2003年，在“非典”后促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為“第一要?jiǎng)?wù)”的宗旨以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合反對(duì)宏觀(guān)調(diào)控的共同作用下，由建設(shè)部起草的國(guó)務(wù)院18號(hào)文件逆轉(zhuǎn)了旨在調(diào)控房地產(chǎn)投資過(guò)熱的央行121號(hào)文件。全球市場(chǎng)亦不多見(jiàn)的房?jī)r(jià)連年大幅上漲的火爆局面，2004年在中國(guó)悄悄揭幕了。

　　直到2007年末、2008年初，在以信貸緊縮、打擊囤地為核心的調(diào)控政策下，全國(guó)城市房?jī)r(jià)的瘋狂上漲終于出現(xiàn)了緩和的趨勢(shì)，一些城市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)較大幅度的回調(diào)。然而，最近一種要求放松調(diào)控的聲音又開(kāi)始出現(xiàn)。這種南方雪災(zāi)、出口減少等因素可能影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的呼聲，幾乎復(fù)制了2003年各方面的大爭(zhēng)論，房地產(chǎn)調(diào)控再次面臨流產(chǎn)的危險(xiǎn)。

　　初顯成效的調(diào)控面臨挑戰(zhàn)

　　2008年1月7日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（3號(hào)文），提出對(duì)閑置土地征繳增值地價(jià)甚至無(wú)償收回等措施，以打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期以來(lái)靠囤地牟利的模式。這個(gè)政策連同年前央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（359號(hào)文），以及后來(lái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（452號(hào)文），共同構(gòu)成了有效的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的政策體系。

　　在深圳、廣州等大城市，2007年底房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯回調(diào)。作為房地產(chǎn)炒作的重要推手，近年來(lái)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)中介行業(yè)，由于缺乏成交量的支持，頻現(xiàn)破產(chǎn)倒閉的消息。聯(lián)系中國(guó)大中城市房?jī)r(jià)相對(duì)居民家庭收入普遍高估3~5倍的事實(shí)，房?jī)r(jià)回落、成交量銳減、中介倒閉等事件的集中爆發(fā)，開(kāi)始支持中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“反轉(zhuǎn)”或“拐點(diǎn)”的判斷。

　　鑒于市場(chǎng)規(guī)律和宏觀(guān)調(diào)控的雙重作用驅(qū)動(dòng)房市反轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)越來(lái)越明晰，2008年以來(lái)，一些聲稱(chēng)擔(dān)憂(yōu)房?jī)r(jià)回落產(chǎn)生連鎖反應(yīng)、從而主張國(guó)家放松對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控的聲音，越來(lái)越大。

　　今年以來(lái)，建設(shè)部主要領(lǐng)導(dǎo)就在多個(gè)場(chǎng)合表示堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于宏觀(guān)調(diào)控的各項(xiàng)部署，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)控總原則是“既要防止房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲，也要防止過(guò)快過(guò)猛下降”。引起了業(yè)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控可能松動(dòng)的猜測(cè)。

　　“兩防”的說(shuō)法看似平衡，但在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企、嚴(yán)重脫離居民家庭收入水平的情況下，強(qiáng)調(diào)“兩防”特別是防止房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)猛下降，實(shí)際上是人為壓縮了人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下跌空間的預(yù)期，可能的結(jié)果是將導(dǎo)致房?jī)r(jià)逆調(diào)控持續(xù)暴漲趨勢(shì)，顛覆剛有起色的宏觀(guān)調(diào)控作用，讓房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)互相捆綁，越陷越深。

　　最新的情況是，今年新春的中國(guó)南方低溫雨雪冰凍災(zāi)害，造成了1111億元的直接經(jīng)濟(jì)損失；與此同時(shí)，美國(guó)次債危機(jī)引起的美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退已經(jīng)不可避免。一些人士迅速將這些現(xiàn)象與中國(guó)房?jī)r(jià)相聯(lián)系，要求放松調(diào)控，力促房?jī)r(jià)的“穩(wěn)定”，也就是說(shuō)，要求中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)在目前的畸高高位上。

