講是非常有害的，非國(guó)有企業(yè)指的什么？主要是指民營(yíng)企業(yè)，我們民營(yíng)企業(yè)現(xiàn)在內(nèi)部的管理實(shí)際上是相當(dāng)?shù)脕y，沒(méi)有一個(gè)戰(zhàn)略安排，沒(méi)有一個(gè)發(fā)展的策略計(jì)劃，我講的是完整的策略計(jì)劃。而且表現(xiàn)出不是團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，我們房地產(chǎn)企業(yè)大多是有多少經(jīng)濟(jì)實(shí)力就辦多大事情，做多大的項(xiàng)目，往往都是這樣，而且內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理也是相當(dāng)混亂的。出現(xiàn)同一時(shí)期能做三套帳，四套帳的現(xiàn)象。比如說(shuō)有的企業(yè)有三套帳，一套帳給銀行貸款用的，一套帳是給稅務(wù)局報(bào)稅用的，一套帳是給小股東開(kāi)會(huì)用的，自己那一套帳沒(méi)有了。西安有一家房地產(chǎn)公司請(qǐng)我們事務(wù)所幫他們把最近三年的帳整一下，我說(shuō)你這個(gè)公司沒(méi)有會(huì)計(jì)部，他說(shuō)有。我說(shuō)為什么讓我們整？他說(shuō)我解釋一下王老師，我們帳原來(lái)有一段時(shí)間銀行要貸款，所以我們帳統(tǒng)統(tǒng)調(diào)整為專門對(duì)付銀行，后來(lái)稅務(wù)局要稽查，把所有的帳又調(diào)整一下對(duì)付稅務(wù)局，最近要開(kāi)股東會(huì)，他說(shuō)實(shí)際上股東也不問(wèn)事，就是給一點(diǎn)錢給我們，但是非要說(shuō)帶他分錢，我就隱瞞了一點(diǎn)利潤(rùn)，又對(duì)付他，弄到最后我不知道我真帳到哪里去了，最近我們的會(huì)計(jì)大手大腳，還買車，是不是貪污了，要把帳整一下，他自己也弄不清楚了。明白我的意思嗎？如果你搞了納稅籌劃以后，納稅籌劃所有依據(jù)都是合法的，必須建立在真帳的基礎(chǔ)上，對(duì)自身發(fā)展規(guī)劃也是非常重要的。一個(gè)企業(yè)的決策離開(kāi)這些真實(shí)的會(huì)計(jì)信息，決策就可能失誤，那么納稅籌劃就交我們?cè)谡_處理會(huì)計(jì)信息的基礎(chǔ)上，提煉出節(jié)稅的方法出來(lái)，這些方法都是《稅法》所允許的，而且本身也會(huì)帶來(lái)大量的節(jié)稅收益。我告訴大家，你們聽(tīng)完我這個(gè)課以后，我相信在座的同志至少有這一部分人群回去以上馬上就要操作了，我甚至可以跟你們打賭，因?yàn)槲覀冞@些納稅籌劃的方法都具有相當(dāng)強(qiáng)的操作性，回去以后就要問(wèn)我這個(gè)怎么弄，那個(gè)怎么弄，在這里給你打一個(gè)預(yù)防針，最忙的地方是工商局你將到那里去申辦新的企業(yè)，因?yàn)槟氵@個(gè)企業(yè)沒(méi)有任何優(yōu)惠政策，所以你肯定就不會(huì)在這個(gè)企業(yè)上動(dòng)腦筋了，我先給你們打一個(gè)預(yù)防針，先給你們預(yù)告一下，就像電視劇預(yù)告一樣，先休息一會(huì)兒再回來(lái)。
我們今天雖然講課，講課不到的地方，或者是突然引發(fā)你們稅務(wù)方法的問(wèn)題，趕快寫在紙條上，趁我今天給大家講課的時(shí)候趕緊問(wèn)，我還要告訴大家，現(xiàn)在跟我打交道簽約的客戶有275家，截止到多天是275家房地產(chǎn)企業(yè)，你們大家想一想我主要的工作是跟房地產(chǎn)企業(yè)打交道，你所有的問(wèn)題到這里來(lái)都能給你一個(gè)答復(fù)是這樣還是那樣，或者是對(duì)還是錯(cuò)的，你們現(xiàn)在就想一想，或者是打電話問(wèn)會(huì)計(jì)，趕緊問(wèn)。
作為地稅局管的重點(diǎn)戶當(dāng)然也是稽查的重點(diǎn)戶，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)怎么說(shuō)呢？如果地局任務(wù)稍微完成不了的話，必然把矛頭指向你，因?yàn)樗睦锖芮宄?，只有從你那才能收一點(diǎn)錢回來(lái)，有的飯店，交通運(yùn)輸業(yè)讓他們拿一點(diǎn)很困難，房地產(chǎn)企業(yè)一般資金流量都比較大，所以從里面挖一點(diǎn)錢出來(lái)，這成為地稅系統(tǒng)的人員的共識(shí)，一查至少是上百萬(wàn)，所以完成任務(wù)也是很方便，我不知道大家有這個(gè)體會(huì)沒(méi)有，特別是規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)常被稅務(wù)局所檢查，所以從這個(gè)角度來(lái)看風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)比較大。我們?cè)谧钠髽I(yè)，特別是今年，如果今年你們這個(gè)關(guān)能度過(guò)去的話，我覺(jué)得稅收風(fēng)險(xiǎn)可能相對(duì)就要平緩一點(diǎn)，因?yàn)榻衲陱膭倓偨Y(jié)束的全國(guó)房地產(chǎn)稅務(wù)稽查工作會(huì)議上，我們看了一下，今年工作底稿的編制都非常詳細(xì)，就是稅務(wù)稽查人員必須把整個(gè)的一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)檢查的工作底稿全部填好以后才算貨全部查完了，底稿里面我翻了一下包括印花稅，印花稅列名了注冊(cè)資金，建筑合同，商品房銷售合同，購(gòu)銷合同這些都是寫得非常清楚的，所以他就是可以按照這個(gè)順序一點(diǎn)點(diǎn)往下查，我就覺(jué)得所以我們現(xiàn)在學(xué)習(xí)這門課程確實(shí)到了該學(xué)的時(shí)候了。如果說(shuō)過(guò)去跟地方大家都沒(méi)有嚴(yán)格依照《稅法》，相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間《稅法》將在稅收規(guī)范當(dāng)中起著不可替代的作用，這也是我給大家多次強(qiáng)調(diào)的要把稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制作為納稅籌劃的重要目標(biāo)的原因之一，具有針對(duì)性。那么我們回到講義上來(lái)，我講到四個(gè)原因，最后一個(gè)原因就是我們國(guó)家有形式多樣的稅收優(yōu)惠政策以及特定稅制要素內(nèi)容的存在，為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃創(chuàng)造了條件。但是，我在這里要負(fù)責(zé)任的告訴大家，房地產(chǎn)企業(yè)本身享受的稅收政策是比較少的，無(wú)論是營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠還是所得稅優(yōu)惠，房地產(chǎn)企業(yè)本身享受的優(yōu)惠是比較少的。那么跟我們主題是不是有矛盾？一方面我們強(qiáng)調(diào)有很多的稅收政策優(yōu)惠政策，另外又強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有什么優(yōu)惠政策，跟我們納稅籌劃的主題是不是矛盾，我在這里也告訴大家不矛盾，優(yōu)惠政策越多我們利用的機(jī)會(huì)可能就越多，雖然我們自身沒(méi)有優(yōu)惠，但是我們可以創(chuàng)造條件爭(zhēng)取優(yōu)惠，這倒是完全有可能的。比如說(shuō)國(guó)家鼓勵(lì)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，鼓勵(lì)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，制定了鼓勵(lì)第三產(chǎn)業(yè)很多的優(yōu)惠政策，作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講完全可以辦一些服務(wù)性的企業(yè)，比如說(shuō)銷售代理、服務(wù)、咨詢、廣告這樣的公司，把樓盤的銷售工作可以剝離到銷售代理服務(wù)公司去做，這樣不就爭(zhēng)取到優(yōu)惠政策了嗎。你付給銷售代理公司的手續(xù)費(fèi)不就形成他的收入了嗎，不就形成你的成本費(fèi)用了嗎，你的利潤(rùn)不就下降了嗎，稅收不就少交了嗎，所以不要小看國(guó)家優(yōu)惠政策的存在，它為你合理開(kāi)展納稅籌劃行動(dòng)創(chuàng)造了很好的外部環(huán)境。
綜合來(lái)看，我講了這五個(gè)原因，分別指的是第一個(gè)原因指的是稅制因素，為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃提供了必要性的原因；第二個(gè)因素傳統(tǒng)的落魄的納稅模式那是來(lái)自于納稅人納稅意志的原因，要引進(jìn)新的觀念，來(lái)自于納稅人自身的原因；第三個(gè)原因是來(lái)自稅務(wù)系統(tǒng)征管建設(shè)方面的原因，他在加強(qiáng)征管，讓你逃稅、偷稅的空間越來(lái)越狹窄，機(jī)會(huì)越來(lái)越少；第四個(gè)原因是非國(guó)有企業(yè)規(guī)范發(fā)展，這是來(lái)自于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)的原因，你老退稅這個(gè)企業(yè)能長(zhǎng)大嗎；第五個(gè)原因就是可行性原因，我們討論了半天籌劃，籌劃是不是空中樓閣，由于大量稅收優(yōu)惠政策的存在，和特定稅制要素內(nèi)容的存在，為企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃創(chuàng)造了可行性條件，因此它是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的學(xué)科，充滿著光明前景的學(xué)科，關(guān)鍵是我們企業(yè)目前沒(méi)有接觸這方面的教育，前面我給大家提到，我們企業(yè)處理納稅事物包括兩方面的工作，一方面是納稅遵從，稅務(wù)局給你講的課都是納稅遵從，你要服從他，你發(fā)票怎么填，稅怎么報(bào)都叫做納稅政策。稅務(wù)局會(huì)不會(huì)講納稅籌劃的課？不會(huì)，納稅籌劃的課只有回到大學(xué)教堂把它作為一個(gè)前沿性的學(xué)科加以研究，所以它是一個(gè)實(shí)戰(zhàn)性很強(qiáng)，當(dāng)然理論性也不弱這樣一個(gè)邊緣性學(xué)科。講它邊緣性？主要是它來(lái)源于多學(xué)科綜合的學(xué)科，包括企業(yè)管理學(xué)，企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)，中國(guó)稅收稅制學(xué)，還有經(jīng)濟(jì)法律學(xué)等多種學(xué)科的綜合，所以講好納稅籌劃這門課程作為一個(gè)老師是十分不容易的。因?yàn)槲覄偛鸥蠹抑v得很清楚它是多學(xué)科的交叉，如果不是因?yàn)槟氵@個(gè)人掌握了稅法，就把納稅籌劃講好了，這不可能呢，任何一個(gè)老板的提問(wèn)都可能把我問(wèn)住，為什么？他可能來(lái)自于實(shí)踐第一線，就面臨一個(gè)很實(shí)際的稅收問(wèn)題，就可能把你難住了。我告訴大家我的同志們都會(huì)講稅法，但是在臺(tái)上被企業(yè)給問(wèn)住的比比皆是，為什么？他不懂，為什么你拿地跟人家換房子呢，他還不明白，為什么你不買人家項(xiàng)目，非要買人家股權(quán)，他搞不清楚，但實(shí)際當(dāng)中他就是這么做的，你怎么來(lái)回答企業(yè)，所以我說(shuō)它又是一個(gè)操作性極強(qiáng)的學(xué)科。同志們，很少有幾個(gè)人敢坐在這里給你講課，一般老師小腿肚子都在發(fā)抖，因?yàn)榇蠹叶际莵?lái)自多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的工作人員，管理人員，因?yàn)槟銈兪窒掠袔资?、十幾?hào)、幾百號(hào)人，本身你們就是某個(gè)管理方面的專家，然后讓專家給專家上課，哪一個(gè)專家小腿肚子不發(fā)抖，我聽(tīng)說(shuō)到清華上課的老師都有一點(diǎn)發(fā)怵，不敢講，為什么不敢講，因?yàn)檫@些人本身就是高學(xué)歷，他已經(jīng)經(jīng)過(guò)社會(huì)大爐子煉過(guò)了，又回來(lái)了，他甚至某些方面的水平比你高，大家說(shuō)是不是這個(gè)道理。但在稅收上你們確實(shí)是我的學(xué)生，我年齡不大，但是我干過(guò)稅收征收、理論研究，教學(xué)研究、稅務(wù)代理我都干過(guò)，上一次稅務(wù)總局開(kāi)研討會(huì)的時(shí)候，我就說(shuō)了我說(shuō)謝局長(zhǎng)本人也沒(méi)有干過(guò)稅收征管、設(shè)務(wù)代理，稅務(wù)教學(xué)研究，未必比我們有發(fā)言權(quán)，我說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)各地我跑過(guò)怕有上千家，上千家房地產(chǎn)企業(yè)有我的足跡，我敢說(shuō)我現(xiàn)在有一點(diǎn)發(fā)言權(quán)，因?yàn)槲伊私膺@些企業(yè)的所思所想，相當(dāng)多的我們中國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策是空白的，是沒(méi)有的，其自己也不知道怎么操作，上了多少次稅務(wù)局的當(dāng)。我們的罰單開(kāi)出來(lái)以后，納稅人都是非常老實(shí)的，大多都是老老實(shí)實(shí)把稅給交了，我們沒(méi)有幾個(gè)人跟稅務(wù)局叫板的，偶爾就是被稅務(wù)局激怒了。
上上個(gè)禮拜我去了河南鄭州，有一家房地產(chǎn)企業(yè)，我就覺(jué)得稅務(wù)局就太過(guò)分了，這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)等于事出有因，我在這里利用一、兩分鐘給大家講一下，你們以后碰到這種情況或者是碰到類似的情況一定要有冷靜的頭腦，不能稅務(wù)局說(shuō)什么就是什么，有幾家銀行都是國(guó)有大銀行，幾家銀行自己有一塊地，蓋了一個(gè)金融廣場(chǎng)整個(gè)從立項(xiàng)到建設(shè)，實(shí)際上都是由銀行自己來(lái)完成的，但是銀行蓋完以后大概有100多套房子多出來(lái)了，也分不出去了，銀行就多了一個(gè)想法想賣出去，但是銀行又是國(guó)家金融監(jiān)管部門控制的單位，又不能直接賣，而且也沒(méi)有資格賣，怎么辦？他就偷偷找了一家房地產(chǎn)企業(yè)，把這個(gè)房子100多套房子賣給房地產(chǎn)企業(yè)，然后利用房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)再賣向最終的客戶。就這樣一個(gè)二手房買賣的關(guān)系，稅務(wù)局查來(lái)了，查來(lái)了說(shuō)金融廣場(chǎng)就是你開(kāi)發(fā)商蓋的，金融廣場(chǎng)整棟的營(yíng)業(yè)稅都由開(kāi)發(fā)商來(lái)交，稅務(wù)局也不是亂說(shuō)，拿到一個(gè)證據(jù)，就是為了避免銀行上級(jí)部門檢查說(shuō)你是賣房子的行為，銀行跟開(kāi)發(fā)商簽了一個(gè)聯(lián)建協(xié)議，聯(lián)建協(xié)議里面好多字眼都屬于聯(lián)合開(kāi)發(fā)，稅務(wù)局就抓住這個(gè)，實(shí)際上從我們的房產(chǎn)證、土地使用證、開(kāi)工證各個(gè)證據(jù)方面來(lái)看，實(shí)際上就是二手房買賣，現(xiàn)在稅務(wù)局就開(kāi)出一個(gè)罰單要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就整個(gè)金融廣場(chǎng)建設(shè)的全額，按照市價(jià)去交營(yíng)業(yè)稅，還要交土地增值稅，補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅是600多萬(wàn)，土地增值稅是預(yù)征800多萬(wàn)，非要開(kāi)發(fā)商交，開(kāi)發(fā)商后來(lái)矛盾激化了，老板在地稅局、稽查局局長(zhǎng)辦公桌上就拍桌子了，說(shuō)稅務(wù)局收稅已經(jīng)收得太瞎說(shuō)了，我說(shuō)得很清楚，我沒(méi)有蓋這個(gè)房子，也不是我賣這個(gè)房子，只是買他100多套的房子，然后我賣了，賣了根據(jù)《稅法》規(guī)定差價(jià)稅收我都交了，你憑什么讓我把整棟大樓交稅，你們可以查，把公司帳翻爛了都賠你，所以老板冒火了，我聽(tīng)老板講差點(diǎn)把桌子掀掉了，因?yàn)槊芗せ竭@個(gè)程度，稅務(wù)局說(shuō)非要那個(gè)公司查死掉，當(dāng)時(shí)兩個(gè)人就發(fā)生口角，這種情況下我過(guò)去了，稅務(wù)局開(kāi)了出發(fā)通知書，申訴通知書，補(bǔ)稅通知書，開(kāi)了三書，要求他必須在幾月幾號(hào)前把稅款全部交掉，交完以后可以向上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議，我們國(guó)家復(fù)議是這樣的，我讓你交稅先把稅交了，交完以后向上一級(jí)部門告我，該撤銷撤銷，后來(lái)我找了他們省局的人打招呼現(xiàn)在暫時(shí)不交，然后辦理復(fù)議，不交就辦一個(gè)納稅擔(dān)保，拿公司房產(chǎn)做納稅擔(dān)保，去了以后我給地稅據(jù)講了一堂課，大概是30分鐘，這種情況并不屬于聯(lián)合建房，應(yīng)該屬于二手房交易買賣，他們聽(tīng)完課以后，他們說(shuō)他們有合作協(xié)議，按照3、7比例分房，上來(lái)寫得很清楚，我說(shuō)他協(xié)議怎么簽，但是要看實(shí)際交易的情況，可能不履行協(xié)議，協(xié)議不是納稅人最終的證據(jù)，比如發(fā)票也沒(méi)有開(kāi)，產(chǎn)權(quán)不歸他所有，營(yíng)業(yè)稅講得很清楚銷售不動(dòng)產(chǎn)，銷售不動(dòng)產(chǎn)的我的前提是產(chǎn)權(quán)歸其所有，如果商品房本身并不具有產(chǎn)權(quán)怎么可能銷售不動(dòng)產(chǎn)，所以營(yíng)業(yè)稅就沒(méi)法征他的，我苦口婆心給他們講，包括他們稽查局局長(zhǎng)，副局長(zhǎng)，稽查科科長(zhǎng)都聽(tīng)了一堂課，他們覺(jué)得看來(lái)我們是錯(cuò)了，他說(shuō)現(xiàn)在怎么辦？我說(shuō)他已經(jīng)提出復(fù)議，而且他們省局已經(jīng)接受了復(fù)議申請(qǐng)，他說(shuō)那這個(gè)事情我們就丟丑了，我說(shuō)現(xiàn)在還來(lái)得及，主動(dòng)撤，做出復(fù)議決定之前撤了就不算，因?yàn)榭偩謴?fù)議規(guī)定也允許你們撤的，所以第二天又發(fā)出三書，關(guān)于撤銷某某房地產(chǎn)商稅務(wù)處罰的通知，關(guān)于撤銷某某公司補(bǔ)稅通知，關(guān)于撤銷某某申訴的通知，全部撤銷的，原來(lái)發(fā)的全部都撤銷掉了，這就是我們房地產(chǎn)公司往往就是把你逼急了，實(shí)在覺(jué)得這個(gè)稅不是我的交的，才把矛盾激化。
2004年納稅人和稅務(wù)局打官司，是稅務(wù)總局統(tǒng)計(jì)是850起，全國(guó)850起納稅人把稅務(wù)局告上法庭的，審判的結(jié)果是這樣的，825起稅務(wù)局?jǐn)≡V，還有25起是納稅人主動(dòng)撤訴，稅務(wù)局沒(méi)有勝一個(gè)案子，全輸了，這說(shuō)明什么？說(shuō)明稅務(wù)局在執(zhí)法的時(shí)候，程序上、敘述說(shuō)、政策理解上很多都是錯(cuò)誤的。我講到我們納稅人比較老實(shí)，要不老實(shí)的話，都拿起《稅法》武器的話，將來(lái)整個(gè)社會(huì)的納稅環(huán)境會(huì)有很大的改觀。第一個(gè)問(wèn)題我就給大家講到這里。
第二個(gè)問(wèn)題，我想給大家講一講納稅籌劃的基本概念，這個(gè)很重要。作為我們講解納稅策劃的老師來(lái)講為什么認(rèn)為這個(gè)很重要？因?yàn)樯鐣?huì)上普遍對(duì)節(jié)稅的做法有一些誤解，有的人把非法的逃稅和合法的節(jié)稅混淆在一起，認(rèn)為不都是為了少交稅嗎，性質(zhì)上沒(méi)有多大的區(qū)別，我們認(rèn)為這是一個(gè)錯(cuò)誤的看法。都是為了獲得某種利益，手段的不同，就意味著他所承擔(dān)的法律責(zé)任是完全不一樣的。中國(guó)有一句古話君子愛(ài)財(cái)取之有道，所以古人把君子的前提都定得很好的，就是君子和小人其實(shí)在追求目標(biāo)上也沒(méi)有多大的差別，小人愛(ài)財(cái)人家君子也愛(ài)財(cái)，但是他們的區(qū)別在哪里？主要在手段上。君子愛(ài)財(cái)是去取之有道，這個(gè)道在現(xiàn)在法律社會(huì)可能就是遵守法律，小人就是不擇手段，管你違法不違法，先掙到錢再說(shuō)，他是這樣想的，所以我們?cè)谶@里提醒大家一下，君子不是不愛(ài)財(cái)，也愛(ài)財(cái)，但是講究策略，講究遵紀(jì)守法，這請(qǐng)大家一定要注意。其實(shí)我覺(jué)得我們的古人給我們很多的啟示，我們現(xiàn)在想想我們古人給我們留下很多的提示是很不錯(cuò)的。比如說(shuō)前一段時(shí)間湖南有一個(gè)老師講課講到你們現(xiàn)在上高中、讀大學(xué)就是為了將來(lái)娶美女掙大錢，后來(lái)引起全國(guó)的討論，這個(gè)老師還被開(kāi)除了。說(shuō)哪有這樣給學(xué)生講娶美女掙大錢，但是回到中國(guó)古書上面來(lái)講，《詩(shī)經(jīng)》就有一句話，叫做窈窕淑女君子好逑，實(shí)際上這就告訴你君子也是好色的，不過(guò)他跟小人區(qū)別就是小人可能不擇手段。還有愛(ài)財(cái)，君子愛(ài)財(cái)取之有道，古人講得很清楚，君子也很愛(ài)財(cái)，不過(guò)手段跟小人不太一樣。我們國(guó)家培養(yǎng)孩子，就是講究非常正統(tǒng)的教育，但是這種正統(tǒng)的教育就是說(shuō)讓人感覺(jué)不著邊際，所以我們培養(yǎng)的孩子都特別守規(guī)矩，這種教育體制是好是壞現(xiàn)在很難下定論，但是有一點(diǎn)可以肯定我們大多數(shù)培養(yǎng)的孩子都沒(méi)有創(chuàng)造力，整個(gè)的社會(huì)教育體制和輿論管理都是沒(méi)有創(chuàng)造力的，你打開(kāi)新聞聯(lián)播去聽(tīng)新聞，沒(méi)有什么新聞，可以聽(tīng)也可以不聽(tīng)，領(lǐng)導(dǎo)講話都是三頭論，最后就是高舉什么旗幟，都能背下來(lái)，沒(méi)有什么創(chuàng)造力，我們所有從幼兒園開(kāi)始一直到大學(xué)畢業(yè)，沒(méi)有創(chuàng)造力，我們的產(chǎn)品沒(méi)有創(chuàng)造力，有創(chuàng)造力的都是偷襲的，模仿的。我們的樓盤也沒(méi)有創(chuàng)造力，有創(chuàng)造力大部分都是把人家圖紙拿過(guò)來(lái)改一改弄一弄，搞圖紙最容易，模仿偷襲抄襲，這個(gè)現(xiàn)象很普遍。我們的稅收也是這樣，基本上都是抄襲的，包括我們的增值稅都是從法國(guó)抄過(guò)來(lái)的，整個(gè)民族沒(méi)有自己的東西，很可悲的。我個(gè)人保留對(duì)教育體制的看法，我是很有意見(jiàn)的。你比如像我家小孩上幼兒園，在家里原來(lái)沒(méi)上幼兒園，小孩是非常活潑的，異想天開(kāi)的，問(wèn)了無(wú)數(shù)個(gè)為什么，把我都問(wèn)住了，問(wèn)我為什么比如大家都知道為什么天空是藍(lán)的，為什么汽車自己會(huì)走不用人推，我們認(rèn)為很簡(jiǎn)單但是他問(wèn)出來(lái)了，上幼兒園以后他什么都不問(wèn)了，為什么？老師肯定講哪有那么多為什么，他扼殺孩子那種好奇的天性，所以我這一次做出一個(gè)決定不讓孩子上幼兒園。為什么？孩子變成機(jī)械化一個(gè)肉體的東西，這怎么得了，不符合我的個(gè)性，而且可以肯定地講，你今天的培養(yǎng)注定了明天沒(méi)有出息，肯定沒(méi)有出息。外國(guó)孩子教育就不是這樣。
我順便給大家講教育，包括我們的教育，拿我本人來(lái)講也是中國(guó)教育體制失敗的產(chǎn)品，為什么是失敗的產(chǎn)品？我從上小學(xué)到初中，到上大學(xué)讀研究生，我學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)、財(cái)政學(xué)、金融學(xué)都是干什么的？都是為政府服務(wù)的。比如說(shuō)學(xué)的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，必須是總理才能做，利率杠桿的應(yīng)用，公開(kāi)市場(chǎng)的操作，財(cái)政的分配，你說(shuō)你不是總理的話你搞這些干什么，比如像我們講財(cái)政，財(cái)政實(shí)際上就是政府會(huì)計(jì)，它不是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)，當(dāng)然我們沒(méi)有必要，我們分到企業(yè)的時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)讀的書都沒(méi)有用，如果老板還站在政府角度，老板上來(lái)給你一拳，你現(xiàn)在來(lái)到我企業(yè)要為企業(yè)說(shuō)話，還是之乎者也解決不了什么問(wèn)題，實(shí)際上像我們這樣的人都是教育體制培養(yǎng)失敗的東西。比如說(shuō)研究納稅策劃，那都是后天自己研究琢磨的東西，我們上大學(xué)哪學(xué)過(guò)納稅籌劃，老師一過(guò)來(lái)給你一個(gè)耳光，納稅籌劃研究什么東西？研究納稅人少交稅，我們現(xiàn)在研究政府如何收稅，防止納稅人逃稅，他不會(huì)培養(yǎng)納稅人怎么少交稅，那個(gè)東西作為歪門邪道，現(xiàn)在社會(huì)上還有不少人這么看。我講的意思是什么？就是大學(xué)應(yīng)該有專門為企業(yè)服務(wù)的專業(yè)，專門為企業(yè)服務(wù)的課程，現(xiàn)在包括清華北大以外，正在探索去一步一步小心翼翼去開(kāi)設(shè)這樣的課程，這樣的課程還沒(méi)有完全的獲得官方的認(rèn)可，大家明白我的意思嗎，還是培養(yǎng)一大批專門當(dāng)總理的人才，每年培養(yǎng)至少有50萬(wàn)專門當(dāng)總理的人。我統(tǒng)計(jì)了一下從建國(guó)以來(lái)才有5、6個(gè)總理，概率太小。每年培養(yǎng)50萬(wàn)的人才，實(shí)際上建國(guó)50、60年才5個(gè)總理，概率太小了。我的意思是就要設(shè)置一些企業(yè)課程，現(xiàn)在很多大學(xué)畢業(yè)生分到房地產(chǎn)企業(yè)去，高分低能的現(xiàn)象很正常，你讓他出去辦一件事情，他總覺(jué)得這件事情我不應(yīng)該做，應(yīng)該是他做，老板講你這個(gè)事情也不做，那個(gè)事情也不做，我要你干什么，所以他也呆不長(zhǎng)時(shí)間就走了，他都是這樣。歸根到底，就是培養(yǎng)人才沒(méi)有根據(jù)實(shí)際環(huán)境的變化來(lái)培養(yǎng)，我在這里給大家多兩句嘴，事實(shí)上也是這樣。所以我們企業(yè)需要什么？企業(yè)需要節(jié)稅，節(jié)約成本，需要開(kāi)源，我們今天給大家講的是節(jié)流，節(jié)流里面的一個(gè)組成部分，稅收也是成本，稅收成本節(jié)約下來(lái)了，企業(yè)效益增加了，還有開(kāi)源，怎么搞好的樓盤，怎么增加市場(chǎng)賣點(diǎn)，這都屬于開(kāi)源，我們培養(yǎng)的學(xué)生應(yīng)該是瞄著這個(gè)方向開(kāi)源，我保證中國(guó)大專以上學(xué)歷從全國(guó)人口比例比重是5.1％，現(xiàn)在失業(yè)的人群當(dāng)中就是這一部分人失業(yè)最重，初中畢業(yè)的人都找到工作了，到物業(yè)公司找一個(gè)工作干一干，他能找到工作，但是又是大專以上的人找不到工作，失業(yè)了，我覺(jué)得很大一部分就是我們培養(yǎng)的人才市場(chǎng)根本不要。我不知道你們清華的學(xué)生到你們單位能不能找到工作，我認(rèn)為清華培養(yǎng)大部分學(xué)生到你們房地產(chǎn)企業(yè)找不到工作，因?yàn)閷I(yè)設(shè)置根本不是企業(yè)所需要的。
