投機客科斯托拉尼（Andre Kostolany）有一句格言：“經(jīng)濟和金融的關(guān)系就像是主人和他的狗，狗常常跑在主人前面；但當(dāng)離開主人有一段距離的時候，它又會跑回來找他的主人。”居住用商品房的價格就是那只狗，房地產(chǎn)供需的基本面就是那位主人。

　　按照目前的價格水平，中國城市房地產(chǎn)實際價格下降確實已經(jīng)是“禿子頭上的虱子”，勢在必然。再繼續(xù)鼓吹房價大漲，就成了掩耳盜鈴。從一線城市數(shù)據(jù)來看，房價/收入的比率已接近20，房價/月租金的比率已接近300，有效需求——即有購買能力的需求，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供給總量。至于投資性需求，且不論國家政策在這方面的壓迫態(tài)勢，單從純粹的經(jīng)濟邏輯來講，投資性需求最終也必須得到自住需求的支持——因為不論是轉(zhuǎn)手還是出租，地產(chǎn)投資客都需要找到下家才能套現(xiàn)。

　　但值得重點強調(diào)的是，首先，前述所指必然下降的是房地產(chǎn)的“實際”價格，其“名義”價格的下降幅度將會小很多。從國際經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下調(diào)最普遍的情況，是房地產(chǎn)名義價格的上漲顯著慢于其他消費品價格的上漲，使得房地產(chǎn)實際價格發(fā)生相對回落，從而實現(xiàn)向其合理價格的回歸。簡單地說，在房價基本不變，黃瓜卻變成10塊錢一根的時候，相對于黃瓜，房價就在下跌了。相比之下，房地產(chǎn)名義價格出現(xiàn)絕對下降的情況，則很少見。

　　其次，價格調(diào)整的過程會比較漫長，不太可能出現(xiàn)“崩盤”這樣激烈的形式。類比根據(jù)國際經(jīng)驗，如果中國房地產(chǎn)的實際價格將下跌30%，那么這個過程大概會持續(xù)4到5年。

　　同時，也有歷史數(shù)據(jù)表明，當(dāng)股市和房市共同經(jīng)歷“繁榮 --- 蕭條”循環(huán)的時候，房市通常滯后股市2年左右見頂。如果中國A股市場在2007年中期已經(jīng)見頂，那么房地產(chǎn)價格可能從2009年開始下降。假設(shè)2009-2013年中國的通貨膨脹平均水平在3%左右，這意味著在2009-2013年間，房地產(chǎn)名義價格每年下跌僅僅為5.5%。

　　以上計算可以作為一個幫助理解中國房地產(chǎn)價格趨勢的思考框架。在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)價格的調(diào)整并不是線性的——尤其是在泡沫比較大的時候，往往牛熊轉(zhuǎn)折的第一年跌幅最大。對于切實需要買房的人而言，也許并沒有可能、也不需要等到房價最終觸底。

擴展閱讀

版權(quán)聲明：