　　是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，還是痛下決心、嚴(yán)厲調(diào)控，政策到底落在哪里，才不失去民心基礎(chǔ)，是對(duì)中央決策層智慧的重大考驗(yàn)。而這也不是中國(guó)的宏觀(guān)智慧第一次面臨挑戰(zhàn)。幾屆政府的政策和執(zhí)政歷史已經(jīng)能夠清晰地解答，現(xiàn)在應(yīng)該怎樣取舍。

　　輪回中的地產(chǎn)政策

　　溫故而知新。中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控，最早可以追溯到1992年，出現(xiàn)在?？凇⒈焙?、惠州等地的房地產(chǎn)過(guò)熱。鑒于當(dāng)時(shí)金融秩序混亂、通貨膨脹嚴(yán)重等宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的矛盾和問(wèn)題，中央和國(guó)務(wù)院1993年6月果斷出臺(tái)了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控的意見(jiàn)》（6號(hào)文），從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴(yán)格整頓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)秩序，迅速摧毀了這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。如今，北海、海口等廣袤土地上的爛尾樓，仍在見(jiàn)證著十幾年前的那場(chǎng)房地產(chǎn)和摧毀土地的災(zāi)難。

　　時(shí)光飛快地掠過(guò)整個(gè)20世紀(jì)到了2003年，也就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至為關(guān)鍵的一年。房改釋放了大量的市場(chǎng)需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展。但是，不少地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及住房供給結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題；部分地區(qū)商業(yè)銀行放松信貸條件，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過(guò)熱傾向。基于這一嚴(yán)肅判斷，央行2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文件），對(duì)商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款等7個(gè)方面作了規(guī)范。

　　然而，由于認(rèn)識(shí)上的局限性，當(dāng)時(shí)的政府管理部門(mén)沒(méi)有能夠總攬全局，全面把握房地產(chǎn)問(wèn)題。在遭到來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的激烈抗議之后，國(guó)務(wù)院于2003年8月12日頒發(fā)了由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文），建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾稱(chēng)之為“指導(dǎo)當(dāng)前和今后一段時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件”。

　　基于一個(gè)全新的判斷，18號(hào)文將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”，“已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。這在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中引起了一片歡呼，稱(chēng)“中國(guó)房地產(chǎn)將迎來(lái)新的春天”。

　　更讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們振奮的，是18號(hào)文把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”，修改成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。由此，經(jīng)濟(jì)適用房在各大中城市趨于消失，開(kāi)發(fā)商基本上掌握了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的全部供給，幾乎全部的城鎮(zhèn)居民被迫直接面對(duì)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的、代表經(jīng)典資本嗜血理論的房地產(chǎn)行業(yè)。由此不久，房地產(chǎn)暴利與大多數(shù)人買(mǎi)不起房，就開(kāi)始成為頻頻困擾中國(guó)最廣大公眾人群甚至中央領(lǐng)導(dǎo)的大事。

　　2006年5月17日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)六條”），再次強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)”。

　　面對(duì)洶涌駭人的房?jī)r(jià)勢(shì)頭，直到2007年3月5日的《政府工作報(bào)告》，政策才開(kāi)始淡化房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的提法，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)主體的情況下,國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)“必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。但在平衡市場(chǎng)供求的思路上, 之后具體的中央調(diào)控房地產(chǎn)的基本思路，還是單方面依靠強(qiáng)化住房供給管理：一方面要求開(kāi)發(fā)商調(diào)整住宅戶(hù)型結(jié)構(gòu)，增加小戶(hù)型住房供給；另一方面，提出增加以廉租房為主體的，包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、小戶(hù)型普通商品房等在內(nèi)的住房供給。

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