我們?cè)倩氐街v義上來(lái)講，我想起教育特別有意見(jiàn)，但是個(gè)人的力量不能修改社會(huì)的力量，每個(gè)家長(zhǎng)都特別愛(ài)自己的孩子，我想大家也是一樣，但是眼看著社會(huì)扼殺我的孩子，我是很難受的，我認(rèn)為就是扼殺我的孩子，把他的天性給扼殺掉了，我現(xiàn)在是主張孩子逃學(xué)，今天不去就不去，在家里跟奶奶玩，而且我有幾張光盤家看光盤，他在3歲以前電腦全部會(huì)熟練掌握，我不在家可以電腦打開(kāi)，可以玩游戲，在我們小時(shí)候是無(wú)法想象的，一個(gè)3歲小孩把電腦打開(kāi)操作還懂得拷貝，他懂得很多，還懂得添加文件夾，對(duì)于10幾歲的小孩可能都不會(huì)，但是一到幼兒園什么都沒(méi)了，幼兒園上兩年，我上一次考他說(shuō)老師教你什么，到目前為止2年花了我4萬(wàn)多塊錢，就學(xué)了一首兒歌，什么草兒青，天空藍(lán)，我說(shuō)回來(lái)吧別學(xué)什么兒歌，跟爸爸學(xué)能學(xué)一百多個(gè)兒歌，我專門到書店買兒歌教你，我還教他三字經(jīng)，百家姓也能數(shù)50多個(gè)出來(lái)，就是在那背，趙錢孫李周吳鄭王，就背，過(guò)去私塾教育不是錯(cuò)的，很多都是對(duì)的，我現(xiàn)在越來(lái)越覺(jué)得過(guò)去的教育方法還是對(duì)的，就是死記硬背，我還準(zhǔn)備教他三字經(jīng)，幼兒園永遠(yuǎn)不會(huì)教這些東西，我相信我這樣培養(yǎng)的孩子保證將來(lái)在社會(huì)上能有一席之地。為什么？學(xué)校里的普通話教育，我們現(xiàn)在大家都成人了，回過(guò)頭來(lái)看你原來(lái)學(xué)的東西，一天能彌補(bǔ)過(guò)去一年的學(xué)問(wèn)，看一天書能把過(guò)去一年沒(méi)學(xué)的東西彌補(bǔ)過(guò)來(lái)。因?yàn)槭裁?？你現(xiàn)在有足夠的經(jīng)驗(yàn)，足夠分析問(wèn)題的方法，所以一天就能把過(guò)去一年的書讀下來(lái)，所以學(xué)校那一套教育不用擔(dān)心孩子，而且我們都是學(xué)過(guò)來(lái)的，教孩子怎么考試還是有辦法的，當(dāng)然這是我的個(gè)人觀點(diǎn)。
我這個(gè)概念我回到主題上來(lái)，概念實(shí)際上就是要表達(dá)一個(gè)中心思想，就是一定要把那種社會(huì)上所講一些非法的，逃稅的，騙稅的手段從合法的節(jié)稅當(dāng)中要準(zhǔn)確加以區(qū)別，讓人一看這個(gè)活動(dòng)屬于籌劃活動(dòng)，這個(gè)活動(dòng)屬于逃稅，能夠準(zhǔn)確地加以劃分，那是我們老師的責(zé)任，是研究人員的責(zé)任。就像把人從動(dòng)物當(dāng)中劃分開(kāi)來(lái)一樣，必須對(duì)人下一個(gè)準(zhǔn)確的概念，讓人讀得這個(gè)概念就是人，如果你讀到這個(gè)概念還想起來(lái)這到底是人還是動(dòng)物，那就壞了，說(shuō)明你這個(gè)概念就是一個(gè)失敗的概念。你講一講什么是人，你給人下一個(gè)概念，到處都是人，你給人下一個(gè)概念，我看你這個(gè)講得對(duì)不對(duì)，你這個(gè)概念一講就想起來(lái)這是人，你講給我聽(tīng)一聽(tīng)，抬頭一看全都是人，回家一看全是人，我現(xiàn)在問(wèn)你什么叫做人？問(wèn)住了吧。有頭腦的，有智慧的動(dòng)物，人肯定是一種動(dòng)物，有智慧有頭腦的，老鼠有沒(méi)有頭腦，偷吃東西是不是當(dāng)著人面吃，為什么他知道人走掉了，他腦子會(huì)思考，這么來(lái)說(shuō)的話，我覺(jué)得你剛才講的東西是老鼠，不是人，有思維，老鼠有思維夜里出來(lái)，白天不能出來(lái)。就是你這么講，不能說(shuō)服我，或者是說(shuō)服大家，你要說(shuō)服我，這么一講對(duì)對(duì)，看來(lái)就是這樣的，確實(shí)找不到反面的證據(jù)來(lái)證明王老師的說(shuō)法是錯(cuò)的，那我就是對(duì)的，你證明不了我是錯(cuò)的我就是對(duì)的，這確實(shí)是邏輯關(guān)系，你想一想到底下什么概念。實(shí)際上我們平常下的概念都是錯(cuò)的，平常下的概念都是錯(cuò)的。當(dāng)我給你下一個(gè)概念的時(shí)候，你駁不倒我的時(shí)候，我的概念就是對(duì)的，比如說(shuō)我給你下一個(gè)概念，人是會(huì)制造并會(huì)使用工具的動(dòng)物，你想一想地球上有上千萬(wàn)種動(dòng)物，哪一種動(dòng)物會(huì)制造工具，而且還會(huì)使用工具，我想只有人，沒(méi)有別的了，如果猴子會(huì)制造手槍，還會(huì)使用手槍的話，你一下班家門口站個(gè)大猴子拿著手槍，不許動(dòng)把今天的工資獎(jiǎng)金全交出來(lái)，我要買冰淇淋吃，壞了，地球上就好玩了，今天猴子出來(lái)，明天老鼠出來(lái)了，老鼠拿個(gè)機(jī)關(guān)槍，因?yàn)樗麜?huì)造槍，地球就亂了，就不是人占主導(dǎo)了，大家想來(lái)想去只有人會(huì)制造和使用工具，別的動(dòng)物都不會(huì)，看來(lái)王老師講的是對(duì)的，這個(gè)動(dòng)物就是對(duì)的。你能駁倒我嗎，你想一想哪個(gè)動(dòng)物會(huì)制造工具，制造并會(huì)使用，使用的有，猴子、大猩猩有的時(shí)候會(huì)拿大棒子站在你家門口，但是不一定能夠制造出來(lái)，我講是制造并使用，比如大房子，動(dòng)物會(huì)蓋房子嗎，一般的動(dòng)物是不會(huì)蓋房子，會(huì)搭窩。工具，制造和使用工具，窩還不能稱得上是工具。預(yù)先腦子里面設(shè)計(jì)圖紙，按照?qǐng)D紙?jiān)觳荒茏邩咏ǔ鰜?lái)，只有人能夠做得出來(lái)，沒(méi)有其他動(dòng)物能夠做出來(lái)，我給大家舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，就說(shuō)明下定義多么艱難，一個(gè)研究人員，一個(gè)學(xué)者，他要想把一個(gè)學(xué)科完整地交給他的聽(tīng)眾或者是他的學(xué)員，必須第一個(gè)門檻就是要邁過(guò)這個(gè)門檻就是要下一個(gè)概念，這個(gè)概念讓人感覺(jué)到是這么回事，對(duì)不對(duì)？沒(méi)有反駁的理由。
請(qǐng)大家看一看我怎么給納稅籌劃下概念？納稅籌劃是納稅人為達(dá)到減輕稅負(fù)，稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)的目的，而在稅法允許的范圍內(nèi)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、組織、交易等各項(xiàng)交易活動(dòng)進(jìn)行事先安排的過(guò)程。很顯然，納稅籌劃是企業(yè)為降低企業(yè)稅收成本采取的一種經(jīng)濟(jì)人行為，他就像降低生產(chǎn)成本一樣，降低開(kāi)發(fā)成本一樣，去降低他的稅收成，這是一個(gè)新的概念，新的一種理念。不再像過(guò)去那樣成為《稅法》的奴隸，愛(ài)交多少就交多少，不能變成稅法的主人，不能有效控制稅法，利用稅法，控制稅法做不到，這是全民意志，但是可以利用稅法，這是很顯然的一條。這個(gè)概念怎么下的？我作為一個(gè)老師把握的意圖告訴大家，實(shí)際上這個(gè)概念包含了兩層的意思。第一，強(qiáng)調(diào)了納稅籌劃的目的，是減輕稅負(fù)和實(shí)現(xiàn)稅收的零風(fēng)險(xiǎn)，這一下子就把我們的逃稅、騙稅區(qū)別開(kāi)了，逃稅、騙稅也是為了減輕稅負(fù)，但是他減輕稅負(fù)是不擇手段的，甚至是不顧忌稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的，絕對(duì)不是零風(fēng)險(xiǎn)，偷稅絕對(duì)不是零風(fēng)險(xiǎn)，偷稅的風(fēng)險(xiǎn)是很高的，這樣一下子從目的上來(lái)講，就把偷稅和籌劃區(qū)別開(kāi)了，這是一方面。另外一層意思，又是指責(zé)納稅籌劃的手段，君子愛(ài)財(cái)取之有道，手段也是至關(guān)重要的。大家看我是怎么寫的，我講了是在稅法所允許的范圍內(nèi)，這是一個(gè)前提，就是你的一切活動(dòng)必須是規(guī)范稅法的范圍內(nèi)，同時(shí)真正操作它的時(shí)候是通過(guò)對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，進(jìn)行事先安排，不是事后來(lái)補(bǔ)救。這個(gè)對(duì)我們企業(yè)的要求是很苛刻的，不像逃稅那樣出了事我們?cè)賮?lái)解決，而是我們事先根據(jù)《稅法》的要求，我這種行為我會(huì)帶來(lái)什么樣的納稅義務(wù)我會(huì)測(cè)算一下，然后我來(lái)選擇一個(gè)獲取稅后利潤(rùn)最大的方案來(lái)執(zhí)行，這一點(diǎn)是不一樣的。
通過(guò)這個(gè)概念兩個(gè)方面的意思，我們都能夠找出來(lái)跟逃稅或者是其他非法手段之間明顯的區(qū)別，從目的上來(lái)講，納稅籌劃不但為了減輕稅負(fù)，還要追求零風(fēng)險(xiǎn)，從手段上來(lái)看，納稅籌劃主要側(cè)重于事先調(diào)整，而不是事后補(bǔ)救，這就是明顯的區(qū)別。就像我想殺人一樣，打人一樣，刀砍人一下和用磚頭砸一下人的頭，你說(shuō)哪一種違法，哪一種不違法，刀砍人一下雖然把人家也砍傷了，但是這個(gè)就違法，因?yàn)榈秾儆趦雌?，磚頭不算兇器，同樣我治你用磚頭砸你和用刀砍你不一樣，磚頭砸人頂多是違反公共治安條例，但是你用刀去捅一刀公安局肯定給你帶走。當(dāng)然作為旁觀人來(lái)講覺(jué)得好笑，你也是打人，磚頭打人和刀殺人是不一樣，說(shuō)不一定這個(gè)人都被你打流血了，但是可能刀砍的那個(gè)人就抓走了，用磚頭帶到派出所問(wèn)一下筆錄教育一頓就回來(lái)，不一樣，手段是不一樣的。我這個(gè)比喻實(shí)際上跟我們納稅籌劃相比還不一樣，納稅籌劃是完全側(cè)重于事先的調(diào)整，比如給大家舉一個(gè)籌劃的例子，現(xiàn)在有一家房地產(chǎn)公司，我們稱之為A，房地產(chǎn)公司A，投資2000萬(wàn)元到房地產(chǎn)公司B，占B公司股份比例為50％，B公司是新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，兩年后，B公司獲得稅后利潤(rùn)3000萬(wàn)元，現(xiàn)有一個(gè)公司C，愿意收購(gòu)B公司，C公司和A公司協(xié)商如下，他收購(gòu)B公司肯定要把B公司股份都要買下，他就要一個(gè)一個(gè)談，三個(gè)股東都要談一下，他現(xiàn)在跟A公司協(xié)商的結(jié)果是這樣的，C公司可以一次性出資3500萬(wàn)元購(gòu)買A公司在B公司的股份，C公司愿意一次性出價(jià)3500萬(wàn)，購(gòu)買A公司在B公司的股份，我們算一下帳，他投了2000萬(wàn)，對(duì)方賺了3000萬(wàn)，他占比例是多少？50％應(yīng)該上加1500，他投了2000萬(wàn)，賺了1500萬(wàn)，對(duì)方至少出價(jià)3500萬(wàn)元，現(xiàn)在對(duì)方提出我給你3500萬(wàn)元，你撤走。第二種A公司也可以先分回B公司的利潤(rùn)1500萬(wàn)，然后再按股本價(jià)2000萬(wàn)轉(zhuǎn)讓給C公司，請(qǐng)問(wèn)A公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該選擇哪種成交方式。其實(shí)作為A公司來(lái)講，無(wú)論是先分1500還是再轉(zhuǎn)2000萬(wàn)，也是拿會(huì)3500萬(wàn)，如果一次性轉(zhuǎn)讓也是拿回3500，大家說(shuō)是不是這樣的，拿回來(lái)都是3500，現(xiàn)在的問(wèn)題就來(lái)了，你哪一種拿回的方式更好，稅交得更少，這就是我們講的納稅籌劃的主題就來(lái)了，納稅籌劃做好的話我告訴大家一個(gè)不經(jīng)意的，看不起，不太注意的一個(gè)小小的問(wèn)題，會(huì)給你帶來(lái)500萬(wàn)的好處，如果你選錯(cuò)了你會(huì)花代價(jià)500萬(wàn)，你交了也認(rèn)為是應(yīng)該的，實(shí)際上我們認(rèn)為不應(yīng)該。假如你們是A公司的領(lǐng)導(dǎo)，房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)，你們覺(jué)得哪一成交方式對(duì)你們最有利？
同意第二種的舉手，10位。同意第一種的一次性出價(jià)3500萬(wàn)舉手，4位，其余的同志還沒(méi)有想清楚。B方案好還是A方案好。我想問(wèn)一下B方案好的同志你給我解答一下為什么B方案好？就是股權(quán)銷售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓有一個(gè)營(yíng)業(yè)稅。所以這是非常重要的，在這個(gè)問(wèn)題當(dāng)中當(dāng)然要選擇先分利潤(rùn)后轉(zhuǎn)讓的方式，因?yàn)橹挥邢确掷麧?rùn)，才可以確保分回的利潤(rùn)不征收營(yíng)業(yè)稅和所得稅，也就是說(shuō)先分的話一分錢都不用交，如果是一次性轉(zhuǎn)讓的話，你麻煩來(lái)了，你投了2000萬(wàn)，你賣股權(quán)賣了3500，說(shuō)明你股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)收益是多少？1500，33％的所得稅，你要交495萬(wàn)，但是如果你先分的話有什么好處？因?yàn)樗@個(gè)房地產(chǎn)公司，他已經(jīng)交過(guò)33％的所得稅，我作為法人所得稅回來(lái)也是33％，他已經(jīng)交過(guò)了還要不要重新交，稅法規(guī)定不在重復(fù)征稅，除非有稅率差，就是他是15稅率，我是33，回來(lái)補(bǔ)18個(gè)點(diǎn)，他是18點(diǎn)的稅，我是33，回來(lái)補(bǔ)15個(gè)點(diǎn)，如果你是33，我也是33，回來(lái)就不在補(bǔ)稅了。因此，先分利潤(rùn)實(shí)際上比直接轉(zhuǎn)讓要節(jié)省稅收。大家明白嗎？所以我們納稅籌劃就告訴我們，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，就要開(kāi)始籌劃了，哪一股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式更好，所以大家不要小看這個(gè)課程，我今天可能講了20個(gè)案例，跟你企業(yè)一點(diǎn)都不沾邊，但是突然講最后一個(gè)案例跟你沾一點(diǎn)邊，你可能就是幾十倍的錢還回去了，為什么？因?yàn)槲也粫?huì)再發(fā)生導(dǎo)致我重復(fù)納稅或者是增加稅負(fù)的不合理的決策方式的出現(xiàn)。所以納稅籌劃的威力是把你原來(lái)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同分成兩個(gè)合同，分成兩個(gè)文件，一個(gè)是股東決議，分配利潤(rùn)的文件，再一個(gè)就是接下來(lái)就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，那時(shí)候有好辦了，從我們專業(yè)角度來(lái)看，就是把企業(yè)的股權(quán)投資收益所得和股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得，準(zhǔn)確地區(qū)別開(kāi)來(lái)，大家記一下，要把股權(quán)投資收益所得與股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得區(qū)別開(kāi)。納稅籌劃的要求是盡量地把股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得轉(zhuǎn)化為股權(quán)投資收益所得，也就是要求我們一定要先分后轉(zhuǎn)四個(gè)字，那么我們通過(guò)這么多羅嗦的話，結(jié)果最后就是得出四個(gè)字先分后轉(zhuǎn)，這四個(gè)字是高度凝結(jié)了對(duì)《稅法》，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓全部分析得出來(lái)的，這就是我們講的經(jīng)驗(yàn)。把這個(gè)經(jīng)驗(yàn)請(qǐng)大家?guī)Щ氐狡髽I(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)當(dāng)中去，一定不會(huì)錯(cuò)的，但是如果你沒(méi)聽(tīng)這個(gè)課就不知道先分后轉(zhuǎn)的好處，大部分企業(yè)采用的是一次性轉(zhuǎn)讓這種方法，弊端多多，稅收負(fù)擔(dān)加重。我們還有一個(gè)特點(diǎn)，就是多交稅了他渾然不知道，他不知道自己多交稅，他認(rèn)為自己的稅都是該交了，我問(wèn)會(huì)計(jì)，我說(shuō)你們會(huì)不會(huì)幫企業(yè)做一點(diǎn)籌劃，他說(shuō)會(huì)的，他說(shuō)我們現(xiàn)在就是該交的就交，不該交的堅(jiān)決不交。我再問(wèn)說(shuō)知道哪些稅是該交的，哪些稅是不該交的，他說(shuō)《稅法》規(guī)定的該交就交，《稅法》規(guī)定的不該交的就不該交，他這句話講得更籠統(tǒng)了，實(shí)際上我就問(wèn)稅法又是怎么具體規(guī)定的呢，他答不上來(lái)了，也就是說(shuō)你劃分該與不該的界限在哪里呢？他不清楚。實(shí)際上我?guī)Т蠹揖褪且獙ふ以撆c不該的界限，找到這個(gè)界限以后，我們就盡量把自己劃到不該交的那個(gè)圈子里面去，如果條件不成熟的，要?jiǎng)?chuàng)造成熟的條件劃到不成熟的條件里面去，這是納稅籌劃整體的要求。給大家舉例子說(shuō)明納稅籌劃的重要性。
再給大家舉一個(gè)例子，如果你們現(xiàn)在在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中缺錢，缺2000萬(wàn)，現(xiàn)在有一個(gè)老板提出來(lái)了，我可以借你2000萬(wàn)，當(dāng)然也可以變成你股東，借你2000萬(wàn)，你每年給我10％的資金占用費(fèi)，如果變成股東，那我就享受參與分配的權(quán)利，現(xiàn)在你作為開(kāi)發(fā)商，你覺(jué)得這個(gè)老板提的要求，他兩個(gè)要求都可以，作為借款人對(duì)你來(lái)說(shuō)都能夠做得到，你覺(jué)得作為你來(lái)講哪一種方式對(duì)于你來(lái)講稅收上會(huì)賺便宜？是借貸的錢還是把他拉來(lái)當(dāng)你的股東，當(dāng)然他肯定是小股東，你覺(jué)得是借錢好還是讓他加入股東好。我告訴大家，納稅籌劃要求我們必須事先去安排，等你把事情已經(jīng)安排過(guò)了再來(lái)籌劃就來(lái)不及了，下面我問(wèn)大家是借錢好還是加入股東好，哪一種更有利于納稅，同意加入股東的舉手，3位，同意借錢的舉手。正確的答案應(yīng)當(dāng)是借錢，因?yàn)榻桢X產(chǎn)生的利息和資金占用費(fèi)可以進(jìn)開(kāi)發(fā)成本，而變成股東以后，他的利潤(rùn)分配只能在交完所得稅之后進(jìn)行，因此對(duì)納稅是很不利的。我們把這個(gè)現(xiàn)象就叫做財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，大家可以記一下。在借款經(jīng)營(yíng)和入股經(jīng)營(yíng)中，借款經(jīng)營(yíng)可以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用，有著明顯的節(jié)稅作用，有著明顯的節(jié)稅好處，所以應(yīng)當(dāng)選擇借款，而不應(yīng)選擇入股。在這里我還要強(qiáng)調(diào)的是有一些時(shí)候你們雙方認(rèn)為對(duì)方參股了，但實(shí)際上稅務(wù)部門并不承認(rèn)，你們雙方簽訂一個(gè)參股協(xié)議，但是稅務(wù)局卻并不承認(rèn)。我就碰到有這么一個(gè)開(kāi)發(fā)公司，他給另外一個(gè)開(kāi)發(fā)公司2000萬(wàn)，他們雙方簽訂的協(xié)議我也看過(guò)，叫做參股經(jīng)營(yíng)協(xié)議，或者叫做聯(lián)建協(xié)議，協(xié)議上是這么講的，比如說(shuō)A公司，借出錢的就是債權(quán)人，A公司借給他2000萬(wàn)，參股經(jīng)營(yíng)某一個(gè)什么什么項(xiàng)目，分配方式是該項(xiàng)目銷售完工后，按照實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)55分，46分，或者是37分，這個(gè)時(shí)候問(wèn)題出在哪里？就是借給錢的開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)在收到利潤(rùn)了，稅務(wù)局查到了說(shuō)要交營(yíng)業(yè)稅和所得稅，房地產(chǎn)公司老板講怎么可能，我是跟對(duì)方參股經(jīng)營(yíng)，我獲得的利潤(rùn)對(duì)方不都是交了所得稅，憑什么讓我交這個(gè)稅。我告訴大家，你們簽的那個(gè)協(xié)議，從實(shí)質(zhì)上來(lái)講仍然叫做借款協(xié)議，并不構(gòu)成真正的參股協(xié)議。因?yàn)槟氵@個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有在工商局登記成為他真正的股東。大多都是你們協(xié)議上的股東，協(xié)議上的股東和真正的股東是不一樣的。真正的股東就是工商局公司章程里面有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的名字，這個(gè)時(shí)候你分回來(lái)的錢就是利潤(rùn)，如果沒(méi)有你的名字分回來(lái)的錢就叫利息或者叫做資金占用費(fèi)，或者叫承包費(fèi)，都不能稱做為利潤(rùn)，因此要按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。在這里我告訴大家一個(gè)新概念，你們記一下，在這種情況下，借出房地產(chǎn)公司，實(shí)際上成為借入房地產(chǎn)公司的隱形合伙人，有隱形戰(zhàn)斗機(jī)、隱形戰(zhàn)艦，我們有一個(gè)新的概念出來(lái)叫做隱形合伙人，這一類合伙人在國(guó)家的法律法規(guī)當(dāng)中并不確保他的合伙地位或者是合股地位，只是雙方出于某種合作的要求提出合伙身份暫時(shí)予以確認(rèn)，但是沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家公正機(jī)關(guān)的公正，隱形合伙人所獲得的收入、利潤(rùn)都應(yīng)當(dāng)稱作為是利息或者是資金占用費(fèi)，依法交納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。要想改變這種狀況，必須把隱形合伙人轉(zhuǎn)化為顯性合伙人，到工商管理部門變更股東變更名稱登記這才可以。
我打一個(gè)不太恰當(dāng)?shù)谋扔?，就好比情人提出?lái)要跟他的老婆分財(cái)產(chǎn)，你們說(shuō)法律支持不支持？情人實(shí)際上就是我們講的隱形合伙人，所以法律不保護(hù)他的權(quán)利，這一點(diǎn)我希望我們的開(kāi)發(fā)商老板們一定要注意，不要你認(rèn)為是投資，但是稅務(wù)局卻不認(rèn)為你是投資，認(rèn)為你是借款，扯皮由此產(chǎn)生。但是我們事先策劃就不一樣了，聽(tīng)完我的課以后就會(huì)爭(zhēng)取顯性身份，如果我真的是合股，就是對(duì)方公司章程里面必須有的名稱，有我蓋章的，這樣才行，否則都不行，希望大家都了解。概念我就給大家介紹到這里，也舉了幾個(gè)例子，希望大家從這幾個(gè)例子當(dāng)中要注意到籌劃它的重要性。
下面我給大家由納稅籌劃的概念再延伸兩個(gè)重要的概念，第一個(gè)概念是什么是企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率？我給大家再講兩個(gè)概念，什么叫做企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率？還有一個(gè)叫做企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？這兩個(gè)概念，希望大家記錄下來(lái)。企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率請(qǐng)大家看講義第6頁(yè)，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率等于企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額的總和除以企業(yè)當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的銷售收入或營(yíng)業(yè)收入乘以百分之百。這個(gè)指標(biāo)告訴我們，它能夠從整體上反映一個(gè)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)狀況，比如說(shuō)經(jīng)過(guò)測(cè)算，我們這個(gè)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)率是12％，那它表明什么意義？12％的稅負(fù)率有什么含義？就表明你賣100萬(wàn)的房子，你得拿出12萬(wàn)交給國(guó)家，這個(gè)稅里面可能既包括營(yíng)業(yè)稅，又包括土地增值稅，什么稅都包括進(jìn)去，因?yàn)榉肿永锩媸裁炊惗及M(jìn)去了，那么他會(huì)給老板決策帶來(lái)一個(gè)什么樣的初步印象呢？就是我這個(gè)企業(yè)國(guó)家貢獻(xiàn)率，我12％表示我100塊錢的收入我交了12塊錢的稅，這只是一個(gè)靜態(tài)指標(biāo)，那么我下面就要問(wèn)大家，我這12％的稅是重了還是輕了，你再給我們說(shuō)一說(shuō)，這12％的稅是重了還是輕了？你感覺(jué)？感覺(jué)輕了，這感覺(jué)不錯(cuò)，就是跟著感覺(jué)走，你這個(gè)感覺(jué)很好，坐在前面幾位同志，你呢，你說(shuō)重還是輕？你覺(jué)得是重還是輕？重了，你們兩個(gè)感覺(jué)怎么完全不一樣，標(biāo)準(zhǔn)答案是你們兩個(gè)人的感覺(jué)都錯(cuò)了。為什么？所有的指標(biāo)存在的一個(gè)前提是如果把死的指標(biāo)變成活的指標(biāo)，不能脫離一個(gè)程序，那就是什么？比較。沒(méi)有比較這個(gè)世界上就沒(méi)有美女，沒(méi)有比較這個(gè)世界上就沒(méi)有亮男，沒(méi)有比較就沒(méi)有高矮胖瘦，如果世界上只有你一個(gè)人，我們知道你是漂亮還是丑，還有我們?cè)诨鹦巧弦膊恢赖厍蛏系娜嗽趺礃?，我們必須了解，通過(guò)比較這個(gè)程序才知道你這個(gè)稅負(fù)是重了還是輕了。大家想不想知道中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均稅負(fù)是多少？想知道嗎，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，平均在10％左右，請(qǐng)大家記下來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論是外資的，內(nèi)資的，民營(yíng)的，國(guó)有的，平均稅負(fù)在10％左右。低于10％和高于10％都說(shuō)明企業(yè)在納稅當(dāng)中存在一定的問(wèn)題，但有的問(wèn)題是正面的，有的問(wèn)題卻是負(fù)面的。
