房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投融資財(cái)務(wù)管控（2天）

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投融資財(cái)務(wù)管控
課綱（2天）

課程背景
房地產(chǎn)集團(tuán)公司項(xiàng)目眾多，現(xiàn)金投入量大，自有資金不足，易受宏觀調(diào)控政策及金融
政策影響，面臨著資金分散，資金運(yùn)行效率低的困境。
老師通過(guò)大量房地產(chǎn)企業(yè)案例，從戰(zhàn)略的高度講解當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)公司對(duì)投資項(xiàng)目
的選擇和財(cái)務(wù)管控評(píng)價(jià)，并使用近百種融資方法全方位解決房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的難題
，幫助企業(yè)最大限度地控制資金風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約資金占用，賺取資金高效運(yùn)作的效益。


課程收益
■ 了解當(dāng)前投資行業(yè)的禁區(qū)和熱點(diǎn)
■ 掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)測(cè)算和評(píng)價(jià)的財(cái)務(wù)管控方法
■ 掌握“零利息”的內(nèi)部融資創(chuàng)新方法
■ 掌握創(chuàng)新債務(wù)融資方法
■ 掌握股權(quán)融資創(chuàng)新方法

課程對(duì)象
董事長(zhǎng)、公司股東、總裁、總經(jīng)理、董事會(huì)秘書、首席財(cái)務(wù)官/財(cái)務(wù)總監(jiān)、企業(yè)中高
層、財(cái)務(wù)經(jīng)理、投資總監(jiān)、投資經(jīng)理等。

課程亮點(diǎn)
■ 源于實(shí)戰(zhàn)，追求“落地”文化
■ 通過(guò)視頻、分組討論、點(diǎn)評(píng)、角色帶入等教學(xué)手段，調(diào)動(dòng)學(xué)員的參與性和積極性
■ 近百種融資方法是解決當(dāng)前形勢(shì)下資金難題的有效方法
■ 確保課程：聽(tīng)得懂、拿得走、用得上、有實(shí)效。



課程大綱
第一單元 房地產(chǎn)投資的行業(yè)管控
■ 我國(guó)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)
? 貨幣政策
? 稅收政策
? 房地產(chǎn)政策房?jī)r(jià)
? 人口政策
? 其他政策
■ 新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下投資什么行業(yè)
? 當(dāng)前政策下不能進(jìn)入的投資行業(yè)
? 新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下10個(gè)新投資熱點(diǎn)行業(yè)

第二單元 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資測(cè)算
? 房地產(chǎn)投資的考慮要素
? 房地產(chǎn)投資的因素分析法
? 房地產(chǎn)投資測(cè)算
- 市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)
- 區(qū)位分析
- 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模
- 選址分析
- 規(guī)劃與布局
- 施工進(jìn)度計(jì)劃及建設(shè)期
- 投資成本估算
- 房地產(chǎn)項(xiàng)目九大費(fèi)用估算
← 土地費(fèi)用
← 前期工程費(fèi)
← 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
← 管理費(fèi)用
← 銷售費(fèi)用
← 財(cái)務(wù)費(fèi)用
← 稅費(fèi)
← 其他費(fèi)用
← 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
- 價(jià)格測(cè)算方法
← 市場(chǎng)比較法
← 收益法
← 成本法
- 收入測(cè)算
← 租售收入測(cè)算
← 自營(yíng)收入測(cè)算
← 配套設(shè)施銷售收入測(cè)算
- 資金籌措測(cè)算

第三單元 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
? 房地產(chǎn)項(xiàng)目類型及成本構(gòu)成
- 開(kāi)發(fā)銷售型
- 開(kāi)發(fā)出租型
- 開(kāi)發(fā)自營(yíng)型
? 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要指標(biāo)
- 地價(jià)支付貼現(xiàn)比
- 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)
- 獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）
- 資金峰值比例


