“十四五”規(guī)劃、新型城市化、建筑業(yè)綠色發(fā)展視角下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)

“十四五”規(guī)劃、新型城市化、建筑業(yè)綠色發(fā)展視角下
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)
王傳寶
時(shí)長(zhǎng)：1天


培訓(xùn)目標(biāo)：結(jié)合學(xué)習(xí)“十四五”規(guī)劃和2021年全國(guó)兩會(huì)精神，研讀“十四五”規(guī)劃開局與兩
會(huì)后新型城市化（都市圈建設(shè)）、建筑業(yè)綠色發(fā)展視角下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。幫助學(xué)
員正確判斷，提出相關(guān)對(duì)策，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有趣、
有理、有料、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實(shí)際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然
的基礎(chǔ)上，進(jìn)而知道未來的必然。

課程大綱：
一、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/
企業(yè)的影響
1、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城市化的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
——完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量
——城鎮(zhèn)化率提高1個(gè)百分點(diǎn)
——放開戶籍限制、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等
——人口遷移為房地產(chǎn)帶來機(jī)遇與挑戰(zhàn)
——國(guó)務(wù)院：放開放寬落戶限制，“試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度”
——2021年8月30日消息，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《“十四五”就業(yè)促進(jìn)規(guī)劃》提出，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移
人口市民化。
——人口的遷移也帶來居住需求的爆發(fā)式增長(zhǎng)，住房供需矛盾突出，進(jìn)而推高城市房?jī)r(jià)
。因此解決大城市住房突出問題成為新型城鎮(zhèn)化過程中的一道難題。
——對(duì)于房企來說，人口的流動(dòng)趨勢(shì)將成為制定發(fā)展戰(zhàn)略、謀劃城市布局、規(guī)劃拿地規(guī)
模、確定產(chǎn)品定位的重要風(fēng)向標(biāo)。
——對(duì)基建和房地產(chǎn)是持續(xù)性機(jī)遇
2、“十四五”規(guī)劃關(guān)于城市群、都市圈表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
——隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)已經(jīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要
引擎，也成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新機(jī)遇。
（1）推動(dòng)城市群一體化發(fā)展。這些城市群將構(gòu)成我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的核心動(dòng)力，同
時(shí)也將為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。
（2）建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。
3、“十四五”規(guī)劃關(guān)于 “城市更新行動(dòng)”的相關(guān)精神解讀與房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)
——“十四五”規(guī)劃綱要提出，要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施
城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。
——“十四五”期間，要完成2000年底前建成的21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，基本完成大
城市老舊廠區(qū)改造，改造一批大型老舊街區(qū)，因地制宜改造一批城中村。
——實(shí)際上，2020年已經(jīng)新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個(gè)，惠及居民736萬戶。2021
年的政府工作報(bào)告提出，將新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)。
——房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了數(shù)十年高速發(fā)展，市場(chǎng)趨于飽和，逐步由規(guī)?；蚋哔|(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)
型，城市更新和老舊小區(qū)改造成為房企布局的新賽道。
——據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)上市房企中，約有六成房企涉足了城市更新，其
中，TOP50上市房企的比例達(dá)到了78%。約有40%的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到超百萬平方米的規(guī)模，規(guī)
模最大的企業(yè)總建筑面積可達(dá)1億平方米。
——在政策層面，城市政府的支持力度不斷加大。以北京為例，2021年北京市市級(jí)預(yù)算
中，住房保障支出安排33.6億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到51.1%，主要用于推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治
等城市有機(jī)更新工作。
4、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)
行業(yè)/企業(yè)的影響
——關(guān)于完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，在“十四五”規(guī)劃綱要中作為獨(dú)立的一節(jié)內(nèi)
容，用500多字加以闡述。
（1）堅(jiān)持“房住不炒”的總原則
——“房住不炒”的概念自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，已經(jīng)深入人心，并成為房
地產(chǎn)調(diào)控的總原則。2021年將這一表述列入“十四五”規(guī)劃綱要，充分表明房地產(chǎn)回歸民
生保障屬性是大勢(shì)所趨，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用將逐步淡化，投機(jī)炒房行為將被嚴(yán)厲禁
止。未來五年乃至更長(zhǎng)時(shí)間，這都將是房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則和底線。在2021年的政府
工作報(bào)告中，將房地產(chǎn)發(fā)展列入“切實(shí)增進(jìn)民生福祉”這一章節(jié)?。。。?！，并再次強(qiáng)調(diào)
“房住不炒”的總基調(diào)，同樣印證了房地產(chǎn)已經(jīng)回歸民生屬性。
（2）加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度