下面我給大家出一個(gè)小小的問(wèn)題，也想難倒你們一下，現(xiàn)在我們知道有一個(gè)項(xiàng)目需要前后投資一個(gè)億，這兩個(gè)項(xiàng)目都要投資一個(gè)億，經(jīng)過(guò)我們對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目的測(cè)算，我們發(fā)現(xiàn)A項(xiàng)目的稅收負(fù)擔(dān)率是15％，B項(xiàng)目的稅收負(fù)擔(dān)率是10％，請(qǐng)問(wèn)你會(huì)選擇哪個(gè)項(xiàng)目投資？假如這兩個(gè)項(xiàng)目的投資額、投資期都一樣的話，你會(huì)選擇哪一個(gè)項(xiàng)目來(lái)投資？我再講一遍，現(xiàn)在有A、B兩個(gè)項(xiàng)目，A項(xiàng)目投資額是一個(gè)億，投資期是三年，那么已經(jīng)經(jīng)過(guò)測(cè)算以后，A項(xiàng)目稅收負(fù)擔(dān)率是15％，還有一個(gè)項(xiàng)目是B，它投資額也是一個(gè)億，回收期也是三年，B項(xiàng)目經(jīng)過(guò)測(cè)算稅收負(fù)擔(dān)率是10％，如果企業(yè)納稅處在自治狀態(tài)，屬于自治狀態(tài)就是沒(méi)有偷稅漏稅，也沒(méi)有籌劃，請(qǐng)問(wèn)你們會(huì)選擇哪一個(gè)項(xiàng)目，是A項(xiàng)目還是B項(xiàng)目？我繞著彎子提問(wèn)，我不告訴你利潤(rùn)率，告訴你負(fù)擔(dān)率，同意投資A項(xiàng)目的請(qǐng)舉手，舉高一點(diǎn)我看一下，4位；同意投資B項(xiàng)目的請(qǐng)舉手，3位。這個(gè)問(wèn)題你們?cè)趺春枚嗳瞬桓遗e手呢？因?yàn)樾睦餂](méi)底。我們對(duì)房地產(chǎn)納稅籌劃的研究從現(xiàn)在開(kāi)始，已經(jīng)準(zhǔn)備邁入門檻了，在邁入門檻之前，我已經(jīng)告訴你稅負(fù)率是由誰(shuí)來(lái)決定的，首先我問(wèn)你稅負(fù)率高了對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)有沒(méi)有好處？肯定沒(méi)有好處，100塊錢賣的房子，你15％肯定交的稅多，12％肯定交的稅少，交的稅少對(duì)你的效應(yīng)形成肯定有好處。那么到底選擇哪一個(gè)項(xiàng)目呢？正確答案是A項(xiàng)目。這是出乎你們意料，我選擇稅負(fù)率大的項(xiàng)目投資而沒(méi)有選擇稅負(fù)率小的項(xiàng)目，因?yàn)槭裁矗慷愗?fù)高的項(xiàng)目一定它的利潤(rùn)率也是高的，比如別墅項(xiàng)目和普通住宅項(xiàng)目，別墅項(xiàng)目交的稅就是比普通住宅交的稅就是多，而且稅負(fù)就是重，這是不用懷疑的。那么這里面就告訴我們一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，大家記一下，決定企業(yè)稅負(fù)率變化主要的因素是企業(yè)的利潤(rùn)率決定企業(yè)稅負(fù)率變化的因素，一般情況下隨著利潤(rùn)率的上升，稅負(fù)率大家說(shuō)采取什么變化？隨著利潤(rùn)率的下降，稅負(fù)率也跟著下降，兩者呈現(xiàn)同方向變化的關(guān)系。好，下面我們研究的問(wèn)題是我們進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)是為了減輕企業(yè)的稅負(fù)，我希望大家讀書一定要讀明白的，別研究朝著相反的方向邁進(jìn)，最后有的同志說(shuō)一定選擇稅務(wù)率高，你來(lái)學(xué)習(xí)干什么呢？不就是為了達(dá)到稅負(fù)減輕，稅負(fù)率下降，結(jié)果追求稅負(fù)率高的項(xiàng)目，肯定就不對(duì)了。我們研究的意圖是在企業(yè)取得既定利潤(rùn)率的前提下，如何使稅負(fù)率下降，如果沒(méi)有這個(gè)前提的話，我作為講課老師太輕松了，我可以教提高某個(gè)方面，把稅負(fù)率降到1％左右，我甚至能把稅負(fù)率減到零，你們?cè)敢獠辉敢?？?tīng)完我的課不用交稅，哪位同志愿意請(qǐng)舉手？有辦法，而且是合法的辦法，就手什么稅都不用交，放下來(lái)，就有兩位同志非常迫切?；厝ヒ院?，把公司關(guān)閉，什么稅都不用交，關(guān)閉企業(yè)也沒(méi)有說(shuō)是違法的行為，我不干了，我的目標(biāo)就是不想交稅。但是，行不行？那肯定不行。如果所得稅一分錢不想交，哪位同志拒收，說(shuō)我企業(yè)所得稅一份錢都不想交，請(qǐng)拒收，沒(méi)有不敢舉了，我的方法也是合法的。五百萬(wàn)開(kāi)發(fā)的，我三百萬(wàn)賣，我虧損二百萬(wàn)，行不行？當(dāng)然，稅務(wù)籌劃告訴我們，一定要在既定利潤(rùn)率前提下來(lái)研究這個(gè)問(wèn)題，否則失去前提了。我告訴大家，如果你們實(shí)在不想交企業(yè)所得稅，我也有一個(gè)合法的辦法，你們寄個(gè)文件，這個(gè)文件對(duì)你們來(lái)講，將長(zhǎng)期產(chǎn)生的影響，你們只恨見(jiàn)到我時(shí)間太短了，當(dāng)初見(jiàn)到的話就好了，現(xiàn)在見(jiàn)到有點(diǎn)晚了。但是，不著急，你現(xiàn)在回去操作還來(lái)得及。財(cái)稅200091號(hào)文件，關(guān)于個(gè)人投資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者，征收個(gè)人所得稅的規(guī)定。在這個(gè)文件當(dāng)中，國(guó)家強(qiáng)調(diào)，有這么一段話，國(guó)務(wù)院通知對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)合伙企業(yè)，停征企業(yè)所得稅，只對(duì)其投資者經(jīng)營(yíng)所得征收個(gè)人所得稅，是我國(guó)鼓勵(lì)公平投資，公平稅負(fù)，和完善所得稅政策的一次重大調(diào)整。如果我們房地產(chǎn)企業(yè)，不是有限責(zé)任公司，而是個(gè)人獨(dú)資或者是合伙企業(yè)的話，我在這里向大家宣布，你跟企業(yè)所得稅永遠(yuǎn)說(shuō)再見(jiàn)，你這個(gè)企業(yè)以后不再交企業(yè)所得稅了，永遠(yuǎn)不交企業(yè)所得稅，你說(shuō)這個(gè)課要不要聽(tīng)？太要聽(tīng)了。大家也許講那稅務(wù)局為什么不跟我說(shuō)了呢？跟你說(shuō)了以后，企業(yè)所得稅到哪兒收？不會(huì)跟你說(shuō)的。所以，這個(gè)要求我們?cè)谵k工商登記的時(shí)候，應(yīng)該在營(yíng)業(yè)執(zhí)照里面注明是個(gè)人獨(dú)資或者是注明合伙，或者是注明股份合伙，都是可以。當(dāng)然，我提醒大家，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)是屬于無(wú)限責(zé)任，要承擔(dān)無(wú)限的賠償責(zé)任，它跟有限責(zé)任公司不一樣。有限責(zé)任公司是出資額承擔(dān)賠償責(zé)任，但是話又說(shuō)回來(lái)，在中國(guó)講法制責(zé)任當(dāng)中，有限公司和無(wú)限公司之間究竟有什么區(qū)別呢？所以，在目前來(lái)講又比較適合辦成個(gè)人獨(dú)資合伙企業(yè)，來(lái)減少企業(yè)所得稅這道環(huán)節(jié)，實(shí)際上也是可以做到的。所以，我相信大家聽(tīng)完我的課以后，回家就在琢磨這個(gè)問(wèn)題了，為什么琢磨這個(gè)問(wèn)題？我們交到現(xiàn)在的稅都可能不太對(duì)，可能交了很多冤枉的稅，所以王老師的課猶如及時(shí)雨一樣，我現(xiàn)在項(xiàng)目用個(gè)人或者是合伙辦，反正這個(gè)公司就是我的。所以，我跟大家講，有一些東西，我如果上課之前說(shuō)哪些同志不愿意交企業(yè)所得稅，可能覺(jué)得很唐突，實(shí)際上可以做到。
今天上午的課我們就講到這里，下午我們講更深入的內(nèi)容供大家參考，謝謝各位！
因?yàn)榈谝粋€(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅，沒(méi)有取得預(yù)售證之前，銷售的經(jīng)營(yíng)是否交營(yíng)業(yè)稅？房地產(chǎn)企業(yè)在沒(méi)有取得預(yù)售證前，在取得各種定金的同時(shí)，要申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，跟取得預(yù)售證沒(méi)有關(guān)系，請(qǐng)這位同志記下來(lái)，凡是取得定金性質(zhì)的，收入都要在取得時(shí)的當(dāng)月申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
這位同志還問(wèn)，印花稅貼在哪些部分？限度多大？總額量貼？印花稅是這樣的，如果你是在賣房的話，要求是貼在商品房銷售購(gòu)銷合同上，如果在預(yù)售的時(shí)候，沒(méi)有預(yù)售證的時(shí)候，雙方也不可能簽合同，簽了合同暫時(shí)也不需要貼花，因?yàn)楹贤枰獋浒?。貼花是這么要求的，每本印花稅額超過(guò)五百元以上，就可以到銀行去填寫繳款書交，如果低于五百元以下購(gòu)買印花稅票，貼在商品房購(gòu)銷書上，買賣雙方都要等額貼，比例是萬(wàn)分之五。
還有一位同志給了我一份合同這份合同是資產(chǎn)承包合同，我看了一下，這里面合同是這樣的，將資產(chǎn)用于承包，用于公司職工的承包，按規(guī)定期限向公司繳納承包費(fèi)。那么，個(gè)人將公司財(cái)產(chǎn)用無(wú)承包以后，可以自由進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。那么，帳怎么做呢？我看不出來(lái)，反正大概根據(jù)我的意思就是自己做帳，公司不再給他做帳了。那么，這里面的問(wèn)題是什么呢？員工經(jīng)營(yíng)的稅收誰(shuí)來(lái)交的問(wèn)題，還有公司經(jīng)營(yíng)收入的所得稅如何交的問(wèn)題，應(yīng)該在這個(gè)合同中明確。我提醒這位同志，承包合同第六條第一款這樣寫，所有合同寫乙方權(quán)利義務(wù)，乙方這里面是指承包人，也就是職工，是這么寫的，對(duì)于所有合同交于公司財(cái)務(wù)備案，進(jìn)行合資、合作的商戶必須合法經(jīng)營(yíng)，依法納稅。你看這句話里面有漏洞，進(jìn)行合資、合作的商戶必須合法經(jīng)營(yíng)，依法納稅，但是沒(méi)有對(duì)職工進(jìn)行約束，將來(lái)就有扯皮，到底誰(shuí)來(lái)交的問(wèn)題。所以，第六條第一款要進(jìn)行修改。還有第七條違約責(zé)任第二條需要修改，這個(gè)就不講了。
下面，我們?cè)賴@這個(gè)主題，給大家繼續(xù)講。上午給大家講了關(guān)于納稅籌劃的概念，給大家導(dǎo)出新的概念，一個(gè)是企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率。還有一個(gè)概念，什么叫企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？那么，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就是大家看第六頁(yè)，講義第六頁(yè)企業(yè)稅收零風(fēng)險(xiǎn)，是指納稅人 正確理解和執(zhí)行國(guó)家稅收政策法規(guī)，而不存在多交少交稅款的行為，這是一種理想的狀態(tài)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生可能來(lái)自于兩種情況，一種就是因?yàn)檎叻ㄒ?guī)掌握不清楚，而導(dǎo)致了少交稅款，給稅務(wù)部門處罰的可能性，這是一個(gè)方面。另外一個(gè)方面，是因?yàn)閷?duì)國(guó)家政策法規(guī)掌握也是不清楚，但是卻導(dǎo)向了另外一個(gè)后果，多交了稅，但是自己渾然不知，這兩種風(fēng)險(xiǎn)，我們都要防范，不能僅僅防范少交稅，被處罰的可能性，而忽視掉多交稅，給效益造成的流失的可能性。所以，要講零風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是既要防止多交稅帶來(lái)的效益流失，又要防止少交稅帶來(lái)的處罰，這是一種理想狀態(tài)。企業(yè)多多少少會(huì)出現(xiàn)少交稅帶來(lái)處罰的可能性，也有可能因?yàn)槎嘟欢惗恍б媪魇АＴ谶@里不得不提醒大家，從我們國(guó)家現(xiàn)在稅收管理體制來(lái)看，稅務(wù)部門建立了專門的稽查部門，稽查部門職責(zé)是干什么呢？主要督察納稅人偷稅、漏稅的行為，但是不負(fù)責(zé)檢查企業(yè)多交稅的行為，所以有的企業(yè)多交稅沒(méi)有人查出來(lái)，退給他。而且，我們房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員，往往對(duì)這個(gè)行業(yè)稅收政策掌握不清楚，所以多交稅也就多交了。比如說(shuō)我就碰到有這么一家房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了多交稅的情況，現(xiàn)在跟稅務(wù)局正在申請(qǐng)退稅，為什么多交稅呢？而且是發(fā)現(xiàn)的，更多情況是發(fā)現(xiàn)不了的。等于是搞了一個(gè)買人家在建工程，買在建工程，樓蓋好以后，把樓轉(zhuǎn)手賣掉了，根據(jù)規(guī)定，這個(gè)樓銷售可以按照差價(jià)交稅。比如買了一個(gè)在建項(xiàng)目，花了五千萬(wàn)買，把這個(gè)樓給別人是花六千萬(wàn)，交營(yíng)業(yè)稅是拿六千萬(wàn)減買項(xiàng)目五千萬(wàn)，按照一千萬(wàn)差價(jià)去交營(yíng)業(yè)稅，但是財(cái)務(wù)申報(bào)的時(shí)候是按照六千萬(wàn)的銷售額全價(jià)來(lái)交營(yíng)業(yè)稅的。也就是說(shuō)，多交了三百萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅，5％。那么，時(shí)候就是需要我們注意了。如果像這種情況的話，誰(shuí)來(lái)發(fā)現(xiàn)它。所以，擺在我們面前很重要的工作，就是誰(shuí)來(lái)定期存在我們企業(yè)存在的稅務(wù)納稅錯(cuò)誤，有的企業(yè)認(rèn)為企業(yè)可以定期開(kāi)展納稅自查，實(shí)際上這是很難解決問(wèn)題的。因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)人要犯錯(cuò)誤，是因?yàn)檎莆盏恼弑旧碛袉?wèn)題，所以通過(guò)自身很難檢查自己的錯(cuò)誤，說(shuō)白了就是自己檢查自己的錯(cuò)誤是檢查部出來(lái)的。所以，我在這里建議大家，一定要建立一個(gè)防范企業(yè)多交稅款的機(jī)制，這種機(jī)制可以通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)的檢查，也可以通過(guò)建立專業(yè)部門檢查，現(xiàn)在有不少企業(yè)有內(nèi)審部門，內(nèi)部審計(jì)部門，簡(jiǎn)稱為內(nèi)審部門，他們的工作主要是檢查企業(yè)有沒(méi)有出現(xiàn)違反政策法規(guī)的現(xiàn)象，特別是稅務(wù)，納稅上面也沒(méi)有錯(cuò)誤。
還有的單位，設(shè)立了稅務(wù)總監(jiān)這個(gè)崗位，主要是負(fù)責(zé)解決稅收方面的計(jì)劃和規(guī)劃。特別是納稅籌劃方案的制定和執(zhí)行，我在這里給大家提醒一下，不少跨國(guó)公司來(lái)到中國(guó)，他們給我們帶來(lái)了不少先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和管理模式，他們是如何處理稅收的呢？據(jù)我們了解，他們?cè)谔幚矶愂諉?wèn)題的時(shí)候，大多是有專門的人員和專門的機(jī)構(gòu)。比如像摩托羅拉專門設(shè)立了稅務(wù)部，惠普也專門設(shè)立了稅務(wù)總監(jiān)，他們這些機(jī)構(gòu)主要是解決公司的納稅問(wèn)題。我們中國(guó)現(xiàn)在的內(nèi)資企業(yè)沒(méi)有建立專門的稅務(wù)部，把大部分的納稅工作交給了財(cái)務(wù)部門一并完成的，這樣很難從大量的會(huì)計(jì)核算當(dāng)中出抽出時(shí)間來(lái)進(jìn)行專門的稅務(wù)方面的核算。所以，大家聽(tīng)完我的課以后，回去有必要對(duì)財(cái)務(wù)部門崗位進(jìn)行重新設(shè)置，可以設(shè)立專門的稅務(wù)經(jīng)理，稅務(wù)經(jīng)理待遇、職位跟財(cái)務(wù)經(jīng)理是平起平坐的，希望大家能夠聽(tīng)清楚我這個(gè)建議，相信對(duì)將來(lái)解決稅務(wù)問(wèn)題一定會(huì)有幫助的。你們回去仔細(xì)調(diào)查了解一下，如果把納稅工作交給財(cái)務(wù)部門去做，他們往往認(rèn)為在經(jīng)過(guò)了大量的會(huì)計(jì)核算以后，把納稅問(wèn)題當(dāng)成完成本月工作的掃尾工作，往往疲于應(yīng)付，不會(huì)拿出精力解決這個(gè)問(wèn)題，所以差錯(cuò)在所難免，也沒(méi)有經(jīng)歷研究稅收政策和法規(guī)。假如讓你們搞財(cái)務(wù)的話，你面對(duì)這么多的開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)費(fèi)用，面對(duì)這么多的銷售單據(jù)，讓你把帳做出來(lái)，最后還讓你報(bào)稅，再讓你拿水納稅策劃方案，你幾乎是疲于應(yīng)付，沒(méi)有這么大的精力。而且，納稅是數(shù)據(jù)出來(lái)以后，才有納稅數(shù)據(jù)，這都是形成了事后的數(shù)據(jù)，事后的東西，來(lái)不及進(jìn)行調(diào)整。所以，我跟大家講，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務(wù)問(wèn)題是非常廣泛，因?yàn)槎悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際定義稅務(wù)問(wèn)題。
大家看一下講義第七頁(yè)，給大家看一下房地產(chǎn)存在的主要稅務(wù)問(wèn)題，你們看一看我講的這些問(wèn)題在你們企業(yè)當(dāng)中存在不存在。首先，給大家講一下?tīng)I(yíng)業(yè)稅問(wèn)題，從我們現(xiàn)在情況來(lái)看，有這么幾個(gè)比較突出。第一，各種代收款項(xiàng)，沒(méi)有并入營(yíng)業(yè)額中一并繳納營(yíng)業(yè)稅，比如代收市政配套費(fèi)，代收有線電視費(fèi)，代收的一些其它規(guī)費(fèi)。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的代收款項(xiàng)，應(yīng)一律并入營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。請(qǐng)大家看一下?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例，第五條的規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，向?qū)Ψ绞杖〉氖鞘裁?？全部?jī)r(jià)款和價(jià)位費(fèi)用，因此我們繳納營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)是收到的賣房子的錢還有各種價(jià)位費(fèi)用，哪些費(fèi)用屬于價(jià)位費(fèi)用呢？我們進(jìn)一步看一下?tīng)I(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則，對(duì)價(jià)位費(fèi)用的解釋。第十四條，條例第十五條所稱的價(jià)位費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其它各種性質(zhì)的價(jià)位收費(fèi)，稅務(wù)規(guī)定凡價(jià)位費(fèi)用無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。據(jù)我們了解不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)代收費(fèi)用是做往來(lái)處理的，實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成了偷稅。我在這里給大家指出來(lái)，之所以指出來(lái)，是為了幫助大家在將來(lái)的納稅策劃當(dāng)中更好的解決代收費(fèi)用所引發(fā)的營(yíng)業(yè)稅漏稅突出問(wèn)題。你們記一下，營(yíng)業(yè)稅條例第五條和營(yíng)業(yè)稅條例細(xì)則第十四條的規(guī)定，來(lái)佐證我的第一個(gè)問(wèn)題。
營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題當(dāng)中第二點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)各種向業(yè)主贈(zèng)送的禮品，沒(méi)有計(jì)價(jià)繳納營(yíng)業(yè)稅。比如奉送的陽(yáng)臺(tái)、車庫(kù)、冰箱、彩電，在銷售時(shí)，作為銷售的一種促銷方式，可能你很容易去這么做。但是，在納稅上面，確實(shí)有規(guī)定的。這些費(fèi)用原則上要按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)對(duì)這些贈(zèng)送給客戶的禮品，發(fā)生的采購(gòu)費(fèi)用，不得在稅前扣除，其理由是向客戶的捐贈(zèng)支出，屬于捐贈(zèng)支出，不能夠在稅前扣除，這在企業(yè)所得稅條例里面做出明確的規(guī)定。像直接捐贈(zèng)支出，就是送給你的東西，這是不能在稅前扣除的，我們講叫捐贈(zèng)支出，也會(huì)帶來(lái)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題，和企業(yè)所得稅問(wèn)題。第二個(gè)，就是送給客戶的禮品，也應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅。
第三個(gè)，一方出土地，一方出資金，合作建房，房地產(chǎn)公司以房抵土地的部分，為按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。在合作建房當(dāng)中，出土地的一方，要求開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)好的商品房子來(lái)沖抵土地出讓金。作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，建好的房子來(lái)還土地那一部分的房子，要視同銷售繳納營(yíng)業(yè)稅的。有不少合作建房企業(yè)，這塊稅收漏掉了。我講第三個(gè)問(wèn)題存在，還不是一、兩個(gè)企業(yè)存在的，具有一定的普遍性。但是，在2005年稅務(wù)稽查當(dāng)中，把合作建房作為重點(diǎn)檢查，和建房本身也有籌劃稅務(wù)空間，籌劃的好一分錢不用交，籌劃不好交的稅很多。我建議大家，你不懂稅法情況下，不要出面跟稅務(wù)局解釋，你越解釋越亂，越解釋越吃虧。我有一個(gè)客戶是這樣的，老板出差了，開(kāi)會(huì)去了，這時(shí)稅務(wù)局來(lái)檢查，是什么情況呢？從村委員會(huì)拿了150畝地，跟村為會(huì)簽了一個(gè)協(xié)議地給100套精裝修房，來(lái)沖150畝地土地轉(zhuǎn)讓款。那么現(xiàn)在稅務(wù)局查了，給他的88他的商品房，第一期給了88套，要按照市場(chǎng)銷售價(jià)格交營(yíng)業(yè)稅。會(huì)計(jì)說(shuō)老板沒(méi)有回來(lái)，不敢簽字，老板回來(lái)以后，不由分說(shuō)，跑到稅務(wù)局長(zhǎng)辦公室解釋，說(shuō)我這個(gè)房子交營(yíng)業(yè)稅，作為我們來(lái)講，思想上是很難接受的，首先我拿這個(gè)房子抵土地款，我是一分錢沒(méi)有拿到的，相當(dāng)于這個(gè)房子是我付土地款，他也沒(méi)有提錢給我，所以讓我們拿一部分現(xiàn)金交稅，我們覺(jué)得吃不消。而且，跟村委員合作，我們本身就吃虧了，稅務(wù)局長(zhǎng)問(wèn)他為什么吃虧了？他說(shuō)我們不但要拿房子換地，按照協(xié)議規(guī)定還要精裝修，我們按照套內(nèi)面積每平米可能有五、六百塊錢開(kāi)支。稅務(wù)局長(zhǎng)說(shuō)正好，你把精裝修的價(jià)格也加進(jìn)去，剛才我們測(cè)算還是按照毛坯房給你測(cè)算的，現(xiàn)在還精裝修，正好每平米加五百塊錢。后來(lái)回來(lái)了，會(huì)計(jì)問(wèn)他，跟稅務(wù)局長(zhǎng)談的怎么樣，還談多出來(lái)了。就是說(shuō)你不要不懂裝懂，你去開(kāi)炮，反而會(huì)把問(wèn)題弄的越來(lái)越糟糕。后來(lái)我去，稅務(wù)局長(zhǎng)跟我說(shuō)，原來(lái)我也知道他是精裝修，就是想收一點(diǎn)稅，他跑到這里來(lái)，還當(dāng)著辦公室那么人面，我們房子還是精裝修，我們虧大了，那你就虧大了，營(yíng)業(yè)稅肯定是加重交稅依據(jù)。你不懂稅，你找一個(gè)專業(yè)人員陪你去，你在那兒講，給稅務(wù)局留下了很多的依據(jù)，他說(shuō)你把精裝修合同拿過(guò)來(lái)，增加了稅收負(fù)擔(dān)。像這種營(yíng)業(yè)稅在稅務(wù)當(dāng)中是比較經(jīng)常會(huì)出問(wèn)題的。我再講一遍，合作建房出問(wèn)題，不是十萬(wàn)塊錢，幾十萬(wàn)塊錢的營(yíng)業(yè)稅，合作建房一旦出現(xiàn)問(wèn)題是上百萬(wàn)，幾百萬(wàn)，都是有可能的，主要是看你環(huán)建的面積大不大。
