由此反映出，在民眾最為關(guān)心的房價(jià)問題上，2006年全國房價(jià)調(diào)控整體上取得一定成績，但區(qū)域之間、城市之間的差別非常大。大多重點(diǎn)城市的房價(jià)仍難有效抑制。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的研究結(jié)果，2006年，北京、上海、天津、重慶、武漢和南京六大城市住宅均價(jià)達(dá)到5600元/平方米，相比去年同期增幅高達(dá)21.9%。雖然2006年宏觀調(diào)控力度明顯加強(qiáng)，但住宅均價(jià)卻持續(xù)上漲，比2005年漲幅增加了3.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　從上述六個(gè)城市住宅成交均價(jià)來看，2006年上海住宅均價(jià)波動(dòng)較大，1-6月份，住宅均價(jià)呈現(xiàn)逐步遞增趨勢，在6月份達(dá)到最高值，7-12月份，住宅均價(jià)有所降低，其間波動(dòng)較大，受新出臺(tái)的調(diào)控政策的影響明顯。而其它五個(gè)城市的住宅均價(jià)都是穩(wěn)中有升，基本上沒有受到地產(chǎn)新政的影響，其中又以北京住宅均價(jià)漲幅最大，其12月份的住宅均價(jià)已經(jīng)超過上海。

　　綜而言之，2006年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極的變化，初步抑制了投資過熱、房價(jià)增長過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、市場秩序混亂等不良因素的繼續(xù)發(fā)展。各地住房建設(shè)規(guī)劃的相繼出臺(tái)，為2010年之前住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展設(shè)置了中期約束機(jī)制，同時(shí)也為住房保障的快速推進(jìn)提供了保障措施。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行中還存在不少困難和問題，突出表現(xiàn)在穩(wěn)定房價(jià)和調(diào)整結(jié)構(gòu)的效果不夠明顯，宏觀調(diào)控的任務(wù)還十分艱巨。比如“九部委十五條”中明確規(guī)定“兩限、兩競”普通商品住房實(shí)施辦法尚未出臺(tái)?；仡欉^去的一年，可謂“喜憂交加”。

　　2007年宏觀調(diào)控的走勢預(yù)測

　　基于上述關(guān)于2006年調(diào)控成效的分析，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控，將成為2007年中國房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。那么，現(xiàn)存的哪些政策將成為狠抓落實(shí)的對象？還會(huì)有哪些新政策加入到調(diào)控的組合拳去？為此，筆者緊扣重點(diǎn)，簡要做些預(yù)測。

　　第一、嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí)“70/90”政策。這是進(jìn)一步優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵所

　　在。中央仍然會(huì)嚴(yán)厲地督促尚未出臺(tái)“十一五住房建設(shè)規(guī)劃”的地方政府加快步伐。對于已經(jīng)出臺(tái)該“規(guī)劃”的城市，全面而嚴(yán)格的執(zhí)行和落實(shí)，是地方政府必須要做的事情。而且，除了“限比例”和“限戶型”之外，“限價(jià)格”也會(huì)在越來越多的城市付諸實(shí)踐，目前廣州、北京、成都等都在進(jìn)行相關(guān)嘗試。

　　第二、繼續(xù)實(shí)行最嚴(yán)格的土地制度。土地是房地產(chǎn)業(yè)最基礎(chǔ)的生產(chǎn)要素，所以近年來一直被列為房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。可以預(yù)期，2007年針對土地的管理，仍將進(jìn)一步加強(qiáng)。這主要表現(xiàn)在對過去違紀(jì)違規(guī)占用的土地進(jìn)行清理、嚴(yán)格建設(shè)用地的分解指標(biāo)、完善“招拍掛”的流程和機(jī)制、繼續(xù)禁止別墅用地的批租等。尤其值得關(guān)注的是，土地督察制度將全面建立完畢，九大地方局將發(fā)揮近身監(jiān)督地方政府的職能；另外，工業(yè)用地出讓“招拍掛”也將全面施行，對地方政府的影響巨大。

　　第三、加強(qiáng)舊稅征收和增加新稅種。財(cái)稅政策是房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具。2007

　　年，在加強(qiáng)和完善個(gè)調(diào)稅、營業(yè)稅等舊稅征收的同時(shí)，還會(huì)出臺(tái)新的征種。目前已明確的是，自2月1日開始對土地增值稅實(shí)行清算式征收，而且實(shí)行30%-60%的高額累進(jìn)制，如果嚴(yán)格征收，則對開發(fā)商利潤的影響相當(dāng)明顯。但由于這一稅種屬于地方稅種，因此各地政府如何出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則、如何把握松緊度，還需進(jìn)一步觀察。另外，針對個(gè)人轉(zhuǎn)售房屋的征收土地增值稅，也會(huì)在全國推廣開來，去年北京等個(gè)別城市已開始征收。物業(yè)稅的開征，將是另一個(gè)熱點(diǎn)。隨著今年物權(quán)法的通過，物業(yè)稅極有可能開征，首先會(huì)以大戶型保有稅的形式進(jìn)行，這對于投機(jī)和投資行為具有一定的抑制作用。

　　第四、住房保障成為主旋律。從2005年以來，推進(jìn)住房保障建設(shè)成為房地產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容，去年十六屆六中全會(huì)全面提出了構(gòu)建和諧社會(huì)的綱領(lǐng)，今年十七大還會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。與之相適應(yīng)，住房保障必將進(jìn)一步成為今后幾年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主旋律。其重點(diǎn)依次為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。比如，近期北京市政府明確提出三年內(nèi)建設(shè)1000萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房和1000萬平方米限價(jià)商品房的宏大計(jì)劃。

　　第四、緊縮信貸和提高利率。現(xiàn)階段，資本流動(dòng)性過剩已成為困擾我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　的一大因素。雖然近幾年中央一直實(shí)行緊縮性貨幣政策，但房地產(chǎn)開發(fā)信貸增速仍然偏快，2006年信貸規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了年初計(jì)劃指標(biāo)。2007年，央行除了提高準(zhǔn)備金率、發(fā)行央票等措施外，極有可能再次提高貸款利率。雖然這些舉措并非單單針對房地產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)必定是受其影響最大的行業(yè)之一。

　　宏觀調(diào)控中值得深層次反思的問題

　　與中國相似的是，自2001年以來，美國也經(jīng)歷了一波房地產(chǎn)市場繁榮期；與中國不同的是，美國主要依賴加息這一貨幣工具進(jìn)行調(diào)控，自2004年6月開始，兩年內(nèi)連續(xù)加息17次，從而有效抑制了樓市過快增長的勢頭；而我國進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的手段遠(yuǎn)比美國豐富，但成效卻相去甚遠(yuǎn)。產(chǎn)生這一差距的深層次原因是什么，制約我國宏觀調(diào)控有效執(zhí)行的因素又是什么？在此，筆者僅做三方面的探尋。

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