《房住不炒房主不“?！薄饷軜鞘胸?cái)富密碼》（產(chǎn)說(shuō)會(huì)）

房住不炒房主不“保”——解密樓市財(cái)富密碼

課程背景：
是否有話(huà)題新鮮、主題鮮明，內(nèi)容與客戶(hù)利益休戚相關(guān)、直抵客戶(hù)痛點(diǎn)的產(chǎn)說(shuō)會(huì)方案
助力產(chǎn)說(shuō)會(huì)銷(xiāo)售戰(zhàn)果最大化呢？
中國(guó)中產(chǎn)及以上客戶(hù)80%+的資產(chǎn)在房子里，講房子，客戶(hù)個(gè)個(gè)感興趣、聽(tīng)得懂、有共
鳴，以房子作為話(huà)題切入點(diǎn)引人入勝。講清房子、講透房子，結(jié)合當(dāng)下“房主不炒”的大
背景，融入房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅開(kāi)征預(yù)期等法稅內(nèi)容，還囊括房產(chǎn)繼承、財(cái)富傳承難題等
內(nèi)容，將話(huà)題水到渠成切換到人壽保單和年金險(xiǎn)產(chǎn)品上，堪稱(chēng)四兩撥千斤，通過(guò)高反差
對(duì)比凸顯保單價(jià)值，將助力您的產(chǎn)說(shuō)會(huì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售戰(zhàn)果最大化！

課程收益：
●
以客戶(hù)聽(tīng)得懂、感興趣、有共鳴的房子（更可定制當(dāng)?shù)貥鞘凶钚路治觯┳鳛樵?huà)題點(diǎn)，讓
客戶(hù)透徹了解房子是什么、現(xiàn)在房子怎么了、房住不炒到房主不“?！钡淖兓?，挖掘客戶(hù)
家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡的痛點(diǎn)；
●
從房子切入年金險(xiǎn)和人壽保險(xiǎn)，客戶(hù)迅速理解保單的價(jià)值，并認(rèn)同配置保險(xiǎn)的重要性和
緊迫性，大幅提高產(chǎn)說(shuō)會(huì)銷(xiāo)售戰(zhàn)果。

課程時(shí)間：1天，6個(gè)小時(shí)
課程對(duì)象：年金險(xiǎn)準(zhǔn)客戶(hù)、大額保單準(zhǔn)客戶(hù)
課程方式：講師講授+案例分析+專(zhuān)業(yè)研報(bào)+高質(zhì)量互動(dòng)

課程大綱
導(dǎo)引：千人搶房視頻
1. 疫情以來(lái)中國(guó)樓市調(diào)控過(guò)山車(chē)
2. 疫情以來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)的任性上揚(yáng)
視頻：CCTV專(zhuān)題視頻
1）最新的樓市供給側(cè)調(diào)控
思考：為什么有錢(qián)人買(mǎi)房子趨之若鶩？

第一講：認(rèn)真聊聊房子
互動(dòng)：疫情期間全球上演了疫、金、供、油四殺，房?jī)r(jià)呢？
研報(bào)：疫情期間全國(guó)房?jī)r(jià)變化
一、買(mǎi)房子的兩性三要素
1. 買(mǎi)房子買(mǎi)的就是兩性——稀缺性、預(yù)期性
案例：三亞的房子值得投資嗎？
2. 影響房?jī)r(jià)的三要素——土地、貨幣、人口
思考：您所在的城市3要素情況如何？
二、哪五類(lèi)房子不能買(mǎi)
互動(dòng)：其實(shí)是四句廣告詞不能信
1. 面朝大海春暖花開(kāi)——海景房不能買(mǎi)
1）海景房的坑——審美疲勞、海鹽侵蝕、并不宜居
2）旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)絕對(duì)是偽需求
2. 用一座城感動(dòng)一座城——超級(jí)大盤(pán)不能買(mǎi)
1）核心地段沒(méi)有超級(jí)大盤(pán)
2）超級(jí)大意味著稀缺性不足
3）持續(xù)新盤(pán)上市就是業(yè)主在替開(kāi)發(fā)商站崗
案例：碧桂園十里銀灘
3. 一鋪富三代——商鋪不能買(mǎi)
1）再交易成本
2）稀缺性評(píng)估難度
3）空租期
4）租售比
5）杠桿率與加杠桿成本
案例：小李的金鋪夢(mèng)碎了
4. 城市中心財(cái)富引擎——公寓不能買(mǎi)
1）再交易成本
2）政策性風(fēng)險(xiǎn)
3）租售比
4）不宜居
5）稀缺性不足
案例：廣州解綁商服政策一日游
5. 把固定資產(chǎn)賣(mài)成快消品的不能買(mǎi)
案例：房地產(chǎn)界的高周轉(zhuǎn)之惡
三、買(mǎi)房子的兩個(gè)不相容需求——自住vs.投資
1. 自住類(lèi)購(gòu)房的五原則
1）生活半徑原則
2）交通線(xiàn)延伸原則
3）買(mǎi)預(yù)期不買(mǎi)成熟
4）踮腳抬手原則
5）重宏觀輕微觀原則
案例：擰巴的決策通常不是最優(yōu)決策
2. 投資類(lèi)購(gòu)房的七原則
1）視角升維到全國(guó)地圖
2）極致稀缺性原則
3）買(mǎi)預(yù)期不買(mǎi)成熟
4）杜絕一切自主代入感
5）多踩盤(pán)多走二級(jí)市場(chǎng)
6）別對(duì)投資品有感情
7）關(guān)注資本&人才雙虹吸效應(yīng)
案例：首先確保不能掉坑里
四、房票的技術(shù)性解決方案
1. 理解了人口競(jìng)爭(zhēng)就理解了房票的實(shí)質(zhì)
2. 先找一手資料后看解讀文章
3. 做自由中國(guó)公民杜絕戶(hù)籍情結(jié)
4. 先買(mǎi)房后結(jié)婚
案例：技術(shù)性突破限購(gòu)
第一講小結(jié)：不懂房子的投資人并不懂金融，不懂房子的理財(cái)顧問(wèn)賣(mài)不好保險(xiǎn)