第四個(gè)，收到的違約金、罰款、定金等沒(méi)有及時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅，違約金和罰款，我們很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)誤認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是營(yíng)業(yè)收入，不應(yīng)當(dāng)交營(yíng)業(yè)稅。實(shí)際上因受讓方違約，而產(chǎn)生的違約金和罰款，應(yīng)當(dāng)一并計(jì)入營(yíng)業(yè)額，繳納營(yíng)業(yè)稅，而并不是財(cái)務(wù)人員所理解的，應(yīng)該計(jì)入營(yíng)業(yè)的收入，不交營(yíng)業(yè)稅，這也造成了大量的漏稅和逃稅。比如說(shuō)因?yàn)橐粋€(gè)業(yè)主他違約，他給你支付兩萬(wàn)塊錢的違約金，這兩萬(wàn)塊錢的違約金就要繳納營(yíng)業(yè)稅，我們現(xiàn)在財(cái)務(wù)做帳是借現(xiàn)金，代營(yíng)業(yè)收入，兩萬(wàn)，這樣就逃脫了營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。這個(gè)部分，應(yīng)該引起我們企業(yè)的注意。
第五個(gè)，以房屋抵債，分配給股東，獎(jiǎng)勵(lì)給職工等，都應(yīng)依法補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅，以防抵債。實(shí)際上，在稅務(wù)檢查的時(shí)候，我們往往是通過(guò)抽查，房屋土地管理局，房屋過(guò)戶數(shù)量和名單，以及交易金額，查出這個(gè)問(wèn)題的?，F(xiàn)在稅務(wù)局怎么查帳？你開(kāi)發(fā)一個(gè)小區(qū)三棟樓，稅務(wù)局表格跟你三棟樓表格一樣每個(gè)表格里面，每層里面，都讓企業(yè)會(huì)計(jì)填上房間業(yè)主的名字，下面還要填寫平米，還要填寫交易價(jià)格，把這個(gè)表發(fā)給財(cái)務(wù)人員，讓財(cái)務(wù)人員填，怎么填呢？比如稅務(wù)局有備案的圖紙，你這個(gè)12層樓，每層樓3戶人家，表格就劃分成數(shù)字三行，橫的就是12層，每個(gè)格子里面讓財(cái)務(wù)填上業(yè)主的姓名，填上建筑面積，填上交易的價(jià)格，就是先讓你申報(bào)。發(fā)現(xiàn)有的房子里面是空著的，很有可能獎(jiǎng)勵(lì)給職工，或者是分配給股東或者你們上面寫未售，都是可以寫沒(méi)有賣出去。然后拿著你填的東西，跑到房屋土地管理局，大家想房屋土地管理局完全可以不接待稽查，根據(jù)征管法的規(guī)定，房屋土地管理局拒絕稅務(wù)局檢查，稅務(wù)局可以在當(dāng)天處于房屋土地管理局十萬(wàn)元人民幣罰款，稅務(wù)局可以罰房土局，罰完以后要求無(wú)條件提供開(kāi)發(fā)商某個(gè)項(xiàng)目的情況，和契稅代收的情況。當(dāng)然，一般房土局不會(huì)不配合，我們到目前反映來(lái)看，還沒(méi)有一家房屋土地管理局不配合的。所以，我們發(fā)現(xiàn)凡是房源的減少，如果沒(méi)有收到現(xiàn)金的話，要不就是抵債了，要不就是分配給股東了，要不就是分給職工了，要不就是低價(jià)轉(zhuǎn)讓。
大家聽(tīng)了我五點(diǎn)建議，五個(gè)問(wèn)題，你們感覺(jué)到營(yíng)業(yè)稅還有漏的機(jī)會(huì)嗎？基本上被堵住了，就是說(shuō)查你房地產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅大概也就這么幾個(gè)通道，其它的通道我們發(fā)現(xiàn)很少。這是關(guān)于營(yíng)業(yè)稅目的存在的問(wèn)題。第二個(gè)是個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅的檢查將圍繞這么幾點(diǎn)。第一，各種工資外的獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、補(bǔ)助是否并入工資總額一并扣繳個(gè)人所得稅。我們房地產(chǎn)企業(yè)有不少出差補(bǔ)助，都是在差旅費(fèi)報(bào)銷單上面直接注明的，沒(méi)有單獨(dú)并入單位工資總額交稅，這種做法明顯是要漏扣個(gè)人所得稅，是要被查出來(lái)的。第二，個(gè)人股東報(bào)銷的，與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的費(fèi)用，以及以公司資金購(gòu)買的車、房、電腦等是否扣繳個(gè)人所得稅。個(gè)人股東報(bào)銷的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的消費(fèi)性資金，以及用于購(gòu)買汽車、住房、電腦等，是否扣繳個(gè)人所得稅。第三，與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的勞務(wù)人員，取得勞務(wù)報(bào)酬，是否扣繳個(gè)人所得稅。那么，個(gè)人所得稅的檢查，我們覺(jué)得重點(diǎn)應(yīng)該是在第二個(gè)，個(gè)人股東這塊，將來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)是稅務(wù)檢查的一個(gè)重點(diǎn)方向，在這里給大家提醒一下，特別是現(xiàn)在全社會(huì)非常關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)老板的納稅問(wèn)題，現(xiàn)在已經(jīng)上升到很高的高度了，甚至帶有一點(diǎn)政治的因素在里面。跟大家講了，現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因?yàn)橼s上了一個(gè)好時(shí)機(jī)，大家都是賺了錢的，但是在賺錢過(guò)程當(dāng)中，個(gè)人承擔(dān)的納稅任務(wù)，沒(méi)有完全盡到。所以，我們認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)商最大一種可能性，涉及稅收逃稅的指控。在這里提醒大家一下，你們到了11月份的時(shí)候，仔細(xì)聽(tīng)一下廣播電視，你們?cè)谶@里給大家打一個(gè)保票，一定可以聽(tīng)到你們非常敏感單位和人員的逃稅問(wèn)題，因?yàn)楦鶕?jù)今年稅務(wù)總局稽查工作安排，將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逃稅進(jìn)行新聞曝光。那么，也就是說(shuō)目的就是要在全社會(huì)形成一個(gè)逃稅就要追究，受到處罰的格局，現(xiàn)在計(jì)劃在九個(gè)行業(yè)各找一個(gè)典型進(jìn)行曝光。哪九個(gè)行業(yè)呢？第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。第二，鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)。第三，水泥生產(chǎn)企業(yè)。第四，煤炭生產(chǎn)和運(yùn)輸企業(yè)。第五，廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)企業(yè)。第六，農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)加工企業(yè)。第七，出口免抵退的企業(yè)。第八，使用海關(guān)競(jìng)相稅發(fā)票的企業(yè)，海關(guān)的發(fā)票現(xiàn)在被稅務(wù)局認(rèn)為是很臭的發(fā)票。第九，個(gè)人所得稅。在這九個(gè)企業(yè)或者是項(xiàng)目當(dāng)中，各選一個(gè)典型的曝光，我在這里已經(jīng)告訴大家了，當(dāng)然新聞里面看不到，等到10月份，11月份的時(shí)候，等到全國(guó)稅務(wù)稽查系統(tǒng)干部出動(dòng)，找到大案要案，現(xiàn)在凡是逃稅五百萬(wàn)元直接報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。最后，對(duì)該企業(yè)形成處罰意見(jiàn)也要報(bào)中央。所以，我們房地產(chǎn)企業(yè)很不幸列為第一位，這個(gè)首先拿你試問(wèn)，這個(gè)就不用說(shuō)了。他怎么查呢？無(wú)疑就是查這么幾個(gè)方面，不可能脫離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，隨便指控你逃稅。特別是有一個(gè)問(wèn)題，檢查期限問(wèn)題，到你的企業(yè)去是檢查最近三年的，還是檢查自公司成立以來(lái)的。你們覺(jué)得應(yīng)該是檢查最近三年的，還是自公司成立以來(lái)的？文件中是這么寫的，凡是檢查最近三年發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，應(yīng)一律把檢查期限延伸到該公司成立之日起。內(nèi)部文件上是這么寫的，如果最近三年沒(méi)有問(wèn)題的，當(dāng)然就不檢查了。在這里給大家提供一點(diǎn)保護(hù)你們的武器，請(qǐng)大家記一個(gè)文件。國(guó)稅發(fā)1999211號(hào)，關(guān)于實(shí)施稅務(wù)檢查計(jì)劃制度的通知，在學(xué)這個(gè)文件之前，我想問(wèn)大家，你說(shuō)稅務(wù)局查稅的話，從到你門上檢查起，到結(jié)束結(jié)案，多長(zhǎng)企業(yè)比較能接受？就是從他發(fā)出通知，到檢查結(jié)束，多長(zhǎng)時(shí)間可以接受？半個(gè)月、一個(gè)月、半年、一年，哪個(gè)能接受？
越長(zhǎng)的話，對(duì)于你是一種煎熬，始終不出檢查結(jié)論，對(duì)于公司領(lǐng)導(dǎo)、職工都會(huì)產(chǎn)生極大的震懾和影響，實(shí)際上時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)于這個(gè)公司經(jīng)營(yíng)非常不利。到底國(guó)家規(guī)定檢查期限是多長(zhǎng)時(shí)間呢？我告訴大家，原則上不能超過(guò)半個(gè)月，但是實(shí)際上各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)都在違背中央政策，檢查時(shí)間有的拖了半年，有的拖了一年，有的一年半都沒(méi)有錢，搞的企業(yè)人心慌慌，沒(méi)有心思搞經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重的影響了公司的經(jīng)營(yíng)。不超過(guò)半個(gè)月在哪個(gè)文件里面規(guī)定的呢？就是99年211文件，我還想問(wèn)大家，稅務(wù)局一年查你們幾次能接受呢？一次、兩次、三次、四次，一次不查，現(xiàn)在在大形勢(shì)下很難?？匆幌挛募谌龡l，第四條。第三條，國(guó)家稅務(wù)局，地方稅務(wù)局必須從嚴(yán)控制稅務(wù)檢查次數(shù)，對(duì)于同一納稅人的專向檢查每年最多各進(jìn)行兩次。第四，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)盡量實(shí)行綜合檢查，要規(guī)范檢查程序，限制檢查時(shí)間，對(duì)每一納稅戶的檢查，原則上不超過(guò)15天。這個(gè)在大城市比較規(guī)范，小城市或者是落后地區(qū)就很不規(guī)范。因?yàn)槲腋氵^(guò)稽查工作，因?yàn)槲覀冋{(diào)帳給企業(yè)的時(shí)候，我們都是夜以繼日檢查，我們趕進(jìn)度的原因，實(shí)際上因?yàn)槲覀円袷剡@15天的規(guī)定，查完以后要把帳還給企業(yè)。檢查結(jié)果在轄區(qū)所屬系統(tǒng)內(nèi)相互認(rèn)可，信息共享，這句話很關(guān)鍵，避免多頭檢查和重復(fù)檢查。比如你所在地稅局查了以后，市稅務(wù)局也來(lái)查，升稅務(wù)局也來(lái)查，都檢查同一時(shí)期，同一納稅項(xiàng)目。我告訴大家，如果米的區(qū)稅務(wù)局檢查以后，出了稅務(wù)檢查報(bào)告，在迎接下一次檢查之前，就準(zhǔn)備好上次稅務(wù)檢查報(bào)告就行了，因?yàn)檫@個(gè)結(jié)論是通用的，不需要重復(fù)檢查的。同時(shí)，文件當(dāng)中也強(qiáng)調(diào)，對(duì)于不顧全大局，違抗命令，擅自進(jìn)行檢查，變相增加檢查次數(shù)，以及在實(shí)施檢查當(dāng)中徇私舞弊，玩忽職守，甚至濫用職權(quán)的，要嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任。
我給大家舉一個(gè)擅自檢查的一個(gè)極端案例，陜西西安有一家房地產(chǎn)的企業(yè)司機(jī)，在大街上不小心跟一家稅務(wù)局家屬開(kāi)的一輛車追尾了，司機(jī)態(tài)度也不太好，兩個(gè)人在憤怒當(dāng)中草草結(jié)束了。后來(lái)，家屬聽(tīng)說(shuō)這個(gè)車是某某房地產(chǎn)公司的，也不巧，他的愛(ài)人在稽查局當(dāng)副局長(zhǎng)，就講了一定要把這個(gè)企業(yè)狠狠整死，然后對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行檢查，查的問(wèn)題很多，既然想整你了，大家知道欲加之罪，何患無(wú)詞。你哪一張發(fā)票開(kāi)的不對(duì)，都要交稅。搞到最后，房地產(chǎn)老板自己主動(dòng)出面帶著禮品，道歉賠不是。實(shí)際上稅務(wù)局長(zhǎng)做法對(duì)不對(duì)呢？根據(jù)211文件精神是錯(cuò)誤的，這個(gè)稅務(wù)局長(zhǎng)擅自利用手中的檢查權(quán)利，在沒(méi)有列入稅務(wù)檢查計(jì)劃的情況下，擅自對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查，這是嚴(yán)重違背上級(jí)命令的。也就是說(shuō)我們開(kāi)展的稅務(wù)檢查，必須事先要列入全年工作計(jì)劃的，凡是不列入工作計(jì)劃的，又沒(méi)有接到群眾舉報(bào)信件的，不能干擾企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，在多次的全國(guó)稅務(wù)稽查工作會(huì)議當(dāng)中，都已經(jīng)三番五次提出來(lái)，不能對(duì)一個(gè)正常企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行干擾。像剛才的情況就是利用手中的職權(quán)來(lái)檢查所屬的企業(yè)，這個(gè)事情是發(fā)生在去年。要發(fā)生在今年的話，根據(jù)最近發(fā)的文件，這個(gè)局長(zhǎng)就要被撤職了，也就是說(shuō)這個(gè)房地產(chǎn)公司老板是可以舉報(bào)局長(zhǎng)檢查的問(wèn)題。但是，我建議大家舉報(bào)信不要寫，沒(méi)有用，一般是上級(jí)護(hù)著下級(jí)，一般你們往國(guó)家稅務(wù)總局辦公廳寫信，他們才調(diào)查立案，現(xiàn)在老百姓知道給本省寫信沒(méi)有用，你要絕對(duì)占理，給國(guó)務(wù)院信訪辦寫信，或者給國(guó)家稅務(wù)總局信訪辦寫信也可以，像這個(gè)屬于以權(quán)謀私。我車撞你一下，你怕人來(lái)檢查我，而且檢查到惡心到什么程度，前后派了五十多個(gè)人去檢查，嚴(yán)重干擾了這個(gè)房地產(chǎn)公司。這個(gè)事情北京怎么知道的呢？這個(gè)人忍無(wú)可忍，最后到北京信訪去了?，F(xiàn)在執(zhí)法機(jī)關(guān)，護(hù)法機(jī)關(guān)人員素質(zhì)，說(shuō)老實(shí)話不敢恭維，這也是我絕對(duì)不想再?gòu)氖露悇?wù)工作的一個(gè)直接原因，素質(zhì)太差了，索賄的，要錢的都要。最近山西太原警察把把北京警察打死了，我看了一下這個(gè)經(jīng)過(guò)，典型的是警察特權(quán)思想在作祟，人家車在前面，紅燈沒(méi)有變成綠燈，你催人家走，人家不走，你還要追著把人家打死，你看人家警察到什么程度了，網(wǎng)上還討論這個(gè)警察還立過(guò)多少等功，像這樣素質(zhì)的警察早就應(yīng)該被開(kāi)除出公安隊(duì)伍。最惡劣的是他還糾集了六個(gè)刑事犯罪分子，來(lái)打北京的警察，你說(shuō)我們執(zhí)法機(jī)關(guān)人員素質(zhì)高到哪里去。
我在稅務(wù)局工作，我們中午休息，納稅人有拿納稅申報(bào)表空白的，這個(gè)工作不是我負(fù)責(zé)的，是別人負(fù)責(zé)的。我很好心下去給人家找這個(gè)空白的納稅申報(bào)表，我不認(rèn)識(shí)這個(gè)企業(yè)，人家中午開(kāi)車順便過(guò)來(lái)，讓人家等要一點(diǎn)半才上班。完了以后被管納稅申報(bào)表人知道了，非常不高興，跟我吵了一架，認(rèn)為應(yīng)該等到上班的時(shí)間，你不應(yīng)該把我柜子翻的亂七八糟。那時(shí)候剛參加工作，我突然意識(shí)到這幫人跟土匪差不多，你作為一個(gè)收稅的人，人家把錢送給你，他的意思就是要等到一點(diǎn)半，你管他去，他是掙錢的人，他肯定要等到這個(gè)時(shí)候，他肯定要拿申報(bào)表的，我說(shuō)咱們是順手，順便幫個(gè)忙。他說(shuō)你不要幫這個(gè)忙，幫這個(gè)忙沒(méi)有用，他說(shuō)他是給你好處了嗎？我說(shuō)沒(méi)有，所以我一下子突然對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)失去了興趣，我突然對(duì)這個(gè)系統(tǒng)不干星湖了，雖然我分到稅務(wù)系統(tǒng)也是費(fèi)了很大的勁，我還是不在這個(gè)單位共，我還是上級(jí)機(jī)關(guān)下來(lái)實(shí)習(xí)的，我突然意識(shí)到稅務(wù)干部隊(duì)伍素質(zhì)太差。你作為一個(gè)基層的征收機(jī)關(guān)，說(shuō)個(gè)不好聽(tīng)的話，我認(rèn)為是納稅人打個(gè)電話要報(bào)表，你應(yīng)該開(kāi)車送上門。他還甚至認(rèn)為我拿錢了，拿好處了。我們讀書人多多少少還有一點(diǎn)良知，我是不服他的，我調(diào)到局里去，我第一個(gè)事情就是告他，我說(shuō)對(duì)待納稅人態(tài)度就是這樣的。我跟大家講，現(xiàn)在全國(guó)上下稅務(wù)系統(tǒng)跟過(guò)去相比，有很大的改觀，我敢保證，大家臉難看，門難進(jìn)的現(xiàn)象，會(huì)逐步的消失掉，特別是國(guó)家加強(qiáng)行政機(jī)關(guān)體制改革以后，尤其是公務(wù)員法馬上實(shí)施以后，行政機(jī)關(guān)的現(xiàn)象會(huì)有一個(gè)大的變化。首先行政執(zhí)法機(jī)關(guān)的人員，必須面向社會(huì)招聘，在公務(wù)員法里面寫的非常清楚，面向社會(huì)招聘，不能像現(xiàn)在這樣，像稅務(wù)機(jī)關(guān)，我們稅務(wù)機(jī)關(guān)親戚朋友多，我們親戚朋友從老人開(kāi)始，到四十多歲的人，到小孩，大學(xué)畢業(yè)全部在稅務(wù)系統(tǒng)工作，有時(shí)候兩口子分一下一個(gè)在國(guó)稅，一個(gè)在地稅，幾乎都是這樣的，真正稅務(wù)系統(tǒng)沒(méi)有背景的，要進(jìn)稅務(wù)系統(tǒng)，幾乎不可能，這就是現(xiàn)在的狀況，我們講叫近親結(jié)婚，繁殖的后代都是素質(zhì)低下，必須要改觀，把稅務(wù)局當(dāng)成自家的機(jī)關(guān)，那怎么行呢？根本不行的。我覺(jué)得這幾年改革的步伐落后了，慢了，跟不上時(shí)代的需要，還不如朱熔基當(dāng)總理的時(shí)候速度快，老百姓想一想還是說(shuō)朱總理好，沒(méi)有說(shuō)現(xiàn)在好的，速度太慢。但是，怎么說(shuō)呢？上次他們講了，中國(guó)人就喜歡慢，不喜歡快，一快就容易出事，所以穩(wěn)定是第一。中國(guó)人喜歡慢有一個(gè)特點(diǎn)，中國(guó)國(guó)寶是什么呢？熊貓的速度快不快？美國(guó)的國(guó)寶是什么？火烈鳥，自由的身上一根毛都沒(méi)有了。你們覺(jué)得飛機(jī)最有可能是在中國(guó)發(fā)明出來(lái)，還是在美國(guó)發(fā)明出來(lái)，喜歡熊貓的國(guó)家是發(fā)明不了飛機(jī)的，飛機(jī)是代表著速度。中國(guó)人吃的是中藥，中藥得經(jīng)過(guò)好幾個(gè)療程才能好，也不知道是自己好了，還是中藥治好的，我到現(xiàn)在也是懷疑中藥的藥效，因?yàn)楹芏嗨幙梢灾斡?。還有減免稅申報(bào)，減免稅申報(bào)表送上去了，半年內(nèi)沒(méi)有消息，慢，然后找關(guān)系才批下來(lái)，中國(guó)人慢，我急性子。但是，有的東西確實(shí)不能急，比如上課不能急，我也急，但是沒(méi)有用，這個(gè)是以時(shí)間計(jì)算的，我告訴你們，回家就這么操作，沒(méi)有什么問(wèn)題，但是這樣不行。所以，知識(shí)的學(xué)習(xí)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。但是，很多社會(huì)告訴我們要強(qiáng)調(diào)速度，特別是中國(guó)，當(dāng)然中國(guó)GDP速度很快，都是9％以上，如果不剎車都是15％以上。你們看馬上人民幣要升值了，如果一升值還是這樣，我很佩服我們駕馭經(jīng)濟(jì)的決策者，如果不是這樣，所有的問(wèn)題都曝露出來(lái)了，當(dāng)然我們現(xiàn)在是挺著，美國(guó)商務(wù)部代表團(tuán)就在北京，你不承諾，我就不走了。而且，國(guó)際長(zhǎng)途電話聯(lián)系著，這邊不答應(yīng)，那邊紡織品設(shè)限，明天是家具設(shè)限，說(shuō)不定后天鮮蝦設(shè)限，為什么呢？就逼著你人民幣升值。當(dāng)然，美國(guó)人也壞，中國(guó)人買了美國(guó)那么多國(guó)庫(kù)券，現(xiàn)在要升值了，不值錢了，所以美國(guó)也壞。如果上了美國(guó)的當(dāng)，十年沒(méi)有翻身，十月在九幾年升值了一下，原來(lái)是102日元對(duì)1美元，搞到現(xiàn)在82對(duì)1美元。現(xiàn)在給中國(guó)數(shù)據(jù)就提出來(lái)了，要8.27對(duì)1美元，現(xiàn)在要改成7.27對(duì)1美元，就是具體的匯率算好了。我算的一下，中國(guó)給美國(guó)政府一點(diǎn)錢算了，保持匯率不變。我看了一下，好象香港的港幣對(duì)美元的匯率好象升值了。那么，就意味著一個(gè)意想不到的措施，首先從港幣升值，然后再?gòu)娜嗣駧派担瑢?duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)影響是很大的。雖然我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)不出口，但是買你房子的人卻從事著跟出口相關(guān)的工作，出口出不去了，收入就低了，按揭辦不下來(lái)，就不愿意買你房子了。我上次跟上海的新民晚報(bào)采訪一個(gè)白領(lǐng)，他現(xiàn)在剛上班，一年半，儲(chǔ)蓄不到十萬(wàn)塊，上海浦東有一個(gè)96萬(wàn)的公寓，首付款要交15萬(wàn)，他居然敢買。記者采訪他為什么敢買呢？他說(shuō)我雖然十萬(wàn)塊錢首付不夠，但是我父母親會(huì)支持我，而且我現(xiàn)在在一家投資公司上班，我一個(gè)月收入就是上萬(wàn)塊，而且我對(duì)我的前景是充滿著好的看法，我覺(jué)得我的收入還會(huì)等等，他敢買房子。但是如果他的就業(yè)機(jī)會(huì)被減少的話他下個(gè)月沒(méi)有工作的話，你看他還敢不敢做這個(gè)泡沫性的決策。
我們現(xiàn)在美元對(duì)人民幣匯率，拉動(dòng)我們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常有利，如果升值以后，那么同樣的美元到中國(guó)來(lái)?yè)Q的的人民幣就少了，國(guó)際間的比較優(yōu)勢(shì)就逐步的消失掉了。我在清華大學(xué)開(kāi)了一個(gè)國(guó)際研討會(huì)，芝加哥大學(xué)教授跟我坐在同桌，上面老師講課，我們倆聊天，他中文講的不太好，我英文講的不太好，所以我們倆往往為了一個(gè)單詞在不斷的重復(fù)。但是，我們交流的意思是什么呢？他認(rèn)為中美之間經(jīng)濟(jì)差距沒(méi)有你們想的那么大，他說(shuō)我現(xiàn)在在芝加哥大學(xué)年薪是4.75萬(wàn)美金，我說(shuō)將近四十萬(wàn)，他就激動(dòng)了，他說(shuō)你們認(rèn)為40萬(wàn)，我們認(rèn)為就是相當(dāng)于你們中國(guó)人民幣4.75萬(wàn)。他說(shuō)舉一個(gè)例子，一聽(tīng)可口可樂(lè)在我們美國(guó)街頭是賣兩美金，在北京街頭賣的是兩塊五人民幣，你說(shuō)差距有多大。你們非說(shuō)這個(gè)可樂(lè)在你們算的，叫2.5除以8.27，但是在我們這兒絕對(duì)買不到這么便宜可樂(lè)。所以，我開(kāi)一個(gè)國(guó)際研討會(huì)回去，我包里面想買很多中國(guó)產(chǎn)品回去，為什么呢？因?yàn)槲以诿绹?guó)也可以買到中國(guó)的產(chǎn)品，但是我想在北京買，為什么呢？北京動(dòng)作相對(duì)來(lái)講便宜，我回家買可樂(lè)等于兩美金一聽(tīng)，對(duì)于我來(lái)講，我換17塊錢，我能買聽(tīng)回去。這樣一來(lái)的話，作為一個(gè)消費(fèi)者來(lái)講，想在中國(guó)多買東西，作為生產(chǎn)企業(yè)，買原材料想在中國(guó)采購(gòu)。如果人民幣升值，采購(gòu)的欲望就隨著升值，欲望在上升，還是下降？購(gòu)買的欲望將隨著人民幣升值而下降，這就是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。有的同志老是搞不清楚，為什么人民幣升值，有國(guó)家之間頂著呢？都是有原因的，我個(gè)人最大的擔(dān)心就是如果人民幣升值以后，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家根本不用打壓，不需要像現(xiàn)在三令五申，要調(diào)控，自然的，慢慢的，價(jià)格就趨于平穩(wěn)了，為什么呢？大家的就業(yè)機(jī)會(huì)少了，收入低了，沒(méi)有人買，供求失衡了，房?jī)r(jià)自然下跌了，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。所以，同志們，人民幣升值跟你們也有關(guān)系，你們不是冷眼旁觀者，實(shí)際上你們就是局中人，道理就這么簡(jiǎn)單。如果大家都有錢了，有錢干什么呢？買房子，買車子，就是這些可見(jiàn)的東西，消費(fèi)品并不貴，一個(gè)月幾百塊錢生存沒(méi)有問(wèn)題。