——在“十三五”規(guī)劃綱要中，類似的表述是“優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡，
保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”。經(jīng)過5年的實(shí)踐，在解決房地產(chǎn)供需矛盾過程中逐漸意識(shí)到
房地產(chǎn)供應(yīng)主體單一、保障房供應(yīng)不足的短板，探索出了多主體供應(yīng)、多渠道保障、租
購并舉的新思路?！笆奈濉币?guī)劃綱要首次將這一思路制度化，成為全體人民住有所居的
制度保障。另外，在規(guī)劃綱要中首次提出了“職住平衡”概念，這不僅是提升居住生活品
質(zhì)的重要內(nèi)容，也是解決“大城市病”的關(guān)鍵一環(huán)。
——在保障房供給方面，“十四五”規(guī)劃綱要提到“因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。在管理
方面，提出“處理好基本保障和非基本保障的關(guān)系，完善住房保障方式，健全保障對(duì)象、
準(zhǔn)入門檻、退出管理等政策”。
——浙江出臺(tái)住建領(lǐng)域“共同富裕”行動(dòng)方案。2021年9月5日消息，浙江省住房和城鄉(xiāng)建
設(shè)廳近日印發(fā)《關(guān)于打造住房城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展省域樣板推進(jìn)共同富裕示范區(qū)建設(shè)行動(dòng)
方案（2021-2025年）》
（3）落實(shí)主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期
——“十四五”規(guī)劃綱要提出，“堅(jiān)持因地制宜、多策并舉，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)
定地價(jià)、房?jī)r(jià)和預(yù)期。建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制（?。?！太重要了），加強(qiáng)房地產(chǎn)金融
調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求”。
（4）加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)
——關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，“十三五”規(guī)劃綱要僅用了60個(gè)字，而“十四五”規(guī)劃
綱要?jiǎng)t用了229個(gè)字來闡述，即：“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤活存量住房資
源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服
務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，保障承租人和出租人合法權(quán)益。有效增加
保障性住房供給，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市
為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住
房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將
非住宅房屋改建為保障性租賃住房?！眱?nèi)容包含法規(guī)建設(shè)、市場(chǎng)培育、土地供應(yīng)、市場(chǎng)供
給、制度保障等一系列制度安排和實(shí)現(xiàn)路徑。
——在租賃住房供應(yīng)方面，“十四五”規(guī)劃綱要提出了“單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利
用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保
障性租賃住房”這三大路徑。其中在利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃租房方面，目前已經(jīng)有1
8個(gè)城市開展試點(diǎn)，試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)將逐步推廣。在利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房
方面，財(cái)政部、住建部也制定了相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)措施。住建部部長(zhǎng)王蒙徽曾表示，支持產(chǎn)業(yè)
園區(qū)配套建設(shè)和“商改租”““工改租”等非住宅改建，簡(jiǎn)化審批程序，充分發(fā)揮國(guó)有和民營(yíng)
企業(yè)功能作用。在制度和法規(guī)建設(shè)方面，2021年7月2日電，國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《
國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見
》；各城市政府也陸續(xù)出臺(tái)了有關(guān)租賃住房管理的地方性法規(guī)。
——發(fā)展租賃住房市場(chǎng)不僅是解決大城市住房突出問題的重要抓手，也是房企轉(zhuǎn)型發(fā)展
的方向。此前，
國(guó)務(wù)院參事室特約研究員姚景源曾表示,“十四五”期間，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)會(huì)有相當(dāng)大
的發(fā)展空間，特別是長(zhǎng)租房市場(chǎng)，而大力發(fā)展長(zhǎng)租市場(chǎng)是落實(shí)租購并舉、完善中國(guó)住房
制度改革的重要途徑。
——2021年7月2日電，國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《
國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見
》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）明確規(guī)定了對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)
、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿
足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住
房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。而且，執(zhí)行民用水電氣價(jià)格。利用非
居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書
后，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
——房地產(chǎn)政策重點(diǎn)圍繞增加住房供給和發(fā)展租賃住房市場(chǎng)?！笆奈濉币?guī)劃綱要重申堅(jiān)
持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，除了要求“遏制投機(jī)性需求”外，對(duì)商品房住
宅市場(chǎng)的表態(tài)較為中性。規(guī)劃指出房地產(chǎn)政策要堅(jiān)持因地制宜、多措并舉，支持“合理”
自主需求，擴(kuò)大租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，通過定向增加土地供給等措施來推動(dòng)住
房租賃市場(chǎng)發(fā)展。同時(shí)，規(guī)劃提出2021-
2025年要完成21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造（2021年計(jì)劃完成5.3萬個(gè)），遠(yuǎn)高于2020年的
4萬個(gè)。規(guī)劃還要求加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，并延續(xù)了十三五規(guī)劃中“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”?
