《房企以銷售為導(dǎo)向的產(chǎn)品設(shè)計(jì)》課程大綱

《房企以銷售為導(dǎo)向的產(chǎn)品設(shè)計(jì)》
【課程背景】
鑒于客戶在業(yè)務(wù)擴(kuò)張過程中，由總部產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)系統(tǒng)派遣出任城市公司總經(jīng)理的情形比較明顯，為避免專業(yè)技術(shù)管理背景的干部在總經(jīng)理的崗位上，面對(duì)統(tǒng)籌銷售業(yè)務(wù)和產(chǎn)品研發(fā)的過沖中，其經(jīng)營(yíng)意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)、客戶意識(shí)等方面可能缺乏實(shí)戰(zhàn)歷練，尤其是避免在產(chǎn)品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以專業(yè)導(dǎo)向的主觀判斷取代市場(chǎng)化的銷售導(dǎo)向。
【思想介紹】
產(chǎn)品設(shè)計(jì)不是作品創(chuàng)作，除審美和技術(shù)實(shí)現(xiàn)的維度外，其終將推向市場(chǎng)銷售的商品屬性更為突出，同時(shí)商品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的成本管理能力也尤為重要。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段中，強(qiáng)調(diào)銷售導(dǎo)向應(yīng)重點(diǎn)發(fā)力于方案設(shè)計(jì)之前的項(xiàng)目前期階段。突出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的研究、市場(chǎng)營(yíng)銷的研究、目標(biāo)客戶鎖定及其需求特征的研究，從而為產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供充分的取舍依據(jù)。
【課程對(duì)象】
主導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的決策層（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、等）
統(tǒng)籌市場(chǎng)營(yíng)銷和產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)管理的操作層（項(xiàng)目總經(jīng)理、設(shè)計(jì)總、營(yíng)銷總、等）
【課程收益】
全面了解覆蓋拿地決策、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期各階段，如何通過統(tǒng)籌拓展、定位策劃、設(shè)計(jì)管理等各專業(yè)部門協(xié)同，通過市場(chǎng)營(yíng)銷導(dǎo)向的各項(xiàng)調(diào)研、項(xiàng)目定位策劃等專業(yè)化的工作，最終落實(shí)產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的成果。
面向?qū)I(yè)技術(shù)干部逐步培養(yǎng)為的優(yōu)秀的區(qū)域公司/項(xiàng)目公司總經(jīng)理，不僅承擔(dān)銷售指標(biāo)和經(jīng)營(yíng)壓力，對(duì)上承接集團(tuán)和董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，左右協(xié)同總部業(yè)務(wù)職能部門管理的支持，對(duì)下全面管理下屬團(tuán)隊(duì)，其對(duì)角色的把握，以及對(duì)經(jīng)營(yíng)管理、項(xiàng)目管理、企業(yè)管理等基礎(chǔ)素質(zhì)的學(xué)習(xí)和提供也是必要的。
……
【課程時(shí)間】
整個(gè)課程時(shí)間為1天。
【課程大綱】
《房企以銷售為導(dǎo)向的產(chǎn)品設(shè)計(jì)》課程大綱
課前秀
為了銷售，我職業(yè)生涯中3次廢掉全套施工圖的親身經(jīng)歷：
設(shè)計(jì)部經(jīng)理——萬(wàn)科美樹麗舍項(xiàng)目（基礎(chǔ)施工緊急停工，重新出圖）
營(yíng)銷副總——新奧新怡綠洲項(xiàng)目（銷售用戶型單頁(yè)付印前，重新做方案）
總經(jīng)理——天津港灣中心大廈綜合體項(xiàng)目（28層施工到7層停工，改產(chǎn)品）
案例：設(shè)計(jì)總監(jiān)給兩個(gè)立面設(shè)計(jì)方案效果圖，讓我選定一個(gè)？結(jié)果你想不到……
案例：海南某項(xiàng)目的售樓報(bào)價(jià)VS全成本總結(jié)（商業(yè)機(jī)密版），我曾經(jīng)是該項(xiàng)目設(shè)計(jì)顧問……
研發(fā)設(shè)計(jì)管理概述
關(guān)于設(shè)計(jì)的理解
設(shè)計(jì)管理的三個(gè)維度
設(shè)計(jì)管理的五個(gè)階段