剛才給大家分析了一下?tīng)I(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題和個(gè)人所得稅的問(wèn)題，還有企業(yè)所得稅的問(wèn)題，和土地增值稅的問(wèn)題。土地增值稅的問(wèn)題，集中體現(xiàn)在這么幾個(gè)方面，第一，沒(méi)有按規(guī)定辦理項(xiàng)目登記和土地增值稅登記。第二，沒(méi)有按規(guī)定的預(yù)交率預(yù)交土地增值稅。第三，沒(méi)有按規(guī)定按期申報(bào)繳納土地增值稅。第四，沒(méi)有按規(guī)定辦理項(xiàng)目清算手續(xù)。
第四個(gè)，企業(yè)所得稅問(wèn)題，集中體現(xiàn)在這么幾個(gè)方面。第一，收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間不準(zhǔn)確，原則上房地產(chǎn)企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間應(yīng)該為房屋竣工清算，辦理房屋交付使用時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，原則上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在竣工清算之后辦理交付使用時(shí)結(jié)算收入，當(dāng)不少房地產(chǎn)的結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間是很慢的，樓房給人家住了兩年，收入還不結(jié)轉(zhuǎn)，理由是交營(yíng)業(yè)稅了，所得稅慢慢等著，現(xiàn)在結(jié)算所得稅肯定還要補(bǔ)交，就要拖著，拖到稅務(wù)局把我這個(gè)企業(yè)淡忘為止。所以，這樣實(shí)際上給企業(yè)所得稅匯算工作帶來(lái)的問(wèn)題。第二個(gè)突出的問(wèn)題，是成本結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間和金錢不準(zhǔn)確，比如我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅逃稅怎么逃的呢？一個(gè)就是成本結(jié)轉(zhuǎn)，不是按照每平米銷售面積來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)的，而且按照滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如說(shuō)有兩個(gè)在建項(xiàng)目，第一個(gè)在建項(xiàng)目成本是有限的，為了等到所得稅結(jié)轉(zhuǎn)有利的時(shí)候，就必須想法設(shè)法用第二個(gè)項(xiàng)目的成本，來(lái)滾動(dòng)第一個(gè)項(xiàng)目，這樣加大第一個(gè)項(xiàng)目的成本。第二個(gè)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)怎么辦呢？想辦法弄第三個(gè)項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)，這樣像滾雪球一樣把項(xiàng)目做起來(lái)。這樣的做法是嚴(yán)重違背了所得稅規(guī)定，所得稅的要求是收入和成本費(fèi)用要配比，你賣這個(gè)杯子，生產(chǎn)這個(gè)杯子成本和費(fèi)用要跟杯子配比起來(lái)，而不能拿生產(chǎn)第二個(gè)杯子的成本，擠大生產(chǎn)第一個(gè)杯子成本里面，否則就不對(duì)了。恰恰我們不少民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)目前成本就是這樣的，所以不查則以，一查就是問(wèn)題多多。我們希望大家在問(wèn)題上面打一個(gè)五角星，這是你們?nèi)菀壮鍪碌牡胤健３杀镜睦奂咏Y(jié)轉(zhuǎn)，我今天講這個(gè)話，大家講王老師跟我們企業(yè)講的一模一樣，我們現(xiàn)在正面臨稅務(wù)指控。還有一個(gè)秘密，全國(guó)稅務(wù)稽查系統(tǒng)，2005年培養(yǎng)出來(lái)的干部，他們至少90％的人聽(tīng)過(guò)我的課，我課的主題是如何監(jiān)察房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。大家講王老師不是害我們嗎？一方面叫我們少交稅，一方面查我們，這不是矛盾嗎？不矛盾，雙方均是以稅法和政策為準(zhǔn)繩，這個(gè)矛不刺那個(gè)盾，這個(gè)盾也不阻那個(gè)矛，并不是矛盾。我教你稅，也是研究稅法的要求去節(jié)省的，我教他查稅，也按照稅法要求去查稅，雙方共同遵守的準(zhǔn)繩就是稅法和政策依據(jù)，所以這個(gè)矛和盾是不會(huì)見(jiàn)面的，所以大家不要怕。為什么我在這里要點(diǎn)一下呢？就是你要注意，我們培訓(xùn)提綱里面就是這么寫的，各省到北京培訓(xùn)，培訓(xùn)完了以后，各省自己再培訓(xùn)，培訓(xùn)完以后，底下的干部就開(kāi)始檢查了。那么，大家會(huì)感覺(jué)到，這幾年上門檢查的稅務(wù)干部一個(gè)業(yè)務(wù)能力比一個(gè)強(qiáng)，而且越來(lái)越好。按照我們的計(jì)劃，將來(lái)查房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)干部，胸前要配一個(gè)稽查人員工作證，來(lái)得時(shí)候必須要有持證上崗，這個(gè)證是發(fā)給他？稅務(wù)局參加統(tǒng)一考試，對(duì)這一部分人員要提高他們的工資和獎(jiǎng)金待遇水平。不像過(guò)去到房地產(chǎn)企業(yè)，你這個(gè)項(xiàng)目怎么回事，還學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)半年，查不出東西，回家了，沒(méi)有事，這個(gè)企業(yè)沒(méi)有問(wèn)題，實(shí)際上不是沒(méi)有問(wèn)題，而是他根本不懂房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，不懂它的成本特征。所得稅第三個(gè)問(wèn)題是大量的不合規(guī)的票據(jù)，特別是假票充斥成本列支。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核算當(dāng)中，有不少是不合規(guī)的票據(jù)，甚至是假票充當(dāng)成本。檢查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)不少建筑公司開(kāi)出來(lái)的票是虛開(kāi)的，大大增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。建筑商，建筑公司開(kāi)的票，那邊就是按照存根的部分交建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)發(fā)企業(yè)就按照虛開(kāi)的部分來(lái)列成本，把開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本虛抬上去，這一點(diǎn)在今年的檢查工作紀(jì)要里面有了新的辦法對(duì)付大家。什么新辦法呢？就是根據(jù)技術(shù)參數(shù)，來(lái)定你開(kāi)發(fā)實(shí)際合理的成本區(qū)間，比如說(shuō)你是鋼混結(jié)構(gòu)的，城鄉(xiāng)地段，把每平米造價(jià)跟當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門取得聯(lián)系，然后給你設(shè)計(jì)每平米實(shí)際造價(jià)，大概處在什么樣的區(qū)間內(nèi)，比如每平米造價(jià)是八百到一千的范圍內(nèi)，如果你的造價(jià)超過(guò)一千五的話，我們重點(diǎn)檢查你開(kāi)發(fā)成本票據(jù)來(lái)源。從而被找出不合理票據(jù)，虛開(kāi)票據(jù)，這個(gè)問(wèn)題被發(fā)現(xiàn)。浙江杭州在最近房地產(chǎn)普查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)這樣的問(wèn)題，查了48戶，補(bǔ)了32億，這個(gè)材料我看了一下。其中，通過(guò)建筑成本的檢查就發(fā)現(xiàn)，不少建筑公司給開(kāi)發(fā)商虛開(kāi)發(fā)票，有的建筑公司還是開(kāi)發(fā)商自己直接控股的公司，希望大家在所得稅成本當(dāng)中和費(fèi)用當(dāng)中，剛才第一個(gè)講收入，第二個(gè)講成本，第三個(gè)講費(fèi)用，一定要引起重視。另外，還有印花稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，在這里不一一介紹。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要稅務(wù)問(wèn)題，我就給大家講到這里。
我再告訴大家，沒(méi)有任何一個(gè)場(chǎng)合，能有人給你講這個(gè)課，不會(huì)的，我很自信告訴你，不會(huì)的，特別是稅務(wù)課不會(huì)跟你們講，你們存在哪些問(wèn)題，回家自查一下，這些問(wèn)題告訴你了，他的飯碗就沒(méi)有了，他查不到你的稅了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為什么產(chǎn)生這么多的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？產(chǎn)品這么多稅務(wù)問(wèn)題呢？有哪些原因呢？請(qǐng)大家記一下在講義第七頁(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，我們經(jīng)過(guò)認(rèn)真客觀的分析，有這么幾點(diǎn)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策和稅收制度不完善，是主要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)到底屬于工業(yè)企業(yè)，還是屬于建筑企業(yè)，還是屬于服務(wù)企業(yè)，還是屬于就叫房地產(chǎn)業(yè)？目前從立法機(jī)構(gòu)來(lái)講，就存在著一些不同的看法。甚至出現(xiàn)稅務(wù)總局不同的司，也有不同的看法。流轉(zhuǎn)稅司認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該屬于服務(wù)業(yè)，它應(yīng)當(dāng)交營(yíng)業(yè)稅，所得稅司認(rèn)為工業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)屬于工業(yè)制造業(yè)，生產(chǎn)的是房子，不是生產(chǎn)茶杯，這個(gè)房子拿走，不管通過(guò)哪種渠道拿走，都應(yīng)該視同銷售，交所得稅。地方稅司認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)是屬于建筑業(yè)，所以不同的部門在房地產(chǎn)企業(yè)究竟屬于哪個(gè)行業(yè)里面就存在著紛爭(zhēng)，搞不清楚這個(gè)企業(yè)到底屬于哪個(gè)行業(yè)，說(shuō)不清楚。國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門，統(tǒng)計(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)部門產(chǎn)值的時(shí)候，也不知道把房地產(chǎn)企業(yè)放在建筑業(yè)，還是哪個(gè)工業(yè)里面，也放不清楚。所以，這個(gè)確實(shí)給中國(guó)的管理者出了一道很大的難題，由此產(chǎn)生了稅收政策發(fā)放里面互相打架的現(xiàn)象。這個(gè)文件認(rèn)為它是服務(wù)業(yè)，那個(gè)文件認(rèn)為建筑業(yè)，那個(gè)文件認(rèn)為是工業(yè)，所以你們認(rèn)為為什么文件出來(lái)不一樣呢。剛才有同志問(wèn)我，房地產(chǎn)企業(yè)稅按照15％征的，我們蓋經(jīng)濟(jì)適用房，國(guó)家規(guī)定利潤(rùn)率不能超過(guò)3－5％左右。為什么兩個(gè)文件打架了呢？我告訴大家這個(gè)打架太小菜一碟，對(duì)于國(guó)家來(lái)講，部門與部門打架何止這樣的問(wèn)題，太多了。為什么呢？這說(shuō)明我們國(guó)家稅收制度和政策，就是針對(duì)房地產(chǎn)的稅收制度和政策不完善。當(dāng)然，遭罪的人是誰(shuí)呢？是房地產(chǎn)企業(yè)，這是我們覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因。
第二個(gè)原因，是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠及時(shí)、全面得到國(guó)家房產(chǎn)新的稅收政策，給企業(yè)辦稅帶來(lái)了問(wèn)題。我想問(wèn)問(wèn)在座的，你們作為總經(jīng)理、董事長(zhǎng)，你們辦公桌上有沒(méi)有新稅收政策匯編？前天就發(fā)了一個(gè)關(guān)于個(gè)人股東購(gòu)買汽車、住房等應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅的通知，這個(gè)文件是發(fā)給全國(guó)的。前幾天發(fā)了一個(gè)代售住房專項(xiàng)維修基金，不征營(yíng)業(yè)稅的通知，你收到了沒(méi)有？都沒(méi)有收到，這些都是屬于新政策。大家知道，我們企業(yè)往往調(diào)查稅收政策是通過(guò)什么渠道了解的？媒體最不能信，跟文件有關(guān)系拿出來(lái)炒作，每年國(guó)家發(fā)了500多條文件，媒體都播了嗎？關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)檢查的通知，媒體上有嗎？都是內(nèi)部通知，不會(huì)給記者的。剛才給大家講了這么多問(wèn)題，媒體給你發(fā)嗎？不給你發(fā)？原則上，這些文件都應(yīng)當(dāng)由你的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)放給我們的房地產(chǎn)企業(yè)。但是，可惜我們拿到這些政策是非常少的。你是一個(gè)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，你是一個(gè)高級(jí)會(huì)計(jì)師，你是一個(gè)高級(jí)稅務(wù)師，你沒(méi)有政策，不能把企業(yè)調(diào)理好。我想起中國(guó)一句古話，巧婦難為無(wú)米之炊。你們哪位同志到國(guó)外旅游一年回來(lái)，你一年回來(lái)肯定落后中國(guó)一年下去了，中國(guó)有新的法規(guī)，要重新學(xué)習(xí)。所以，沒(méi)有這些新的稅收政策法規(guī)，給我們企業(yè)帶來(lái)了相當(dāng)多的稅收問(wèn)題。大家上午學(xué)習(xí)過(guò)158號(hào)文件，關(guān)于公司老板買車、房借款的問(wèn)題，你們回去考考你們的會(huì)計(jì)，你說(shuō)現(xiàn)在用公司資金報(bào)銷我保險(xiǎn)費(fèi)能不能不扣個(gè)人所得稅，所得稅能不能稅前代支，他可能支支吾吾答不出來(lái)，實(shí)際上國(guó)家政策已經(jīng)到了，就是不讓你扣除，為什么呢？就是不讓你扣除，但是他不知道，他沒(méi)有收到158號(hào)文件。怎么辦？這是擺在大家面前一個(gè)很實(shí)際的問(wèn)題，你們將來(lái)怎么樣解決這個(gè)新文件的問(wèn)題？你們倆說(shuō)說(shuō)有什么計(jì)劃？怎么樣解決稅務(wù)文件通道的問(wèn)題？就是購(gòu)買稅法匯編。購(gòu)買了稅法匯編，往往有一個(gè)毛病，就是文件多。比如稅法匯編里面優(yōu)惠政策比較少。還有購(gòu)買了稅法匯編，你買多手的時(shí)候，往往這個(gè)文件已經(jīng)出去一年多了。大家知道，我們這些老師都是寫書，賣書的老師，你買我的書到手已經(jīng)差了一年，我寫的時(shí)候要校對(duì)、二校，到了印刷廠，不是你去就可以印刷，有多少本書在前面排隊(duì)，印刷完以后搬出來(lái)，等你拿到書半年以后了，就有時(shí)差了。經(jīng)常瀏覽一些專業(yè)網(wǎng)站，報(bào)稅的時(shí)候，讓會(huì)計(jì)多問(wèn)一問(wèn)有沒(méi)有新政策，這是當(dāng)前一個(gè)比較不錯(cuò)的辦法，我在這里給大家順便做一下業(yè)務(wù)宣傳，你們可以到我們網(wǎng)站上點(diǎn)擊瀏覽一下最新稅收政策，那個(gè)政策比誰(shuí)的都快，比你們審計(jì)局長(zhǎng)還要快兩天。你可以在我們的網(wǎng)站上瀏覽到所有的房地產(chǎn)稅收政策，在這里給大家講一講，所有的房地產(chǎn)稅收政策。你搜索是不要錢的，但是馬上激起你跟我做業(yè)務(wù)的欲望，因?yàn)槟惆l(fā)現(xiàn)我網(wǎng)上不斷發(fā)出新的信息。比如房地產(chǎn)企業(yè)最新稅務(wù)稽查案例，你點(diǎn)擊進(jìn)不去，你急的不得了。河北省某某房地產(chǎn)企業(yè)最近被查補(bǔ)稅一百多萬(wàn)，你肯定想這個(gè)企業(yè)是怎么補(bǔ)的，它是怎么偷稅的，你肯定有這個(gè)想法。當(dāng)然，我舉一個(gè)例子，你肯定有這個(gè)愿望，看一看，別人的教訓(xùn)，說(shuō)不定我及時(shí)更改了，在我這兒就不會(huì)發(fā)生了。人家是怎么群眾舉報(bào)的，群眾又是怎么得到資料了，可能我們這上面都有披露。所以，對(duì)于你完善風(fēng)險(xiǎn)管理是非常有幫助的。這給大家分析了第二個(gè)原因，就是拿不到政策資料。但是，你拿不到政策資料，稅務(wù)局查來(lái)了，說(shuō)這個(gè)政策我們沒(méi)有見(jiàn)過(guò)，你能不能以沒(méi)有見(jiàn)過(guò)為由不補(bǔ)稅？不行。不能因?yàn)槟銢](méi)有見(jiàn)過(guò)這個(gè)政策，你就不補(bǔ)稅了，你照交不誤。所以，往往我們房地產(chǎn)企業(yè)拿到稅收政策還有一個(gè)渠道，就是被補(bǔ)過(guò)，罰過(guò)就清楚了，也就是大家講的交過(guò)學(xué)費(fèi)了就清楚了。房地產(chǎn)企業(yè)有這么一個(gè)特點(diǎn)，主要不是針對(duì)大家，是針對(duì)你們的會(huì)計(jì)，剛剛被罰過(guò)，學(xué)習(xí)稅法的熱情非常的高漲，過(guò)一段時(shí)間不查他了，沒(méi)有熱情了，一查又熱情高漲起來(lái)了。你看我們辦稅務(wù)師事務(wù)所，稅務(wù)師靠什么掙錢呢？給各行各業(yè)企業(yè)做稅務(wù)審計(jì)，還有培訓(xùn)，剛開(kāi)始我們稅務(wù)局打通知，要企業(yè)每人掏二百塊錢聽(tīng)一天可，而且上面寫自愿聽(tīng)講，每個(gè)企業(yè)交二百，我們把北京圖書館，兩千多個(gè)座位安排的好好的，我們就直接來(lái)，我們認(rèn)為稅務(wù)局發(fā)通知了，才來(lái)了一百多個(gè)，兩千多人的會(huì)議，才來(lái)了一百多個(gè)。我們晚上給稅務(wù)局長(zhǎng)緊急匯報(bào)，才來(lái)了一百多人，他們問(wèn)我什么原因，我說(shuō)可能寫自愿兩個(gè)字不對(duì)，就應(yīng)該強(qiáng)制聽(tīng)。他說(shuō)強(qiáng)制不行，上面查。我說(shuō)那么怎么辦呢？得配合我們的培訓(xùn)。我說(shuō)這樣，你跟稽查局打一個(gè)招呼，給他們的企業(yè)每個(gè)人發(fā)一個(gè)檢查通知書，就是自查通知書，然后用一個(gè)不確定的概念，比如說(shuō)該自查期結(jié)束之后，稅務(wù)機(jī)關(guān)將抽查不低于什么比例的，而且發(fā)出去，每個(gè)企業(yè)發(fā)一份，然后緊接著我這邊發(fā)培訓(xùn)通知，為應(yīng)付稅務(wù)稽查，特舉辦什么，星期六一上午一報(bào)道，整個(gè)北京圖書館人頭竄動(dòng)，兩千個(gè)座位還不夠，還要加椅子，為什么呢？要檢查了，我們企業(yè)就是這樣的，如果不檢查，無(wú)所謂，所以積極性空前的高漲，表現(xiàn)在馬上要檢查了，要學(xué)習(xí)，看看檢查到底是查什么東西，是這樣的。
我們企業(yè)五、六年沒(méi)有查一次，王老師一講明天就查我了，你可能還打一個(gè)問(wèn)號(hào)，我不是嚇唬你，我還是講的實(shí)話。第三個(gè)原因，房地產(chǎn)企業(yè)存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因是稅務(wù)自由裁量權(quán)的存在。裁判的裁，量就是測(cè)量的量，稅務(wù)自由裁量權(quán)的存在，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了一些風(fēng)險(xiǎn)。什么叫自由裁量權(quán)呢？就是你這一筆收入可以讓你交稅，也可以讓你不交稅，我是這么解釋的可以交稅，那樣解釋的就不交稅。這個(gè)大家可能也有體會(huì)的，關(guān)鍵取決于稅務(wù)怎么解釋。你碰上嚴(yán)格的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，可能你的負(fù)擔(dān)就要增加，你碰上一個(gè)寬松的納稅環(huán)節(jié)，你的稅收稅收負(fù)擔(dān)就減輕了。為什么不少企業(yè)喜歡往上海跑呢？就是上海執(zhí)法環(huán)境相對(duì)寬松，查企業(yè)的機(jī)會(huì)少，所以全國(guó)各地企業(yè)都愿意到這里來(lái)辦公司。好，不怎么查，這是企業(yè)最愿意看到的。但是，也會(huì)碰到，你在一個(gè)落后的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，稅務(wù)局三天兩頭查你，我們?cè)谧髽I(yè)都是來(lái)自全國(guó)各地的，告訴大家，可能有的企業(yè)已經(jīng)查過(guò)四、五次了，有的企業(yè)一次沒(méi)有查過(guò)這就跟自由裁量權(quán)有關(guān)系。還有最后一個(gè)原因，就來(lái)自我們房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)主管的原因，有的主管就想逃稅，這個(gè)不可忽視。其實(shí)，我特別理解逃稅的人，如果我辦房地產(chǎn)企業(yè)，我估計(jì)我也是一個(gè)逃稅分子，逃稅多好，一百萬(wàn)塊錢不交，我可以買兩套房子，可以買一個(gè)寶馬，把這一百萬(wàn)給國(guó)家有什么好處，什么都沒(méi)有，別說(shuō)一百萬(wàn)，哪怕省一萬(wàn)塊錢，我也很好，可以買一大堆肯德基雞腿，可以買兩件漂亮的時(shí)裝。我拿一萬(wàn)塊錢買國(guó)庫(kù)券，可以買股票，反正總比交給國(guó)家好的多，任何人都有逃稅的欲望，主要看機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì)成熟了，肯定逃，機(jī)會(huì)不成熟，想要逃也不行。這個(gè)也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)問(wèn)題一大堆的原因但是，這個(gè)給大家講，我理解做企業(yè)的難處，作為納稅人來(lái)講，哪怕交一分錢都是負(fù)擔(dān)，特別是在中國(guó)，稅收負(fù)擔(dān)不公平。國(guó)家使用稅收資金的鋪張浪費(fèi)，以及大量的貪官，給老百姓造成了很大的心理負(fù)擔(dān)，覺(jué)得交了這個(gè)稅只不過(guò)多養(yǎng)了幾個(gè)貪官而已，思想上自動(dòng)產(chǎn)生跟貪官一樣的想法，貪官是多貪多錢，他是少交點(diǎn)稅，性質(zhì)上實(shí)際上都是一樣的。但是，這個(gè)問(wèn)題是需要國(guó)家長(zhǎng)久建設(shè)來(lái)解決的，這不是一蹴而成的。