的表述。政府似乎一方面希望促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，另一方面也要抑制房地產(chǎn)相
關(guān)泡沫。鑒于房地產(chǎn)政策可能會(huì)持續(xù)偏緊，面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。
5、房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)：安居房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、老舊小區(qū)改造、城市更新……
（暴利時(shí)代結(jié)束，回歸正常產(chǎn)業(yè)）
6、“十四五”時(shí)期建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇
（1）在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，房地產(chǎn)必將扮演重要角色
（2）繼續(xù)對(duì)關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行投資：“兩新一重”與房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)遇
——“兩新一重”：新型城鎮(zhèn)化、新基建、國(guó)家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目
（3）綠色發(fā)展、碳中和及其對(duì)建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊
（4）加快數(shù)字化發(fā)展，建設(shè)數(shù)字中國(guó)及其對(duì)建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊
（5）思考：“十四五”時(shí)期某某房地產(chǎn)公司的發(fā)展機(jī)遇
7、“十四五”規(guī)劃下的2035年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的十大預(yù)判
（1）預(yù)判一：保障性住房將開辟住房第二市場(chǎng)
（2）預(yù)判二：租賃住房供應(yīng)多元化
（3）預(yù)判三：“空置稅”將為“房住不炒”保駕護(hù)航
（4）預(yù)判四：“學(xué)區(qū)房”成為歷史
（5）預(yù)判五：二手房行業(yè)亂象將在國(guó)家統(tǒng)一規(guī)則之下重塑
（6）預(yù)判六：城市群內(nèi)置業(yè)將取消限制
（7）預(yù)判七：跨省調(diào)節(jié)用地指標(biāo)，將是十四五調(diào)結(jié)構(gòu)的必要手段
（8）預(yù)判八：城市用地性質(zhì)的“兼容度”將適度放開
（9）預(yù)判九：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將以“重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期”，取代“強(qiáng)復(fù)制、高周轉(zhuǎn) ”?
（10）預(yù)判十：城市的公共空間與設(shè)施是資產(chǎn)而非成本

二、綠色發(fā)展、碳中和、節(jié)能減排及其對(duì)建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊
1、“綠天鵝”風(fēng)險(xiǎn)卻比“黑天鵝”風(fēng)險(xiǎn)更高階
——為應(yīng)對(duì)氣候變化和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)低碳轉(zhuǎn)型，大幅度收緊碳排放等相關(guān)政策或技術(shù)革新，
引發(fā)高碳資產(chǎn)重新定價(jià)和財(cái)務(wù)損失的風(fēng)險(xiǎn)。
——為什么拉閘限電：與碳達(dá)峰碳中和有關(guān)
2、工業(yè)、交通和建筑，被公認(rèn)為全球三大“能耗大戶”
——世界銀行預(yù)計(jì)，到2030年前，若要實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排的目標(biāo)，70%的潛力在建筑節(jié)能減
排方面。
3、加快推動(dòng)綠色低碳發(fā)展，對(duì)建筑業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展意義重大
——高質(zhì)量發(fā)展的底色就是綠色。
——當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式粗放的局面并未根本轉(zhuǎn)變。就建筑業(yè)而言，現(xiàn)場(chǎng)澆（砌）
筑的方式帶來了資源能源利用效率低、建筑垃圾排放量大、揚(yáng)塵和噪聲環(huán)境污染嚴(yán)重、
工程質(zhì)量和安全沒有保障的問題。
——傳統(tǒng)建造方式造成的資源能源過度消耗和浪費(fèi)仍在繼續(xù)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與資源能源的矛
盾會(huì)更加突出，極大制約了可持續(xù)發(fā)展。
4、以工業(yè)化、信息化、綠色化“三化合一”為特征的新型建筑工業(yè)化代表著未來發(fā)展
趨勢(shì)，是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域綠色發(fā)展、低碳循環(huán)發(fā)展的主要舉措。
——2020年8月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加快新型建筑工業(yè)化
發(fā)展的若干意見》 （建標(biāo)規(guī)〔2020〕8號(hào)）
，明確要通過新一代信息技術(shù)驅(qū)動(dòng)，以工程全壽命期系統(tǒng)化集成設(shè)計(jì)、精益化生產(chǎn)施工
為主要手段，整合工程全產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈和創(chuàng)新鏈，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)高效益、高質(zhì)量、低
消耗、低排放。
5、發(fā)展新型建筑工業(yè)化是促進(jìn)建設(shè)領(lǐng)域節(jié)能減排的有力抓手
——裝配式建造方式在節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水和減排方面有顯著成效，可減少建筑垃圾排放
、水資源消耗，節(jié)約木材、水泥砂漿等建筑材料，從根本上改變施工現(xiàn)場(chǎng)“臟亂差”的局
面，有效降低建造過程中的大氣污染和建筑垃圾排放，最大程度減少揚(yáng)塵和噪聲等環(huán)境
污染，助力城市環(huán)境改善和生態(tài)文明建設(shè)。
——更重要的是，新型建筑工業(yè)化的發(fā)展能夠徹底轉(zhuǎn)變以往建造技術(shù)水平不高、科技含
量較低、單純拼勞動(dòng)力成本的競(jìng)爭(zhēng)模式，將工業(yè)化生產(chǎn)和建造過程與信息化緊密結(jié)合，
強(qiáng)調(diào)科技進(jìn)步和管理模式創(chuàng)新，注重提升勞動(dòng)者素質(zhì)，注重塑造企業(yè)品牌和形象，以此
