對(duì)于中央政府2008年的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，特別是國(guó)務(wù)院近日下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，首次提出征繳增值地價(jià)、確立土地利用規(guī)劃優(yōu)先性和制定考核制度等新措施，以求全面盤(pán)活存量土地、保住耕地，之后，有相關(guān)專家學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)寄予厚望。有人認(rèn)為：中央政府打擊囤地是在為2008年房?jī)r(jià)定了一個(gè)明確的基調(diào)，讓2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)甚至極點(diǎn)。老實(shí)說(shuō)，這確實(shí)是一個(gè)大手筆。

　　然而讓商品房市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)和極點(diǎn)，果真如此嗎？在我看來(lái)，未必。通過(guò)打擊囤地、征收土地閑置稅，興許能夠遏制住某些以囤地居奇手段謀取利益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但是不足以遏制房?jī)r(jià)可能迎來(lái)新的上漲高峰期。這里的因素有兩點(diǎn)需要特別注意：其一，遏制囤積土地，可能的是使得房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的土地囤積數(shù)量減少，并不一定代表著新建房屋的增加。其二，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定處于市場(chǎng)供給困乏或不足，雖然很多地方出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面，但真正的市場(chǎng)需求還處于極大的上升預(yù)期。如果照這兩點(diǎn)推斷，即使目前政府采取果斷措施，其直接矛頭并非指向居高不下的房?jī)r(jià)，而是把這一風(fēng)險(xiǎn)因素（居高不下的房?jī)r(jià)）與不斷擴(kuò)張的土地囤積相互交錯(cuò)，致使國(guó)家金融系統(tǒng)出現(xiàn)連帶危機(jī)，這一連帶危機(jī)體現(xiàn)在，大量的土地囤積到開(kāi)發(fā)商手中，進(jìn)而通過(guò)資本市場(chǎng)（股市）放大財(cái)富增值，進(jìn)而助推資本市場(chǎng)與資產(chǎn)價(jià)格扭曲都產(chǎn)生巨大的泡沫。這一環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)、動(dòng)蕩時(shí)期，務(wù)必導(dǎo)致金融鏈?zhǔn)芪C(jī)是不言而喻的，因目前國(guó)內(nèi)銀行、信貸機(jī)構(gòu)的信貸資本是流向房地產(chǎn)業(yè)方向的。同樣去保守估計(jì)，一旦地產(chǎn)行業(yè)受到外部以及內(nèi)部因素相互作用時(shí)，吃不消的地產(chǎn)行業(yè)便會(huì)發(fā)生如同美國(guó)次貸危機(jī)類(lèi)似的房地產(chǎn)業(yè)整體崩潰的事件，上世紀(jì)八十年代末九十年代初的日本地產(chǎn)全面崩潰以及帶來(lái)的金融危機(jī)、銀行倒閉，就是較為明顯的一個(gè)前車(chē)之鑒。

　　我們要必須明白的一個(gè)事實(shí)是，通過(guò)商品房全面解決中國(guó)住房問(wèn)題，絕對(duì)是異想天開(kāi)的一件事情。舉個(gè)例子，就會(huì)明白，新加坡是小國(guó)人口也少，但是依靠商品房，還無(wú)法滿足本土居民的住房需求，只能另辟蹊徑走廉租房的道路。美國(guó)算是世界少有的富裕以及社會(huì)福利保障體系完善的國(guó)家之一，也難以實(shí)現(xiàn)全民依靠自食其力實(shí)現(xiàn)人人有商品房住的美好藍(lán)圖，那么中國(guó)是個(gè)人口大國(guó)，需求住房的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)有成品房的供給數(shù)量，即市場(chǎng)空間絕對(duì)是無(wú)法估量的大，這種情況下，怎樣排解住房難題，自然要比他們棘手得多得多。