下面，我給大家翻到第二講，第十頁(yè)，關(guān)于納稅籌劃的主要方法，這是我們今天的主要內(nèi)容。在講納稅籌劃主要方法之前，我給大家首先安排一下納稅籌劃研究的環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有哪些呢？根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，我們將納稅籌劃分成三個(gè)板塊，第一，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層次的納稅籌劃。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層次的納稅籌劃，這時(shí)候它所勾畫的內(nèi)容對(duì)企業(yè)發(fā)展的方向、規(guī)模、步驟，都會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響，全局的影響。這時(shí)候的籌劃，很顯然一目了然就可以看出來(lái)，必須由企業(yè)的董事會(huì)、股東會(huì)，或者股東大會(huì)來(lái)考慮納稅籌劃。具體的講，發(fā)展戰(zhàn)略層面的籌劃，包括了五個(gè)方面的內(nèi)容。第一，設(shè)立新企業(yè)，收購(gòu)他人企業(yè)，企業(yè)分類，企業(yè)清算，以及單獨(dú)向政府提出優(yōu)惠申請(qǐng)等環(huán)節(jié)構(gòu)成。比如說(shuō)設(shè)立新企業(yè)，就是我們一個(gè)重要的，在發(fā)展戰(zhàn)略層面的內(nèi)容，當(dāng)然也是方法。那么，新企業(yè)注冊(cè)在什么地方呢？新企業(yè)怎么來(lái)注冊(cè)呢？新企業(yè)怎么和老企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來(lái)呢？這些對(duì)納稅籌劃都會(huì)產(chǎn)生影響。比如說(shuō)我設(shè)立的新企業(yè)，是一個(gè)從事咨詢業(yè)務(wù)的新企業(yè)，就可以享受所得稅兩年的照顧，我成立一個(gè)銷售代理，物業(yè)管理等等新企業(yè)，我可以享受多少年的免稅。然后，利用這個(gè)新企業(yè)，將房地產(chǎn)企業(yè)一部分利潤(rùn)進(jìn)行合法轉(zhuǎn)移，可以享受稅收負(fù)擔(dān)減輕得好處。再比如收購(gòu)他人企業(yè)，在收購(gòu)他人企業(yè)當(dāng)中，收購(gòu)方法得當(dāng)，就可以很巧妙的利用被收購(gòu)企業(yè)帳面的虧損，達(dá)到為收購(gòu)企業(yè)所利用的目的。那么，根據(jù)我們國(guó)家稅收政策的規(guī)定，如果你這個(gè)企業(yè)在收購(gòu)虧損企業(yè)的時(shí)候，虧損企業(yè)帳面的虧損，可以拿到被收購(gòu)企業(yè)的帳面上抵建利潤(rùn)，這樣收購(gòu)企業(yè)可以獲得免予虧損得好處。這就取決于收購(gòu)的方式方法，如果我們企業(yè)發(fā)生收購(gòu)行為，我希望大家一定要在收購(gòu)之前讀一讀這兩份文件。一個(gè)是國(guó)稅發(fā)，1998，97號(hào)文件，就是企業(yè)改組改制當(dāng)中若干所得稅問(wèn)題的暫時(shí)性規(guī)定。還有一個(gè)文件，國(guó)稅發(fā)2000年，119號(hào)文件，對(duì)于規(guī)范企業(yè)的收購(gòu)行為，以及收購(gòu)過(guò)程當(dāng)中的稅收規(guī)定都做了明確的解釋。在這里，我順便給大家講一下，在收購(gòu)過(guò)程當(dāng)中，技巧性的規(guī)定。比如說(shuō)我這個(gè)企業(yè)想收購(gòu)這個(gè)企業(yè)，我明知道它帳面虧損有一千萬(wàn)，如果把這一千萬(wàn)虧損帶到我這個(gè)帳面上，等于我白討巧了330萬(wàn)所得稅。我現(xiàn)在研究的問(wèn)題怎么樣把一千萬(wàn)拿到我這里來(lái)，根據(jù)2000年119號(hào)文件精神，就是收購(gòu)方支付給被收購(gòu)方股東的現(xiàn)金，在不超過(guò)被收購(gòu)方以其凈資產(chǎn)折股到收購(gòu)方股本面值的20％，就允許收購(gòu)方將被收購(gòu)方的虧損帶到收購(gòu)方來(lái)彌補(bǔ)，被收購(gòu)方奏效。如果他現(xiàn)在帳面注冊(cè)資金1500，虧損1000萬(wàn)，凈資產(chǎn)剩下500，我想收購(gòu)下來(lái)，我看重你這個(gè)企業(yè)資源和人員，我收購(gòu)下來(lái)以后，付給你的資金，比如說(shuō)五百萬(wàn)折股到我這里來(lái)，我付給你現(xiàn)金不能超過(guò)多少錢？一百萬(wàn)，因?yàn)槟銉糍Y產(chǎn)是五百萬(wàn)五百萬(wàn)折股加入我到這里來(lái)，不能超過(guò)股本的20％，如果付于現(xiàn)金低于100萬(wàn)，我給稅務(wù)打了每股申請(qǐng)報(bào)告里面，就輕而易舉通過(guò)了，稅務(wù)局按照119號(hào)文件執(zhí)行。那么，這時(shí)候1000萬(wàn)的虧損，就拿到房地產(chǎn)企業(yè)彌補(bǔ)掉了。所以，在這里面作為收購(gòu)方來(lái)講，雖然付給他500萬(wàn)凈資產(chǎn)，實(shí)際上在收購(gòu)當(dāng)中有什么好處？抵減所得稅330萬(wàn)得好處，實(shí)際上只花170萬(wàn)買人家500萬(wàn)的凈資產(chǎn)，像這種合并行為就值得了。但是，這種合并行為，跑到企業(yè)去，有企業(yè)合并也是這種情況，比如說(shuō)江蘇蘇州一有家公司收購(gòu)了一家企業(yè)，是一個(gè)建筑公司，收購(gòu)了一家建筑公司，這個(gè)建筑公司現(xiàn)在凈資產(chǎn)有五百萬(wàn)，但是這個(gè)建筑公司不愿意入股到房地產(chǎn)公司，等于把這個(gè)賣掉了，就結(jié)束了，直接把個(gè)公司賣給你了。那么，房地產(chǎn)企業(yè)把建筑資質(zhì)拿下來(lái)，過(guò)戶到房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司也是有過(guò)戶資質(zhì)的，實(shí)際上說(shuō)白了，想買建筑資質(zhì)。那么，這種情況下，房地產(chǎn)公司虧損，好幾百萬(wàn)虧損拿不過(guò)來(lái)，怎么辦呢？有很簡(jiǎn)單的辦法，跟被收購(gòu)方股東講，你先暫時(shí)加入到我的股東隊(duì)伍當(dāng)中來(lái)，我們簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，再把你的的股本等價(jià)的轉(zhuǎn)讓給我們?cè)瓉?lái)現(xiàn)有的股東。這樣，你再給稅務(wù)局收購(gòu)文件里面，你的資料齊全了，容易通過(guò)。比如帳面虧損500萬(wàn)，可以得到實(shí)惠，165萬(wàn)，就是他不愿意再加入到房地產(chǎn)企業(yè)股東隊(duì)伍，但是你可以說(shuō)服他，先加入，后轉(zhuǎn)讓，也可以提前先付一筆現(xiàn)金給他，把額部分作為借款，等把股本轉(zhuǎn)了以后，把借款沖掉。不是不放心，將來(lái)不給錢怎么辦，從帳外調(diào)一筆錢給他，股本再轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓款抵欠款就行了。你給稅務(wù)局打了每股收購(gòu)企業(yè)報(bào)告，就可以非常容易獲得通過(guò)，就起到收購(gòu)企業(yè)政策好處。這個(gè)說(shuō)明什么呢？我們?cè)诩{稅過(guò)程當(dāng)中，關(guān)鍵是要找到政策的利用的點(diǎn)，比如說(shuō)20％這些關(guān)鍵性的概念一定要掌握住，這是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層面的。
第二個(gè)層面是企業(yè)內(nèi)部具體經(jīng)營(yíng)層面的納稅籌劃，具體包括企業(yè)采購(gòu)，成本費(fèi)用管理，企業(yè)銷售，利潤(rùn)分配，投資與融資等環(huán)節(jié)的籌劃，這種籌劃是側(cè)重于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的規(guī)范與管理。比如說(shuō)成本費(fèi)用的管理，成本費(fèi)用的管理，剛才給大家提到過(guò)，講房地產(chǎn)企業(yè)存在所得稅風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候給大家講過(guò)，我們現(xiàn)在成本費(fèi)用的管理一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是發(fā)票的管理，目前給對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講還是一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在報(bào)銷的費(fèi)用，有10％左右的票據(jù)，是屬于不合規(guī)的票據(jù)，不合規(guī)的票據(jù)既包括了虛開(kāi)發(fā)票，又包括了不符合法定票據(jù)內(nèi)容的發(fā)票。比如有一些小建筑工隊(duì)給你開(kāi)的發(fā)票，可能是找來(lái)的，買來(lái)的，都有可能，但是我們?nèi)狈?duì)這些票據(jù)的鑒別能力，讓他輕而易舉把工程款拿走了，結(jié)果產(chǎn)生一系列的問(wèn)題。比如說(shuō)我們發(fā)現(xiàn)有一個(gè)房地產(chǎn)公司，拿到了300的萬(wàn)混凝土的發(fā)票，根據(jù)檢查人員的直覺(jué)，這么大額的票據(jù)，一般不會(huì)單獨(dú)開(kāi)的，所以立刻展開(kāi)對(duì)這張票據(jù)進(jìn)行檢查，檢查發(fā)現(xiàn)這張票據(jù)確實(shí)是這個(gè)公司開(kāi)出來(lái)的，但是有問(wèn)題的。所以，成本管理費(fèi)用當(dāng)中側(cè)重于稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，凡是發(fā)現(xiàn)虛開(kāi)發(fā)票的，最終責(zé)任承擔(dān)者是使用這個(gè)票據(jù)的單位，稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)虛開(kāi)發(fā)票，讓你補(bǔ)交企業(yè)所得稅，三百萬(wàn)的發(fā)票補(bǔ)交多少稅？你能補(bǔ)三百萬(wàn)的稅，你信嗎？首先，33％的所得稅，30％左右的土地增值稅，還可以罰你五倍，補(bǔ)稅部分的五倍，輕一點(diǎn)罰金一般倍，你也受不了，土地增值稅加企業(yè)所得稅就是150萬(wàn)，罰一倍就是又是150萬(wàn)，再一倍，就是450萬(wàn)，事實(shí)就是這樣的，發(fā)現(xiàn)一張假票，讓企業(yè)補(bǔ)的稅跟票面上報(bào)銷金額差不多，所以企業(yè)得不償失。在這里給大家提供一個(gè)建議，建議你們對(duì)每一張報(bào)銷的票據(jù)超過(guò)五萬(wàn)的，必須進(jìn)行認(rèn)真的真假識(shí)別，事實(shí)上稅務(wù)局也是根據(jù)這個(gè)方法來(lái)查的，他對(duì)你報(bào)銷辦公用品，五塊錢，十塊錢，上學(xué)花的幾千塊錢費(fèi)用，也不會(huì)認(rèn)真開(kāi)。但是，對(duì)于每一張大額的票據(jù)都是進(jìn)行認(rèn)真的審查，我們房地產(chǎn)企業(yè)定的規(guī)矩就是五萬(wàn)元以上的票據(jù)要進(jìn)行真假識(shí)別，我給稅務(wù)局講課就是這么講的，凡是報(bào)銷成本費(fèi)用票據(jù)五萬(wàn)元以上，都必須進(jìn)行真假識(shí)別。所以，我們要對(duì)付稅務(wù)局，你自己提前真假識(shí)別，避免查出假票出來(lái)以后對(duì)你進(jìn)行處罰。大頭小尾的票我是查過(guò)的，其實(shí)要想查也很好查，為什么呢？因?yàn)槟隳莻€(gè)能大頭小尾的票大頭是手寫票，大家知道我們國(guó)家大頭小尾肯定是先把發(fā)票撕下來(lái)，用復(fù)寫紙墊一下，中國(guó)全國(guó)各地賣的復(fù)寫紙，都是有顏色的，讓你看不清下面的，千百十元角分畫下來(lái)，有的人性子急，不是寫一個(gè)字翻開(kāi)看一下，有的翻開(kāi)一下也不一定完全格子對(duì)的上，所以大頭小尾開(kāi)的票，大多是有一些數(shù)字和漢字離開(kāi)格子的。如果在稅務(wù)檢查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)離開(kāi)格子的，都必須重點(diǎn)稽查大頭小尾的現(xiàn)象，我給稅務(wù)局講課也是這么講的。因?yàn)槔习迥銈儽救丝赡苤饔^上并不想逃稅，為什么呢？你也不希望這個(gè)問(wèn)題給你帶來(lái)無(wú)辜的指責(zé)。所以，作為老板簽字報(bào)銷的時(shí)候，一定要學(xué)會(huì)對(duì)這些票據(jù)真假有一個(gè)基本的識(shí)別能力。一般的票據(jù)都有水銀溫，里面有中國(guó)稅務(wù)字樣，或者是梅花型的增值稅發(fā)票，或者是SW，稅務(wù)字樣在里面都有，如果在里面找不到水銀文的話，這個(gè)票據(jù)真假受到置疑。還有，凡是報(bào)銷的票據(jù)必須嚴(yán)格限定為三種票據(jù)，其它都不能。哪三種呢？第一，國(guó)家稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票可以報(bào)銷。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，國(guó)家稅務(wù)局監(jiān)制的票據(jù)，主要是在采購(gòu)辦公用品、電腦等情況下會(huì)發(fā)生，絕不能出現(xiàn)買辦公用品開(kāi)了一個(gè)服務(wù)業(yè)的發(fā)票，這是不行的。第二，地方稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)生建筑工程承包業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得地稅局監(jiān)制的發(fā)票，也就是我們講的建筑業(yè)發(fā)票，其它的發(fā)票是不能替代建筑業(yè)發(fā)票。比如我是建筑公司，我沒(méi)有建筑業(yè)發(fā)票了，給你開(kāi)一個(gè)商業(yè)零售發(fā)票行不行，開(kāi)一個(gè)工業(yè)銷售發(fā)票行不行？這是不行的。所以，看到這個(gè)建筑公司怎么開(kāi)一個(gè)工業(yè)發(fā)票呢？馬上提出疑問(wèn)，進(jìn)行檢查。第三，就是國(guó)家發(fā)票管理法授權(quán)允許企業(yè)自印的票據(jù)，比如航空的機(jī)票，銀行的結(jié)算票據(jù)，鐵路的火車票等，這些票雖然沒(méi)有稅務(wù)局的監(jiān)制章，但是也允許回去報(bào)銷，為什么呢？這是國(guó)家發(fā)票管理法授權(quán)，可以統(tǒng)一用的票據(jù)。除了我剛才所提到的這些部門監(jiān)制的發(fā)票以外的票據(jù)一律不準(zhǔn)報(bào)銷，否則產(chǎn)生的后果都會(huì)影響到補(bǔ)稅罰款。這就是我們成本費(fèi)用管理當(dāng)中必須要加以重視的，這是企業(yè)內(nèi)部具體經(jīng)營(yíng)層次的籌劃。
第三個(gè)企業(yè)理財(cái)層次的籌劃，企業(yè)理財(cái)層次的籌劃實(shí)際上是指企業(yè)財(cái)務(wù)人員來(lái)負(fù)責(zé)完成的納稅籌劃，具體內(nèi)容包括兩個(gè)方面，第一，企業(yè)各種資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法的選擇，第二，各種稅務(wù)會(huì)計(jì)的處理。從這個(gè)方面來(lái)看，企業(yè)、會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)納稅籌劃的內(nèi)容是相當(dāng)少的，不是我們社會(huì)上所普遍的認(rèn)為納稅籌劃一定由財(cái)務(wù)來(lái)做。我僅僅把它局限在資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法選擇和各種會(huì)計(jì)處理這兩個(gè)內(nèi)容上。到這里為止，我把納稅籌劃主要內(nèi)容和主要環(huán)節(jié)講了一下。大家可以想一想，納稅籌劃實(shí)際上分布在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括投融資，成本管理，包括企業(yè)設(shè)立，收購(gòu)企業(yè)，企業(yè)清算等等。也就是說(shuō)企業(yè)產(chǎn)生交易的各種活動(dòng)，都必須小心謹(jǐn)慎進(jìn)行稅務(wù)方面的考慮。企業(yè)在各種經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，只要產(chǎn)生交易，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真事先考慮稅收因素。如果大家對(duì)我這個(gè)結(jié)論能夠認(rèn)可的話，那么我們這堂課就沒(méi)有白學(xué)。
休息一會(huì)兒，給大家講最后一部分的內(nèi)容。
如果屬于服務(wù)型公司，第一年免所得稅，但是你也可以想辦法，把新的房地產(chǎn)中介免三年，會(huì)形成一個(gè)非常良好互動(dòng)的局面，你給房產(chǎn)中介的代理費(fèi)，給你開(kāi)發(fā)票不交營(yíng)業(yè)稅，所得稅也不交，這樣房地產(chǎn)中介是多多益善，最后還是你的，肥水不流外人田。給這位同志一個(gè)建議，你記一下這個(gè)文件，財(cái)稅2004年發(fā)的93號(hào)文件，關(guān)于扶持城鎮(zhèn)退役士兵自謀職業(yè)有關(guān)優(yōu)惠政策的通知，通知中是這樣寫的，對(duì)于安置自謀職業(yè)的城鎮(zhèn)退役士兵就業(yè)而興辦的服務(wù)型企業(yè)，咱們房地產(chǎn)中介就是屬于服務(wù)型企業(yè)。當(dāng)年新安置自謀職業(yè)城鎮(zhèn)退役士兵達(dá)到職工總數(shù)30％以上的，并與其簽訂一年以上有期限勞動(dòng)合同的，經(jīng)縣級(jí)以上民政部門認(rèn)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，三年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅，及其附征的城建稅，教育費(fèi)附加和所得稅?；旧戏康禺a(chǎn)中介的稅都不交了，而且還可以領(lǐng)取正式的發(fā)票，因?yàn)橐獱I(yíng)業(yè)了，可以開(kāi)票。你不妨利用這個(gè)文件，充分利用稅法。你要用了，中央軍委向你表示感謝，因?yàn)樗诳紤]，這么多退役士兵鬧事怎么辦？中國(guó)正在搞軍隊(duì)轉(zhuǎn)型，搞改革，這么多士兵回去要鬧事，你看看這個(gè)政策是不是要用一下。你們拿到過(guò)這個(gè)政策嗎？沒(méi)有，那肯定的，免稅文件現(xiàn)在在我們國(guó)家有一個(gè)很不成文的規(guī)矩，簡(jiǎn)直變成一個(gè)稅務(wù)局給我們興辦企業(yè)的恩惠，一個(gè)秘密文件，關(guān)系不錯(cuò)的給你看一下，你考慮能不能招幾個(gè)退役士兵來(lái)，我考慮給你免三年稅，你跟它關(guān)系不錯(cuò)，實(shí)際上根據(jù)文件指示精神要廣而告之，要宣傳，要落實(shí)軍隊(duì)改革計(jì)劃。政府的目的是用稅收換就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)于我們興辦企業(yè)來(lái)講，其實(shí)也無(wú)所謂，不就是一年勞動(dòng)合同嗎？你跟他簽，三年免稅，怎么講幾倍，幾十倍的回報(bào)回來(lái)了，這個(gè)就是可以考慮的。
第二個(gè)問(wèn)題也是這位同志提的，是否有人舉報(bào)即可檢查，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)辦案程序是這樣的，一般要經(jīng)過(guò)這么幾個(gè)環(huán)節(jié)。首先，要有人舉報(bào)，舉報(bào)必須要是提供一線的證據(jù)、合同、票據(jù)、帳務(wù)處理依據(jù)等等，然后才立案，然后調(diào)查，然后審理，然后是企業(yè)申訴，最后是定案，最后是寫程序。稅務(wù)稽查第一個(gè)程序，舉報(bào)是不是一定要稽查，據(jù)我了解，舉報(bào)不一定都稽查，看舉報(bào)信怎么寫，如果舉報(bào)信是一種拆字性的言語(yǔ)，一般是不立案的。比如我看你開(kāi)一個(gè)大奔，我覺(jué)得這個(gè)人逃稅了，我舉報(bào)他，那沒(méi)有用，你必須搞清楚，他這個(gè)大奔怎么來(lái)的，是賺錢來(lái)的，還是從中獎(jiǎng)來(lái)得，有多種渠道獲得這個(gè)，要掌握經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如果沒(méi)有掌握經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能立案。所以，這個(gè)問(wèn)題的答案是不一定立刻監(jiān)察，關(guān)鍵取決于舉報(bào)信的質(zhì)量。第三個(gè)問(wèn)題也是這位同志問(wèn)的，就是企業(yè)間借款，國(guó)家金融政策是否允許，在這里我給大家講一下，首先從角度來(lái)看，是允許企業(yè)間借款，并且允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)列支企業(yè)間借款的利息，或者我們講叫自營(yíng)占用費(fèi)，是允許的。而且，列支的利息，可以高于銀行同期貸款利息，這點(diǎn)是我們很多企業(yè)所預(yù)想不到的。因?yàn)椋?4年發(fā)布所得稅政策的時(shí)候，那時(shí)候利息不能超過(guò)銀行同期貸款利息，但是從2003年開(kāi)始，利息的額度提高了，大家記一個(gè)文件號(hào)，對(duì)于你們將來(lái)企業(yè)拆借至關(guān)重要。這個(gè)文件實(shí)際上就是講義第61頁(yè)，看一下國(guó)稅函，1114號(hào)文件，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)貸款支付利息，稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)。那么，這是答復(fù)四川省地稅局一個(gè)文件，中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例規(guī)定，納稅人向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，不高于金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款利率數(shù)額計(jì)算以內(nèi)的部分準(zhǔn)予扣除，這句話告訴你納稅人可以向金融機(jī)構(gòu)借款。而且，利息還可以在稅前扣除。這個(gè)文件關(guān)鍵的地方是扣除的金額到底是多少，那么回答是這樣的，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)貸款利率包括基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率，因此金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款利率，包括中國(guó)人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率，一下子把我們?cè)瓉?lái)基準(zhǔn)利率提高到浮動(dòng)利率，從2004年10月29日開(kāi)始，中國(guó)人民銀行把由原來(lái)的上線管理，改為下線管理，因此企業(yè)間的貸款利率一下子提到很高的高度。我們企業(yè)從財(cái)務(wù)和稅務(wù)上來(lái)講，企業(yè)間可以借款。問(wèn)題是企業(yè)間可以借款，那么可不可以向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司個(gè)人股東借款呢？比如我開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)一半的時(shí)候，我沒(méi)有錢了，但是我個(gè)人股東有錢，我可不可以向個(gè)人借款呢？然后，我付給個(gè)人的利息可不可以呢？我們從文件當(dāng)中看，納稅人向非金融機(jī)構(gòu)借款，包括不包括個(gè)人呢？同意不包括的請(qǐng)舉手？同意包括的舉手？實(shí)際上你們這個(gè)手舉的都是很勉強(qiáng)的，實(shí)際上這個(gè)你們也許沒(méi)有研究的很深入，納稅人向非金融機(jī)構(gòu)，關(guān)鍵取決于金融機(jī)構(gòu)包不包括個(gè)人得問(wèn)題，如果包括，這個(gè)問(wèn)題還討論什么呢？這個(gè)里面很有意思，有兩種讀法，第一個(gè)是非金融機(jī)構(gòu)，就是指只要不是金融機(jī)構(gòu)的借款對(duì)象都可以借，非金融機(jī)構(gòu)包括了單位和個(gè)人。還有一種讀法，非金融，機(jī)構(gòu)，就是只能想機(jī)構(gòu)借款，不能向個(gè)人借款，所以你們舉手勉強(qiáng)是在這里。作為納稅人來(lái)講，肯定是朝著有利于它的方向去讀，他的讀法就是非金融機(jī)構(gòu)，他的理解不是金融機(jī)構(gòu)借款的利息，只要不高于金融機(jī)構(gòu)同類同期都可以。在這里，再統(tǒng)一給大家講一下，如果你們稅務(wù)局提出來(lái)個(gè)人借款不行的話，請(qǐng)你們趕緊把這個(gè)文件找出來(lái)，看是金融機(jī)構(gòu)就可以，稅務(wù)局講非金融機(jī)構(gòu)寫機(jī)構(gòu)了，而是這么讀非金融機(jī)構(gòu)，而不是這么讀非金融，機(jī)構(gòu)。在我們過(guò)去代理的案件當(dāng)中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的分歧，當(dāng)時(shí)最后稅務(wù)局都是服從納稅人的要求，一旦有分歧，納稅人朝著有利于自己的方向解釋。所以，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，是一個(gè)資金密集型的企業(yè)，它在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，需要投入大量的資金，企業(yè)間拆借是必不可少的。
我講了半天從稅法角度講，下面我從金融法律角度講，也是大家最擔(dān)心的，企業(yè)間允許不允許貸款。根據(jù)國(guó)務(wù)院1992年發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)金融秩序管理的有關(guān)通知規(guī)定，后來(lái)高院也做了進(jìn)一步的解釋，就是非法集資罪構(gòu)成了犯罪要件，高院解釋里面講到這么兩條，凡是符合下列條件之一的集資行為，均屬非法集資行為。第一，向非特定人群的集資，也就是說(shuō)在借款前并不知道向誰(shuí)借款，只要按照我掛牌的利率，把錢借給我的人，我都借，這種集資屬于非特定人員集資，這個(gè)屬于非法集資。第二，向集資人支付的利息超過(guò)銀行同期存款利息的四倍，也屬于非法集資。比如銀行存款是2.25％年利率，如果你付給集資人的利息超過(guò)了四倍，也就是超過(guò)了年利率9％，就構(gòu)成了非法集資罪。同志們，我把這兩個(gè)關(guān)鍵性的規(guī)定都告訴你們了，那么能不能構(gòu)成違法罪，關(guān)鍵看這兩條，如果我們集資當(dāng)中，兩條都不符合，可能肯定的告訴你，我們沒(méi)有構(gòu)成違反金融秩序的規(guī)定。我從稅法和國(guó)家金融兩個(gè)方面，都對(duì)借款做了解釋，希望大家按照我解釋的去操作，我一定保大家平安無(wú)事。事實(shí)上我們已經(jīng)在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中打過(guò)若干起官司了，我之所以把這個(gè)條款搞的很熟悉，就是因?yàn)槲覀冊(cè)诖蚬偎井?dāng)中積累出來(lái)的，到處去翻，去找到這么多，當(dāng)然也保企業(yè)一方平安沒(méi)有問(wèn)題。當(dāng)然，當(dāng)你集資利息高于2.5％四倍的話，確實(shí)違反了國(guó)家金融秩序。
我把改革前景講一下，隨著金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，特別是民間融資行為的增加，現(xiàn)在有不少全國(guó)人大代表提出放開(kāi)民間金融市場(chǎng)，特別要放開(kāi)原來(lái)高法解釋集資利息不能超過(guò)存款利息四倍。為什么呢？比如說(shuō)北京大學(xué)有一個(gè)全國(guó)人大代表是教授，大家都知道，就是肖酌基，他在這次兩會(huì)當(dāng)中提出來(lái)四倍規(guī)定已經(jīng)落后了，關(guān)鍵是去年物價(jià)上漲率是5.1％，而你的年存款利率去年是1.98％，到了10月29日才改車2.5％。也就是說(shuō)把錢放在銀行，白白損失了3.2％。那么，也就是說(shuō)現(xiàn)在誰(shuí)存錢，誰(shuí)是傻瓜。因?yàn)槟?00萬(wàn)存進(jìn)去，第二年拿出來(lái)，比第一年貶值了。那么，面對(duì)這種負(fù)利率時(shí)代，在負(fù)利率時(shí)代的時(shí)候，你還規(guī)定四倍的利率，就不準(zhǔn)確了，所以強(qiáng)烈要求高院再作出解釋，取消四倍的限制。但是，我看最后沒(méi)有動(dòng)作，所以大家還得遵守四倍的規(guī)定。
