近日,國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)表的調(diào)查顯示,今年1月份,全國70個大中城市房屋銷售價格較去年同期上漲11.3%。以代表房價趨向的新建住房銷售價格來看,像烏魯木齊、南寧等上漲較快,而廣州、深圳等過去的熱點城市領銜下跌。

　　自從著名地產(chǎn)商萬科董事長王石拋出"房價拐點論"以及萬科主動采取"降價銷售"策略以來,房地產(chǎn)市場的"集體唱多"的格局完全被打破,無數(shù)地產(chǎn)商展開對王石的"攻擊",他們試圖挽留殘留在民眾過去狂熱記憶中的"房地產(chǎn)永恒單邊上漲預期",極力鼓吹"房價僅僅是短期調(diào)整,還會繼續(xù)上漲"。

　　坦率地說,盡管"房價拐點"已經(jīng)發(fā)生,但是這種發(fā)生并沒有普遍性地傳遞到民眾的認知里,其重要原因在于被稱為中國"超級城市"(Superstar Cities)的房價目前還并沒有顯示出嚴重的頹勢,盡管這些城市的交易量處于前所未有的"冷凍期",但它們的價格走勢并沒有呈現(xiàn)出南粵地區(qū)那種確定性的走勢。所謂超級城市,按照經(jīng)濟學家Joseph Gyourko在其著名論文里的定義,指的是那些分工網(wǎng)絡充分擴張、產(chǎn)業(yè)集群和規(guī)模效應異常發(fā)達、居民收入水平要遠高于全國平均水平的城市。Joseph Gyourko認為,只有超級城市才具備真實的"房價抗跌"性,因為超級城市強大的規(guī)模效應和分工水平的深度化(導致對土地、勞動力資源的大量需求),使得超級城市會不斷創(chuàng)造新的有衍生性的工作機會,將經(jīng)濟鏈條中的高價值部分吸納到城市里,形成了不斷增長的富裕階層。而在中國,嚴格意義上只有北京和上海是"超級城市"。北京上海的房價近期并沒有發(fā)生嚴重的下跌,它們只是交易量"暴跌"。

　　但是,這并不表示超級城市不會加入"房價大跌"陣營。實際上,支持這兩個"超級城市"抗跌性的因素正氣若游絲。支持超級城市房價走高的力量可以是居民自住需求的釋放,也可能是富人們的投機需求。但超級城市"抗跌"力量只有一個,就是自住性需求,這反映在工薪階層和小中產(chǎn)人士的可支配收入變化以及儲蓄變化上。

　　最近幾年中國的城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(扣除物價因素)大約是10%左右,但是工薪階層和一般中產(chǎn)人士的收入增長大約是8%,這一點可以根據(jù)他們的納稅情況清晰地得出。實際上,這幾年富裕階層的收入增長異常迅猛,他們拉高了整體數(shù)值。同時,農(nóng)民(包括農(nóng)民工)收入增長也呈現(xiàn)快速上升,從前幾年4%上升到最近的8%,不過這一群體不是城市房價的承擔者。而3年來中國超級城市房價的總體漲幅已經(jīng)超過了240%,如果我們考慮到未來中國經(jīng)濟處于峰值后的回落期,那么我們沒有理由相信工薪階層在今后幾年收入會高增長,來"消化"此前房價的瘋狂漲幅。于是,這一"消化不良"的背后必然預示著超級城市的房價將大幅度下跌。另外,普通工薪階層民眾的可支配收入可以分解為消費和儲蓄,中國正在面臨嚴重的通脹問題,高通脹導致居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重即恩格爾系數(shù)強勁上升,侵蝕了普通民眾的"儲蓄"。另外,中國股市在去年吸引了大量的工薪階層投資者,但是,這些人并不走運,他們在股市里的投資遭到"大量縮水",損失的比例大約在30%左右,這也侵蝕了儲蓄。眾所周知,普通民眾的儲蓄是樓宇首付的基本來源,民眾的收入流對應著按揭。不幸的是,在這兩個方面,風險都是升高的。

　　從這個意義上說,超級城市的房價必然會大規(guī)模下跌,因為它的抗跌因素正在快速地消失。我們認為,在奧運之前,超級城市的房價必然會充分展現(xiàn)其跌勢,那時候沒有人會喋喋不休地討論"拐點問題"。

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