房地產非財務人員的高級財務管理（2天）

房地產非財務人員的高級財務管理
（2天）

課程背景

企業(yè)運營的最終目標是提升財務數(shù)據(jù)的表現(xiàn)，完成上級下達的財務指標，而財務數(shù)據(jù)又
是從經營表現(xiàn)轉化而來的，因此，作為房地產企業(yè)管理層的日常決策和企業(yè)的日常運營
都與財務結果緊密相連。
此外，通過財務分析的方法找到項目管理中的黑洞，運用專業(yè)的手法降本增效，實現(xiàn)
項目利潤最大化，也是地產公司項目總必須具體的財務管理技能。
通過本課程學習，致力于使房地產公司的管理人員都成為“業(yè)務中的財務專家、財務
中的業(yè)務專家”。


課程對象
老板、董事長、總裁/總經理、事業(yè)部總經理、項目總經理、分子公司總經理、首席
財務官/財務總監(jiān)、財務經理、企業(yè)中高層等。

課程收益
? 建立房地產項目各階段不同的財務經營理念和意識
? 掌握項目超級指標的解讀方法及改善方法
? 掌握改善項目現(xiàn)金流的方法
? 掌握“零利息”的內部融資創(chuàng)新33法
? 掌握通過項目預算控制成本費用的方法

課程亮點
實戰(zhàn)派風格，追求“落地”文化，針對性強，診斷式、咨詢式培訓解決企業(yè)痛點，生動幽
默，通過視頻、分組討論、點評、角色帶入等教學手段，調動學員的參與性和積極性。

確保課程：聽得懂、拿得走、用得上、有實效。



課程大綱
第一單元 打造房地產開發(fā)各階段財務經營意識和理念
■ 財務為什么要管“這么寬”
■ 房地產開發(fā)各階段需具備不同重點的財務經營意識和理念
? 可行性研究
? 立項及建設用地規(guī)劃
? 取得土地
? 開發(fā)階段
? 竣工階段
? 銷售階段
? 自持商業(yè)物業(yè)經營
【案例】碧桂園的“456”高周轉使之成為房企龍頭

第二單元 實戰(zhàn)演練，對照知名房企的報表解析財務指標
■ 償債能力指標分析，看會否防范風險
【工具分享】降低資產負債率的運營控制
【討論及點評】解決三條線超標危機的有效方法
■ 營運能力指標分析，看是否會管理項目
【工具分享】項目關鍵節(jié)點橫道圖
【案例】碧桂園通過工種標準作業(yè)時間提升進度
■ 盈利能力指標分析，看項目賺錢能力如何
【案例】萬科華發(fā)項目的盈利分析指標
【重點案例】剝洋蔥式地從數(shù)據(jù)分析找出盈利能力下滑的11層原因
■ 盈利質量指標分析，看盈利中有多少利潤可以兌現(xiàn)
【工具分享】應收賬款遞進式催收技巧
■ 綜合解讀企業(yè)經營安全性，建立預警指標
【討論及點評】房企如何建立包括財務指標和經營指標在內的預警體系

第三單元 學以致用，結合財務分析結果找出提升業(yè)績的方向和方法
■ 用好管理最重要的工具---杜邦分析
【案例】萬科用杜邦分析預測及控制運營管理
■ 現(xiàn)金流角度的經營啟示
【討論及點評】如何通過運營能力的提升優(yōu)化現(xiàn)金流
■ 盈利角度的經營啟示思考
【討論及點評】思考從運營的全環(huán)節(jié)提升盈利水平的關鍵點和具體對策
■ 成本管控角度的管理啟示
【討論及點評】在運營的各個環(huán)節(jié)降本增效的方法有哪些（采購、人效、租賃等）
■ 預算管控角度的管理啟示
【討論及點評】有效控制預算費用的方法有哪些
【課堂互動】精準控制營銷費用實戰(zhàn)方法


第四單元 如何改善項目現(xiàn)金流
■ 現(xiàn)金流的重要性
【案例】土地儲備的貨值超過8000億元的福晟集團資金鏈斷裂
■ 現(xiàn)金流風險預警
? 三級現(xiàn)金流預警模型
? 阿特曼現(xiàn)金流預警模型
■ “量入為出”控制資金及難點應對
【工具分享】“酌量效益優(yōu)先法”解決預算費用不夠分配
■ 如何使用五維資金計劃預防資金危機
【工具分享】碧桂園多層級的資金計劃套表
■ 融資渠道選擇
? 內部融資
? 債務融資
? 股權融資
【課堂互動】房地產項目“零利息”內部融資33法
■ 降低融資成本
? 加權平均資本成本


第五單元 房地產公司全生命周期業(yè)財融合成本管控
■ 立項階段成本控制，倒擠目標成本
■ 規(guī)劃階段，配合專家評審委員會和策劃、設計部門降本
■ 設計階段，配合設計部門最大限度設計降本
■ 招標階段
? 招標前
【工具分享】供應商等級評核表
? 招標中
← 現(xiàn)場開標，把控投標人報價及對各項商務條款的響應情況
←
稅籌，包括印花稅、增值稅、公司所得稅、房產稅（自建或購買建筑物）等
←
合同簽訂，嚴格審核合同金額、付款方式、付款進度、質保金、銀行賬號、違
約條款等
← 合同風控條款
【工具分享】采購合同評審14個財務風控點的防范
? 招標后
← 資產驗收
■ 采購階段成本控制：采購降本
【工具分享】采購降本的主要方法
■ 施工階段建安成本控制
? 控制變更工程成本
? 控制支付工程款節(jié)奏
【工具分享】工程實際進度與預計進度甘特圖
【工具分享】工程進度與工程付款自動匹配表
■ 營銷階段
? 定價管理
? 銷售合同
? 土增稅清算節(jié)奏的資金占用
? 存銷比分析
? 業(yè)財融合去化
? 銷售折扣管理
? 銷售回款率管理
? 超期應收賬款催收標準化管理



【課后答疑】回答學員現(xiàn)場提出問題

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