設(shè)計(jì)管理過程的三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
設(shè)計(jì)管理部門的三個(gè)代表
研發(fā)設(shè)計(jì)管理VS房企經(jīng)營(yíng)管理
按角色辦事
職責(zé)辨析：設(shè)計(jì)經(jīng)理VS項(xiàng)目經(jīng)理VS項(xiàng)目總經(jīng)理VS公司總經(jīng)理VS集團(tuán)總經(jīng)理
房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)——三個(gè)鏈條
系統(tǒng)圖講解（和君房地產(chǎn)研究中心原創(chuàng)）
研發(fā)設(shè)計(jì)管理VS計(jì)劃管理
項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃（7個(gè)計(jì)劃）VS研發(fā)設(shè)計(jì)管理
詳解：如何用收入、成本、現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的定量分析來評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)成果
項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的編制VS設(shè)計(jì)工作計(jì)劃的編制和分解
年度及月度計(jì)劃編制
部門及個(gè)人計(jì)劃編制
研發(fā)設(shè)計(jì)部門上報(bào)資金計(jì)劃的編制
研發(fā)設(shè)計(jì)部門招聘及培訓(xùn)計(jì)劃的編制
研發(fā)設(shè)計(jì)管理VS成本管理
目標(biāo)成本計(jì)劃的9大類成本
成本管理的關(guān)鍵手段——限額設(shè)計(jì)
成本的估、測(cè)、概、預(yù)算VS產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)管理
設(shè)計(jì)費(fèi)成本的控制方法
營(yíng)銷費(fèi)用成本的控制
以市場(chǎng)為導(dǎo)向的強(qiáng)排設(shè)計(jì)（項(xiàng)目可研決策階段）
項(xiàng)目決策階段工作流程概述
流程系統(tǒng)圖詳解
城市發(fā)展研究&地塊所在區(qū)域市場(chǎng)分析
親身案例：呼市某商業(yè)綜合體項(xiàng)目，當(dāng)我匯報(bào)了市場(chǎng)調(diào)研成果后，老板……
親身案例：沈陽(yáng)、呼市、重慶、武漢等四個(gè)項(xiàng)目策劃報(bào)告，市場(chǎng)調(diào)研部門節(jié)選
項(xiàng)目初判
銷售、研發(fā)、成本、拓展等部門職責(zé)
項(xiàng)目初判工作指引和規(guī)范
親身案例：海南某項(xiàng)目初判報(bào)告
項(xiàng)目詳細(xì)分析（深判）
市場(chǎng)分析
初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析
現(xiàn)場(chǎng)推演：強(qiáng)排設(shè)計(jì)的組織和成果
土地成本分析
項(xiàng)目投資收益分析
案例詳解：產(chǎn)品組合方案VS地價(jià)承受能力
現(xiàn)金流分析
項(xiàng)目可行性研究
土地投標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)方案設(shè)計(jì)的組織
“勾地”操作的規(guī)劃設(shè)計(jì)組織
以客戶為導(dǎo)向的概念設(shè)計(jì)（項(xiàng)目策劃階段）
項(xiàng)目策劃階段工作流程概述
什么是項(xiàng)目策劃
項(xiàng)目策劃階段工作內(nèi)容
流程系統(tǒng)圖詳解
項(xiàng)目所在城市（區(qū)域）分析
概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及區(qū)位分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析
競(jìng)爭(zhēng)格局分析
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及典型項(xiàng)目調(diào)查分析研究
親身案例：萬(wàn)科水晶城周邊產(chǎn)品調(diào)研
資深業(yè)內(nèi)人士訪談
其他專題研究
部品標(biāo)準(zhǔn)
項(xiàng)目本體研究
項(xiàng)目所在區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展分析
項(xiàng)目規(guī)劃條件分析
項(xiàng)目資源分析
政府意圖及政策意圖分析
客戶定位
項(xiàng)目潛在客戶調(diào)查分析
親身案例：某項(xiàng)目客戶調(diào)查問卷
目標(biāo)客戶細(xì)分
目標(biāo)客群比重分析
目標(biāo)客戶鎖定及需求特征分析
親身案例：某項(xiàng)目策劃報(bào)告節(jié)選（客戶定位）