最后一個(gè)問(wèn)題，企業(yè)借款利息收入是否交營(yíng)業(yè)稅，還是利息稅，稅率是多少？這個(gè)問(wèn)題我給大家解釋一下，企業(yè)拆借資金獲得的利息收入，或者叫資金占用費(fèi)收入，按規(guī)定要繳納金融保險(xiǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅，稅率為5％。你們參看國(guó)稅函1995，156號(hào)文件，請(qǐng)大家翻到講義的第46頁(yè)第十問(wèn)，問(wèn)金融機(jī)構(gòu)向資金提供給對(duì)方，并收取資金占用費(fèi)，如企業(yè)與企業(yè)之間，允許不允許借錢？問(wèn)如何征收營(yíng)業(yè)稅？答，按照營(yíng)業(yè)稅條例有關(guān)規(guī)定，貸款所余，金融保險(xiǎn)營(yíng)業(yè)稅目的增收范圍，貸款是指將資金貸于他人使用的行為，根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機(jī)構(gòu)，還是其它單位，只要是發(fā)生將資金貸于他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按金融保險(xiǎn)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。告訴大家，金融保險(xiǎn)業(yè)稅率是5％，那么你取得利息收入只有5％的營(yíng)業(yè)稅。
下面，我們?cè)倩氐街v義當(dāng)中來(lái)，我們給大家講一講納稅籌劃的主要方法，這個(gè)是我們今天課程的重中之重，我們研究到現(xiàn)在的內(nèi)容也好，重要性也好，實(shí)際上就是為了這一講來(lái)服務(wù)的。在講義當(dāng)中，請(qǐng)大家看一下第二講，納稅籌劃的主要方法。實(shí)際上我們應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面來(lái)研究房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的方法。第一個(gè)方法，就是側(cè)重企業(yè)內(nèi)部，也就是眼光放在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部開(kāi)展房地產(chǎn)納稅籌劃。另外一個(gè)方法，就是把眼光投向房地產(chǎn)企業(yè)外部來(lái)研究納稅籌劃。第一部分，企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃的基本方法，我在講義當(dāng)中寫了這么幾個(gè)方面，第一個(gè)選擇法，第二個(gè)利用優(yōu)惠法，第三是利用稅收的特殊文件的條款，第四個(gè)是利用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)定，第五個(gè)是學(xué)會(huì)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。時(shí)間關(guān)系，把重點(diǎn)放在前面幾個(gè)，后面不是我們講的主要方法。我們看第一個(gè)方法，選擇法，怎么選擇，這是至關(guān)重要的。首先，給大家講一下選擇法在房地產(chǎn)企業(yè)決策當(dāng)中的至關(guān)重要的作用。選擇法告訴我們，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，如果你面臨多種方案的選擇，一定要學(xué)會(huì)把稅收的因素提前考慮，然后計(jì)算，這需要一定的稅法功底。計(jì)算出來(lái)以后，看哪個(gè)方案交的稅最少，帶來(lái)稅后利潤(rùn)最大，我們選擇這個(gè)方法。所以，選擇法利用是稅務(wù)計(jì)算過(guò)程的比較。下面，我給大家?guī)讉€(gè)案例，來(lái)供大家選擇一下，剛才下課的時(shí)候有同志問(wèn)我一個(gè)問(wèn)題，我把這個(gè)問(wèn)題作為一個(gè)案例，供你們參考一下。你們把講義翻到第28頁(yè)，轉(zhuǎn)讓整體再建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的選擇，這是選擇法里面經(jīng)常碰到的，我到底是買對(duì)方的公司，還是買對(duì)方在建項(xiàng)目，確實(shí)是我們面臨選擇的問(wèn)題。作為對(duì)方來(lái)講，是賣公司，還是賣在建項(xiàng)目，是我們需要認(rèn)真思考的。我們研究一下這個(gè)問(wèn)題，例，否房地產(chǎn)企業(yè)甲欲轉(zhuǎn)讓該公司在建的寫字樓項(xiàng)目，以累計(jì)發(fā)生公司在建工程成本為3500萬(wàn)元，經(jīng)與另一房地產(chǎn)公司乙協(xié)商同意，以6000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目，問(wèn)甲企業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃，請(qǐng)同志們注意，這時(shí)候是站在甲企業(yè)的角度，也就是站在買方還是賣方？賣方，大家看賣方的財(cái)務(wù)人員測(cè)算的結(jié)果是這樣的，如果直接轉(zhuǎn)讓過(guò)項(xiàng)目，交的稅是這樣的，營(yíng)業(yè)稅及附加要交330萬(wàn)，土地增值稅，因?yàn)槭菍懽謽琼?xiàng)目，交多少呢？441萬(wàn)，企業(yè)所得稅呢？要交570萬(wàn)，合計(jì)繳納各種稅金是1341.57萬(wàn)元，這是賣項(xiàng)目。賣股權(quán)呢？假如我賣股權(quán)的差價(jià)和項(xiàng)目的差價(jià)是相等，那么納稅的情況，由于它是將公司法人股權(quán)轉(zhuǎn)移，企業(yè)所得稅就應(yīng)當(dāng)是投資收益，就是我們前面講的股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得，這時(shí)候要交33％的所得稅，是825萬(wàn)元，在這里給大家注明一下，如甲公司為個(gè)人投資，則納稅情況應(yīng)為個(gè)人所得稅等于6000萬(wàn)減去3500萬(wàn)，乘以20％，應(yīng)繳納個(gè)人所得稅是500萬(wàn)。甲房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)，個(gè)人所得500萬(wàn)元。你們覺(jué)得作為賣方來(lái)講，是賣公司好，還是賣在建項(xiàng)目好，差價(jià)都是2500萬(wàn)。我們一目了然，因?yàn)橘u公司，個(gè)人參股就是500萬(wàn)，法人參股就是825萬(wàn)，如果賣項(xiàng)目卻要交1341.57萬(wàn)元，大家一看就是賣股權(quán)好于賣在建項(xiàng)目。你這時(shí)候是站在賣方角度，現(xiàn)在我們站在買方的角度。如果該寫字樓最終建成后，可以實(shí)現(xiàn)全部銷售9000萬(wàn)元，為完成工程，又需要發(fā)生成本1000萬(wàn)元，問(wèn)乙公司如何籌劃呢？作為乙公司來(lái)講，也就是買方來(lái)講，實(shí)際上也是兩種選擇，要么收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目，要么就收購(gòu)這個(gè)公司。首先，我們研究一下收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目，收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目，要交的稅，將來(lái)樓蓋好以后再賣，營(yíng)業(yè)稅是9000萬(wàn)乘以5.5，根據(jù)新政策，這個(gè)錯(cuò)了，剛剛發(fā)的政策，營(yíng)業(yè)稅及附加等于9000萬(wàn)減6000萬(wàn)，再乘以5.5，交營(yíng)業(yè)稅及附加大概是330萬(wàn)。那么，新政策出臺(tái)以后，實(shí)際上對(duì)于這種情況就節(jié)省了165萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅，為什么呢？新政策固定可以按照轉(zhuǎn)讓差價(jià)叫營(yíng)業(yè)稅。我講義上寫的是落后了，大家記一下，我馬上要調(diào)整這個(gè)講義，希望大家在聽(tīng)課的時(shí)候，首先把講義內(nèi)容調(diào)整一下。土地增值稅，數(shù)字當(dāng)中也變了，應(yīng)該是9000減7000，為什么呢？因?yàn)槭?000萬(wàn)買的，后來(lái)又加了投資多少？1000萬(wàn)，就是7000萬(wàn)，再減去7000乘以20％，這是國(guó)家土地增值稅的規(guī)定，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本基礎(chǔ)上加上20％的費(fèi)用，再減去495就不對(duì)了，要減去330，乘以30％，這是適用稅率，計(jì)算結(jié)果可能比34.65稍微多一點(diǎn)點(diǎn)，這個(gè)我沒(méi)有計(jì)算。企業(yè)所得稅，就拿整個(gè)一棟樓銷售收入，減去開(kāi)發(fā)成本和買這個(gè)項(xiàng)目的代價(jià)，再減去營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，當(dāng)然還應(yīng)該減去人員工資、管理費(fèi)用，在這里為了講解的方便，就不講了，就沒(méi)有考慮進(jìn)去。乘以33％，大概要交400多萬(wàn)的所得稅，合計(jì)交納稅金大概是900多萬(wàn)。我這個(gè)講義上是寫一千多萬(wàn)，但是實(shí)際上是九百多萬(wàn)，九百多萬(wàn)都不到，八百多萬(wàn)。八百多萬(wàn)，我們就研究到這里，這是買人家在建項(xiàng)目的大概要交的稅。下面，我們買公司股權(quán)，同樣也是2500萬(wàn)的差價(jià)，納稅情況是這樣的，營(yíng)業(yè)稅及附加是9000萬(wàn)乘以5.5，這個(gè)不能動(dòng)，為什么呢？因?yàn)槟氵@個(gè)項(xiàng)目不是買人家公司的，所以不存在差價(jià)納稅的現(xiàn)象，剛才有同志問(wèn)我你這個(gè)營(yíng)業(yè)稅差大了，因?yàn)槟氵@個(gè)營(yíng)業(yè)稅在建項(xiàng)目不是買的，而是買人家公司，等于公司接手以后，繼續(xù)再蓋樓，所以不可能再差價(jià)交稅，也享受不了那個(gè)政策。因此，這里面交的稅就是495萬(wàn)元，這個(gè)計(jì)算是正確的。土地增值稅，大概交九百四十七萬(wàn)兩千五，為什么呢？這兩千五百萬(wàn)的差價(jià)能不能形成土地增值稅的成本？是不能的。雖然你多花了兩千五百萬(wàn)買股權(quán)，但是這兩千五百萬(wàn)差價(jià)卻無(wú)法形成在建項(xiàng)目成本，原因是股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和經(jīng)營(yíng)成本款是兩個(gè)不同的概念，互相不干預(yù)，經(jīng)營(yíng)歸經(jīng)營(yíng)，股權(quán)歸股權(quán)，兩個(gè)是互不干涉的費(fèi)用開(kāi)支。企業(yè)所得稅要交1009萬(wàn)，合計(jì)交納稅金2451萬(wàn)，一個(gè)800多萬(wàn)，一個(gè)2000多萬(wàn)，作為買方買什么合適呢？差價(jià)太大了，你買項(xiàng)目只需要交800多萬(wàn)，你買人家公司卻需要交2000多萬(wàn)。為什么有時(shí)候我們企業(yè)買股權(quán)了呢？最主要的因素在于我們買股權(quán)的時(shí)候，往往在建項(xiàng)目還沒(méi)有完成，將來(lái)一系列發(fā)生的納稅事項(xiàng)，現(xiàn)在還看不到。所以，它可能根據(jù)現(xiàn)在所能看到的做出決策，但是可以肯定的講，這種決策是錯(cuò)誤的決策。那么，通過(guò)這個(gè)選擇法的應(yīng)用我得出來(lái)一個(gè)矛盾的結(jié)果，作為買方來(lái)講，希望買項(xiàng)目，作為賣方來(lái)講，希望賣公司。一個(gè)買項(xiàng)目，一個(gè)賣公司，大家說(shuō)是不是形成了矛盾？那么，實(shí)際監(jiān)管當(dāng)中，誰(shuí)又戰(zhàn)勝了誰(shuí)呢？往往懂稅法的公司，比不懂稅法，或者是對(duì)稅法模模糊糊的公司，要占據(jù)上風(fēng)。
很巧合，我剛才下課的時(shí)候接了一個(gè)電話，是遼寧丹東市一個(gè)房地產(chǎn)公司打來(lái)的，現(xiàn)在有一個(gè)香港的客商，在當(dāng)?shù)卣信膾熨I了一塊地，這個(gè)樓蓋了一半，這個(gè)開(kāi)發(fā)商也是非常有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在想把香港客商這個(gè)在建項(xiàng)目買下來(lái)，想買下來(lái)，現(xiàn)在到什么狀態(tài)了呢？就是這個(gè)樓等于是12層蓋了4層，香港的客商提出的要求，就是你加八百萬(wàn)，兩千八連公司一起賣給你，他現(xiàn)在問(wèn)我，我是買公司好，還是買在建項(xiàng)目好，我說(shuō)在建項(xiàng)目你能買嗎？在建項(xiàng)目買不算土地，不用招拍掛了，肯定能買下來(lái)，沒(méi)有問(wèn)題。大家說(shuō)他應(yīng)該想辦法干什么？買在建項(xiàng)目，我說(shuō)你買股權(quán)，八百萬(wàn)差價(jià)，所得稅和土地增值稅和將來(lái)個(gè)人增值稅都沒(méi)有辦法列支。
還有一位同志問(wèn)我，聽(tīng)說(shuō)你這個(gè)項(xiàng)目差價(jià)有幾個(gè)億，現(xiàn)在怎么得了？你這幾個(gè)億，將來(lái)成本怎么列支，將來(lái)你這幾個(gè)億從稅務(wù)上直接形成利潤(rùn)，形成利潤(rùn)以后，不得了，稅務(wù)三個(gè)億的差價(jià)，至少要交一個(gè)億的稅，不得了的事情。所以，我們經(jīng)營(yíng)決策，當(dāng)然剛才講了一個(gè)問(wèn)題，不買公司可能也買不了項(xiàng)目，有它的難處。但是，我覺(jué)得雙方都對(duì)稅法有問(wèn)題的話，就要坐下來(lái)認(rèn)真談了，把稅法作為雙方談判的一個(gè)重要的事先考慮的因素，說(shuō)在明處。就是說(shuō)我如果買幾個(gè)億差價(jià)的公司，我將來(lái)稅收怎么處理。那么，你必須要對(duì)我做出讓步，就是說(shuō)價(jià)格做出讓步，或者給對(duì)方出一個(gè)難題，你必須給我開(kāi)據(jù)經(jīng)營(yíng)性發(fā)票，不要開(kāi)資金往來(lái)發(fā)票，因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓肯定給收據(jù)或者是開(kāi)資金往來(lái)發(fā)票，這些東西沒(méi)有用，將來(lái)進(jìn)不了成本。那么，帶來(lái)了一系列的問(wèn)題。大家看選擇法在我們房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中重要不重要？很重要的，可是我們企業(yè)決策的時(shí)候，往往找不到替代的方案，找不到可供選擇的方案，往往擺在我們面前的就是一個(gè)選擇，你非這么做，不這么做，你就不能交易。所以，選擇法給我們的稅務(wù)師們，給我們的籌劃人員提出了挑戰(zhàn)，那就是一定要深層次的參與你客戶的管理，就是你能夠設(shè)身處地為他想出新的替代方案，那是有一定的水平要求。那么，選擇法也是廣泛應(yīng)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，銷售階段和利潤(rùn)分配階段等多環(huán)節(jié)，甚至包括公司注冊(cè)階段。給大家提供幾個(gè)選擇，新版房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，實(shí)物投資好，還是貨幣出資好？哪一種更有利于節(jié)省稅收？同意貨幣出資好的舉手？七個(gè)人。同意實(shí)物出資好的人舉手？?jī)晌?。我們分析一下，如果貨幣出資，打到房地產(chǎn)帳上的話，你這個(gè)帳上的錢能提折舊嗎？帳上的錢不但不能提折舊，還會(huì)滋生利息，利息要交33％的所得稅。實(shí)物出資呢？比如用一輛寶馬車投資，寶馬車到公司以后要依法既提折舊，折舊增加了房地產(chǎn)公司的開(kāi)支。所以，實(shí)物出資好于貨幣出資的原因在于會(huì)發(fā)現(xiàn)攤銷或者是折舊杠桿作用，要有錢投進(jìn)去，起不了這個(gè)作用。所以，在這個(gè)選擇當(dāng)中，我們房地產(chǎn)企業(yè)大多都選錯(cuò)了，肯定是實(shí)物出資好。實(shí)物出資有四大好處，第一，實(shí)物出資將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生折舊效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)一旦發(fā)生折舊費(fèi)用，無(wú)論形成開(kāi)發(fā)成本，或者形成管理費(fèi)用，都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)是削減的過(guò)程。第二，以土地和房屋投資，將免征營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，會(huì)發(fā)生免稅效應(yīng)。請(qǐng)大家把講義翻到第57頁(yè)，我們來(lái)佐證我這個(gè)結(jié)論的正確性，57頁(yè)，財(cái)稅2002，191號(hào)文規(guī)定，是這么寫的，以無(wú)形資產(chǎn)，土地是不是無(wú)形資產(chǎn)？是。以無(wú)形資產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)，投資入股與接受投資放十利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)對(duì)該股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也不增收營(yíng)業(yè)稅，所以土地和房屋的投資，將營(yíng)業(yè)稅一免到底，是一個(gè)了不起的免稅政策。下面，看一下增值稅的免稅，你們講義上沒(méi)有，沒(méi)有就看我這里的文件。財(cái)稅1995，48號(hào)，關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知，第一條，關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題，關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，投資聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)），作家入股進(jìn)行投資，或者是作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。所以，我們用實(shí)物投資，土地和房屋投資，也是免土地增值稅的。所以，實(shí)物投資還會(huì)發(fā)生巨大的免稅效應(yīng)，這是第二個(gè)好處。第三個(gè)好處，實(shí)物投資有評(píng)估增值空間，為個(gè)人財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)的增值，創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。比如說(shuō)我們后面講到納稅方法之一，比如我現(xiàn)在有一個(gè)免稅公司，我有一棟寫字樓，那么你現(xiàn)在是房地產(chǎn)公司缺辦公樓，怎么辦呢？有可能把這個(gè)寫字樓評(píng)估增值投到你那個(gè)公司去，你那個(gè)公司拿到我的評(píng)估報(bào)告作為固定資產(chǎn)入帳，既提了房屋折舊費(fèi)用，必然隨著高的價(jià)值提的折舊就是高了，這樣就把企業(yè)整體資產(chǎn)提高了。有的企業(yè)想把規(guī)模做大，實(shí)際上就是通過(guò)評(píng)估來(lái)倒手的，這樣就評(píng)估增值有空間。如果我這個(gè)企業(yè)處在免所得稅期間，那么我這次評(píng)估的行為，對(duì)我所得稅的影響很小。比如說(shuō)大家剛才看了，我安置退伍士兵企業(yè)，三年免所得稅，所以我評(píng)估增值也不怕，評(píng)估增值即使視同銷售繳納所得稅，我這個(gè)企業(yè)免稅。所以，我免稅企業(yè)將資產(chǎn)評(píng)估增值投到非免稅企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)是非免稅企業(yè)，投到房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)接受到我的資產(chǎn)房屋是增值后的，因此增值后的資產(chǎn)將發(fā)揮較高折舊的效應(yīng)。所以，這邊不交稅，卻提高了房地產(chǎn)折舊成本，起到了這么一個(gè)合法的節(jié)稅的目的。房地產(chǎn)稅肯定是要交的，但是房地產(chǎn)稅和我們所得稅相比，當(dāng)然所得稅貴，中國(guó)有一句古話，叫做兩弊相權(quán)，取其輕，如果非要交稅，就找交稅少的項(xiàng)目交。我問(wèn)你，房子放在那兒，不評(píng)估增值，也是交房地產(chǎn)稅，特別是將這個(gè)房子用于出租的話，房地產(chǎn)稅實(shí)際是一樣的，評(píng)估增值也好，不增值也好，房地產(chǎn)稅都是根據(jù)租金收入2％增的。所以，跟你評(píng)估增值沒(méi)有什么直接關(guān)聯(lián)。這是我講的第三個(gè)好處，有評(píng)估增值空間。第四個(gè)好處，有利于規(guī)避個(gè)人所得稅。假如我有一輛寶馬車，現(xiàn)在我有一個(gè)項(xiàng)目公司要開(kāi)辦，這個(gè)寶馬車現(xiàn)在在我個(gè)人名下，我評(píng)估一下，將這個(gè)寶馬車通到項(xiàng)目公司去。這個(gè)寶馬車開(kāi)了七、八年，按照道理折舊折的差不多了，但是我評(píng)估一下，可能這個(gè)寶馬車還值五、六十萬(wàn)。那么，五、六十萬(wàn)投到我的項(xiàng)目公司去，帳面股本表示為張某某六十萬(wàn)股本，這時(shí)候變成我的股本了。我問(wèn)大家，如果這個(gè)項(xiàng)目公司注銷了，我往會(huì)抽股本，是把原來(lái)寶馬車拿回來(lái)，還是拿六十萬(wàn)的現(xiàn)金？你發(fā)現(xiàn)我把一輛破寶馬車投進(jìn)去，拿回六十萬(wàn)現(xiàn)金，這六十萬(wàn)現(xiàn)金不交個(gè)人所得稅，因?yàn)樗俏业墓杀?，但是我如果拿回八十萬(wàn)，多了二十萬(wàn)，要交四萬(wàn)塊錢個(gè)人所得稅。如果還是拿六十萬(wàn)回來(lái)，很顯然我這六十萬(wàn)一個(gè)方面起著變現(xiàn)作用。另外，我抽回六十萬(wàn)現(xiàn)金還不交個(gè)人所得稅。如果我從這個(gè)意義上來(lái)講，實(shí)物投資好，還是貨幣投資好？你們心里自然有了一桿稱，這就是選擇法在企業(yè)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中的應(yīng)用。我估計(jì)回去以后，大家在辦項(xiàng)目公司的時(shí)候，肯定會(huì)想起我的話，實(shí)物出資好，找一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，把我的車評(píng)估一下投進(jìn)去，而且我這個(gè)車自己開(kāi)著也提不了折舊，費(fèi)用也不能報(bào)，報(bào)也要扣稅，干脆投到企業(yè)算了。我交大家這些方法都是合法的，不要有任何的顧慮。反而有一些企業(yè)做假帳，那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)太大了，也不符合君子行為。實(shí)物出資是允許的，像汽車、住房，是這樣，現(xiàn)在工商局是這樣的，實(shí)物出資有一個(gè)評(píng)估報(bào)告，根據(jù)評(píng)估報(bào)告在公司章程當(dāng)中著名一下，出資方式是實(shí)物的，還是貨幣的。我們國(guó)家公司規(guī)定，只是對(duì)無(wú)形資產(chǎn)出資不能超過(guò)注冊(cè)資本的25％，是可以的。我剛才給大家講了一個(gè)，剛才一個(gè)房地產(chǎn)公司寫字樓一千問(wèn)，評(píng)估成五千萬(wàn)，這個(gè)主意是誰(shuí)出的呢？是工商局人出的，然后變成五千萬(wàn)。工商局人出主意，稅務(wù)局找麻煩，讓補(bǔ)交八百萬(wàn)的個(gè)人所得稅，分三年償還，這是我上午給大家舉的例子，這是真實(shí)的例子，不是我坐在家里面編出來(lái)的。我個(gè)老師的身份是雙重的，我一方面是老師，另一方面還是商人。你看給你們發(fā)資料，那都是商人的行為。那么，商人好處是什么呢？我如果是老師的話，我講課沒(méi)有幾個(gè)人愿意聽(tīng)，因?yàn)槲以趯W(xué)校待的時(shí)間長(zhǎng)，政策離我越來(lái)越遠(yuǎn)，企業(yè)利潤(rùn)離我們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)，將來(lái)給你們講課都是來(lái)自實(shí)踐第一線的同志，他有自己切身的經(jīng)歷，給你講的案例都是真實(shí)的，甚至有可能你明天本人也碰到這種情況，我相信大家肯定碰到類似的，或者是更新型的問(wèn)題，我們要用新的文件，新的角度，解決你新的問(wèn)題。這是給大家講的選擇法，選擇法例子太多了，比如說(shuō)材料你小規(guī)模納稅人材料好，還是一般納稅人材料好？小規(guī)模的，對(duì)，一般增值稅納稅人肯定是買一般納稅人的，但是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商買小規(guī)模，只要質(zhì)量保證。為什么呢？因?yàn)樾∫?guī)模納稅人出售的材料所含增值稅比一般納稅人少了11個(gè)點(diǎn)，或者是13個(gè)點(diǎn)，也就是說(shuō)價(jià)格便宜，有利于節(jié)約開(kāi)發(fā)成本，這就是選擇法，考慮了稅收因素。一般納稅人不賣17個(gè)點(diǎn)，賠死了。小部門納稅人只需要加四個(gè)點(diǎn)，或者是六個(gè)點(diǎn)就可以了。所以，同樣質(zhì)量，消費(fèi)者一定要便宜一點(diǎn)，這都是屬于選擇法。所以，你懂稅以后，在公司決策當(dāng)中不會(huì)犯錯(cuò)誤。這就是我們講的選擇法的威力。后面還有一些方法，我在講義里面講了充分利用稅收優(yōu)惠政策，特別是房地產(chǎn)企業(yè)自身的優(yōu)惠政策，一定要抓緊利用好，比如說(shuō)營(yíng)業(yè)稅里面，我給大家講了五條優(yōu)惠，土地增值稅講了六條優(yōu)惠，我們企業(yè)如果有條件能創(chuàng)造利用這個(gè)優(yōu)惠政策的話，就應(yīng)當(dāng)盡量創(chuàng)造條件去利用。那么，第三、第四、第五，時(shí)間關(guān)系，就跳過(guò)去，你們?cè)倏纯次夷潜緯?，書上寫的也比較詳細(xì)。