- 資金平衡分析測(cè)算
- 敏感性測(cè)算
- 臨界點(diǎn)測(cè)算
- 銷售毛利率
- 銷售凈利率
- 靜態(tài)投資回收期
- 動(dòng)態(tài)投資回收期
- 總投資回報(bào)率
- 收益乘數(shù)
- 營(yíng)業(yè)比率
- 損益平衡比率
- 全面資本化率
- 股本化率
- 現(xiàn)金回報(bào)率
- 經(jīng)紀(jì)人收益率
- 借款償還期
- 還本付息比率
- 投資利潤(rùn)率
- 投資利稅率
- 資本金凈利潤(rùn)率
- 資產(chǎn)負(fù)債率
- 流動(dòng)比率
- 速動(dòng)比率
- 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
- 內(nèi)部收益率
- 貸款價(jià)值（LTV）比
- 債務(wù)覆蓋率（DCR）
- 盈虧平衡點(diǎn)
- 稅前股本回報(bào)率
- 稅后股本回報(bào)
【分享】主要財(cái)務(wù)指標(biāo)表

第四單元 “零利息”的內(nèi)部融資創(chuàng)新
■ “零利息”的內(nèi)部融資創(chuàng)新法
【案例】華為如何讓員工“既出錢又出力”
■ 集中資金使用的融資創(chuàng)新
? 現(xiàn)金池
? 結(jié)算中心
? 財(cái)務(wù)公司模式
【案例】萬(wàn)科集團(tuán)資金管理模式
■ 精細(xì)資金管理的融資創(chuàng)新
【案例】萬(wàn)科五維資金管理模式
【工具】資金計(jì)劃套表
■ 節(jié)約資金的間接融資創(chuàng)新
【案例】降低采購(gòu)成本的方法
第五單元 債權(quán)融資創(chuàng)新
■ 創(chuàng)新債務(wù)融資30法
? 項(xiàng)目貸款；
? 股權(quán)質(zhì)押貸款；
? 應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款；
? 互保貸款；
? 銀行承兌匯票；
? 商業(yè)承兌匯票；
? 委托貸款；
? 商業(yè)保理；
? 集中供應(yīng)商
? 供應(yīng)商供應(yīng)鏈融資；
? 發(fā)公司債；
? 集合企業(yè)債券；
? 可轉(zhuǎn)換債券；
? 發(fā)行信托產(chǎn)品；
? 資產(chǎn)托管計(jì)劃的杠桿融資；
? 銀團(tuán)貸款；
? 夾層融資；
? 現(xiàn)金折扣融資；
? 售后回購(gòu)；
? 售后回租；
? 債務(wù)重組；
? 應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓；
? 特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓；
? 股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓；
? 政府補(bǔ)貼；
? 民間拆借（自然人或法人金主 ）
? 項(xiàng)目融資（PPP\BT\BOT等）
? 融資租賃
? 互金
? ABS
? 短期融資券
【視頻案例】港珠澳大橋的坎坷融資之路
【案例】明股實(shí)債的小股操盤模式
【案例】三浦威特的債務(wù)重組融資案例
【案例】京御地產(chǎn)和大廠華夏的內(nèi)部債權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)外部融資
【案例】收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資
【案例】夾層式資管計(jì)劃
【案例】都江堰重建項(xiàng)目“BT+信托”融資案例
【案例】北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司股權(quán)收益權(quán)融資

第六單元 股權(quán)融資創(chuàng)新
■ 股權(quán)融資方法
? 產(chǎn)業(yè)基金；
? 天使基金；
? VC；
? PE ；
? 內(nèi)部員工眾籌
? 外部股權(quán)眾籌（自然人或法人金主 ）；
? IPO
? 定增
? 項(xiàng)目股權(quán)融資
? 杠桿收購(gòu)（并購(gòu)）
? MBO（并購(gòu)）
【分享】提高融資成功率的關(guān)鍵是生命周期與資方風(fēng)控的匹配
【案例】杭州綠城打出資本運(yùn)作組合拳渡過(guò)資金危機(jī)
【案例】治大國(guó)，如烹小鮮的“重組+夾層資本運(yùn)作”創(chuàng)新融資
【案例】利用地產(chǎn)金融創(chuàng)新融資（汽車金融）



【總結(jié)及現(xiàn)場(chǎng)輔導(dǎo)答疑】

黃海老師的其它課程