《商業(yè)地產項目的招商與經營管理營運》（1天）

商業(yè)地產項目的招商與經營管理營運-提綱（1天）

一、招商工作的四大管理階段

第一階段的3項主要工作內容（招商前對項目的理解階段）

第二階段的8項主要工作內容（招商的組織準備階段）

第三階段的3項主要工作內容（項目的招商執(zhí)行階段）

第四階段的2項主要工作內容（商家進場裝修階段）

第一階段：項目理解階段

第一：對項目的市場市調與定位的理解

1、學會判斷項目的價值

2、判斷商業(yè)地產項目價值的工具

3、會判斷商業(yè)項目的性質

項目定位“三部曲“

第一步：確定項目的商圈性質

第二步：確定項目的商業(yè)類別

第三步：確定商業(yè)項目的經營功能

項目地塊價值判斷案例一：唐山茂華綜合體項目

項目地塊價值判斷案例二：保定城區(qū)北部商業(yè)項目

項目地塊價值判斷案例三：烏市開發(fā)區(qū)商業(yè)項目

4、要對商場的經營樓層做功能分區(qū)

第二、對項目建筑指標的解讀（限制條件與局限性）

5、要了解建筑物業(yè)對招商的限制性

案例…….

第三：對項目建筑規(guī)劃設計的參與（修改與調整）

6、做好招商需要了解的建筑物業(yè)數據

7、對一品·九點陽光的建筑物業(yè)修改建議

8、招商的商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種類別

9、招商的業(yè)態(tài)業(yè)種類別品牌

第二階段：招商的組織準備階段

第一：項目招商經營管理前的組織準備

1、建立招商組織

2、招聘與培訓招商人員

3、編制《招商手冊》

4、制定招商計劃

商業(yè)地產項目樓層品牌落位“四部曲”

第一步：對樓層平面價值區(qū)域劃分

第二步：對樓層平面商業(yè)功能布局

第三步：對商鋪經營品牌落位（前提：對商家入住意愿進行觸摸）

第四步：對商鋪租金價格測算落位

5、要了解商家的開店計劃與選址要求

第三階段：項目的招商執(zhí)行階段

第一項工作：準備招商洽談工作的內容

第二項工作：確定招商的方式

第三項工作：招商計劃實施期

第四階段：商家進場裝修階段

第一項工作：經營商戶進場裝修的審核

1、制定經營商家入駐流程

2、制定經營商家進場操作規(guī)則

3、制定招商租賃有關費用收取標準

4、按合同收取已簽約商戶的應繳款項

5、完成已簽約商戶的進入的審核（裝修準備）

第二項工作：經營商戶進場裝修的實施

1、到物業(yè)部領取《業(yè)主手冊》，詳細了解進場有關規(guī)定

2、到物業(yè)部簽訂

3、備齊相關證件

4、辦理入駐裝修申請審批手續(xù)

5、審核通過，交付裝修押金

6、進場裝修

7、介入公共部分的內裝

8、介入外裝飾工程

9、多種經營點位規(guī)劃及招商

10、掉鋪補招及優(yōu)化調整

11、裝修竣工驗收退還裝修押金

12、擇日開業(yè)經營

第二、招商管理工作的實施步驟

步驟一、招商工作的前期調研準備階段中的重點工作

1、項目區(qū)域市場研析（招商時機、競爭發(fā)展生存性研析）

2、對品牌連鎖經營商家的開店計劃的了解

3、做主力店及次主力店招商的可行性研究

步驟二、招商方案的設計策劃階段中的重點工作

1、確定項目的招商模式、優(yōu)惠政策、重點引進的品牌

2、招商的營銷賣點提煉準確（注意招商控制方案落地性）

3、制定項目招商的營銷策略（要有針對性、可控性）

4、招商資金預算與組織工作要落實

步驟三、招商實施籌備階段

1、籌建招商處，《招商手冊》要表現商家關注點

2、對招商制度及工作流程要有檢查監(jiān)督

3、招商說明會/招商活動的籌備，達到造勢目的

4、重視主力品牌商家的引入，項目要有經營主題

步驟四、招商實施階段

1、招商人員落實到位，要有招商“熟手”參與

2、利用事件營銷的影響力推動招商預熱期與強勢招商期執(zhí)行

3、招商期內同時完成廣告位的招租

步驟五、進場裝修階段

1、審核監(jiān)督商家的裝修方案，維護項目的品質形象

2、協(xié)助商家辦理營業(yè)證照，保證合法經營

3、組織消防培訓及聯(lián)合消防演練，安全開業(yè)經營

4、公裝要有品位，景觀設計不可少

5、開業(yè)前完成外墻廣告策劃，讓品牌商家為項目開業(yè)增亮

第三、商業(yè)項目開發(fā)運營各階段的關注要點

（一）建筑規(guī)劃設計階段的關注要點

方案設計階段：

1、總體及各業(yè)態(tài)規(guī)模體量

2、總體建筑結構關系

3、各主力店位置的規(guī)劃布局

4、外部交通動線組織

擴初設計階段：

1、結構設計

2、垂直及水平交通動線設計

3、配套設施設計

4、主力店與一般店的銜接

施工圖設計階段：

1、商鋪的分隔

2、垂直管線的布局

3、材質及工藝（內裝材質）

4、內裝設計階段（小品設計）

5、內部廣告位設計及工藝

外立面設計階段：

1、外立面材質的使用

2、外立面廣告位的設計

3、LED的位置確定

4、外部景觀設計

（二）招商啟動階段的關注要點

1、招商宣傳主題的確立

2、《招商手冊》制作

3、招商傳播的媒體選擇

4、招商費用的預算

（三）工程施工建設階段的關注要點

1、餐飲店的上下水、煤氣點位、油煙分離器、衛(wèi)生間配置

2、打樓板、隔斷墻砌筑

3、毛胚、精裝商鋪確定

4、外立面廣告位確定

（四）招商實施階段的關注要點

1、地點選擇

2、會議主題確立

3、會場布置

4、會議流程

5、接待方案/傳播計劃

6、嘉賓及商戶的邀請

7、印刷品、禮品的準備

8、安保及應急方案

（五）商家進場裝修階段的關注要點

1、商戶征照齊全的審核

2、功能分區(qū)、品牌落位的核對審核

3、裝修方案（含店招設計）的審批

4、主力店、毛胚商戶、精裝商戶進場裝修

5、商戶進場的安全教育與演練

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