近日,國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)表的調(diào)查顯示,今年1月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格較去年同期上漲11.3%。以代表房?jī)r(jià)趨向的新建住房銷售價(jià)格來看,像烏魯木齊、南寧等上漲較快,而廣州、深圳等過去的熱點(diǎn)城市領(lǐng)銜下跌。

　　自從著名地產(chǎn)商萬科董事長(zhǎng)王石拋出"房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論"以及萬科主動(dòng)采取"降價(jià)銷售"策略以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)的"集體唱多"的格局完全被打破,無數(shù)地產(chǎn)商展開對(duì)王石的"攻擊",他們?cè)噲D挽留殘留在民眾過去狂熱記憶中的"房地產(chǎn)永恒單邊上漲預(yù)期",極力鼓吹"房?jī)r(jià)僅僅是短期調(diào)整,還會(huì)繼續(xù)上漲"。

　　坦率地說,盡管"房?jī)r(jià)拐點(diǎn)"已經(jīng)發(fā)生,但是這種發(fā)生并沒有普遍性地傳遞到民眾的認(rèn)知里,其重要原因在于被稱為中國"超級(jí)城市"(Superstar Cities)的房?jī)r(jià)目前還并沒有顯示出嚴(yán)重的頹勢(shì),盡管這些城市的交易量處于前所未有的"冷凍期",但它們的價(jià)格走勢(shì)并沒有呈現(xiàn)出南粵地區(qū)那種確定性的走勢(shì)。所謂超級(jí)城市,按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家Joseph Gyourko在其著名論文里的定義,指的是那些分工網(wǎng)絡(luò)充分?jǐn)U張、產(chǎn)業(yè)集群和規(guī)模效應(yīng)異常發(fā)達(dá)、居民收入水平要遠(yuǎn)高于全國平均水平的城市。Joseph Gyourko認(rèn)為,只有超級(jí)城市才具備真實(shí)的"房?jī)r(jià)抗跌"性,因?yàn)槌?jí)城市強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)和分工水平的深度化(導(dǎo)致對(duì)土地、勞動(dòng)力資源的大量需求),使得超級(jí)城市會(huì)不斷創(chuàng)造新的有衍生性的工作機(jī)會(huì),將經(jīng)濟(jì)鏈條中的高價(jià)值部分吸納到城市里,形成了不斷增長(zhǎng)的富裕階層。而在中國,嚴(yán)格意義上只有北京和上海是"超級(jí)城市"。北京上海的房?jī)r(jià)近期并沒有發(fā)生嚴(yán)重的下跌,它們只是交易量"暴跌"。

　　但是,這并不表示超級(jí)城市不會(huì)加入"房?jī)r(jià)大跌"陣營(yíng)。實(shí)際上,支持這兩個(gè)"超級(jí)城市"抗跌性的因素正氣若游絲。支持超級(jí)城市房?jī)r(jià)走高的力量可以是居民自住需求的釋放,也可能是富人們的投機(jī)需求。但超級(jí)城市"抗跌"力量只有一個(gè),就是自住性需求,這反映在工薪階層和小中產(chǎn)人士的可支配收入變化以及儲(chǔ)蓄變化上。

　　最近幾年中國的城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)(扣除物價(jià)因素)大約是10%左右,但是工薪階層和一般中產(chǎn)人士的收入增長(zhǎng)大約是8%,這一點(diǎn)可以根據(jù)他們的納稅情況清晰地得出。實(shí)際上,這幾年富裕階層的收入增長(zhǎng)異常迅猛,他們拉高了整體數(shù)值。同時(shí),農(nóng)民(包括農(nóng)民工)收入增長(zhǎng)也呈現(xiàn)快速上升,從前幾年4%上升到最近的8%,不過這一群體不是城市房?jī)r(jià)的承擔(dān)者。而3年來中國超級(jí)城市房?jī)r(jià)的總體漲幅已經(jīng)超過了240%,如果我們考慮到未來中國經(jīng)濟(jì)處于峰值后的回落期,那么我們沒有理由相信工薪階層在今后幾年收入會(huì)高增長(zhǎng),來"消化"此前房?jī)r(jià)的瘋狂漲幅。于是,這一"消化不良"的背后必然預(yù)示著超級(jí)城市的房?jī)r(jià)將大幅度下跌。另外,普通工薪階層民眾的可支配收入可以分解為消費(fèi)和儲(chǔ)蓄,中國正在面臨嚴(yán)重的通脹問題,高通脹導(dǎo)致居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重即恩格爾系數(shù)強(qiáng)勁上升,侵蝕了普通民眾的"儲(chǔ)蓄"。另外,中國股市在去年吸引了大量的工薪階層投資者,但是,這些人并不走運(yùn),他們?cè)诠墒欣锏耐顿Y遭到"大量縮水",損失的比例大約在30%左右,這也侵蝕了儲(chǔ)蓄。眾所周知,普通民眾的儲(chǔ)蓄是樓宇首付的基本來源,民眾的收入流對(duì)應(yīng)著按揭。不幸的是,在這兩個(gè)方面,風(fēng)險(xiǎn)都是升高的。

　　從這個(gè)意義上說,超級(jí)城市的房?jī)r(jià)必然會(huì)大規(guī)模下跌,因?yàn)樗目沟蛩卣诳焖俚叵АＮ覀冋J(rèn)為,在奧運(yùn)之前,超級(jí)城市的房?jī)r(jià)必然會(huì)充分展現(xiàn)其跌勢(shì),那時(shí)候沒有人會(huì)喋喋不休地討論"拐點(diǎn)問題"。

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