第二講：房子是什么
互動(dòng)：房子到底是什么
一、房子的金融定義
1. 家庭財(cái)富承載資產(chǎn)
2. 鮮明的金融投資品屬性——復(fù)利、杠桿
互動(dòng)：為什么買(mǎi)房子
二、買(mǎi)房子的四大理由
1. 復(fù)利增長(zhǎng)資產(chǎn)
互動(dòng)：房?jī)r(jià)上漲模型
2. 最容易加杠桿的投資標(biāo)的
互動(dòng)：沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害
3. 最低成本加杠桿的投資標(biāo)的
研報(bào)：最新利率匯總表
4. 有較高的使用價(jià)值——最樸素的投資理念
三、貸款買(mǎi)房的四大誘惑
互動(dòng)：為什么有錢(qián)人要貸款買(mǎi)房
1. 更高的投資回報(bào)率
2. 更健康的家庭現(xiàn)金流
3. 更具靈活性、流動(dòng)性的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)
4. 更低的投資風(fēng)險(xiǎn)
研報(bào)：全款買(mǎi)房 vs. 貸款買(mǎi)房
第二講總結(jié)：理解了房子的財(cái)富密碼，您已經(jīng)是半個(gè)金融專(zhuān)家了。

第三講：房子怎么了
研報(bào)：價(jià)格倒掛不止發(fā)生在深圳
一、新房vs.二手房?jī)r(jià)格倒掛的3個(gè)原因
1. 一邊市長(zhǎng)一邊市場(chǎng)
2. 一邊低交易成本一邊高拓展空間
3. 一邊稀缺搖號(hào)一邊自由交易
研報(bào)：如果關(guān)注租售比沒(méi)有人會(huì)買(mǎi)房子
二、持有投資性房產(chǎn)的兩個(gè)黑洞
1. 租售比黑洞
2. 租金年化收益率黑洞
觀點(diǎn)：假如房?jī)r(jià)停止上漲，意味著資產(chǎn)將復(fù)利減值
三、收房租的稅務(wù)成本——2020年包租婆該交稅了
案例：李小姐的被動(dòng)收入
1. 2020自主報(bào)稅元年——你可以不報(bào)但稅務(wù)局知道
2. 房租的稅收計(jì)算
3. 房租的稅收稽查路徑
4. 租售比和租金年化收益率進(jìn)一步惡化
案例分析：張總的抉擇
四、房子的交易成本——買(mǎi)房容易買(mǎi)房難
1. 滿(mǎn)五唯一成為關(guān)鍵
2. 賣(mài)給兒子竟然是最優(yōu)選擇
3. 張總兒子再交易的3個(gè)條件——滿(mǎn)5、自主、唯一
五、房子的持有成本——持有稅相當(dāng)可怕
研報(bào)：房產(chǎn)稅最新資訊
1. 房產(chǎn)稅3大特點(diǎn)
1）一城一策
2）多套起征
3）持有即征
案例：杜老師是中國(guó)房產(chǎn)稅的首批納稅人
六、房子的傳承風(fēng)險(xiǎn)與成本
1. 張總的4個(gè)選擇分析——風(fēng)險(xiǎn)與成本皆高
1）18歲——此路不通、傳承風(fēng)險(xiǎn)、交易成本、再交易成本
2）婚前——傳承風(fēng)險(xiǎn)、交易成本、再交易成本
3）婚后——傳承風(fēng)險(xiǎn)、交易成本、再交易成本
4）身后——繼承風(fēng)險(xiǎn)、繼承成本、遺產(chǎn)稅
研報(bào)：遺產(chǎn)稅最新資訊與全球開(kāi)征情況
2. 三種傳承方式下的稅費(fèi)計(jì)算——沒(méi)有一種便宜
1）買(mǎi)賣(mài)
2）贈(zèng)予
3）繼承
第三講總結(jié)：房子不僅是業(yè)主的資產(chǎn)也是被征稅的資產(chǎn)