形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
6、新形勢(shì)下，建筑業(yè)踐行綠色發(fā)展的根本道路在于創(chuàng)新
——當(dāng)前，黨中央把持續(xù)推進(jìn)綠色發(fā)展、實(shí)現(xiàn)生態(tài)文明建設(shè)新進(jìn)步，作為“十四五”時(shí)期
經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)之一。
——“綠色發(fā)展”成為了生存之本、發(fā)展之機(jī)、興旺之要。只有積極推進(jìn)建筑工程技術(shù)進(jìn)
步、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提高建筑業(yè)發(fā)展質(zhì)量，才能真正把“綠色”融入建筑全生命周期
，實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)的綠色發(fā)展。
7、建筑行業(yè)實(shí)現(xiàn)“30-60”路徑建議
——實(shí)現(xiàn)建筑運(yùn)行碳排放達(dá)峰、碳中和，還是應(yīng)從四個(gè)根本路徑入手：
——一是加速提升建筑節(jié)能水平，具體措施包括提升建筑保溫隔熱性能、提高設(shè)備能源
利用效率和建筑節(jié)能運(yùn)行管理水平；?
——二是規(guī)?；茝V可再生能源建筑應(yīng)用，提高建筑“產(chǎn)能”能力，發(fā)展綠色能源供暖技
術(shù)；?
——三是與電力部門脫碳進(jìn)程協(xié)同，推動(dòng)建筑電氣化，提高建筑用電與電網(wǎng)互動(dòng)能力；
?
——四是加大小區(qū)綠化和城市綠地面積，?提高固碳、碳匯能力。
8、從建筑全壽命周期視角看，建筑領(lǐng)域還可以發(fā)揮更大的減排能力，如：
——提升建筑壽命，?防止“大拆大建”，減少新建建筑量；
——發(fā)展木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)（考慮鋼材的回收）等低碳建筑結(jié)構(gòu)體系，減少建材生產(chǎn)階段
碳排放；
——大力推廣綠色建材的應(yīng)用，將碳排放強(qiáng)度作為綠色建材認(rèn)定的關(guān)鍵指標(biāo)，發(fā)展具有
固碳能力的建材，包括以CO2作為生產(chǎn)原料的建材，或者能夠吸附CO2的建材。
9、推進(jìn)單體建筑到住區(qū)、社區(qū)的綠色化建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式，創(chuàng)建一批高標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑
、健康建筑、綠色社區(qū)示范試點(diǎn)，引導(dǎo)民眾對(duì)綠色、健康意識(shí)的提高，帶動(dòng)綠色建筑產(chǎn)
業(yè)鏈企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
10、綠色建筑：節(jié)能減碳
——為實(shí)現(xiàn)碳中和的目標(biāo)，必須大力發(fā)展綠色建筑，在建筑物全壽命周期最大程度節(jié)約
資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染。
——利用可再生能源發(fā)電為綠色建筑提供運(yùn)行動(dòng)力是降低建筑運(yùn)行能耗的有效技術(shù)之一
：光伏發(fā)電和風(fēng)力發(fā)電
11、綠色建筑：引領(lǐng)潮流的碳中和建筑
——根據(jù)紐約、波特蘭、多倫多和倫敦等城市的新立法，確保綠色建筑成為黃金標(biāo)準(zhǔn)的
競(jìng)賽正在進(jìn)行。目標(biāo)是：到2030年，所有新建建筑達(dá)到碳中和，到2050年使現(xiàn)有建筑達(dá)
到同樣的標(biāo)準(zhǔn)。
——葛蘭素史克林碳中和實(shí)驗(yàn)室位于英國(guó)諾丁漢大學(xué)，依靠自己的可再生能源運(yùn)行。它
所產(chǎn)生的盈余能源將提供足夠的碳信用額度，以償還其建筑所用的碳。
——案例：德國(guó)的一個(gè)小鎮(zhèn)：產(chǎn)能建筑的思想
——案例：吐魯番的一個(gè)新能源小區(qū)
——建筑物，能源的產(chǎn)銷者，生產(chǎn)。
12、2021年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)公開征
求意見。
——縣城新建建筑要普遍達(dá)到基本級(jí)綠色建筑要求。
13、發(fā)行綠色債券
——2019年全球有超過30%的綠色債券募集資金投向綠色建筑領(lǐng)域，資金規(guī)模超過5400
億元。但是中國(guó)綠色建筑企業(yè)成功發(fā)行綠色債券的占比僅約3%，未來發(fā)展空間巨大。
——根據(jù)氣候債券倡議組織（CBI）報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2019年能源和建筑依然是全球綠色
債券主要投向，分別占比31%和30%，交通運(yùn)輸、水資源則分別占比20%和9%。
——2017年3月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于支持綠色債券發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確指出綠色
公司債券募集資金重點(diǎn)支持節(jié)能、污染防治、資源節(jié)約與循環(huán)利用、清潔交通、清潔能
源、生態(tài)保護(hù)和適應(yīng)氣候變化等綠色產(chǎn)業(yè)。
——2019年2月14日，國(guó)家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、自然資源部、生態(tài)環(huán)境部、
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和國(guó)家能源局聯(lián)合發(fā)布的《綠色產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2019年版）》
，也明確將建筑節(jié)能與綠色建筑、綠色建筑材料制造、綠色照明改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)綠色升
級(jí)、綠色交通、海綿城市、園林綠化、環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施等收錄其中。

三、房地產(chǎn)發(fā)展的金融環(huán)境：金融風(fēng)險(xiǎn)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
1、十九大報(bào)告指出，要“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”
2、金融新周期
3、全球債務(wù)飆升
4、警惕區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延
5、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
6、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅
7、資本管制：詭譎的人民幣匯率
8、生病的股市：個(gè)人理性與集體非理性
9、投資理財(cái)?shù)睦Щ螅哄X往何處去？
