房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與傳統(tǒng)意義上的產(chǎn)業(yè)有所區(qū)別，其稅收政策既有一般性，也含有其行業(yè)的特殊性。 房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅收優(yōu)惠政策 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要表現(xiàn)在營(yíng)業(yè)、房產(chǎn)和土地增值等3個(gè)方面的稅。 1.營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策又分為3個(gè)方面： ◆對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營(yíng)業(yè)稅； ◆將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營(yíng)業(yè)稅； ◆房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅。2．房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅的免稅政策主要集中在我國(guó)的房產(chǎn)稅暫行條例里，讀者可以參閱。


3．土地增值稅

我國(guó)從增值稅暫行條例實(shí)施以來(lái)，有關(guān)的免稅和減稅的政策主要涉及以下6個(gè)方面：

◆若建造普通住宅，增值率未超過(guò)20%，則免征土地增值稅。增值率是指增值額除以允許“課值”項(xiàng)目金額的比例。該免稅政策主要在土地增值稅暫行條例中列舉。

◆因國(guó)家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)免征土地征收稅。土地征收稅的對(duì)象主要是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)生的增值征收稅負(fù)，如果國(guó)家因?yàn)榻ㄔO(shè)需要，依法收回土地，則土地又回到國(guó)家，因此國(guó)家特別規(guī)定免于征收土地征收稅。

◆以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中，免于征收土地增值稅。盡管這樣的房地產(chǎn)產(chǎn)生了增值稅，但由于產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有直接轉(zhuǎn)移，因而國(guó)家對(duì)其予以免稅。

◆一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免予征收土地增值稅。因?yàn)樵谝环教峁┩恋?，一方提供資金，房屋建成后自用的情況下，房屋的所有權(quán)并沒(méi)有發(fā)生向第三方的轉(zhuǎn)移，因此免予征收土地征收稅。

◆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后，向客戶(hù)收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為客戶(hù)代建房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生直接的轉(zhuǎn)移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)注意形成代建行為的各項(xiàng)條件，才可以充分利用這項(xiàng)優(yōu)惠政策。

◆在兼并企業(yè)中，對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。國(guó)家制訂這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策是為鼓勵(lì)企業(yè)間的兼并。


房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃主要有：

1．在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要面臨轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目和公司股權(quán)的選擇。由于資金、公司計(jì)劃等因素，企業(yè)將在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容和方式有很多的選擇。



2．合理分解租金收入

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)合理地分解租金收入。

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)賣(mài)出，而是用于出租，國(guó)家規(guī)定，其資金收入應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)和房產(chǎn)稅，其房產(chǎn)稅適用稅率是租金收入的12%。如果企業(yè)把租金收入分解，則意味著房產(chǎn)稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的一種方法。



3．變房屋出租為對(duì)外投資

變房屋出租為對(duì)外投資也是房地產(chǎn)企業(yè)比較常用的一種納稅籌劃方法。

某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在好地段擁有一些房屋，但由于房屋建造的歷史期限較長(zhǎng)，其原值較低，若出租這些房屋，將能收取很高的租金，也就意味著要繳納很多的營(yíng)業(yè)稅。如何節(jié)稅？房屋所有者可以將這些房屋轉(zhuǎn)成對(duì)外投資，達(dá)到節(jié)省營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅的目的。變房屋出租為對(duì)外投資，實(shí)際上是以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資。由于對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資的行為免征營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)又屬于對(duì)外投資，房產(chǎn)并沒(méi)有直接參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由接受投資方繳納企業(yè)房產(chǎn)稅。

4．分解商品房銷(xiāo)售價(jià)格

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以適當(dāng)?shù)胤纸馍唐贩康匿N(xiāo)售價(jià)格，以此來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。

如果企業(yè)的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、銷(xiāo)售商品房?jī)r(jià)格不分解，則意味著企業(yè)既要繳納營(yíng)業(yè)稅，又要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷(xiāo)售收入分解出去，則可以承擔(dān)以上3項(xiàng)稅收。那么，如何將商品房的價(jià)格分解出去呢？


5.變房屋出租為承包業(yè)務(wù)

變房屋出租為承包業(yè)務(wù)主要針對(duì)房屋建造時(shí)間長(zhǎng)、地段好、租金高的房產(chǎn)的納稅籌劃。

如果企業(yè)出租房屋，則既要繳納營(yíng)業(yè)稅，又要繳納房產(chǎn)稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，則會(huì)減少繳納的稅額。承包方與房屋所有權(quán)企業(yè)達(dá)成承包協(xié)議，由承包人定期向房產(chǎn)所有者繳納一定的管理費(fèi)，企業(yè)可以依據(jù)房屋出租的租金來(lái)作為收取承包費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。


6.合作建房的納稅籌劃

所謂合作建房是指一方出土地，一方出資金，共同完成某項(xiàng)工程的行為。合作建房的正常納稅為，出土地一方按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，出資金一方待房屋建成后，若用于銷(xiāo)售，則按照國(guó)家規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅和出售房屋部分的土地增值稅。



7.土地增值稅的納稅籌劃

土地增值稅是一個(gè)比較新的稅種，其稅負(fù)比較重。對(duì)于土地增值稅的納稅籌劃主要圍繞兩個(gè)方面：

◆盡量地分解收入。分解收入的方法很多，包括將裝修收入從收入中分解出去，也可以適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格。

◆適當(dāng)?shù)丶哟蠖惽翱鄢囊恍┏杀竞唾M(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)開(kāi)發(fā)成本和研究，適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些投資，能起到一舉多得的作用：既增加開(kāi)發(fā)成本和稅前扣除的加計(jì)費(fèi)用，又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境非常優(yōu)美，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售和房地產(chǎn)公司品牌的建設(shè)。


【本講小結(jié)】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收政策既有一般性，也含有其行業(yè)的特殊性。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要圍繞營(yíng)業(yè)、房產(chǎn)和土地增值等三個(gè)稅種。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃主要有：在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃、合理分解租金收入、變房屋出租為對(duì)外投資、分解商品房銷(xiāo)售價(jià)格、變房屋出租為承包業(yè)務(wù)、合作建房的納稅籌劃、土地增值稅的納稅籌劃、變房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)為代建行為以及自建行為的納稅籌劃。

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