第四講：房住不炒與房主不保
一、突如其來(lái)的調(diào)控加碼——交易高位被凍結(jié)
1. 深圳7.15新政
2. 東莞、南京7.25調(diào)控升級(jí)
3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)調(diào)控加碼是精準(zhǔn)施策、釜底抽薪
研報(bào)：從這樣的指標(biāo)將房企分類(lèi)還是第一次
二、現(xiàn)階段房子呈現(xiàn)的四大新特征——房住不炒
1. 持有期鎖定
2. 租售比畸低
3. 交易凍結(jié)
4. 稅收在路上
三、房子的過(guò)去、現(xiàn)在、將來(lái)——房主不保
1. 過(guò)去：持續(xù)高速增長(zhǎng)
2. 現(xiàn)在：危機(jī)四伏
3. 將來(lái)：充滿(mǎn)不確定性
第四講總結(jié)：房住不炒房主不保

第五講：除了房子財(cái)富如何安放
案例分析：張總的房子如何換成人壽保單會(huì)怎樣
一、人壽保單的不一樣——傳承工具
1. 人壽保單四大功能——傳承、控制、杠桿、免稅
2. 人壽保單的特殊性——控制權(quán)與受益權(quán)分離
二、人壽保單的不一樣——?jiǎng)傂詢(xún)陡?br /> 1. 106號(hào)文件階段
2. 給付條件剛性觸發(fā)——最本質(zhì)的區(qū)別
三、灰犀牛風(fēng)險(xiǎn)更應(yīng)該被關(guān)注——必然將至
引用：米歇爾·渥克《灰犀牛：如何應(yīng)對(duì)大概率危機(jī)》
1. 人生兩大類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)——黑天鵝、灰犀牛
2. 人們普遍的誤區(qū)——過(guò)分關(guān)注黑天鵝而忽略灰犀牛
3. 為什么管理灰犀牛風(fēng)險(xiǎn)更重要
1）剛性發(fā)生
2）習(xí)以為常到忘記它的存在
3）嚴(yán)重影響
四、當(dāng)面對(duì)不確定性人類(lèi)的本能
視頻：瘋狂原始人
引用：吳曉波對(duì)保險(xiǎn)工具的描述
1. 過(guò)去投保的行為爭(zhēng)取無(wú)比——已經(jīng)在用金融工具轉(zhuǎn)移未知風(fēng)險(xiǎn)
2. 現(xiàn)在您應(yīng)該堅(jiān)定地用金融工具管理已知必然將至的風(fēng)險(xiǎn)——教育、養(yǎng)老
五、年金險(xiǎn)對(duì)沖灰犀牛風(fēng)險(xiǎn)的最佳金融工具——沒(méi)有之一
1. 保額計(jì)算方法——以終為始法、以始為終法
2. 核心價(jià)值——沒(méi)有任何可選替代工具
1）復(fù)利增長(zhǎng)金融資產(chǎn)
2）剛性?xún)陡?br /> 3）未來(lái)靈活提取的持續(xù)正向被動(dòng)現(xiàn)金流
3. 復(fù)利的三個(gè)條件——初試投入、收益率、時(shí)間
1）初始投入——資金具有鮮明的稀缺性
2）收益率——高收益意味著高風(fēng)險(xiǎn)
3）時(shí)間——只有時(shí)間最可控，今天能決定明天
4. 種一棵樹(shù)最好的時(shí)間是十年前——其次就是現(xiàn)在
思考：請(qǐng)問(wèn)您什么時(shí)候最年輕？
第五講總結(jié)：年金險(xiǎn)是無(wú)可替代的金融工具，投保就是現(xiàn)在，就是今天！

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