10、現(xiàn)有金融政策引導(dǎo)資金到實(shí)體經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)
——百姓發(fā)現(xiàn)：只有房地產(chǎn)投資最穩(wěn)妥
——企業(yè)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)抽離資金
11、房地產(chǎn)企業(yè)資金成本提升，融資越來越難
——已經(jīng)到了十分嚴(yán)苛的程度
——堵住一切資金流入的口子
12、郭樹清：房地產(chǎn)是金融領(lǐng)域最大的“灰犀牛”


四、從共同富裕、“房住不炒”、三孩政策等當(dāng)前社會(huì)政策變化看房地產(chǎn)的民生屬性
1、“房住不炒”的提出與未來發(fā)展
2、從2021年《政府工作報(bào)告》看房地產(chǎn)的民生屬性
4、2021年4月中央政治局會(huì)議精神簡(jiǎn)要解讀（第一次提出嚴(yán)禁學(xué)區(qū)房炒作問題）
3、結(jié)合共同富裕、三孩政策等當(dāng)前社會(huì)政策變化看房地產(chǎn)的民生屬性
4、“十四五規(guī)劃”中指出，要“扎實(shí)推動(dòng)共同富?！?，到2035年使全體人民共同富裕取
得更為明顯的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
5、為什么是浙江？浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)”。
6、浙江浦江縣2020年出臺(tái)推進(jìn)“鄉(xiāng)賢鄉(xiāng)居”的《若干意見》，在堅(jiān)持宅基地三權(quán)分置的
原則下適度放活農(nóng)村集體建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)“鄉(xiāng)賢鄉(xiāng)居”。
7、《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見》
——中央對(duì)于浙江的戰(zhàn)略定位則是：高質(zhì)量發(fā)展高品質(zhì)生活先行區(qū)、城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展
引領(lǐng)區(qū)、收入分配制度改革試驗(yàn)區(qū)、文明和諧家園展示區(qū)。
8、《浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)實(shí)施方案（2021—2025年）》
9、浙江出臺(tái)住建領(lǐng)域“共同富裕”行動(dòng)方案
——2021年9月5日消息，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近日印發(fā)《關(guān)于打造住房城鄉(xiāng)建設(shè)高
質(zhì)量發(fā)展省域樣板推進(jìn)共同富裕示范區(qū)建設(shè)行動(dòng)方案（2021-2025年）》。
10、三次分配解讀
——房產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅，贈(zèng)與稅，資本利得稅。
11、做大蛋糕是正途
——共同富裕是普遍富?；A(chǔ)上的差別富裕，不是同等富裕、同步富裕，更不是均貧富
、殺富濟(jì)貧；
——共同富裕是以高質(zhì)量發(fā)展為基石的共同富裕，是在做大“蛋糕”的基礎(chǔ)上分好“蛋糕
”，是效率與公平、發(fā)展與共享的辯證統(tǒng)一……
12、把企業(yè)作為共同富裕的“敵人”、“劫富”的對(duì)象，是錯(cuò)誤且危險(xiǎn)的。
——只會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯，結(jié)果只會(huì)是“均貧”，而不是“共富”。
——初次分配中企業(yè)是主力；
——政府主導(dǎo)的再分配中企業(yè)是稅源；
——民間捐贈(zèng)、慈善事業(yè)的三次分配更是離不開企業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富。
13、第三次分配的可能理由之一
——轉(zhuǎn)移支付制度的變革（西部資金無效運(yùn)用）
——將地區(qū)轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)變?yōu)殡A層之間的轉(zhuǎn)移
14、當(dāng)前，第三次分配的主要可能做法（自愿，引導(dǎo)）：
（1）政治機(jī)制：通過黨建引領(lǐng)推動(dòng)企業(yè)家群體搞公益慈善（黨員企業(yè)家和其他企業(yè)
家建立公益基金，主要針對(duì)大企業(yè)運(yùn)作）（也有捐贈(zèng)大型公司股票的?；鹉壳皼]有解
散機(jī)制，起到政府的第三財(cái)政的作用，通過引導(dǎo)，基金可以扶貧、捐助學(xué)校醫(yī)院，修路
）
（2）經(jīng)濟(jì)機(jī)制：擴(kuò)大部分領(lǐng)域內(nèi)的消費(fèi)（尤其高端白酒煙草和奢侈品）從而擴(kuò)大稅
基（海航改革某種意義上為海南離島搞奢侈品消費(fèi)創(chuàng)造條件了）（國(guó)企將扮演重要角色
，如茅臺(tái)）
（3）第三部門：以社區(qū)建設(shè)、新鄉(xiāng)賢方式引導(dǎo)社會(huì)分散資源流入基層社會(huì)，包括鄉(xiāng)
村振興。（小企業(yè)家，鄉(xiāng)賢）（廣東部分地方設(shè)立社區(qū)基金，鄉(xiāng)賢擔(dān)任理事）
15、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)：安居房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、老舊小區(qū)改造、城市更新……（
暴利時(shí)代結(jié)束，回歸正常產(chǎn)業(yè)）

五、土地、人口與貨幣：房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展預(yù)測(cè)
1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場(chǎng)配合
——工業(yè)化加速提高居民收入，促進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)城
——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展
2、房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？
——2017.5.12，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文：房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)
——論經(jīng)濟(jì)體量，中國(guó)和美國(guó)最為相像；論土地制度，中國(guó)又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)
，中國(guó)向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房?jī)r(jià)的問題很復(fù)雜
——房地產(chǎn)周期：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融