　　由是可以看出，解決商品房市場(chǎng)的一些不軌之謀與黑色交易，僅是為了凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在的巨大漏洞，與其說(shuō)是壓低房?jī)r(jià)讓購(gòu)房者或住房需求者有相匹配的購(gòu)買(mǎi)力，不如說(shuō)是緩和房地產(chǎn)業(yè)給金融系統(tǒng)甚至整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的巨大負(fù)面沖擊。它針對(duì)的決非是事關(guān)民生的住房需求，真正解決民生、解決國(guó)人住房問(wèn)題，依靠商品房又談何容易？

　　另?yè)?jù)國(guó)家政策可以看出，一面出臺(tái)打壓房地產(chǎn)業(yè)的囤積土地、征收土地閑置稅（土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。）另一面又出臺(tái)政策性文件，于1月8日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，通知明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。這一政策性的“禁令”言外之意為商品房消清了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與障礙。換句話說(shuō)，就是把開(kāi)發(fā)商囤地獲利的途徑切斷之后，彌補(bǔ)以更多的市場(chǎng)需求空間。“小產(chǎn)權(quán)”的非法化的另一層意思就是商品房市場(chǎng)擴(kuò)大了。即使把囤積的土地全部用在商品房上（指開(kāi)發(fā)建設(shè)），是否能夠緩解市場(chǎng)化的住房需求呢？

　　退一步說(shuō)，即使那些違規(guī)囤地的房地產(chǎn)業(yè)不在，誰(shuí)保證接手的開(kāi)發(fā)商不是以商業(yè)利益為根本？誰(shuí)保證提供更多的土地供給就可以真的滿足市場(chǎng)需求，甚至抑制房?jī)r(jià)嗎？我不妨可以得出這樣一個(gè)結(jié)論：商品房市場(chǎng)在猛然遭遇當(dāng)頭一棒時(shí)——中央政府宏觀調(diào)控中的從緊從嚴(yán)的土地政策、貨幣政策，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)有一個(gè)習(xí)慣性的自我保護(hù)意識(shí)，寧可丟棄掉囤地牟利途徑，大抵也不會(huì)不顧市場(chǎng)行情以及政策緊縮大冒風(fēng)險(xiǎn)廣建成品房，因?yàn)樗麄兏朗袌?chǎng)的承受購(gòu)買(mǎi)力低限，當(dāng)這一購(gòu)買(mǎi)力低限進(jìn)入到他們預(yù)期的收益時(shí)，它們會(huì)選擇開(kāi)發(fā)建房嗎？如此一來(lái)，市場(chǎng)可能出現(xiàn)的動(dòng)蕩不是有效供給，而是相反地走向供給緊缺的一方。在短期內(nèi)可以推導(dǎo)出，未來(lái)的房?jī)r(jià)預(yù)期出現(xiàn)拐點(diǎn)或極點(diǎn)的可能微乎其微。

　　從上述推斷，如果不錯(cuò)的話，目前政府的政策力度導(dǎo)向主要是規(guī)避十余年房地產(chǎn)過(guò)度熱和帶來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)投資結(jié)構(gòu)失衡，乃至在全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條或危機(jī)時(shí)，避免因房地產(chǎn)業(yè)這根導(dǎo)火索加速中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生大危機(jī)，把房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)繁榮景象引向利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的軌道上，但，這些決不是促使商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)折或回落，恰恰是，在一個(gè)良性的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商品房市場(chǎng)價(jià)格初略估計(jì)未來(lái)的預(yù)期前景非無(wú)經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)力者所向往的那樣，價(jià)格大跌。目前，真正能夠解決民生、平衡住房問(wèn)題的唯一途徑，就是推進(jìn)廉租房等這樣的住房體系完善。此外，提高居民的收入分配、加大社會(huì)福利保障力度、改善投資結(jié)構(gòu)（十余年各級(jí)政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的投資力度都過(guò)于畸形。），讓真正的國(guó)富民窮時(shí)代遠(yuǎn)去，這才是大戰(zhàn)略、大手筆，這才是一個(gè)為民計(jì)、為國(guó)計(jì)的政府應(yīng)該發(fā)揮的根本性宏觀調(diào)控策略。

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