造價(jià)定位
售價(jià)定位影響因素
目標(biāo)客戶支付能力研究
確定造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（成本倒推法）
項(xiàng)目各類產(chǎn)品造價(jià)限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)
親身案例：某項(xiàng)目策劃報(bào)告節(jié)選（造價(jià)定位）
產(chǎn)品定位——《初步產(chǎn)品建議書》
差異化競(jìng)爭(zhēng)策略
項(xiàng)目主題暨設(shè)計(jì)主題
產(chǎn)品定位（規(guī)劃及設(shè)計(jì)建議）
親身案例：某項(xiàng)目策劃報(bào)告節(jié)選（產(chǎn)品定位）
概念設(shè)計(jì)組織
設(shè)計(jì)招標(biāo)
設(shè)計(jì)任務(wù)書
概念設(shè)計(jì)成果評(píng)審
運(yùn)營(yíng)定位
項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
項(xiàng)目發(fā)展策略
項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算
項(xiàng)目盈利模式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
《產(chǎn)品建議書》
以客戶為導(dǎo)向的方案設(shè)計(jì)（規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段）
規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書
方案設(shè)計(jì)招標(biāo)
規(guī)劃方案設(shè)計(jì)委托合同
規(guī)劃方案設(shè)計(jì)深度指引
方案設(shè)計(jì)內(nèi)部評(píng)審
方案設(shè)計(jì)外部合作方評(píng)審（或有）
銷售代理、招商代理、物業(yè)管理、商業(yè)管理、酒店管理……等關(guān)聯(lián)合作方
方案設(shè)計(jì)優(yōu)化
規(guī)劃方案設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)、單體建筑方案報(bào)建
園林景觀方案設(shè)計(jì)
園林景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書
園林景觀方案設(shè)計(jì)委托
管網(wǎng)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)
專業(yè)管線規(guī)劃方案設(shè)計(jì)
管網(wǎng)綜合規(guī)劃方案設(shè)計(jì)
園林景觀與管網(wǎng)綜合規(guī)劃方案設(shè)計(jì)綜合評(píng)審
項(xiàng)目交工標(biāo)準(zhǔn)管理
交工標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)
交工標(biāo)準(zhǔn)審批
項(xiàng)目賣場(chǎng)、樣板間及示范區(qū)的設(shè)計(jì)管理
示范區(qū)獨(dú)立賣場(chǎng)建筑方案設(shè)計(jì)
賣場(chǎng)、樣板間裝修方案設(shè)計(jì)任務(wù)書
賣場(chǎng)、樣板間裝修方案設(shè)計(jì)委托
材設(shè)選型選樣
裝飾裝修施工圖設(shè)計(jì)
賣場(chǎng)、樣板間配飾及銷售道具配置
示范區(qū)園林景觀施工圖設(shè)計(jì)
銷售招商階段的設(shè)計(jì)管理
銷售培訓(xùn)
產(chǎn)權(quán)面積測(cè)量
銷售資料道具配合
客戶變更配合
竣工交付階段的設(shè)計(jì)管理
竣工驗(yàn)收、備案
物業(yè)管理配合
商業(yè)管理配合
總經(jīng)理——從業(yè)務(wù)能手到組織高手
項(xiàng)目公司結(jié)構(gòu)
二級(jí)管理架構(gòu)
三級(jí)管理架構(gòu)
研發(fā)設(shè)計(jì)管理的責(zé)權(quán)設(shè)計(jì)
產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)管理主辦部門的職責(zé)、權(quán)限
市場(chǎng)營(yíng)銷管理部門在產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)決策過程中的職責(zé)、權(quán)限
公司內(nèi)其他協(xié)同部門在產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)決策過程中的職責(zé)、權(quán)限
公司決策層責(zé)權(quán)
公司以外的協(xié)作、參與主體的責(zé)權(quán)
互動(dòng)答疑研討

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