——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)
——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增速
——房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道
——根源：土地財(cái)政，人地錯(cuò)配，貨幣超發(fā)
3、通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的拉鋸
——貨幣發(fā)行增速加快，國(guó)家實(shí)行積極貨幣政策
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭(zhēng)搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)
——通脹預(yù)期下，購房更容易保值：正面影響
——土地制度政策變化影響房地產(chǎn)
——地方財(cái)政依賴土地財(cái)政，地方政府財(cái)政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入
——部分支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，經(jīng)過各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場(chǎng)
——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對(duì)值遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本
——各地?fù)屓舜髴?zhàn)，需要房地產(chǎn)配合
——“兩新一重”是重大抓手。其中一個(gè)“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)
——2021年《政府工作報(bào)告》：老舊小區(qū)改造、安居房與基建
4、2021年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》貨幣政策解讀
5、2021年4月政治局會(huì)議貨幣政策解讀
6、2021年7月政治局會(huì)議貨幣政策解讀
7、中國(guó)人民銀行《2021年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》解讀
8、中國(guó)人民銀行易綱行長(zhǎng)央行行長(zhǎng)易綱在《金融研究》2021年第9期刊文稱：中國(guó)的經(jīng)
濟(jì)潛在增速仍有望維持在5%-
6%的區(qū)間，有條件實(shí)施正常貨幣政策，收益率曲線也可保持正常的、向上傾斜的形態(tài)。
中國(guó)將盡可能地延長(zhǎng)實(shí)施正常貨幣政策的時(shí)間
9、2021年9月24日召開央行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)，再次提及房地產(chǎn)，不過，
這次沒有以前那么嚴(yán)厲，而是說“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)
益”。
10、央行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)傳遞五大信號(hào)
（1）10多年首次提及“房地產(chǎn)”，可見房地產(chǎn)的問題已經(jīng)引起高度關(guān)注
（2）未提房住不炒，不代表調(diào)控會(huì)放松，但宏觀收緊的可能性不大
（3）督促落實(shí)好頭部房企債務(wù)化解問題，確保維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益
（4）推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。
（5）剛需改善購房者群體或?qū)⒈煌粕蠚v史高峰。
11、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化
——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營(yíng)商環(huán)境
——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)
——我國(guó)主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南
——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境
——房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢(shì)
12、全國(guó)各區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資與城市房地產(chǎn)投資潛力研判
——投資不過山海關(guān)，買債不買云貴川
——一、二、三線城市產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判
——各主要城市群產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

六、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策背景：我國(guó)房地產(chǎn)土地金融政策的變化和影響（本章
點(diǎn)到為止）
1、2020年3月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，明確了省級(jí)政
府更大的用地自主權(quán)。
——《決定》稱，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)
授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
——《決定》還規(guī)定，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)
委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇
、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年，具體實(shí)施方案由試點(diǎn)省份人民政府制訂并報(bào)
自然資源部備案。
2、“房住不炒”政策變化影響房地產(chǎn)業(yè)
——自2016年四季度以來，中國(guó)樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”
——中央提出“房住不炒”
——銀行貸款、發(fā)行債券、海外融資等融資渠道被限制
——最新房地產(chǎn)政策變化影響建筑行業(yè)
3、最新房地產(chǎn)金融政策
（1）三道紅線
——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對(duì)房企資金“三道紅線”管控
（2）房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發(fā)布對(duì)銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高
——嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市
——上海、廣東限購政策升級(jí)，對(duì)政策“打補(bǔ)丁”