下面，給大家講企業(yè)外部籌劃方法，講義第14頁(yè)。也就是說(shuō)從企業(yè)外部搭建一個(gè)免稅平臺(tái)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)稅創(chuàng)造調(diào)整。我給大家講納稅籌劃概念時(shí)提到一個(gè)很重要的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，就是企業(yè)的稅負(fù)率往往隨著利潤(rùn)率的上升而上升，隨著利潤(rùn)率的下降而下降。而我們籌劃的目標(biāo)又是為了稅負(fù)率在既定利潤(rùn)率的前提下進(jìn)行減少，在這里，唯一的方法是必須在企業(yè)的外部重新搭建一個(gè)免稅平臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)。我們給這個(gè)免稅平臺(tái)起了一個(gè)名字，這個(gè)名字大家記一下，叫郵箱公司。什么叫郵箱公司呢？所謂郵箱公司就是指不以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主要目的，而是以獲得稅收優(yōu)惠，取得比較稅收優(yōu)勢(shì)，或者方便資金化轉(zhuǎn)而設(shè)立了具有明確經(jīng)營(yíng)地址和聯(lián)系方式的公司。這個(gè)公司一個(gè)最大的特點(diǎn)，相比較你現(xiàn)在這個(gè)公司而言，它具有優(yōu)惠，或者能夠取得比較稅收優(yōu)勢(shì)，也就是說(shuō)它交的營(yíng)業(yè)稅的稅率比你現(xiàn)在交不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅率要低，或者說(shuō)它交的所得稅率比你現(xiàn)在交的所得稅率低，我們把這樣的公司統(tǒng)統(tǒng)稱為郵箱公司。它告訴我們企業(yè)真正的節(jié)稅在企業(yè)外部，而不是在企業(yè)的內(nèi)部，因?yàn)槠髽I(yè)的內(nèi)部空間非常狹窄，帳目處理只是一本帳，如果要在企業(yè)內(nèi)部動(dòng)手的話，多多少少留下帳目處理的痕跡，稅務(wù)檢查也很容易找到問(wèn)題。但是，企業(yè)外部不一樣了，通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，價(jià)格轉(zhuǎn)移，把企業(yè)收入、利潤(rùn)、以及成本分?jǐn)偺岣叩揭粋€(gè)新的水平，從而為新的企業(yè)稅收減少來(lái)帶動(dòng)整體稅收負(fù)擔(dān)減少創(chuàng)造條件。那么，大家就要問(wèn)了，我們房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)什么因的郵箱公司呢？下面一個(gè)問(wèn)題是郵箱公司究竟怎么來(lái)注冊(cè)。給大家提供三點(diǎn)建議，郵箱公司注冊(cè)要注意三個(gè)方面，第一，公司的性質(zhì)。公司性質(zhì)不同，新辦公司享受的優(yōu)惠是不一樣的，所接到稅務(wù)政策待遇是不一樣的。那么，在這里又提到三個(gè)方面，第一應(yīng)該考慮注冊(cè)個(gè)人投資和合伙企業(yè)替代現(xiàn)在的有限責(zé)任公司。因?yàn)閭€(gè)人獨(dú)資和合伙企業(yè)，只交個(gè)人所得稅，不交企業(yè)所得稅，明顯的比有限責(zé)任公司少交了一道所得稅，會(huì)帶來(lái)節(jié)稅機(jī)遇。第二應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)尋找合作伙伴，至少有五類人值得房地產(chǎn)公司在新辦公司時(shí)優(yōu)先錄用或者是合作。這五類人分別是，財(cái)務(wù)2003，26號(hào)文件，大家不要認(rèn)為這是老師講課的道具，這不是的，這是國(guó)家的法規(guī)，希望大家記下去。也許你今天學(xué)了十個(gè)優(yōu)惠政策，只有一個(gè)被你用上了，對(duì)你來(lái)講今天學(xué)習(xí)成果是巨大的?；蛘呃蠋熞痪湓拰?duì)你有用，就行了，今天學(xué)習(xí)就有成就。那么26號(hào)文件講關(guān)于自主擇業(yè)的軍轉(zhuǎn)干部有關(guān)稅收政策通知，文件中強(qiáng)調(diào)，為自主擇業(yè)的軍轉(zhuǎn)干部就業(yè)新開(kāi)辦的企業(yè)，大家看這個(gè)企業(yè)規(guī)模、行業(yè)都不受限制，剛才那個(gè)退伍士兵只能是服務(wù)型，現(xiàn)在軍官比士兵的待遇高一點(diǎn)，是你哪怕開(kāi)辦房地產(chǎn)企業(yè)都所謂，只要你房地產(chǎn)企業(yè)安置了軍官，占企業(yè)總?cè)藬?shù)60％以上，作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，這確實(shí)是一個(gè)苛刻的要求，但是我發(fā)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)能做到這點(diǎn)。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以在三年內(nèi)，免三年的營(yíng)業(yè)稅和所得稅，我看我們一個(gè)項(xiàng)目公司就是三年，三年稅免下來(lái)就不得了。所以，這個(gè)政策的利用機(jī)會(huì)是很多。我問(wèn)大家，這個(gè)政策你們手中有嗎？稅務(wù)局不敢給你們，一給你們，你們都跑去減免稅了，不給你們屬于瀆職罪，給你們稅收不到，干脆不給企業(yè)，不知道就算了。我們國(guó)家什么情況？你這個(gè)企業(yè)有優(yōu)惠政策，你找稅務(wù)局，就給你，你不知道，專門就吃你不知道的飯。所以，我希望一定要養(yǎng)成要政策，學(xué)政策的習(xí)慣。再給大家?guī)讉€(gè)習(xí)慣，關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知，財(cái)稅94.001號(hào)文件，你們注意文件后面始終有一個(gè)字，叫有效，就是你不要懷疑它的政策到現(xiàn)在還執(zhí)行不執(zhí)行，后面注明有就不用管了。文件中強(qiáng)調(diào)對(duì)新辦的獨(dú)立核算的從事咨詢業(yè)、信息業(yè)，信息業(yè)里面包括廣告公司，技術(shù)服務(wù)業(yè)的企業(yè)或者是經(jīng)營(yíng)單位，自開(kāi)業(yè)之日起，第一年至第二年免征所得稅，這個(gè)政策全國(guó)適用，不分地區(qū)。你把這個(gè)文件給他看，他不執(zhí)行，浙江省據(jù)我了解還不是這種情況。局限于這個(gè)行業(yè)，就辦一個(gè)信息公司，就是信息管理咨詢公司，或者就叫做廣告公司。我強(qiáng)調(diào)一下，像上海、北京咨詢業(yè)，只要是咨詢公司都免兩年，不管你咨詢什么東西。浙江兩極分化，政策也有寬松的時(shí)候，什么稅都不收，報(bào)稅制，一年交十萬(wàn)塊錢就行了，還有一種特別嚴(yán)格，有板有眼，但是我告訴你，咨詢也不是你講的那樣，因?yàn)檎憬业目蛻舯容^多，聽(tīng)了我的課以后，他們辦了很多管理咨詢公司，很順利便了兩年所得稅，而且文件很快批復(fù)到了，稅務(wù)局沒(méi)有說(shuō)什么，也批了，因?yàn)楹髞?lái)國(guó)家稅務(wù)總局也出了文件，為了扶持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以把第三產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)范圍拓寬?，F(xiàn)在國(guó)家整個(gè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，就是希望把就業(yè)的人群從第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從世界發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群將來(lái)占到50％以上。像我們國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)只占了10－15％左右，你看這個(gè)就業(yè)比重，可以看到中國(guó)就業(yè)還處于發(fā)展中國(guó)家中上等的位置，很多指標(biāo)證明了這一點(diǎn)。大家還可以看看軍辦的獨(dú)立核算的從事交通運(yùn)輸、郵電通信，可以第一年免，第二年減。從事商業(yè)物資業(yè)這些行業(yè)，可以免征所得稅一年。這些政策大家要掌握，下面請(qǐng)大家記一個(gè)財(cái)稅2000，84號(hào)文件。我多給大家文件，就表明你們籌劃?rùn)C(jī)會(huì)多了一點(diǎn)，巧婦難為無(wú)米之炊，現(xiàn)在我送大米，以后要送東北產(chǎn)的，以后要送泰國(guó)大米，看你哪一種米煮什么飯出來(lái)，那是你自己的事，但是你如果指望我去給你辦，可以……王老師：
第二，房產(chǎn)中介公司，房產(chǎn)中介公司有兩類，一類能買斷房產(chǎn)的，一類只能提供服務(wù)，不能買斷的，也就是說(shuō)有的能包銷，包銷銷不掉，能買斷。還有一個(gè)就是只能賣多少是多少，拿提成。這個(gè)房地產(chǎn)中介公司都有免稅公司，因?yàn)樗菍儆诜?wù)型的，怎么講呢？哪個(gè)優(yōu)惠政策都能掛靠上。第三，咨詢、廣告等服務(wù)型公司。第四，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，我就不想多講多少了，但是有一點(diǎn)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)將發(fā)揮巨大的壓力，有的老板愁，我這個(gè)房地產(chǎn)公司這么多錢往家拿，報(bào)銷也不行，借款也不行，我搞房地產(chǎn)公司最后賺錢也不想交太多的稅，怎么辦呢？我告訴你一個(gè)辦法，就是另外再注冊(cè)一個(gè)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)稅在全國(guó)來(lái)看，除了交營(yíng)業(yè)稅以外，其它個(gè)人所得稅都是定例征的，根據(jù)你開(kāi)票金額征的。比如北京是3％，比如說(shuō)開(kāi)一個(gè)會(huì)議費(fèi)發(fā)票給你，是根據(jù)會(huì)議費(fèi)發(fā)票交5％的營(yíng)業(yè)稅，3％的個(gè)人所得稅，加在一起是8.5％，這個(gè)交完以后，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的錢，隨你個(gè)人自由支配。大家想一想8.5的稅和你把公司錢往家拿交20％的個(gè)人所得稅相比，哪個(gè)輕？當(dāng)然是8.5的輕，所以這是舉辦獨(dú)資企業(yè)好處在于可以拿走幾百萬(wàn)，幾十萬(wàn)，但是稅負(fù)要比直接扣20％的所得稅要輕。而且還有一個(gè)好處，它的費(fèi)用會(huì)形成你那個(gè)公司的所得稅稅前的費(fèi)用，交個(gè)人所得稅不一樣，在公司交個(gè)人所得稅能變成費(fèi)用嗎？變成不了，但是個(gè)人獨(dú)資企業(yè)有這個(gè)費(fèi)用。第五個(gè)，裝飾裝修公司。第六個(gè)，物業(yè)管理公司。為什么裝修公司有好處呢？特別是涉及到精裝修商品房買賣，裝修公司要比不舉辦裝修公司要好的多。首先，告訴大家，裝修公司取得的裝修收入，交營(yíng)業(yè)稅3％，比不動(dòng)產(chǎn)銷售要低兩個(gè)點(diǎn)。同時(shí)，裝飾裝修公司交不交土地增值稅？也不是土地轉(zhuǎn)讓單位，也不是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單位，因此它取得的收入不交土地增值稅。最大的作用把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)精裝修部分，由你的裝飾裝修公司跟業(yè)主去簽，業(yè)主將一部分房款支付給他，作為業(yè)主來(lái)講一般都愿意，如果包在房?jī)r(jià)里面，交的契稅和大修基金都提高了。所以往往業(yè)主也比較能夠接受你這個(gè)提議，裝修這一部分跟裝修公司去簽，還是按照毛坯房賣給你，你拿的是精裝修，稅務(wù)上是這么規(guī)定的。如果你一個(gè)房地產(chǎn)公司用一個(gè)合同規(guī)范兩部分收入，一部分毛坯房，一部分精裝修，稅務(wù)不承認(rèn)，因?yàn)槟阃耆梢园衙鞣績(jī)r(jià)格降下來(lái)，提高裝修價(jià)格，這些避免了營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，所以稅務(wù)不承認(rèn)，所以干脆稅務(wù)規(guī)定包在一起交營(yíng)業(yè)稅。如果交給兩個(gè)公司去操作就不一樣了，房地產(chǎn)公司依法繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，裝修公司交營(yíng)業(yè)稅和所得稅。所以，裝修公司在分解精裝修方面有不可替代的作用。還有物業(yè)管理公司，比如像我們有的房地產(chǎn)企業(yè)，有相當(dāng)多的代收費(fèi)用是由房地產(chǎn)企業(yè)代收的，這個(gè)是錯(cuò)誤的。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，物業(yè)管理公司可以代收很多費(fèi)用，而且物業(yè)管理公司代收費(fèi)用是不交稅的，這時(shí)候我們可以分解出來(lái)，將代收費(fèi)用交給物業(yè)公司代收，而不應(yīng)該由房地產(chǎn)公司代收，房地產(chǎn)公司代收任何費(fèi)用都要交稅。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有特殊規(guī)定，可以代收。同時(shí)，由于物業(yè)管理企業(yè)本身是居民服務(wù)企業(yè)，可以爭(zhēng)取稅收減免，而房地產(chǎn)企業(yè)去減免不了。所以，如果我們房地產(chǎn)企業(yè)有大量的未出售的門面房，我建議大家不要由房地產(chǎn)企業(yè)直接經(jīng)營(yíng)去出租，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)直接經(jīng)營(yíng)出租的話，形成的收入、利潤(rùn)通通要交33％的所得稅。但是，你如果把這一部分房產(chǎn)承包給、轉(zhuǎn)租給或者投資給物業(yè)管理公司，它對(duì)外投資，會(huì)形成大量節(jié)稅的機(jī)會(huì)。剛才我給大家講了物業(yè)管理公司作為服務(wù)型企業(yè)，爭(zhēng)取免稅機(jī)會(huì)是多的，房地產(chǎn)公司沒(méi)有機(jī)會(huì)。所以，物業(yè)管理公司爭(zhēng)取了一個(gè)免稅機(jī)會(huì)，把房地產(chǎn)公司門面房也好，優(yōu)質(zhì)房也好，可以轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，這樣可以實(shí)現(xiàn)收入和利潤(rùn)的合法轉(zhuǎn)移。
最后，給大家介紹一下，公司注冊(cè)以后，怎么樣合法轉(zhuǎn)移收入和利潤(rùn)，回到講義14頁(yè)。同志們也許會(huì)講為什么不把郵箱概念寫在講義上，為什么不把郵箱公司注冊(cè)的要求寫在講義上。其實(shí)，你們想為什么不寫在講義上呢？為什么直接告訴你收入轉(zhuǎn)移費(fèi)用成本分?jǐn)偰?？沒(méi)有為什么，只是想告訴你，你光看講義看不到什么東西我上次接到一個(gè)電話，他沒(méi)有聽(tīng)過(guò)我的課他看講義看不懂，王老師收入轉(zhuǎn)移什么意思，從哪兒轉(zhuǎn)到哪兒，我說(shuō)我不知道，你聽(tīng)就知道了。但是，我如果把郵箱公司注冊(cè)，一看就知道，所以我告訴大家你必須來(lái)聽(tīng)課，不聽(tīng)課損失的是你自己。當(dāng)我們免稅公司注冊(cè)下來(lái)以后，你就知道收入怎么轉(zhuǎn)移，從哪兒轉(zhuǎn)移到哪兒，毫無(wú)疑問(wèn)從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到免稅公司去。收入怎么轉(zhuǎn)移呢？給大家提供三個(gè)方法，從我們目前研究的水平來(lái)看，也只有這三個(gè)方法，沒(méi)有第四個(gè)方法可以發(fā)現(xiàn)。第一，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法。比如我剛才提到了門面房，出租房，這些將為房地產(chǎn)公司帶來(lái)大量收益的，如果放在房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的話那是大錯(cuò)特錯(cuò)的。這部分優(yōu)良資產(chǎn)形成的收益都將在房地產(chǎn)公司交稅，而且所得稅沒(méi)有任何免稅機(jī)會(huì)。怎么辦？我們要將這些資產(chǎn)，通過(guò)以下四種方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到免稅公司或者是地稅公司。由此可以看出，從稅務(wù)籌劃角度來(lái)看，我們反對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)搞多種經(jīng)營(yíng)，因?yàn)槎喾N經(jīng)營(yíng)所形成的利潤(rùn)，就像長(zhǎng)江一樣，它的水全部匯到長(zhǎng)江，國(guó)家正好從長(zhǎng)江里面弄走三分之一的所得稅。所以，我們現(xiàn)在要做的工作在長(zhǎng)江的邊上建閘門，不但讓水不再流進(jìn)長(zhǎng)江，而且把長(zhǎng)江的水抽掉。籌劃的思路，如果把利潤(rùn)比喻成水，不讓水再流到房地產(chǎn)企業(yè)，不但讓水不進(jìn)來(lái)，而且把水抽掉到我的免稅，低稅的公司去，這是十分重要的。當(dāng)然，我這里是講籌劃，實(shí)際上大家用到工作當(dāng)中操作，往往可能籌劃的逃稅的方法綜合應(yīng)用，比如說(shuō)我就發(fā)現(xiàn)不少房地產(chǎn)企業(yè)，注冊(cè)了一個(gè)沒(méi)有免稅的公司，但是這個(gè)公司怎么說(shuō)呢？能開(kāi)票，開(kāi)票以后，這個(gè)公司所得稅也不交，營(yíng)業(yè)稅照交，公司也不了了之，稅務(wù)局也這么回事，但是房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用就列支了，利潤(rùn)也轉(zhuǎn)移走了，這個(gè)就是擦邊球，國(guó)家政策規(guī)定綜合應(yīng)用，這個(gè)不反對(duì)，只要你能夠不犯事，房地產(chǎn)企業(yè)本身不觸犯國(guó)家法律，這個(gè)方法也可以用。現(xiàn)在非正常戶在企業(yè)里面所占的比例也相當(dāng)大，但是最好能爭(zhēng)取一個(gè)優(yōu)惠政策。基于這個(gè)郵箱公司在香港設(shè)立，還是在澳門設(shè)立，還是在中國(guó)的浦東新區(qū)設(shè)立，這個(gè)我管不著，但是肯定想一個(gè)辦法搞一個(gè)低稅或者是免稅的公司，這個(gè)公司我相信大家一定能夠找到，中國(guó)的郵箱公司太多了，中國(guó)肯定有大量的郵箱公司的機(jī)會(huì)。
第二個(gè)方法，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移法。就是把回報(bào)較高的業(yè)務(wù)，從房地產(chǎn)企業(yè)分離出去。大家看我手兩杯子，假如我買這個(gè)杯子能賺五塊，買這個(gè)杯子能賺五毛，你們說(shuō)我現(xiàn)在想避稅，把哪個(gè)業(yè)務(wù)分出去交給免稅公司干？這個(gè)被子賣賺五塊錢一個(gè)，這個(gè)杯子能賺五毛錢，而且我知道兩者賣的數(shù)量差不多，我說(shuō)我是把玻璃杯拿出去賣還是瓷杯賣？所以，把玻璃杯這個(gè)優(yōu)良的業(yè)務(wù)剝離出去，交給我的新辦的一個(gè)商貿(mào)公司去做，而且我知道新的商貿(mào)公司可以免所得稅一年，所以當(dāng)我發(fā)現(xiàn)一有筆業(yè)務(wù)非常突出，又形成公司主要利潤(rùn)的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候我可能就開(kāi)始籌劃了，這就叫業(yè)務(wù)剝離法。告訴大家，這個(gè)本身絕不犯法，這是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，我愿意把這個(gè)杯子在A公司經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)到B公司經(jīng)營(yíng)，我們把這種方法叫做業(yè)務(wù)剝離法，或者是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移法。第三個(gè)方法，定價(jià)轉(zhuǎn)移法。把商品壓價(jià)賣給你的銷售公司，再通過(guò)銷售公司賣給你的最終客戶，這個(gè)方法就叫定價(jià)轉(zhuǎn)移法。那么，銷售公司肯定具有優(yōu)惠政策的，比如商品房，我壓價(jià)賣給個(gè)人，然后通過(guò)個(gè)人到二手房加以，個(gè)人不交土地增值稅，成功的解決了土地增值稅的問(wèn)題。我再講一遍，把商品房、別墅賣給個(gè)人，再通過(guò)個(gè)人在二手房交易，成功的避開(kāi)了土地增值稅，也避開(kāi)了營(yíng)業(yè)稅，也避開(kāi)了企業(yè)所得稅，這種做法就是定價(jià)轉(zhuǎn)移法。比如說(shuō)我一個(gè)人買三十套房子，賣的價(jià)格是批發(fā)價(jià)，明為批發(fā)，實(shí)為價(jià)格下降的理由。價(jià)格下來(lái)以后，賣給他以后，這個(gè)人也是你的人，他拿二手房倒。根據(jù)國(guó)家明文規(guī)定，個(gè)人買賣住房，免征土地增值稅，起著這么一個(gè)作用。當(dāng)然，可以是個(gè)人，也可以是一個(gè)專門的中介機(jī)構(gòu)，道理是一樣的。同志們，如果我們開(kāi)發(fā)一個(gè)別墅項(xiàng)目的話，如果房地產(chǎn)公司直接賣的話，它的利潤(rùn)率是40％，利潤(rùn)率40％，意味著土地增值稅率就高了，可能是適用40％的土地增值稅稅率。你如果想把土地增長(zhǎng)水稅率40％降下來(lái)，甚至是免稅的話，很簡(jiǎn)單的道理，有兩個(gè)人賣，首先A賣給B，B再賣給最終消費(fèi)者，A要拿一部分利潤(rùn)，B要拿一部分利潤(rùn)，兩者利潤(rùn)率必然下降，從而導(dǎo)致土地增值稅的稅率下降。
最后，我給大家再講一講成本費(fèi)用的分?jǐn)偡?。如果收入轉(zhuǎn)移困難的話，就出第二個(gè)方法，反其道而行之，就是增加房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用，怎么增加呢？有六個(gè)方法，我們研究到目前為止只發(fā)現(xiàn)六個(gè)方法，像我們發(fā)現(xiàn)太陽(yáng)系有九個(gè)恒星一樣。這六個(gè)方法，第一，資金借貸法，就是由免稅公司將資金拆借給房地產(chǎn)公司用，并且向房地產(chǎn)公司收取資金占用費(fèi)的行為。房地產(chǎn)公司支付了資金占用費(fèi)，必然增加了開(kāi)發(fā)占地費(fèi)用。那么，作為免稅公司來(lái)講，形成資金所得免稅，所以利潤(rùn)從房地產(chǎn)公司到免稅公司去，成功的解決了它的所得稅負(fù)擔(dān)問(wèn)題。也許大家講了你咨詢單位要交營(yíng)業(yè)稅，就是說(shuō)不是安置免稅企業(yè)，不是免營(yíng)業(yè)稅企業(yè)，拿5％營(yíng)業(yè)稅換33％所得稅機(jī)會(huì)，哪個(gè)劃得來(lái)？當(dāng)然是免稅公司是劃得來(lái)的。這是資金借貸法。第二，租賃法，由免稅公司將房產(chǎn)、辦公樓租給房地產(chǎn)公司用，并且向房地產(chǎn)公司收取房屋租賃費(fèi)，或者車輛租賃費(fèi)，這樣房地產(chǎn)公司支付租賃費(fèi)，就形成它的開(kāi)支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤(rùn)就從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到了租賃公司，如果租賃公司是你開(kāi)的呢？那么效果比較明顯。特別要注意，租賃公司必須是郵箱公司，也就是我們講的低稅或者是免稅公司。第三，前兩個(gè)方法有一個(gè)弊端，資金借貸法要拿資金才行，租賃法要拿財(cái)產(chǎn)才行。如果郵箱公司什么都沒(méi)有，既沒(méi)有錢，又沒(méi)有物，但是我照樣想增加房地產(chǎn)公司費(fèi)用怎么辦呢？就是服務(wù)收費(fèi)法，服務(wù)收費(fèi)是看不見(jiàn)的，是什么呢？收取手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等等。比如說(shuō)我組建一個(gè)廣告公司，房地產(chǎn)企業(yè)廣告費(fèi)列可以在銷售額8％以內(nèi)，我把這個(gè)樓盤廣告通通交給我辦的廣告公司，廣告公司開(kāi)票，把錢打給你，廣告公司免兩年所得稅，廣告公司再找媒體，或者是再找廣播電視臺(tái)去做廣告。它的肯定是賺錢的，但是它賺的錢說(shuō)不好聽(tīng)的話，實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)公司白給它的錢。你列支的標(biāo)準(zhǔn)跟稅務(wù)現(xiàn)在規(guī)定是8％，一個(gè)億的銷售可以用八百萬(wàn)的廣告費(fèi)，這個(gè)稅務(wù)局無(wú)條件承認(rèn)，就給你服務(wù)收費(fèi)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。所以，有的公司一注冊(cè)的時(shí)候就知道這個(gè)公司肯定發(fā)財(cái)，為什么呢？因?yàn)橹皇侨思依麧?rùn)往這兒轉(zhuǎn)移而已，而且能開(kāi)出廣告業(yè)發(fā)票。根據(jù)稅務(wù)局規(guī)定，廣告業(yè)發(fā)票抬頭是廣告業(yè)專用發(fā)票，廣告費(fèi)支付的情況下可以列支。這種方法特別適合樓盤廣告投入比較多，像這樣的企業(yè)就可以適當(dāng)?shù)募哟筮@個(gè)機(jī)會(huì)。當(dāng)然，咨詢費(fèi)也可以，銷售傭金也可以，反正轉(zhuǎn)移一個(gè)，打幾百萬(wàn)，千八萬(wàn)的利潤(rùn)小菜一碟。第四個(gè)，原材料高價(jià)銷售法。第五個(gè)，債務(wù)重組法。第六個(gè)，資產(chǎn)評(píng)估增值法。后面幾個(gè)方面，我就不給大家講了，你們自己琢磨一下，反正思路跟前面那個(gè)是一樣的，都是加大房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本為目的的，而且必須在法律的許可范圍之內(nèi)進(jìn)行操作。到這里為止，我把外部籌劃的方法給大家做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，我估計(jì)明天有的同志就想飛回去，先注冊(cè)公司再說(shuō)，肯定有機(jī)會(huì)的，王老師就是這么說(shuō)，肯定是有用的，我在這里給大家講當(dāng)然是有用的，這是我們實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。
就我今天講一天課，你們?cè)谇迦A學(xué)習(xí)費(fèi)用已經(jīng)乘十倍的回報(bào)回去了，保證是這樣的，最后由于時(shí)間關(guān)系，后面還有一些內(nèi)容，特別是我那一本書你們?cè)俜环?，看一看。如果?shí)踐當(dāng)中還有一些問(wèn)題的話，希望大家跟我保持聯(lián)系。今天，我的最大的收獲就是跟這么多的老板在一起。

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