（3）地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控
——針對(duì)狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2019年5月17日，銀保監(jiān)會(huì)祭出《關(guān)于開展“鞏固治
亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡(jiǎn)稱“23號(hào)文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)
商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，嚴(yán)格
限制了前端融資模式的發(fā)展。
——23號(hào)文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購房尾款類項(xiàng)
目除外
（4）房貸集中度管理新政
——2021年1月9日中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)
貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度
——各省加碼
（5）“2213”：“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”兩集中
——22城“兩集中”供地新政的反思：從第一批過熱到第二批集中供地集體遇冷
——融資困難，（杭州）現(xiàn)房銷售，資金周轉(zhuǎn)不易
——高價(jià)買地，限價(jià)賣房，成本上升，房地產(chǎn)商拍地?zé)崆椴桓?br /> ——22城宅地迎來集中競(jìng)拍，房企買地錢從哪兒來
——積極研判各地土地集中出讓規(guī)則：以北京、上海、成都、杭州為例
3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)：根據(jù)每個(gè)城市的供地結(jié)構(gòu)，匹配合適的應(yīng)對(duì)策略
4、在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，基建與房地產(chǎn)必將扮演重要角色
——以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局
——我國(guó)未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)需要基建提供助力
5、新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)，需要房地產(chǎn)的支持
6、19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國(guó)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財(cái)政壓力
——百姓財(cái)富保值
7、恒大救助：有無“最佳”方案
——恒大問題處理不好，很可能演變成“黑天鵝”
——拆雷
——兩手方案。其他房地產(chǎn)公司接盤；地方政府成立恒大問題專項(xiàng)處理小組
8、恒大事件的連鎖反應(yīng)和溢出效應(yīng)
——驗(yàn)證是不是“大而不能倒”
——自救能不能成功
——為以往的激進(jìn)戰(zhàn)略付出代價(jià)
——早幾年萬科就提出“活下去”
——高盛分析預(yù)計(jì)，恒大危機(jī)最壞情況下或拖跌中國(guó)經(jīng)濟(jì)4.1個(gè)百分點(diǎn)。高盛認(rèn)為，在
負(fù)債累累的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商恒大陷入危機(jī)之際，投資者最應(yīng)該擔(dān)心的是，危機(jī)會(huì)蔓延
至全球。


七、新形勢(shì)下資本運(yùn)作與融資模式創(chuàng)新：資本運(yùn)作的五種主要方式與最新房地產(chǎn)融資
模式（房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融ABS）解讀
——新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)如何通過高效資本運(yùn)作與財(cái)務(wù)精細(xì)運(yùn)營(yíng)確保公司現(xiàn)金流安全可
控
（一）資本運(yùn)作的五種主要方式
1、與企業(yè)整體整合有關(guān)：合并/托管/收購/兼并/分立/重組/戰(zhàn)略聯(lián)盟
2、與資產(chǎn)整合有關(guān)：剝離/置換/出售/轉(zhuǎn)讓/資產(chǎn)證券化/債券
3、與股權(quán)有關(guān)：IPO/借殼上市/配股/增發(fā)/轉(zhuǎn)讓股權(quán)/送股/轉(zhuǎn)增/回購/MBO
4、與資本和融資有關(guān)：PE/VC/融資租賃
5、與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)：BOT/BT/特許經(jīng)營(yíng)
（二）房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資模式分析
——房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資模式詳細(xì)做法解釋分析，結(jié)合流程、案例、圖示等等
1、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理
——房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理將房地產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)鏈條優(yōu)勢(shì)嵌入保理業(yè)務(wù)中
——主要業(yè)務(wù)形態(tài)可分為直接保理、反向保理、保理池融資以及票據(jù)保理融資等
2、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈商票融資
——房地產(chǎn)供應(yīng)鏈商票融資三大模式：銀行商票貼現(xiàn)模式、擔(dān)保公司模式、保理商模式

3、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化：供應(yīng)鏈金融ABS
——我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)模式主要為反向保理業(yè)務(wù)模式
（三）房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS（總包與材料供應(yīng)商應(yīng)收賬款）融資操作實(shí)務(wù)
1、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)和交易流程
（1）交易架構(gòu)
（2）產(chǎn)品要素示例
（3）交易說明
（4）交易流程示例
2、開發(fā)商通過房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品進(jìn)行融資的特征分析
3、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品申報(bào)和發(fā)行流程
（四）十大房企2018年供應(yīng)鏈金融ABS案例及供應(yīng)鏈金融保理ABS解析?
1、碧桂園供應(yīng)鏈金融ABS解析——融元-方正證券-一方恒融碧桂園11-
34期保理資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃
2、中國(guó)恒大供應(yīng)鏈金融ABS分析（“中聯(lián)前海開源-
恒大住房租賃一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”）
3、萬科供應(yīng)鏈金融ABS分析——安證券-萬科供應(yīng)鏈金融1-
5號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券
4、富力地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融ABS分析——平安證券-一方融元-
富力供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃
5、綠地集團(tuán)供應(yīng)鏈金融ABS分析——華西證券-綠城購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃
6、新城控股供應(yīng)鏈金融ABS分析——國(guó)信證券-
逸錕保理供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃
7、綠城中國(guó)供應(yīng)鏈金融ABS分析——華夏資本-一方恒融-綠城供應(yīng)鏈金融【1-
15】期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃
8、世茂房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融ABS分析——世茂-華能-
開源住房租賃信托受益權(quán)資產(chǎn)支持證券
9、泰禾集團(tuán)供應(yīng)鏈金融ABS分析——平安-泰禾集團(tuán)購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃
10、遠(yuǎn)洋集團(tuán)長(zhǎng)供應(yīng)鏈金融ABS分析——江楚越-聯(lián)易融供應(yīng)鏈1-
10期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃


八、洞察先機(jī)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資的幾點(diǎn)建議
1、19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國(guó)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財(cái)政壓力
——百姓財(cái)富保值
——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加
2、直面困難：房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難
——每次限購，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)受到影響
——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)
——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高
——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對(duì)房企資金“三道紅線”管控。“三條紅線”逼迫房
地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度，回籠資金
——房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發(fā)布對(duì)銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高
——嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市
——上海、廣東限購政策升級(jí)，對(duì)政策“打補(bǔ)丁”
——地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控。2021年5月中旬，銀保監(jiān)會(huì)祭出《關(guān)于開展“
鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》
——2021年1月9日中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款
集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度
——各省加碼
——“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”兩集中
——2021年《政府工作報(bào)告》：房住不炒
——2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)公開征求
意見。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過18層。
3、堅(jiān)定信念：正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位
——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用
——不可過度依賴
——房住不炒
——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展
4、做好自己的事情：給房地產(chǎn)企業(yè)的幾點(diǎn)建議
——正確識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)控
——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高
——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新
——精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)
——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子
——正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)周期
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業(yè)管理創(chuàng)新
5、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
6、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例
——案例：標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬科等
——案例：全產(chǎn)業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析
7、收益與風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡：給個(gè)人投資房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
——通脹預(yù)期下，購房更容易保值
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭(zhēng)搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)
——按揭貸的風(fēng)險(xiǎn)，取決于借款人的還款能力，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、就業(yè)機(jī)會(huì)賺錢能
力，地區(qū)發(fā)展。
——關(guān)鍵看個(gè)人情況。首付比例大幅提升的情況下，除非發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，一般不會(huì)不還
款。
——消費(fèi)按揭貸款，用于購房首付，會(huì)加大還款風(fēng)險(xiǎn)。
——權(quán)衡購房的收益與風(fēng)險(xiǎn)
——房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)來？遺產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)有？
8、甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人投資房地產(chǎn)的建議
——甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)：人往何處去？錢往何處去？
——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
——各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來臨
——人口流入，房?jī)r(jià)上升
——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房?jī)r(jià)高，負(fù)擔(dān)得起高房
價(jià)）
——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）
——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……
——學(xué)區(qū)房政策
——房地產(chǎn)調(diào)控政策
9、房地產(chǎn)發(fā)展方向：采取“新加坡模式”？還是堅(jiān)持“香港模式”？還是其他模式？

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